翟玮/《楼市》/20080619
2008年第一季度，天津市共有107块土地出让，出让总面积高达1195.44万平方米，高居全国之首！在楼市低迷之时，天津土地市场依然看好，房价依然保持坚挺，成为房地产市场的"一枝独秀"。
天津房地产市场未来走势正在成为各界关注的焦点。那么，是什么促成天津楼市价格的坚挺？天津楼市正处于怎样的发展阶段？
刚性被动型需求开始转为改善型
2008年2月23日，位于天津市老城厢的中新城上城之上城豪苑"68万精装两居客户签约仪式"吸引了众多购房市民的目光。活动当日，出现数百组客户争相抢订的场面。
老城厢板块的热销犹如为2008年楼市打了一针强心剂。说起老城厢天津市民并不陌生，它有着600年的历史，在一定程度上代表着天津的历史和文明。
但就在几年前，这里还是破旧、低矮的平房。2003年，天津市政府对老城厢做出了改造的决定，并计划要把老城厢打造成为一座集居住、文化、商业、商务、休闲、娱乐、旅游为一体的城市综合体。
近几年天津变化大，大规模的拆迁使天津楼市发展变化更大，老城厢区域就是大规模拆迁中的一个典型。
"天津市从2002年开始减缓了拆迁速度，但是由其引发的刚性需求依然存在。"深圳市星彦地产顾问有限公司天津分公司研究部经理刘文春认为，天津楼市的发展是从大规模拆迁后开始的。拆迁形成了大量被动需求，刺激楼市的发展，即使2002年后减缓了拆迁速度，但是需求惯性依然延续。
刘文春介绍，判断一个城市楼市未来走势的关键一点是需求自住型还是投资型。在一些一线城市投资购房所占比例远远大于自住比例，比如深圳楼市在2007年有近7成的购房者都是炒房者，而实际购房自住的不到3成。天津的情况正好相反，自住所占比例远远大于投资比例，由此形成地产泡沫的可能性很小。
近几年，天津房地产市场快速发展，被动性的购房需求也有所转变。这种变化是在2003年后，本市开始盘活土地资源，把土地运作作为经营城市的重要举措。并以海河周边未来15年的收益权作为抵押，政府获得了近1500亿元的银行贷款，改造海河沿线。相应，天津市旧城区的集中改造也拉开了序幕，由此房地产市场加快脚步快速发展。
目前，天津市大规模拆迁已经结束，开始呈现居民主动置业需求。随之，越来越多的外地、外资开发商进入天津楼市，一些高品质、舒适度高的项目满足了市民改善生活的需求。由此，天津市民改善型需求，正出现爆发性的释放，开始代替拆迁被动型需求，成为天津市房地产市场发展的动力。
环外置业比例加大已接近一线城市
"目前的收入只能在环外购房，如果交通便利是可以接受的。"小赵参加工作几年后，有了置业的打算，而根据他目前的收入只能选择中心城区二手房或环外区域的新房。最后，小赵选择了位于北辰区的凤凰小镇一小户型。"未来地铁三号线将通到那儿，升值潜力很大。"买房后的小赵显得很是兴奋。
随着天津市房地产市场的发展，居住人口逐渐向外疏导。在房价的压力下，迫使不少置业者向外转移，在环外及郊县区域购房。加上近几年，交通及生活配套条件的改善，居住氛围也开始形成，选择环外区域购房的人逐渐增加。
据深圳市星彦地产顾问有限公司天津分公司研究部了解，在购房人群中15～64岁之间占77.7%，这里有相当一部分人是用于婚房置业。他们开始转变天津以往传统观念，可以接受较偏远的地方购房。
作为房地产市场发展水平的重要表现之一，就是中心城区和其他区域置业比例情况。我国一些一线城市的置业比例一般为"三七开"的格局。
目前，深圳关内外置业者已经形成"三七开"的格局，相对应，天津市市内六区和其他区域的置业占比正在逐渐缩小，也开始呈现此种趋势。
从下图可见，天津市从2005年开始，市内六区商品住宅成交占比从45.5%缩减到2007年的33.0%，到目前为止已经缩减到27.6%，已经接近"三七开"格局，正逐渐缩小与一线城市的距离。
天津房价仍有一定上涨空间
各种需求的逐步释放，促使天津市住宅销售价格及销售量的同步上涨。从2004年起，天津市商品住宅销售量均保持在千万平方米以上。"从全国来看可以保持千万平方米销售量的城市很少"刘文春表示，天津市从销售量来看，已经可以和一线大城市相媲美。
