《公元物业管理文摘》（第135期）

非赢利共享型信息选编　　　第135期/20090922　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——南宁：10月1日起物业管理将按等级收费 ——四川：省建设厅下发通知 物管代收水费不得额外收费 【行业要闻】 ——惠州：《惠州市物业服务收费管理办法》初稿出炉 ——湖南：物业服务收费应向业主公示 22日召开听证会 ——陕西：正式实施《新建住宅物业保修金管理办法》 ——北京：小区停车第一小时将免费 ——广州：物管收费指导价近期出台 ——银川：严格小区保安上岗制度 聘用无资格者最高罚20万元 ——潍坊：五招扎紧管理口子 物业犯规 信用档案记账 ——重庆：高档住宅小区乱搭乱建 违法业主要付出沉重代价 【数据说话】 ——长沙：近3成业主拖欠物业管理费 物管费争议多 【物管采风】 ——上海：七小区率先试行物业管家模式 每栋楼配1名物业 【学习平台】 ——浅谈物业管理企业员工绩效考核 【业主之声】 ——兰州：物业企业自查情况要向业主通报 【自由论坛】 ——浅析和谐社区建设的几点因素 【案例选编】 ——幕墙玻璃坠落事件中物业服务公司法律责任分析

【法规动态】

南宁：10月1日起物业管理将按等级收费

《南国早报》/20090918
从10月1日起，南宁市的小区物业收费标准，根据提供服务内容的不同，将分为4个等级，小区物业公司要想多收物业管理费，只能通过提升服务质量和服务水平来 提高自己的级别。而广大业主也可根据自己的承受能力，选择相应等级的物业公司。实行定级收费后，小区停车收费标准也重新进行了规定。

四川：省建设厅下发通知 物管代收水费不得额外收费

李奕/《成都晚报》/20090901
昨日记者从四川省建设厅获悉，省建设厅日前下发《关于进一步规范建筑区划内水费收缴及相关问题的通知》 ，该通知从即日起实施。通知规定“城市供水企业不得强制物业服务企业代收代缴水费，不得因物业服务企业拒绝代收代缴 而停止提供服务。”通知明确规定，新建住宅小区内，城市供水企业应当按下列规定向最终用户收取有关费用。

【行业要闻】

惠州：《惠州市物业服务收费管理办法》初稿出炉

《东江时报》/20090918
记者在市物价局昨日召开的“惠州市深化价格改革研讨会”上获悉，《惠州市物业服务收费管理办法》（征 求意见稿初稿）已出炉，与现行的《惠州市物业服务收费 管理暂行规定》相比，重新明确了实行政府指导价和市场调节价的管理范畴。据了解，与我市现行物业服务收费政策相比，该《办 法》将在9个方面作较大调整。

湖南：物业服务收费应向业主公示 22日召开听证会

周丛笑/《长沙晚报》/20090915
杂屋可以改变使用性质吗？停车服务费用到底如何收？物业服务收费决定权可否交给业主大会？记者昨日从省物价局获 悉，为了规范物业服务收费及行为，省物价局将对原来的物业服务收费管理办法进行修订，并定于9月22日召开听证会，对《湖南省物业服务收费管理办法》（听证稿）进 行听证，经听证后2010年1月1日起实施。

陕西：正式实施《新建住宅物业保修金管理办法》

王渭征/西部网/20090914
从今天（9月15日）起，我省将正式实施《新建住宅物业保修金管理办法（试行）》，新建住宅在保修期内出现质量问题 ，建设单位应在72小时内维修。《新建住宅物业保修金管理办法》目的是规范和明确开发建设 单位在新建住宅保修期内应当承担的责任。

北京：小区停车第一小时将免费

蒋彦鑫/《新京报》/20090911
今年年底前北京所有收费停车场必须更换完毕统一的明码标价牌，上面须标注停车场编号及收费标准、举报电话等内容 。未设标价牌的不得收费。昨日，北京市发改委通知要求，“小区停车第一小时免费”等字样须标注在收费牌上。 此外标牌正反两 面均应标示明码标价牌编号。市民遭遇违规收费，可拨投诉电话后直接报上停车场编号即可。

