上海：供销量大幅上升

《劳动报》/20071011

    刚刚谢幕的"假日楼市"4天迎客12万人次。据主办方上海展览中心统计，本次展会共预销售706套商品房，预销售金额达到12亿元。预销售套型中，有10％面积在70平方米左右；90平方米以下的小房型占总套数的3成。与此同时，单价超过每平方米1.5万元的占到6成，单价在每平方米5000元以下的仅占10％。

    佑威&天天房展网研究中心统计显示，9月前24天，上海商品住宅的成交量仅158.55万平方米，只相当于8月230.67万平方米的68.7%。在一年一度的"金九银十"，怎么会出现成交量萎缩？有关房产专业人士指出：造成这一现象的原因不是购买力不足，而是缺乏有效供应。

    "金九银十"成加价筹码

    新虹桥绿景园新一批房源从2个月前的2.6万/平方米涨到4.5万/平方米，类似盛世新江湾涨3000元/平方米的楼盘比比皆是。自今年以来，除了4月份以外，其余时段新房的供应量都小于成交量，这使得上海楼市自五一黄金周后，进入了卖方市场。

    从那时起，开发商不再考虑如何把手上的房子卖出去，而是考虑如何卖出更高的价格。因此，不论是7、8月的淡季，还是"金九银十"的旺季，都不再是开发商推盘抢市场的时机，而只是开发商涨价的筹码。往年8、9两月新房供应量大增的情况并没有在今年出现，需求大量增加的"金九"，成为开发商新一轮加价的有利条件。

    当新房供应不足带来房价上涨的同时，外资大举入侵，不断抬高市区豪宅的价格，有钱人提前准备后代、养老等多套住房，让房源更显紧缺。最终，这些来自内部的房价上涨因素和外部的加息、提高首付等压力，通过"击鼓传棒"效应，作用到了普通自住购房者身上，使他们承受了较大的购房压力，从而只能选择在偏远的郊区落户。值得欣慰的是，上海市政府不断加快轨道交通的投资建设，优化公共交通和各种政策性补贴，为这些住到郊区去的普通购房者提供出行便利，降低通勤成本。

    郊区楼市"四块金砖"

    拥有9号线的松江、5号线的闵行成为近年来新房供销量最大的区域，而拥有1号线延伸段和7号线的宝山区，虽然位居闸北北部，但也成了近期楼市的主要供销区。另外，随着传统第一大供销区浦东土地的开发殆尽，南汇区借助洋山深水港建设和轨道11号线规划，近段时间来的供销量也大幅上升。因此，松江、闵行、宝山、南汇四个区成为今年以来上海楼市的"四块金砖"。

    佑威&天天房展网研究中心的数据显示，9月前24天，松江、宝山、闵行、南汇分别成交了32.9万、24.42万、19.0万、15.67万平方米商品住宅，位居全市19个区县前4名。同时，四区的成交量占全市商品住宅158.55万平方米成交量的58%。可见，这四个区域新房的大量供应，对稳定新房供应不足的楼市起到重要作用。

    由于这四个区域在前期有较大的开发量，同时也具备交通便利和土地存量的条件，未来一段时间内还将是新房的主要供销区。然而，松江、宝山、闵行、南汇四区商品住宅的平均成交价格也分别从1月份的每平方米7049元、6986元、8645元和6113元，上涨到9月前22天的8176元、8902元、9916元和7016元，涨幅分别达到16%、27.4%、14.7%、14.8%。其中，保利地产7月底以当时地区房价的水平,拍下了顾村三幅住宅用地，带动了宝山地区房价的突飞猛进。

    本市郊区楼市的"两极"

    嘉定、青浦两区的别墅已经有较大体量的开发，前者是满足汽车城高管人员的居住需求，后者是满足一部分有钱有闲人士的度假需求。自今年以来，全市新房供应的不足，使这两个拥有大量住宅开发的区域，成交量也出现强劲拉升。嘉定、青浦1月份商品住宅的成交量分别只位于全市19区县的第8名和第10名，但9月的前24天成交量已经跃升到第6名和第8名。这两个区域的发展后劲才初步呈现，巨大的发展潜能还有待市场开发。

    佑威房地产研究中心主任薛建雄预计，上海新房市场已经进入郊区时代。虽然新房供应紧张的局势正在向郊区扩散，但郊区新房的供应量会有所增加,这就给予急需购房的市民更多的选择空间。与此同时,新房的成交量也会随着供应量的增加而增加。