《公元物业管理文摘》（第132期）

非赢利共享型信息选编　　　第132期/20090810　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——福州：小区将建物业管理联席会议 业委会委员严格筛选 ——佛山：垄断小区装修搬运 物管资质或降级 【行业要闻】 ——广州：普通住宅物管费拟最高2.6元/平方米 将分五档 ——安徽：物管条例修订草案将二审 ——天津：开发区为物业业主委建数据库 ——福州：物业评几级业主决定　将让业主对物业进行评价 ——南昌：开发商不得代收商品房维修资金 ——重庆：《重庆市物业管理专项维修资金管理办法》有望出台 ——东莞：地下车库超1万平方米要先过“抗震关” ——银川：建立物业纠纷基层处理机制 【数据说话】 ——成都：物管将建执业名册 信用不好将除名 【物管采风】 ——广州：“旁开门”电梯 轿厢须标明“禁止推门” 【学习平台】 ——论物业管理企业成本的特点及管控 【业主之声】 ——扬州：对小区健身器材维护更新 【自由论坛】 ——物业管理向资产经营管理发展的必要性和途径 【案例选编】 ——开发商自留地须交物业费 业委会索费获支持

【法规动态】

福州：小区将建物业管理联席会议 业委会委员严格筛选

祁正华/《福州日报》/20090814
13日，市房管局公布《福州市业主大会和业主委员会指导规则》(征求意见稿)，提出物业管理区域将建立住宅小区物业管理联席会议制度；在一个物业管理区域中，业主入住率达50%以上或者首套房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议；业主如有规定中的违规情形的，将不得成为业主委员会委员候选人。

佛山：垄断小区装修搬运 物管资质或降级

王伯乐 洪俊武/《南方日报》/20090810
物管小区中垄断装修搬运的“黑手”将被砍断。日前，佛山市建设局下发通知，决定于8月—9月间，在全市开展物管小区装修搬运专项整治。通知规定，对存有装修搬运垄断行为的物业服务企业，要立刻责令整改；情节严重的，则严格按照资质管理办法对其进行资质降级、取消资质和按有关法律法规予以处罚。

【行业要闻】

广州：普通住宅物管费拟最高2.6元/平方米 将分五档

李琳/《新快报》/20090814
广州市新的物管费指导价方案已进入送审阶段，广州市物业管理行业协会会长李卓章昨天向记者透露，新方案将根据物管服务的各项具体内容，按服务数量、服务品质等指标细分出五个档次，服务品质越高，收费标准也越高；如果服务内容增加，物管费也可适当提高，最高限价可能从目前普通住宅1.96元／平方米上升到2.6元/平方米。

安徽：物管条例修订草案将二审

俊明/《南方日报》/20090804
8月17日召开的安徽省十一届人大常委会第十三次会议的议题将对《安徽省物业管理条例(修订草案)》进行二审，草案修改的内容涉及到众多与百姓生活息息相关的问题。如业主、业主大会和业主委员会如何行使权利、小区物业该如何管理和服务、车库车位如何使用、住宅专项维修资金应当怎么使用等等。修改内容涉及25个方面。

天津：开发区为物业业主委建数据库

路熙娜/人民网/20090810
天津市开发区于日前建立的物业业主委信息数据库，利用这一数据库，实现了各物业自治组织的动态化管理。打开业主委电子档案，小区概况、业主委员会成员基本情况、备案时间、任职期限、物业基本情况等信息一目了然，这就是据悉，这是开发区城管局延伸数字化城市网格管理系统进社区而开发的数字社区系统的重要组成部分。

福州：物业评几级业主决定　将让业主对物业进行评价

祁正华/《福州日报》/20090808
福州新闻网讯7日，记者从市房管局获悉，我市将从明年1月起，以发放业主满意度测评表的形式，组织业主对物业企业年度服务质量进行评价。评价的主要内容包括：物业综合服务、公共秩序维护、房屋等公共部位管理、共用设施设备运行、维修养护、公共区域清洁卫生保洁服务、公共区域绿化日常养护服务等六大项服务等级标准。

南昌：开发商不得代收商品房维修资金

刘媛 徐培/《江南都市报》/20090817
记者从南昌市房管部门获悉，为进一步加强住宅专项维修资金管理，维护广大业主的合法权益，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，南昌市决定对城区商品房住宅专项维修资金交存方案进行调整，从今天开始，所有开发企业一律不得代收商品房住宅专项维修资金。

