《公元房地产文摘》（第47期）
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| 非赢利共享型信息选编 第47期/20080930 公元物业管理有限公司 |
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天津：出台土地开发整理规定 10月1日起施行
| 《天津日报》/20080923 |
| 为了促进和规范土地开发整理工作，实现耕地占补平衡，保障土地资源可持续利用，天津市政府出台《天津市土地开发整理管理规定》。于今年10月1日起施行。该规定明确，非农业建设经批准占用耕地的，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与其占用耕地的数量和质量相当的耕地。占用耕地的单位在开垦耕地时，可以委托土地开垦整理机构具体实施土地开发整理项目，并支付相应的耕地开垦资金。 |
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南京：20条房产新政救市 购房市民可获财政补贴
| 中新网/20080928 |
| 房地产市场遭遇“寒冬”。南京市政府昨日正式出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》共二十条政策，力挽寒气逼人的楼市。南京市房产局副局长说，出台这个房地产新政，就是要表明政府的态度，目的在于稳定市场的信心。昨日公布的二十条新政，从“优化住房消费环境”、“优化投资环境”、“优化行政管理服务环境”三个方面，给走向疲弱的楼市注入“养分”。 |
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天津：260万平方米经适房年底上市
| 雷风雨/《今晚报》/20080928 |
| 天津市大力改善本市中低收入家庭住房条件，建成老百姓放心房，各类社会保障用房的建筑质量坚决不许"缩水"。24日，本市在河北区王串场真理道经济适用房施工现场举行全市经济适用房工程质量现场推动会。本市大力加强施工项目经理质量负责制，强化经济适用房分户验收和工程竣工验收，不经过分户验收和工程竣工验收的不颁发入住许可证。据市建委介绍，目前本市年底前将有260万平方米经济适用房竣工并陆续上市。 |
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南昌：2008年前8月房地产投资快速增长
| 李美娟/新华网/20080928 |
| 记者27日从市统计局获悉，今年以来，南昌市房地产投资保持快速增长态势，前8月，累计完成投资72.32亿元，增速自2005年以来首次超过40％，但是商品房销售持续下降，不过下降趋势有所减缓，较上半年回升近10个百分点。与此同时，商品房屋施工面积增长迅猛，商品房屋施工面积1416万平方米，同比增长79％。经济适用房开发继续保持快速增长，累计完成投资3.7亿元，增长41％；施工面积120万平方米，增长63％。 |
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北京：黄金周楼市“惯性”趋冷
| 林喆/《中国证券报》/20081007 |
| “金九”梦碎，而“银十”出现的可能性也日益渺茫。北京楼市正在持续低迷中“惯性”趋冷。据北京市房地产交易管理网公布的数据统计，今年十一黄金周的前六天（9月29日至10月4日），北京市期房网上签约1789套，其中住宅期房签约1662套，与去年同期相比，分别下降31.5%和29.2%；现房网上签约92套，其中住宅现房签约仅44套，同比分别下滑66.4%和76.1%。黄金周期间北京并没有出现地产商期待的成交回暖。 |
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福州：整治别墅区违法建设 1723处别墅产权被冻结
| 沈汝发/新华网/20081006 |
| 自福州市开展专项整治别墅区和高档住宅小区违法建设，福州市房地产交易登记中心先后对29个别墅区7169户进行验证，其中1723处为违法建筑，均已实施产权冻结。福州市人民政府2007年12月4日发布了《关于专项整治别墅区和高档住宅小区违法建设的通告》，政府对别墅区的违法建设采取注销或限制产权的措施，对顶风抢建的违法建设依法予以强制拆除，城管执法部门先后组织了13次拆除行动，共拆除32处3924平方米。 |
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杭州：国庆黄金周卖房170套
| 《钱江晚报》/20081006 |