广州：物管收费指导价近期出台

赵安然 何静怡/《信息时报》/20090910
记者昨日获悉，即将出台的物业服务收费标准指导价共包括五个档次，每个档次都列明具体服务内容和 最高上限标准，最高档次收费标准将达到2.6元/平方米。广州市消费者委员会方面日前表示，物业管理收费标准将听证，但由于物业管理收费 未列入听证目录，物价部门上报市政府批准后可公布实施。

银川：严格小区保安上岗制度 聘用无资格者最高罚20万元

潘从武/《法制日报》/20090915
近日，记者从银川市住房保障局获悉，该局近日制定了《银川市物业服务企业秩序维护员管理规定(试行)》，从今年10月1日起，银川市物业公司从事秩序维护 工作的人员，需经从业培训并取得资格证后才能上岗执业，并实行年检制度。同时，该规定对秩序维护员准入资格和退出机制作出了完善的规 定。

潍坊：我市五招扎紧管理口子 物业犯规 信用档案记账

徐大鹏 刘温山/潍坊新闻网/20090919
记者昨天从潍坊市物业管理办公室获悉,我市将采取强化信用档案制度等措施加强对物业服务企业的监管。我市将控制物 业企业增长速度,把工作重心转移到培育大型企业集团上来,对部分小型企业进行兼并整合,引导企业上档升级,打造品牌。主要强化五项制度:1 市场准入制度。2资质审验制度。3持证上岗制度。 4考核制度。 5信用档案制度。

重庆：高档住宅小区乱搭乱建 违法业主要付出沉重代价

陈国栋/《重庆晚报》/20090922
日前重庆市规划局、市国土房管局、市财政局联合出台的《主城区住宅小区违法建筑分类处置办法》对此作出了规定。 重庆市主城区住宅小区违法建筑专项整治工作联席会议办公室有关人士说对违法建筑不是拆除就是没收，要使高档住宅小区的各类违法建筑都 受到依法处理，让违法业主付出沉重代价。

【数据说话】

长沙：近3成业主拖欠物业管理费 物管费争议多

何小红/湖南在线/20090911
小区物业管理者提供了服务，业主缴纳物业管理费，本该是天经地义的事。但在长沙等很多城市，物业费难收缴成为较 为普遍的现象。记者调查发现，在长沙市已经实现物业服务的居住小区中，物业费收取率仅为70%~80%，差一点的不到60%，能达到90%以上的属 于凤毛麟角。

【物管采风】

上海：七小区率先试行物业管家模式 每栋楼配1名物业

《新闻晨报》/20090911
近日，部分小区的业主如果遇到烦恼，只要联系其居住楼栋的一名物业管家，便能及时得到解决，物业管家除提供业主 各类服务外，还负责日常巡楼工作，了解业主饲养宠物的情况，及时更新信息。 记者昨天了解到，物业管家的模式已相继在海华花园、中海瀛 台、海天花园等7家现代小区率先试行。