重庆：《重庆市物业管理专项维修资金管理办法》有望年底出台

新华网/20090813
记者从今日召开的重庆市政府8月份自主新闻发布会上获悉，《重庆市物业管理条例》已经通过市人大审议，《重庆市物业管理专项维修资金管理办法》已进入了立法程序，今年年底有望出台实施。截止目前重庆共归集商品房物业专项维修资金一共是70.62亿元。

东莞：地下车库超1万平方米要先过“抗震关”

黄尤波/《东莞日报》/20090811
市建设局昨天下发《关于东莞市开展市政公用设施工程抗震专项论证的通知》，从今年起，东莞市除了对学校、医院等人员密集场所要抗震设防，今后对城市道路、桥梁、轨道交通、环境卫生、道路照明等市政公用设施也要进行抗震论证，而且是在工程的初步设计阶段就要进行论证，不然就过不了施工图审查这一关，工程也就别想施工。

银川：建立物业纠纷基层处理机制

马哲 李威/《法治新报》/20090807
8月6日银川市住房保障局明确了物业企业和业主委员会是物业纠纷受理和处理的基层单位，物业企业必须建立内部投诉分级受理机制，物业公司经理为第一责任人。所有物业纠纷首先由物业企业和业主委员会受理和处理，物业企业和业主委员会无法解决或需协调处理的，方可向物业办或部门反映。同时规定物业纠纷必须在5个工作日内办结。

【数据说话】

成都：物管将建执业名册 信用不好将除名

赵素冰/《成都商报》/20090813
《成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法》下月就将正式执行，以后每个物管服务人员都将持证上岗，而且还将和“驾照”一样实行记分管理，信用分数不够或者职业记分超过15分，就将被注销名册证书，并从名册中除名，同时两年内禁入成都物管服务行业。

【物管采风】

广州：“旁开门”电梯 轿厢须标明“禁止推门”

《广州日报》/20090819
为了加强“旁开门”类电梯的运行管理，广州市质监局特种设备安全监察处此次检查特意要求“旁开门”式电梯的使用单位要采取有效措施预防乘客误开门，比如派专人负责电梯操作，或者指定人员保管电梯钥匙，有运货的时候才开电梯。检查同时要求电梯内必须张贴“儿童需由成人陪同”标识，轿厢门内侧必须张贴“禁止推门”标识。