| 截至昨天下午三时，根据杭州透明售房网的数据显示，本次黄金周杭州主城区共成交一手房170套，预定121套。虽然每次黄金周都是杭州楼市的成交低点，今年楼市黄金周的“黄金”成色更是明显不足。170套的成交量比去年“十一”期间约200套的总成绩有所下滑。而事实上去年国庆前赶上国家第二套房贷政策出台，楼市进入调整期，去年黄金周的成交量比起前年缩水了一半。 |
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北京：开发商七折售楼惨淡收场 300楼盘每日仅卖180套
| 潘建 齐琳/《北京商报》/20081006 |
| 据北京房地产管理交易网显示，10月1日至4日北京住宅期房签约量为721套，日均签约量为180套。而与去年“十一”黄金周日均签约246套相比，降幅达到了27%。据业内人士透露，北京在售楼盘为300家左右，这意味着“十一”期间，除掉经济适用房和限价房，北京平均每个楼盘每日仅卖出0.2套。尽管环比9月第一周的108套住宅期房签约有了明显的增长，但和去年“十一”黄金周246套相比，降幅达到了27%。 |
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南京：黄金周住宅成交38套 仅为去年同期的13.4%
| 陈郁/《扬子晚报》/20081007 |
| 虽然在十一之前，南京市出台了激励楼市的利好政策，但是刚刚过去的七天黄金周却未现井喷行情，面对数十家楼盘推出的各种优惠举措，愈加理性的购房者，表现得十分平静，七天仅成交住宅38套。而2007年国庆黄金周7天，南京成交住宅284套，认购1724套。今年7天成交量仅为去年同期的13.4%，看来，楼市销售不畅的事实，目前依然难以改写，表明目前观望气氛仍然浓厚，大部分人还是来"探路"的。 |
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广州：掀违法用地整改风暴
| 郑佳欣 穗房宣/《南方日报》/20080925 |
| 从本月17日起,国土资源部检查组对广州市的违法用地整改工作进行检查和验收。广州这场土地执法风暴力度史无前例,三个月内拆除违法用地上的建筑物176.4万平方米,相当于一个中等城市3年的房地产建筑量。广州整改违法用地的雷厉风行与卓著成效,获得国土资源部的高度肯定。刚性执法,加上共同责任制,这片要做全省“首善之区”的炽热土地,现在正在探索违法用地治标治本的良方,寻求科学发展观指导下更高效的发展道路。 |
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郑州：限价房要比周边地段商品房低20％
| 李丽静/新华网/20080928 |
| 河南省郑州市人民政府日前公布了新出台的《郑州市限价商品住房建设管理工作程序》。该程序规定：限价房的定价标准原则上比同地段同类型商品住房平均价格低20％。该程序指出，市土地储备中心、房管局、国土资源局和规划局提供限价商品住房建设试点项目选址，待控制性详细规划出台后报市政府批准。市房管局负责出具套型结构比例、开竣工时间、项目投资强度等控制性指标。 |
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全国：今年房地产行业的资金缺口为6730亿元
| 《21世纪经济报道》/20080919 |
| “如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。如果遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。”9月18日，一份名为《2008年中国房地产行业资金报告》正式对外披露，并预计今年房地产行业的资金缺口为6730亿元。来自国家统计局的数据也显示，今年以来，房地产销售面积同比都出现了不同程度的下降。其中7月份房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%，为2008年以来的最大跌幅。 |
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深圳：空置房面积翻一番
| 卢先兵/《南方日报》/20080923 |
| 昨日,深圳市国土局下属的深圳市房地产研究中心发布的《2008年1～8月深圳房地产市场分析报告》披露,深圳今年前8月住房均价为13428.99元/平方米,同比涨幅4.99%。而住宅空置面积惊人地翻了一番,同比增加102.53%,显示出深圳房地产市场的观望气氛十分浓厚。报告披露,在前8个月,深圳商品房空置面积162.57万平方米,同比增加29.1%,其中住宅空置面积67.26万平方米。 |
