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深圳物业管理行业发展的历史观照与最新探索


张雁/《住宅与房地产》/201811


    物业管理制度设计的一个核心问题是厘清政府、市场和社会三者的关系。首先,厘清政府与市场的关系,剥离物业服务企业准公共服务职能,回归市场主体身份,政府可以通过合同购买物业服务企业准公共服务。其次,厘清政府与社会的关系,做实业主大会,赋予其社会组织身份,自我完善,自我发展,履行物业服务合同甲方的权利与义务,政府可以购买第三方服务指导和监督业主大会。最后,厘清市场与社会关系,业主大会与物业服务企业是合同甲乙方关系。

    在改革开放40年的时间节点上,共同研讨新时代深圳社区治理的顶层设计与基层实践这个话题,是一件非常有意义的事情。物业管理行业管理的是业主共有物业,服务的是全体业主;面对的问题表面上看是一个行业管理问题,深层次是基层社区治理问题。离开社区治理思路解决物业管理问题,只能是一地鸡毛。解决物业管理矛盾是社区治理的顶层设计在基层的具体实践。


    过去的成绩

    深圳是物业管理行业诞生的摇篮。1980年,深圳经济特区成立,38年间从一座默默无闻的小渔村崛起成为一座国际化现代化的创新之城,在世界城市发展史上堪称奇迹。物业服务行业也历经改革发展的37年。37年来,物业管理在深圳诞生、壮大,走出深圳,走向全国,回顾深圳物业管理发展的每一步,是无数物业人在这座城市努力奋斗、改革创新、不断成就梦想的结果。

    近年来,深圳市物业管理行业稳步发展,一是服务规模进一步扩大,众多品牌企业走出深圳开拓外地市场,在管物业项目数量和在管物业总建筑面积方面,保持稳定增长;二是行业营业收入和主营业务增长幅度较大,主营业收入已经突破650亿元,企业围绕其专业优势和业主需求,积极探索多种服务业务,如万科、中海、长城、彩生活等大批品牌企业凭借其优质物业服务能力,积极利用“互联网+”等创新手段,延伸服务链条,在为业主提供优质增值服务的同时,也为企业带来良好收益;三是与资本融合进一步加深,涌现了第一家上市物业企业——彩生活,并先后有多家公司登陆资本市场;四是行业集中度进一步提升,企业间兼并重组等经济行为持续进行,优胜劣汰机制正在形成,行业呈现良好发展态势。


    面临的问题分析

    作为行业主管部门,我们系统总结行业发展经验的同时,更关注面临的困难和问题。全国各地物业管理矛盾多发,各地主管部门同行交流都有同感,第一反应是深圳当年向香港学习,内地向深圳学习。深圳没有学到位,留下了很多问题,造成如今全国各地物业管理矛盾高发。

    城市除了道路就是物业小区,物业小区是社会的基本单元,物业小区的问题解决好了,城市基层社会治理问题就解决了一多半。目前解决问题的思路还是靠改革创新。物业管理制度设计的一个核心问题是厘清政府、市场和社会三者的关系。首先,厘清政府与市场的关系,剥离物业服务企业准公共服务职能,回归市场主体身份,政府可以通过合同购买物业服务企业准公共服务。其次,厘清政府与社会的关系,做实业主大会,赋予其社会组织身份,自我完善,自我发展,履行物业服务合同甲方的权利与义务,政府可以购买第三方服务指导和监督业主大会。最后,厘清市场与社会关系,业主大会与物业服务企业是合同甲乙方关系。

    我们党是与时俱进的,建国初政府负责一切;在政府效率不够高的时候,开始改革开放,引入市场;在政府与市场都难以满足人民对美好生活需求的时候,继续深化改革,引入社会。十八届三中全会提出“创新社会治理体制”,坚持系统治理,加强党委领导,发挥政府主导作用,鼓励和支持社会各方参与,实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动。十九大报告提出“打造共建共治共享的社会治理格局”。推动社会治理重心向基层下移,发挥社会组织作用,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动,是城市基层治理中政社关系的目标。


    解决思路

    中央的思路是清晰的,关键是如何落地,基本做法还是坚持十八大提出的党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障。

    首先,加强党委领导,一直延伸到最基层,在物业小区建设建立党的组织,指导和监督业委会的选举和运作。其次,厘清政府责任边界,创新物业管理制度,培育各类社会组织,坚持向物业服务企业和社会组织购买服务,监督各类主体信息公开,创造公众参与社区治理的条件,营造共建共治共享的社会治理格局。第三,引导物业服务企业坚持“互联网+技术创新”,加强信息公开力度,诚信经营,赢得业主信任,让优质高价的物业服务能够占领更多的市场,提高业主满意度。最后,监督业主大会全面履行物业服务合同甲方主体的权利义务。

    目前深圳市物业管理条例按照这个思路修订,送审稿已经送人大审议。试点做实业主大会,赋予业主大会全国统一社会信用代码,能开设业主共有资金账号。建立了物业管理微信公众号,业主关注物业管理微信公众号,通过实人认证后,可以进行业主大会投票,实现了与业主共有资金账号银行联网,业主每天可以看到共有资金的余额和流水。

    下一步还将推出业主满意度评价等功能,为营造共建共治共享的社会治理格局做出我们的贡献。


阅读: 866 次     2019-1-13 9:15:00