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破解老旧小区顽疾,提升管理服务水平


曹阳/深圳物业管理杂志/202005


    老旧小区的管理一直是很多物业企业最为头疼的问题,一边是公共设施设备老化、硬件配套设施规划不足导致的各项问题逐渐突出,一边是物业管理各项成本上涨,物业费提价难等问题,让物业企业经营压力重重,服务质量更是难以提升。

    其实针对老旧小区物业管理的难题,我也曾跟多个企业老总探讨过,可以用“幸福的小区是相似的,困难的小区各有各的辛酸”来形容:有些老旧小区设备瘫痪,维修资金续筹困难,物业无力维修;有些老旧小区业主法律意识淡薄,占用消防通道、私搭乱建情况严重,业主物业关系紧张;有些老旧小区存在各种各样的历史遗留问题,业主怨声载道,物业委屈无奈;有些小区资源匮乏,经营入不敷出,企业举步维艰。虽然也有个别老旧小区在业主的支持下突破重重困难进行了管理费上调,但相对于快速上涨的成本,依然是杯水车薪。

    提升老旧小区管理水平,改善老旧小区环境,首先要解决资金难问题。小区的环境与业主居住舒适度密切相关。老旧小区由于建造时间久,各项问题也更加突出。虽然我市部分老旧小区公共设施改造被纳入政府民生实事范畴,也有一些老旧小区因资金匮乏向政府部门寻求帮助得以解决,但依然无法从根本上解决老旧小区存在的问题。对此,国内一些地方也发文鼓励物业公司通过利用小区的既有资源吸引社会资金,政府、投资企业及小区业主以特许权协议的形式,建立“利益共享、风险共担、全程合作”的关系,形成“政府扶持带动、企业融资共建、居民参与受益”的共赢模式,以此来丰富老旧小区的服务设施和服务功能。李克强总理在今年4月14日的国务院常务会议上也特别表示,老旧小区改造要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。对老旧小区改造的资金来源问题从政府层面给予指引和明确。当然,也有一些地方政府通过加强住宅专项维修资金的续筹工作,建立长效的管理机制,确保房屋保修期满后的维修和更新、改造资金落实,比如西安市住建局要求,未成立业主大会的小区,续交后的维修资金分户账面余额不得低于首期交存金额;成立业主大会的小区,维修资金续筹后的余额不得低于首期交存金额的30%。深圳的一些老旧小区又可否通过这些模式解决资金难问题,提升居住环境,值得我们进一步探讨。

    提升老旧小区管理水平,提高业主幸福感,需要创新服务模式,让业主参与到小区事务中。老旧小区虽然物业费标准低,但是随着社会的发展,业主们对物业服务的期望却在不断增加。物业企业要满足业主的需求,就要根据小区实际情况有的放矢,顺势而为。比如华佳宏物业在管的龙屋小区建于上世纪八十年代,面对重重矛盾和问题,华佳宏物业一方面紧抓基础服务,推动小区精神文明建设,另一方面积极借助小区党组织和业委会力量,通过自筹和向政府争取政策资金等方式,开展小区综合治理,极大地改善了物业与业主的关系,疫情期间,获得业主捐赠款物折价达3万余元;福田物业在老旧小区管理中推行环境精益管理方法,破解老旧小区环境脏乱差难题,同时还在老旧小区中建立党支部、党建指导员办公室,并通过各个议事活动的形式吸纳和带动老旧小区居民参与到小区治理中,破解老旧小区管理事务决策难题;万科物业采用渐进式方式对新接管的老旧小区进行改造提升,先从看得到、迫切需要解决的问题入手,并在与业主代表、业委会充分沟通的基础上量入为出,小区还通过探索“党建+物管基层治理”模式,采用联席会议方式将社区各单位连接在一起,共同推进社区疑难问题解决,为解决老旧小区物业与业主的关系处理难题上进行有益探索。

    推进城镇老旧小区改造,丰富老旧小区服务功能,提升物业服务品质,不仅符合人民群众改善居住条件的迫切愿望,也是扩大内需、带动消费的重要举措。这些年来,我们看到各级政府对老旧小区改造的扶持力度在不断加大,各物业企业也在积极通过物业服务创新来提升老旧小区住户的获得感和满意度,但几十年前的物业费标准依然让很多物业企业“巧妇难为无米之炊”,随着老旧小区的逐年增多,各种矛盾和问题也会越来越突出。我们希望广大老旧小区业主能提升消费意识和责任意识,共同参与到小区的管理服务中来;希望政府能通过更多的形式关注和支持服务老旧小区的物业企业;也希望物业企业能在政府对老旧小区改造政策的推动下,找到提升小区环境和物业服务品质的切入点,以此来改善居民的居住条件。毕竟,建设和谐宜居社区,营造良好的居住环境,不仅是城市发展的需求,是所有人民群众的期盼,更是所有物业人为之奋斗的目标。


阅读: 1736 次     2020-6-4 10:15:00



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