非赢利共享型信息选编 第11期/20070301 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——国土资源部：军队空余土地转让须公开
——天津：新土地管理条例将执行 禁城镇居民购宅基地速
【行业要闻】 ——国土资源部：二月底七审全国九十城新增建设用地
——北京：居住用地供需将成为热点
——香港：楼市上演开年“降息大战”
——河南：严格监督住宅分户验收
——福建：开展房地产秩序整治 严查售房信息不透明v
【市场走势】 ——深圳：房地产市场持续走强商品房均价过万元
——广州：二月份房价“摸高一跳” 首次突破八千大关
——宁波：1月份房地产成交量较去年12月份有所减少
——黑龙江：整顿规范房产市场
——上海：开发商发动“春季攻势” 3月楼市行情变数多
——太原：房地产管理会议召开 保持房价稳定
【特色房产】 ——上海“泛商业地产”崭露头角
【土地市场】 ——深圳：闲置土地面积74.78万平方米
——《湖南省土地开发整理条例》3月1日起正式实施
——福州：积极盘活存量土地 严加监管房地产开发
——广东：101个中心镇土地管理将信息化
【房产金融】 ——金融业开放对房地产业影响几何？
【房产营销】 ——房地产营销如何借力互联网资源
【经营管理】 ——员工培训：房地产企业持续发展的促进剂
【法规动态】
国土资源部：军队空余土地转让须公开
（《法制日报》/20070228）
日前，国土资源部、财政部、解放军总后勤部三家联合发文，要求加强军队空余土地转让管理。军队空余土地应当首先满足军队单位的用地需求，必须从严控制军队空余土地的转让范围。军地转让后不再属于军事用地，应纳入地方职能部门的监督管理范围。对于改变土地使用条件的，必须严格按照合同约定，补缴地价款或收回土地使用权重新公开出让。
天津：新土地管理条例将执行 禁城镇居民购宅基地
（王月 吴梅/《每日新报》／20070228）
《天津市土地管理条例》将于3月1日起开始施行，《条例》明确规定，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房，禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售；禁止城镇居民购买农村宅基地。像个别村镇和开发商在未办理规划以及集体土地征收、转用、供地审批手续的情况下，占用集体所有的农用地或者宅基地建设开发房地产都属于违法行为。
【行业要闻】
国土资源部：二月底七审全国九十城新增建设用地
（赖大臣/海南新房产网/20070228）
昨天，国土资源部下发通知，将在北京等90个城市开展第7次土地执法检查行动，比以往的检查范围扩大近一倍，将重点审查2005年10月至2006年10月90个城市新增建设用地变化情况。从今年起，以前需要上报国务院审批的新增建设用地，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施。
北京：居住用地供需将成为热点
（彭萍 任春艳/国土资源网/20070228）
根据北京市土地整理储备中心公布数据显示，2007年上半年将有约900公顷土地入市，与2006年全年新增供应量相比，将有较大幅度增加。其中，居住用地建设用地面积约为700公顷，约占总供应量的80％。因此，居住用地供应仍将是2007年市场供需热点。此外，随着工业用地的入市交易，预计2007年土地市场供应量也将有大幅度增加。
香港：楼市上演开年“降息大战”
（吴晓波/《第一财经日报》/20070301）
在内地银行系统以提高存款准备金率、收回央行票据等手段进行银根紧缩时，香港多家银行却从新春开始再度打响减息战。同时香港特区政府在发布新年财政预算案时提出，将100万~200万港元物业的印花税从现时按物业价值0.75%的税率征收，调低至定额100港元。在此情况下，香港代理行纷纷预测，今年香港一、二手房交易将更趋活跃。
河南：严格监督住宅分户验收
（梁鹏/新华网/20070301）
河南省建设厅近日下发了《关于进一步加强住宅分户验收监督管理工作的若干意见》，将对住宅工程质量分户验收展开监督检查，要求三个单元及以上的单位工程应随机抽查总户数的10%，且不少于5户；两个单元以下的单位工程应随机抽查总户数的10%，且不少于3户。如验收结论与工程实体质量不一致，将责令其重新组织分户验收和竣工验收。
福建：开展房地产秩序整治 严查售房信息不透明
（林芹 杨文/《海峡导报》/20070301）
