【法规动态】
财政部：土地出让金具体分配方案即将浮出水面
（上海证券报/20061020）
昨天，记者从国土资源部相关部门证实，土地出让金管理办法已经基本成形。出让金纳入地方预算、进行收支两条线管理，新增建设用地有偿使用费上调。按照国务院的要求，今后，土地出让金必须足额安排支付征地、拆迁费用，补助被征地农民社会保障资金的不足，结余资金用于农业土地开发和农村基础设施建设，以及廉租住房建设等。
北京：紧急叫停未封顶楼盘个人住房商业贷款业务
（李松涛/《中国青年报》／20061026）
“北京市银监局已紧急叫停北京市未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务。”昨天记者从一家银行听到了上述消息。据了解，9月27日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，并下达了《现场检查意见书》。 在这份意见书中，北京市银监局作出了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”的规定。
【行业要闻】
上海：年底资金压力凸现大笔抛盘现象增多
（李淳/《房地产时报》/20061030）
手头有价值1-2亿元的住宅，是否可以抵押或降价整体转让？公司有幢办公楼想整体出售……进入十月后这类信息不绝于耳。对此，上海国际商品拍卖有限公司副总裁唐加岱分析：部分企业由于投资战线拉得过长，在宏观调控政策下或者涉案还款背景下，出现资金链断裂危机。因此一些企业开始抛售固定资产，以解年底资金流紧张的压力。
四平：廉租房现新模式 开发商建设政府回购
（郎秋红/《经济参考报》/20061031）
在财力有限的情况下，吉林省四平市采取“政府主导，开发商建设、政府全盘回购”的新模式，即由政府统一规划，统一制定建设方案，政府组织拆迁，开发商按政府要求建设，小区建成后，政府全盘回购。把政府土地出让收益用于政策性保障住房建设，不仅成功启动了大规模棚户区改造工程，而且建立了廉租房制度，解决了低收入群体住房难题。
北京：中央部门在京用地调查启动
（颜晨/《中国房地产报》/20061031）
10月10日，国务院将批复的《关于进一步加强和改进中央单位用地管理工作的意见》交由国土资源部和北京市人民政府办理。日前，北京市已经开始着手此次调查。"这次不仅调查中央国家机关在京用地情况，也调查中央企业在京的土地情况。"上述知情人士解释。根据国务院的要求，此次调查要在2007年6月底之前完成。
青岛：房价不再是一笔“糊涂账” 经济适用房成本公开
（于健/《齐鲁晚报》/20061031）
24日晚，一项刚刚开工的经济适用房项目开始在网上公开成本审核情况，向社会征求意见，这也是青岛市今年进行成本公示的首批经济适用房项目之一。据了解，由于经济适用房执行的是政府定价，青岛市政府的有关政府规章为开发商定出的利润上限为基准价上浮15％，在成本公开之后，对于岛城市民而言，房价的制定终于开始不再是笔"糊涂账"。
银监会：严防房地产假按揭、土地储备贷款风险
（辛红/《法制日报》/20061025）
银监会近日召开2006年第四季度经济金融形势通报会，对于目前银行贷款“三查”严重不到位，“垒大户”现象十分突出。银监会要求重点加强对房地产假按揭、打捆贷款、委托贷款、土地储备和“两高一剩”行业等不合规和高风险贷款的检查和管理，确实摸清这些贷款的数量和风险状况，并实事求是地制定出风险分类管理和化解措施。
【市场走势】
温州：房价出现反弹 会否引发中国房市新一波涟漪
（颜晨/《中国房地产报》/20061031）
从温州媒体分类信息中的住宅交易版面看，新一轮涨价是从本月开始。地段好的楼盘，如大南门板块，出现了暴涨行情，有的涨幅超过了百分之二十，目前每平方米高达一万九千元人民币。翻开报纸，每平方米一万元人民币以上的楼盘比比皆是，而且交易量也在进一步放大。一房屋中介称，和最低迷的六月底相比，目前的交易量上升了百分之三十。
江苏：商品房价直逼每平米4000元
（黄勇/《人民日报》／20061030）
今年1至9月份，江苏商品住房平均成交价已达3915元／平方米，其中苏州市区5127元／平方米的房价，远超南京市区(4439元／平方米)，成为江苏房价最高的地区。昨日，江苏省建设厅对外发布了该省前三季度房地产市场的发展态势，全省房地产市场正继续保持健康稳定的发展。
