《公元房地产文摘》（第43期）
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| 非赢利共享型信息选编 第43期/20080818 公元物业管理有限公司 |
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深圳：拟制订经济适用房产权限制管理规定
| 《深圳商报》/20080820 |
| 以较低成本购入的经济适用房，能不能进行产权交易？记者昨日获悉，市国土房管局在答复市政协委员陈恬于今年市“两会”上提交的一份提案时透露，该局正在研究制订深圳市经济适用住房产权限制管理规定，对经济适用住房“上市”交易行为进行法律规范。这一规定出台后，经济适用房在公开市场流转或申请政府回购须满足的具体条件、差价测算方式、向政府交纳土地收益价款具体比例一系列重要问题，都可以明确。 |
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杭州：再为寒门谋居所
| 章晴/《钱江晚报》/20080818 |
| 昨天，记者从杭州房管部门获悉，他们正在酝酿住房新政《杭州市区经济适用住房租售并举实施细则》和《杭州市区经济租赁住房管理办法》，这个新政一旦实施，将为住房困难户带来曙光。经济租赁房，是指由市政府限定保障对象，提供专项资金和用地并组织建设，以先租后买方式解决不符合廉租住房条件又暂无力购买经济适用住房，以及以租赁方式解决不符合经济适用住房条件又暂无力购买商品住房的低收入、低中收入家庭住房困难的保障性住房。 |
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呼和浩特：今年下半年房价仍将保持高位调整
| 《经济参考报》/20080808 |
| 呼和浩特市房产局综合各方面因素分析认为，在调控政策的进一步落实下，当地住房市场价格走势仍将继续保持高位调整。2008年，呼和浩特市的住宅价格总水平继续小幅上涨，2500元/平方米的住房在逐渐减少，二手房价格市场有些波动，虽然房价水平有所上升，但涨势趋缓，呈现高位调整的状态。据分析预测，下半年当地住房市场价格走势仍将继续保持高位调整，房地产开发商将加快住房施工、竣工和销售速度。 |
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上海：土地终破“底价成交”坚冰
| 刘秀浩/《东方早报》/20080812 |
| 11号公告地块出让在8月8日悄然结束，罗店新镇A2-2地块的成功溢价出让结束了上海土地市场半年多以来的“底价成交”现状。罗店地块3.21亿元的成交价格高出起始价格四分之一，土地市场自年初以来开始的一轮冰封期似乎显露出一丝复苏的迹象。罗店新镇A2-2地块为纯居住用地，东濒荻泾、南濒陶浜、西临罗太路、北至规划道路。这是继3月份推出3号公告至今上海市房地局首次推出居住用地。 |
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南京：“零月供”售房效果不佳
| 《扬子晚报》/20080819 |
| 近日记者了解到南京已经有不少楼盘针对目前的市场展开了第二波优惠“攻势”。如一家楼盘使出了“零月供”的绝招，即在购房人交了首付款后，一年内的贷款本息都由开发商来支付，房主可以享受365天“零月供”的无压力生活。而宁南的一家楼盘声称自己的房子少则优惠50万、多则优惠80万，房源约40余套，全部是170平方米至240平方米大房型。不过，即使开发商频频使出“优惠绝招”，房源的销量也一直上不去。 |
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杭州：上城区率先实行住房与建设协管员制度
| 陶宵云 詹丽华/《钱江晚报》/20080819 |
| 不久前，杭州上城区的51个社区里多了一张新面孔，他们是上城区建设局派驻到各个社区的住房与建设协管员。只要和住房相关的事，从水管破裂需要维修到咨询经济适用房相关政策，居民都可以找他们帮忙。协管员主要是为社区居民答疑解惑，及时反映住房情况、沟通政策信息。协管员的工作范围还包括小区住房建设上的安全隐患，居民家里的装修是否符合安全要求，小区绿化等。 |
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武汉：上半年个人住房贷款新增额同比减少近47亿元
| 《世华财讯》/20080819 |
| 17日从人行武汉分行营管部获悉，武汉市上半年个人住房贷款增幅出现大幅下降。2008年上半年，武汉市房地产住房开发投资168.85亿元，同比增长22.4%。数据显示，2008年上半年，武汉市商品住房销售22383套，同比下降55.5%。2008年以来，房地产调控政策的影响已明显传导至个人住房贷款业务，个贷新增额出现大幅下降。上半年，金融机构个人住房贷款新增15亿元，较2007年同期少增46.78亿元。 |
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上海：乱敲承重墙将记入房产登记“黑名单”
| 张勇/《新闻晚报》/20080820 |
| 上海市十三届人大常委会第五次会议（扩大）今天上午召开。会议听取并审议了 《上海市房地产登记条例（修订草案）》（修改稿）。其中修订草案中 “承重墙损坏的房屋不能进行登记”的规定在市民中引起广泛热议。修订草案（修改稿）中将“承重墙损坏的房屋不能进行登记”的相关规定删去，改由房地产登记机构将行政执法机构出具的损坏房屋承重结构的认定文件在房地产登记簿中予以记载，以提醒第三人。 |
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上海：今年开建400万平米经适房 该房将有产权证
| 吴飞 张俊杰/《新闻晨报》/20080812 |
