关丽/《南方日报》/20080624
简要内容：价格战的序幕在限价房的挑动下，在金沙洲上演，同时在整个广州楼市蔓延。在广州楼市数月成交量萎缩的情况下，广州推出的四个限价房项目都能在一两天内基本售罄，颇值得人寻味。
关于房价，不久前有两位房地产业界的"大佬"相继宣称了已调整到位。曾抛出"拐点论"并带头降价的万科董事长王石说，万科该降的都已经降了，今后应该不会再降价了；富力董事长李思廉在接受采访时也表示，房地产市场最困难的时候已经过去了，房价很难再跌了。
不再降价，这应该代表了许多发展商的共同心声。然而，持续萎靡不振的楼市，却未能让发展商们心想事成。
相映成趣的是，近期要与限价房"血拼"价格的商品楼盘，队伍竟越来越壮大开来；而之前一些只敢羞羞答答地优惠的发展商，公开促销的力度也正在加大。
市场价格波动自有其客观规律。当股市跌破3000点时，政府连出两大利好紧急救市，虽有反弹，但股指最终还是轻易地击破了"政策大底"。这就是趋势的力量。
政策呵护有加的股市，尚且无法扭转趋势驱熊迎牛，已走在下降通道同时还频遭宏观调控冷风吹袭的楼市，现在说见底，恐怕更是为时尚早。
近期，广州楼市出现了一些值得关注的现象：曾经作为区域抑制房价"风向标"的限价房，正遭受同区域低价商品房的"群起攻击"，多个楼盘纷纷都打出便宜过限价房的旗号卖楼；与此同时，一些曾经在降价潮中价格异常坚挺的楼盘，价格开始逐步松动了，而多个发展商去年拍得的"地王"，开始易主了……种种迹像表明，楼市的优惠力度正在加大，房价正在继续加速寻底。发展商资金链紧绷、经济前景不明朗加剧的观望、保障性住房正改变供应格局和楼市暴利的现实存在等，令房价仍有一定的下探空间。
现象篇 限价房VS低价房谁是终结者？
原本为"平抑区域房价"而生的限价房，如今正在遭受市场尴尬的挑战。继时代糖果的"挑旗"之后，凤凰城美誉、锦绣新天地乃至中海金沙湾等多个楼盘都标出比限价房更低的价格，与限价房公然抢客。
低价房PK限价房
广州首个限价房---金沙洲保利西子湾的开售给广州楼市造成的影响一波又一波，也令金沙洲的楼盘在2007年末上演价格战。在今年伊始，金沙洲的时代糖果鲜明的打出"PK限价房"的旗号推出更低价位的商品房抢市，以4880元／平方米的低价"明挑"保利西子湾6500元／平方米的限价。其后，同处于该区域的中海地产玩起了"左手打右手"的游戏，在自己推出限价房中海金沙馨园的同时，几乎与同等价位推出了自己的大型住宅小区中海金沙湾的新货单位。
价格战的序幕在限价房的挑动下，在金沙洲上演，同时在整个广州楼市蔓延。
在东部，同样的戏码也在上演。
面对龙光限价房项目龙光·峰景华庭的4000元／平方米的一口价，在上周，凤凰城美寓也直接打出了"比限价房更低"的口号，推出最后一批洋房产品，"90到106平方米升级版洋房，总价35万／套"的特价口号，折算下来单价才3800多元／平方米。同样，敏捷地产在新塘的两个项目开售时，锦绣新天地以3680元／平方米起价、锦绣银苑以以2480元／平方米起价，定价标靶直指限价房。
限价房曾是低价标杆
广州政府在2006年筹划推出限价房(当时称为"双限双竞"住房，后来逐步简称为限价房)的初衷是为了用政府的有形之手来增加中低价住房的供应量，或者说丰富住房供应的层次体系。
从目前的实践来看，限价房的作用不仅是丰富了住房供应体系，同时也牵制了过热的商品房市场。
在广州楼市数月成交量萎缩的情况下，广州推出的四个限价房项目都能在一两天内基本售罄，颇值得人寻味。
