首页 > 公元文摘 > 管理文摘 > 文摘详情

《公元物业管理文摘》(第193期)





 
非赢利共享型信息选编  第193期/20140520 深圳市公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——太原:物业新规7月1日起施行 物业费最高1.6元/㎡·月
  ——河南:《平顶山市业主大会和业主委员会指导规则》出台
【行业要闻】 ——广州:物管要涨价应有第三方审计
  ——哈尔滨:物业收费新规受冷 实施3个月无物企调价备案
  ——都江堰:让村民乐享城市化物管服务
  ——乌鲁木齐:规范物业市场 实行分类评定
  ——杭州:未入住房产 物业费仍需足额缴纳
  ——宁波:新房交付满一年即可申请动用“房屋养老金”
  ——南京:小区物业要“月考” 每次进行110项检查
  ——武汉:物业管理就业吃香200岗位抢50学生
【数据说话】 ——济南:物业费一年最少12亿 平均1.71元/㎡·月
【物管采风】 ——青岛:解纠纷还管修家电 青岛物业公司开启保姆模式
【学习平台】 ——“商用物业之父”是这样炼成的
【业主之声】 ——天津:怎么用维修金 业主将有“明白账”
【自由论坛】 ——业主家中被盗,物业该不该担责?
【案例选编】 ——业主拒付2年物业费 法院判决10日内还清
【法规动态】
太原:物业新规7月1日起施行 物业费最高1.6元/㎡·月
苏景岳 张涛立/山西晚报/20140520
  5月19日,太原市物价局、太原市房产管理局联合召开新闻发布会。会议宣布,太原市将于2014年7月1日起正式施行新的《物业服务与收费管理暂行办法》(以下简称《办法》)和《太原市住宅物业服务等级与收费标准》(以下简称《标准》)。其中,物业服务费最高标准为1.6元/m2•月,不设下限。露天停车服务费每月50元/车位,装修服务费9.6元/m2•期,电梯费0.4元/m2•月。
 
河南:《平顶山市业主大会和业主委员会指导规则》出台
巫鹏 王代诺/平顶山新闻网/20140520
    近日,记者从河南平顶山市房产管理中心获悉,《平顶山市业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)出台,相比之前出台的《平顶山市业主大会成立和业主委员会备案暂行规定》,《规则》有哪些新变化?为此,记者昨天采访了平顶山市房产管理中心的工作人员。
 
【行业要闻】
广州:物管要涨价应有第三方审计
田桂丹/信息时报/20140519
  5月18日,广州举行“携手物业管理,共建美好家园—物业管理知识话你知”志愿宣传服务活动,向市民宣传《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)及物业管理有关法律法规知识。《办法》规定,业主大会成立之前要涨物管费的,物管公司应当对上一年度小区经营情况和调价方案进行审计,取得第三方审计报告。此外,广州市还将建立业主决策电子投票系统,解决小区事务难以集齐众多业主开会签名表决的难题。
 
哈尔滨:物业收费新规受冷 实施仨月无物企调价备案
刘述波/哈尔滨日报/20140519
  2月13日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》明确规定,物业费可合理调整,只需物企到物价部门将与业主协商的收费标准备案,并在试行3个月后,由业主大会确定即可。至今,新《办法》实施3个月,本地物业企业和业主似乎对这个可维护自身“合法权益”的新规并不“感冒”。新《办法》的突出特点是强化项目与服务成本的对应性——由物业管理部门制定出详细的物业服务分类等级标准,并进行相应的成本监审,从而对不同服务项目、等级规定要素成本。
 
都江堰:让村民乐享城市化物管服务
李杨 王雪钰/成都晚报/20140522
  都江堰市向峨乡以党的群众路线教育实践活动为抓手,在农村新型社区管理上经过不断的探索、实践和总结创新,初步形成并在全乡范围内推行了物业管理“三三”机制,有效促进了居民自治与物业管理的有机融合,探索出城乡物业管理全覆盖的一条新路子。
 
乌鲁木齐:规范物业市场 实行分类评定
田燕/乌鲁木齐晚报/20140515
    为能够切实做好物业服务工作,根据乌鲁木齐市改善民生10个方面100件实事“加强物业市场管理”中提到的“规范物业服务市场,实行物业企业分类评定制度”的,乌鲁木齐市住房保障和房产管理局、市物业监督管理办公室将2014年确定为“物业行业规范年”。为进一步规范物业企业经营服务行为,加强物业行业管理,促进物业行业健康发展,按照《乌鲁木齐市物业服务企业诚信档案管理办法(试行)》,初步建立物业服务企业诚信体系和分类评定制度。
 
杭州:未入住房产 物业费仍需足额缴纳
王丽/钱江晚报/20140515

  【问】我3年前买了杭州丁桥美邻嘉苑1幢2单元的一套房子,一直没有装修,也从未入住。跟原先的物业公司签订了3年合同,按照70%的物业费缴纳了。但现在小区新换了一家物业公司,说让客户缴纳全额的物业费,新物业公司的做法是否合理?