今年福建省将开展房地产市场秩序专项整治，整治重点围绕房地产开发、房地产交易、房屋拆迁等环节进行，重点解决销售信息不透明、不公开等问题。据了解，有关部门将从房屋预售入手，对房地产企业进行审计检查，并对在建的房产项目进行全面清理。此外，我省今年还将进一步规范商品房销售行为，防范制止囤积房源、哄抬房价、扰乱市场秩序行为。
【市场走势】
深圳：房地产市场持续走强商品房均价过万元
（王传真/《经济参考报》/20070301）
来自深圳市房地产交易中心的信息表明，深圳市房地产市场继续走强，2月份全市商品房成交均价为每平方米11133元，而1月份为每平方米11000元，去年12月份为每平方米9990元。据统计，2月份深圳市新楼盘售价最高为均价每平方米5万元。一般高级住宅为每平方米18000-20000万元。
广州：二月份房价“摸高一跳” 首次突破八千大关
（陈建/中国房地产信息网/20070301）
截至2月28日广州市国土房管局网站实时信息的统计，今年二月份广州十区新建商品房签约均价达到8134元/平方米，对比去年同期的6599元/平方米，升幅达到23%，首次突破8000元大关。不过，房管局对相关数据专门作了解读：因春节假期关系，二月交易时间短，成交锐减，全市总成交不到上月的四成，故本月的交易价格缺乏可比性。
宁波：1月份房地产成交量较去年12月份有所减少
（周静《东南商报》／20070301）
根据数据显示，宁波市1月份房地产成交量较去年12月份有所减少，2月份成交量继续走低。受商品住房成交郊区化的影响，宁波商品住房整体均价出现下降，二手房均价出现小幅上升。据了解，07年1月份，宁波市六区商品住宅房销售量为1773套，比上月减少276套，商品住房每平方米平均售价为5789元，比上月下降106元。
黑龙江：整顿规范房产市场
（孙殿喜/《生活报》/20070301）
今年，黑龙江省将落实宏观调控政策，加快住房保障体系建设，加强房地产规范化信息化管理，推进住宅产业现代化进程，加大住房公积金规范化管理力度。今年计划房地产竣工面积1500万平方米，计划人均增加住房建筑面积0.6平方米，拆迁总规模400万平方米，完成危棚户区改造230万平方米，递增廉租住房9000户，计划住房公积金缴交率提高5%。
上海：开发商发动“春季攻势” 3月楼市行情变数多
（佚名/《东方早报》/20070301）
3月来临，上海楼市进入开发商预期的销售旺季。3月是楼市热销旺季，加上2月份有不少新盘“捂盘”延后开盘日期，业内人士预计未来沪上开发商的营销发力即将开始。但有业内人士表示，近期上海楼市情况总体仍不乐观。现在的交易仅由需求在维持，更多资金都已投进股市，加上央行表示将定期监测房地产开发商，由此判断，未来楼市走势并不明朗。
太原：房地产管理会议召开 保持房价稳定
（冯海/《太原晚报》/20070301）
近日，太原市房地产管理工作会议召开，今年，太原市将进一步落实宏观调控政策，保持房价稳定。根据全市总体规划，今年太原市严格控制新开工项目审批， 90平方米住房在商品住房总建筑面积的比重控制在70％以上；经济适用住房3377套，计划投资4.3亿元，开复工58万平方米，竣工15万平方米，旧城改造55.4万平方米，竣工17万平方米。
【特色房产】
上海“泛商业地产”崭露头角
（刘笑一/《中国房地产报》/20061023）
资本的身影无处不在。在上海，资本关注面越来越多，而泛商业地产已经成为新贵之一。
所谓泛商业地产，是为区别原来的一般产权是40年的纯商业项目。近来出现的商业项目不仅商、办、住融为一体，甚至只有40年产权的商业本身也“设计”成办公楼、住宅，甚至是别墅形态的亦商亦住型物业。
“目前上海出现了为数不少用地性质是工业、而功能设计为办公的‘办公楼宇’。”方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘表示，“这使得融办公、商业、工业于一体的综合项目呈现快速增长动向。”
物业融合新态势
方方地产咨询机构近日推出的一份《泛商业地产调研报告》指出， 2005年通过协议转让的工业类用地总量为2930万平方米，其中包含了可替代市区传统办公楼的工业园区“研发楼宇式”的办公项目。也正是这些“可转化”的工业用地“大变身”，让方方地产咨询机构关注到一个全新的泛商业地产现象。
“比如位于嘉定江桥的上海鞋城、闸北大宁国际商业广场等，这些融商业和办公为一体的项目，都可以算作泛商业地产的范畴。”胡宗亘说。
事实上，在泛商业地产的案例中，引人注目的却是为数可观的市郊工业园区办公项目。按照方方地产咨询机构提供的数据，仅2005年，协议出让的工业用地可建建筑面积就达到2734万平方米，其中相当一部分被转化为办公楼。