广州房地产专家韩世同分析认为，按照限价房销售政策，限价房的价格按土地公开出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准计算，直接分流了市场上的部分需求，从而拉低了周边楼盘的价格。同时，限价房也加剧了购房者的观望心理。
广州房管局新闻发言人黄文波也曾表示，限价房政策对抑制房价过快增长，尤其是抑制周边商品房价格的过快增长起到立竿见影的效果，对开发企业理性定价起到了"风向标"的作用。
限价房遭遇价格战
但是，问题也开始凸现，广州楼市迅速转淡的市场大环境下，限价房的"限价"开始成为自身的瓶颈。"低价"优势也在发展商不断调低的商品房价格下显得苍白。
广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，价格低是限价房最吸引人的地方，不少市民购买限价房最主要原因还是因为限价房便宜。4月份，广州市新建商品住宅均价为10997元／平方米，而龙光限价房为4000元／平方米。不少市民表示，买限价房就是冲着4000元／平方米的价格来的。同一区域的凤凰城美誉的跳水特价，让不少买家在惊叹之后开始了比较。
"不可否认，限价房引来的低价竞争确实会在一定程度上为广州的整体房价降温，但目前面对部分商品房的低价竞争，拿地成本不低的限价房能否还有市场空间，就很难说了。"有房地产专家这样认为。
仲量联行广州策略顾问部主管田强认为，限价房的政策需具长远方向，供应亦要有科学规划。如在短期内提供过量的供应，将对房地产市场的发展有一定的影响。但如能准确计算供应的落成，避免区域交通压力和其他社会问题，限价房的政策将可舒缓现时低收入居民的房屋需求，对市场整体运作起稳定作用。
"坚挺楼盘"价格开始松动
今年来，退房退定现象在几个一线城市的楼市"不谋而合"地出现。
去年半年之内房价上涨45%的深圳，从去年下半年起开始一路领跌全国。而今深圳的房价已跌至一年前，许多楼盘的三、四期价格比首期还要便宜。楼市振荡引发的直接后果就是"退房潮"，降价成为业主与开发商冲突的导火索。同时，深圳的"退房大军"并不孤独，北京、上海两大城市正在与其"遥相呼应"。
在广州，上周六一场由降价引发的维权、退房戏码也在东部某大盘上演。参加维权的业主表示，表面的理由是"由于楼盘开发商在组团出售时没有整体规划告知消费者"，而私底则承认，大批业主在半年内甚至是一个星期内不同程度损失总价10-20%，这样的销售手法和做法使众多前中期业主很难接受事实。"毫无疑问，降价太多是业主们唯一的难言之隐。在发展商的清货促销中，业主难免遭受降价资产缩水的阵痛。
即使是高端市场，销售同样也遇到了瓶颈。号称最保值的海珠区某大盘，在上周五给记者发了一条促销的短信。而一日之内，与该楼盘同属一集团的四个楼盘都向记者发出了"特价"销售的信息，其中，最大的优惠达到了95折，还另有业主介绍费赠送，对于价格坚挺，甚少优惠的该集团来说，此举甚是少见。
从记者走访的情况看，为了刺激购房者的胃口，很多开发商采取了优惠折扣或者赠送物品等方式。不过，这些优惠措施并没有取得很好的效果。一位看房市民直言，"越是打折越觉得房价会跌，所以还是观望为好"。
从目前的情况看，无论是房地产商还是购房者，似乎都在"憋着"，一方是憋着少上些房源，保证房价不落，另一方是憋着等房价下落。
但是，这种"滞胀"的局面恐怕不能持续太久。全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，目前楼市出现交易量下跌，正处于滞胀初期，和今年"雪灾"或者是证券市场暴跌所引发"股灾"不同，楼市还尚未有"房灾"形成，但整个楼市今年来看是一个险局。
探因篇 四大原因促成加速探底
