武汉：开发商为何不言“折”？

中国新闻网/20080317

    3月12日，武汉城市土地公开拍卖会上推出九宗地块，其中有4块地通过竞价成交，另有4块地直接以起拍价成交，还有一块地流拍。

    与去年火爆的土地市场相比，今年以来的首场土地拍卖多少有些“遇冷”：不仅没有一家“大牌”的地产企业参与拍卖，且拍卖价格也大幅下跌：与去年的一宗“创纪录”地块相比，当日同等地段的004号地块，最后成交的楼面价比去年低出12%。

    回想到去年，不少开发商曾指出房价的疯涨，关键在于土地成本的上涨。而此番土地市场的价格走低，也不禁让人思忖，是否房价也会因此下降？

    为此，记者近日分别采访了部分开发企业。

    “跳水”无异于自抽台阶

    “如果没有资金回款压力，开发商不会轻易打折，这是卖者的一种心态”。近日不愿透露姓名的高端楼盘开发商说。去年，武汉楼市经历了一番连开发商都意想不到的狂涨，许多楼盘在一年之内的涨幅达到20%以上，部分楼盘的涨幅比例甚至更高。

    这样的背景下，即使处在“胶着”期，也没有开发商愿意打折。道理很简单：如果用打折的方式去推动销售的进程，无异于“自抽台阶”，顿挫是接二连三的：第一，买房者也如同股民，有追涨杀跌的心态，看到你的打了折，会感觉还未打到位，等着你再割第二刀第三刀……第二，前面用一期价格买下房子的业主，会对开发商的打折行为推及到对楼盘品质信任感，最后可能用大幅低于当前市场的单价先甩出去。对于整个楼盘和开发商，这种连锁反应是他无法控制的。

    因此，少有开发商主动跳水。

    业内透露，已经有开发商转让股权和土地，缺乏实力的公司以这些“地下行为”实现了退出，避免了走公开“降价”跌出的途径。

    “胶着”持续下去会怎样？

    数据显示，2月份，我市商品房成交量跌至谷地。

    武汉楼市这种“胶着”状态持续下去，结果会怎样？

    近日，记者采访了一位本地的开发商，他的回答是：开发商会出现两极分化：其一，有实力者、中心城区品质优秀的稀缺物产一定会转暖，只是涨幅会放慢。其二，品质不高、没有品牌、资金压力大的公司，会选择退出。

    “但是，经历了去年房地产价格的‘高速增长’，很多小型公司捞回来了，告别了生死线挣扎。如今有了些底气，‘冰点’并不会危及到他们的生死，第二种情况只会是个案和局部调整。”

    武汉房市上涨态势不会变

    看好武汉地产市场，一个不争的原因是武汉房价相对低，升值潜力大。“武汉的经济发展速度、城市规模、人口、城市功能，与沿海中心城市十分接近，居住的硬件和生态环境好。”一位外地来汉开发企业的策划部经理还关注到，武汉高校的人才过去飞出去，现在留下来的变多了。目前武汉房地产高端消费的能力占比小，但城市吸纳人群素质的提升，会修正房地产购买结构的比例。

    “北京建环线和轨道的昨天，就是武汉的今天。”城市功能的提升，耗用了武汉大量的土地收益，但城市的向心力和未来的前景正日益显现。

    “8+1”城市圈的建设，会转移武汉的传统产业，增加会展、商贸功能、更多的经商者和相邻城市退休官员会把家安到武汉。“武汉房地产的大势改不了，还将持续二十年。”代表了相当一部分开发公司的预期。

    压力转嫁给了政府

    据悉，武汉市民买房有向性价比好的城郊结合部转移的趋势。从另一个角度看，它是本地普通工薪层购买住房能力下降的表现。原来30万元可以在城市中心区挑一个不错的居室，如今七八十万锁定城郊，才有可能买到称心一点的房屋。

    “住房价格的上涨，从新房购买群中挤出了一部分工薪层中的低收入群。”但是，武汉市周边的购买力正在填补这种挤出的空缺。资讯表明：2005年，外来人口在武汉购房的比例仅10%，到2007年，外来人群在汉购房的比例上升到40%。

    低收入者最后的出路，只能转向二手房、小户型、经济适用房和廉租房。无疑，政府的担子更重了。