| 目前上海市正在规划经济适用住房的供应，上海今年将开工建设400万平方米的经济适用房。“十一五”规划期间，上海将累计建设经济适用住房2000万平方米、约33万套，占同期全市住宅建设总量的五分之一。经济适用房将拥有产权证。在满足基本居住功能的条件下，上海将按照节能省地型住宅建设要求以紧凑型、小户型为主，注重节能、节地、节水、节材。经济适用房以小户型为主，强调“面积不大功能全”。 |
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大连：住房公积金可转“助学金”
| 央视国际/20080815 |
| 还有半个月的时间，就要开学了。对于经济困难的家庭来说，大学学费是一个不小的数目，为了解决这个难题，大连市推出一项新措施，允许困难家庭提取住房公积金来交纳学费。日前，大连市民刘建刚就提取了家庭住房公积金，来作为女儿上大学的学费。 辽宁省大连市市民刘建刚：政府出台这个政策以后，对我女儿一年一万块钱的学费、我想是帮助很大的，这笔费用解决我的燃眉之急。 |
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天津：楼市九月将现销售高峰 竞争趋向产品细化
| 《每日新报》/20080814 |
| 最近本市不少楼盘都在进行产品说明和推荐活动，预计在9月份开始上市销售的楼盘将会出现今年下半年的一个小高峰。从南京路到中环线，从轻轨沿线到滨海新区，目前看来，预计在8月末或9月份上市销售的住宅产品为数不少，并将形成下半年本市地产市场的一个小高潮。市场分析人士指出，下半年楼市有可能会出现局部市场回暖，但这种回暖现象将集中于品质更加过硬的高性价比产品。 |
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南京：住房保障全国领先 1.24万家庭享受廉租房
| 《江苏商报》/20080814 |
| 今年上半年南京市陆续出台了《南京市廉租住房保障实施细则》以及《南京市廉租住房保障资金管理办法》，保障对象扩大到低收入家庭，并增加共有产权和购房补贴两种方式。截至2008年6月，廉租住房保障资金财政累计投入约2亿元，享受廉租住房制度保障的家庭达到1.24万户。其中享受租赁住房补贴的困难家庭有4336户；公房租金核减的家庭有7500余户，年核减约400万元；新建廉租住房1200套，安置实物配租525户。 |
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青岛：南京路将建商业服务中心 用地每平米3320起拍
| 王海强 王爱科/《半岛都市报》/20080814 |
| 记者从青岛市国土资源和房屋管理局获悉，9月2日将有4块地块进行拍卖，其中位于市北区南京路202号的地块拍卖后将用于建设商业服务中心，土地起拍价每平方米3320元。位于李沧区和北部高新区的另外3宗地块则分别属于仓储用地和工业用地。据市国土资源和房屋管理局相关负责人介绍，即将进行拍卖的4宗地块分别位于市北区南京路202号、李沧区滨海路19号(其中包括30-32号)和北部高新区(2块)。 |
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历史上的房地产大泡沫
| 金融报/《国际金融报》/20080811 |
20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而，由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。
美国房地产泡沫：
人口7.5万 地产经纪2.5万
上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如，棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每３位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了！”在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
然而，好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷•克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
日本房地产泡沫：
东京都地价>美国全国地价总和
20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国５国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
东南亚、香港房地产泡沫：
香港业主平均损失267万港元
继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
1984年至1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年至2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千港元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。 |
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天津：土地整理储备管理新规实现六个方面创新
| 世华财讯/20080820 |
《天津市土地整理储备管理办法》自8月15日起开始施行，《办法》实现了六个方面的创新，包括增强区县土地整理储备工作的自主权，建立土地整理委托制度，增加土地临时利用的内容等。
天津市国土房管局8月18日消息，8月15日，《天津市土地整理储备管理办法》开始施行。这是继2008年年初天津市政府出台《市内六区土地平衡项目试点暂行办法》后，又一部规范土地市场管理的制度性文件。 |
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上海：土地一级市场放闸
