《公元房地产文摘》（第49期）
 |
| 非赢利共享型信息选编 第48期/20081030 公元物业管理有限公司 |
| |
|
|
| |
杭州：出台政策稳定楼市
| 李风/《中国国土资源报》/20081022 |
| 10月13日浙江省杭州市出台《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开发建设，促进杭州市房地产市场健康稳定发展。政策一：买房落户范围扩大，市区内买房也可落户。政策二：首付20％，住房公积金贷款最高额度升至60万元。政策三：企业所得税将按季预缴、按年清算。《意见》还鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。 |
| |
石家庄：推出20条新政救房市 房契税财政补贴50%
| 高利锋/《燕赵都市报》/20081022 |
| 日前，这份名为《石家庄市人民政府关于促进房地产业健康发展若干意见》的文件悄然发布，并于20日起正式施行。该《意见》在购房落户口、税费减免、公积金贷款等方面进行了全面优惠。《意见》自2008年10月20日起施行，有效期限至2009年12月31日。业内人士认为，在整个楼市持续近一年成交低迷的大背景下，石家庄出台这样的扶持政策，表现出了政府力挺楼市的信心和决心。 |
| |
上海：正拟订新的普通住房标准
| 于兵兵/《上海证券报》/20081031 |
| 一位接近上海房地系统的专家向上海证券报透露，上海新的普通住房标准正在拟订过程中，并有望于11月1日左右同各银行房贷细则同步推出。值得注意的是，此次将是上海2005年首设普通住房标准以来第一次对其进行修改。中原地产等二手房代理机构分析，根据目前上海市场价格和成交情况，普通住房在房价方面的上限上调20％左右是比较合理的做法。上述知情人士也告诉记者，最终的上调幅度不会低于20％。 |
| |
全国：前3季72家上市房企现金净流出290亿
| 中城房网/20081031 |
| 截至28日17:00，公布三季报的72家内地房地产上市公司中，前3季度经营活动产生的现金流量净额合计约为-290.15亿元；去年同期这个数据约-239.42亿元。对此，业内人士指出，去年的流出是因为开发商大肆扩张拿地，今年却是在销售回款降低的情况下，无奈支付前期土地款。29日，易居中国分析表示，今年以来，大多数城市的房地产市场，成交量一直都在走弱，经营活动产生的现金流量净额减少，也是可以理解的。 |
| |
郑州：推出公积金贷款优惠稳市
| 《上海证券报》/20081029 |
| 从11月1日起，郑州市住房公积金管理中心将降低首付门槛和贷款利率，从两方面刺激居民的购房需求，以稳定郑州楼市。据介绍，这两项优惠分别为首付比例降低和贷款利率下调。即购买普通商品住房、限价商品住房和经济适用房的，首付比例从30％降至20％；贷款5年以上的，贷款利率由原来的5.13％下调至4.86％。今年前三季度，郑州商品房销售面积同比下降46.3％，空置房屋面积同比增长128.1％。 |
| |
乌鲁木齐：住房公积金贷款暂停发放
| 王菲/新华网/20081028 |
| 受国家调整住房公积金贷款利率影响，为调整发放流程，乌鲁木齐住房公积金贷款暂停发放。何时发放将通过媒体告知。不过，10月27日后申请的住房公积金贷款，将执行新利率。10月27日前已发放住房公积金贷款的借款人，今年按调整前利率执行，从明年1月1日起，正式按下调后新利率执行。对于已批准贷款但还未发放的借款人，房贷利率将按新利率执行，借款人还将重新与银行及住房公积金管理中心签订借款合同。 |
| |
上海：房地产贷款增幅逐季减缓
| 邹靓/《上海证券报》/20081031 |
| 上海银监局昨天发布的三季度上海房地产信贷市场报告显示，9月末上海市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5993亿元，比年初增加246.8亿元，增幅4.3%，比各项贷款平均增速低7.8个百分点。分季度来看房地产贷款增幅呈逐季减缓的趋势。1-3季度中外资银行房地产贷款增量分别为132.8亿元、86.9亿元和27.0亿元。不过房地产贷款的比重仍保持较高水平，9月末，中外资银行机构房地产贷款占同口径全部贷款的27.2%。 |
| |
天津：制定八项支持居民购房政策措施
| 北方网/20081031 |
