张卉卉/《钱江晚报》/20070817
8月6日，杭州市房产管理局向各房地产开发企业下发了《关于进一步加强商品房(预)销售管理相关事宜的通知》，对限制开发商囤房推出了四大举措。
今年5月以来，杭州楼市升温速度很快。部分新开楼盘几天内一售而空，市中心某些区域房价则在一个月内猛涨1000~2000元/平方米。眼看楼市如此火热，不少开发商开始提高房屋售价，并捂盘惜售，制造房子紧俏的假象。这一通知的出台，对正在风头上的囤房风显然是个有力打击。但是，据记者调查，这些囤房措施虽然堵住了一些漏洞，但还有“漏网之鱼”。一些购房者呼吁，要真正杜绝囤房，还有很长的路要走。
三种囤房现象正在楼市蔓延
现象一：达到预销售条件，楼盘不开盘
今年的房价上涨热潮让杭州的开发商也感叹“好日子来得太快”。一位9月份将推新房源的楼盘开发商告诉记者，现在的房价已经偏离了一贯的定价体系，连开发商也不知道定什么价才不会让自己的房子卖低了。一些楼盘纷纷推迟开盘时间：反正卖得越迟房价越高，还不如等一等看看市况再说。
某知名房产论坛近日发布了一份由网友提供的有惜售嫌疑的楼盘名单。据记者调查，其中的确有相当一部分楼盘有囤房现象：城西申花路某高层楼盘，5月份房交会上已在大力推广，户型都已确定，据悉，现在工程进度已到正负零零(结构层出地面，达到预售条件)，可是，却还没有开盘；钱江新城核心区某楼盘，还有六幢，开盘日期一再推迟，销售人员对开盘日期和预期价格都是一问三不知；九堡某楼盘，房交会的时候说7月底开盘，但是现在还迟迟没有动静。还有城北桥西某楼盘，房子已造到五六层，可是还是没有开盘迹象。
去年宏观调控时，一些楼盘为增加销售卖点，纷纷改变销售策略，将期房销售转为准现房销售，在现场做好精装修样板区甚至景观区才卖。可是，今年，市场转热，住宅需求量严重供不应求。现在的不开盘，不是怕不好卖，而是怕卖低了。
业内人士分析，这一变相的囤房手段对制造楼市供不应求的假象作用是最大的。一个值得关注的现象是，5月份以来，杭州楼市需求一直很火爆，但可售房源却一直很少。据杭州市透明售房网统计，截至本周一，杭州市区可售住宅房源只剩4100多套。是符合销售条件的楼盘太少，还是开发商推出的可售房源太少？假如符合预售条件也可以不去领预售证，那么，楼市的实际供应量就是一个在某种程度上开发商可以掌控的数据。
现象二：领了预售证也不开盘
且不说符合预售条件可以不去领预售证，火爆楼市下，一些楼盘甚至领了证也不开盘。
乔司某楼盘，首批房源预售证申领后上网公示，公示时间写明3天后开盘。可是，当购房者一窝蜂前去买房时，开发商看着人多，却推迟了开盘时间。
还有城西某楼盘，一幢楼领了预售证。可是，售楼小姐却告诉购房者，其中一部分房源没开盘。
现象三：将预售房源抵押惜售
杭州楼市还出现某楼盘将大部分可售房源通过抵押转为“限制房产”的现象。据知情开发商透露，将一部分房源抵押，既可以从银行获得一部分宝贵的流动资金，又可以达到惜售目的。并且只要偿还银行贷款，可以随时解除抵押。一般来说，“合法”的限制房产是指超规划面积的房源，而这种限制房产就是违规操作。
新政策下，哪些行为成“漏网之鱼”
新政策对囤房打击力度有多大？开发商对新出台的政策又持怎样的看法？
某开发商私下告诉记者，新政策出台后，他细细研读了这些政策，觉得很多政策都具有“重申”的意味，像“住宅房源领了预售证需一次性上网公开销售”这一点，其实原来就是这样规定的。只不过，由于执行不力，个别楼盘领了预售证后还有部分房源不售现象。这次重申，想必开发商也不敢再冒险了。
