朱以师/《中国房地产报》/20100201
1月28日，全国国土资源工作会议召开，这是2010年召开的第一次国土系统全体会议。
国土资源部部长徐绍史在工作报告中提出，未来土地政策将注重加强与货币政策、财政政策和产业政策的协调衔接，特别是加强与证监会和银监会的协调联动，以防范可能由土地引发的系统性金融风险。
这意味着，土地资产与金融的循环联动将受到更加严格的监管。“徐部长在会议中至少两次强调了这种‘联动’，预警了系统性金融风险。”参会国土系统人士会后第一时间告诉记者。
对此，房地产高级经济师章林晓评价称，调控就是需要这样同抓地根、银根的综合性措施，国土部的调控思路非常清晰。
此外据悉，当天参加会议的还有中央政策研究室、国务院办公厅、国家发改委等部门的代表。
监管土地融资
据透露，会上徐绍史特别指出：土地问题极为重要，许多经济问题都与土地有关，现在的迪拜，美国的房地美、房利美，东南亚金融危机，日本金融危机等，这些经济问题都有一个共同点，银根、地根相互影响，流动性最大的资金与流动性最差的土地结合在一起。
事后有人士评价，这句话深刻点出了系统性风险所在。
众所周知，在中国的信贷体系中，土地是最常见也是最被认可的抵押担保资产。一份非官方的统计数据称，中国的银行贷款中有超过一半都是以房地产、土地作为抵押担保的。资本市场上的直接融资也同样如此，企业以土地资产融资，然后再拿地，再融资，循环反复，甚至形成“股地拉扯”的局面。因此，土地也就成为了金融资本最好的载体。
然而，其中隐含的风险也令人担忧。土地抵押担保大幅增加，一旦地价出现波动，银行的风险就大大增加。此外，不规范的土地抵押和融资行为也时常发生。
参会国土系统人士告诉记者，中央对于由土地可能引发的系统性金融风险非常重视。
现实情况也并不乐观。一方面，开发商手中囤有土地，以土地抵押获得贷款。据国家统计局的数据，去年新增贷款9.59万亿元中，有超过2万亿元的贷款流向了房地产领域，而抵押物就是土地与房产。另一方面，国土部批出的土地，还有大量的压在各地方政府的储备中心和被无偿划拨到各地的融资平台公司，这些土地则成为地方政府融资的抵押资产。中国社科院的一份调研材料显示，在去年9.59万亿元的新增贷款中，投向地方融资平台的贷款占比约40%，总量近3.8万亿元。而地方融资平台的贷款余额约为6万亿元。
消息人士透露，国土部去年下半年专门针对各地的土地储备中心以及政府融资平台公司中的土地做过专项调查。而后，银监会也屡次提示风险。据银行系统人士透露，现在商业银行已经很难再给地方政府融资平台提供贷款了。
此外，上市房企利用土地储备增发融资在2009年也出现高峰，融资规模高达2000亿元。本报去年12月曾报道，国土部与证监会联手审核，暂停了31家土地储备存在问题的企业的再融资计划。
“我们帮助银监会审核土地抵押贷款的准入，帮助证监会审核土地资产融资的准入，这是参与宏观调控很大的一件事情。”徐绍史表示，2009年国土部参与宏观调控的最明显进展就是与证监会和银监会分别建立了土地融资审批沟通机制。
徐绍史强调，国土部和证监会、银监会等部门的合作机制非常有效。2010年，国土部准备进一步就此方面工作内容，与证监会和银监会加强沟通。
调控土地供应
除了与金融监管部门协调联动调控银根之外，国土部还在地根调控上也有所计划。
徐绍史总结过去10年的经验提出，银根和地根的相互影响呈现出很明显的规律性，“如果银根放松，通常是半年到一年之后，土地征用就会大幅度上升； 如银根收紧，半年到一年之后，土地的征用就会有比较大幅度的下降。”
2009年信贷增幅很大，流动性充裕，且各地在建和拟建的项目很多，所以，今年的土地供需矛盾更加突出。
基于此判断，国土部提出，今年的土地供应绝对不向“两高一资”、产能过剩和重复建设项目供地，严格控制新上项目供地，要确保在建项目、重点项目和民生项目用地，优先保障战略性新兴产业和低碳产业的用地需求。
“过去我们偏向强调满足需求，今后应当是供给与需求双向调节。”徐绍史说。
在房地产领域，国土部也强调了加强土地供应调控。要编制保障性住房的用地供应计划，提高中低价位、中小造型、普通商品房建设用地的比例，严格限制低密度、大套型住宅的用地，打击囤地、炒地等违规行为。同时，他还特别提出，今年将严格划拨土地的管理。
据国土部公布的数据，在2009年，批准和和实际供应的建设用地分别达到了761万亩和479万亩，比2008年分别增长了27%和44%。
同时，徐绍史反复强调，要加强市场动态监测，推动信息公开，加强社会监督，“必须把真实的信息告诉社会，告诉民众”。
此外，徐绍史还特别提出，目前，中小城市和小城镇已经呈现出加快发展的趋势，一些企业和资本已经开始向二三线城市乃至中心村镇转移，造成二三线城市房价上升。因此，更要高度重视和关注中小城市及小城镇建设用地问题。
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2010/2/25 10:03:00