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美国金融危机对中国楼市的三大影响
| 苏步超/新浪/20081007 |
尽管美国参众两院都在日前顺利通过了新修订的高达8500亿美元的救市方案，但此次美国金融危机对全球的经济冲击和潜在威胁远未结束。那么，此次美国金融危机将会对中国楼市产生那些重要影响，个人认为，这种影响将主要体现在三个方面：
首先是国家的金融紧缩政策将基本结束。 很多人认为，美国金融危机的发端是房地产泡沫破裂所导致，但深层次的原因是美国的金融创新机制所造成的，比如，远离实体经济的金融衍生品泛滥及虚假繁荣，信用监管的严重缺位、诱导透支消费的国家观念等，而美国采取的贷款利率浮动政策才是直接导致金融危机的导火索，美国在2004年中连续17次加息，致使次级贷款客户还不起月供而直接出现退房断供现象，从而致使金融危机爆发。那么，纵观国内金融市场，从2007年初开始，国家为了防止经济过热和防止全面通胀，实施货币紧缩政策，同样连续十几次提高信贷利率，使高额购房的普通消费者经济负担加重，因此，如果继续采取金融紧缩政策，并进一步提高贷款利率，有可能会重蹈美国覆辙，而这些将是政府极不愿意看到的，因此，受美国金融危机的影响，国内金融政策将会进行根本性的调整，特别是将进一步下浮楼市的信贷利率，减轻购房者的月供负担，楼市的信贷紧缩期将基本结束，从而促使楼市有控制、又步骤的回暖。目前国家对股市的一系列稳定和扶助政策(印花税单边收取、融资融券政策将进行试点等)以及房地产股票的集体反弹也证明了这一点。
其二是防止楼市大落将成为政府工作的重要调控目标：美国金融危机的另一个原因是楼市的大起和大落，两个发展极端促使楼市泡沫的最终破灭。比如，最近美国一位妇女用1.75美元拍得了一套房产，美国人从全民投资房市到最后全民抛弃房市，导致房地产市场硬着陆，最终引发金融危机并有可能导致美国经济的严重衰退，这和国内目前的楼市趋势也十分相似，房市大起之后防大落将是中国政府在美国金融危机中得到的重要经验和启示，因此，控制中国楼市不会出现大的跌幅，循序渐进的剔除房地产泡沫，确保房地产市场的相对稳定将成为重中之重，目前的地方政府救市就基本反应了这一点，这可能也是中央政府肯定和默许的结果，因此，如果楼市出现大的跌落，政府暖市和出台稳定政策将成为必然。
三是经济适用房和限价房将成为政府稳定楼市的重中之重。导致美国金融危机的另一大因素是许多不具备购房能力的消费者利用美国的宽松信贷政策加入了购房和投资的行列，而国内楼市同样存在着这样的问题，许多消费能力较低的民众却一味地向中高档房看齐，而对经济适用房和限价房项目却视而不见，因此，为避免这种错误消费观念的蔓延和化解目前的楼市突出矛盾，国家将可能会进一步加大发展经济适用房、限价房的力度，进行有效分流，引导民众根据自身的消费能力进行合理的置业定位和树立科学的消费观念，中国楼市将可能会出现“居者有其屋”和“居者优其屋”的二元供给格局，即居者有其屋由政府来负责，重点解决低收入家庭的住房问题，居者优其屋重点由开发商来供给，满足中、高端客群的改善需求，政府和企业将分工明确。
总之，楼市发展事关国家金融体系安危和国家经济长远发展大计，稳定、健康、公正、和谐和适度进行消费引导将成为政府主导楼市发展的主流价值观。 |
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成都：工业用地持续放量 未来将拖缓写字楼租售
| 伏永安/《成都日报》/20080923 |
| 今年8、9月两个月成都市主城区出让工业用地约640余亩，而这仅仅是今年成都市加大工业用地放量的一个缩影。据统计数据显示，今年上半年成都市的工业用地放量突然增大，共计供应工业用地70宗，供地规模共计5731.24亩。在业内普遍的认识中，工业用地的放量对楼市的参照价值并不大，但一些观察者却发现，工业用地的放量会直接带动工业写字楼的放量，并在未来一两年内对成都商业写字楼的租售产生巨大压力。 |
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深圳：收回闲置土地87万平方米
| 万晶/《中国证券报》/20080926 |
| 记者昨日从深圳市国土资源和房产管理局获悉，截至目前，已依法收回闲置土地87万平方米，另有多宗闲置土地正在进入依法收地程序。此外，深圳市已征收土地闲置费约1.128亿元，其中一宗地块涉及的土地闲置费高达5640余万元。同时，深圳市还清理了已批未建地735宗，总面积为18.98平方公里，其中已认定为闲置土地的546宗，面积为13.77平方公里，将近一半已批未建存量用地被盘活。 |
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广州：住宅基准地价两年涨36％
| 李婧 穗房宣/《广州日报》/20081007 |