胡宗亘认为，新兴的“都市园区”中办公楼实际上是存在新的功能定位，将全面承担起“提供都市产业发展空间”的使命，办公楼与工业用房的一体化、或与商业用房的结合，这使得目前上海楼市显现出一种“物业融合”的新态势，“由于彼此的渗透融合，使得原本分类明晰的商业或办公概念，以及相关的数据统计进入到一种名不副实的境地。”
他表示，受制于上海市中心土地资源和高企的房价，未来办公项目不会仅仅是陆家嘴、虹桥、淮海路等几个传统区域的集聚，必然要包括远郊在内的上海整个地域。
那么，未计入其内、打“擦边球”而来的“商办”用地一旦大量入市，会否加大的办公项目供应，难于消化呢？“就开放程度、经济增长水平而言，市场完全有能力消化这些办公和商业面积。”信义房地产研究中心的李振宇表示，2006年上半年，上海仅办公类物业交易量就达78万平方米，照此消化速度，总量1000万平方米以上的商用面积并不算多。“而除甲级写字楼外，上海的中档写字楼都已出现供不应求的局面。”
“工转办”或将叫停
与单纯建造工业厂房的利润相比，以工业园区配套的名义建造写字楼后再行出让，其投资回报显然诱人得多。位于上海松江车墩工业园区的上海财富兴园就是这样的项目，面向“成长型”中小企业的定位，“低商务成本”的郊区办公新模式，吸引了大量台湾及长三角一带的企业进驻。
当记者问及“是否利用工业用地建造办公楼”时，开发商上海财富兴园置业发展有限公司董事长张小传解释说：“我们取得的地块性质，即是工业园区配套用地，并不存在土地性质变更引发问题的情况。”
张小传认为，在市中心建设用地日益减少的现状下，政府部门出台扶持郊区工业园区的优惠政策，鼓励开发商投身郊区打造“Office Park”独立式办公楼宇，也会明显提高上海工业土地产出率。
“在严控工业用地的背景下，今后这样的园区配套商办用地也将纳入市场化出让，也意味着此类项目价格或将抬升。”张江高科技园区管委会的一位负责人说。
不过，一直以来，业内人士对这种由工业用地转化而来的商办项目有所质疑。与商住用地相比，早期协议出让的工业用地在价格上相对低廉，给开发商和投资商赚取利润留下了巨大空间。
对工业用地及其配套用地的收缩在上海已显迹象。知情人士透露，新希望集团董事长刘永好前段时间一直在和浦东有关政府部门谈判。新希望原本将携手张江高科及北蔡镇政府，在张江兴建园区“总部基地”模式办公楼，但原定的2000亩土地计划，目前只拿到了500亩。项目能否如期启动，仍存在一波三折的困惑。
【土地市场】
深圳：闲置土地面积74.78万平方米
（毛瀚民/《第一财经日报》/20070301）
2007年春节前，深圳市国土资源和房产管理局公布了2006年的工作总结与2007年的工作计划。该局透露，目前已制定了《深圳市闲置土地处置工作方案》，并初步认定了闲置土地25宗，面积只有74.78万平方米。但据业内人士表示，如果将非计划内隐性的闲置土地市场包括在内，深圳的闲置土地远不止20平方公里，他提供的数据是70平方公里。
《湖南省土地开发整理条例》3月1日起正式实施
（明星/新华网/20070301）
我国第一部关于土地开发整理的地方性法规——《湖南省土地开发整理条例》于3月1日起正式实施。《条例》规定：禁止在大于二十五度的陡坡地开垦耕地；禁止毁坏森林、草地开垦耕地；禁止围湖造地或者侵占江河滩地开垦耕地；禁止在风景名胜区、自然保护区、地质遗迹保护区、森林公园、文物保护单位等区域内开垦耕地。
福州：积极盘活存量土地 严加监管房地产开发
（罗钦文/中财网/20070225）
据悉，福州市今年将，继续加大闲置土地清理力度，查处各类违法行为。从福州市房地产管理局传来的消息称，今后要通过项目立项、规划审批、施工和预售许可环节，加强监管住宅用地供应的规模和结构；同时，在土地出让协议中要明确项目开工竣工时限，确保出让土地如期开工动建并竣工交付使用。
广东：101个中心镇土地管理将信息化
（李婧/中财网/20070301）
据广东省国土资源厅传来的消息，广东新农村建设测绘已纳入基础测绘，全省269个中心镇中101个已有土地数据的中心镇将实现土地管理信息化。目前，全省中心镇269个，已有数据中心镇101个，"十一五"期间安排采集数据的中心镇168个，对已有数据的中心镇将建立土地管理信息化系统。
【房产金融】
金融业开放对房地产业影响几何？
（《北京房地产》/20070217）
2006年12月11日，作为WTO成员国，中国按照入世承诺，取消外资银行在中国经营人民币业务的地域限制和客户限制，在承诺基础上对外资银行实行国民待遇。
金融业的开放，使得市场上的资金明显增加。对于缺钱的房地产业而言，金融的开放意味着什么?喜耶?忧耶?
