《公元房地产文摘》（第15期）

【法规动态】    ——郑州：政府直接介入经济适用房改革

               ——潍坊：商品房预售款监管实现票款分离

【行业要闻】    ——广州：十区商品住宅签约均价半年上涨近2000元

               ——深圳：4个月房价暴涨50%

               ——武汉：楼市四成商品住房被外地人买走

               ——上海：楼市三方博弈胜负难分

               ——太原：楼市趋热构建和谐任重道远

【市场走势】    ——广西：北海房市火爆 上半年土地交易额超4.5亿元

               ——青海：省城二手房价格直逼新建房 交易价格同比上涨2.8%

               ——重庆：主城房价半月下降5% 周成交量仍5000套以上

               ——浙江：楼市销售量价齐涨

               ——杭州：90㎡以下户型供应井喷下半年2.5万套面市

               ——浙江：上半年呈现供需两旺 楼市快速“回暖”

【特色房产】    ——共有产权：经济适用房制度创新研究

【土地市场】    ——重庆：超出底价16亿元恒大25.3亿摘得重庆地王

 ——北京：争购第三批限价地 上市房企掀抢地潮

 ——湖南：开展闲置地专项清理

 ——广州：严打囤地行为 84万平闲置地近期将依法收回

【房产金融】   ——2007写字楼发展呈七大趋势

【房产营销】   ——泡沫破裂之际的房产营销

  【法规动态】 

郑州：政府直接介入经济适用房改革

孙荣飞/《第一财经日报》/20070803

日前，郑州市政府下发《关于成立郑州公共住宅建设投资有限公司的通知》，决定由该市房管局负责注册成立郑州住宅建投公司，将郑州国谊住宅集团有限公司和郑州旧城改造开发公司的国有股权划入该公司。通知规定，该公司不以营利为目的，主要负责经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设。公司先期由市房管局利用廉租住房保障资金5000万元人民币注册成立，通过划入股权和资产，注册资本达到1亿元。     

潍坊：商品房预售款监管实现票款分离

冯媛媛 李政权 孙磊/《潍坊日报》/20070803

为确保预售款全额及时到位，真正实现预售款的专款专用，潍坊市房产管理局出台潍坊市商品房预售款监管新规定：从即日起预售款的收取实行票款分离，预售人即开发企业不得擅自收取任何性质的预售款，预售款由预购人即买房者直接存入监管银行的专用账户。同时对监管银行的拨款流程和职责也进行了相应要求。

【行业要闻】

广州：十区商品住宅签约均价半年上涨近2000元

孔博/新华网/20070803

广州市国土房管局“阳光家缘”网站最新的实时签约数据显示，７月广州十区商品住宅签约均价首次突破９０００元，达９４７３元／平方米，与１月份该网站显示的广州十区住宅均价７５２４元／平方米相比，上涨了近２０００元。７月广州十区商品住宅总成交面积有所回落，共有４９４６套新建商品住宅成交，成交面积近５９万平方米，比６月减少了１０万平方米。                                                                                             

深圳：新建商品住宅价格涨幅剧前列

戎明迈/《南方都市报》/20070802

    据统计，7月18日-7月24日，深圳新房成交均价1.29万元，环比下降12%。截至7月24日，深圳新房7月份均价为1.35万元，较6月份均价1.45万元下降了7%，较5月份均价1.42万元下降了5%。按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年1～6月，深圳新建商品住宅价格各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、15.9%，累计涨幅高达70.3%，月均涨幅达11.7%，居全国大中城市前列。

武汉：楼市四成商品住房被外地人买走

苏永华/《楚天都市报》/20070801   　

昨日，武汉亿房研究中心出炉的报告显示，上半年武汉共成交商品住宅41348套，其中本地居民个人购买量只占59.82%。剩下的都被外地人买走了：省内个人购买占26.48%；省外占13.62%；境外占0.08%。境外人士所购商品房的均价最高，均价达到5427.92元/平方米。 一些外地人士认为武汉房价仍处于较低水平，购买一些地段较好、环境优美的房子，有望获得较高的回报，这是外地购房人不断进入的主要原因。

上海：楼市三方博弈胜负难分

贺民/《中国产经新闻》/20070801

日前，根据国家发改委和国家统计局公布的房价调查数据，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7．1％。这是这一房价指数出台后，历史上首次房价涨幅超过7％。而同时，连续5个月呈现上涨的上海房价再次成为关注的焦点。业内专家认为，出现这种局面的原因是政府、消费者与房地产商三方博弈产生的。有房地产专家断言，在此种政府和市场调控下楼市风险将继续存在，如果得不到有效控制，楼市崩盘即将出现。

江门：房地产预警系统顺利运行

山西新闻网/20070801

江门市于去年７月份着手建立的房地产市场信息监控及预警系统目前已顺利运行。预警预报系统主要包括五项指标：房地产开发的情况、商品房空置面积情况、批准商品房销售项目情况、商品房销售及二手房交易情况。据了解，预警系统的顺利运作将使江门的房地产开发更加透明化，有利于帮助房地产投资者更好地分析房地产的走势，决定投资取向。建立房地产市场信息监控及预警系统是促进房地产业健康发展的重要举措。

【市场走势】

广西：北海房市火爆 上半年土地交易额超4.5亿元

 《南宁晚报》/20070731

伴随着北海发展的热潮，北海市土地交易随之活跃起来，今年上半年北海市的土地交易面积超过2700亩，交易金额超过4.5亿元，土地交易在宗数、金额、面积等方面均有大幅度增长。上半年土地交易各项数据增幅巨大，表明了北海市土地交易非常活跃。其主要原因在于广西把加快广西北部湾经济区的开放开发列入区域经济发展的战略重点，这给房地产市场带来了巨大的想象空间，使得北海市沉寂多年的房地产市场开始火爆。  

青海：省城二手房价格直逼新建房 交易价格同比上涨2.8%

马金萍 倪晓颖/《西海都市报》/20070802

据统计显示，今年以来，青海二手房市场开始慢慢回暖，交易价格同比上涨2.8%。据介绍，营业税、个税起征后，近七成售房业主打算以提价销售来补偿新增税费带来的损失，希望把相关费用转嫁到买方身上，这是导致二手房市场房价上涨的主要原因。今年，二手房交易仍然有一定的免税优惠，由于大多数房改房和经济适用房购房时间多在5年以上，可享受到免税优惠，因此，新政策对这部分房产交易并无过多影响，直接带动了成交量的上涨。