【学习平台】

浅谈物业管理企业员工绩效考核

海恒集团网/20081031
物业管理企业作为服务行业,不像生产企业那样生产 有形的产品,有可计量的数量和可供统一使用质量检测标准，因而在进行员工工作绩效考核时,难以数量和质量标准来衡量其工作绩效。一些物 业企业在绩效考核的某些方面已取得了一些初步成果，然而仍然存在许多突出问题有待进一步提高，如怎样正确理解考核工作并把握考核主导 思想，让绩效考核操作到位；对中高层管理人员、物业管理员及技术人员，保洁保安人员如何分别进行科学考核，怎样实现考核标准的科学性 、有效性以及岗位针对性，怎样防止考核流于形式或成效不彰等等。这些问题突出反映了建立绩效考核体系十分必要，同时又不能一蹴而就。 如果不能有突破性的科学完善方法，绩效考核就可能会失去应有的意义。怎样让绩效考核落到实处，成为企业开展绩效考核工作的基点。     一．让绩效考核观念深入员工心中，考核结果与员工的利益紧密相关。     人力资源管理理论强调：员工的个人利益完全取决于其对公司的业绩贡献，而只有通过考核，绩效和贡献才 能得以真实反映，涉及员工利益的具体表现包括薪资调整、晋升、奖励、岗位移动等变化的依据应主要来自于考核结果。应消除和澄清对绩效 考核的错误及模糊认识，改进考核不只体现刚性的一面，还应体现考核柔性的一面。绩效考核不是对员工挥舞的“大棒”，也不应 成为无原则“和稀泥”式的每人都好。考核不是为了制造员工间的差距，而是实事求是地发现员工工作的长处、短处，以扬长避短 ，有所改进、提高。绩效考核要以尊重员工的价值创造为主旨，它虽是按工作岗位形成的一种纵向延伸的考核体系，但它也应是一种双向的交 互过程，这一过程包含了考核者与被考核者的工作沟通。通过沟通，考核者把工作要项、目标以及工作价值观传递给被考核者，双方达成共识 与承诺。并且借助纵向延伸的考评体系，在公司中要形成的价值创造的传导和放大机制。考核不是为了考核而考核，如果考核不能激发员工发 展并整合为公司成长，那我们考核的意义就南辕北辙。因此，尤其要提升考核者的现代经理人意识和素质能力，真正使他们在公司管理的各个 层次发挥牵引力。强化企业经理人的管理能力，是企业不可忽视的一个重要主题。 　 二．进行工作分析，制定出切实可行的考核标准。 许多物管企业，尤其是一些中型物管企业，中、高层管理人员，物业管理员及技术人员，保洁、保安的工作一直是我们考核工作 的难点，因为他们的工作具有流动性、创造性，在考核实施上有一定的难度，但也确实需要得到一种科学合理公正的评价与认可，否则他们的 工作积极性很难得到维持和提高，优胜劣汰的竞争环境也形成不了。为了保证一套科学有效的考核标准，进行有效的工作分析，确认每个人的 绩效考核指标，就成为确立这些员工考核标准的必要环节。因此，企业应通过用调查问卷或访谈的方式，加强与各主管和员工之间的沟通与理 解，在公司内部为每位员工作出工作职位说明书，让员工对自己工作的流程与职责有十分明确的认识，也使员工从心理意识上进入状态，接受 考评。不同的岗位，不同的职责要求，不同的工作职位说明书，考核指标也理所当然有所不同。     三、针对物业行业特征进行合理考核。     物业企业是追求服务结果也注重服务过程的行业。