    【答】《杭州市物业管理条例》修订后于2014年5月1日起施行。物业服务费的收交均执行《浙江省物业管理条例》第三十三条,即:业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。如物业服务合同中约定未入住物业按一定折扣收取物业服务费的,则从其约定。

 
宁波:新房交付满一年即可申请动用“房屋养老金”
吴培均 周文丹/钱江晚报/20140515
    5月14日,宁波市物业和住房维修资金管理中心下发文件,对2011年起实施的《宁波市物业专项维修资金管理办法》进行补充。文件明确,5月起,只要物业维修资金交付满一年,小区日常维修就能从物业专项维修资金中划拨。2011年4月,《宁波市物业专项维修资金管理办法》开始实施。根据原规定,只有在房屋保修期满后,才能动用物业专项维修资金。至于保修期,不同部位有不同要求,一般来说,屋面防水工程不低于8年,电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
 
南京:小区物业要“月考” 每次进行110项检查
刘娟/南京晨报/20140521
    5月份开始,南京市物业办将联合公安、质监、城管等有关部门对全南京市的小区物业进行每月一次、每次不少于110个项目的“物业大考”;除此之外,各区每两周进行一次“物业小考”,检查项目全市汇总数量每次不少于220个,且检查项目原则上不重复。据南京市物业办胡主任介绍,此次“物业大考”结果将建立“服务企业红黑榜”,每月一次通过媒体向社会公布,物业办还将对“物业大考”不及格的小区进行监督整改。“考题”分四大项,考试结果将张榜。
 
武汉:物业管理就业吃香200岗位抢50学生
廖仕祺 易继华/楚天都市报/20140512
    8家物业公司提供200个岗位,全校物业管理专业毕业生却只有50人,“吃不饱”的企业甚至打起了大二学生的主意。这一幕就发生在武汉城市职业学院校园招聘会上。武汉成熟小区很多,各物业公司都在提高服务水平上动脑筋,急需大批物业管理专业高学历人才。该校物业管理教研室主任程斌表示,武汉目前仅10所高职院校开设物业管理专业,全部毕业生一共才500余人,物业管理人才供不应求。
 
【数据说话】
济南:物业费一年最少12亿 平均1.71元/㎡·月
山东商报/20140512
  虽然每家每月缴纳的物业费不是特别多,但是物业费的收取绝对不是一个小数目。以济南目前有2000个收取物业费的小区计算,每个小区拟定有150户居民,每个居民的居住面积为80平方,每平方米收取1.71元来计算,保守计算一年市民缴纳的物业费总数为4.92亿元,但市场的真实数据远远大于这个数字。如果加上写字楼、别墅、公寓、医院、学校等多个缴纳物业费的单位计算,济南每年缴纳的物业费超过12亿元,可谓是天文数字。
 
【物管采风】
青岛:解纠纷还管修家电 青岛物业公司开启保姆模式
孙贴静/半岛网/20140504
    为庆祝《山东省物业管理条例》实施五周年,4月30日上午,青岛市物业行政管理部门联合市南区在“五四广场”举办“物业服务年宣传日”活动,进行政策法规宣传、物业纠纷调解、电梯维保咨询。不少物业企业还提供了特色服务内容。“在南方,很多物业公司为业主提供免费的姜茶,我们考察后觉得很好,也借鉴了过来。”青岛某物业公司的副总经理李珍介绍,在该公司服务的高端社区内,每到冬季都会为业主提供免费的社区姜茶,在写字楼项目随着季节不同,也都会提供饮品。这一做法,深受业主们的欢迎,不仅拉近了物业服务企业和业主的关系,也提升了公司的服务品质。
 
