《公元房地产文摘》（第42期）
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| 非赢利共享型信息选编 第42期/20080808 公元物业管理有限公司 |
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昆明：房屋共有人可按比例支取公积金
| 关桂峰/《经济参考报》/20080806 |
| 从即日起昆明市职工贷款购买自住住房，共同还款人、拥有房屋产权的共同买受人，可申请提取住房公积金用于偿还该笔贷款合同中的住房贷款。近日《昆明市住房公积金支取、转移实施细则》经昆明市住房公积金管理委员会通过，职工购买自住住房，提取住房公积金的额度不得超过房价总额。拥有房屋产权的共同买受人，按份额提取本人账户内不超过所占份额的住房公积金，房屋共有权证中明确产权份额的按份额支取。 |
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福州：将公积金贷款最长期限延长至30年
| 胡善安/新华网/20080807 |
| 福州市政府4日出台了《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见（试行）》，适当提高公积金贷款金额上限，公积金贷款买房最长期限延长至30年，适时调整享受税收优惠政策的普通商品房住房标准。此前福州公积金贷款最长期限为20年。《意见》指出，福州市将健全房地产市场预警预报机制，优先保障中低价位、中小套型普通商品房和社会保障房用地。督促房地产项目按合同约定开发建设。 |
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南昌：经适房中签户可互换房 禁止有偿交易
| 李美娟/新华网/20080811 |
| 针对一些经济适用房中签户对其所中签住房的位置、户型或套面积不甚满意希望能调换的现象，南昌市日前制定有关方案，允许经适房中签户在符合一定条件下换房，但禁止换房过程中双方进行有偿交易。据了解，此次换房主要针对去年第二批9422户购房家庭、578户轮候购房家庭和首批试点的18户轮候购房家庭中已选定经济适用住房的家庭。 |
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福州：商品房网上签约后一套房产仅限“毁约”一次
| 新华网/20080801 |
| 据福州市房地产交易登记中心介绍，今后，福州市商品房买卖网上签约备案后如有“毁约”，一套房产仅限撤销网上签约一次。福州市规定，商品房买卖网上签约备案后10个工作日内，双方当事人要求撤销网上签约的，只需按“网上申报撤销”类别在网上申报；而已办理商品房预告登记或网上签约备案后超过10个工作日的，则按商品房合同注销的有关规定由双方会同到中心申请办理。 |
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西安：第三季度楼市可能出现供大于求的局面
| 《经济参考报》/20080811 |
| 西安房地产信息网数据研究中心发布信息称，因为新盘推迟上市以及上半年一些在售项目销售延后，下半年西安房地产市场供应量将出现过度集中的态势。业内人士认为，三季度西安楼市可能将出现供大于求的局面。2008年年初西安市建委公布今年住宅产品总建设规模为844.56万平方米，市场供应很充足。但从统计数据来看，上半年西安整个商品房市场施工面积为457.68万平方米，住宅的开发量显然远远小于总建设规模。 |
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杭州：住房建设5年规划出台
| 鲍世明/《中国建设报》/20080806 |
| 日前，杭州市下发的《杭州市住房建设规划（2008年~2012年）》提出，今明两年停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。杭州市将重点保证中低价位、中小套型住房，政府保障住房建设总量应占全市住宅建设总量的30%以上。近期将试点经济适用租赁房的先租后售。规划区域为杭州市城区。下沙城、滨江区、三墩北地区以及田园、丁桥、长睦等地区将作为新增住房建设重点发展地区。 |
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上海：保障房五年规划对撼高房价
| 陆彬杰 李子擎/《中国房地产报》/20080804 |
| 今年下半年，上海将加快推进公交体制改革、旧区改造和住房保障、国际航运中心建设等各项重点工作。其中，备受市民关注的首批160万平方米经济适用房将在今年三季度全面开工。7月18日，上海市房地局网站公布《上海市住房建设规划（2008~2012年）》，明确未来5年上海将竣工住房面积约1亿平方米，其中经济适用房、廉租住房等具有保障性质的住房共计3500万平方米。 |
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重庆：启用新版商品房买卖合同
| 徐旭忠/《经济参考报》/20080803 |
| 从8月1日起，重庆市商品房销售实行建筑面积标价与套内建筑面积标价两种方式并行，开发商在分布拟售商品房价格时，应将两种方式的价格同时公布。房地产开发企业与购房者签订合同时，买卖双方要对商品房的建筑面积、套内建筑面积、建筑面积单价、套内建筑面积单价在合同中进行约定，并约定按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积误差的处理依据。 |
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上海：强势出击 保障房“4000万计划”威慑楼市
| 《中国经营报》/20080802 |
| 近日，上海市房地局公布了《上海市住房建设规划（2008年～2012年）》（征求意见稿）。在规划中，计划五年内动工的新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。也就在规划出来前后，相关部门也宣布，第一期160万平方米年内动工。上海市每年市场需求量不到2000万平方米，5年建4000万平方米的保障性住房，对市场是一个极大的冲击。 |
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天津：中心城区二手住宅均价今年首破7000元