| 10月6日，经广州市人民政府批准，广州市国土房管局公布了最新的广州市基准地价以及住宅用地有偿使用费，10月1日起执行。这次国有土地使用权基准地价的基准日为2007年1月1日，与两年前公布的基准日为2004年12月31日的基准地价相比，住宅用地基准地价涨幅最大、最快，涨幅达到36.33%，年均涨价16.76%。同时，商业用地的地王基准地价为北京路文明路路口临街首层商铺，其楼面地价约为20215元/平方米。 |
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重庆：推住宅产业化 落成西部首家住宅产业化基地
| 郭晋嘉 姜诚意/中国新闻网/20080923 |
| 记者二十二日在第八届中国重庆城市建设及建筑科技博览会上获悉，中国西部首家国家住宅产业化基地即将在渝落成。重庆正以此为契机着力推广住宅产业化。该基地规划分为生产加工区、市场交易区、综合配套区和示范工程区，建成后将会形成一条集建筑结构体系及其部品部件研发、生产、装配、物流、展示一条龙的产业链。该住宅产业化基地建成后，将辐射重庆周边各省。 |
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中国房地产泡沫不逊美国 货币政策要继续紧缩
| 每日经济新闻/20081007 |
中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭昨天就美国金融危机发布报告，指出中国应该在金融危机中汲取一个教训：即宽松的货币政策易引发资产价格泡沫，给日后金融系统危机带来潜在风险。哈继铭表示，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及，需要采取适度紧缩的货币政策，否则泡沫破灭将造成较大负面影响。
家庭月供收入比居高不下
哈继铭在报告中认为，美国本轮危机的根源是2001年IT泡沫破灭后，美联储为抵御经济衰退而大幅降息，宽松的利率条件刺激了房市泡沫，而层出不穷的金融衍生品又加速了泡沫的膨胀，最终泡沫破灭造成金融危机。
哈继铭表示，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及。而据该报告中对中国几个主要城市的调查数据分析，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，而在目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75％，房价需要下降42％才能使月供收入比降至40％；即使是对于收入排名前60％的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，这部分人群目前房价下家庭月供收入比也高达54％，房价需要下降19％才能使其月供收入比降至40％。据此可见，房地产的泡沫化程度相当高。
房地产业下滑系银行惜贷主因
美国的房产泡沫破灭留给中国怎样的警示？对此，兴业银行资金营运中心的鲁政委指出，从整个宏观经济发展来看，中国现在面临的最大风险就是两个——一个是外部经济局势，即眼下金融市场的混乱以及全球经济下滑；而另一个风险就是国内房地产业。他认为政府应该审慎评估房地产市场，采取积极措施，保持房地产市场的稳定健康发展。
鲁政委认为，目前比较流行的观点是从房地产看消费，再从消费看其对经济的影响，但正确的视角应该是从房地产看金融机构的资产负债表，一旦资产负债表恶化，那么企业融资条件恶化，相比消费而言，对经济的打击要大得多，即便消费不走弱，实体经济也照样会恶化。
谈到国内房地产市场的萎靡，鲁政委担心地指出，“假如房地产普遍下滑10％左右，银行的坏账率会显著上升，资产负债表的恶化会让银行出现极端严重的惜贷情绪，这可能危及到实体经济。”
房贷测试不一定准确反映风险
目前国内监管层和银行已经注意到了房地产的风险，并进行房地产压力测试。根据市场上一种简单化的估计，普遍认为房价下跌15％并不会对银行带来风险。
对此，某国内银行房贷部门相关人士对记者表示，15％只是一种简单化的估计，即假定房地产价格的评估没有出现误判，但是有的时候这种误判的确是存在的，比如把150万的房子最终按200万、300万贷出去。尤其是过去转按揭风行的时候，金融机构为了争夺银行贷款，就会出现很多问题。据记者了解，这种情况在一段时间内的确存在。一位姓张的买房者就曾透露，去年买房时，房屋中介就为他出点子，首付不足可以把房价抬高，100万写成300万，如此一来其他都可以从银行贷款。
上述银行房贷部门人士对记者表示，类似这种炒作的不规范都是实际贷款中会碰到的问题，因此账本数据和现实是会有出入的。
流动性过剩是元凶？