【学习平台】
“商用物业之父”是这样炼成的
陈齐/新快报/20140424

    凡学兵是“中国商用物业开发”最早的创业者。

   从单体写字楼到商业裙房,从益园文创基地到互联网金融产业园,宝蓝物业服务股份有限公司在凡学兵和他的团队的打拼下,正书写中国商用物业史上的传奇。而中国商用物业从初期的感性、无序,到迅速发展、狂热,再到平稳、理性,几经风雨的过程中,凡学兵带领宝蓝开拓发展到了第24年。

   目前在北京投资经营着70余万平方米商用物业的他,已成为中国城市文创科技园区发展新模式最早的实干者,强调在商用物业整个生命周期内,专业运营商应前瞻并且现实有效地不断开发其功能,以满足人们生产生活多样性的需求,开启了文化兴业新格局。

   二十多年的执著、坚守,宝蓝得到了北京科桥、上海金融产业基金、平安创投基金等战略投资人的认可和加盟。

   宝蓝模式塑造“可持续”

  记者:你怎么看宝蓝现在所做的事情?或者,宝蓝是做什么的?

  凡学兵:任何一个产业都不可能离开商用物业平台的支持而独活,所有的产业都一样。商用物业就像空气。这是一个伟大的事业,它关乎到中国未来城市转型中城市运营的灵魂,关乎到未来整个产业的发展,它绝不是商用物业管理那么简单,它有更深的战略意义。

   记者:大家都在说宝蓝模式,具体什么是宝蓝模式,宝蓝是如何一步步形成这种模式的?

  凡学兵:宝蓝模式简单来讲就是借助园区、综合体而搭建生态圈,做运营平台,升级产业链。

   2011年,我提出,宝蓝要升级,除了写字楼外,还要做园区,做新城市综合体。随着园区项目不断地推进,宝蓝正在发生着质的变化。

   记者:你对于宝蓝的未来是如何构想的,如何保证宝蓝的可持续发展?

  凡学兵:宝蓝从写字楼到园区,到综合体,三位一体,盈利模式也发生了变化,以前我们靠租金、服务盈利,未来宝蓝将不再是一个租赁公司,而是一个服务和投资公司。

   我们将加速发展,5年之后,我们的报表会发生一个逆转,投资收益会变成第一位,服务收益变成第二位,租金收入变成第三位。

   记者:宝蓝具体是怎么去做的?

  凡学兵:我发布了命令:研究一百个产业,细分一千个子行业,找到一万个好企业。如果在不久的将来宝蓝能够服务一万家企业,仅仅是解决这一万家企业的餐饮,宝蓝一年便有上亿元的纯利润。

   坚韧充斥成长之路

   记者:宝蓝的今天,是否与你的成长有关?现在来看,你小时候的经历赋予了你什么?

  凡学兵:成长塑造了我坚韧、敢思考、敢闯的性格。小时候,我对学习并不感兴趣,因为家里穷,老是吃不饱,就一门心思想挣钱,让父母和兄弟姐妹都能吃饱穿暖。初中毕业,我就辍学了,给生产队放鸭子,后来又去了乡办企业,把河水挑到高高的塔里过滤,制造蒸馏水。18岁那年,我参军,来到了北京。干了3年管道兵,适逢大裁军,转业到北京城建集团当了建筑工人。

   当时全社会都有学习的气氛,我认为一个只拥有初中文化水平的人,想要改变家族命运,唯一一条路就是自我奋斗成才。

   记者:所以你接着开始改变自己的命运?

  凡学兵:对。我基础太差,第一次成人高考5门课总共考了43分,当时拿着成绩寒碜得差点跳楼。第二年再战高考,我报了冬季补习班,冰天雪天骑个破自行车来回跑,后来还真给考上了。

   记者:那个时候沉淀了什么?你最珍贵最有价值的回忆是什么?

  凡学兵:学习。1987年,我拿到北京大学夜校的中文秘书专业通知书,完成了我第一个不敢奢望的梦想。后来我又三次进北大学习。这些记忆不可磨灭,北大给予我特别宽阔的视野,甚至改变了我看世界的方式,让我脱胎换骨。

   记者:那之后如何走上创业之路的?

  凡学兵:那时并不是天时地利的好时代。后来我拿出积蓄买了个三轮车,搁块板子弄个窟窿放平底锅,上街卖煎饼。煎饼摊成了我第一个创业项目。1991年,已经拥有8个煎饼摊的我想开煎饼连锁店,但苦于好地段的营业执照一直办不下来,外加自己又算了笔账:即使在北京弄一万个摊子,利润也不足以满足我改变家族命运的理想。

   后来,我又被推荐进了一家计算机公司。

   商机在行业中跳跃、引航

   记者:最后你是怎样发现物业运营这一商机的?

