《公元物业管理文摘》（第177期）

　　1月4日，成华区“圣合苑”小区维修资金紧急使用预案的成功备案，使该小区在发生紧急维修情形时能迅速动用维修资金，此举成为我省第一个建立维修资金紧急使用预案的小区。该预案最大特点就是将业主的表决过程“前置化”，把小区共用部位、共用设施设备可能发生的常态紧急维修情形，通过预案的形式确定下来，先行一次性表决通过。在发生紧急情况时即可直接启动预案，一边施工，一边申报，这样既保障了业主利益，又维护了小区和谐，同时也避免了物管公司的垫资难题。

　　随着住宅小区的不断增多，物业管理越来越得到人们的关注。人们在关注保护业主合法权益的同时，也开始逐步关注对物业管理者合法权益的保护状况。在物业服务合同履行过程中，物业管理者最经常受到侵害的就是业主拖欠物业管理费。
　　业主拖欠物业管理费的现状
　　业主拖欠物业管理费，已经成为了小区物业管理的一个普遍现象。笔者曾对福建省福州市、厦门市和漳州市的物业管理现状进行调查，结果发现80%以上的小区存在着业主拖欠物业管理费的现象。有的小区的物业管理收费率甚至不到50%。笔者为此专门了解了业主拖欠物业管理费的成因。发现主要有以下几个原因：一是业主认为物业管理公司服务不到位，而以不交或拖欠物业费进行对抗；二是房地产商遗留下来的房屋质量问题，部分业主将此归咎于物业管理公司； 三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费；四是物业买卖中前业主遗留的物业欠费；五是一些业主以没钱等为由恶意拖欠物业费等。业主拖欠物业管理费无论是基于什么原因，其结果是物业管理公司无法收到预期的物业管理费，其运营资金往往得不到保障，并会因此产生与业主抵触的心理，影响到正常的物业管理。笔者的调查发现，物业管理公司因业主的拖欠行为往往采取减少物业服务支出、降低服务质量等手段来缓解资金压力，而这种手段则导致更多的业主拒交物业管理费用，这样就形成了恶性循环，物业管理者与业主之间的矛盾变得越来越不可调和，最终物业公司和业主的利益都受到了损害。例如，在福州等地方都存在这么一种状况，那就是因物业管理者与业主之间的矛盾，业主拒交物业管理费，物业管理者降低服务质量，业主大会决定另聘物业管理公司，而原物业管理公司则因业主拖欠物业费而拒绝撤离，新物业管理公司无法进驻，从而导致一个小区有两个物业管理者，但两个管理者却都形同虚设，小区极其混乱的现象。
　　物业管理者催收物业管理费的做法
　　针对业主拖欠物业管理费的行为，各物业管理者都会采取一些措施，以期保障自己的权利。物业管理者针对业主欠费问题的传统做法是：首先是找业主进行沟通，通过思想工作来达到目的；其次是通过停水停电等措施来迫使业主妥协；再次是加强服务质量来感动业主；最后是在无奈之下诉诸于法院。
　　然而据笔者了解，这些措施却收效甚微。在笔者调查过程中，有不少物业管理者告诉笔者：对业主拖欠物业管理费，如果采用思想沟通的方式收效甚微，反而会引起负面效果，那就是在催讨过程中往往是双方互相指责，闹得不欢而散，矛盾越积越深；而通过停水停电手段又于法无据，因为现在的水费、电费等多数都是采用银行缴费方式，物业管理者不直接收取，不少业主拖欠的仅仅是物业管理费，而非水费、电费，物业管理者停水停电的行为易受到指责；而对于通过加强服务质量来感动业主的做法，物业管理公司普遍不予以认同。首先物业管理者多数认为自己的管理没有问题，完全按照物业服务合同来进行，业主认为管理不到位是无理取闹，其次有不少物业管理者则认为是因为业主的欠费而导致物业管理者经费支出困难，继而导致物业管理质量下降，改进服务质量前提必须是业主交清拖欠的物业费；而对于通过诉诸法院的法律手段来催讨物业费，物业管理公司却都有着许多的无奈——成本太高，得不偿失。在福州，有一业主从2004年底开始拖欠某物业管理公司物业费，到2006年3月，共计欠费1,900多元，该物业管理公司一方面因诉讼时效问题，另一方面也为了杀一儆百，就到晋安区法院状告该业主，该案件经过一审、二审，直到2006年底，判决才下来并生效。判决生效又面临执行问题，到2007年6月才将该业主拖欠的2005年3月以前的物业费拿到，但2005年3月之后的物业管理费该业主仍继续拖欠，物业管理公司还得去起诉。而且在这起案件中，物业管理公司希望案件能够打得漂亮一些，于是聘请专业律师代理。大多数律师一听说只有2,000元的标的，纷纷退避三舍。人家律师说你物业费纠纷看似简单，实则不省事，就算按件收费最低一件3,000元律师费，还是吃力不讨好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律师费，人家干什么不好？而从欠费业主的角度看，就算你按程序全部做下去，输了官司也就是付你物业费了，谈不上什么损失。物业管理公司都只能知难而退，成本太高了。因此，在笔者调查中，多数物业管理公司都认为通过诉讼方式催讨物业管理费的做法并不可取。