哈继铭指出，房地产泡沫形成的根源在于宽松的利率条件和大幅降息的政策。对此经济学家许小年也指出危机的根源在于货币供应超出了实体经济的需要。
鲁政委表示，金融市场周期性的出现价值偏离正常估值是正常规律。迄今为止没有一个国家的宏观调控能成功控制房地产市场的泡沫和股市的泡沫，这说明事前难以甄别什么时候价格过高，货币政策过松。 |
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房地产投资增速回落受奥运影响甚微
| 朱中一/世华财讯/20081007 |
中国房地产业协会副会长、秘书长朱中一表示，从统计局公布数据看，近月来国内房地产开发投资增速已呈现下降趋势，尤其像北京房地产开发投资下降更为明显，但这并不是奥运会直接作用的结果。
近年来，国内房地产开发投资保持快速增长，08年上半年房地产开发完成投资13,196亿元，同比增长33.5%，随着奥运会的临近房地产投资增速成高位回落趋势，1-7月份同比增长30.9%，8月份的房地产投资增速同比增长仅为18.9%，远低于7月份的37.5%。对此，有观点认为，房地产投资减少是受奥运会的影响。
朱中一对此持否定意见，他分析，奥运会与房地产开发投资增速有一点关系，例如一些奥运征地项目的拆迁、奥运场馆的建设等，但总的来说，这些投资占北京市房地产开发投资的比重不是很大，这些投资占整体房地产开发投资总量也很小，所以奥运与房地产开发投资的变化影响作用并不是很大，而且从某种意义上讲，还有利于房地产项目的开发。因为基础设施条件改善了，居住环境改善了，更能吸引购房者。
朱中一指出，从另一面讲，外地包括外国人不会因为要来看奥运会而在北京买房子，第一个是奥运会能否买到门票不确定，其次是如此高房价下买房子的钱住五星级宾馆都足够。因此说奥运会对房地产市场的影响，可能是有些人把片面的因素扩大化，也有部分媒体炒作的原因。一个是奥运整个规模问题，一个是房地产投资规模与整体投资规模比例问题，这些都不会对中国整体的房地产市场产生足够大的影响。
可能炒作的原因，一个是这些现象发生的时间比较巧合，就是正好国内经济、房地产市场包括北京的经济发展等经济运行周期到了调整的时期，国内国际的经济形式正好处在这一阶段，就有人以为这是奥运的影响，实际上这些现象关系不大，是正常的经济周期正好运行到调整阶段。
他举例说，例如房地产市场，07年的7、8、9三个月，房价猛涨，之后随着宏观调控政策发挥效用，房地产市场进入调整，这正好与奥运会的临近时间像吻合。分析问题要理性的用数据说话，计算整个奥运场馆的建设投资占整个固定资产投资的比例、北京的GDP占中国GDP的比重，通过计算得出的结论是，奥运会对房地产市场的影响很小，甚至对北京房地产市场影响也不大。
朱中一指出，从01年北京申办奥运会成功以来，到08年举办，所有奥运项目的策划建设是分在01到08年间进行的，项目投入分摊到7年左右的时间里，对经济市场影响很小。因此不要片面的把经济现象与奥运牵扯到一起，要从经济周期波动规律看问题。 |
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宏观调控下中小房地产企业的发展之路
| 刘卫卫/《中国房地产》/2007年第12期 |
２００５年以来，随着国家土地、金融等调控政策力度的加大，房地产业开始进入市场盘整期。对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈，但对众多中小型房地产企业（本文专指房地产开发企业）而言，面临的却是困境，甚至绝境。如何应对变化，如何在调控和竞争中立足和发展，是当前中小房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。
本文认为，中小型房地产开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业；或者二级开发资质但注册资本达到一级资质标准的房地产企业。
截至到２００５年底，全国共有房地产开发企业的数量为５６２９０家，但是大型房地产企业数量所占比重却很低，中小型房地产企业占绝对多数。
一、宏观调控下中小型房地产企业面临的新形势
我国房地产宏观调控重点具有明显的阶段性特点，从２００３年以来的调控政策脉络主线来看，先期是土地供应和房地产贷款（２００３、２００４年）；中期是房地产价格（２００５年）；后期是商品住宅结构（２００６年）；近期则是房地产企业收益（２００７年１月）和住房保障（２００７年８月）。调控的手段主要是运用土地政策、金融货币政策和财税政策，因此中小型房地产开发企业面临的新形势主要体现在以下三方面：
１．获取土地门槛提高，面临开发断档尴尬
土地方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏：另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。