| 田新杰/《21世纪经济报道》/20080815 |
| 正当土地市场买家——开发商的信心尚处在不断下滑通道的时候，上海政府却选择在这个时候掀起了今年最大的土地供应高潮，而且部分土地楼板价出让底价即与周边二手房价格几近持平。8月11日，上海市房地局再次发布土地出让公告，这已经是上海从7月底开始短短半个月中的第8个批量出让土地公告。11日出让的土地成为今年上海宅地供应的最高峰，其中包括一幅位于宝山顾村总建筑面积达40万平方米的住宅用地。 |
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杭州：“禁建区”规划公示
| 顾肖艳 顾志法 颜丽杰/《青年时报》/20080820 |
| 未来，杭州将有六条生态带贯穿于主城与各副城、组团间，为西湖挡风遮沙，为城市过滤尘埃和噪音。要用这6条生态带，保护2/3的“本杭州”！6条生态带：西北部生态带、西南部生态带、南部生态带、东南部生态带、东部生态带和北部生态带，划分成禁建区、限建区、适建区。生态带将以生态观光农业、生态旅游、绿色食品加工等大项目为依托，盘活生态带。最受关注的是禁建区：不允许进行商业用地开发建设。 |
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广州：楼市大户型降价压力增 中小户型成救命稻草
| 赵亚洲 黄若韵/《羊城晚报》/20080813 |
| “下半年的形势可能比我们想象的更严重，将增加小户型比例，减少开工面积。”本月4日，在香港举行的中报发布会上，地产龙头企业万科董事会主席王石严肃的表态，再次让“中小户型”这个利润不够高的产品类型，受到前所未有的重视。多种数据显示，中小户型，已经由不得发展商主观上的重视与不重视。地产专家韩世同指出，在当前的淡市中，主要是自住型、首次置业者在买房，购买力门槛低。 |
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对房地产市场“拐点”论的思考
| 周巍/《理论前沿》/20080804 |
刚刚过去的2007年，伴随着宏观调控政策的不断收紧和社会公众的高度关注，房地产市场运行从年初的惯性上涨，到年中的房价“井喷”，再发展到年底以来买卖双方的“僵持”。房地产市场是不是出现“拐点”已成为大家普遍关注的问题。
一、关于“拐点”争论
（一）对房地产市场“拐点”论的缘由回顾。
2007年国庆节之后，受央行二套住房房贷政策明晰影响，深、沪、穗为首的城市出现量价齐跌的现象。同年12月13日，在清华大学紫光国际交流中心召开的“海螺行动II”新闻发布会上，房地产市场的重量级人物万科董事长王石抛出“楼市拐点说”，并建议百姓在三四年内不要买房，引发了房地产市场“拐点”论争战，并愈演愈烈。
（二）持房地产市场“拐点”论的主要论点。
1.货币紧缩政策，又缺乏房地产金融创新，房地产开发资金链中断。从紧的货币政策“卡”住了房地产市场的“咽喉”，房地产公司的资金主要来源于销售收入、银行贷款、资本市场，现在后两条路已经被彻底堵死了。
2.央行关于以户为单位确定购买第二套房的新政。第二套住房贷款利率从基准利率85%提高到110%，增加幅度为29.41%，并且首付提高到四成，将明显抑制投机需求。
3.住房民生问题被强调，廉租房、经济适用房比例的扩大将对高价商品房形成冲击，70%以上住房在90平方米以下等政策将得到实质执行。
4.房地产市场供求紧张的局面有所缓解。缓解的原因一方面是政策加大了小户型住房的提供比例，以满足公民居住性需求；另一方面是政府通过提高利率、紧缩信贷等方式，抑制了投机性需求。同时，对土地囤积的清理工作，也会加快开发商的房屋开发速度。
5.房地产价格畸高，已形成泡沫风险，价格远远超出民众实际购买力，房价需要暴跌。
（三）反对房地产市场“拐点”论的主要论点。
1.房地产市场受制于宏观经济的发展，推动房市升温的几大宏观经济因素依然存在，如外贸顺差、流动性过剩，通胀压力，利率、汇率的影响等，只要宏观社会经济发展不出现大的波动，我国房地产业发展趋势基本是不可逆转的。
2.政府不愿楼市暴跌。房地产行业作为国民经济的主要支持点之一，带动了经济其他行业达7%以上的增长的支柱性产业，是财政收入的重要来源。
3.宏观调控的总体思路是稳定，防止经济出现大起大落。此轮调控的措施重点在控制投资过快增长的同时控制投资或投机的消费。
4.房地产市场的最大矛盾是需求过于旺盛，而这一点在2008年仍然难以得到改变。我们看到，在宏观调控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛，这表明中国房地产市场的发展仍然处在黄金时段。
5.城市化进程并未显著放缓，更未停滞。城市化是推动住房需求、拉动房价的强大动力之一。
二、对“拐点”的思考
笔者认为，从现实和国家经济运行情况看，目前的“拐点”只是房价稳定，调控到位，从之前的离谱高涨回归理性价格。对此，我们应作以下思考：
1.“拐点”。实际上拐点的经济学定义是很清楚的，它表示由加速增长变成减速增长或加速降低变减速降低，并不是原来的增长或降低趋势改变方向了，它绝不代表最高点，所以说如果拐点要出现，也不等于就是房价要下降。
2.我国房地产市场泡沫是客观存在的。按照经济学家的观点，房价连续三年以高于10%的速率上涨就意味着出现了一般性泡沫，而我国房地产价格已经连续六年以接近或超过10%的速率上涨。再从房价收入比来看泡沫问题，国际上将合理的房价收入比定为6∶1—8∶1，而我国目前很多城市的房价收入比远远超过这一数字（有关资料表明超过10∶1），即房价持续快速上涨，超出普通消费者的支付能力。因此部分地区存在房价泡沫现象已是不争的事实。只有消除泡沫，房地产市场才能赢得稳定可持续发展。
3.房价和其他物价一样，应该有涨有落。英国金融时报的记者吉林泰格针对日本上世纪80年代经济危机和后面的长期衰退现象指出，政府部门、监管当局和市场参与者千万不要以为房价只会上去，不会下来。美国爆发的次贷危机，很重要的原因是缘自于房价泡沫破灭。因此，从经济规律上说，我国房地产价格不可能永远持续上涨。