因此,绩效考核内容与项目设置时,应当尽量对员工服务的 全过程进行考核,做到公正、客观的评价员工的工作绩效。不同层面的人员的工作性质、工作范围、工作要求各有不同,对其工作绩效考核的内 容、方法、标准也应有所不同,要针对性地进行考核。     （一）考核项目设置上的差别     中高层管理人员可以说是公司的灵魂和核心,考核项目设置应当重点体现工作计划、工作业绩、沟通能力、 工作能力、决策能力、领导艺术、团队建设、突出贡献等方面的内容,并辅之遵守规章、敬业精神、个人形象、意见建议、业务培训、廉洁自律 等方面的内容。     一般管理人员和技术人员主要是按上级的意图和指令办事,属于上传下达或具体承办的层面,其考核项目设置 应重点体现遵守规章、工作能力、工作业绩、沟通能力、意见建议、发展潜力、敬业精神、业务培训、协作精神等方面的内容,辅之个人形象、 团队精神、突出贡献等方面的内容。     保安、保洁等基层操作人员主要是通过具体的活动来体现其工作绩效,他们的工作绩效,往往直接影响顾客对 企业服务水平的评价。对他们的考核就应当根据其岗位的要求和特点,详尽制订考核标准。主要在作息时间、工作状态、精神面貌、文明用语、 服务态度、责任心、敬业精神、个人形象、业务培训、本职工作等方面进行考核。     （二）考核内容与分值设置的差别     考核内容是对考核项目的细化,切忌设置内容空洞,不好操作。中高层管理人员的工作计划项目，应体现提前 制定年、月度工作计划,且计划切实可行,有预见性;有严格的措施保证计划实施,计划执行有力并顺利完成等项内容。一般管理人员与技术人员 沟通能力项目，应体现与顾客、下级、同级沟通顺畅,沟通效果明显;与上级保持沟通顺畅,能及时领会领导意图等方面的内容。保安、保洁等基 层操作人员工作状态、精神面貌项目，应体现上班时间不得看报、聊天、吃零食、打私人电话;不得精神萎靡、办事拖沓、出工不出力、工作马 虎、经常出差错;不得发现问题故意回避,不报告、不记录等方面的内容。 考核分值的设置，对中高层管理人员、一般管理人员和技术人员要根据项目和内容的重要程度和主次关系,分别设置不同的标准分 值。一般采取项目总分值百分制,考评时进行扣分。考核分值直接与当月工资挂钩。保安、保洁等基层操作人员根据考核的项目和内容的重要程 度和主次关系,分别设置不同的奖惩弹性分值。在没有奖惩情况下，分值为100分,有奖惩情况下,实际得分高于或低于100分。考核分值以100分 为基准,每高1分或低1分在当月工资中进行一定数额奖励或处罚。 　 四、让价值评价体系成为价值创造与价值分配体系的中介。 企业管理的关键是在管理中形成管理回路，形成公司成长的正向反馈机制。价值评价作用的有效性，或者说价值评价要真正能在 公司的价值创造中发挥牵引和激发作用，必须要解决好价值分配杠杆作用的发挥，这是一个根本性的问题。价值分配不仅仅包括物质的分配， 也包括挑战性工作岗位的分配、职位的晋升等等。从现在的物质分配来看，主要有工资、奖金以及福利津贴。在工资方面，要充分让个人的工 作能力、绩效在工资的组成结构占有合理的位置，并成为个人工资提高的主要因素。要不断创造有挑战性的工作岗位并将之赋予有创造力和进 取心的高绩效员工，给他们创造更大的职业生涯发展空间。让考核评价真正成为企业组织内部成员价值分配的客观、合理依据。