| 10月17日国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的要求。市建委、市国土房管局、市财政局、人民银行天津分行等部门，制定八项支持居民购房的政策措施昨日推出。1减免住房交易税。2鼓励个人住房贷款。3完善公积金住房贷款政策。4调整普通住房价格标准。5放宽还迁安置房上市条件。6加快保障性住房建设。7调整经济适用房开发税收政策。8进一步规范房地产市场秩序。 |
| |
重庆：政府29.63亿买14931套房
| 陈富勇/《重庆晚报》/20081027 |
| 昨日上午，在房交会现场，我市主城9区政府与开发商进行了危旧房改造安置房购买集中签约仪式，各区政府共投入金额达29.63亿元，购买49个楼盘的商品住房14931套，建筑面积98.92万平方米。这种政府集中从市场上购买安置房的方式，一是有利于缓解当前危旧房改造安置房源短缺的现状；二是积极引导开发商调整供应结构，修建一批价位适宜、户型实用的普通商品房和经济适用房作为安置房源。 |
| |
株洲：开建大型廉租房小区 1400多户可低价入住
| 李春璞/《长沙晚报》/20081028 |
| 昨日株洲市第一个大型廉租住房示范小区“和谐家园”正式开工建设，工程完工后，1400多户居民可以以低廉的价格入住。廉租房的租住对象为：具有本市城市户口，且家庭年人均收入低于上年度人均可支配性收入的60%的无房户或人均居住面积在15平方米以下的住房困难户；同时，年满30岁且符合上述条件的未婚人员，也属于保障范围；符合上述条件，且在本市务工一年以上的外来务工人员亦可申请租住廉租住房。 |
| |
上海：公积金贷款首付比例出细则
| 中城房网/20081024 |
| 根据昨天上海市公积金管理中心官方网站发布的相关通知，对购买二手自住普通商品房的家庭，申请住房公积金贷款的首次付款比例，从原来占所购房屋总价款的30%调整为20%。购买一手普通商品房申请住房公积金贷款的首次付款比例，仍然维持占所购房屋总价款的20%。此外，从2008年10月27日起，下调个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）由现行的4.32%调整为4.05%。 |
| |
武汉：出台房地产救市方案 住房专项维修资金打六折
| 张付荣 张林/《武汉晨报》/20081024 |
| 昨日，武汉市政府在市房产局召开新闻通气会，宣布出台一系列房产新政，并于11月1日起实行。我市本次新政主要从减轻购房者负担、提高购房者支付能力、激活存量住房市场等八个方面着手。市房产局人士表示，实施这一系列新政的目的是为了救市而非维护甚至推高房价。住房专项维修资金也打了六、七折，新政规定，房屋专项维修资金按照房屋的建筑价格的5%收取。据测算，新政的收费约比老政策便宜38%~47%。 |
| |
北京：商业地产三季度租金上涨2.1%
| 赖大臣/《北京商报》/20081023 |
| 昨日国际著名商业物业公司DTZ戴德梁行发布其三季度报告指出，截至2008年三季度，高端商业地产整体租金及价格指数均明显上升，而租金增速远高于价格增速。在北京地产市场整体进入一个困境期时，北京主要的商业区平均租金和售价分别增长了2.1%和4.6%，同时，商业地产的投资回报率仍维持在7%至8%。该公司预计在未来的两三年内，商业地产依然有很大的开发空间，也将成为地产投资者、开发商共同关注的焦点。 |
| |
既有建筑节能及技术改造途径
| 开彦/中城房网/20081008 |
当前既有建筑节能的现状
根据测算，如果不采取有力措施，到2020年我国建筑能耗要达到11亿吨标准煤，是现在建筑能耗的3倍以上，同时，中国将成为碳排放量最大的国家。
目前我国建筑用能已达全社会能源消费量的32%，每年房屋建筑材料生产能耗约占全社会能源消费量的13% ，因此，我国的建筑总能耗已达全国能源消费总量的45%。
既有建筑节能的特征
既有建筑节能有如下特征：
1. 既有建筑节能是建筑整体建设理念、政策导向、开发行为、居住意识等共同作用的产物，而不是单一环节或某个方面的工作。
2. 既有建筑节能涉及多个方面，其技术改造具有综合性、系统性等特征。
3. 既有建筑节能用能起伏大、分散、规模小（单体建筑的节能量小），建筑节能改造不容易形成规模效应，投资大、收益期长。
4. 既有建筑节能是可以通过定量节能和模拟技术手段进行改造达到理想节能目标的。
5. 既有建筑节能需要全寿命地考量对既有建筑节能改造。
需进行改造的既有建筑判定