4.政府对房地产市场的宏观调控，着力点是控制投机性房地产开发、投资性房地产商品的购买，在保持公平的竞争环境、维持良好的法制环境之外，强调政府的社会责任，照顾弱势群体。国务院24号文件把重点放到了发展廉租房、经济适用房和小户型房，这个转移体现了我国以民为本、创建和谐社会的政策要点。基于改善城市中低收入家庭住房条件的思路，未来房地产市场商品房、高端房的需求必然下降，其价格随需求下降会有所下降或者说不再疯狂飙升。
5.为了防止地方政府把土地当作第二财政，盲目追求地方GDP增长指标，不敢触动利益集团，中央政府对地方政府除了加大监督检查力度外，还要制定合理的绩效考核办法。这样可以避免“政府机会主义”引致的地方投资冲动，并从根本上转变经济增长方式，实现科学发展观，避免因地方利益和中央利益冲突而弱化中央宏观调控力度。
6.加强金融风险防范，合理推进金融产品创新。金融风险、房地产投资过热和房价泡沫是相伴的，央行不断提高存款准备金率就是要求各商业银行防范金融风险，银发[2007]452号文件的发布也有同样的目的。但是，随着我国经济快速增长，人民有一定创造财产性收入的投资需要，而由于我国可供投资渠道太少，目前主要资金流向是股市和楼市，资本市场容纳不了那么大的流动性。这就需要在加强金融风险防范的设计下，合理推进金融产品创新，继续研究和实践房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)、住房抵押贷款证券化(Mortgage—backed Sscurities，简称MBS)等金融工具。
7.要实施积极的消费引导，减少非理性市场需求。住房市场需求，除了受收入、税收、信贷等物质要素的直接影响外，同时还受到购房人的观念、心理和习惯等因素形成的选房偏好影响。应采取适当的方式和手段，积极进行消费引导，消除不合理的消费行为，引导居民树立梯度消费的观念，购房要与自己的生命周期和收入能力结合起来，摒弃贪大求阔的不良心态，坚持量力而行、逐步改善、房尽其用的原则，宜大则大，可小则小，宜租则租，可购则购，进行适度消费、合理消费，形成健康文明、节约资源的消费习惯。
8.房地产市场的长期发展需要政府的宏观调控，但更需要按市场经济体制运行，遵循市场内在规律是根本法则。因此，政府在调控中一定要把握度，不能把房地产市场完全变成政策市场，否则就成为历史的倒退。
三、结论
严格意义上的房地产市场“拐点”即“极点”是不可能出现的，尽管学术界和广大人民基本上都在期待畸高房价能够出现强烈向下的“拐点”。目前，中国的城镇化进程正如火如荼地开展，大量农民工进城，大量学生毕业留城，这些都是对房屋居住最强烈的需求，可以预期房地产市场依然是以买方市场为主，按其自身经济规律在主导市场发展。但随着政府对房地产市场宏观调控的进一步深化，系列政策将得到落实执行，房地产市场将进一步得到规范，持续高热度的房地产热在未来会有所降温，房地产泡沫的“软着陆”应大有希望。 |
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商业地产的七大思考
| 田海沂/中国地产智库网/20080305 |
思考一：商业定位
商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要，北京东有燕莎、赛特，南有SOGO，西有双安、当代，北有北辰、漂亮，大家凭什么就去你那里，一定是有特别吸引人的地方。
在谈到此问题时，赢家生活方式研究中心首席观察员徐世恒特别强调了一点：北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上，当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积，这个比例也会有太大的波动。实际上若要成功，还需要与现有的商业去抢饭碗，那么肯定不是所有的都能吃饱，最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时，除了定位之外，还要考虑很多其他的东西。
目前，在中关村附近有一两个商业项目正在建设，在琉璃场附近有14万平方米的购物中心在运作，白塔寺有一个30万的商业项目，而珠江帝景，总建筑面积90万平米，商业部分就占了30万，相当于上海新天地。业内人士估计，到2007年购物中心、百货店及超市三种业态，新增的供应量就将达到300万平方米。如此巨大的体量供应，北京商业地产可能会出现过剩。
思考二：开发商对已出售的商业物业需不需要管理？
现在，开发商的普遍心理是尽快将商业出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过，有的则是有心无力，因为在底商全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。
正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。比如怡景园的老番街，当初定位于高档商业街，现在沦落为小商品市场，大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失的结果。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。
由于商业地产涉及到两种业态，三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发而动全身，所以，品牌开发商在出售商业地产后，也一定要做商业物业的规划。我爱我家房地产经纪公司企划副总裁胡景晖认为，商业与房地产开发是两个不同的行业，房地产商懂得房地产开发，却不懂商业；做商业的人，只懂商业，不懂房地产开发，造成了有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等等，这样项目比较容易获得成功。
