曾冬梅/《中国房地产报》/20080617
在广州，开发商囤积土地将付出沉重代价，土地闲置费高达地价款的20％。
6月11日，广州市国土房管局颁布了《广州市闲置土地处理办法（修订征求意见稿）》（以下简称《办法》），其中明确规定，土地闲置费将由原来的按月收取改成一次性缴纳，并严令禁止以分期开发为借口囤地。
“《办法》对政府出让土地和开发商持有土地都提出了更高的要求。”一位业内人士如此评价。
分期开发不再是避难所
据上述业内人士介绍，过去许多开发商开发千亩甚至万亩的大规模地块时，往往会采取分期开发的方式进行，并以已开发部分土地为由，规避有关土地闲置的规定，此后便可随心所欲地控制剩余土地的开发进度。
但《办法》明确提出，为理顺过去用地分期开发产生的问题，特增加一个界定规则：“认定和处理闲置土地以宗地为单位，对已办理用地分期手续的，以分期后的土地为宗地单位。”
此前，广州对闲置土地的界定并不清晰，其认定标准为：已动工开发建设但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足三分之一，或者已建设投资额占总建设投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年。
“原规定未明确‘投资额’的内涵，导致在实践操作中对‘投资额’的理解不一。很多开发商认为投资额包含土地取得成本，因此造成许多还未开发建设，投资额占总投资额的比例便已超过25％的现象，有违立法初衷，容易造成疏漏。”广州市国土房管局相关负责人对记者说：“因此《办法》明确了‘土地取得成本’不计入‘已投资额’的范畴。”
统一征收20％闲置费
关于闲置土地的处理措施，《办法》提出：“用地单位以出让方式取得土地使用权的，按出让土地价款的20%计收土地闲置费；以划拨方式取得土地使用权，自行负责征地拆迁的，按基准地价的10%计收土地闲置费；除此之外，按划拨土地价款的20%计收土地闲置费。”
根据之前2003年6月1日起实施的《广州市闲置土地处理办法》，用地单位以出让方式取得土地使用权的，对其闲置土地闲置费的征收总额累计不得超过该宗土地使用权出让金的20%。如今，《办法》不仅明确提出不再按月累计征收，更明确“20%”这一标准征收比例，无疑加重了对土地闲置行为的处罚力度。
此前，广州的土地闲置费是按月征收，自《闲置土地认定通知书》认定闲置之日起满一年开始计算，标准为：经营性房地产用地为合同出让金总额的1.2％；一般建设用地为合同出让金总额的0.8％；工业基础设施用地为合同出让金总额的0.4％。即意味着，各类用地累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地使用权出让金合同总额的20％。
但如果按照《办法》规定，一幅地价为10亿元的土地，被认定闲置满一年后，必须一次性缴纳的闲置费为2亿元，这笔费用在从前足以支付16个月的闲置费，可见开发商囤积土地的成本大为提高。
增加土地开发成本
近年来，国家对土地宏观调控的力度不断加大。自2004年8月31日起，国家已规定经营性用地一律要求以招拍挂方式公开出让，这使得当前实施的《广州市闲置土地处理办法》无法适用于新形势。广州市国土房管局有关负责人表示，“近两年来，广州市各界有很多声音要求修改闲置土地的管理办法，理由是跟不上市场的变化。”
中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，《办法》的出台更多来自国家的压力，“去年就要求各地上报闲置土地的查处情况，并要求制定细则了”。他认为，《办法》将堵住很多开发商以前爱钻的法律空子，将促使开发商提高对地块整体规划的精准度，而很难根据市场变化再调整开发进度，对资金到位及周转的要求都提高很多，“无形中增加了开发成本”。
“《办法》最终对市场和开发商影响有多大，则要看第一个拿谁来‘开刀’，并对市场是否有震慑作用。”黄韬说。
那些认为广州楼市宏观调控已趋于平静的开发商们，对于《办法》的出台有些措手不及。“我还不知道有这个文件出台，不会又想调整市场吧？”一位广州本地开发商说。雅居乐负责政策研究的部门也未见到《办法》：“在分析和调研后，我们很快会做成报告提交给高层。”一家上市房企的相关负责人在阅读《办法》之后，叹了一口气：“看来政府还真是一点都不松手。”
6月11日，在《办法》公布的当天，广州市国土房管局同时发布了两份加快动工建设进度的催促书，有两幅地块在被认定为闲置土地一年后仍未动工建设。该局相关负责人表示，若开发商再拖延动工期限，将依法处置。
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2008/6/18 8:48:00