一般来说，既有建筑具有如下特征或出现如下现象，那么就可以判定其有必要进行节能改造了。
1．耗能量指标高、供暖、空调运行费高；
2．室内温度过高或过低、热环境差；
3．有结露出现的建筑；
4．自运行供暖系统，运行效率低于68%，室外管网输送效率低于90%的；
5．酒店、商场、集体宿舍等建筑；
6．中央空调系统过冷、过热的建筑（无法调节及调节后总耗能无法降低）；
7．供水、电梯系统运行费用高。
既有建筑节能改造的实践
对需要进行节能技术改造的既有建筑来说，其改造的重点及顺序如下：
住宅类型的既有建筑改造的重点及顺序为：门窗，外墙及屋顶保温，采暖系统形式，供暖设备，供水电梯系统 ；而公共建筑类型既有建筑改造的重点及顺序为：门窗，中央空调系统，热水系统，供水及电梯系统，公共区域照明系统，自然能源补充及利用。
早在2002年12月11日至2003年1月9日，北京马家堡某小区对一个六层住宅进行了节能改造测验：选取两个同样楼层、户型、面积、朝向并相邻的单元房，该户型南向房约15平方米，北向房约10平方米。外墙为240mm砖墙加60mm聚苯夹心石膏板保温层。建筑物南向采用单玻钢窗，北向采用双玻钢窗——这是我国早期节能建筑常用的做法。测试结果表明：南向窗总耗热是K值1.2窗的9.2倍，北向窗是2.9倍。相关计算表明：如果用K值达到1.2的LOW-E中空或真空塑钢窗作为北京地区住宅通用设计的改造，则此类建筑物的建筑物耗热量指标将从31.68W/平方米降低为21.69W/平方米，节能率达到30.65%。这种节能改造不但施工简便，而且扰民最小，有立竿见影之效。
北京天恒大厦是一座总建筑面积57238平方米的既有建筑，地下4层，地上22层，该大厦于2005年6月29日落成。天恒大厦所采用的真空玻璃是“LOW-E真空+双中空”玻璃组合结构。假设该大厦分别采用白玻、普通中空玻璃、热反射玻璃、热反射中空玻璃、LOW-E中空玻璃，则其耗能比较如下：
分析可知，与其它各种改造相比较，仅采用“LOW-E真空+双中空”，每年可节省电费开支42至62万元，经济效益十分明显。
对公共建筑类型既有建筑改造来说，其空调、热水系统改造余地巨大，改造效益也显著。实施的主要方法为选择新型系统设备，如：置换空调、地源热泵、污水源热泵等技术方式。如北京悦都大酒店（建筑面积15000平方米）自2006年12月投入使用污水源热泵系统至今，运行效果很好，比应用前节省运行费用38.23%。 |
| |
武汉：土地违法要“问责”行政首长
| 沈翀/新华网/20081023 |
| 为严格执行国家土地调控政策，23日武汉市向外公布了《违反土地管理规定行政首长问责暂行办法》（征求意见稿），将对违反土地管理规定的行政首长实行“问责”。《办法》明确了13个区人民政府、开发区和风景区管委会的行政首长是本区、开发区和风景区执行土地管理规定的第一责任人，对本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责。市政府部门行政首长依照有关法律规定承担相应的土地管理责任。 |
| |
南京：30万亩土地长期“晒太阳” 五大违规令人忧
| 邓华宁/《经济参考报》/20081028 |
| 记者近日在南京采访时了解到，当前农村集体土地使用中的违规、浪费现象令人担忧。南京市国土局2007年以来对全市农村集体建设用地使用情况进行摸底调查发现，企业粗放浪费、村组干部违规流转、宅基地超标建设发证、零散居住造成“空心村”等多种违规、浪费现象不同程度存在。专家估算，如果将闲置、多占的土地归集起来，全部潜力超过30万亩，可供30年开发利用。 |
| |
北京：年底将密集推地
| 吴海花/《新京报》/20081029 |
| 昨日北京市土地储备中心推出6宗地块，其中两宗是商业用地，4宗是工业用地，此外，预计第四季度还将推49宗地块，加上正在交易的地块，四季度北京至少有72宗地块上市交易，年底将进入密集推地期。但业界对此政府密集推地表示担心，中国房地产集团理事长称，北京第四季度进入了密集的推地时期，但是市场的消费能力有待考验：三季度北京土地市场只成交了33宗地块，四季度推出的72宗地块相当于三季度的两倍多。 |
| |
上海：试点实行廉租房实物配租制
| 《东方早报》/20081020 |
| 上海市廉租住房的配租方式实行租金配租和实物配租相结合。租金配租是指政府发放租金补贴，由廉租家庭自行到市场上选择租赁住房；实物配租是一种新型的廉租住房政策，政府既提供廉租房源，也按规定发放租金补贴。享受这一政策的居民是用政府给的钱，按市场价租用政府提供的房子，自己最多承担家庭总收入的5%。享受实物配租的廉租家庭要符合规定的条件，经审查符合规定条件的，才能获得实物配租资格。 |