涉及了三个过程，第一个过程是开发商开发项目，是以亿为单位来计算的，是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下，是以百万为单位来计算的，是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺，是以几十万为单位计算的，是一种经营行为。三个过程中，涉及的人、事和责权利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。
关系到四方利益，开发商、投资人、经营者，包括周边居住的业主都有利益。所以，开发商应该积极承担这一角色，对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题，专家给开发商支了个招：卖之前要与买家签一个补充协议，限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。
思考三：商铺二级市场承待建立
目前，北京住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成了一、二、三级市场的联动，推进了住宅产业的发展，但商铺二级市场还没有出现。到底商铺二级市场有没有发展空间？我爱我家的胡景晖谈了自己的看法：“商铺二级市场的发展空间非常大，主要基于以下几点原因：
一是一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5—7倍，而目前只是2倍，有巨大的价格炒做空间，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节爆涨多少，而是在二级市场炒出来的。因此，炒做空间决定了要有发达的商铺二级市场。
二是北京70—80%的人是首次投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸出二级市场。如果好的话，就如同住宅的押旧换新似的，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。
三是不动产投资只是投资的一个方向，不动产的优势在于高收益的同时风险较低，但随着金融投资品种的不断增多，投资者的投资方向有可能发生转变，就会把原来的投资品种吐出来。”
看来，如果说一级市场是“晴雨表”的话，那么二级市场就是“温度计”了，能更直接、更准确地反映商业地产的价值。
而上海金融业似乎更为敏锐，在嗅到了商业香味的同时，及早出手，于去年推出了二手商铺贷款。建行上海分行推出的个人再交易商业用房贷款业务放宽了个人住房商业性贷款借款人最高贷款年龄限制和借款期限，规定最长不超过30年，年龄不超过70岁。
思考四：商铺三级市场的开拓
商铺的三级市场，即包租市场，是由异地投资置业延伸出来的。比如，外省人、外国人在北京投资商铺后，不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜，而同时投资者又要求稳定的投资回报，这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。
其实，包租市场在南方发展得已经非常成熟了，北京却一直没有任何动作，胡景晖认为：这是因为北京不具备先天优势。比照包租市场非常活跃的上海、广州等城市，它们周边的城市发展也非常好，像上海附近的苏州、杭州，广州附近的深圳、香港，因而异地投资具备了充分的条件，包租市场自然也很活跃。而北京周边的城市都不太发达，所以现在北京要积极的走出去，放低姿态，吸引外地人到北京投资。
有专家估计，未来北京包租市场主要有两个延展的领域，一个是高端住宅市场，另一个是商铺。
思考五：商业地产讲求地段吗？
众所周知，住宅地产的选址规律一是地段，二是地段，三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗？回答应当是肯定的，有实例为证。
以沃尔玛进驻石景山为例，就是一失败的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候，套用了美国的观点，认为有钱人是住在郊区的，周末会开车到超市大量采购。建成后，大量去沃尔玛的却不是原来预想中的人群，因为石景山附近居住的是层次比较低的人群，只有他们会就近购买，有钱人谁也不会为了买日用品，开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对沃尔玛200元的会员制很不能接受，一听说买东西先交200元办卡，立马就走人了。由此可见，商业地产在选址时不能完全套用西方的概念，地段还是很重要的。
一个成功的案例就是宜家在北京开的第一家分店选址在望京。宜家的产品主要是拼接的、时尚的家具，过两年就扔了，不是传世的。这类消费人群主要是时尚的年轻人，望京就居住了大量的这类人群，他们是时尚的，年轻的，经常要搬家的。
思考六：商业业态只求最大、最贵？
据悉，在有“商铺之城“美誉的香港中最赚钱的、单价最高的商铺，只是一个几平方米的商铺，这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来，衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大，求贵。
什么样的业态是适合进底商的，什么样的业态是适合进商场的，商场中一层摆什么，二层摆什么，这都是有商业规律的。想想北京几大知名商场，它们的摆设有惊人的雷同，第一层化妆品，珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，最关键的是为什么会雷同？难道没有人勇于打破这个布局吗？不是没有，太平洋刚开业时曾经做过尝试，但最终还是改回去了。再比如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外，在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西，反之，也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见，遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。