获取土地门槛的提高还表现在具体的“招拍挂”过程中，如招标文件中对竞标企业高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等，对中小型房地产企业产生了很大冲击。以参加土地招拍挂的要求为例，今年上海新江湾城Ｄｌ地块土地出让文件中明确规定为：境外的自然人、法人、其他组织，其银行同期存款在１亿美元以上的；已在境内进行工商登记，领有法人或组织机构代码证和营业执照，具备房地产开发一级资质，近三年国内房地产开发量不低于５０万平方米，注册资本金２亿元人民币以上，同期银行存款不低于１．５亿元人民币的信誉良好的企业，另外必须先交纳竞买保证金５０００万元。如此规定，一般的中小企业连到现场感受氛围的机会都没有。
另外，大面积土地资源出让和多企业联手参拍阻挡了中小企业的进入。现在地方政府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的大企业常常是多个发展商组成一个银团联手投标。因此近两年以来，各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数几个大发展商获得。这样，就从开发用地储备这个源头上对中小房地产企业予以了致命打击，导致许多中小型企业面临开发断档的尴尬局面。
２．融资难度加大，压力陡增
从２００３年“１２１”号文件起，四年来从严格开发信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定存款准备金率，多管齐下，收紧“银根”，增加开发企业融资难度和压力，是给中小型房地产企业带来了强大的政策冲击。
３．企业收益压缩，资金紧张进一步加剧
从２００５年起，国家开始运用税收手段来调控房地产市场，但对开发企业影响显著的还是２００６年以来出台的系列税收政策。“关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知”（国税发［２００６］３１号）、“修订企业所得税纳税申报表的通知”（国税发 ［２００６］５６号）、“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”（国税发［２００６］１８７号）等一连串的税收政策组合拳，使很大一批中小开发企业面临出局的可能。
二、宏观调控下中小型房地产企业发展的优势和劣势
１．中小型房地产企业发展的优势分析
（１）更易满足我国市场多样化的需求
对房地产企业来说，提供差异化的房地产产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。因为自身资金实力小，产品规模势必不会很大，因此在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。况且，在寻求个性化、创新式发展的轨道上，大的房地产企业因为经营模式转轨所遇到的问题比中小房地产企业遇到的问题要大得多，从而使中小房地产企业的个性化发展成为房地产行业突破传统发展模式实现升级的主要带动力。
（２）拾遗补缺，填补大企业在区域市场上的剩余空间
一方面表现在具体的物业类型上，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场，将中小企业排挤到回报相对低的中低档住宅市场。另一方面表现在区域上，大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎不涉足中小城市、县、镇。中小房地产企业的存在填补了这一空白，满足了不同层次、不同区域消费者的需求，形成了完整的房地产市场梯度消费层次体系。
（３）发挥中小型房地产企业的“市场规模”优势
根据经验的“二八原理”，从市场占有率角度看，目前即使像万科这样的大开发商，市场占有率也不过１．２４％，按照目前的形势发展，即使将来还有一批大发展商培育起来，这些大企业的市场占有率总和也不过２０％。而另外８０％的市场份额是由中小型企业所占有，所以中小型企业大可不必担心。
（４）市场自由竞争的有利推动者
中小企业的存在促进了各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。虽然在地区房地产市场上，大型房地产企业是价格的主导者，但众多中小企业竞争者的存在，使得大型房地产企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题，从而间接地抑制了房价的过快增长。
（５）灵活的管理方式和市场适应能力