重庆：主城房价半月下降5% 周成交量仍5000套以上

华龙网/20070802

     昨日，中原地产发布最新一期房屋周报，虽然最近五周房屋成交套数都保持在每周5000套以上，但从7月中旬开始，成交均价下降，两周下降5.04%。上周商品房成交再创新高，成交5672套，已是持续的第五周商品房成交超过5000套，23日、25日的单日成交均过千套。在主城各区中，南岸区商品房成交套数已持续几周居各区之首，以1084套居榜首。渝北区和江北区紧随其后，两区商品房成交总套数约2000套。

    浙江：楼市销售量价齐涨

应华根 袁晓琴/《中华工商时报》/20070807

据浙江省统计局的最新统计，1～5月，浙江省房地产投资564.8亿元，比去年同期增长16.7%，增幅同比上升了14.0个百分点。据相关统计数据表明，1-6月，全省商品房销售面积1786.3万平方米，同比增长28.8%，增幅分别比上年同期、上年全年和一季度提高41.2、23.1和2.4个百分点，房地产销售明显回暖。房价的不间断上涨，带给居民的是耐心的逐渐丢失，转而是购买力的快速释放。

杭州：下半年2.5万套小户型面市

《今日早报》/20070807　

汉嘉(中国)地产顾问机构的最新统计数据显示，今年下半年中小户型较集中供应板块的套数有：新浙大板块3200多套；城北板块2600套；滨江板块1300套；九堡板块5100套；钱江板块2800套；之江板块2150套；下沙板块可能超过3000套；包括闲林和老余杭在内的大城西约3100余套房源；包括塘栖、崇贤、仁和的新城北板块约450余套的供应量；临平板块约有650余套。这也就是说，下半年杭州楼市中小户型的供应量将达到2.5万套左右。

浙江：上半年呈现供需两旺 楼市快速“回暖”

中国房地产信息网/20070806

浙江房地产市场从去年下半年以来持续回暖，到今年上半年已呈现供需两旺的态势。有关部门认为，浙江楼市快速“回暖”值得关注。在供需两旺推动下，浙江楼市价格出现了较快幅度的上涨。今年5月份，杭州、宁波、温州三地房屋销售价格同比分别上涨了2.9%、6.4%、7.2%。进入6、7月份后，杭州部分地段楼盘的涨价幅度已在每平方米千元以上，有的甚至涨了数千元。

【特色房产】

共有产权：经济适用房制度创新研究

陆玉龙/《中国建设报》/20060625

实践表明，经济适用房建设功效显著，深受群众欢迎，应予坚持；同时又存在缺陷，引起广泛批评，急需创新，予以完善。只有创新，经济适用房制度才能具有长久旺盛的生命力，才能持续不断地发挥应有的重要作用。

经济适用房制度的基本性质

经济适用房制度是伴随着我国住房制度改革进程而产生和发展的。1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的一项基本内容和任务。1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一，是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，并对经济适用房建设的若干具体问题提出意见。

因此，经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是，停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制和我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性，一方面，经济适用房是商品房，是房地产市场供应体系的重要组成部分；另一方面，经济适用房是社会保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分或重要形式之一。商品性与保障性双重属性的辩证统一，构成经济适用房制度的基本性质或内在本质。

经济适用房的双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与管理的一系列重要文件中。1998年，建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》指出，“发展经济适用住房的目的，是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。”2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。”这是关于经济适用房的最简明而又科学的定义。2004年，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》第二条给经济适用房下了更为具体完整的定义，“经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。坚持经济适用房商品性与保障性相统一的基本性质和内在本质，符合现代市场经济和房地产业发展的客观规律，是经济适用房建设在理论与实践的杰出创造和重大贡献，这是我们认为应该坚持经济适用房制度的根本原因之所在。

经济适用房制度的重大意义

我国近年来不断加快经济适用房建设，取得了明显的社会综合效益，对社会稳定与和谐发展，对房地产业和国民经济的持续协调发展发挥了重要的作用。一是发挥社会住房保障功能，解决了一大批中低收入家庭的住房困难。二是配合住房制度改革，促进了住房商品化进程。三是扩大居民住房消费，推动了国民经济发展。四是优化房地产市场结构，平抑了商品房总体价格水平。五是加快城市建设与发展，为缓解房屋拆迁矛盾开辟了新途径。北京、青岛、南昌等城市30%以上经济适用房用于拆迁安置。

经济适用房制度的主要缺陷

经济适用房发展历史较短，缺乏实践经验和充分的理论准备，因而难免存在缺陷：

保障目标错位。建立社会住房保障体系的目标是保居住还是保拥有？是解决中低收入家庭的住房难还是买房难？我们认为应该是前者而不是后者，而经济适用房制度却恰恰选择了后者。政府为经济适用房购买者提供了免土地出让收益和税费减半的优惠，这实质上是赠送部分房屋产权，保障其买房和拥有产权房，也可以说是部分福利性分配住房，这有悖于住房制度改革方向，违背公共财政和住房保障原则。如果中低收入家庭买不起住房，政府应该提供部分补贴的话，那么享受低保收入的特困家庭就应该享有全额补贴，也让他们买得起住房，而不需要提供廉租房了。这显然不妥。经济适用房与廉租房相比，在社会保障目标和原则方面明显出现偏差，通俗地说是“保过了头”。

缺乏累积效应。从货币形态看，由于政府用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权，财政资金投入住房保障“有去无回”，即使受助人变成“百万富翁”，也无法收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。从实物形态看，由于政府放弃了经济适用房应有的产权，受助家庭缺乏依法退出的机制，使经济适用房丧失了多次循环用于住房保障的功能，一套经济适用房只能解决一户中低收入家庭的住房困难，即使10年、20年后这户家庭步入中产阶级，甚至到这户家庭的第二代、第三代人都不具备居住经济适用房条件时，这套经济适用房也难以用来解决其他中低收入家庭的住房困难。可见，不论从货币形态还是实物形态看，现行经济适用房制度都不具备应有的循环累积效应，这导致政府投入相当可观的财力物力建设经济适用房，但始终满足不了社会住房保障的需要，使得住房保障体系难以建立。