此外，商业业态的变化也很有趣。像以前买车都只去两个地方，一个是亚运村汽车交易市场，另一个是北方汽车交易市场。现在却出现了很多汽车品牌的专卖店，市场开始细分了，不再是大而全的展示，而是针对某一阶层的消费人群进行服务。
思考七：如何实现商业与房地产最有价值的对接？
研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商面前、经纪公司面前最棘手的问题。
可以预见，未来经纪公司的远大发展前景，就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司，站在地产与商业之间，为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接，充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。 |
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2007年房地产建筑市场经济与法律风险纵论
| 王杰/中城房网/20070614 |
在2007年三季度，为了遏制流动性泛滥，消除楼市与股市资产泡沫，央行将进一步加强货币政策调整，继续收紧银根。伴随着银根紧缩，伴随着减排节能产业政策刚性的实施，三季度国内投资将出现减弱趋势。
面临越来越多的国际贸易摩擦，人民币汇价走高不可避免，按照当前人民币升值趋势，估计在“十一”前后，人民币汇率将升值达9%—10%，外需将随着人民币真实汇率内外结构的调整适度减弱，三季度，随着国内投资与外需逐步双降，国内经济增长将出现一个平滑期。
2007年后期，国内2003年以来投资所形成的积聚产能开始释放，在内需不足的经济环境下，随着国内关税政策调整与国际贸易壁垒的增加，四季度国内经济稳定运行基础面临严峻考验，经济持续增长缺乏基础支撑：2007年5月10日，财政部对磷酸二铵和磷矿石加征出口关税，5月23日又对142项商品调高或开证出口关税， 6月1日，具有贸易壁垒性质的欧盟R法规生效。尽管国内财政部关税政策的调整目的在于减少贸易顺差，缓解我国流动性过剩、减轻货币政策压力、降低人民币升值预期，但同时也不可避免地带来负效应，加剧国内产能过剩态势，而欧盟R法规生效则影响并增加了国内家电纺织、服装、鞋业、玩具、轻工、电子、汽车、制药等行业的出口成本。在产能释放、人民币升值、关税调整，贸易壁垒，宏观政策调控等一系列因素的影响下，2007年四季度，国内经济有可能呈现负增长态势。
以上是国内经济正常运行的基本趋势，但不能排除其他因素的影响而偏离以上趋势。偏离影响因素主要有：
一、证券市场的异常波动。自2005年股权分置改革以来，国内股市逐步走出低谷，并在2007年5月走向繁荣过度，虚拟资产价格泡沫已形成，在未来，如果受后续宏观调控政策或者受国际游资套利行为引起的恐慌性杀跌，国内股市流动性将消失。股市市值剧跌将可能引发国内金融震荡，国内经济有可能提前转入衰退。
二、自然灾害引发恶性通胀：2007年后期，国内自然灾害将较往年严重，如果因自然灾害引致恶性通货膨胀，物价的过度变动将可能会导致国内经济出现硬着陆。
如果以上两种影响因素通过国家经济政策能够得到避免或者减缓，2008年，受投资和外需双降因素影响，经济增长相对停滞，通胀压力在经济惯性下将继续保持，国内经济将会逐步转入“滞胀”时期。
经济滞胀，既影响到充分就业，也影响到居民收入增加，通胀压力将在某种程度会改变人们支出的结构与支出的预期，人们对资产性支出的比例相对会缩小，这在一定程度上将会影响到购房需求。对于房地产企业和建筑企业及其他企业而言都会延长资金回笼期限并加大资金运行成本，降低企业收益，情况严重时可能会因资金链问题导致相关企业之间产生合作摩擦，进而酿成纠纷。
房地产企业面临的法律风险
为了降低流动性泛滥和减轻通胀压力，2007年后期，央行将继续混合或交替使用货币政策价格工具与数量工具，并辅以相应的行政管制手段，这对于从事房地产建筑以及与房地产建筑行业有关的企业而言，融资生态环境的恶化，容易造成资金运作的法律问题。
银根的抽紧使得部分在建项目融资困难，项目正常开发受到干扰，开发商在履约过程中的善意违约容易转化为实际违约行为，开发企业与施工企业之间容易构成对峙，一方面，工程停工或者延迟复工意味着开发企业将要承担更多的窝工、停工经济损失，另一方面，施工进度受到影响，对于预售中的期房或者即将进入预售的期房而言，停工或者迟延复工都会造成销售形象的损害，导致销售不畅，或者失去较好的销售时机，增大营销成本，同时，对于已销售的期房，停工或者迟延复工都会造成交付违约，增大开发企业的信用成本。在2007年初春，资金紧张的部分开发商不同程度地都遭遇到了承包商延期开工的待遇。
对于高端楼盘或者开工面积较大或者大盘项目整体开发的企业而言，融资及信贷展期的安排是一个方面，销售资金的回笼也是一个重要方面。销售缓慢或者滞销将可能导致开发企业面临贷款到期偿还问题。如果获得展期，资金压力将相对宽松，增加了解决安排后续违约危机的时间头寸，有助于以谈判方式化解工程款等欠款支付危机与房屋交付危机；而无法获得展期的企业，则在面临更高的资金成本的同时，可能会面临诸多的法律问题：1、抵押权人债权实现；2、承包商优先权诉讼；3、材料设备供应商欠款追索；4、竣工工程交付拒绝；5、购房人索赔等等。
如果以上问题得不到妥善的合同安排，直接面对的最终结局将是法律诉讼。在过去的一年里，除了发生遭遇停工索赔的事件外，已经发生的工程交付与结算诉讼，都在竣工验收后的三个月之内就发生了，这说明承包商比开发商更精明于计算资金成本。在所有已发生的案件中，由于开发商缺乏能够贯通房地产建筑综合知识能力专业律师的指导，签约合同存在这样或那样的缺陷，履约过程中又未能够及时利用有利时机，在跟踪服务专业律师的指导下主动修正或补充完善合同，增强合同对风险损失的约束，最终都在诉讼中付出了沉重的经济代价。
建筑企业面临的法律风险