房地产有规模经济的一面，也有规模不经济的一面。从这个角度分析，中小型房地产企业的机会非常多。因为开发大面积的地块、运作大额度的资金即使对于大型房地产企业而言也是很大的考验，风险控制的难度很高。而中小型企业因资金及实力所致，开发中等规模的项目，操盘经验更丰富，风险也更容易控制。另外，还有“船小好掉头”的优势。
２．中小型房地产企业发展的劣势分析
（１）信贷融资困难
一是抵押贷款难，抵押贷款虽然是中小房地产企业融资的基本方式，但是由于其贷款条件较为苛刻，大部分企业通过此种方式取得资金非常有限，很难满足企业的资金需求。二是金融机构放款难。在我国现行金融体系中，以中小企业为主要服务对象的金融机构原本发展就滞后，再加上当前国家加强房地产企业信贷的控制，中小房地产企业大多难以达到银行的放款条件，因此从银行融到资金是难上加难。
（２）融资渠道单一
一般而言，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。
（３）财务管理不健全
我国中小房地产企业的财务管理不健全，表现为财务制度不健全，或者即使财务制度健全，也不能完全落实到位，造成企业财务数据不完整、不准确，尤其是缺乏历史数据。而且，有时企业出于不同目的，财务数据往往是上报主管部门一套，上报税务部门一套，上报银行的又是一套。
（４）管理方式落后
很多房地产企业在管理方式上延续着家族式的管理方式：经营决策权集中于老板一人，管理以家族式管理为主，管理中以感情代替制度、家长式“一言堂”、凭主观想象随心所欲等，这在很大程度上阻碍了企业的发展。
（５）人才缺乏
中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引人才。企业内家族管理与制度管理相矛盾的局面，不利于企业引进的人才充分发挥作用，进而导致企业难以留住所需的人才。
三、宏观调控下中小型房地产企业差异化发展之路
中小型房地产企业在实力逊色的情况下，需要采取积极的、进攻的差异化战略来改变被动、落后的形势。中小企业竞争战略的核心应该是：集中力量，争取在局部市场形成优势，通过局部的胜利，提高自己的市场地位，促进自身发展。中小型房地产企业差异化战略的主要内容有以下几种：
１．经营差异化：市场细分原则下的“缝隙经营”策略
中小型房地产企业在确定经营方向时，要努力避开行业内大企业、大公司所关注的热点项目，选择他们易于忽视而又有一定经济效益的小型“缝隙”产品，充分发挥自己灵活性和适应性强的优势，拾遗补缺，填补市场需求的不足。
２．产品差异化：精品战略之路
产品附加值决定企业利润。我国的房地产市场在经过政策的洗礼后，房地产开发的各项成本，尤其是土地成本开始飙升。因此，中小房地产开发企业要通过走精品战略之路，来提高企业的竞争力，提高产品的美誉度和知名度，提高产品的附加值。
精品是硬件和软件的结合体。作为房地产精品来讲，硬件就是指产品的市场定位、规划设计、建筑外观、产品质量和节能设施等生产过程的一系列要素；软件就是产品文化、居住文化、企业文化等。在市场竞争白热化阶段，设计理念创新、生活方式引领、服务内涵挖掘将使得产品更富有个性化色彩，成为市场瞩目的精品。
３．项目开发差异策略：确定适合自己开发的房地产项目
中小型房地产企业应注重对市场和消费者需求的研究，通过对市场进行细分，选择出产品将来可能面向的消费对象，从而确保自己开发的房产能够在市场中立于不败之地。中小型房地产企业应主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区域或某一地区市场，力求低成本，差异化开发。
４．区域差异策略：定位上以进入二、三、四级城市为主
在现阶段，在中国经济最为发达的珠三角、长三角及环渤海湾三大区域，云集了许多大型房地产企业，且市场竞争相当激烈。在这种情况下，中小型房地产企业可以选择转战二、三、四级中小城市，这样做的好处有四个：
第一，避开与大型房地产企业同城竞争，寻求新的适合自己的发展空间，通过空间的转换来取得竞争优势。第二，在经济欠发达的地区，由于其地价、房价总体较低，存在相当的上升空间，中小型房地产企业可以获得较高的投资回报率。第三，与经济欠发达的地区相比，经济较发达的地区开发企业在企业文化、技术水平及资金实力上都具有明显的优势。第四，可充分利用当地的优惠政策，解决资金和拿地上的难题。
四、宏观调控下中小型房地产企业联盟发展之路
所谓房地产企业战略联盟是指两个以上的房地产企业出于对市场的预期目标和企业自身总体经营目标的意愿，采取一种长期性联合与合作的经营行为方式。房地产企业联盟，不仅局限于房地产开发企业之间的合作关系，更应该涵盖开发企业与设计单位、监理公司、建筑商、代理商、广告公司、物业公司等上下游企业，乃至家电等房地产相关部品生产行业、学校等科研机构之间的长期合作关系。
１．房地产企业战略联盟的模式
（１）资源互补型