居住不经济。经济适用房制度的最大优惠政策是行政划拨土地。由于土地价格的差异，在目前政府财力紧张的状况下，用于经济适用房建设的往往是低价格的土地，因而经济适用房基本上是远离主城区选址集中建设，交通落后，学校、医院、商业等配套设施不完备，周围区域产业欠发达，就业机会少。中低收入家庭入住经济适用房小区，普遍面临就业难、就学难、就医难等问题，大部分家庭的日常生活与工作需要长距离地往返市区，不仅不方便，而且费用支出增大，居住成本提高。可以说，现行经济适用房制度对中低收入家庭来说，虽能安居但难乐业，更难“脱贫致富”。

破坏房地产市场的统一性。经济适用房建设采取行政划拨方式供应土地，导致房地产市场供地方式的“双轨制”；经济适用房价格未计入土地出让费和一半税费，导致房地产市场定价机制的“双轨制”。土地供应方式和定价机制是房地产市场的两大核心问题，经济适用房制度在这两大核心问题上采取非市场化方式运作，使整个房地产市场形成“双轨制”，如果长期这样下去，统一的房地产市场是难以形成的。

滋生腐败。行政划拨土地，减半征收税费，国家提供的优惠使经济适用房升值空间巨大。尽管政府对经济适用房申购条件进行严格限制，但巨大的利益诱使一大批富人和特权者敢冒道德风险骗购经济适用房；再加上监管环节多，难度大，在社会诚信体系缺失的情况下，隐瞒住房真相和收入水平，骗取购买经济适用房资格并非难事，因此，各地普遍存在以权谋取经济适用房现象，有大批经济适用房被富人买走，造成经济适用房分配不公和社会住房保障资源的严重流失，对政府声誉与社会和谐极为不利。

共有产权制度的基本内含与本质

经济适用房制度创新的基本思路是，坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份共有产权的经济适用房”制度，简称共有产权制度。

共有产权制度的基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让收益和税费)，转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。

共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。从这一意义上说，共有产权制度在本质上是通过经济适用房所有权具体权能的动态组合，成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体的实现形式。经济适用房产权与所有房屋产权一样具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志、目标和利益可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利在不同条件下的不同的组合形式，体现出经济适用房的保障性、商品性及其两者的统一。

在共有产权制度下，经济适用房保障性表现在，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权，但向受助购房者无偿让渡占用权和使用权，并放弃收益权，不计利息，不收租金，这充分体现了住房保障功能和目标。在共有产权制度下，经济适用房商品性表现在，政府依据投资比例拥有相应产权，当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准时，政府依法和契约行使收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资；或按市场价格向对方收取租金；或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权；或在市场公开出售，双方按产权比例分配收益，体现了“谁投资，谁所有，谁收益”原则和公共财政的公平公正原则，符合社会主义市场经济规律要求。

共有产权制度的创新要点

根据共有产权制度的基本内含和本质，需要在六个方面创新经济适用房制度。

改变土地供应方式，经济适用房建设用地由行政划拨，转变为公开“招拍挂”方式供应，与所有商品房开发一样由市场形成土地价格。

改变定价方式，经济适用房价格组成内容由不完全向完全转变，与所有商品房一样，将土地出让金、税费等全额计入房屋成本，形成与商品房价格基本接近的经济适用房价格。

改变房屋建设方式，经济适用房建设由政府选择开发商、开发商选择建筑商，转变为政府直接通过公开招标选择建筑商，减少中间环节，节省开支，仅此一项经济适用房价格至少降低3%以上。

改变房源供应方式，由单一集中建设经济适用房，转变为灵活多样的方式供应保障性住房。以房地产市场的总量供求状况为导向，建立政府建房与购房并举，以相对分散建房、购房为主，以集中建房、购房为辅的保障性住房供应方式。

改变交易方式，在受助者走向富裕，不再符合受助标准时，应鼓励尽快上市交易。交易方式有三种，一是经济适用房产权整体出让，由政府和受助者按比例分配售房收入；二是政府出资收购受助者产权，收回经济适用房的占用和使用权；三是向受助者出让政府产权，政府收回现金，再投入经济适用房建设。经济适用房交易时间越早越好，次数越多越好。

改变补贴方式，由免土地出让金和一半税费这一单一比例的补贴方式，转变为多种比例的补贴方式。中低收入是个较宽泛的概念，不应该一个标准补贴，而应根据具体收入情况，从低到高，采取分级补贴标准，如可分为70%、50%、30%三个等级给予补贴，具体补贴比例可以变化多样，因时而异，因地制宜，同时实现由暗补向明补、由土地税费贴补向货币化贴补的转变，提高政策透明度，为扩大住房保障面创造条件

共有产权制度的法律基础

按照民法“一物一权”的原则，一处房产法律只承认一个所有权，但一个所有权可由一个民事主体所独有，也可以由两个或两个以上的民事主体所共有，这为共有产权制度奠定了法律基础。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”这条规定有四层含义，基本满足了共有产权制度的法律需求，一是政府作为法人可以成为经济适用房的共有人；二是政府按投资额可以成为经济适用房的按份共有人，并按自己的份额享有权利，分担义务；三是政府和受助购房人都可以根据具体情况对自己拥有的经济适用房产权份额作出处分；四是处分经济适用房时，政府和受助购房人都具有优先购买权

根据民法原则，我国城市房屋权属登记制度也为共有产权制度奠定了法律基础。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，“房屋权属登记由权利人(申请人)申请”，“共有的房屋，由共有人共同申请”；第三十二条规定“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份”，“房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力”。这些规定表明，政府作为法人成为房屋权利人，按投资额成为经济适用房的按份共有人之一，领取《房屋共有权证》，是受法律保护的，操作上简便易行，没有任何障碍。

共有产权房制度的优越性

共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成。政府将用于经济适用房的投资转化为产权，不仅能够保值而且会增值，随着经济适用房发展，政府用于住房保障的财力具有累积倍增的效应，能够不断扩大住房保障规模，最终能够建成以共有产权的经济适用房为主、以廉租房为辅的住房保障体系。