杭州： 今年前三季度房地产投资增幅继续回落
（《杭州统计信息网》／20061030）
在国家新一轮宏观调控政策影响下，我市房地产投资增速继续回落。1-3季度全市完成房地产开发投资265.04亿元，同比增长13.5％ ，增幅分别比去年同期和今年上半年回落15.8个和2.1个百分点。住宅投资增幅比去年同期下降20.3个百分点，办公用房、商业用房和其他用房投资增长相对较快, 累计完成投资56.95亿元，同比增长15.1％。
上海：买卖对峙严重 房价乱象丛生
（《上海青年报》/20061030）
在购房者观望氛围不减，开发商对高位房价流连忘返之际，楼市房价出现了少见的迷局。最近光大证券的一份研究报告表明，上海房价从2005年5月份开始调整，最大跌幅大约13%左右，从今年开始房价逐步回稳，今年前八个月房价均价同比有2.9%的上涨。一位行业的资深人士表示，今年上半年不少的高档楼盘开盘，这是拉高今年房价的一个重要原因。
深圳： 06年末房价气象预报
（《南方都市报》/20061030）
上周，深圳中原地产发布数据称，9月份，深圳新房价格为9345元/平方米，环比8月份下跌8%，这是自7月份深圳新房价格首次出现环比下跌1.7%以来的第二次下跌，且跌幅明显加大。该机构表示，市场出现调整的趋势十分明显，预计年底前还会有10%的跌幅。纸上的房价环比持续在下跌，可看房人依然觉得房价涨势和以前没什么两样。
北京：地价下来了 房价上去了
（万新军/《中华工商时报》/20061027）
北京统计局发布的北京市前三季度房地产市场运行情况报告显示，今年的1－9月份房价涨幅依然偏高，新建商品房价格比去年同期增长了8．3％。北京市国土资源局在媒体通气会上透露，北京市年内还有29宗约400公顷土地将入市，同时，北京市2006年土地总成交单价及住宅用地成交单价均出现大幅回落，土地总成交单价降幅约13％；。
【特色房产】
四合院拍卖受“冷” 17个标的全部流拍
（沈晓伟/《中国建设报》/20061030）
近日，首届四合院专场拍卖会不到一小时拍卖会就宣告结束，所拍卖的17个标的宣告全部流拍。此次拍卖的四合院，主要位于北京东城区、西城区和宣武区，最小的四合院建筑面积90.3平方米，面积最大的占地1365平方米，起拍价格从100多万直至4000多万。
据了解，长期以来北京四合院的销售实际上一年的成交量只有20多套院子，并且都是通过民间交易的方式进行，买卖双方交易过程并不透明公开。
产权纠纷不能回避的隐性问题
一位业内人士分析，由于历史原因，一些四合院的产权关系极其复杂，因此投资之前仔细确认是必要之举。在现场，曾有一位竞拍人这样表示，没有举牌的原因之一，在于对拍卖品的产权尚存质疑。“划拨或是拍卖得来的土地需交纳土地出让金，而四合院的土地来源一般都是私产，并不需要交纳。但是在这次拍卖的四合院中，有部分房子仍需要交纳土地出让金，或许其间存在土地产权混乱问题。”
政策缺失喧嚣背后的文化悲剧
除了产权隐患之外，有可能面临的拆迁问题也削减了竞买人的热情。
“很多买家更担心的是，自己买的四合院将来会不会面临拆迁”，知名胡同保护人士华新民举例，前门大街东侧区域的地块，已经作为“招拍挂”用地等待出让。“不难想象这块地到了开发商手中，上面的四合院将面临怎样的命运。”
据了解，目前北京四合院的总面积为300万平方米，约合3000多套，主要分布在东城、西城、宣武、崇文四大中心城区。其中，东城区和西城区的四合院数量占总量的70%以上。自2003年7月起，共计有658处四合院被北京市文物局列入保护院落名单。
【土地市场】
上海：再推177公顷 连打供地牌
（田新杰/《21世纪经济报道》/20061027）
继一号公告揭晓后，10月23日，上海市房屋土地资源管理局发布挂牌出让宝山区、长宁区、奉贤区、金山区、嘉定区、闵行区、普陀区、浦东新区、青浦区、临港新城和新江湾城等计11个地区的20幅国有土地使用权的2号公告。供地规模与上次接近，总计177公顷。至此，上海市在上半年无国有土地出让的情况下，仅在下半年两个月时间里连续大量供地，总量已达354公顷。
海口：６种情形不得进入土地交易市场
（卜云彤/新华网/20061027）
将于12月施行的《海口市土地交易管理办法》规定６种情形不得进入土地交易市场：未依法登记取得权属证书或土地权属不清的；欠缴土地出让金（含超容积率、改变土地用途但未按规定补交土地出让金）的；在司法机关依法查封期限内或者司法机关、行政机关以其他形式限制土地使用权或其他土地权益的；依法需收回土地使用权的；共有的土地使用权或者其他土地权益，未经其他共有人书面同意的；法律、法规规定禁止交易的其他情形。 (中国房地产信息网 www.cre
