上海：“金九银十”房源压力大 楼市成交淡季来临

《劳动报》/20070817

    年初上海豪宅的热销，引发了之后长达一个季度的房价高涨。经过这一轮的量价齐高后，市场上的优质房源已销售殆尽。到了楼市淡季的8月，一些原先积压的次优楼盘开始热卖，豪宅也几近争购。一年一度的“金九银十”新一轮旺季即将来临，房价是否有再度拉高的可能？

    楼市成交淡季来临

    根据网上房地产的统计数据，本周一新开2个楼盘，一个位于郊环外，一个在内中环间。共推出房源54套，面积2171.02平方米，共预售各类商品房958套，面积10.26万平方米，供需状况尚未得到良好的改善。

    新房供应严重不足的上海楼市，成交量在8月第一周就重现下滑趋势。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，8月2日至8月8日一周，全市共成交住宅41.74万平方米，比前周下滑13.87%。

    与今年商品房周平均成交量52.98万平方米和商品住宅43.05万平方米的水平相比，上周楼市成交量已下滑到年均水平以下，显示楼市淡季已经来临。与此同时，住宅的平均成交价格也再度下滑。除去受陆家嘴均价高达4.5万元/平方米写字楼集中成交的影响，上周商品房的成交价格呈下滑之势。

    新房供应持续低迷

    伴随着成交量持续下滑的是新房供应量的持续低迷。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，上周全市商品房投放量仅为6.99万平方米，其中住宅更是只有4个项目推出3.72万平方米房源。两者较7月26日至8月1日一周，分别减少10.85万平方米和7.67万平方米。其中，上周住宅的供应量还不足成交量的十分之一，可见供应矛盾之严重。

    佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄认为，是新房供应的持续低迷，把上海楼市从5、6月的量价齐高，拖入7月后的低迷行情。新房供应不足的上海楼市，中环附近类似铂金华府、金桥瑞仕花园、金沙雅苑等高品高价楼盘，一改之前因房价相对偏高而滞销的景象，在逐步的提价过程中被购房者争购一空。到了7月份，外环周边的周康、颛桥、九亭、江桥、顾村等积压着较多高性价比房源的板块，也逐渐受到购房者的青睐。数据显示，外环外住宅成交面积占全市的比重，由四周前的59.01%上升到三周的61.28%后，前周上升至63.67%。

    从个案成交情况看也是如此，前周成交前十名的住宅楼盘中，就有7个项目是外环以外的楼盘，另有3个项目位于房价较低的北部中外环。

    滞销楼盘转为热销

    经过6月底和7月份的高成交之后，外环周边积压的优质房源也销售殆尽。近两个星期以来，剑川、吴泾、泗泾、徐泾、外高桥等地区原先滞销的楼盘，开始大批热卖起来。这使得网上房地产的可售住宅面积从年初的1200多万平方米，下降到如今的673.23万平方米（8月9日数据）。如果供需比严重失衡的现状没有及时得到改善，预计不用多久，次优房源也将会被销售一空，到时市场上还有多少房源可售？

    市中心豪宅销量高

    与次优房源从滞销转为热销相对应的是，原先供应稀缺的市中心豪宅也出现了几近争购的局面。上周首次面市的市区高档楼盘，御翠豪庭推出了60套房源，套均面积244.44平方米，报价高达35000元/平方米，比该案所处古北板块同期住宅23271元/平方米均价高出11729元/平方米。然而，这个平均套总价高达856万的天价豪宅，8月4日开盘后的两天内，就几乎被争购一空，推出的60套房源只剩下了3套可售。与此同时，翠湖天地御苑本周也以52423元/平方米的均价售出了20套3595平方米，远中风华园以34338元/平方米的均价售出7套1070平方米，上海晶园也售出了3栋。

    薛建雄认为，在新房供应进一步紧张的情况下，市场对楼市的热情依然空前高涨，这对即将到来的“金九银十”楼市形成了巨大压力。