以南京为例，2002年至2004年，行政划拨经济适用房用地9块、6157亩，总建筑面积为398万平方米、住宅4.66万套；按每亩地价100万元计算，相当于投入财政资金大致是60亿元，平均每年投入财政资金20亿元，提供保障性住房1.5万套、130万平方米。假定这个规模基本不变，20年后，发挥住房保障功能的财政资金就不是当年度的20亿元，而是400亿元，属于社会保障体系的住宅将达到30万套、2600万平方米，这个规模是相当可观的，如果当年度仍提供20亿元财力用于大众住房保障，那么就能基本满足大众住房保障需求，并将逐步减轻财政在住房保障方面的压力。

共有产权制度可以实现经济适用房的循环利用，提高社会住房保障资源的利用效率。住房是不动产，具有长期有效性，而贫困是阶段性的，中低收入家庭的困难状况会因主观努力和社会经济发展而不断改善和好转，因而中低收入家庭是一个动态的群体，不断有受助者脱贫致富，退出住房保障；又不断产生新的符合救助条件的中低收入家庭，需要享受住房保障优惠。共有产权制度将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的机制和经济适用房循环利用的机制。在共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决这一户中低收入家庭的住房困难，而是可以实现循环使用，为多户中低收入家庭解决住房困难。

共有产权制度可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转轨和升级。现阶段我国住房保障对象主要是新旧体制转轨这一特定历史时期所形成的弱势群体，随着社会经济发展，我国住房保障制度将向更积极的或高级的形态转变，社会住房保障对象除了因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭外，主要是年轻创业者和来自农村的城市新移民。由于工作时间短，积蓄少，年轻创业者特别是要组建家庭的年轻人，虽然不属于贫困范畴，但却是阶段性购房能力不足的群体，需要政府帮助才能解决住房难题。我国住房制度改革实行“老人老办法，新人新办法”，1998年以来参加工作的青年人诸如公务员、教师、医生、职员等普遍面临购房难题，共有产权制度可以有效解决这一难题。另外，在未来10至20年中，我国大约有2亿农村人口向城市转移，帮助进城农民解决住房问题是城市政府面临的一项重大而艰巨的历史责任。推行共有产权制度，发挥政府和进城农民的两个积极性，才能让农民在城市安家落户，扎根创业，实现由农民向市民的根本转变。

共有产权制度可以更好地发挥政府调控房地产市场运行的功能，推动房地产业持续健康发展。共有产权制度为政府供应社会保障性住房创造了条件，为调节房地产市场的供求关系提供了有效手段。在房地产市场供不应求，房价上涨过快时，政府可以直接组织经济适用房建设，一方面可以较快地增加住房供应，缓解供求矛盾；另一方面可以发挥经济适用房价格水平在整个商品房价格体系中基准价格的作用，拉低商品房价格的总体水平。当房地产市场供求基本平衡，房价比较合理时，政府可以直接向开发商购买住房，作为经济适用房向中低收入家庭出让部分产权，也可以由受助家庭在市场上购房，政府提供货币补贴，较快地增加住房的有效需求，减少商品房积压，促进房地产市场健康运行，同时降低政府在住房保障方面的行政成本。

共有产权制度可以推动社会进步。其一可以促进社会和谐。在共有产权制度下，经济适用房可以与商品房小区统一规划，按片、按幢相对分散建设，也可以直接在商品房小区按单元、单套分散购买，有利于实现不同文化水平、不同收入阶层的群体共同生活在同一个社区，相互交融，和谐发展。其次可以激励公众努力奋斗。在共有产权制度下，中低收入家庭在享受住房保障时，要不断创业，不断勤奋工作，实现脱贫致富，才有条件获得住房的完全产权，实现自己拥有完全属于自己的住房的人生理想。第三可以抑制腐败。在共有产权制度下，政府投资不再成为经济适用房的个人财产，即使暗箱操作骗购到手，也不拥有产权，社会住房保障资源最终也不会流失，因而使特权阶层以权谋房的欲望和收益大大降低，再加上严格规范的管理，基本上能够消除经济适用房分配领域的腐败现象。

经济适用房制度创新的操作性建议

精心组织试点。建议采取“3X3=9”的模式进行试点，即在东部、中部、西部三大区域，分别选择大、中、小三类城市进行共有产权制度试点，经过试点，总结经验，广泛讨论和论证，制定出适应不同经济发展水平和不同规模城市具体情况并能与现行经济适用房制度有机衔接的实施方案。

修改《经济适用房管理办法》。为适应共有产权制度创新，有必要在试点的基础上适当修改《办法》，主要修改有六处：第二条增加关于经济适用房实行共有产权制度的规定；第九条修改土地供应方式；第十三条修改建设方式；第十七条修改定价方式；第二十五条修改权属登记内容；第二十六条取消上市交易的年限限制。与此相适应，要同时修改《经济适用房价格管理办法》。

建立住房保障机构。建议建设部、省建设厅设立住房保障部门，研究制定住房保障政策和有关法规，对市、县经济适用房建设与分配实施指导和监督；市、县设立住房保障办公室，组织建设和审核分配经济适用房和廉租房，作为国家所有者代表负责经济适用房和廉租房国有产权的运营和管理，归缴和监管住房公积金。

加强组织领导。建立共有产权制度是一项具有重大理论意义和实践意义的制度创新，不论对当前还是对长远都具有重大的社会经济综合价值，利在当代，功在千秋，应予以高度重视。建议有关部门设立阶段性的领导机构和工作班子，加强调查研究，精心组织试点，组织研究更为全面、细致的操作性方案和修改《经济适用房管理办法》，推进经济适用房建设平稳有序而又尽快地实现制度创新和转换。

【土地市场】

重庆：超出底价16亿元 恒大25.3亿摘得重庆地王

严家森/《南方日报》/20070807

恒大地产集团全国扩张步伐再度提速。8月3日，在重庆市国有土地使用权拍卖会上，该集团经过近2个小时、700轮的激烈竞价，以25.3亿元的天价分别摘得位于渝中区和九坡区黄金区域的两幅地块。成交价高出拍卖底价16亿元。恒大地产集团有关负责人表示，作为中国领先的房地产开发企业，非常看好重庆的发展潜力，将继续大力投资力度，助力重庆城市发展。

北京：争购第三批限价地 上市房企掀抢地潮

贾海峰/《 21世纪经济报道》/20070807

继资本市场中的上市潮后，开发商显然已经进入新一轮大战——土地储备：自从万科7月19日拿下北京丰台区东铁匠营宋庄路38号限价地之后，其他在京地产巨头便不再对限价地观望，开始大手笔投资限价地。8月2日在北京市国土局二楼土地交易大厅举行的朝阳区常营乡限价地投标会就证明了这一点：这块被一分为三，总面积五十多万平方米的限价地，吸引了二十多家大型房企参与投标。