| 刘英潮/《今晚报》/20080806 |
| 天津市二手住宅7月份成交量延续下滑趋势，共成交2751套，与6月环比下降5.4%，与去年同期相比下降43.8%；二手住宅成交均价5493元/平方米，环比上涨3.5%，同比上涨24.4%。中心城区二手住宅成交均价今年以来首次突破每平方米7000元大关，专业分析人士指出，这是因为中心城区以其不可复制的区域优势及成熟配套等先天条件，加上其刚性需求比例较高，存量房屋总量及换手率、购房者的关注度及追捧度均较高。 |
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北京：放宽保障房申请条件
| 兰亚红/《中国房地产报》/20080804 |
| 日前，北京市住房保障办公室下发《关于北京市廉租住房、经济适用住房和限价商品住房申请审核有关问题的通知》，明确规定“京外住房不计入申请面积”、“独生子女外地父母可共同申请”。相对于此前的北京市保障房申请规定，《通知》显然放宽了家庭成员的申请条件。据此，北京市住房保障办公室相关负责人表示，此前关于限价房的审核条件规定“申请家庭只能购买1套限价商品住房”。 |
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乌鲁木齐：今年开工建设千套解危解困房
| 王菲/新华网/20080805 |
| 今年乌鲁木齐市计划新建1000套解危解困房。截至目前所有房屋都已动工兴建，年底即可竣工。与此前修建的解危解困房相比，新建住房面积大大增加。每套房建筑面积在45平方米左右，而往年每套房屋只有30平方米左右。新建解危解困房将以房屋成本价面向经济困难、住房困难的家庭销售，具有乌鲁木齐市城镇常住户口居民、最低收入保障以下的居民、优抚对象、下岗职工、残疾人及其他住房困难居民都可提出购买申请。 |
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昆明：住房公积金最高月缴存基数提至9347元
| 关桂峰/新华网/20080805 |
| 自8月5日起，昆明市提高职工住房公积金最高月缴存基数，由不得超过统计部门公布的上年度在岗职工月平均工资基数的3倍提高至5倍，即昆明市职工公积金缴存基数最高额度将由每月5608元，提高至每月9347元。《昆明市住房公积金缴存管理实施细则》《昆明市住房公积金支取、转移实施细则》将于8月5日起施行。住房公积金月缴存基数不得超过昆明市统计部门公布的上一年度在岗职工月平均工资的5倍。 |
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中小城镇发展是化解大城市住房难题的战略之举
| 住房和城乡建设部政策研究中心课题组/《中国建设报》/20080804 |
一、城镇化加速城镇住房需求，大城市住房压力尤为突出
1.我国正处于城镇化加速阶段，城市住房需求增加
快速城镇化进程中人口集中向城镇转移。近几年，我国经济一直保持平稳较快的增长态势。2006年，我国人均国内生产总值已经超过1500美元，城镇化水平超过40%，正处于世界公认的30%－70%的加速发展阶段。1995年我国城镇化率为29.04%，2007年底达到44.9%，12年间平均每年提高1.32个百分点，每年约有2000万人从农村进入城市。按照“十一五”发展规划，2010年城镇化率预期为47%，2010年之前，预计每年有1000万~1300万农村人口向城镇转移。
城市住房需求加大。城市的重要功能之一就是居住，城市住房需求是指考虑城镇化发展和居住水平提高的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城市需要增加的住房数量。影响住宅潜在需求的因素有三个：新增城市人口、原有城市人口居住水平的提高与改善、住房年自然折旧率。粗略估算，如果2010年我国城镇化水平达到47%，2006年至2010年我国住房总需求大致为61亿平方米，年均需求为12.2亿平方米；2011年至2020年的住宅总需求大致为129亿平方米，年均需求为13亿平方米。
2.大城市显示出较强的集聚力，住房供求紧张状况更为突出
大城市吸引了更多的外来人口。在城乡空间结构的演变过程中，始终存在着一对空间相互作用，即集聚与扩散。集聚是指经济诸要素在空间中的流动导致在区域上的密集化过程，其根本动力在于人类经济活动对集聚经济的追求。在城镇化发展的前期阶段，以集聚效应为动力的区域经济集聚趋势十分显著，集聚与规模经济成为经济活动的主要特征。
由于开始受资源稀缺性的限制，以城市为基础的国民经济工业化过程通常会在少数具有优势的经济中心或者交通枢纽和矿产资源富集地开始。大城市依靠其强大的产业基础，大量的就业机会，较高的基础设施水平，优越的工作和生活环境及有利的区位条件，吸引周边城镇乃至全国的人口集聚。我国目前各种要素主要是向东部发展地区集聚，长三角、珠三角、京津冀地区的上海、深圳、广州、北京等城市中心区人口高度密集，产业集中。据有关部门统计，农民进城务工，60%流向东部城镇，30%流向中部城镇，10%在西部城镇；40%进入了大城市，40%进入了中小城市，还有20%在小城镇。
大城市负荷过大，过度膨胀，不利于城市和整个城市体系的经济社会发展。大城市迅速发展的同时，由于人口密度过大，使得城市的住房、交通、基础设施、生态环境呈现超负荷状态。如，根据北京市总体规划，考虑水资源、土地资源以及生态环境等因素，北京未来20~30年内可以承纳的总的人口规模在1800万人以内，其中市区应控制在1000万人以内。又如，与世界其他一流的国际城市比较，上海中心地区现状平均人口密度高于纽约、伦敦和巴黎，略高于东京，上海高强度开发与人口集聚，直接带来环境恶化，对高楼的追逐，造成地面沉降，市内交通阻塞，直接影响上海市政设施的服务水平与居住区质量。
大城市住房问题突显，中低收入人群住房困难更加突出。大城市较强的吸引力引致大量的外来人口的住房需求，住房价格上涨较快。例如，北京市外省市个人购房占总购房人数的1/3，并且，所购房价位高，支付能力强。受各种因素影响，2005年，尤其是2006年以来，北京住房价格普遍持续上升，2007年商品住房销售价格上涨12.8%%，高于全国4.6个百分点。
同样，深圳、上海、杭州、重庆、成都等大城市也存在着供求矛盾突出的问题。2007年12月份，深圳、北京、杭州、重庆等城市新建商品住房涨幅超过14%，高于全国平均水平，上海、武汉、成都等城市涨幅也均在10%左右。过高的房价更抑制了城市中低收入外来人口的住房需求，城中村、城乡结合部更多成为这些人群的聚居地，对这些地区的管理、整治带来很大难度，影响城市进一步发展。