2006年12月11日，作为WTO成员国，中国按照入世承诺，取消外资银行在中国经营人民币业务的地域限制和客户限制，在承诺基础上对外资银行实行国民待遇。
在北京的西二环边上，几乎汇集了所有中国最主要的金融机构，包括众多银行总部、保险公司总部、基金公司总部和其他大型的企业集团总部，还有中国金融监管机构的最高决策层也汇集于此，这就是一金融街从2005年年底到2006年年初，瑞银、高盛、加拿大皇家银行、美洲银行、JP摩根五家外资银行都已签约金融街区域的英蓝大厦。
在东三环，以国贸为中心的CBD(Central Business District中央商务区)地区，则是众多外资金融机构聚集地。
根据银监会最新发布的统计数据显示，截至2006年9月末，在中国注册的外商独资和中外合资法人银行业机构共有14家，并下设17家分支行及附属机构；来自22个国家和地区的73家外资银行在中国的24个城市设立了191家分行和61家支行；来自41个国家和地区的183家外国银行在中国24个城市设立242家代表处。
数据还显示，在华外资银行的存款总额达到334亿美元，贷款余额为549亿美元，本外币资产总额达到1051亿美元，占中国银行业金融机构总资产的1．9％。另外，外资银行的人民币业务发展迅速， 2001年年底以来增长了4．6倍，年均增幅高达92％；中国对外资银行开放人民币业务的城市已经达到25个，其中5个城市属提前开放；获准经营人民币业务的外资银行机构已达111家，获准经营的业务品种也超过100种。
截至目前，全国已有汇丰、渣打、花旗、东亚等十几家银行明确表示将提交申请，由分行注册为法人性质的子行。据了解，那些将人民币零售业务作为在中国发展主战略的大型外资银行包括主要发达国家和地区的主要外资银行，都倾向于本地注册，并且这些银行已进行了相应准备。
金融业的开放，使得市场上的资金明显增加。对于缺钱的房地产业而言，金融的开放意味着什么?
◆房地产融资渠道有效增加三年内对北京房地产市场影响不会太大
毋庸置疑，金融的开放首先意味着房地产融资渠道的增加。
外资金融机构的进入，会带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。同时随着国民待遇的普遍化，外资由原来的间接投资可能转为直接投资，从房地产的幕后走向前台。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。
业内人士认为，外资银行的优势主要表现在他的后期理财服务非常到位，并且他的一系列金融服务确实要比中资银行丰富，比如电子银行产品、信用卡业务、衍生产品、代客理财、资产证券化等，并且外资银行在利率上比中资银行有优势，政策也相对灵活。但是外资银行的金融网点不多却是他最大的劣势，汇丰银行在北京不过四个网点，从普通百姓的角度看，网点少就意味着不方便，而这个缺点在至少三年内不会得到有效的解决，同时，外资银行的个人信用审批标准比较多，甚至有很多指标性的考核是不适合中国国情的，严格的审核截流了很大一批客户。同时外资银行对于中国百姓来说还是生面孔，以中国传统的观念来看，新的东西需要一定的时间去获得信任，所以目前不少外资银行在与中资银行合作，比如花旗银行与广发行，但是这种合作也需要一定的时间去磨合，目前两者的资金重组方案也没有正式出台。
随着WTO过渡期的结束，《中华人民共和国外资银行管理条例》已正式颁布并将于下月11日起施行，外资银行将享受到国民待遇。这就意味着外资银行必须在中国市场获得法人资格才能够从事业务，这个时间最少是三个月，并且外资银行目前在中国房地产市场开展的还仅一级开发的高端贷款业务，在利率上比中资银行有优势，但是其利率也要符合银监会的限制，不能够低于其发布的最低利率标准，所以在利率方面的优势也不会很大，目前看来，外资银行近期也没有开展针对个人的房贷业务，不过以后肯定会有，所以现在看来，不论是对房地产开发市场还是个贷业务在近期内部不会有太大的影响。
外资银行在中国的发展道路很可能像汽车行业一样，先与中国企业合作，打入中国市场，待各方面条件成熟再另起炉灶，所以中资银行在与外资银行合作的过程中学会其先进的管理经验以及各种金融服务的手段及技术非常重要，否则，很可能会像中国汽车行业一样落入尴尬境地。
外资银行进入中国对北京的房地产市场以及个贷业务的影响至少在最近三年内不会大大。
◆房地产金融业务竞争加剧房地产金融市场风险会越来越小
中国房地产企业起步晚，发展慢，相对弱小，经营机制落后，国内企业在各方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业(尤其是国有企业)通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟，国外房地产金融机构早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。这无论是对于金融业还是房地产行业，都将是一个新的挑战!