深圳：观澜两地块拍出12.2亿 招商地产竞得
（冯杰/《深圳特区报》/20061101）
昨日下午，在市土地房产交易中心公开出让的3宗招标出让商品住宅用地开标。招商地产分别以4.8008亿和7.49亿人民币，拿下两宗均位于宝安观澜建筑面积分别为22.277万m2和22.2221万m2的地块，其中一地块内总建筑面积的15％将无偿转让给政府作为公共租赁住房。按照招标文件的要求，两宗地块内开发的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95％以上。
北京：再推市中心住宅用地 21万平起价接近9亿
（于兵兵/《上海证券报》/20061031）
昨天，北京市房地资源网挂牌又一市中心住宅用地，即宣武区广安门外大街305号地块，总建筑面积超过21万平方米，挂牌起始价格接近9亿元。至此，北京市正在出让阶段的地块共13块，规划以住宅为主的项目用地45公顷左右，建筑面积近100万平方米。业内人士介绍，以刚刚确认的北京年度用地规划，未来还将有大量涉及住宅的地块在年内出让。据了解，此次挂牌地块处于北京南二环，起拍价89861.04万元，竞买保证金高达9000万元。
【房产金融】
打破银行垄断势在必行 投资基金能否拯救地产业
（李雁争/《上海证券报》/20061026）
由于中国金融体制的不健全,银行业长期处于高度垄断地位,这一方面使金融行业面临较大的系统性风险,另一方面也给房地产业的发展带来了影响。联华信托总裁李晓东指出,银行高度垄断的后果必然是没有弹性。结果一个地区感冒,全国吃药。
在解决这一矛盾的过程中,市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式———房地产投资基金,并不断趋于完善。
与其它融资渠道相比,房地产投资基金具备独特的优势：具有更强的流通性和变现性；投资者更容易分享专业化经营带来的成果；结合资本市场和房地产市场,更容易拓宽融资渠道；投资风险可以更加分散；可以在某种程度上起到监督房地产市场的机能。
专家指出,房地产投资基金的发展将带来三方面的变革。首先,由于公募基金的诞生,大到大型机构投资人(养老基金、商业银行、保险公司等)、小到个人投资者都可以参与房地产的投资,从而极大地壮大了房地产的投资者队伍。
其次,房地产投资基金的专业化的操作使得房地产投资越来越接近债券投资,房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为,同时房地产投资基金的多样性和灵活性可以使得房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断量体裁衣地进入这个行业。
第三,有助于房地产行业进一步细分,出现专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、物业开发公司、物业管理公司等,从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。
需要引入战略投资者
中国证监会市场部副主任胡冰表示,目前该基金发展的主要风险就是道德风险,由于信用制度缺失,投资者无法把资金委托给房地产投资基金管理,基金管理者也无法有效开展投资房地产业务。其它风险还包括法律风险和行业风险。《产业基金法》至今还没有出台；该基金涉及的房地产业、证券行业和基金管理行业也都需要完善。针对以上风险,胡冰建议,目前可以考虑营造这样一种专业的资产管理公司,其股东之一是开发商,但是整个机构已经完全脱离了开发商。也可以让外资的资产管理公司介入,持少量的股份,并不是需要外资的钱,而是要他们的管理。这样的战略投资者进来后,可以最大限度地减少权力寻租风险和人才短缺问题。
【房产营销】
三线城市地产营销策略
(新浪房产/20061031)
首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。
三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。