二、促进中小城镇发展，是缓解大城市住房紧张的重要突破口
中小城镇发展，有助于大城市住房压力的缓解。房地产业发展与城镇化进程呈现出同步发展的规律。城镇化的起步期，房地产市场需求和房地产投资规模较小，房地产业处于一个缓慢的形成阶段；城镇化的加速期，在需求的引导下，房地产投资规模也迅速扩大，房地产业进入高速发展的成长期，与此同时，集中型城镇化是其基本空间演变规律，房地产资金向大城市和中心城区迅速集中，表现为大城市和中心城区的房地产投资规模迅速增长，房地产供需总量急剧扩大，房价上涨较快；城镇化的减速期，房地产市场需求增长速度也开始回落，房地产投资规模增长速度开始下降，从发展空间上看，城市的扩散效应逐渐超过集聚效应占据主要地位，房地产开发与扩散型城市化相适应，主要向城市郊区和卫星城发展，房地产业进入成熟阶段；在城镇化平稳期，由于可转移的农村剩余劳动力已基本被城市吸收，城镇化发展速度进入平稳阶段，相对应房地产市场需求日趋饱和，房地产投资规模呈下降趋势，房地产业进入衰退期。
目前，我国正处于城镇化的加速阶段，房地产业也快速发展，大城市住房供需矛盾更加突出，由于价格高涨，住房开发向城市郊区及卫星城发展的态势明显。随着大城市扩散效应的增强及国家城镇化战略的实施，中小城镇加快发展，大城市住房压力将得到有效缓解。
中小城镇发展潜力巨大，可以容纳更多的农村剩余劳动力和城市中低收入人群居住。我国中小城镇规模较大。1978年至2003年，全国城市总数由193个，增加到660个。其中，100万人以上的特大城市有49个，50万~100万人的大城市有78个，20万~50万人的中等城市有213个，20万人以下的小城市个数为320个，而40%%的城市人口居住在占城市数的7%的50万以上城市，数量更大的中小城市更具发展空间。
此外，截至2006年底，我国建制镇19369个，许多已发展为以农业服务、商业贸易、旅游、工矿业等多种产业为依托的各具特色的小城镇。充分利用中小城市和小城镇优良的土地、环境等优势、特色资源，吸引更多的农村剩余劳动力和城市中低收入家庭居住，将会有效地缓解大城市的住房困境。例如，发达国家的中小城镇发展就比较完善，包括历史悠久的旅游城镇、二战后建设的卫星城镇和近年兴起的科技城镇。由于区域发展较为均衡，国外中小城镇兼有交通便捷和接近大自然的双重优势，使小城镇比大城市拥有更为宜居的生活环境。如德国人口的三分之一左右居住在2000~20000人规模的中小城镇。
三、依托大城市，增加中小城镇集聚力，化解大城市住房难题
通过中小城镇发展，化解大城市住房难题，关键是要增加中小城镇的集聚力，实现大城市人口转移。中小城镇的发展，要以大城市为依托，充分利用大城市集聚扩散能力，促进自身进一步发展。
1.发挥大城市的辐射带动作用，吸引人口向中小城镇转移
将城市群作为推进城镇化的主体形态，走上大小城市和小城镇协调发展的道路。随着大城市的辐射吸引与扩散能力的增强，与周边地区城镇各种联系越来越紧密，特大城市和大中小城市与小城镇密切结合的新型城市区域已在全国涌现出来。目前，以珠江三角洲、长江三角洲和京津冀为代表的城镇群已基本形成，城市群成为城镇化发展的新趋势。国家“十一五”规划已经明确提出要“促进城镇化健康发展”，指出要“坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构”。
城市群的形成和发展是城镇化的高级形态。在资源环境的约束下，有利于大城市人口资源环境的协调发展，搞好城乡统筹，构建和谐社会，必须要加强统筹规划，以特大城市和大城市为龙头，发挥中心城市作用，建立强有力的二级经济中心和一批小城镇和农村乡镇为主的三、四级中心，不断完善城市群的层次结构，共同组成规模性质不同的，相辅相承的，有机联系的城市群，使整个城市群区域协调、健康、持续发展。
大城市应依靠优越的经济发展水平、科技力量、文化魅力，通过多种渠道，不断地向周围地区扩散人口、产业、资金、信息、技术，在中心城市组织生产、流通、生活、生态、旅游及其为周边综合服务的过程中，把中小城市、城镇以及广大农村地区的各种经济社会活动有序化、群落化，构成一个有机的统一整体。进一步加强龙头城市对周围地区的扩散作用，通过科技、资金、信息的流入，带动周围中心城镇、农村乡镇和广大农村腹地的发展，这样促使人口向中小城镇转移，客观上也缓解了大城市住房压力。
提高大城市周边地区吸引力，发展卫星城，疏散大城市人口。按照城镇化发展规律，当城镇化发展进入后期阶段，扩散将上升到主导地位。因而，当大城市承载能力出现问题的时候，应对其城区的进一步扩张有所制约，发展大城市郊区县及卫星城，疏解大城市功能，增加城镇密集度，构建大的城市体系，优势互补，共同发展。例如，上海作为长江三角洲第一增长中心，应根据大中小城市及小城镇协调发展的原则，有机疏散城市人口与产业、服务业等，首先向大上海市域郊区县中心城镇扩散，然后向江浙两省邻近城市扩散。
上海市总体规划中，已经确定了中心城区的人口疏散策略，到2020年由目前的980万人疏散130万人，规划控制区为850万人，还有一部分人口向郊区中心镇疏散。除上海建成区外，上海市规划局制定了向区位条件好的嘉定、松江、闵行、南汇、青浦以及浦东国际机场地区扩散，增加新区、开发区的人口规模，将市区的相当一部分产业、高校与服务行业向新区集聚。上海的产业（包括高新技术产业与技术人才等），一方面向郊区、县的重点城镇扩散，另一方面也要与江浙紧密合作，向上海市行政区以外的一些中小城市，例如南通、苏州、无锡、昆山、常熟、嘉兴、湖州、绍兴等地扩散，将相当一部分资金、技术、人才和产业等向这些区位条件好、交通方便、劳力低廉、用地优越的城镇转移，但不能破坏当地的生态环境，促进上海与邻近地区的社会、经济持续发展、稳定发展。
发展中小城镇住宅产业。中小城镇与其房地产业发展具有互动作用。中小城镇发展为房地产业开发提供了良好的机遇，同时，房地产发展有利于中小城镇建设。房地产开发拓宽了城镇空间，提升了城镇档次、规模和功能，带动了相关产业发展。房地产发展促进了城镇空间结构的调整和扩大，特别是通过实现城镇土地资源的置换，有效地强化了城镇功能，扩大了城镇的规模，提升了城镇档次，改善了环境的质量。中小城镇要将其住宅产业的发展重点放在农村转移人口和城市中低收入人群的住房需求。
2.加强基础设施建设，提升中小城镇吸引力