“2006年底国内金融市场将向世界全面开放之后，国内金融市场将进入到一个前所未有的发展时期。”中国社科院易宪容说。在他看来，目前的这些发展或许可能为十年后的中国房地产金融市场提供了坚实的制度基础与市场环境。
因此，十年后国内房地产金融市场肯定会改变以银行信贷为主导的房地产金融体系，并建立起以资本市场为主导的房地产金融体系。更为重要的一点是，以易宪容的观点而言，未来在以直接融资为主的这个房地产金融体系中，不仅有实力、规范的房地产开发企业能够从股票市场、债券市场获得资金，而且房地产信托基金、资产证券化等金融创新工具推出及金融创新市场发展，也会推动房地产金融的快速发展。
◆房地产金融监管难度增大房地产业发展将更多受制于国际经济的导向
对于国外银行的放开，无疑增加了房地产市场资本来源的多元化，也使得未来房地产市场充满变数与不可控性，致使房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一套关于房地产金融监管的机构体系，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。
一个不得不重视的问题是：外资银行大量进入房地产信贷领域，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求，但与此同时，它还使中国房地产业的发展更多的受制于国际经济的导向!
其实，已有不少的专家意识到仓促与国际金融接轨后的巨大风险。
有这种忧虑的观点是：我国金融正式与国际接轨，但我们并未做好接轨所必需的准备。我们的金融及整个经济领域还缺乏必要的法制环境，既不能根治腐败消除资本外逃的源泉，也无法在金融开放后保护我免遭外来金融资本的恶意冲击和控制侵食。
外汇管制政策的放弃将使腐败产生的非法收入形成资本外逃不可阻挡的洪流，尤其银行业全面对外开放为非法收入提供了安全岛和外逃通道，这将使资本外逃原已高达4000亿美元的财富流失迅速增加。又由于流失外汇财富比丧失其它形式的财富更加危险，因为大量流失外汇财富最终必定会极大地改变本位币与外币的兑换比率，从而使外国人能够以难以想象的极低成本大量买走我优质商品和民族产业，造成我财富的更大规模流失，进而引发恶性通货膨胀和银行挤兑风潮，形成全面的金融和经济危机。最终造成的损失将数倍甚至数十倍于那些流失的外汇财富。
虽然以外汇形式逃出的非法收入中会有相当一部分又作为“外资”重新流入我金融房地产市场，看似缓和了我外汇流失的速度，但这些境外流入的投机热钱已是非我所有的“他人”财富，一旦因金融或政治、军事及经济其他方面的“风波”导致外资从中国(连同卷着的利润)大量撤离，就会露出我以外汇形式流失财富的巨大黑洞，从而引发俄罗斯和东南亚那样的金融和经济灾难……。
金融银行业全面对外开放后，因腐败非法收入在我高端客户存款中占有极大比例，外资银行金融巨头将以其“优质”服务(包括存款保密及转移出境服务)而迅速掌握高端客户群，从而使其经济实力迅速超规模增强(外资独资银行会得到合资银行外方为其提供的高端客户及市场信息)。不仅使储蓄丰富的中国成为跨国公司在全球进行资金配置的一个主要储蓄抽取地，而且使我境内非法收入有了安全的避风港和外逃通道。
外资银行金融机构迅速增长的实力，无疑也将增加国际金融投机资本对我进行恶意冲击的能量和速度。并且其还会在我遭受重大经济灾难后再乘人之危以极小的代价全面控制我金融和经济命脉。
如果外资金融机构深入中国房地产业，它们可利用金融资本控制国内房地产产业资本，获得并转移财富。中国大型金融机构的董事会或中国大型房地产企业里都有境外金融机构的代表或董事，国内企业的一举一动(包括国际并购活动)都处在国外竞争对手的监控之下。外资机构还可将其全球金融市场上的金融风险通过关联交易和衍生工具转移到其控股的中国金融企业之中。从而达到国际金融资本在中国开疆拓土的最终目的：转移风险，收获利润，掌控经济命脉。
◆新政下投资行为逐步走入正轨国际化和金融化的速度将影响所有开发商
根据世邦魏理仕投资部的分析，由于宏观调控初见成效，以及近一段时间股市持续走高，部分热钱逐渐退出房地产投资市场，171号文对海外资金投资房地产的影响仍在继续，相关细则的不明确限制了交易的数量和进度。据悉，花旗银行收购金融街控股西环广场项目已履行完全部政府审批及过户程序，新政下的投资行为逐渐走入正轨。
另据世邦魏理仕的分析，2006年5月和6月，亚洲区内股市下滑，经短暂巩固后，亚洲的房地产投资信托基金(REIT)市场于2006年下半年又重拾动力。受惠于蓬勃的产权投资市场及强劲的经济增长，亚洲的房地产投资信托基金市场发展迅速。2006年前11个月共有27只全新房地产投资信托基金／物业基金挂牌上市，使市场资本总额激增至630亿美元，远远高于2005年底所预估的380亿美元。
2007年，蓬勃发展的经济环境将支持物业需求持续上升，加上利率前景良好，预计亚洲房地产投资信托基金市场将按目前的趋势持续发展。然而，投资者应该留意资产投资市场可能会出现的波动，以及各房地产投资信托基金的良莠不齐的表现。此外，亚洲房地产投资信托基金特有的防御性质一般适用于应对市场的低迷期，可是投资者普遍视房地产投资信托基金为投机工具，加上部分房地产投资信托基金实行金融操作，致使这种基金的防御特性不免打了折扣。
在一切逐步走向正轨、房地产投资信托基金市场持续强劲的时候，房地产企业未来的路又该走向何处?