| |
房地产融资结构的几点新认识
| 中国资金网/20080908 |
近几年来，关于我国房地产融资结构的言论越来越多，主要是基于高银行信贷比、高企业负债率等事实，认为当前的融资结构不合理，风险过渡集中于银行。那么，如何看待这一评价呢？本文将通过分析我国房地产融资结构的主要特点，从更宏观的角度对上述言论提出几点新认识。
一、我国房地产融资结构的主要特点
1、间接融资比重较大
《2004年中国房地产金融报告》指出，自1997年以来，我国房地产开发资金来源中来自银行资金的占比一直在50%—60%之间。以2004年为例，当年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，第一资金来源是“定金和预收款”达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；居第二位的是房地产开发企业“自筹资金”，为5207.6亿元，增长了38%，占30.3%；第三则是“银行贷款”，为3158.4亿元，仅增长了0.5%，占18.4%。但实际上，企业“自筹资金”主要由商品房销售收入转变而来，约70%来自银行贷款，“定金和预收款”约有30%来自银行贷款。由此可推算出，2004年房地产开发中使用银行贷款的比重应在55%以上，风险集中于银行。
2、房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。
1997年至2002年间，我国房地产投资年增长速度先升后降，但增长速度仍为两位数，有的还高于同期全国固定资产投资的增长速度。2003年以来，为抑制投资过热，央行和银监会相继出台了一系列的紧缩信贷政策，使房地产企业资金更加吃紧，一些小企业不得不退出房地产行业。尽管这些宏观调整政策使近几年的房地产开发贷款逐年略有下降，但居民个人购房申请的银行按揭贷款余额不断上升，年增长速度维持在30%左右。所以，房地产贷款余额增幅仍然较大。从金融机构贷款结构来看，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额在逐步增加，如2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。
3、房地产融资渠道少，行业外资金、海外“热钱”不断流向房地产业
在发达国家，房地产金融产品很齐全，有股权融资、项目融资、基金、发债、信托、抵押等，风险比较分散；而我国金融市场上，不仅产品少，目前仅有的信托、上市、企业发债等方式发展也非常有限，使房地产融资风险集中在银行贷款。此外，随着近几年房地产的火热发展，人民币升值趋势凸现，大批的行业外资金、海外“热钱”纷纷涌入房地产业，成为北京、上海、杭州、广州、深圳等几个热点大城市房价大幅上涨的重要原因之一。这加剧了房地产业的竞争将越发激烈，在促使其利润率不断下调的同时，也增大了房地产业的风险，进而升级银行风险。
综合上述特点，不难得出“我国房地产融资结构不合理，风险过渡集中银行”的结论。但是这些特点分析大都是从房地产行业与房地产金融角度来进行的，算是中观视角；如果从更宏观的角度来看，并于国外房地产发展历程相比较，则会有新的发现、新的认识。
二、几点新认识
1、在经济发展水平较低的阶段，银行贷款是房地产成长阶段的主要资金来源
一般地，经济发展进入人均收入为1000—4000美元的阶段是房地产的黄金发展阶段，因为在一定收入支撑下的旺盛消费才能成为房地产发展恒久的“经济加速器”。而我国经济正处于这一阶段，出现房地产投资年年增长，甚至超过全社会固定资产投资的增长速度。据统计，2005年的房地产投资已相当于GDP的13％，房地产业正逐渐成为我国的支柱产业。但是，与国外相比，我国房地产业发展水平还较低，房地产企业的主要业务还是房地产开发，基本上算第二产业；而国外的房地产业已成为标准的第三产业，房地产金融和服务业务大大超过建筑业务。显然，在这一阶段，最稳定的、持久的房地产资金支持就是银行贷款了。事实上，很多新兴行业成长初期的金融支持都绝对依赖于银行，国外一些发达国家房地产早期发展资金也大都来自银行。所以，目前我国房地产发展所需资金有50%以上都来自银行，是一种正常现象，是与现阶段我国经济发展水平和房地产金融格局相适应的。
2、风险低的居民个人住房按揭贷款增长潜力巨大