  凡学兵:当时正值互联网大潮,中关村都在炒PC机、打字机、汉卡,是一个赚快钱的时机。全国各地的人都去那买货,因为价格不透明。同样一个机器,从这个街头到街尾,只要搬到中关村,马上一台机器加两万块钱。我开始了在中关村的打工生活后,万万没想到,打工第一个月,便拿到几个大订单,得了四五万的奖励。干满一个月后,我递交辞呈,跟老板说:我不打工了,我租你两间房子,自己开公司。

   随后不久,我在一个科技城租了门面,开了店。可一年下来,我发现自己难以再赚大钱,一没有核心技术,二没有大量流动资金。而且,查看手里一年的公司账单,我发现,给房东就交了五六十万房租,最后自己不挣钱。于是我就想来做物业。

   记者:那个时候商用物业行业是什么样的发展情况?

  凡学兵:那时候没有任何物业服务,全是租户自己弄,没有人管,也没有服务意识,当时房东挺好做的。从中关村出来,我就发现了一块空地,约36平方米。我以一年12万租下来,用半个月盖房子,办理正规手续,半个月后以每年20余万的房租与客户成交。

   这是中国商用物业早期雏形,也是我的第一个商用物业运营项目。而且,商机需要不断去追寻,所以,后来才有益园,有互联网金融产业园,等等。

   记者:如今大家提到你,都认为你最大的特征是执著和认真,你怎么看?

  凡学兵:上苍给了我一根神经,这根神经就是让我干事业。宝蓝能有今天,可以说更多是我对事业的热情,这种热情可以融化掉任何痛苦的冰山。

   记者:为了梦想,几次转身,你觉得遗憾吗?

  凡学兵:只有经历了大风大浪,才有定力和眼界,才懂得如何战斗,才能把握舍与得的机理和尺度,如何珍惜眼前的 “甜”。正是当年的选择,宝蓝才几乎可以说是改变了中国商用物业的历史,和同行们一起开拓了这个行业。

 
【业主之声】
天津:怎么用维修金 业主将有“明白账”
王月/每日新报/20140522
    日前,天津市国土房管局下发了一份新的通知,通知要求:每年7月份寄送结存单时,对无信报箱、不具备投递条件的项目,区县房管局物业办应当协助发放业主结存单。每年9月份应当负责向辖区内项目的物业服务企业发送项目结存单。让每位业主心里都能有本“明白账”。
 
【自由论坛】
业主家中被盗,物业该不该担责?
董子彪/兰州晨报/20140519

    近年来,失盗业主与小区物业的纠纷不断发生,而大多物业拒绝业主索赔。业主财物丢失后,究竟该如何划分权责,作为业主又该如何正确维权、索赔?怎样做才能更好地保全自身利益等一系列问题均摆在了业主、物业公司面前。对此,本报特邀两位律师进行有关详解。
 
  案例1.小区内交钱停车被盗 业主被判赔4.6万元
 
  2009年4月,兰州市民张某购买了一辆五菱面包车后,一直将车停放在七里河区明仁花苑小区内停车场,并每月按时缴纳停车费70元。2010年2月28日晚,张某发现车不见了,报案后,案件一直没有侦破。由于张某没有购买车辆盗抢险,遂找到小区物业协商赔偿事宜,但物业公司认为对小区内车辆没有保管义务,不应承担业主车辆丢失的赔偿责任。后经七里河区人民法院一审判决物业公司赔偿张某丢失车辆价款4.6万元。
 
  案例2.业主家中失窃 法院判物业担责三成
 
  2011年6月28日下午,河南省巩义市居民李先生返家发现家门被撬,家中的现金、首饰等被盗,损失4500余元。在2010年8月,李先生与小区物业签有物业管理服务协议书,其中标明物业公司为李先生提供物业服务,并确保小区24小时处于受控状态。因小区物业未安监控设备,案件一直未破,双方遂对簿公堂。巩义市法院审理后认为,物业公司未尽到充分安全注意义务,对业主损失有一定过错,判决物业公司对业主损失承担30%的责任,赔偿业主1370余元。
 