湖南：开展闲置地专项清理

中国房地产信息网/20070807 

日前，湖南省政府通知，要求对全省非农建设项目闲置土地开展专项清理。清理重点包括：土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地；自国有土地有偿使用合同生效或土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的建设用地；开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的建设用地。

广州：严打囤地行为 84万平闲置地近期将依法收回

李刚/人民网-人民日报海外版/20070807

广州近期将收回37宗约84万平方米闲置用地，并陆续向市场推出一批烂尾地、闲置地，以增加住宅用地供应，平抑房价。记者从广州市国土房管局获悉，这批烂尾地和闲置地块的推出，预计可在建成区内增加住宅13500套。广州市国土房管局有关负责人表示，闲置土地既浪费土地资源，又破坏土地市场秩序，是法律禁止并要求严肃查处的行为；坚决回收闲置用地，这表明了政府打击囤积闲置土地、调控房地产市场的决心与力度。

【房产金融】

2007写字楼发展呈七大趋势

沐琳丽/中华写字楼网/20070703

一、市场需求差异化明显

不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自90年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。上海甲级写字楼的租金水平自亚洲金融风暴之后就稳步上升；而北京市场对每年巨大新增供应量的消化能力也让人对其前景保持乐观。

与此同时，随着中国经济的逐步走强，中国概念成为国际资本青睐的对象。近两年来，国际资本进入内地一线城市（主要是北京、上海两地），收购成熟写字楼物业的事件时有发生。我们认为，只要全球流动性过剩的格局没有发生根本改变，人民币稳步升值的态势仍然保持下去，那么国际资本对一线城市成熟写字楼的收购需求仍将存在。而且，亚洲REITs市场的建立，为这些国际资本的退出提供了一条便捷通道，从而解决了其后顾之忧。

相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。毕竟，写字楼是经济发展的晴雨表。对二、三线城市的写字楼市场考察，需要关注这些城市的区域经济发展前景和产业结构。按照一般规律，在一个总部集中和高端服务业发达的地区和城市，写字楼的需求更为强劲。比如天津的滨海新区，作为国家新批的金融改革试点区域，这一区域的写字楼需求在未来几年的上升趋势应该会比较明显。而在珠江三角洲地带，核心城市周边的二、三线城市，一般是沿着“三来一补”的模式发展起来的，对写字楼的需求就相对较少。

除了地域的差异性，不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。事实上，这种需求差异在市场上客观存在。一些企业的研发中心倾向于选择在城市边缘区域、强调自然环境的办公物业；一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业；一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带。我们认为，在未来几年中，国内写字楼的进一步细分趋势值得关注。即使在同一公司，办公场所的选择也不尽相同。大型公司由于不同部门的工作性质要求，对形象、交通、内部硬件条件等选择因素的不同侧重，可以选择不同的办公区域。例如，大型企业的营销策划部门一般多注重形象，可能会选择城市中心区域的顶级写字楼作为办公场所，而企业的研发部门则多选择城郊。

从整体市场结构来看，需求的差异化将直接导致城市不同区域的写字楼定位更为明确。以北京的CBD为例。从05年下半年开始，该区域的写字楼租户出现大规模的“进退”现象。原有大型制造业的国企和跨国公司逐步撤离CBD，迁往中关村和望京区域，而新来的租户以“短小精悍”的服务行业为主。由此，CBD的服务中心定位初具轮廓。此外，园区型写字楼的兴起，也是市场需求差异细化的结果。它的定位根据来自于园区企业的需求，与整个园区的主题明确相关。

二、写字楼的商品化程度提高

从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。

这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。

随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。

但这并不说明租赁模式优于销售模式。从近两年的市场情况来看，整幢收购和企业自建高档写字楼的情况逐渐增多。其中，外资基金、大型国企和跨国企业扮演买方角色的机会较多。我们认为，这一现象并非对租赁模式的否定，而是从另一方面说明，写字楼的投资价值已经凸显。未来几年，主要一线城市中心的写字楼土地供应稀缺，现有高档写字楼产品也相对较少，再加上人民币的稳步升值，未来城市中心的高档写字楼价值上升的潜力明显增加。在此背景下，抢占市场稀缺资源，一方面可以提升企业形象，另一方面可以坐拥物业升值，对于“财大气粗”的购买方而言，是不二之选。一个最新的现象也从另外角度说明写字楼产品的价值。在2006年中，上海的写字楼开始流行“命名权、标示权”冠名交易。其中，汇丰、渣打等知名企业就通过购买或大面积租赁等方式，取得相关地标性写字楼的冠名权。这一现象足以说明市场对写字楼产品投资价值的挖掘上升到新的层次。

三、高端写字楼配置升级

高端写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。区位及交通因素更加重要。在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。高素质的外资企业是高档写字楼的主力客户，约占42％。随着中国外企的进驻，对高档写字楼需求加大，外企更多的考虑招聘本地员工。交通状况成为影响入驻企业效率和发展速度的首要因素。具有较好成长空间的高端写字楼通常都是位于黄金区位的交通核心区域。临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

建筑硬件设施提高。在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。例如，高端写字楼更加注重电梯配置，一般3000平米就应配备一部电梯。电梯数量同电梯的组合形式、控制方式、运行速度都有密切的关系。一些地理环境很好，外观相当不错的写字楼在出租市场遭到冷落，就是由于电梯数量不足，高峰时期长时期拥挤等候，导致租户流失。成功案例，如上海外滩中心，2200平米的标准楼层面积，共50层，配备了21部电梯，侯梯时间不超过30秒。很好解决了内部竖向交通。在空调方面将会使用四管制的空调系统，以充分保证办公室温度，在季节交替期也能舒适稳定。布线会倾向于采用架空地板，创造高度灵活、极具效率的办公环境。同时设有智能化消防报警系统、通讯和数据处理设备、智能楼宇管理系统等。在满足一定层高要求的基础上，未来写字楼还要保证足够的室内空间。层高的确定与结构形式、通风系统都有着密切的关系。近年写字楼层高稳健提升，趋向于3.9米以上。