依靠优良的交通网络，增加中小城镇与大城市的联系。交通和通讯等基础设施对于中小城镇的而言发展至关重要。从国际经验来看，城市职能和空间的疏解必须与城市地区的公共交通体系的建设，以及周边地区中小城镇的建设相配合。20世纪中期以后，由于交通和通讯技术的不断进步，发达国家的小城镇发展迅速，特别是一些以地域集群形式参与国际劳动分工的小城镇，发展更加迅猛。
我国大城市在区域化发展过程中，更要通过构筑区域性基础设施网络，发挥基础设施的引导作用，创造集聚条件，推进区域城镇化进程；通过区域内共建共管和共用共享，避免重复建设和资源浪费，以适应、引导和推动产业和城镇空间合理布局。而大城市周边城镇的发展程度与中心城市交通的便捷程度呈显著的正相关关系，只有与主城区形成便利的大交通，才能实现与大城市有机对接，促进人流、物流的顺利畅通，促进城乡政治、经济、文化一体化。要缓解大城市的压力，增加其扩散功能，必须建设综合的交通运输体系，重组发展空间，通过高速路、快速轨道交通与中小城镇取得联系，同时，要把航空港、海港、信息港三者与区域及城际现代化综合交通网络有机联系起来。
提高中小城镇公共基础设施水平，为接受大城市功能扩散打下基础。中小城镇经济发展水平高低、竞争力强弱、居住生活质量的好坏等在很大程度上取决于公共基础设施建设水平。如，近年来，北京郊区小城镇建设有了长足发展，公共设施状况有了一定改善，吸引了不少人口居住，但是许多小城镇的服务配套设施用地达不到规划要求，尤其缺乏对提高人口文化素质具有重要作用的教育、科技文体娱乐设施，而且医疗卫生设施严重不足，因而，阻碍其进一步发展。作为大城市辐射与扩散重要载体的中小城镇，应创造高品质的城市环境，构筑高标准的现代化基础设施，强化公共交通体系，完善城乡道路系统，增加高水平的教育、医疗、文体、娱乐设施，吸引周边农村人口及大城市外迁居民。
3.合理配置产业结构，完善中小城镇功能
中小城镇要提高集聚力，首先要有产业集聚、产业支撑。合理配置产业结构，既要改造传统产业，又要大力发展高新技术产业；既要提高广大中小企业整体素质，又要发展培育龙头企业，优势企业；既要形成与周边大城市产业的优势互补，又要注重发展特色产业。从西方国家的发展经验看，发展较好的小城镇一般都具有特色产业，如欧洲的小城镇基于历史传统或自然环境而形成专业化特色，美国的小城镇则以技术进步和制度创新为契机，积极参与新一轮的国际劳动分工。
对于分布在沿海地区、交通沿线和大城市周边地区区位较好的中小城镇，一般有较好的产业基础，但这类中小城镇的产业主要是劳动密集型的加工工业，简单的规模扩张已经越来越受到土地资源的制约，面临着调整产业结构和提升产业性能的重大选择，其重点是引导产业结构升级，增加产品增加值，淘汰低附加值、能耗高、环境损失大的产品，促进产业结构调整和产业水平提高。
对于中西部地区中小城镇，其产业基础薄弱，产业特色缺乏，发展面临着基础设施和产业选择的瓶颈制约。针对这类问题，一是要统筹与周边中心城市的产业整合，努力与中心城市产业结构建立起更加紧密的产业链和经济联系，引导部分劳动密集型产业向中西部省区中小城镇转移，通过地区或区域性的产业分工为中小城镇的特色产业发展创造良好的外部条件。二是要挖掘小城镇特色产业的发展潜力，制定支持特色产业发展的金融政策，以公共财政适度投入引导改善有发展潜力的中小城镇的基础设施建设，加快特色产业发展，努力形成品牌、形成规模、形成效益、形成产业化。
4.注重特色建设，提升中小城镇品质
中小城镇的建设要突出各自的特点，发挥自身优势，不能搞“千城一面”，一个模式。我国中小城镇分布地域广，历史文化、自然条件、民族风俗等各不相同，城镇发展应利用自己的自然、人文优势来体现自己城市的独特个性，注重历史文化特色保留，增强中小城镇吸引力。
中小城镇房地产发展要强调提升城镇地域风格特色。避免建筑文化趋同，努力培植独特的文化魅力。面砖、幕墙、钢筋构架等现代装饰材料建造出的现代建筑固然具有时代特色，但不能冷落了传统地方建筑的标志性、识别性所具有的亲切感、认同感。
中小城镇房地产业发展要更加关注住房品质的提升。总体上，我国居民住房需求开始由单纯追求面积向关注品质转变，对住宅的功能、质量、安全性、居住环境和生活便利度逐步提出了更高的要求。新型建材工业的发展，在客观上也提供了提升住房品质、完善功能、增加居住舒适度、提高资源、能源利用率、改善居住环境的条件。提升中小城镇住房品质，更能增加中小城镇住房吸引力，吸引周边大城市人口定居小城镇。
5.优化生态环境，促进中小城镇可持续发展
中小城镇规模适中，又有良好的经济社会发展和自然、人文环境条件，容易创造比较宜人的城市人居环境。中小城镇的发展建设要抓住这一优越性，在创造优良的城市生态环境上多下功夫，以良好的生态环境和舒适的生活方式形成与大城市差异化的竞争优势，吸引人才和其他发展资源的集聚，力争把中小城镇规划建设成为一个绿色的、有文化氛围的、舒适的、便捷的、安全的、适宜人们居住的城市。
为此，中小城镇的发展建设，要认准自己的城市定位，在城市职能上不贪多、不贪全，实事求是又高瞻远瞩地确定好自己的发展目标和方向；注意不要引进污染严重的产业和落后工业项目；注重集约节约用地；要抓住自身得天独厚的自然环境和历史文化遗产传统做文章，因地制宜地创造自己的城市文化氛围和特色；要提高城市生活质量，以人为本，加强基础设施建设和园林绿化，提供舒适的生活条件。
中小城镇房地产开发也要注重利于优化生态环境，避免不顾气候、地理、生态条件的建设，应努力营造宜人的气候空间。房地产开发的过程和结果，应尽量避免对土壤、水系、物种等生态环境构成因素造成影响。必须体现和坚持节约用地。做到呵护植被、维护水系、有利生物多样化、保护和优化环境生态自然平衡原则。
中小城镇更要引导合理的住房建设模式。随着城规模的日益扩张，中小城市，尤其是中西部中小城镇，城镇用地相对于东部地区较为宽松，这一现状导致小城镇在发展住房产业中对土地、容积率、建筑密度等缺乏刚性控制。人多地少是我国的基本国情，住房建设更应该以资源环境承载力为导向，加强规划、设计、建设和使用全过程管理，延长住房使用寿命，实现住宅全寿命周期中的节能、节地、节水、节材和保护环境，大力发展节能省地型住宅。同时，也要注重旧房的有机更新和节能改造，避免大拆大建，集约节约利用资源。 |
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广州：建设用地增量极其有限 土地后备资源不足
| 新华网/20080805 |