【业主之声】

兰州：物业企业自查情况要向业主通报

韩红新 马文娟/《兰州日报》/20090908
本月起到年底，兰州市物价局将对武威市三县五区从事物业服务并收取物业服务费用的物业服务企业开展服务收费行为 规范活动。无证经营、不执行收费标准或乱收费、不实行收费公示、使用自制收费票据的物业服务企业将依法受到查处。自查自纠情况要在服 务小区内公示或召开业主代表座谈会通报，并将自查自纠报告于11月报市物价局。

【自由论坛】

浅析和谐社区建设的几点因素

魏学成/《现代物业》/20071001
社区生活的多元性，决定了和谐建设是一个多元素 构建过程。笔者认为，保障、责任、文化是和谐社区建设的核心要素，否则，和谐社区建设就是一句空话。 　　保障因素 　　什么叫保障因素？保障因素就是生活、工作在这个社区里的人员所需的基本因素，包括了业主生活所需保障与物业公司的生 存保障，这是营造和谐社区的基础性因素。 　　对业主来说，保障因素包括功能保障与便利保障，这也是物业管理的根本职责。因此，作为物业管理企业来说，要严格按照 投标文件及物业管理合同中的作业标准去执行，确保每项服务承诺达标，让业主感觉到物业管理在物业的保值、增值方面的价值所在。在这里 还要强调社区的安全保障，按照马斯洛的需求理论，安全是人的首要需求，没有了安全感，其他的和谐努力都是舍本求末。虽然按照《物业管 理条例》的规定，物业公司在治安方面是协助的角色，但物业公司必须真正做好协助工作，要在提醒、公告、巡视、宣传、报告、反馈等方面 落实到位。 　　作为便利性保障来说，这也是体现物业管理保障性功能的一个重要方面，物业管理企业应该在前期介入阶段，在小区附属设 施、公建配套设施规划方面与开发商密切合作，本着既要方便生活，又要避免扰民的原则，充分考虑周围的供需环境。比如小区健身广场、物 业管理用房的位置选择，社区便利店的经营类型筛选等，都是小区安居方面的保障功能体现。 　　对物业管理企业来说，必须保证企业能够生存，能够正常运转，并具有一定的盈利点，才能保障服务的持续性。物业公司一 直处于业主、开发商、能源供应商的夹缝之中，楼盘的质量隐患、宣传误导，能源供应部门的强势政策，居民的惰性心理，使诸多的物业公司 成了替罪羊和催费专业户，整天处于矛盾的漩涡中，为生存计，无暇顾及服务提升、服务创新的研究，和谐也就成了空中楼阁。 　　要解决这个问题，首先物业管理企业的竞标要建立在科学决策的基础上，保持理性心理，保证成本、收费、服务标准的一致 性；通过物业管理介入早期夯实基础性工作，消除隐患；认真学习《物业管理条例》和《物权法》等相关法律法规，使工作举措有章可循。其 次，业主应提高自律意识和协作意识，比如，详细解读物业管理合同，消除对物业职责的主观意识和片面理解；遵守公约，树立正确的大局意 识。再次，行业主管部门要规范物业管理市场，加强房屋查验制度，还要在物业管理用房、物业管理开办费、小区公共能源的责权利等方面， 给予物业管理企业支持和保障。目前，一些地市的房管部门或将单户验收制度提上日程，或将物业经营用房做了明确的规定，或与能源供应企 业进行了面对面的谈判，并取得了一定进展。这说明物业管理市场的环境在改善，物业管理企业也要充分利用这一切，使企业走上健康发展的 道路。 　　责任因素 　　和谐社区的建设需要物业公司与业主共同去努力创造，只有大家都树立了责任意识，社区的建设才能取得良好效果。作为责 任，既包括了物业公司在日常的服务过程中，承担起物业公司应尽的义务，真正体现物业大管家的风范，又包括业主是小区管理者的主人翁意 识。 　　作为物业管理企业来说，这种责任不但包含了对公共区域的维护责任，也包含了对业主利益的维护责任。首先，规范房屋接 管查验工作和加强二次装修管理是物业管理企业避免将来落入物业质量纠纷、邻里关系紧张的第一道责任线；其次，小区的规范化管理是提高 责任心、减少隐患的有力保证。比如：小区专业作业手册的建立，使安全技防、设备维保，绿化等服务专业化，以保证物业的保值和增值效果 ；各类计划、巡查制度、应急措施的制定对防汛、排涝、防雷、病虫防治能很好地起到预警、整改作用；细致化的投诉、回访工作流程则是服 务功能彰显的基础。服务方面，要时刻树立第一责任人意识，以“急业主所急”作为核心原则，从细节做起。比如，在小区服务手 册中，明确各类设施设备的正确使用方法，维修养护注意事项等；装修时对空调室外机安放位置、尺寸的告知，对业主违规现象的劝阻，相邻 关系利害指明；高空抛物的宣传，消防知识的培训；公共安全、公共设施的警示，还包括对业主及时的提醒服务，对危害小区整体利益现象坚 持原则等都是责任心的体现。 　　对业主来说，首先通过物业服务合同，明确业主与物业管理企业的权利和义务，从心理上设立一个尺度，业主只有遵循这个 尺度才能保证双方的良好合作。比如，明确公用维修资金的用途，共有部位与专有部位的概念，能源供应的权、责归属，看管费与车位费的区 别，物业管理企业的职责等。其次应树立小区管理者的主人翁意识，遵守业主公约和公众管理制度，牢固树立自治意识、自律意识。比如，对 社区的共用设施主动维护，合理使用，按时缴纳各项费用；在安全方面，提高自身防范意识，不给窃贼留下可乘之机；小区设施损害时，及时 向物业公司反映；积极参加业主大会，给物业公司提建议。这些都是主人翁责任意识的体现。 　　作为业主自治组织的业主委员会，应该承担其管理社区的责任，真正发挥全员负责的导向作用。目前，许多业主委员会的职 能得不到完全发挥，有的沦为与物业管理企业斗争的机器，扭曲两者之间监督、协作的关系。物业管理企业一是要积极推进业主委员会的成立 ；二是要督促业主委员会职能的发挥，作为与业主沟通的桥梁，让其参与到管理决策上来，提高其在业主中的地位和威信；三是要定期召开业 主大会，公示社区管理举措，增强民主意识，比如小区设施改造、经营招商，违规、违章事件的处理意见，宠物管理办法，种植生日树、认养 植物等活动，都是赋予业主义务，增强其对小区的责任感的方式。