文教区某楼盘总经理助理研读了这份文件后认为，关于限制房源抵押的规定和自留房的规定在以往政策中并没出现，是这次新政中最为受人关注的亮点。
市场不好时，开发商不会动抵押房子的脑筋，银行也不乐意受理此类业务。杭州某银行相关负责人告诉记者，他们就是在去年底今年初楼市转好时才推出在建工程抵押这一新业务的。
记得去年底杭州市中心某酒店式公寓开盘时就采用了限制14层以下房源的做法。当然，那时这么做是为了给销售率制造个好看的成绩，而现在则是为了将房子限制起来不销售。
今年以来特别是近3个月，房子特别好卖，一些开发商都有“房子卖早了反而赚钱少”的感觉，所以抵押房子成为惜售的手段之一。从新政第二大条看，通过抵押房子来惜售的几种手段被堵住了。
新政明确规定：“对办理商品房(预)销售审批手续后作期房预售的不得办理在建工程抵押”，这意味着预售房源不得抵押；新政还对现房抵押作了限制。它规定，作现房销售的房源，在未申请权属初始登记前可办理在建工程抵押，但在申请权属初始登记时需办理在建工程抵押注销手续；新政对未预售房源也限制抵押：“未申报商品房(预)销售审批手续的商品房项目，不得办理在建工程抵押”。
其实最后这一点“杀伤力”最大。如果一个楼盘有五幢房子，一幢楼已领了预售许可证，剩下4幢楼也不得抵押。而这一点可能是以往政策的最大空白点。
虽说新政打击了囤房行为，可是，一位开发商却说，还是有一些囤房现象成为新政下的“漏网之鱼”。
比如说，新政只规定，已领预售证的房源必须上网销售，但也允许一个楼盘以单体即幢为单位申报预售资格。比如说，一个楼盘有5幢楼达到预售条件，但开发商可以一幢一幢申报。这也就是常说的挤牙膏式的推盘法。
再比如，新政只规定列入开发计划的房源必须上网销售，但没限定何时上网销售，这样，有些楼盘即使已符合申领预售证的条件也可以不去领证，堂而皇之地“惜售”。
有位开发商就说，既然领了证的房源要销售，那我索性就不去领证。反正新政对预售房源和现房销售房源都“盯”得特别紧，但介于两者之间的房源也就是没领预售证的期房还是处于空白地带。
四大举措：剑指“囤房”
一、为确保列入房地产开发计划的商品房项目上市销售，及时提供房地产市场有效供给，开发企业在申请商品房(预)销售审批手续时按以下规定办理：
1、对房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房(预)销售审批时所有房源应一次性全部上网对外公开销售。
2、对房屋用途为“办公”、“商业”等公建用途的商品房在申请商品房(预)销售审批手续时可以按期房预售和现房销售分别申报。
3、开发企业申报的现房销售房源在完成权属初始登记的同时转为现房公开上网对外销售。
二、对办理商品房(预)销售审批手续后作期房预售的不得办理在建工程抵押；作现房销售的房源，在未申请权属初始登记前可办理在建工程抵押，但在申请权属初始登记时需办理在建工程抵押注销手续；对未申报商品房(预)销售审批手续的商品房项目，不得办理在建工程抵押；对完成权属初始登记后的商品房项目不再办理现房抵押手续。
三、对2004年1月1日至今各房地产开发企业申报的自留房进行集中清理，对符合现房销售条件的均应转为现售房源对外公开销售。
四、对列入房地产开发计划的商品房项目应全部申报办理商品房(预)销售审批手续，实行公开上网销售。对未申报商品房(预)销售审批手续的商品房项目，在申请权属初始登记之前需申报办理商品房(预)销售审批手续。
阅读：
5909
次
2007/8/17 8:53:00