建筑商和开发商就像一对兄弟，但开发商更像是老大：在房地产与建筑市场中，开发商对建筑商的选择享有决定权，没有承诺和垫资保障，任何一个建筑商的事业都难以成长；作为回报，建筑商在开发商的利润中分取到了合同约定的利润，当然，开发商的慷慨总是与市场的一帆风顺相关联。
尽管房地产市场在国内是一个不完全的竞争市场，但市场的竞争仍然是存在的。竞争和资金的压力对于开发商来讲任何时候都可能是致命的，尤其在市场较为疲软时期。建筑商作为产品的生产者，生产产品的过程就是向开发商不断索取原料资金和报酬的过程，在市场坚挺时期，建筑商对开发商的支持坚定不移的，垫资承诺就是对开发商最大的支持。但是这一切都是建立在开发商信用基础上的，一旦开发商资金紧缺，建筑商的态度将可能转变，虽然背叛不常发生，但在法庭上“兄弟”反目司空见惯。理由很简单，开发商资金断链对于建筑商而言则是利润侵蚀，停工、窝工都会侵蚀应得的合同利润，亏损虽然不是一种常态，但情形严重时垫资的成本可能都难以收回。
对于建筑商，在市场渐次变化的2007年与2008年，承接项目或者签约前应当充分考虑自身垫资的能力和开发商在遭遇市场与政策风险的支付能力，即便是信誉卓著的开发商。在房地产建筑市场中，开发商始终扮演着支付机器的角色，其信誉完全取决于当期项目的资金组织能力和给付能力，无论其过去积累有多大，开发作品设计的投资都会超过其自有资金数倍。因此，在承接项目前，从开发商作品市场定位到开发商融资环境，从市场风险到政策风险，从支付信誉到支付能力都应当列入预算经济分析的范畴内，这些有益的经济分析是建筑商原始对抗风险的关键。
在产品生产过程中，建筑商必须特别关注开发商的善意违约，在不间断施工的情况下，工程款的迟延支付是以建筑商对建筑材料的赊账为基础的，过度的负债有可能造成利润率的下降，因为相对于开发商而言，建筑商有可能在开发商财产被法院分配前先于开发商而成为建材材料供应商的被告，而开发商剩余财产的法律分配则是一个具有一定历史时期的过程，诉讼短则两三年，长则数年及至无期限，并且，债权不一定能够实现。
对于开发商的阶段性善意违约，建筑商应当给予适度的容忍，但恶意违约除外。对待经常性的善意违约，建筑商应当与律师协商，定制一个驱动开发商及早付款的谈判方案，按阶段区分实施，尤其在市场状态低迷时。这样做可以在开发商遭遇其他享有优先权的重大债权人诉讼时把经济损失降到最低。
材料设备供应商面临的法律风险
材料设备供应商作为房地产建筑市场中的一个链条虽然并不起眼，但也是开发商利润的分享者之一，其产品变现的途径足够说明这一点。
在这个领域，材料设备供应商比建筑商面临着更加激烈的竞争，同业的倾扎使得其让渡出更多的资金占用时间给开发商或者建筑商。作为买卖合同的一方，合作是必须的，让渡也是竞争的必然。
与建筑商处境不同的是，应收款虽然迟滞但相对成本损耗较低，债权的实现相对的简单。不过，建筑商遇到的有些问题同样也会出现在材料设备供应商身上。对于材料设备供应商而言，如果债务人是开发商，签约前遵循的规则可以参考建筑商签约前的预算经济分析规则。履约后遇到无理付款项的情形，尤其恶意违约，应及早起诉，别无他法。如果债务人是建筑商，则可以适度以谈判的方式解决，轻易起诉建筑商就会丧失后续合作的机会。建筑商拖欠款项和开发商拖欠款项的风险相比较而言是较小的，开发商的债权人组合成份较为复杂，大部分享有不同层次的优先权，风险难以估价。
购房人面临的法律风险
住上好的物业与投资增值的物业对于每一个购房作者而言都将是一件愉悦的事。然而高企的房价总是与资产价格泡沫相关联：对于自住的购房者而言，过高的房价意味着收买了估值溢价的物品，额外支付了手中有限的剩余货币，透支了家政预算支出，对于净收入较低的群体而言，则会加大家政的赤字；对于以增值为目的投资者而言，高房价意味着资产增值的利差空间缩小，同时有可能在将来为溢价的缩水承担更多的风险损失。从长期来看，当然谁也不能排除房价在未来更加飞腾，市值增加算是对承担风险的奖励，幸运只有在房价的持续上涨中才成为幸运，没有必要等待房价的跌落再作订购的计划：房地产产品永远不可能在流水线上重复生产，稀缺构成的价值永远增殖，除非有一天人类像鸟一样在树枝头栖身而不需要物业时才有可能出现例外。
能够将以货币兑换的物业正常接收是一个很重要的事件，哪怕多支付出一些等待的时间和银行的利息，对于购房人，只要开发商资金没有出现断链，这种支出是必要的。需要注意的是大牌房地产企业违约的概率并不比无名的开发商更低，这一点可以在建筑商法律风险的分析中找到分析依据，这里就不必赘述了。当然，考量到大牌开发商产品性能的卓越，计算并分析出违约的可能性与概率后，优先购买其产品是不错的选择。
产权证作为不动产确权的唯一凭证，是任何一个购房者最为关切的。即便住进了新房，如果没有产权登记，所有权将悬浮在债权阶段，不能自动生成。假如未来出现了一个获得权利的第三人或者相关债权人有合法的依据变卖该物业，入住并不构成抗辩的理由。所以验房收房以后，按照买卖契约约定办理产权证将是一件天大的事，迟延办理可能会酿成意外后果。
就当前房地产市场的规范程度而言，违法建筑以及相关手续及证照不全构成产权证无法办理的现象已经非常稀有，有的只是遗留问题。当前产权证无法办理的原因更多的是开发商资金匮乏或者占用契税税金或者拒付契税税金造成的：对于现房销售呆滞的企业而言，没有足够的资金缴付契税会造成产权证在合同规定的时间内无法办理；对于分期开发的项目而言，由于所有资金投入了后期项目，为了展延或增加后续项目资金头寸，开发商会暂时拒交或占用契税税金，在这种情况下，产权证的办理时间可能会相对延长，当然，如果后续项目资金断链，或者卷入全面的欠款诉讼，产权证的办理也许会成为永久的悬念。此外，还有一种情况，开发商将已出售房地产的资金和盈利投资于其它非房地产项目，亏损后无法收回，这算是一种鲜有的例外。
金融机构面临的法律风险
随着金融体制市场化改革，金融机构的风险经营能力明显增强，风险控制能力在不断优化，各大金融机构大都建立了与自身经营体制相适应的信贷风险评估系统与风险控制系统。