  案例3.家中财物被盗 业主告物业索赔败诉
 
  2012年1月1日,天津市一小区业主委员会与物业公司签订物业服务合同。2013年3月2日,业主刘某发现家中被盗,向物业人员反映并报警,报案时称被盗现金1万元,金镶玉吊坠等价值约9000元。法院审理后认为,刘某依约按时交纳了物业管理服务费,物业公司在小区安排了人员24小时值班。依据双方签订的合同,物业公司承担公共秩序维护管理职责,包括公共秩序维护等义务,但合同并未明确约定业主家庭财产属于物业公司保管服务范围,刘某也未提供证据证明物业公司未履行合同的约定及对家中财物被盗存在过错,同时案件尚未侦破,失窃的财物也无法准确确定。刘某要求物业公司赔偿损失,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。
 
  主持人:董子彪
 
  嘉宾:甘肃载坤律师事务所 朱振仪 甘肃法成律师事务所 王志坤
 
  主持人:业主财物失窃,物业是否一定要承担责任,负责赔偿?
 
  朱振仪:厘清这个问题的关键,首先在于搞清楚业主与物业公司之间是一种什么样的法律关系,这就要对物业管理是不是保管合同关系作出一个是非判断。现行有效的、对物业管理行为进行制约的法规主要是国务院颁布实施的《物业管理条例》。该《条例》第二条规定,本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据该法律定义,物业公司与业主之间是委托管理关系,这种关系实质属于合同关系,对于物业公司应当承担的责任和义务,应根据物业公司与业主签订的合同具体内容加以确定。
 
  王志坤:其实,从《物业管理条例》规定及实践来看,物业管理服务合同中都不会约定物业公司对业主、物业使用人家中财物的保管责任。因此,物业管理服务合同,不同于《合同法》层面的保管合同,物业管理公司的主要合同义务是管理职责,物业管理服务合同没有约定保管义务内容,不能形成物业公司对业主家中财物的保管、赔偿责任。物业“保安”的工作是安全“防范”服务,而绝不能理解为安全“保障”服务或“保镖”服务,物业企业既无安全保障的法定义务,也无安全保障的现实能力。物业管理只能降低物业范围内的犯罪率,不能也不可能完全杜绝物业范围内的犯罪现象。
 
  主持人:财物被盗后,多数物业拒绝向业主赔偿,业主应该怎么办?
 
  王志坤:前面我们说到,业主、物业之间实际上是一种合同关系。《物业管理条例》第三十六条规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。所以,物业服务企业有无责任,要看业主家中的被盗和物业服务企业有无关系,或者说是否因为物业服务企业的失职导致被盗。判断的主要依据就是双方在合同中约定的服务内容以及物业服务企业是否完全履行了合同中的约定。如果物业服务企业没有完全履行约定的服务内容,而且没有履行的部分是导致业主家中被盗的原因之一,那么物业服务企业就应当依法承担相应的赔偿责任。
 
  《物业管理条例》第四十七条规定,物业公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。《合同法》第一百二十二条规定,因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法请求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
 
  根据上述规定,若一方有违约造成对方的损失,才应该承担相应责任。
 
  朱振仪:也就是说,财物被盗物业该不该负责,应当看其在履行物业服务合同过程中是否存在过失,若物业公司未严格履行服务合同,或是在履行合同过程中有过失,则物业公司应承担相应的责任。比如说保安人员配置、警卫布岗不到位,值班巡逻安保离岗;防盗系统、监控系统不能正常有效工作;路灯、围墙、防盗门没有得到及时修缮;业主发现案情求救,物业不作为;监控录像上有盗贼出现,而当值保安却疏忽没发现,或者发现盗窃行为却没有及时报案、制止等等。
 
  概而言之,物业公司的责任范畴,基于双方所签订合同的具体约定。一般情况下,物业管理服务合同都是由物业公司提前印制的格式文本,为充分维护业主自身权益,业主在与物业管理服务公司签订物业管理服务合同时,要仔细审查合同文本。业主可以在合同中明确约定其他服务项目,如物业公司在物业管理合同中承诺保证业主、物业使用人家中财物的安全,若发生火灾、财物丢失由物业公司赔偿,并由业主、物业使用人向物业支付相应的费用。如果此时发生财物被盗事件,物业公司应当承担责任。
 
  主持人:家中被盗,从法律层面讲,业主主张索赔权利该注意哪些要点?
 