这种联盟模式不是简单的企业规模的叠加和扩大，其实质内涵是房地产强势资源的联合。在国际地产市场中通常都是采用这种方式，这也是一种比较适合中小房地产开发商的形式。通常有一个发起人作为组织者，组织多家企业，联合竞买、收购或投资合适的地产，在约定的期限内共同对地产进行经营（包括购地、融资、开发、租售），其管理模式是集合操作加专业顾问。
（２）交叉营销型
这种整合联盟模式的最大特征就在于身处不同行业的企业间通过结成联盟，进行交叉营销，以达到扩大业务的目的。
（３）经验共享型
房地产的行业特征决定，很多企业在进行区域扩张时，都会或轻或重地表现出一定的“水土不服”问题，解决这一问题最直接的方式就是与当地成功企业通过联盟，实现经验共享。
（４）分工协作型
这种联盟模式与交叉营销相近似，所不同的是，参与联盟的企业多数属于房地产关联行业，各企业都专心地集中于某一产品，联盟把各企业最弱项的部分用最专业的部分来补充。这种模式突破了行业之间的边界，使投资触角一开始就延伸到了与房地产开发相关的上下游，是整个产业链上的联盟。同时，相关产品还可以进入到其他行业中去，来平衡房地产行业可能到来的波动，这也是最适合中小型房地产开发商的一种联盟模式。
（５）市场瓜分型
随着土地、信贷等政策的变化，中小房地产企业的拿地、融资问题已经受到了限制，他们可以根据各自不同的开发状况和市场节奏，在资金、土地、项目、服务上形成共享，走联合开发之路。
２．中小房地产企业战略联盟的选取原则
（１）合作联盟成员核心能力互补
房地产企业实行战略联盟最为重要的目标是弥补企业的战略缺口和增强企业的核心能力。在联盟规划与实际操作中，应以企业之间的差异为基础，才能更好进行业务上的优势互补。
（２）战略性的互相学习
不管实行什么样形式的战略联盟，联盟的目标都是暂时和局部的，房地产企业要获得长期的竞争优势，必须通过学习和经营积累来增强企业的综合实力。
（３）保持各自灵活战略和独立地位
竞争环境的动态性和不确定性，要求企业要有迅速适应环境变化的战略与之相适应，当企业因为联盟而失去战略的灵活性时，一旦环境改变，就会产生巨大的风险。同时，联盟使企业失去战略的灵活性，也违背了战略联盟的目的。战略联盟是建立在平等互利和相互信任基础上的，一旦某一联盟方失去了独立地位，联盟就变成了兼并。
３．战略联盟的选取方式
（１）合资企业
合资双方投资成立独立的实体进行合作项目的开发。当关系风险和运行风险较低时，合资企业是合作者偏爱的结构，但这种联盟成立之后便极大地增加了运行风险并有导致联盟失败的威胁。首先，合资企业需要额外的投资使其运作，增大了成本；其次，如果联盟不得不终止，合资企业中的大部分投资将不能轻易收回；最后，管理费用高。不仅共有的所有权牺牲了企业的战略柔性，而且组织文化的差异使决策制定和执行更加困难。
（２）功能性协议合作联盟（松散型的联盟）
协议基础上的联盟完全依赖于诚信、声誉和独立企业的自愿合作，不包括任何股份和所有权的转移，应付运行风险非常有效，但不适合于关系风险。这种联盟具有更好的弹性，容易重组、更改和终止，合作者容易退出。
（３）相互持股投资合作联盟（紧密型的联盟）
企业之间除了生产协作外，还进行资金、技术和销售等方面的联合，参加联合的企业在市场上同呼吸共命运。这种联盟类型意味着吸收一个或更多的合作者入股而不需要组建新的合法实体，通常用于关系风险较高而运行风险较低时。
４．战略联盟具体实施路径
（１）“土地——资金”合作联盟
在现实中，往往是拥有土地的中小开发企业没有资金进行开发，因此可以采取土地——资金联盟的方式，你拥有资金，我提供土地，双方合作开发，解决各自所需。
（２）区域整体开发联盟
同一片区域的不同开发商以战略协定的方式搞联合开发。当前各地政府在土地出让上，为了达到统一规划、综合开发、配套建设的规模效益，不论是在新区建设还是旧城改造上，往往是大幅土地的整体出让，零星小地块的出让越来越少，一般中小企业难以单独承受，联合开发是必然之选。
（３）以品牌为基础的联盟
品牌联盟既可以是与知名房地产企业之间的合作，也可以是与相关的其他行业知名企业合作。通过借助联盟方在行业内或某一区域内的品牌效应，迅速提升自身的品牌知名度。
（４）跨区域企业联盟
不同区域的房地产企业实行跨地域联盟，既利用了异地资源和当地企业的市场经验，也实现了企业的战略扩张。
（５）以“价值链”为基础的联盟
房地产企业可以从强化价值链的目的出发，联合有竞争力的规划设计机构、物业管理企业、广告宣传机构、建材供应商、装修企业甚至家电、家具企业等组成全方位、多层次的战略联盟。这可大大降低中间成本，提高效率，增加消费者价值，使联盟各方获得收益。 |
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2008/9/29 11:16:00
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