【学习平台】

论物业管理企业成本的特点及管控

刘固基/《企业经济》/2006年第10期
完善物业管理企业成本管控的对策     （一）运用价值工程     价值工程又称价值分析，是指通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。     价值工程的核心思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值=功能/成本。提高价值的基本途径有五种，即：     1.提高功能，降低成本，大幅度提高价值；     2.功能不变，降低成本，提高价值；      3.功能有所提高，成本不变，提高价值；     4.功能略有下降，成本大幅度降低，提高价值；     5.提高功能，适当提高成本，大幅度提高功能，从而提高价值。     （二）追踪作业成本     追踪作业成本就是控制作业成本。目前，物业管理企业的成本控制一般都是简单地控制单位或部门成本。就是以责任会计控制、标准成本制度等为核心，依据组织机构的职能、权限、目标和任务来划分责任中心，形成纵横交错的责任控制系统。横的方面建立按职能部门划分的责任费用中心，纵的方面建立总部、管理处（项目中心）二级责任中心。这种控制方法的局限性就是不易分清许多不属于单一职能部门但又具有关联性和同质性的费用的归属，容易造成不同责任中心为了本部门或本单位的利益而损害企业整体利益，成本控制难以达到全局的最优。作业成本控制是着眼于成本动因，依照资源耗费的因果关系进行成本分析。从成本计算的角度看，它是以作业为核算对象，而不是以为管理处（项目中心）为核算对象。这样就能从整体上控制作业或工作成本。控制作业成本有助于物业管理企业树立“以业主为中心”的管理思想，并改变传统成本管理只注重成本本身水平高低的状况，使物业管理企业着眼于成本效益水平的高低，以资源的消耗是否对业主发生价值增值作为评价成本管理水平的标准，而不再以成本本身水平高低为标准。     （三）完善细节管理      细节出效益。物业管理企业要降低成本，就必须完善细节管理。如前所述，物业管理企业的成本呈现出“点多、面广、线长”的特点。这些特点除了要求我们规范和完善物业管理企业成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外，也要求我们更多地关注成本管理的细节，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。关注细节就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”现象，要从控制一度电、一滴水、一张纸抓起，要一分一分地抠，一厘一厘地省。物业管理企业的每个岗位、每个成本发生点都要制订耗费标准，要责任到人，日常消耗和所发生的费用要分别建立台账，每月底由专人计算汇总，进行量化考核。要通过多种形式、采取多种途径让员工懂得控制成本细节的技巧和方法。让人人动脑筋、个个想办法，群策群力，集思广益，防堵成本管理中的“管涌”。     （四）降低组织成本     组织成本是影响物业管理企业成本的一个重要因素。也是物业管理企业易在成本控制中所忽略的。组织成本可以分为静态和动态两部分。其中静态部分就是一个组织本身结构所决定的成本；而动态部分则是指一个组织在运作过程中，由于机制不同导致组织效率不同，从而引起成本不同。因此，降低组织成本，要从两方面入手：     1.要完善组织结构，也就是完善组织的硬件部分。一个物业管理处（项目中心）内部组织机构如何设置，对物业管理成本的发生影响很大。现阶段各物业管理公司下属物业管理处（项目中心）内部的组织机构基本趋同，多少年来也没有发生多大变化。要想降低物业管理成本，首先要降低组织成本。物业管理企业在接到一个物业管理项目后，要对项目的特点、业主的需求进行仔细分析，然后有针对性地进行组织设计，做到力求合理。尽力杜绝物业管理处（项目）组织结构上的先天不足。同时，也要根据市场的变化、业主需求的变化不断调整组织结构。     2.要完善运作机制，也就是完善组织的软件部分。一个物业管理处（项目）内部组织机构设置后，管理处按照什么样的程序和流程进行运作才能达到效率最高，从而降低运行成本，这也是物业管理企业要认真研究的。如：要完善决策机制、和业主的沟通机制、日常服务机制、员工的激励机制、员工的进出机制等等。此外，还要完善现有会计制度的成本科目设置和归集工作制度，实现会计核算、全面预算、成本控制的有效结合。     （五）提升科技含量     首先，应提升物业管理服务手段的科技含量，包括配备高科技的设施设备，以提升管理服务效率，降低服务成本。其次，要运用先进的管理方法，包括在物业管理和服务过程对人、才、物的调度，对管理和服务过程的组织运用系统工程、运筹学、目标管理、全面质量管理、价值工程等现代化管理方法，以降低管理和服务成本。第三，提升物业管理企业成本管理本身的科技含量，包括运用信息化技术，逐步解决成本管理中成本预测、成本分析、成本评估等工作。利用会计核算电脑化和网络化的优势，根据责任会计核算的要求，利用数据库建立成本信息库等。第四，提高人员素质，建立精通管理会计、擅长成本控制的员工队伍。人员素质的高低是决定成本控制工作成败的一个关键因素。因此，物业管理企业一方面要注重引进高素质、高知识层次的人才，另一方面要立足现有的员工队伍，通过培训等手段大力提高员工的业务素质。要坚决抛弃物业管理谁都可以干，物业管理成本谁都可以搞的思想。      （六）发挥集中优势     发挥集中优势，就是物业管理企业在成本控制过程中，下属管理处（项目中心）不能各自为阵，要发挥企业总部的功能和作用，实现全企业范围内的资源和信息共享。如对一些通用强、耗用量大、供货时间快的物料通过总部的招投标实现“三定管理”即“定价格、定型号规格、定供货商”，通过规模采购降低物料采购成本，通过零库存降低库存成本。对一些规模较大的物业管理企业，可建立自身的物料配送中心。为了降低人力成本，特别是技术人员成本，可根据物业管理工作偶然性强、均衡性差等特点，实现人力资源的科学调度和共享。对于一些工器具的使用，也可在一定范围内实现共享，从而降低物耗成本。

【业主之声】

扬州：对小区健身器材维护更新

周岚/《人民政协报》/20090810
江苏省扬州市体育局日前表示，不仅对现有小区内的公共健身器材每年例行两次检查，并督促生产厂家在4年内免费对社区所有的健身器材及时进行维护，4年后进行成本价有偿服务；8年后将对所有的健身器材进行更新；逐步增加公共健身器材的品种和配置小区的数量。这表明民建扬州市委半年来的多次呼吁取得了阶段性效果。