| 在建设用地增长较快的情况下，广州市土地后备资源不足，建设用地增量也极为有限，未来13年年均新增建设用地规模只有8.74平方公里。广州市国土房管局局长谢晓丹29日在广州市第十三届人大常委会第十一次会议上说，目前，广州市建设用地增量极为有限。根据广东省土地利用总体规划修编主要控制性指标分解方案，到2020年广州市土地利用总体规划的建设用地规模为1714平方公里。 |
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沈阳：发力盘活闲置土地
| 兰亚红/《中国房地产报》/20080807 |
| 7月31日，已经闲置6年之久的沈阳“北市二期”地块被盘活。相关人士介绍，针对闲置地块和烂尾楼宇的盘活治理，一方面，沈阳市建委通过采取补办出让手续、按照原批准时间的标准收取应缴纳的出让金和配套费、简化复工审批手续等一系列具体措施，促使停缓建项目早日开工；另一方面，摸清闲置地和烂尾楼宇的情况，之后与闲置地和烂尾楼宇的产权人进行多次沟通，并牵头招商盘活。 |
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福州：下半年土地市场大幅放量
| 《海峡都市报》/20080807 |
| 据悉，2008年福州市计划出让土地3000亩左右，而1～5月已公开出让的不及计划三成，未来的5个月时间里，福州土地市场将集中放量，成倍供应。这些土地中，市政和商业配套用地将占据较大比例，而住宅用地则主要是位于市区配套成熟区域的小宗地块。业内人士认为，福州市采用“小地块”出让的形式，控制了“大鳄”垄断的局面，使得竞争更多元，对中小开发商来说无疑是利好消息。 |
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天津：经济产业型地产 发展空间巨大
| 王哲/《今晚报》/20080807 |
| 专业机构研究显示，近年来国内外工业企业、物流投资企业及高科技企业加速涌入天津，使工业、经济产业类地产价格及交易量稳步上涨。其中空港工业园、北辰高科技产业园区及武清经济技术开发区土地涨幅最大。同时在需求方面也持续升温，上半年天津物流市场租金保持较高水平，而总体空置率降至19.87%。同时，在城际交通等环境提高促进渤海经济圈加速形成的背景下，天津各区县也推出了新的经济发展目标及经济带，相关经济产业类地产项目蕴藏着很大的发展空间。 |
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外资进入地产市场的三条路径来源
| 邓华宁 周国洪/《经济参考报》/20080801 |
目前房地产领域外资企业与外资银行联动在长三角和珠三角均有案例。而外资银行在品牌、服务、信用方面的优势，对国内房企也有很大诱惑力。图为上海市浦东陆家嘴金融贸易区一瞥。
今年上半年，国内多个城市住宅销售量下滑、土地价格下跌，与此同时，外资出现加紧投资国内城市商业地产，并进入土地市场和服务市场的苗头。
路径一：频频进入土地市场 打通整个产业链
虽然近期国内房企开发项目速度减缓，但外资进入速度明显增快。记者从南京市国土局获悉，与以往主要是购买商业项目不同，今年以来外资开始直接进入国内土地一级市场从事项目开发。
今年6月南京挂牌出让的两块房地产开发用地，全部底价成交，分别被韩国SK集团和香港恒基地产旗下公司摘牌，成交总价6.5亿元。南京“长发都市”公司董事长周力明透露，外资近期已开始在国内抄底拿地，一家英国基金正准备接手南京中心城区一地块，土地价格高达45亿元。
美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训告诉记者：“凯雷目前在中国投资的地产项目已达10个。有些二线城市的投资前景很不错。凯雷和众多外资基金的投资思路相仿，将快速涉足二线城市的楼市，青岛是首发站。”据了解，2006年，凯雷曾以1.2亿美元的总价购进上海中房•森林别墅110套高级独栋别墅。今年4月，凯雷又以近20亿元的价格从印尼三林集团手中购得上海济南路8号西苑项目。
“选择一个城市一定会有一个指标数。过去10年，青岛GDP年均增长率达到14%，第三产业及服务业的比重占到43%，这是一种难得的经济结构，也决定了其消费和居住需求会有一个很好的增长。”康明训说，城市未来的经济成长性正是凯雷投资标准的实质所在。正是有了这种判断，2007年7月，凯雷开始介入青岛CBD核心的凯悦中心。据悉，凯雷出资10亿元入股该项目，占约70%股份。据项目开发商青岛凯悦置业集团有限公司董事长王博介绍，凯悦中心目前公寓的均价约每平方米3万元。有专业评估机构指出，该项目仅住宅项目售罄即可套现12亿至13亿元，凯雷的投资回报率不低。
记者采访了解到，外资除进入土地、房产市场外，也开始进入房产研发设计、中介服务等领域。
路径二：外资银企联动拓展楼市业务
记者获悉，2007年我国金融业务全面放开后，外资银行纷纷进入经济发达城市。近期由于国家实施紧缩调控，外资银行凭借资金实力开始进入我国房地产信贷领域。
“东亚银行的业务以房地产为主，在内地的业务量将来很可能超过香港母公司。”东亚银行南京分行行长许华说，“国内一线城市中心地段房价前两年上涨过猛，但整体来说泡沫成分不大。国内的房地产企业也并不是不想投资，只是资金受到了控制。”此外，东亚银行的创新服务多种多样，如可以为开发商一次性提供10年的“企业按揭贷款”，总量相当于开发商在售楼盘10年的总租金，很受欢迎。
记者调查了解到，目前房地产领域外资企业与外资银行联动在长三角和珠三角均有案例。与中资银行相比，一些外资银行拥有百年品牌、世界性影响力、资本充足率超过30%、高度的信用文化等优势。外资银行为企业提供打包产品、一条龙服务，有财务分析师和市场分析师等专业化团队帮助企业搞策划，还提供国际结算服务，甚至动用海外关系为企业服务，这对房企有很大诱惑力。
路径三：机构资金深度介入中国楼市
日前，由德国LTK设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库投资顾问有限公司等六大机构共同组成的合资跨国机构——洲联集团正式亮相。此次重组被业界认为，尽管中国楼市正处于调整期，但境外投资机构对中国房地产市场的介入却越来越深。在一浪高过一浪的物业收购热潮之后，外资的注意力开始转移到开发和设计等相关领域。
从投资对象上来看，自2003年以来，国际资本以机构投资者进入为主，投资领域逐步从住宅物业转向商业、工业等非住宅物业，选择投资的重点分别为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目以及产权分散的住宅物业。从经营领域上来看，外资逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。