【案例选编】

幕墙玻璃坠落事件中物业服务公司法律责任分析

案例分析：     2007年9月30日，苏州某办公楼24楼的一块幕墙玻璃坠落，造成停靠在该楼西侧停车场上的两辆轿车不同程 度的损坏。车主向该办公楼物业服务公司提出赔偿车辆损失的要求，物业服务公司以幕墙玻璃爆裂不是物业服务公司责任为由拒绝赔偿。2008 年5月，车主向法院起诉，要求开发商和物业服务公司赔偿各项损失9930元。

案例点评：     法院认为，由于开发商已经将办公楼出售，不再是所有者，要求原告撤销对开发商的起诉；物业服务公司和 业主委员会在《物业服务合同》里约定物业服务公司负责外墙面的维修、保养和管理，而物业服务公司并没有足够的证据证明自己不存在管理 上的过错。最后法院调解由物业服务公司承担6000元车辆损失，其他损失由车主自行承担。 　　此次幕墙玻璃坠落事件虽以调解的方式得到解决，但还是留下很多问题值得物业服务公司去深思，如物业服务公司在玻璃幕 墙坠落事件中是否需要承担法律责任？物业服务公司应如何规避玻璃幕墙坠落带来的责任风险？ 　　一、物业服务公司是否为玻璃幕墙坠落事件中的责任主体 　　现代社会，高楼林立，高空坠物已成为社会的一大公害。而玻璃幕墙已在现代建筑上被广泛应用，玻璃幕墙坠落事件又频频 发生，幕墙坠落已然成为物业服务公司的一块心病。《民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物 发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这一规定是目前 解决高空坠物纠纷的主要法律依据。根据该条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人（业主）或管理人对建筑物 或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物承担管理责任。 　　另外，在业主和物业服务公司签订物业服务合同时，业主一般都将小区公共部位（如外墙面）的养护、维修委托给物业服务 公司管理，物业服务公司基于物业服务合同成为小区公共部位的管理人。因此，根据《民法通则》的规定，物业服务公司是整个小区公共部位 的管理人，一旦发生玻璃幕墙坠落侵权事件，物业服务公司就必须证明自己在管理上是否存在过错。 　　二、哪些理由可以成为物业服务公司的免责事由 　　一般的侵权行为在举证责任分配上实行“谁主张，谁举证”。高空坠物属于特殊侵权。特殊侵权行为相对于一般 侵权行为而言，是指行为人虽无过错，但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为。在举证责任分配上特殊侵权实行过错责任推定，即只要 发生高空坠物，就推定所有人或管理人存在管理上的过错，除非他们能证明自己不存在管理上的过错。因此，高空坠物在举证责任分配上要实 行举证倒置，所有人或管理人需要证明自己不存在过错。 　　由于一旦发生玻璃幕墙坠落，在法律上已经推定所有人或管理人存在过错，通过列举自身管理、养护、维修工作如何尽善尽 美都无法推脱自身的责任。在操作上的一般做法是：将责任转移，寻找过错方。从我国现行法律来看，不可抗力、第三人责任、受害人故意可 作为所有人或管理人的免责事由。 　　不可抗力是指当事人不能预见、无法避免、无法预防的意外事件。《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能 履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”第三人责任是指因第三人侵权导致损害结果发生。第三人责任 由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。如果物业服务公司能够证明损害是由受害人故意造成的，也不承担民事责任。第三者责任和受害人故 意的归责原则是按照民法一般理论，参照《民法通则》第一百二十七条的规定。 　　尽管物业服务公司将不可抗力、第三者责任、受害人故意作为自己的免责事由，但是必须提供相应的证据。如果将幕墙玻璃 坠落的责任转移给第三方，那么谁应该是玻璃幕墙养护、维修的责任主体？ 　　