　　由此可见，传统的催讨物业管理费的做法并不能收到很好的效果。这就需要我们寻找一些新的行之有效的法律途径。
　　催讨物业管理费的法律思考
　　由于我国的物业管理制度仍然是处于起步阶段，因此各种制度的构建仍处于探索之中，不够完善。针对物业管理者催收物业费困难的现状，笔者认为应该通过比较分析的方法，结合现实中的一些有效的做法，逐步完善我国物业管理立法，保障物业管理者的合法权益，维护良好的社会秩序。笔者经过调查，认为以下几种做法不妨可以尝试：
　　第一、由物业公司提供相关的物业公司管理范围及其与业主订立的物业服务合同，将相关欠费业主资料交给律师事务所，授权给律师事务所对相关住宅小区物业费进行催收，由律师事务所派专门律师进行统一催收。这种做法已经在不少地方实行，福州、厦门等地的部分物业管理公司也正采用这种方式，并且普遍反映收效较好。通过律师事务所，利用律师的专业法律知识进行统一催讨，多数欠费业主都能在律师的法律说教下交纳拖欠物业费，这种做法不仅可以避免物业管理公司与业主的正面冲突，还可以避免物业管理公司对欠费业主逐一催讨的繁琐过程，对物业管理公司来说可以节省时间和催讨的费用。利用律师事务所进行催收可以起到事半功倍的作用。
　　第二、借鉴美国的一些做法，赋予物业管理者对物业享有法定的优先权。在我国司法实践中，我们仍将物业管理者对业主的管理费的请求权与一般的债权等同，这显然是不合理的，物业管理者是通过提供劳务来获取报酬的，是一种劳务性质的合同，物业管理者对业主的管理费的请求权应当优先于普通债权得到行使。在美国，各州的区分所有物业产权法规定，如果某一房屋单元的业主欠缴物业管理费，从到期之日开始，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权。业主协会所享有的留置权，就像贷款银行所享有的抵押权一样，如果欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳所欠费用，业主协会有权取消被留置品的回赎权，并可按法律规定的程序，强制拍卖业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费外，还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。笔者认为，我们可以尝试参照美国的做法，制定相关的立法，赋予物业管理者对物业的优先权，当业主拖欠物业管理费时，在合理的催讨期间，业主仍未交纳拖欠物业费的，物业管理公司可以按法律规定的程序，请求法院强制拍卖该物业，并享有优先受偿的权利。
　　第三、针对物业买卖无需经过物业管理公司而产生的前业主拖欠物业管理费问题，可以规定物业买卖，如果有物业管理的，必须结清物业管理费，否则应当由新旧业主承担连带责任。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”这是明确了业主与承租人对物业费的连带责任，只要物业在，物业管理公司最后找到业主，总是能收到物业费的。第四十二条还规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”这也明确了开发商在卖房之前要负担物业费的责任，而且开发商卖房后业主入住都要到物业公司办入伙手续，物业公司随时可以了解物业交易的动态。但是到了二手房交易市场，物业公司可能就会被蒙在鼓里了。买卖物业只要在交易所里就可进行了，不需要你物业公司交接把关。“买卖不破租赁”，承租人向谁交租都是一样，所以也不一定告诉物业公司说自己承租的物业已经更换主人了。等到物业公司发现了，老业主可能就找不到了。在福州，有个业主的写字楼虽然天天在出租使用，但就是不交物业费。忍无可忍之下物业管理公司将业主告到了法院，但是当法院来送传票时，承租人告诉法官上个月业主已将物业卖掉了，前面的老业主已经联系不上了。法官说如果没有老业主其他财产的资料，起诉后将来执行也是个难题，还是先撤诉吧！笔者认为，要杜绝这种现象实际是比较容易的，那就是通过立法规定物业买卖必须通知物业管理公司，结清物业管理费，否则新老业主要承担连带责任。这种做法无论是对买卖双方还是物业管理公司，都是轻而易举的事。这样不仅可以保障物业管理者的利益，而且也可以对新业主的权益起到保障作用，避免此类拖欠纠纷的发生。