"端午"促销平淡收场，楼市向下探底的趋势没有丝毫改变。广州楼市历经半年多的调整，成交量持续低迷，近期，降价的范围正在蔓延，促销力度渐见加大。是什么原因令楼市这种"空前大优惠"正在加速？有关专家认为，至少有四大原因促进广州楼市加速探底。
原因一：房地产信贷收紧开发商资金紧绷
发展商纷纷降价促销，很容易让人联想到日益紧绷的资金链。由于中央货币政策持续收紧，房地产企业今后必然将面临贷款难的问题。为了保证企业正常运行，加快销售迅速回笼资金是必然选择。
中央收紧房地产信贷的信号从去年下半年便不断放出。2007年9月底，央行和银监会出台相关通知，严控第二套房贷款。这一政策后来被证明成为楼市由盛转衰的拐点。去年底，中央经济工作会议更是明确指出，2008年中央将采取从紧的货币政策，防止经济过热，防止出现明显通货膨胀。此后，大量房地产商开始陷入资金短缺的困境。日前央行一次性提高存款准备金率100基点，存款准备金率达到了创纪录的17.5%，信贷之缰再度收紧。
在银行贷款收紧和巨大的还款压力下，少数上市公司纷纷抛出发行公司债的融资申请及其他借贷计划，以求熬过难关。但更多的开发商没有其他道路可走，唯有降价促销才能满足资金需求。
原因二：放眼皆是"利空"市场观望买卖停滞
在今年的楼市中，"观望"恐怕是出现频率最高
卖地求生渐见普遍
最近几则新闻引起了房地产业内的关注。今年3月，恒大在暂缓上市后，业界一直有传闻其欲将地王进行转让。"不过由于目前市场低迷，愿意接手的开发商寥寥"，消息人士透露。同时，雅居乐地产也传出了其惠州项目积极引入外资合作的消息。正在几大企业忙于"辟谣"的同时，万科东莞地块转让终于尘埃落地。
此消息一出，便在业内引起了高度关注。虽然万科称只是"出于发展战略的需要，换了一个合作伙伴"，而宏远方面也强调"这只是一次非常简单、正常的商业合作"，但业内人士认为，房企在此时选择合作，是在楼市处于下行通道环境下的一种明智选择。
分析人士认为，房地产业缺钱，已经是不争的事实。如何弥补这些资金缺口，是房地产商的当务之急。目前的政策并不支持房地产开发贷款，也不支持满足投机需求的个人住房贷款。同时，股市低迷又使通过上市和再融资获得资金的愿望难以实现。卖地求生或者寻求合作成为新的出路。
在全国范围来看，在房地产业形势越来越严峻的情况下，土地对于发展商已不再是像前两年那么趋之若骛，"现金为王"的今天，高价土地有时还成烫手的山芋。发展商"退地"也非新鲜事，如去年9月福建融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将高价拍得的土地退还。而更为普遍的是，自去年底楼市风向发生变化以来，土地"流拍"的字眼不时出现在公众面前。楼市买卖双方几乎全部陷于观望的状态更是首次出现。直到目前，部分前期死守楼价的主流发展商才开始改变做法，推出优惠试探市场。但观望的气氛并没有得到根本上的改观。
购房者的观望源于对楼价快速上涨预期的破灭。在楼价上涨势头得到有效抑制的情况下，炒房者和长期投资客纷纷停手观望，主流的换房买家也不急于跟风买房，中低收入群体重新燃起了楼价下跌的期望。此外，居高不下的CPI和通货膨胀、股市下跌导致的资产缩水、美国次贷危机等引发的全球经济动荡乃至今年发生的多起灾害，都令楼价的走势更加扑朔迷离。
而发展商对未来楼价的走势也不再坚定看好。今年1-5月，广州楼市的成交量一直呈萎缩状态，只有5月份的成交勉强回暖。而发展商在"五一"前后的猛烈促销攻势并未达到预期，随后的"端午"假期也收效甚微，甚至直到"十一"前，市场上再也没有更好的营销节点出现，除了用价格吸引购房者外，发展商基本上别无选择。