近年来，从某种程度上讲，金融机构与开发商的合作达到了炉火纯青的地步，双方的默契是最大的共赢：合作使得金融机构的负债获得了最大收益，合作也使得开发商在巨量负债的风险中获得了其他行业难以兑现的财富。值得关注的是，市场的一帆风顺使得已银行业的信贷风险评估系统与风险控制系统变得形同虚设，虽然也有个别贷款跌入不良贷款池中，但总体的收益可以使个别损失忽略不计。
然而，也就是个别贷款损失，暴露出了银行信贷风险系统的漏洞：就放贷而言，贷款人对借款人的信贷审查流于形式；对于借款人的信贷资金运用，贷款人也很难做到适时、适事监控，信任代偿了一切，开发企业的会计报表也成了尽职分析的负担，即便这些带表格的稿纸内容并未失真。信贷员的责任只有在贷款无法收回时才被明确。
也有个别贷款损失并不是以上原因造成的，而是来源于借款人与贷款人之间信息的不完全对称。事实上，任何借款人都会有保留地虚构自身的信用，这些虚构信用往往在申请贷款的材料中被放大，抵押品的远期贴现价值有时也被溢价高估。在贷款发放后，资金经过流动逐步在信贷员的视界消失，而回流资金则在开发商的隐蔽操作下变得非常缺乏透明，这是由房地产回笼资金销售现金流成份较大特性决定的。贷款期限届满或展期届满不能归时，风险损失则构成了信贷员和相关责任人的最终担心。构成这一风险漏洞的原因在于：银行高管以及信贷业务人员所熟悉的是银行的业务，并不熟悉相对人开发商的资金运作程式，业务之间的区隔使得银行工作人员被动地接收着债务人发送的不透明信息，无法甄别其真假，有时，开发商赚走了巨额现金流，却将滞销的房产甩给银行。在信息失真的情况下，错误的判断和主观的信任构成了信贷的风险。
房地产开发项目贷款虽然有土地使用权或者在建项目作为抵押，但房地产开发项目抵押标的物特具的流动性往往降低了其抵押权实现的价值，容易构成损失，购房人与抵押权人之间的权利次序，承包人优先权与抵押权人之间的权利次序以及其他权利冲突往往造成信贷的漏损。
2007年以后，房地产市场的风险正在加大，对于金融机构而言，无论开发商的信用风险来于市场，来源于政策，还是来源于开发商经营管理自身，都应当引起金融机构的高度重视，强化管理，增强信息来源，熟悉开发商资金运作魔法，加强风险动态监控是减轻不良贷款的廉价途径。否则，就会酿成金融资产的呆坏账，并走向漫长的诉讼道路。
商业地产面临的法律风险
伴随着城市化进程，房地产对城市商业的繁荣起到了催化作用，但也应当看到，与商业繁荣向共生的是，商业批发与零售业的竞争更加激烈，利润的厚薄完全取决于销售流量的大小 。
在城市土地资源匮乏的商业竞争时代，商业房地产的价值取决于其城市坐标位置。对于大部分开发商而言，商业地产的开发意味着攫取丰厚利润的机会。
不同的区位，商业地产的开发具有不同的价值取向，相应地形成了不同的商业开发模式，归总概括，商业地产的开发有四种开发模式；一、自营性商业地产开发。这种项目开发的主体一般由商业的投资者构成有相应的商业经营资历；二、零售型商业地产开发。此种模式的开发主体为开发商，开发的商业房产以单元铺面或者分割铺面房为主，主要用于零售或分割出租；三、出租型商业地产开发。开发商将商业房产开发完成后，通过招商引进投资商，进行租赁或合作经营；四、MALL式商业地产开发。这种模式的开发主体一般为商贸企业或者房地产投资商，开发项目规模较大，开发的商业地产既用于自营，也有零售，大部分则用于招商出租。
以上几种商业地产开发模式，各有特色：自营型商业地产开发，属于自建项目，投资者拥有丰富的商业经营资源，项目建成后以其商业经营收益归还建设融资，资金紧张时可部分出售，项目运作风险一般较小，但项目地理位置定位错误的除外。零售性商业地产开发，一般问题较多，铺面房的销售完全取决于周围商圈的成熟程度与繁华程度，临街铺面较易销售，非临街部分则需要较长销售周期，过长的销售周期往往造成廉价的以租代售或空置的局面，如果周围商业旺气不足或流动性较差，则容易导致散户投资者无法提升商业气氛，对于开发商而言，无法获得最大收益，物业既卖不上好价位，也租不出好收益。出租型商业地产一般具有较大规模的面积，对于开发商而言，招商是关键，工程竣工与招商完成应当同步，否则会造成资产的闲置，时间越长，招商越难，即便落位于热气腾腾商圈，也容易成为商圈中的冰点。MALL式商业地产开发规模庞大，非一般项目投资者能够启动运行得了，对于缺乏大型商业管理运作精英团队的投资者而言，开发这样的项目，庞大的融资风险超载姑且不论，仅就商业的整体启动而言，就是一个天大的困局。
在对部分大型商业地产的服务过程中，笔者就发现很多地产商对于商业地产的运作方法和模式非常陌生，总是陷入这样或者那样的困境中，情况轻微的造成房产闲置资源浪费，收益率极低，情况严重的则有可能构成不必要的法律麻烦，尤其是大型商业地产的租赁合作运作。在商业竞争加剧，商业利润菲薄的时代，投资商经营的失败构成了地产商的损失，租金收益抵不上资产的折旧。
在商业地产的运作过程中，无论产权式运作，还是租赁式运作，抑或是合作运作，其运作内涵十分冗杂，范围不仅涵盖财务、税收、金融、预算、改造、管理、营销、法律等等内容，并且需要将财务、税收、金融、预算、改造、管理、营销等风险内容加以集合分析，最终通过法律总成为合同，形成约束风险运作的框架。这是一项繁杂而审慎的工作，需要律师的业务贯穿于各环节，对于一般律师而言是无法胜任的，因为这项工作需要律师具有广博的综合业务知识、细致的经济分析技能以及资源整合的组织技能。
结束语
通过以上对房地产建筑市场经济与法律风险的分析，不难得出以下结论：在房地产经营过程中，如果将房地建筑市场的法律服务仅仅理解为依照法律条款草拟或审查一份格式的合同，那就会造成对风险的放纵，因为合同对风险的约束是建立在预期收益与经济风险分析基础上的。没有经济风险分析内涵形成的法律文件条款是空洞的，缺乏约束经济风险的合同不过是一张盖了章签了字的无用废纸，即便其条款合乎法律规定，其放纵的风险仍将与实际损失的扩大相一致，当经营风险与信用风险出现时。 |
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2008/8/18 10:08:00
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