目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面：
1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。
2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。
注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。
3、规模制胜。15万平米的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。
在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下：
首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。毕竟楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式。
其次，俗话说一方水土养一方人，必须详实了解该城市的风俗人情和生活习性，（比如当地有什么名胜民俗，有什么名人轶事，人们对房型的要求等等，）只有了解了这些，才能准确把握他们的心理，才能制定出切实可行的产品策略，才能真正打动他们的心。这一条是操盘成功与否的先决条件，它决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行，是否能够达到预期的理想目标。这也正是许多在一二线城市做得非常出色的代理公司，为什么在三线城市很难立足的主要原因。就是因为缺乏这方面的了解，即使去了解了，由于时间和精力的关系也不会很深入。而后，在深入研究市场需求特征的基础上，做好产品优化工作。
第三，“合情合理”的传播途径。在大城市，早餐点上你随处可见一人，一碗豆浆，一包油条，一份报纸的组合场景，在公共汽车上，看报纸更是人们打发时间消磨时光的必然首选，也就是说读报已经成为人们的一种习惯，成了了解信息的首选途径。报纸也成了楼盘广告的首选媒体。但在三线城市则不然，人们并没有养成读报的习惯，报纸媒体在这里成了从属性和品牌性媒介。推广工作要充分考虑当地的情况，可行性要侧重考虑。这是一个非常重要的问题，许多策划者在操作三线城市楼盘的时候，往往根据大城市的习惯来想一些大创意和大规模媒介组合，到执行的时候发现根本不是那么一回事，结果往往事倍功半、人疲财耗，有的甚至因为虎头蛇尾，为当地人所垢病。事实求是的态度是做策划推广工作的前提，大城市有大城市的完善推广环境，小城市也有小城市推广的优势条件，可以说在三线城市发放宣传单页和树立视觉冲击力较强的户外广告成了最行之有效的信息传播途径，成为直达目标客户群的最佳选择。更是节省广告费用支出，创造广告效果最大化的首选。因此在三线城市必须根据项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的广告投放途径。
第四，广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了三线城市人们对广告接受的差异和认可度。在一二线城市，广告你可以随便创意，只要不违反广告法。但在三线城市你必须充分考虑人们的审美习性和接受能力。举一个简单的例子，在思想开放的一二线城市适当的裸露那是美，但在三线城市却有伤风俗。这就是人们观念的差异，也就决定了人们对新鲜事物的接受程度和能力。为什么要了解当地的风俗情，这就是原因之一，因为只有这样在广告推广中才不会犯忌讳，才不会成为人们饭后的谈资和笑柄。
第五，销售说辞的地方性。曾经有一个朋友向我抱怨，说他以前在公司是绝对的销售冠军，每个月成交几百万那都是很正常的事，但自从公司把他调派到某三线城市后，销售业绩还不如公司从当地招聘的销售人员。后来有一次笔者亲眼目睹了他同客户的谈判过程，终于明白了其中的原由。原来是因为他的销售说辞太专业了，当客户听到他说层高是多少，开间进深是多少时只是一头雾水，如听天书，根本就不知所云，起码的沟通都不能，还何谈成交。反观，另一当地销售人员，用半生不熟夹杂着浓重本地方言的普通话却能介绍的头头是道，客户更是面带微笑，听的津津有味。所以，在一二线城市屡试不爽的销售说辞，在三线城市必须充分结合当地的实际情况加以改进。所谓的看人说话，其实就是找到“共同语言”。