趋向于向多功能综合体发展。对于以租赁和出售为主要开发目的的高档写字楼项目，未来必定具备一定的整体规模，以建筑综合体的综合优势体显项目的高档品质，资源集中配置，全体共享。

写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合，使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。如上海外滩中心内部配备了顶级酒店，极大地提升了写字楼的档次。是一座融合了商务、居住、餐饮和娱乐等多功能的时尚建筑。

物业系统趋于独立完整专业化。未来高档写字楼的服务一方面将体现在高效的物业管理上，具备统一独立完整的物业系统，保障高端写字楼物业的纯粹性和独立性；另一方面将体现在对入驻企业的专业化商务服务上。酒店式服务甚至可以包括卫星会议、活动策划、会展中心等服务。目前已经出现一些新兴写字楼项目，不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还配有送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等服务。

四、小户型写字楼将成为投资新宠

中国经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。这些企业需要更多办公空间，对写字楼物业管理、配套等要求并不高。面积在100-400平米的办公空间即可满足这部分企业的办公需求。这类企业主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投资一线城市的房地产，占地面积不需太大；第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。

近年来投资者对商住楼的投资热度开始急剧下降。个别投资者闲散的资金只有几十万，这部分资金不够投资高端写字楼，投资商铺也买不了多大面积，这部分客户就把投资目标转向适合投资的小户型写字楼产品上，他们对小户型写字楼趋之若鹜的原因在于，租金持续走高及投资小户型写字楼首付比较低，未来升值潜力非常大。小户型写字楼市场走势一直向好，市场中的一些小波动不会影响投资者对小户型写字楼的看好。

2006年6月19日，北京市工商局登记部门下发的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》（北京市工商局[2006]第14号文件）正式实施。明确提出“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”。此规定使一大批小公司、创业型公司失去低成本的办公场所，如各种创意产业公司、网络商贸公司等。而这部分公司由于受行业特点、资金实力等方面的限制，一般不需要大面积的办公场所，很难支付写字楼高额的租金和物业费，同时更需要与写字楼相似的办公环境和配套服务。因此极大地促使了小户型写字楼市场的发展。随着住宅“禁商令”的政策出台，商务公寓的风头受到冲击，小户型写字楼开始大举入市，迎来了良好的发展契机，颇受中小型企业关注。不少中小企业纷纷将办公室迁到租金和管理费相对较便宜的小户型写字楼办公，促使小户型写字楼租赁成交活跃起来。

总体来看，随着写字楼的专业化更加清晰，成长性办公写字楼发展迅速。这类写字楼以中档为主，物业管理水平不高，客源充足，销售较快，由于位置、配套较好，租赁活跃，较受投资者的青睐。这种趋势将迫使写字楼市场重新进行定位调整，预计在2007年真正符合小公司需要、符合区域经济发展的小户型物业会相继出现。继续保持租售两旺的良好势头。

五、独立性企业总部写字楼模式将进一步发展

全球500强中有300家左右在中国建立了总部，仅在北京具有跨国公司地区总部性质的投资公司已达100多家。

均看好北京拥有国际化大都市的资源。依托总部型经济的辐射效应，在中国一线城市获取立足之地并树立品牌形象已经成为企业的发展战略。这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立总部两种类型。能充分满足企业建立公司品牌和展现公司张力的需要，同时也能通过独立的运营来满足企业文化的营造，以及企业管理的需要。这类写字楼已成为企业自身形象的载体，所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象。这无疑可以满足那些希望彰显企业自身魅力与形象的公司的办公需求。2007年国际化办公设施的需求将进一步导致市场竞争激烈。产品主题化、个性化发展趋势突显，人性化及网络化受到更广泛关注。

纵观目前国内一线城市，不仅在城市郊区地带出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品。在用地紧张的城市中心区繁华地段，也开始出现小规模的独栋式企业总部组团，目前对独立性企业总部写字楼有强烈需求的主要有三类客户：一是“中”字头企业，以占据最显要的区位和外在形象作为第一诉求；二是外地进驻一线城市的企业，主要是受一线城市总部资源的辐射而设立总部型机构的企业；三是各行业的龙头企业，企业发展已经比较成熟，业务稳定，但亟需行业品牌的提升。就专业来说这类写字楼适合电子，通讯，IT等高科技及保密性要求较高的行业。

独栋写字楼虽然是一个小众的，个性化的产品，但是它是市场细分的结果，它实际上是顺应着企业需求的趋势去的，所以它应该是一个很有前景的建筑形态。2007年将会有适应新需求的写字楼产品，如总部基地、创意产业型写字楼等大量出现。同时将会针对独立性企业总部写字楼的办公场所相对独立性、代表企业特有形象、高品质生态及绿化环境、办公环境高舒适度及高档次、高配置生态节能等技术进一步研究探索。

六、绿色和可持续将进一步发展

高舒适度、低能耗的国际发展趋势。世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。2005年7月1日开始实施的公共建筑节能标准要求强制执行，对于新一代写字楼产品来说，有了更为严格的限制。同时，建筑节能也已成为开发商和业主共同关注的问题，建筑能耗直接影响到后期的运营成本，国外资料显示，一栋写字楼产品使用寿命按30年计算，它的运营成本将是这个建筑投资的3倍。作为业主来讲，特别是持有物业的业主，能耗是不得不关注的一个问题。节能无疑成为生态节能型写字楼开发的核心目标。

目前开发商对于绿色建筑标识的兴趣可能在于促进市场销售。并不仅仅是环境意识促使开发商去建造绿色建筑。长远来看，绿色建筑可节能30％到70％，维护和运营费用便相应地减少，而且出租率也将得到提高，因为许多公司都更青睐健康的办公室；对于业主和使用者来说，他们承担运行费用，更多考虑的是室内环境品质、服务以及舒适性对他们商业活动的影响。国内写字楼过去多半为并不节能的全封闭写字楼，片面学习国外写字楼外观形象，没有真正理解欧洲节能技术的要点，某些项目断章取义使用一些具体的单项建筑技术，（如盲目采用封闭式双层玻璃幕墙），或者盲目提高装修标准或堆砌高新技术。这些采用节能技术的方式并不适合中国气候，不能达到生态节能的目的，反而带来高能耗。