三、玻璃幕墙养护、维修的责任主体 　　目前各地基本都出台了适应当地具体情况的物业服务合同范本。范本里大都将外墙面的养护和管理纳入物业管理范围，那么 ，这是否意味着物业服务公司成为玻璃幕墙的养护、维修责任主体？ 　　与一般的外墙面相比较，玻璃幕墙养护和维修有着更为严格的技术要求。如果根据民法一般理论，由物业服务公司承担维修 养护责任，一方面这对于低利润的物业服务公司来说显失公平，另一方面也违反其他相关规定。目前玻璃幕墙的承包、安装都要有相应资质要 求，也就是说，玻璃幕墙的施工者必须是有资质的玻璃幕墙施工单位，而物业服务公司一般都不具有玻璃幕墙的养护、维修资质。并且按照《 玻璃幕墙工程技术规范》的规定：在幕墙工程竣工验收后一年时，应对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年应检查一次。由此可见，玻 璃幕墙施工单位才是玻璃幕墙养护、维修的责任主体。 　　四、物业服务公司在玻璃幕墙的养护、维修上承担怎样的义务 　　从《玻璃幕墙工程技术规范》来看，玻璃幕墙的养护、维修的责任主体主要是玻璃幕墙施工单位。物业服务公司基于物业服 务合同对玻璃幕墙的管理，应与一般外墙面养护、管理一致。物业服务公司对一般外墙面的管理主要为：肉眼观察外墙面的完好程度，清洁度 ，联系、组织外墙面的维修等。因此，物业服务公司在对玻璃幕墙的管理义务基本也是肉眼观察外墙面有无明显瑕疵，联系、监督玻璃幕墙施 工单位养护、维修等。例如：在幕墙工程竣工验收时，跟幕墙施工单位做好养护、维修的相关约定；在幕墙工程竣工验收后一年时，物业服务 公司应通知施工单位对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年通知幕墙施工单位检查一次。 　　五、管理玻璃幕墙建筑物过程中的风险规避 　　物业服务公司在与开发商或业主委员会签订有关服务合同时，一般都会承揽外墙面的维修、保养和管理，因此，多数情况下 物业服务公司是物业公共部位管理人。一旦发生玻璃幕墙高空坠物，物业服务公司必然会被卷入纠纷，因此，物业服务公司在承接项目和管理 过程中需注意规避风险： 　　1.从防范的角度来讲，物业服务公司需加强外墙面维护和保养的监督力度。物业服务公司事前加强管理和监督不但能够防范 风险，而且可以提高整体服务质量，提高公司信誉度。因此，“防范于未然”与“亡羊补牢”相比，前者的管理理念更 为可取。按照《玻璃幕墙工程技术规范》规定，物业服务公司可在幕墙工程竣工验收后一年时，书面通知玻璃幕墙施工单位对幕墙工程进行一 次全面的检查，此后每五年要求检查一次，并做好相关记录。 　　2.在与开发商或业主委员会签订物业服务合同时，应考虑建筑物的新旧和外墙面的材质。建筑物越旧，其悬挂物或搁置物发 生坠落的可能性越大，承接一个项目时，这一风险不得不考虑。目前建筑物的外墙面有多种材质，如金属、石材、玻璃等。对于各种材质的外 墙面，其养护和维修的要求也存在差异，这些也都应予考虑。在承接项目时，需详细做好不同材质的养护、维修预算。 　　3.承接一个外墙面为玻璃幕墙的项目，物业服务公司还需要了解开发商对玻璃幕墙的养护和维修方面的责任与玻璃幕墙施工 单位有何约定。假如开发商在与玻璃幕墙施工单位签订施工合同时，未对玻璃幕墙的养护、维修方面做出具体约定，物业服务公司可与开发商 约定相关免责条款，或就玻璃幕墙的养护、维修进行相关约定，避免不必要的纠纷。 　　4.在物业交接时，工作人员需认真检查，发现问题及时反馈并与对方检查人员做好记录，以便在因质量问题而发生侵权纠纷 时追究第三者责任。避免由于工作人员的粗心大意，导致新接的项目一开始就存在隐患。 　　5.根据具体情况，可以考虑购买适当的险种。目前，玻璃幕墙的自爆问题还没有在技术上得到解决。为了减少不必要的纠纷 ，物业服务公司可以考虑购买适当的险种。例如在停车场靠近幕墙的情况下，在购买物业管理责任险时可考虑购买停车场附加险。根据需要， 还可以与开发商或业委会商量，为管理的物业项目购买公共责任险。

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