第六，良好的人际关系网络。由于城市幅员的狭小，小城市的人们大多相互认识，在三线城市真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的，客带客就是最好的证明，笔者曾经接待过一个这样的客户，只这一个客户就介绍了五个朋友来买房子。搞好与当地政府和主管部门及媒体之间关系的重要性就更毋须多言了。
第七，注意品牌的累积，通俗讲就是“好名声”。一般来说，开发商在一个三线城市做出一个比较精品的楼盘后，二次拿地就比较容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会环境。比如建立客户关系营销资源库，维护客户关系，当然，对于一些打一枪换一个地方的开发商而言，虽然不一定会听得进品牌的道理，但作为我们来说，必须尽到这一份责任。地产大佬潘石屹说过“赚钱是商人的道德”，我们认为：钱要赚，名声也要赚；今天赚到的好名声，其实也是为了明天赚更多的钱！
中小城市房地产开发具备一些明显的优势：一是土地、税收等政策优惠，综合成本低；二是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则难以“掉头”；二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，销售形势微妙而险峻；三是地方政策变化大，有时一届领导一个局面。
因此，对开发商而言，在中小城市开发房地产项目要特别注意五点：一是要算准开发周期，最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成；二是要做好充分的市场调查，更要做好民间访查，这不仅涉及项目和产品定位，也关系到营销方式；三是广告推广一定要结合当地现状，大城市卖期房和炒概念的手法在这里如不能合理运用，或许会碰得头破血流，假如在一个从来没有见过和住过配套齐全和物业管理封闭小区的小城，你吹的越玄他越心理没底，眼见为实和身临其境才是比较恰当的操盘思路；四是在营销过程中口碑相传的影响力很大；五是民间信用超过商业信用甚至法律信用。
总之，做三线城市，一定要因地制宜不能生搬硬套以前的营销模式，要加以变化利用，更不能盲目推测，脱离当地的实际情况。伟人说过的“具体情况具体分析”，放到地产营销上亦是至理名言。
【经营管理】
房地产企业扩张应将品牌与资本并肩齐驱
（新浪房产/20061026）
在中国的房地产企业以“进军二线城市”的名义“抓住机遇”，制造更多的公司庞然大物，试图建立自己竞争力的时期，那种“失魂落魄”，没有品牌，没有自我，圈地扩张式的道路，行将陷入困境而不自知
房企扩张：品牌与资本应并肩齐驱 二、三线城市扩张的新“武器”
不用等太久，品牌将和资本一样成为中国房地产商人们挂在嘴边的词汇。原因很简单，品牌将是他们在二、三线城市攻城掠地的新式武器。
9月底，阳光100联姻光大银行，推出“阳光100商旅信用卡”，光大银行将为阳光100在全国各地的业主提供金融理财等一系列VIP服务，这是阳光100今年品牌推广工作的一项重要内容。金地、复地先后与国际4A广告公司的奥美广告合作，由后者为它们设计了全新的品牌理念。
事实上，在相当长的一段时间里，中国的房地产企业是不需要品牌的，需要的只是抓住显而易见的机会和资源。现阶段需求旺盛到近乎饥不择食的市场给房地产企业提供了汹涌而至的机会，使它们只需跟着一个接一个的机会走，就能完成一个又一个好买卖。
但在这一轮宏观调控中，万科、阳光100等一些领先的企业开始快马加鞭地在二、三线城市布局。它们普遍面临着一些至关重要的问题：在新进入的城市骤然增多的时候，产品形式如何实现“形散而神不散”？如何才能实现低成本的扩张？
今天房地产企业在二、三线城市的大扩张，令人联想到近几年来国际高端酒店品牌在中国的扩张。凯悦等国际酒店集团进入中国后，之所以能势如破竹，无非凭的就是它们手中的品牌。比起国际酒店品牌，中国的房地产企业走的更快。万科和阳光100早已进入了十几个二、三线城市，金地、复地、世茂、瑞安和绿地等一大批企业也紧随其后。
事实上，一个美誉度高的品牌，在新进入的市场中，不仅仅可以得到潜在客户的响应，还可以很容易获得地方政府的支持和当地合作方的配合，以及整个产业链上服务商的跟进，这为新开项目的成本优势奠定了基础。
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