早期的房地产企业主要从事房地产的直接投资业务，而近年来的海外机构投资者已经全面进入房地产设计、开发、经营、中介服务和投融资等各个环节，甚至更偏好于整体收购，适时进行租赁经营或套现。从投资地域上来看，外资逐步从北京、上海、深圳等一线城市逐渐向南京、武汉、哈尔滨等二线城市扩展。随着一线城市优质商业物业资源的下降，大量外资逐渐开始向二级城市渗透。
三种因素吸引外资“淘金”国内地产市场
权威机构统计，2008年一季度，上海地区房地产企业获得的外资投资金额最多，达到4.4亿美元。而“2008年通过商务部备案的外资房地产企业名单”显示，截至5月30日，400余家获批备案企业中，常州、成都、重庆、大连、无锡等城市成为获批企业集中所在城市。
中国房地产业协会的研究报告指出，外资占中国房地产总投资比例高达10%。同时，国家统计局数据显示，2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%，显示去年在中国从紧的货币政策下，有大量的外资涌入中国楼市。
业内人士分析，外资深度进入我国房地产主要有三方面原因：首先是看中我国房地产发展的前景。我国的城市化与美国的高科技被公认为世界经济两大引擎，尤其是东部大城市中心区域优质物业具有长期增值潜力，被外资普遍看好。
其次是自7月1日起商务部正式把外商投资房产的备案权下放至地方，此项措施可能在一定程度上加快审批的进度，并将引来更多海外资金流入。
第三是国内开发商受到抑制，地价进入低谷，为外资进入让出了空间。国内房地产企业由于受到资金和政策的限制而减少了开发速度，“拿地”很谨慎，地价比去年大幅降低。去年以来银行提高了房地产企业贷款的自有资金比例，审批极为严格，同时，土地供应从近几年的趋势来看也有压缩供给量的趋势。
有关专家认为，外资进入中国楼市有积极因素，但也不能忽视可能带来的消极作用，有必要严密监控在房地产业活动的外资流向，如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为，分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配，以便提前做好预警，防范外资给我国房地产业带来的风险，避免外资对房地产市场的恶意炒作。 |
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2008年二季度经济述评：市场不支持高房价
| 王麦玲/《中国信息报》/20080805 |
2008年的房价走势从年初开局就备受关注。半年的时间过去了，房市的确发生了一些变化：全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对房市的观望，恐慌性的购房需求得到了抑制；在消费者的观望中，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩；面对房地产市场的变化，房地产商感受到了危机。于是，2008年上半年的房地产市场风生水起，各种观点、论调盈耳，各执一词。
房地产市场究竟如何？客观的描述莫过于让数据说话。
国家统计局公布的最新数据显示，今年上半年，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。相关月度数据显示，1-6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%和8.2%；月度环比数据显示，1-6月份，全国70个大中城市新建商品房销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。
分地区看，6月份新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐20.2%、海口18.1%、宁波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%。环比价格下降的城市有14个，其中，降幅较大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和无锡-0.4%等。
从总体走势看，房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，从近年来房地产市场总体走势看，推动并保持房价的理性回归任重道远。
宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨
从宏观经济形势方面来看，国家统计局就上半年国民经济运行情况答记者问时，新闻发言人李晓超表示：“应当看到当前经济增速回落符合宏观调控的预期。为防止经济增长偏快转为过热，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。所以说，随着这些政策的落实，经济出现增速回落，符合宏观调控的预期。”根据国家统计局的统计，上半年，全国完成房地产开发投资同比增长33.5%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。
从政策面来看，根据年初温家宝总理政府工作报告中的精神，房地产是宏观调控的重点对象。业界专家分析，对房地产调控有两个方面：一是进一步实行从紧的货币政策；二是进一步对房地产市场进行划分，把中等收入阶层住房、流动就业人口如农民工等划到政府干预和保障范围之内。为此，政府加大了针对中低收入阶层的住房保障体系建设力度。
从2005年以来，中央政府为了整顿房地产秩序，抑制房价，采取了一系列货币政策、土地政策、税收政策和行政手段，并敦促地方实施房地产新政，希望过热的房地产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高。这些措施在进入2008年后，才伴随国内外经济环境的变化渐次生效。今年上半年各地房价环比出现下降，说明政府的宏观调控效果终于得以显现，购房需求受到房地产调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力，房价开始回归理性。