经过前段媒体的关注与报导，发展商、租户都开始关注写字楼的节能生态问题。相当多的业主已经开始务实的研究生态节能技术了。

意识到要想综合解决写字楼保温隔热、遮阳、自然通风、防火、防噪音、便于清洁等方面的要求，只有在设计上深入研究，才能开发出适合中国不同气候的外墙系统和整体节能技术。预计未来的一年绿色与可持续写字楼将得到明显的发展。

七、专业聚集特征愈加鲜明

随着WTO的深入及奥运经济的带动，越来越多的国内外企业随着业务量的迅速增长或扩租或搬迁至城市的一个大区域，形成区域写字楼市场的专业聚集群。这种专业聚集群可以称为“商务生态圈”。如北京市已经发展了多个具有清晰区域地位和区域形象的商务圈，形成CBD、中关村、金融街为主题的“3＋X”的成熟、热点商务区。上海形成陆家嘴、徐家汇、虹桥、静安、南京西路恒隆一带等商务区。这些商务圈在区域产业、便利状况、区域配套都已经或逐步走向成熟。

未来的商务生态圈，不是简单地把高档写字楼都集中在一起。如果只做单一的同质化的物业，只提供为跨国集团总部服务的写字楼，档次再高，最后也很难生存，它应该是多种层次和类型的物业、产业相互结合共生发展的一个有机体。产业链级次递减、低级作为配套为高级服务。分布在生态圈内的众多相互关联、相互影响、相互依存的上下游企业，可以左右逢缘，创造一种互动的关系共同构成一个完整的产业生态链或商务群落，进而形成一个完整的竞争联合体，共同降低商务成本，提升竞争力，具有强烈的价值互动功能。

当这种互动处于良性的状态时，就能够对整体区域的发展提供长期的价值支撑，从而使得整个“商务生态圈”形成一个庞大的产业簇群。比如较为典型的中关村科技产业簇群，发展已经比较完善了，周边高校密集为产业提供了众多公共实验室和高素质低成本的人力资源；科技类一级产业的聚集也带动了元配件研发、制作、配送等二级产业的发展；科技类产品展示、销售的市场，以及风险基金、企业顾问等服务体系类的三级产业也已经发展形成。形成科技类企业及其上下游企业进驻共同发展，区域整体租金相对较高，但是为区域内企业提供了更大的发展空间，更多的商务机会。同样CBD国际贸易产业群落、金融街的金融产业群落，也吸引着众多相关企业入驻。CBD是500强企业最密集的地区，世界500强有约120强在此设立办公机构。而其周边地区也聚集了与其配套的法律、金融、旅游等相关服务产业。

另如很多城市已形成影视、广告等传媒企业聚集区域，及金融、电信、证券、保险企业聚集区域，这些主体行业下一步所辐射的有关商务、服务机构也将集中在这个区域。这种具有专业集中特点的商务区域，优势更为明显，机会更大，发展前景越来越被看好。2007年“商务生态圈”区域功能分工将会更加专业化。作为代言城市发展的指标和城市品牌形象的“名片”，“商务生态圈”将在城市经济中起着“聚集效应”的作用，成为各大商圈发展的核心驱动力。

【房产营销】

泡沫破裂之际的房产营销

姜仁/<<成功营销 >>20070716

“行业标杆”万科董事长王石6月中旬又一次语出惊人：中国房价涨得过快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫一定会破裂。王石甚至对楼市泡沫破裂的时间进行预测，“也许是2～3年，也许用不着那么长时间”。  而北京市场近几个月连续出现的成交量逐步下降的数据，就很可能是需求已经出现逆转的标志。  

企业篇：“走为上”，房企的战略大转移

拿地难，在北京、上海等一线城市已是不争的事实。2007年将成为开发商大城市出走年。  一线城市急速的房地产开发已经持续相当长时间，北京六环以内，深圳二线关内，以及广州的老城区以内都难拿地。对于在一线奋战的大开发商们来说，北京、上海等一线大城市确实“不便久留”，为一块土地“抢”破头的事时有发生。二、三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后，给开发商带来了很多信心。目前身处二、三线城市的开发商们虽然大多谨慎行事，但是拿地、开工、销售却也有条不紊。  在房产泡沫可能破裂之际，房企战略大转移的原因何在？实践证明，开发商对新的热点区域有信心。据英联国际不动产研究分析，目前上海房地产投资收益率只有7％～8％，而几大主要二线城市平均利润能够达到30％。  相对来说，二线城市比一线城市成熟得晚，无论在利润还是在企业发展方面都还有很大的成长空间。二线城市的地价不高、管理成本低、原材料价格低廉，开发商的综合成本可以大大降低，这一切都可以提高大额投资的预期回报率。二线城市市民收入普遍提高，刺激了房地产潜在的需求，使得销售成本有所降低，回款时间较短，利于连续滚动开发。  

人才篇：进入实战专家时代 

房地产行业由最初的“资金+开发”模式，升级为”资金+开发+营销”的模式，一直演变为现在的“资金+策划+开发+营销“相结合的一个升级版的复合模式。  有人说：“只要有资金和有经验的人，搞房地产开发并不是难事。”但随着历史的前进和行业的细分，这句话似乎已经过时。为什么同样是商品房，有的房子好卖，有的房就不好卖？同样的投资为什么回报就不一样？其中，最关键的因素就是各自整合资源的质量不同，于是效果就大不相同。  房地产开发就是各种资源整合的过程，任何一个开发商都不是全才，但他可以是个聪明的人。他可以借助”外脑“、聘请有经验的专家，站在巨人的肩膀上，诚实待人，一定会大获成功的。  

营销组合篇：多赢战略下的整合时代

房地产营销将进入整合营销时代，通过整合，使发展商找到目标市场，为购房者提供合适房源，房地产营销代理按照市场化来运作，完成房地产发展商、代理商和购房者三者之间的产业链接，从而真正实现多赢战略。  市场细分：由于房地产市场逐步健全，各个细分市场(包括单身族、新婚族和老人族)也已经发展成形。据上海展晶房地产代理有限公司统计，新婚群的购买力正呈几何级增长，35岁以下年龄段的群体购买力在1999年已跃升至第一，同时各个细分市场的差异性正在逐步扩大。据分析，首次购房者和首次购房后的换房群的消费目标呈现越来越大的差异。因此，国内多家大型发展商在项目选择时，已开始委托专门房地产代理公司，对目标市场进行预期综合评估，包括购买力、购买需求、品牌忠诚度、单元面积、单价范围、绿化要求、总价区间等几十项指标。  通路多样化及双向性：购房者与发展商的信息传播渠道呈现多样化。1999年以来，上海的报纸、杂志是房地产项目信息传播的主要渠道，但是，由于购房者和发展商出现一种双向互动的发展趋势，平面、立体和网络通路等组合是这种通路变化的反映。  服务延伸：房地产营销进入立体组合，服务的内涵已涵盖了项目前期选择、项目中期施工、项目后期的竣工交房，还包括售后的中介服务；服务的外延包括房地产一级，二级和三级市场，让客户享受全过程服务。  