在国外成熟的房地产市场，居民购房融资首选还是银行贷款，有的国家通过按揭销售的住宅甚至达90%以上。而目前我国银行发放的个人住房按揭贷款占银行房贷的比重不足10%，远低于国际上20%-40%的水平，按揭贷款占GDP的比例也偏小。如2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。这说明我国居民个人住房按揭贷款的规模发展空间较大，未来银行贷款比例仍会较高，但风险较低。此外，风险大的房地产开发贷款还在逐年下降，也能降低银行贷款风险。 |
| |
商业地产项目后期经营管理理念如何融入前期招商
| 中城房网/20080604 |
目前商业地产的招商存在着两种情况：一种是“放水养鱼式”，通过漫长较长时期的免租期吸引商家进驻，以为只要降低经营成本商家就能生存赢利，这种方式往往忽视了商家的质量，“放水养鱼”忽视了对“鱼苗”的体检，以为什么“鱼”都能养大。另一种是“杀鸡取卵式”，这种方式从“放水养鱼”走到另一个极端，以为实力商家就能承受较高的租金以及进场费、广告费等，结果却忽视了任何一个商场的经营都需要艰难的市场培育期。经营管理提前介入招商，就是需要把握商户实力，同时要实施必要的放水养鱼策略，以实现共赢。
前期招商：仅有“放水养鱼”是不够的。
多数商业项目的销售一般都有二三年的委托经营期，开发展在这二三年的委托经营期内都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望委托经营期结束、跳过“龙门”后，投资者能坐收高租金。但是开发商我们放这么多的“水”，会养出什么样的“鱼”呢？事实证明这几招不太管用，不少商业项目因此而带来巨大的经营压力：有的项目这个铺位要转让那个铺位关了门，有的整个商场差不多就剩下一条“大鱼”（主力商家）在游，小鱼（散户）早已稀稀拉拉。免租期还没完，“鱼”就死了一半，还指望什么二三年后跳“龙门”！
导致上述原因的的关键在于，“大鱼”（主力商家）进来后，“小鱼”（散户）怎么引进，怎么给“小鱼”进行一个“体检”，这将直接关系到卖场后期的经营。
给“小鱼”进行“体检”，首先是看“鱼”的实力，一方面确认小型商户在哪里经营过，经营什么，经营得怎么样，提供相关营业执照、工商税务登记证等，另一方面要看商家的实力能否经得起市场培育期，不少商户是属于“打游击”类型，这类“鱼”挨不了一时之饿，开业后发现人气不足就没有信心经营下去。其次是考察“鱼”是否适合本项目水环境，看其经营商品与周边存在的消费群体符合多少，消费需求量大不大，比如项目周边学校多，那么文化体育类商品需求量则大，此类“鱼”的生存能力就强。其三要看“鱼”与“鱼”之间会不会起争食，尤其是在社区商业中，如果同一品牌、同一品类的商户过多，经营商品相同，就会分流客户，造成恶性竞争，如不少项目出现中介、药店一条街竞争激烈。
后期经营管理：是“借鸡下蛋”还是“杀鸡取卵”？
有些商业地产项目，开发商成立的经营管理公司后，往往把前期合作的策划公司制定的招商优惠措施颠覆，如某社区商业项目招商时不但压缩了免租期，而且收取2000元左右的进场费、每月5元/平方米的广告费等，虽然还是有商户纷纷签约，表面上看去有商户认租就相对合理，但是却存在着后续经营的危机。
经营管理本身是需要“借鸡下蛋”的，通过培育市场做旺商场，才能深掘利润收获“金蛋”。关键在于，每一个新的商场都需要阶段性的市场培育期，尤其是对于市场尚未成熟的消费区域，市场培育期会更长，甚至一座商场的业态的从最初定位到稳定经营本身就需要一两年的时间，在这种情况下，经营管理公司一味收取费用，结果必然导致商户没钱赚乃至亏本经营，虽然一开始要进这个场勉为其难地接受条件，但在后期经营中如果亏损就会出现抗租现象，这无疑是“杀鸡取卵”。
前期的招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想，在市场培育期内尽可能减轻商家经营成本，要“借鸡下蛋”不要“杀鸡取卵”。 |
| |
对我国房地产融资结构的几点新认识
| 创业网/20080219 |
近几年来，关于我国房地产融资结构的言论越来越多，主要是基于高银行信贷比、高企业负债率等事实，认为当前的融资结构不合理，风险过渡集中于银行。那么，如何看待这一评价呢？本文将通过分析我国房地产融资结构的主要特点，从更宏观的角度对上述言论提出几点新认识。
一、我国房地产融资结构的主要特点
1、间接融资比重较大