房价涨幅高位回落，中央的调控政策效应初步显现，调控方向不可能在房价依然较快上涨的情况下发生改变。因此新华社发表评论文章：“岂能房价一跌就喊救市”，表示“同市场中的所有商品一样，房价不可能只涨不跌。奇怪的是，几个房价疯涨了两年的大城市，房价刚出现下跌迹象，便有人高喊政府‘救市’，似乎房价只能涨、不能跌。这是哪家的理？”
需求层面不支持房价持续高涨
当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。
从1998―2007年，我国房地产市场经历了10年高速发展，在住房制度改革、经济高速增长及相应的人口结构等多重利好推动的情况下，住宅年销售量增长10倍，住房销售额增长近14倍，特别是2006―2007年各地房价更是出现快速飙升，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。政府从2005年就开始进行房地产调控，说明2005年的房价就已经被视为存在巨大风险，偏离了民众的实际购买力。据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。就目前的情况来看，房地产市场最大的问题是房价增长过快，价格过高，从而把大多数居民排除在房地产市场之外，使大部分有自住需求的购房者“望而却步”。一套房子动辄上百万元，绝大多数工薪阶层只能望房兴叹。而去年6次上调存贷款利率也增大了购房者的购房成本，并在一定程度上削弱了购买力。
为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策，对遏制投机作用更加明显；超越购买能力的“恐慌性”购房行为也得到控制。于是造成了今年房地产市场的另一个显著特点―――销售面积大幅度下滑，成交量严重萎缩。来自住房和城乡建设部的数据显示，今年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。
成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。按照国内目前购房者群体的情况，以及普通百姓的收入增长速度，不足以支撑房价的高位运行状态，房价下调是必然的。
供给方面临的资金困境不支持高房价
对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。
业界大腕潘石屹分析，“2008年中国房地产行业最重要的特点是缺钱，因为行业规模太大，去年一年房地产开发商购买土地用掉了去年全年的销售收入。而今年房地产销售额全国各地都在下降，这些原因都造成了中国房地产行业前所未有的缺钱局面”。
而今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑是给了那些期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。
作为一个资金密集型行业，房地产与银行业关系密切，其资金大部分源于金融机构。但自2007年9月27日起，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，截至6月底存款准备金率达到了17.5%。央行的主要目的是抑制通货膨胀，回收流动性，造成银行信贷投放进一步放缓，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。
维持房地产商资金快速回笼的另一个通道――销售，今年表现一直不佳。以几个大城市为例，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的统计数据显示，上半年，北京住宅销售面积为349.3万平方米，同比下降49.5%，降幅比一季度扩大1.6个百分点。其中，期房销售面积为272.9万平方米，下降49.4%；现房销售面积为76.4万平方米，下降50%。商品住宅销售套数也在减少。上半年，住宅销售30352套，同比下降46%。其中，6月当月销售住宅7377套，比上年6月减少6726套；上海市统计局数据显示，今年上半年，上海市商品房销售面积比去年同期下降18.5%；据深圳市房地产研究中心刚刚公布的报告，今年上半年，全市新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少54.02%。
不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的“冷”现象。然而，对于目前五花八门的楼市优惠促销手段，消费者并不买账，因为他们需要的是真正的降价和实惠。
面对销售萎缩的市场，开发商需要调整心态，认识到房地产的暴利时代已经终结这个事实，必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡。世界上没有只涨不跌的房地产市场，在长达10年的房价上涨之后，国人应该开始熟悉一个房价理性回归的市场。近两年来，住房供给结构的持续改善，也是推动房价总体回落的一个重要因素。在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策。房价涨幅虽已放缓，相对于近年来房地产市场泡沫的过度膨胀，房地产市场的调整依然任重道远。在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产发展的市场预期也难以真正乐观起来。 |
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加强土地经济手段的调控作用
| 杜新波/《中国国土资源报》/20080721 |
2003年以来的土地宏观调控实践结果证明，要达到宏观调控满意效果，必须实现土地调控从依靠行政手段调控为主向利用经济和法律手段转变。但长期以来，由于土地宏观调控缺乏理论指导，人们对土地经济手段参与宏观调控一直存在着片面、模糊的认识，迫切需要以科学理论指导建立土地经济手段宏观调控政策体系。本文依据马克思的劳动价值理论对土地经济手段宏观调控政策体系进行构建。
正确理解土地经济手段内涵
目前土地经济手段还没有公认的定义和体系，一般而言，土地租税费手段作为经济手段是无疑的，但土地产权、规划等手段是否也是经济手段，目前还没有形成一致的意见。要科学回答这一问题必须从经济基本内涵和土地属性去理解。