合富辉煌首席分析师黎文江多次呼吁，发展商应追随万科、保利等企业采取"一步到位"式的降价策略，此前万科金色康苑、保利林海山庄等"日光盘"的热销也说明楼价降到合理区间后可以迅速得到市场认可。黎文江认为，发展商采用逐步降价试探的做法，反而会令市场观望气氛进一步加剧。
原因三：保障住房不断上市楼市供求关系逆转
广州市构建住房保障体系的努力在2008年已经初见成效，廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房的大量推出大大缓解了商品房市场上供求失衡的矛盾，房地产市场也因此回归理性，博弈的天平开始向购房者一端倾斜。
3月底出台的《广州市市辖区2009年住房建设计划》，再次明确了广州市政府将继续采取增加住宅供应量的手段来对市场进行调控，长期不正常的住宅供需比也同时出现了逆转。戴德梁行根据国土房管局数据分析，第一季度广州全市一手住宅的供需比例为1.74：1，与去年屡屡超过1：2的供需比形成强烈反差。
今年发售的多个限价房项目也令商品房市场首次出现了大规模分流。保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程和龙光峰景华庭的总成交量达到3300套以上，并且几乎是全部卖光，在抢占不少市场份额的同时更令市场关注的焦点发生了转移。从下半年开始，各大限价房楼盘还将不断推出新组团，对其他普通商品房的销售压力有增无减。
此外，广州市经济适用房的销售工作已经于5月启动，将在下半年开始正式出售。首批近2000套经济适用房分别位于金沙洲、同德围和新广从公路地段，房价根据不同项目的成本由物价部门审批后确定。但根据松洲新社区4409元／平方米的基准价，4850元／平方米的最高售价估计，经济适用房的价格将普遍和周边二手住宅价格相当。这势必又将分流一部分购房市民，对商品住宅，特别是中低端商品住宅的销售形成冲击。
在新社区、限价房不断增加的供应下，中低价位的住宅供应将不断增加，逼迫其他楼盘重新确定销售价格。各大发展商和楼盘的新一轮促销，已经不得不把保障性住房当作竞争对手来看待。
原因四：拿地成本低降价仍有利可图
对于发展商目前所遇到的困难，中原地产项目部总经理黄韬曾打过一个形象的比喻："现在最多只算是切个指头，还远不到'断臂'的时候"。记者了解到，目前在售的不少楼盘成本低廉，即便是目前推出了各种措施让利，也仍然可以获得巨额的利润。
根据房管局数据，广州今年4月房价依然维持在10997元／平方米的高位，比2003年楼价低点时高了2倍还多。但目前广州市在售的300余个楼盘中，有相当一部分土地是早年通过协议转让等方式获得的，其拿地成本远远低于各区域"地王"的价格。但是这些楼盘也都享受到了高价"地王"所带来的土地增值收益，定价也远远高于其综合成本。
去年的"地王"频现和楼价飙升掩盖了大多数楼盘成本极低的事实。据消息人士透露，某大集团今年推出的一个江景豪宅盘，其圈地成本折合楼面地价不过每平方米数百元，即便按照其所宣传的产品品质和超豪华配套，其单套住宅的总成本也在5000元／平方米以下。但其大肆宣传降价促销后的价格至今依然在每平方米万元左右，仍有高达50%的利润空间。
和上述楼盘类似的例子在广州楼市屡见不鲜。特别是在番禺、花都、增城等协议出让一度盛行的郊区，少数大集团动辄圈地数百上千亩。楼盘滚动开发，售价也不断上涨，其利润空间更是难以计数。在售价远远高于成本价的情况下，发展商在相对疲弱的市道适当降价促销，的确算不上什么。
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2008/6/25 11:05:00