从商品房住宅价格来看，天津市从2004～2007年间销售价格也是一年一个台阶，相继突破3000、4000、5000、6000元/平方米，目前均价已经突破7000元/平方米，年均涨幅在20%以上。
从下图中可见，天津市2008年4月份一手房成交价格同比涨幅29.0%，成交量同比涨幅29.8%。而相应上海、广州、深圳一线城市成交量同比减幅为-50.72%、-63.0%、-50.9%。天津楼市涨幅情况明显优于这些一线城市。
另外，从2008年第一季度成交均价增幅程度来看，天津楼市的增长幅度最大为35.6%，超过一线城市。
与此同时，天津市成交均价为7041元/平方米，远远低于一线城市成交价格。可见，未来天津市房价仍有一定的上涨空间。
新增人口将继续对天津楼市形成需求支撑
无论从需求还是从成交价格的发展来看，都能说明天津楼市犹如一个"青年"，正处在快速成长期，未来为了其可以健康的成长，这个"青年"仍是众人呵护的焦 点。
"天津的外来人口集中在滨海区域，随着滨海新区的快速发展，天津楼市将进一步成熟发展。"南开大学城市与区域经济研究所副所长吴浙表示，天津滨海新区在政策利好下，将是天津市发展的重点，而天津将是京津一体化下，环渤海区域发展的重点。
由此，天津市产业发展将会带动大量的人口聚集，会催生大量的置业需求。目前，天津的外来人口增速保持在20%以上。按照规划，滨海新区的人口到2010年将会到达180万，现在还有40万常住人口的缺口。
天津区域吸引力很大，包括产业吸引力、资金吸引力、人才吸引力等方面都占据优势，为外来人口置业提供了良好的预期。这些新增人口将会对本地房地产市场形成需求支撑，置业需求与长期持有为目的的投资型需求将逐渐释放，未来楼市必将平稳快速发展。
近日，天津市相关政府部门提供了一组数据，在一定程度上验证了未来天津未来楼市向好信息。
数据显示，一季度，本市房地产开发投资继续保持平稳增长，累计完成投资95.65亿元，同比增长27.3%，增幅同比提高5个百分点。房地产投资开发指数为119.45，比上年同期提高1.00点。
可见，楼市低迷之时，天津楼市投资比例并未下滑，并因天津区域的特殊性及各种利好政策的支撑，与国内其他城市相比已经脱颖而出，成为全国地产市场的投资焦 点。
未来天津土地市场仍保持上升势头
天津楼市正处在快速发展的成长期，在土地方面成为各大开发商争嗜的焦点。
有数据显示，2008年第一季度，天津市共有107块土地出让，出让总面积高达1195.44万平方米，高居全国之首！
可见，地产商仍然对天津土地市场青睐有加，标志着天津市房地产市场进入了快速成长期。
2008年，中国许多城市的土地市场呈现低迷，一些一线城市开始出现流拍的现象，而正处楼市成长期的天津，土地市场依然吸引外地开发商的目光。
从以下数据可以看出，2008年1～4月天津市房地产用地成交59宗，房地产用地成交土地面积为783.7平方米，没有流标现象发生。相对应，深圳、广州、北京等一线城市无论从成交面积还是成交宗数都低于天津市成交量，且有流挂和流标现象发生。
2008年，天津土地市场可谓波澜不惊仍保持了以往的热度。年初，中信华南集团天津公司以9.46亿的高价，竞得西青地块。
同时，已经在土地市场蛰伏多年的鹏润地产终于有了一个大手笔，以25.55亿元的价格获得天津华明镇一块土地，由此鹏润增加了近43.3万平方米的地块。
近日，记者从政府相关部门了解到，2008全年天津中心城区可实现约700公顷经营性用地的储备总量,其余地块将在近期陆续放量。可见，房地产市场虽然已经趋于理性，但是，2008年天津市仍然是招商、金地、富力、万科等知名开发商追捧的"乐土"。2008年天津市房地产市场的上升势头仍然不容小觑。
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2008/6/19 10:15:00