从目前我国的市场环境看，开发商依然主要依赖于银行信贷，其他的一些融资方式刚刚兴起，但如果银行信贷管理越来越严格，开发商大力拓展其他方式融资渠道的战略意义将逐步体现，而国际化和金融化的速度将会影响到国内所有开发商的未来命运。
另一方面，随着我国经济日益融入全球经济，国际资本正加大进入我国力度，越来越多的国际资本开始认同我国的投资环境，也逐步获得了较多的内地投资经验，因此资本逐利的天性就必然导致部分资金加速流入我国市场。
这些国际资本全面介入房地产开发过程，并在最终消费者中比例急剧提高，必然会对房地产开发模式、产品质量要求、风险控制乃至销售策略等方面产生重大影响。
已经可以预见的是，在不远的将来，国外占主导地位的专业化服务机构会越来越多地涉足国内房地产专业化服务的领域。尤其是在专业化服务市场上，外资机构将利用其管理系统、市场营销；风险控制、业务流程管理、品牌资源和专业化人才等方面的明显优势，与国内机构展开全面竞争。
换言之，那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造附加值能力有限的松散型公司将面临严重的生存危机，除了必须设法在资金实力上有所增强外，更关键的是必须提高自己的专业能力，包括组织结构的调整、品牌的养成等等，更进一步，就是在这些累积的基础上，重新走出一条创新专业化的道路。
由此，中国房地产企业未来的发展方向及模式则就显得更为清晰。绕开已经迷雾重重的市场判断，自我提升已经成了企业所必须完成的任务，而在这一完成的过程中，房地产企业扮演的绝非原始角色那么简单。
【房产营销】
房地产营销如何借力互联网资源
(佚名/中国房地产资源网/20061212)
房地产商品的特殊性之一就是产品信息复杂，产品之间差异性大。任何两个单位之间都是存在着差别的。因而直销是很好的一种途径。虽然房地产的营销是以直销为主的，但是产品供应者与消费者之间信息沟通还远未达到理想状态。而且直销面临的问题是销售工作必须投入大量的人力资源，同时还必须在广告投入等方面注入大量资金，营销成本较高。有没有一种方法可以加强信息沟通，同时减少营销成本呢？
早些时候就已有理论界人士认为：“房地产未来的销售发展趋势，必将是传统销售方式与网上销售整合，形成以最低的成本投入获得最大销售量的新型模式。”
于是本世纪初，深圳就有发展商试图在网上售楼，一时间，网络销售成为地产界的热门与时髦话题。我们在花园城一期的销售中也曾采用了这一形式，我记得当时成交的有三单，这三名业主后来还获得了公司赠送的礼品。这之后，各房地产发展商和招商地产一样淡出了网上在线销售。
的确，借助网络的帮助可以为房地产销售减少成本。但是网络销售由于交易手段、个人信用以及房地产市场的不成熟、消费观念等因素的制约，短时间内还难以成气候。所以说直销是网络的功能之一，但在网络上做直销对房地产而言并不是利用网络资源的最佳途径。
现阶段可以利用的网络的两大优势是：交互性和广泛性。
网络的交互性，指通过网络以Email，网上电话等方式直接进行交流的特性。通过网络、代理商或厂商可以直接与客户进行沟通，解答客户的问题，能够使客户在接受广告信息的同时将信息在第一时间内反馈到公司，这是传统的营销手段难以达到的效果。这种交互性提高了消费者的参与积极性，更重要的是，使企业的营销决策有的放矢，提高客户的满意程度。如香港的鸿运地产代理公司为了加强网上的营销力度，与一家国外电讯公司合作，在网页上推出电话服务，用户可以一边浏览网页，一边与公司的职员对话，增加促成生意的机会，用户只需先在网页上下载相关软件，选择目标单位之后，启动该系统。就可以直接拨号至公司，与销售人员直接对话，查询各种有关问题。
网络信息的传递广泛性。在网络上相关的销售信息数以万计，多数信息在专门行业的网站上集中，网站的访问对象多数为本行业的客户。因而公司可以依据访问者的网址定向发送广告从而使网上广告的发布针对性强。传统房地产营销主要依靠的媒体是电视广告、报纸杂志或印制宣传品进行大规模地“轰炸”，其效率是可想而知的。此外，由于媒体广告因篇幅、费用等原因受到限制，无法将必要的信息一一罗列，因而广告资金的利用率也不高。而网络空间具有无限扩展性，网络广告很少受空间篇幅的限制。随着网络宽带化、智能化的发展，实现声、像、图、文多维信息综合运用，使网络广告手段多样化，如香港物业代理上市公司――美联物业将预放盘单位各部分摄录下来放入网页，购楼者仅需在家中轻滑鼠标即可从不同角度看到各单位内部户型和装饰，并且可以二十四小时随时服务，号称365天不停运作的代理。在香港的房地产代理销售中收到了很好的效果。