  朱振仪:业主在盗窃事实发生后,向物业公司主张索赔权利,必须得搞清楚物业在盗窃的损害事实发生过程中是否存在过错。有这么几个关键点:首先,业主应在发现被盗后及时保护好现场,并第一时间向公安机关报案;其次,业主要通知物业公司被盗的事实,并及时查阅、调取、保留监控录像资料、保安值班记录、巡逻记录等资料,对照物业管理服务合同确定物业公司的履职是否尽职、是否存在过错;第三,业主应配合公安机关准确统计好被盗财产种类、数量、价值等,以固定损失情况。
 
  王志坤:业主财物被盗后如果决定通过诉讼方式进行索赔,应当注意搜集并提供相应的证据证明自己被盗财产的损失数额和物业服务企业存在失职的情形。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此,被盗发生后业主应当注意保留自己存在损失和物业服务企业存在过失的证据,以便将来用以支持自己的诉讼请求。
 
  主持人:作为业主除了做好自身的防盗外,还应该注意哪些防盗要点?
 
  朱振仪:我们不能把所有的安保责任都强加给物业公司。业主自身财物的安全保障,应该说最主要的责任还是在于业主自身。究其大多数盗窃案件的发生原因,都是源于疏忽大意。所以,业主在小区内对自身财物的安全要尽到起码的防范注意义务。
 
  例如,在小区停车时,要停放在物业划定的停车区域内,不要停放在监控设施拍摄不到的死角地域;业主外出时,要锁闭防盗门的保险锁;业主不要将提包、贵重物品滞留在车内;居住在低层的业主,可在不影响楼群整体环境效果情况下对窗户加装防盗网等。当然,如果业主财力允许,亦可以通过购买家庭财产保险的方式转嫁被盗风险。
 
  王志坤:首先,业主在入住小区前一定要和相应的物业公司签订物业服务合同,以明确企业的服务内容和管理职责。其次,业主尽可能选择具备合法资质管理、安保措施完善的物业作为自己的服务对象。
 
  我建议,业主在不能确认物业公司存在失职的情况下,应当继续按照双方签订的物业管理合同履行自己的约定义务。尤其不能简单地将家中被盗作为不履行合同约定义务的抗辩理由,因为这样做很可能会对业主更加不利,即业主不仅没有争取到自己的权利,反而要承担相应的违约责任。

 
【案例选编】
业主拒付2年物业费 法院判决10日内还清
黄妍 程菁/东南快讯/20140512
    因为拖欠物业费2年,福州连江一男子被物业公司告上法庭。2013年4月,连江县人民法院作出判决,男子张三(化名)应在判决生效之日起10日内支付物业服务费2万余元。
 
    法官介绍,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由,提出抗辩的,法院不予支持。
 
    【案情回顾】
 
    2008年2月,福州某物业公司与福建某房地产开发有限公司(甲方)签订了《某小区前期物业管理服务合同》,合同约定,物业公司接受甲方委托,为某小区提供物业管理服务,委托管理期限为5年。张三正是这个小区的业主,他在小区内有两家店面,其中一家店面自2011年7月起至2013年1月止均未缴纳物业费用,另一家店面自2010年12月起至2013年1月止均未缴纳物业费用,张三累计拖欠物业管理费,每平方米1.5元,共计2万多元,滞纳金1600元。物业公司经多次催讨,张三拒不支付。某物业公司认为其已经依据约定履行了物业管理的义务,物业管理服务被大多数业主认可。张三拖欠物业费用的行为违反了合同,依法应履行缴纳物业管理费、滞纳金等费用的义务。在庭审中,张三未作答辩。2013年4月,连江县人民法院作出判决,张三应在判决生效之日起10日内支付原告福建某物业管理有限公司物业服务费2万余元。
 
   【法院判决】
 
    连江县人民法院法官介绍,本案中,张三是该小区的业主,其有权享有物业合同中约定的物业服务,同时,他应该向提供服务的物业公司支付约定的物业服务费,不得以放弃权利为由不履行义务。
 
    《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由,提出抗辩的,法院不予支持。
 
    同时还规定,符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予以支持:
 
    (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
 
    (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的条款。需要注意的是,条款中所称的物业服务合同包括前期物业服务合同。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
 
    法官介绍,本案中物业公司与福建某房地产开发有限公司(甲方)签订了《某小区前期物业管理服务合同》,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。对张三及其小区内所有业主具有约束力。
 
    在《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定,经书面催缴,业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予以支持。
 
    物业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
 
    同时,业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予以支持。
 
    因此,法官介绍,综上所述,本案中物业公司与房地产开发有限公司签订《某小区前期物业管理服务合同》合法有效,并且某物业公司依约对小区内的业主提供了物业服务,其有权要求张三向其支付合同约定的物业费用,符合双方的约定且于法有据。

 


阅读: 10349 次     2014-5-22 15:12:00