从学科发展来看，西方对经济研究经历了“政治经济学”到“经济学”发展历程，研究对象逐步扩展到社会生产领域和流通领域在内的再生产，研究的重点是财富增长和经济发展的规律。而在中国古汉语中，“经济”是“经世济民”等词的综合和简化，内容不仅包括国家如何理财、如何管理其他各种经济活动，而且包括国家如何处理政治、法律、教育、军事等方面的问题。而从马克思的基本观点来看，经济实际上是就是指社会生产过程中生产、分配、交换、消费经济活动。总结“经济”多种内涵，可以把“经济”基本内涵可归结为“经世济民”，所谓“经世”就是创造财富的过程，而“济民”就是增加人们的福利，“经济”的核心是价值的创造、实现和运动。
“土地”的经济内涵同样丰富。在西方经济学一般就指包括土地在内的自然资源；马克思认为土地包括“土地物质”和“土地资本”；威廉•阿郎索提出土地市场相当于有两种商品(土地和距离)，但仅有一种交易和一种价格(土地价格)；在现代市场经济中，一般把土地称为“土地资源资产”，表明土地不仅是生产和生活中不可缺少的资源，同时作为一种资产也是财富的象征；从土地经济关系调节来看，土地“财产”和土地“财产权”实际上是同一事物的经济关系和法律关系的反映，具有统一性。从中可以看出，土地“经济”内涵非常复杂，集中反映了社会关系、经济关系和法律关系，土地经济内涵可归结为自然物质、抽象劳动和产权约束统一体。
从“经济”和“土地”内涵反映的内容来看，理解土地经济手段就不能作狭义理解，应该从广义上去理解。狭义概念上的土地经济手段一般指与货币相联系的土地经济工具，例如土地税收、土地金融、土地价格手段；广义概念上土地经济手段则包括与货币、行政、法律手段相联系的土地经济工具，例如土地产权、土地供应、土地规划等手段。总之，对土地经济手段理解应建立在价值创造、实现和分配范畴内去理解。
科学认识土地经济手段对社会经济调控的基本原理
马克思运用劳动二重性学说和商品两重性原理，科学揭示了价值的源泉、形成条件和价值分配，这一价值原理同样构成了利用土地经济手段参与宏观调控的基础原理。
土地是价值形成的物质条件。马克思提出可变资本是剩余价值的源泉，而不变资本(物质生产要素)是生产剩余价值的物质条件，劳动只有与物质生产要素相结合，才能进行现实的生产，才能创造使用价值和价值，而商品又是使用价值和价值的统一体。土地作为物质条件存在，自然是价值形成的物质条件，同时也是使用价值的“自然源泉”。“劳动是财富之父，土地是财富之母”就形象的概况了土地在社会经济中的重大作用。在我国人多地少的现实国情下，通过土地供应数量、结构和时序调控必然影响社会经济产出，从而有效实现对社会经济的调控。
地租地价是价值分配的重要形式。马克思指出地租是所有权在经济上借以实现的形式，也就是超额利润的转化；而资本化的地租表现为土地价格或土地价值。因此，地租地价实际上就是社会总剩余价值组成部分，地租地价高低是否合理必然会对社会经济的再生产产生重要影响。但在纸币货币体系中，土地绝对价格不论在发达国家还是发展中国家都存在着总体上涨的必然规律。因此，我国实行土地所有权与使用权分离公有制形式，对土地产权进行不同层次的调控，科学把握地租地价增长规律，合理调控地租地价量对于社会经济调控具有重要意义。
土地调控应遵循商品价值规律。根据劳动价值理论，交换价值一般由社会生产的技术条件和生产关系决定。从社会生产来看，由于社会生产的技术条件比例性规律，土地必须按一定比例在生产部门之间分配，以保证社会再生产过程的正常进行；其次，社会总价值(包括利润、地租、税收)分配又由社会生产关系所决定，由此也要按一定的比例在各社会集团和个人之间分配。如果这种比例被破坏，必然会影响社会生产过程的有序进行。同时，虽然土地供应会影响社会总价值的分配，但不一定能够直接影响到土地与产品成本的相对价格。因此，土地实物调控和土地价值调控存在着不同的作用机理。
合理确定土地经济手段的宏观调控目标思路
从经济学一般原理来看，政府干预主要源于市场失效。西方经济学对市场失效最初定义为资源配置无效率，即指资源配置达不到帕累托最优状态，产生原因主要是垄断、外部性、公共产品等。20世纪70年代末80年代初以来，市场失效的范畴也不断扩大，进一步扩展成广义的市场失效。马斯格雷夫依据市场失效的内容，将政府的经济职能确定为“资源配置、收入分配、经济稳定三个方面。”明确了政府干预经济的目的在于矫正市场失效，创造各种条件来接近理想世界的市场经济，让市场机制充分发挥作用。世界银行在《1997年世界发展报告》中，重新思考了政府的作用，认为政府面临的这五项基础任务是：一是建立法律基础；二是保持非扭曲性的政策环境，包括宏观经济的稳定；三是投资于基本的社会服务与基础设施；四是保护承受力差的阶层；五是保护环境。在目前西方国家的宏观调控实践中，通常把如何获得一个无通胀的稳定增长目标作为宏观调控的主要任务。
因此，土地宏观调控应坚持市场取向原则，首先实现对土地市场干预，进而通过土地市场干预整个国家宏观市场，最终达到国民经济的持续协调可持续发展。
土地经济手段宏观调控目标与途径
最终目标。可归结为“经世济民”和“天人合一”，即：促进社会经济的可持续发展。“经世济民”强调从国民财富创造分配的角度来达到人与人之间的经济、政治、精神方面的和谐；“天人合一”则是从更高角度强调宏观调控应遵守“天人和谐、物我合一”的人与自然和谐发展规律，达到生态文明的发展目标。
基本目标。包括平稳土地市场和平抑宏观经济波动。前者主要依靠政府干预，防止市场“失灵”，保持土地市场健康发展；后者主要通过借助土地市场干预把宏观经济波动控制在一定范围内，实现土地经济与宏观经济有效结合，保持宏观经济稳定。
中介目标。主要包括土地资源供给调控和土地资产价值调控。土地资源供给调控子目标包括：建设用地供应量目标、土地集约利用目标、耕地保有量目标；土地资产价值调控子目标包括：土地价格目标、土地收益分配目标、土地市场融通目标。
土地经济工具。依据中介目标，土地经济手段就可划分为两类：(1)调控土地资源的实物型政策工具，例如土地供应、土地规划、计划、用途管制。此类工具依托“土地”中间体(地根)侧重对实物GDP实现的干预，并促进人与自然的和谐发展。(2)调控土地资产价值的价值型政策工具，包括土地价格、土地产权、土地税收管理、土地金融管理、土地出让金收支管理政策工具。此类政策工具依托由土地资产派生的“货币”中间体(银根)侧重对名义GDP调控，核心在于增进财富公平分配，保障宏观经济的平稳运行。
调控部门。中央一级包括国土资源部、建设部、财政部、央行等。 |
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2008/8/7 15:14:00
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