　　第四、改变诉讼的模式，降低诉讼的成本。诉讼是权利的最后一道保障，所以我们也不应排斥通过诉讼来催收物业管理费的做法。但因为业主拖欠物业管理费的金额往往较少，而且涉及面较广，这类纠纷，应尽可能采用简便程序以有效保障物业管理者的权益。而目前我国民事诉讼中的简易程序并不是以金额的多少来确定，因此，实践中物业管理者催收物业费的诉讼大多因涉及业主较多而采用普通程序，不能及时地处理纠纷。笔者认为，我们可以尝试设立小额钱财诉讼程序，尽量简化程序，减少诉讼成本，以保障物业管理公司的利益。
　　总之，针对物业管理公司催收物业管理费的困境，我们应该尽快完善相关的物业立法，以促进物业行业的良性发展。

　　案例描述：
　　彭女士是南城新×地的业主。
　　小区所属的物业管理公司，于2010年举行该年度的社区体育节。彭女士作为业主，受邀参加了体育节中的部分项目，但在2010年10月30日，因参加体育节中的“跳房子”项目时意外受伤。
　　当时，在小区篮球场上，彭女士参加了其中的“跳房子”比赛，在决赛第三轮阶段，彭女士在跳起转身的过程中，由于双膝碰撞造成受伤。
　　彭女士由物业公司的工作人员搀扶到场边休息之后未见好转，由物业公司派车载回其家中。
　　由于疼痛未见好转，彭女士于17时30分自行到东莞康华医院进行治疗，诊断为：左膝扭伤。2010年11月1日，再次到该院诊断为：左膝外伤，左膝内交叉韧带撕裂。
　　2010年11月2日至2010年11月10日，彭女士到市中医院住院治疗共8天，出院诊断为：中医：左膝筋伤，气滞血瘀症。西医：1.左膝前交叉韧带撕裂；2.左膝内外侧半月板损伤。
　　彭女士认为，物业公司作为社区体育活动的组织者，没有尽到基本的安全保障义务，导致其受伤遭受严重损失的事实，应当承担损害赔偿责任。为此，彭女士向法院起诉，请求判令物业公司赔偿医药费、误工费、精神抚慰金等共计7.59万元。
　　自己组织的社区体育节，原本是个公益活动，并未获得商业利益，现因业主的意外受伤而成为被告，物业公司表示很委屈。
　　物业公司认为，物业提供的活动场地适宜，现场有尽到安全注意义务，彭女士的意外发生后，物业有尽到积极的安全保障义务，不存在过错；彭女士的行为是属于比赛之外的“自甘冒险”的个人行为，与物业组织的活动之间没有任何关系。

　　法院判决：
　　法院受理本案后，彭女士就本次受伤造成其伤残等级进行鉴定，经法院委托，广东康怡司法鉴定中心鉴定，评定彭女士左膝半月板及左前交叉韧带损伤，为10级伤残。
　　法院认为，该案的争议焦点是物业公司是否尽到安全保障义务。
　　首先，物业公司组织彭女士进行有关体育项目的比赛，赛前向彭女士公布了活动安排，彭女士对此予以确认，彭女士也确认活动是按照该活动安排上载明的竞赛办法进行的。
　　虽然跳房子项目决赛进行前物业公司没有向彭女士陈述比赛规则，但彭女士在庭审中表示在预赛的时候有陈述过比赛规则，因为事故发生的时候是决赛，没有陈述比赛规则，而是直接让彭女士为其他参赛者示范了活动规则。
　　可见，彭女士对于比赛规则是熟悉并知晓的，物业公司作为活动组织者在活动规则的陈述上并不存在过错。
　　其次，从物业公司提交的照片显示，比赛活动现场情况良好，且彭女士对比赛的场地和环境是否适合比赛亦没有提出任何异议。彭女士陈述其是在进行最后一个动作的时候，双脚夹沙包跳起来转身两个膝盖相撞受伤，并没有证据显示彭女士是因为受外力或者其他外在因素对其行动造成影响而受伤。
　　综上，由于彭女士无法举证证明物业公司对其受伤存在过错及存在未尽安全保障义务的情形，对彭女士主张物业应对其受伤承担安全保障义务及承担赔偿责任，法院不予支持。
　　一审宣判后，彭女士不服上诉。市中院经过审理维持原判。2012年初，本案判决已经生效。