《2004年中国房地产金融报告》指出，自1997年以来，我国房地产开发资金来源中来自银行资金的占比一直在50%—60%之间。以2004年为例，当年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，第一资金来源是“定金和预收款”达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；居第二位的是房地产开发企业“自筹资金”，为5207.6亿元，增长了38%，占30.3%；第三则是“银行贷款”，为3158.4亿元，仅增长了0.5%，占18.4%。但实际上，企业“自筹资金”主要由商品房销售收入转变而来，约70%来自银行贷款，“定金和预收款”约有30%来自银行贷款。由此可推算出，2004年房地产开发中使用银行贷款的比重应在55%以上，风险集中于银行。
2、房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。
1997年至2002年间，我国房地产投资年增长速度先升后降，但增长速度仍为两位数，有的还高于同期全国固定资产投资的增长速度。2003年以来，为抑制投资过热，央行和银监会相继出台了一系列的紧缩信贷政策，使房地产企业资金更加吃紧，一些小企业不得不退出房地产行业。尽管这些宏观调整政策使近几年的房地产开发贷款逐年略有下降，但居民个人购房申请的银行按揭贷款余额不断上升，年增长速度维持在30%左右。所以，房地产贷款余额增幅仍然较大。从金融机构贷款结构来看，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额在逐步增加，如2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。
3、房地产融资渠道少，行业外资金、海外“热钱”不断流向房地产业
在发达国家，房地产金融产品很齐全，有股权融资、项目融资、基金、发债、信托、抵押等，风险比较分散；而我国金融市场上，不仅产品少，目前仅有的信托、上市、企业发债等方式发展也非常有限，使房地产融资风险集中在银行贷款。此外，随着近几年房地产的火热发展，人民币升值趋势凸现，大批的行业外资金、海外“热钱”纷纷涌入房地产业，成为北京、上海、杭州、广州、深圳等几个热点大城市房价大幅上涨的重要原因之一。这加剧了房地产业的竞争将越发激烈，在促使其利润率不断下调的同时，也增大了房地产业的风险，进而升级银行风险。
综合上述特点，不难得出“我国房地产融资结构不合理，风险过渡集中银行”的结论。但是这些特点分析大都是从房地产行业与房地产金融角度来进行的，算是中观视角；如果从更宏观的角度来看，并于国外房地产发展历程相比较，则会有新的发现、新的认识。
二、几点新认识
1、在经济发展水平较低的阶段，银行贷款是房地产成长阶段的主要资金来源
一般地，经济发展进入人均收入为1000—4000美元的阶段是房地产的黄金发展阶段，因为在一定收入支撑下的旺盛消费才能成为房地产发展恒久的“经济加速器”。而我国经济正处于这一阶段，出现房地产投资年年增长，甚至超过全社会固定资产投资的增长速度。据统计，2005年的房地产投资已相当于GDP的13％，房地产业正逐渐成为我国的支柱产业。但是，与国外相比，我国房地产业发展水平还较低，房地产企业的主要业务还是房地产开发，基本上算第二产业；而国外的房地产业已成为标准的第三产业，房地产金融和服务业务大大超过建筑业务。显然，在这一阶段，最稳定的、持久的房地产资金支持就是银行贷款了。事实上，很多新兴行业成长初期的金融支持都绝对依赖于银行，国外一些发达国家房地产早期发展资金也大都来自银行。所以，目前我国房地产发展所需资金有50%以上都来自银行，是一种正常现象，是与现阶段我国经济发展水平和房地产金融格局相适应的。
2、风险低的居民个人住房按揭贷款增长潜力巨大
在国外成熟的房地产市场，居民购房融资首选还是银行贷款，有的国家通过按揭销售的住宅甚至达90%以上。而目前我国银行发放的个人住房按揭贷款占银行房贷的比重不足10%，远低于国际上20%-40%的水平，按揭贷款占GDP的比例也偏小。如2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。这说明我国居民个人住房按揭贷款的规模发展空间较大，未来银行贷款比例仍会较高，但风险较低。此外，风险大的房地产开发贷款还在逐年下降，也能降低银行贷款风险。 |
| |
阅读：
5725
次
2008/10/29 13:40:00
|