广州：房地产投资转向

苏丝/《21世纪经济报道》/20071031

    珠江新城新增高档住宅成交量占全市中心城区成交量的69％，较上季度增长3％，十月进入销售的嘉裕·君玥酒店式公寓，均价已经达到23000元／平方米。  

    随着广州房价的胶着状态形成，广州房地产市场的投资转向也出现明显特征：甲级写字楼租赁迅速攀上十年来高峰，与之相匹配的是高档住宅，尤其是珠江新城的商务公寓出租率的节节攀升。

    根据戴德梁行提供的2007年第三季度市场透视数据显示，第三季度广州写字楼买卖成交持续活跃，而来自广州市国土资源和房屋管理局(简称房管局)的数据显示，6－7月，全市新建写字楼成交面积约为14.31万平方米，较上年同期增长52％。

    戴德梁行策略发展部董事黎庆文分析，2007年的写字楼市场出现了继1997年之后的一个新高峰。

    第三季度，广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃的景象。宏观经济的持续向好以及广州亚运会所带来的巨大商机，吸引了众多国内外知名企业纷纷进驻广州市场。而一批优质物业的相继交投使用更有力地刺激了上述企业租赁或扩租甲级写字楼物业。戴德梁行研究数据表明，本季度甲级写字楼总体吸纳量约109，512平方米，虽然较第二季度略有回落，但与2006年全年吸纳总量相比仍然增加约9，000平方米。

    广州甲级写字楼整体租金在经历了过去八个季度的连续上涨之后，继续保持上扬趋势。第三季度，甲级写字楼整体租金为17.28美元／平方米／月，较第二季度上升约4.6％。值得关注的是，珠江新城CBD因优质物业投放市场，整体租金水平明显上升，升幅达30％。

    银行、保险、专业服务以及知名消费品品牌于本季度租赁甲级写字楼较为活跃。体育中心CBD和珠江新城CBD因为有充裕的大面积单位供应而成为租赁成交的主要区域。而一部分原本于东山、越秀两区办公的企业也因为扩张原因而搬迁至天河区，导致上述两区的整体入驻率有所下跌。

    本季度虽然有新物业交付使用，但因为租赁行为特别活跃，整体空置率不升反降。戴德梁行研究数据表明，第三季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.89％，较第二季度下跌约3.25％。从各区情况来看，体育中心商圈的整体空置率明显下降，较第2季度下跌8.3％。在珠江新城，新物业的投入使用令该区空置率上升约5.4％。而东山、越秀两区则因一部分企业的搬离空置率略有上升。

    本季度位处珠江新城的国际金融广场投入使用，为广州甲级写字楼市场新增了约6.48万平方米的办公物业。DTZ戴德梁行研究数据显示，至9月末，广州甲级写字楼总存量为157.87万平方米。

    预计约有21.5万平方米的甲级写字楼物业将于第四季度陆续投入市场使用。甲级写字楼租赁市场在经历了连续两个季度的高速消化期之后，市场吸纳速度将会有所减缓，但租赁需求继续呈现活跃。而大量优质物业的相继入市，将令甲级写字楼整体租金水平继续保持上升趋势，而空置率将呈现阶段性上扬。

    销售市场方面，甲级写字楼供应短缺而市场需求潜力强大的现状，将促使目前在售的几个优质物业的售价继续保持上扬趋势。

    与此相对应的是，第三季度，广州高档住宅租赁市场交易十分活跃。服务式公寓市场方面，来自跨国企业职员的需求仍然保持强劲，此外，一些即将参加广州秋交会的外国客商面对酒店入住紧张的情况，也选择入住服务式公寓，令服务式公寓市场空置率下跌3％，租金则保持稳中微升趋势。

    别墅市场方面，由于是传统旺季，别墅租赁较往季略显活跃，租金仍然保持上涨的趋势，而空置率则下跌1.3％。

    第三季度中心城区高档住宅成交量有所增长，占全市中心城区总成交量的40％，比上季度增长6％。其中，天河区依然是成交最活跃的区域，所占份额为73％。随着珠江新城居住氛围不断成熟，本季度其供应量较为充足，使得成交量明显增长。戴德梁行数据显示，珠江新城新增高档住宅成交量占全市中心城区成交量的69％，较上季度增长3％，十月进入销售的嘉裕·君玥酒店式公寓，均价已经达到23000元／平方米。