产品篇：通过复合地产满足个性化需求

最具开发潜力的地方，往往在地理位置比较偏远，地价相对便宜的地方，但产品市场同质化现象十分严重。在这种信息大量过剩的情况下，想把买家的眼球吸引到项目上来，谈何容易？同质化连带的结果必然会产生一个分解点，这个分解点就是个性化需求的出现，以及针对个性化需求而生的复合地产开发。  复合地产属于一种创新的开发、经营模式，是对传统复合开发的一种更新。它属于”自选动作“，难度系数很高。要做好复合地产，首先必须在功能价值方面下功夫，如果连功能价值都做不好，那么就没有资格做复合地产。复合地产是一种功能价值的具体体现，是有形的、实用的、可见的、物质化的东西，主要体现在规划设计、户型设计、建材使用等方面。 

很多人认为，复合地产就是简单地把许多不相干的功能拼凑在一块儿而已，即把其他行业与房地产行业的功能进行随意搭配，不进行有机整合。复合地产的内涵不是简单地把两个产业拼凑在一块儿，它至少必须具备两个产业，且与房地产高度关联。  复合地产究竟要复合什么题材？可以是体育、旅游，也可以是文化产业等等。这除了根据项目所处的具体情况、地理位置、资源状况、综合价格性能比等来综合考虑外，还要与市场消费趋势结合起来。

【经营管理】

成本控制是房企持续发展的润滑剂

朱明康/中国房地产报

随着国家宏观调控措施的不断出台，房地产企业将面临更多挑战，部分专家和学者对房地产企业成本的精细化管理给予了前所未有的关注，认为今后房地产企业的生存和发展，很大程度上依赖于其对成本的控制程度。

房地产企业成本的构成因素

房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本、变动直接成本和销售成本。间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。

一般说来，土地成本、设计成本、建安成本等均可以计入不变直接成本，这些成本在一个项目中是相对固定且可以预测的，并且一旦发生就固定不变。土地成本一般在招拍挂过程中确定，一旦拿到地，它的成本就确定了，在不考虑建筑材料上涨的因素下，建安成本在设计风格确定、建筑级别确定的情况下就可以做出比较精确的预测，相对稳定。

变动直接成本则主要是融资成本，一般是银行贷款利息。目前银行贷款是房地产企业的重要融资渠道。即使在前期策划过程中比较精确地计算了某个项目在一定时间内所需要的资金，但由于精确的还款日期难以计算，这种成本还是与项目的进展密切相关，不断变动。

在房屋建设销售过程中，主要有市场推广费用和销售佣金两大块的成本费用。这些费用基本是明确的：市场推广费用可以在销售策划过程中做出比较明确的计划，而销售佣金更是可以按照公司政策和被销售房源的数量确定。

机会成本是一项重要的间接成本，实际上，房地产公司经常会面临这样的选择：是尽快销售还是等待房价的进一步上涨？这取决于公司决策者对机会成本的预测和控制，控制不好会使得机会成本大大超出公司所能承受的范围。前不久闹得沸沸扬扬的上海社保案涉及上海多家房地产公司，对那些严重依赖社保基金的公司来说，这无疑是一场灾难，其机会成本远远大于其他实际成本，轻者造成项目延误，陷入一片讨债声中，重者公司破产，项目成为烂尾楼。在当前的中国国情下，影响机会成本的因素主要是国家政策，需要房地产公司组织专门机构对国家政策进行解读。

而管理成本则主要是企业经营成本和其他不确定成本。

如何控制房地产企业成本？

现在人们很关心房地产公司的精细化管理，对于如何进行精细化管理，不同人都有不同的理解。在笔者看来，精细化管理就是把房地产建设过程中的任务分解到最易控制的程度，并明确每个子任务的所需因素。

任务的目标就是指明该任务需要实现的要求，包括资源要求（如各种资源计划，人员、设备等）、资金计划、时间计划、质量要求、验收标准和上下关联任务。

这些因素是描述一个任务的重要信息。只有把每个任务的成本控制好了，才能实现成本的综合控制。但单纯考虑单个任务的成本往往会产生相反的结果。比如采购经理花了很大心血买到了物美价廉的建材，但耽误了工期3天，这样进行成本控制是否有益是需要深入分析的。

一般说来，可以采用动态控制法和静态控制法两种方法来控制成本。

动态控制法需要建立一种模型，把各个任务之间的关联及相互影响考虑在内，只要任何一个任务的成本发生了变化，那么由该模型自动得到的该项目总预测成本也会实时改变并被测算出来，将其与项目的目标成本相比较可以判断当前的项目是否在成本控制范围内。公司多项目运作时，可以根据市场行情随时对公司可能的利润进行预测，从而指导企业的发展。

静态控制法则把每个任务的成本按照目前市场情况进行精确设定，包括额定成本、最高成本、最低成本，只要满足单任务的时间进度计划以及成本在最高、最低范围内要求的任务都认为是受控的。

该方法看似简单，但实际上在执行时也会碰到许多困难，在不同节点的控制上需要公司的各层面的人员参与，每个人都要参与活动和考核，需要对业务流程进行重新设计、加强绩效考核，从而使项目的复杂性大大增加。

房地产管理信息化

房地产是典型的项目型运作，一般周期很长，住宅一般在15个月左右，而商业地产则在25个月以上，在这么长的周期内，对成本的管控是非常重要的。目前针对房地产信息化的解决方案中，国外产品集中于项目进度管理，而国内的产品集中于成本管理，两者必须很好地结合在一起考虑，使之成为适合房地产开发企业，并提供多方参与、协同工作的应用系统。这也是房地产应用系统提供商面临的挑战。

追求暴利的公司的存活时间不会太长，只有那些追求长远利益、加强管理的企业才会有强大的生命力。