【自由论坛】

物业管理向资产经营管理发展的必要性和途径

中小企业IT网/20090420
物业管理公司有与业主、租户最短距离的先天优势，如果加上资产经营能力，可以成为业主经营资产的最佳合作伙伴。在美国，物业经理人被分为三类：一类是楼宇经理，负责楼宇的日常管理工作(可理解为日常的物业服务者);二类是物业经理，负责联系代理商、物业招租工作(可理解为经营业主现有资产的经营者);三类是资产经理，负责物业战略发展规划，进行市场调研，进行完整的资产经营管理策划运营。 　　物业管理公司要积极向经营化发展，教育业主，并提升自身的经营能力，才能在未来巨大的物业资产经营管理利润中占据有利的位置。 　　信息化是帮助传统物业管理公司规范化、精细化、规模化、经营化发展的最有效手段，信息化的核心是软件，国内物业管理行业应用的软件已经发展到了第五代。 　　第一代软件主要功能是收费，完全是记录型，替代手工记账，和业务流程无关; 　　第二代软件增加了工程、客户服务、保安消防和清洁绿化等业务功能和流程，使得物业公司的基本业务流程都可以在软件中运行，实现了规范化; 　　第三代软件增加了企业集团化管理的功能，可以监控各分公司和管理处的业务，有效帮助物业管理公司规模化发展; 　　第四代软件增加了大量计划、预算、测量、统计分析、绩效考核和决策支持的功能，帮助物业管理公司实现精细化、决策数字化的管理; 　　最新的发展方向是经营化，倡导者是上海微音软件，他们在上海美罗城、上海证券大厦、北京银泰中心、工人体育场等大量商用物业信息化实践中，逐渐把经营性物业管理信息化工作分为经营性资产管理、招商租赁管理、客户服务管理、物业管理和财务管理五大部分。 　　其中经营性资产管理是容易被忽略，却是至关重要的。经营性资产包括办公室、商铺、公寓、仓库、车位、广告位、厂房、设备、车辆等可以出租获取收益的资产，这是商业地产盈利的最主要的资本。好的软件可以帮助管理者随时随地掌控各种经营资产的详细信息、占有和使用状况、收费状况，并做全面的资产分布、使用效率、租金水平、及时收缴率的统计分析，包括与上年、上月实际数字的对比和与预算的对比。通过对信息的完整记录并统计分析和严格的流程，可以有效的提高经营性资产的使用效率，美罗大厦使用软件后，资产使用率、租金水平和及时收缴率连年提高，已经是上海最繁华的商业区徐家汇的经营效益最好的商业地产之一。 　　招商租赁管理也是商业地产管理的核心，软件可以把策划、开发、销售、招租、客户服务和物业管理等不同阶段的租户信息、合同信息和客户服务信息完整纪录，并根据权限在各部门中共享。新楼盘招商时，可以迅速向积累的租户宣传，加快招商速度。软件还能够根据缴费及时率、违章经营等信息，全面分析租户的价值，在持续积累的租户中选择优质租户、淘汰劣质租户，以提高入住率、提高租金水平。在新项目的招商中，凭借齐全的高质量租户信息，能够迅速完成招商工作。 　　软件其他的功能如营业分成管理、会员卡管理、业主回报管理等等，涵盖了商业地产的方方面面，有效的把商业地产的经营管理规范化，最大程度的获取经营利润。 　　随着行业越来越成熟，不能做到规范化、精细化、规模化的物业管理公司将被淘汰，不能做到经营化的物业管理公司将无法持续盈利。

【案例选编】

开发商自留地须交物业费 业委会索费获支持

案例分析：     位于海淀区交大东路的某小区是独栋小区。该小区业委会经业主选举产生。因前期物业撤离，经业主大会决议，自2007年开始该小区实行自治自管，由业委会自聘物业人员进行物业服务和管理，物业费标准也从2.74元/平方米降至2元/平方米。至2007年底，小区物业费交费率为94%。业委会表示，小区楼底地下一层及底商均为开发商自留，作为小区业主之一，开发商一直未交纳物业费，因此要求法院判决开发商支付拖欠的物业费并支付延期交纳的利息。 　　开发商认为，业主与业主团体之间因内部管理关系发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理，而不是法院管辖。开发商没有接受过业委会的服务，业委会也不具有物业服务资格，不能做物业服务企业能做的实际工作。据此不同意交纳物业费。

案例点评：     法院经审理认为，业委会根据业主大会授权负责本小区的物业服务，有权向业主收取物业服务费用，该项权利可依民事诉讼获得保护。小区多数业主决定自治自管，这一选择权利，得到了2007年颁行的物权法的承认，这就从根本上排斥了必须由专业物业服务企业从事物业管理的条件。小区的物业服务是多种服务的集合，房地产开发商以其没有接受物业服务而拒绝支付物业费，不履行其对小区公共事务分担的责任，违反了业主应当承担的义务。 　　据此，一中院终审判决开发商向业主委员会交纳拖欠的物业费共计人民币27.7万元。

阅读： 10669 次     2009-8-10 10:34:00