同时，网络信息分布范围也具有无限扩展性，传播的范围可以伸展到全球范围。与巨额电视广告支出相比，网上营销的投入与效果的性价比是无以伦比。像美国可口可乐公司，美国电报电话公司在网络上都投入了大量的广告。由于消费者的信息不完全，使得消费者与房地产商的信息不对称，造成消费者在选择自己所需的房地产商品时带有一定盲目性。因而，在这一过程中，一次又一次的选择和对比耗费经纪人和自己的时间、精力是显而易见的。如果通过网上对每个公司的产品进行比较选择出自己满意的产品，而后再有目的地实地考察，购房的成功率将会大大提高。
所以，我们利用网络资源进行营销可以获得两个方面的现实功用。
一个重要作用是信息发布，网络最大的优势是传递信息的全息性，也就是对产品信息传递的真实、准确、完整和全面性。通过网络发布信息的好处在于：信息量大、沟通迅速、成本低廉、面向客户广泛、可供个性化选择等。未来的顾客不仅需要知道某些核心产品的存在，在许多情况下，他们还需要有关获取这些产品的地点和时间、价格和产品表现特征的信息和建议。通用电气塑料制品事业部在网络上做了大量的努力，其事业部营销沟通总经理里克?波科克说：“我们并不在意从因特网上能完成多少销售额，原来是怎么完成销售额的现在还是怎么做。通过因特网，我们主要是将销售信息传播出去，我认为现在实际上远没有办法通过因特网来刺激销售增长。”
第二个作用在于品牌的宣传。由于及时传递信息，并有个性化选择传递，会令接受者感到受关注和重视，加强对品牌的认知和交流。营销沟通有助于界定和生动地表现一个服务企业的个性特点，并且突出特定的服务特色的竞争优势。有效的沟通可以使那些原本短暂的无形产品成为有形产品，并把后台的生产活动展现出来，显示出那些一度被掩盖起来的优势和资源。通过网络提高我们的品牌价值不失为一个好办法。
还应注意些什么呢？
一是要有专人管理，至少要对网络宣传人员进行培训，统一宣传口径，要说负责任的话，获得客户的长期信任。
二是网上产品信息的制作能力，要能够全方位展示楼盘，包括三维展示和交互式的查询功能。
三要具备与潜在客户互动的能力。设置多些互动栏目。这也是网络交互性优势的体现。
四是一定要同时有其他的媒体的配合，通过正式的、传统的媒体广告建立客户对品牌的信任，增强其对有利信息的选择能力。一个典型的例子就是深圳的房地产拍卖。国土局的房地产拍卖数年前就有，但一直不受追捧，后来在深圳房地产网上推介，稍稍引起了一些人的关注，再后来到特区报商报等传统媒体上投放了广告，再加上一些软性文章的宣传、专家访谈等炒作，近期真的是越来越热闹了！足见多种媒体渠道都要应用，打好组合拳，才是胜算。
当然在网络上进行宣传还会遇到一些“暗礁”，在操作中要设法避免：
其一，网络安全问题，可能会有人盗用发展商的名义在网上发布不利或不负责的信息。需要技术支持。
其二，开发商可能会爱到恶意攻击，产生不好的影响。对这一负面影响应有足够的估计和应对的策略。一方面不能让消费者受到这些不利信息的蒙蔽，另一方面又要保证BBS上“百花齐放、百家争鸣”带来的人气。不过总的来说，邪不胜正，只要用事实说话，及时沟通，谣言是可以攻破的。中海在深房网BBS论坛上建立了网上发言人机制，以"我是中海"名义发出的帖子〈中海之声出场声明〉扬帆起航，及时公布阳光棕榈园有关信息。虽然也受到了许多恶意攻击，但后来中海的负责人说：“只要是本着实事求是的原则，对于广大网友来讲其实是利大于弊的，因此渐渐受到欢迎与支持。”
【经营管理】
员工培训：房地产企业持续发展的促进剂
（程吉亮 作者为中国矿业大学MBA/20070205）
连续两年宏观调控政策的磨砺，使得越来越多的房地产企业从重视外部关系的运营转向注重内部管理水平的提高。当粗放式的单纯依靠土地和资金的开发模式受到政策打压时，注重企业内部核心竞争力的提升就成了一个必然的趋势。更何况，任何一个企业要想长远发展，就不能仅仅依靠短暂的政策扶持和接近于投机的粗放式扩张模式。对于绝大多数刚刚走出资本原始积累时期的中国房地产企业而言，模仿其他行业的先进企业，走依靠管理创造效益的道路方为正途。
企业内部培训无疑是其中一个重要环节。许多知名企业都认为具备一个成熟的培训体系是企业成功的关键。日立公司培训机构小研英二社长在总结日立成功经验时就曾说道：“培训是日立公司在国际市场竞争中立足的根本，日立企业的成长，正是符合了‘起于培训、止于培训’的思想。”而丹佛斯集团制冷和空调控制部全球总裁莱弗也认为，企业发展的内在因素和最富于活力的是人，即企业的员工。企业的员工只有不断地充实最新知识和观念，才能使企业与时俱进，始终处于行业的领先地位。为此，企业为其员工提供良好的培训，就显得尤为必要。事实上，当今名列世界500强的绝大部分企业都对企业内部培训给予了前所未有的重视。据一份调查显示，世界500强企业为培训人才所花的费用已达到了企业总销售额的10％，所花费的人力成本也已占到了企业总人力成本的10％。
然而，过去几年良好的发展势头，使得太多的中国房地产企业都沉溺于快速扩张中不能自拔，在扩张的诱惑下，许多着眼于短期绩效改进的管理政策都常常被一再延后，以企业长远发展为目标的员工培训更是难逃被忽视的命运。而供不应求的市场状况也无疑放纵了这一行为，因为一片看好的市场形势，使得员工的素质和态度对企业发展的影响一再降低。这种重要性的降低反过来又进一步加剧了企业对员工培训的忽略。而从目前看来，在政策环境逐步紧缩的情况下，没有员工培训的支持，缺乏多梯度人才的支撑，许多企业已经失去了持续发展的能力。
所以，面对“地根”、“银根”一再紧缩的客观情况，开始着眼于长远发展的房地产企业，必须重新重视员工培训的问题，并使之成为推动企业持续发展的促进剂。
从宏观上来说，要通过培训，将员工的个人发展愿景和企业发展愿景结合起来，形成共同愿景（shared vision）和相互包容的心智模式（mental models）。共同愿景是指组织成员共同的愿望或理想，它是建立在组织及其成员价值取向一致的基础之上的，成员发自内心并深受其感召的信念和使命。关注个人发展前景，按照自身发展愿景行动是每个员工必然的理性选择，而企业无疑更关注企业发展愿景的实现。如果企业不能够很好地将二者结合，形成共同愿景，那么很可能会陷入员工的个人进步不会推动企业的发展，企业利润的提高也无法提升员工福利的“双输”窘境。而实际上，在那些没有通过适当培训建立起共同愿景的房地产企业中，这种“双输”似乎每天都在上演：销售人员为了个人业绩而不惜采用欺骗的方式达成交易，在员工个人绩效提高的同时也使得企业信誉遭受损失。企业为了实现高速扩张而简单复制原有经验，压缩员工的休息和再学习时间，在企业利润不断增长的时候，员工并没有得到相应地提高。
心智模式是指根深蒂固于心中，影响我们如何了解世界，以及如何采取行动的许多假设和成见。它每时每刻都影响着我们的认知，不仅决定了我们怎么思考，还决定了我们如何行动。我们之所以常常犯经验主义的错误，就是因为我们的心智模式未得到及时的检视。对房地产企业来说，员工具有相互包容的心智模式十分必要。房地产项目和产品的推出要历经很长的周期，这其中需要多个部门和机构的通力合作。但是，具有相异团队目标的不同部门的出发点往往存在分歧，并且专业分工的限制使得不同部门在思考相同问题的时候角度必然存在差异，比如，建设施工部门和营销部门就存在显著的差异。而如果这种差异化的认知和思考方式沉淀为特定的心智模式，并且这种心智模式存在内在的冲突，那么必然会影响到房地产企业项目和产品的市场影响力。因而，从员工入手，培养起相互包容的心智模式不可或缺。
从微观层面来说，要着力通过培训，提升员工对房地产知识的通识程度，尤其是要加强对新入职员工的专业培训。房地产行业链条相对较长，涉及到从土地、建筑、园林设计到营销策划、物业管理方方面面的知识，即使不是属于业务部门，而只是从事相关辅助工作，员工都应该具备相当的房地产专业知识。比如，仅仅懂得人力资源基础知识的培训专员是不可能组织好一线员工培训的。擅长资本运营的财务人员如果不了解房地产金融乃至房地产运营的特点也是不可能做好房地产企业资本运营的。
而目前由于房地产行业的火爆，大量人力资源涌入房地产企业，在为许多扩张中的房地产企业补充人员空缺的同时，也带来了许多问题。我国房地产专业教育远远落后于实业发展的客观情况，决定了大量进入房地产企业的人力资源对本行业专业知识过于生疏，而目前房地产行业混乱与从业人员素质不高、尤其是专业素养不高有相当大的关系。如果企业不及时对这部分新入职员工进行必要的培训，就会很快失去持续发展的推动力量，扩张的成果也会很快毁之殆尽。
阅读：
8734
次
2007/3/6 18:22:00