《公元房地产文摘》（第48期）
 |
| 非赢利共享型信息选编 第47期/20081017 公元物业管理有限公司 |
| |
|
|
| |
杭州：经适房新方案 首付30%后可先租再买
| 詹丽华/《钱江晚报》/20081017 |
| 日前《杭州市区经济适用住房租售并举实施细则》向杭州市民征求意见。《细则》共有二十项条款，其中对"租售并举"的定义是"经济适用住房申请家庭支付一定数额房款后向开发建设单位租赁经济适用住房，并在租赁期限届满前支付全部房款，购买该套经济适用住房"，并要求租售并举经济适用住房申请家庭的首付款须达到房屋总价款的30% 以上，租赁期限是自申请家庭签订购房协议并支付30%以上首付款之日起不得超过5年。 |
| |
广州：规定建房不用预拌砂浆或不能验收
| 曾雅通/《南方日报》/20081008 |
| 新装修天花板突然脱落一大块、厕所厨房频频漏水……据悉,这些问题都将得到缓解。记者从昨日在《广州市预拌砂浆管理办法》全市宣传贯彻动员大会上获悉,在广州市范围内,除总投资在30万元以下或者建筑面积300平方米以下的小型工程外,其他建设项目必须使用预拌砂浆。建设工程不按规定使用预拌砂浆的,工程或不能竣工验收。据悉,《办法》是我省首部专门针对预拌砂浆产、销、运、储、用的地方政府行政管理文件。 |
| |
重庆：9月主城房价4337元每平米 较8月上升1.9%
| 柴伟/《重庆商报》/20081017 |
| 昨日市国土房管局公布了主城区9月房价情况：剔除经济适用房因素，主城区市场化商品住房建面成交均价为4337元每平方米，比8月上升1.9%，折合约为81元。从成交面积来看，虽然比8月增加近三成，但却比7月少了17.14万平方米。市国土房管局的数据显示，九月主城区市场化商品住房建筑面积成交均价为4337元/平方米，环比上升1.9%。记者换算了一下，9月份主城区市场化商品住房建面均价比8月份大概上涨81元左右。 |
| |
武汉：待售商品房数量创新高 超过13万套住房空置
| 邓隆飞/《中华工商时报》/20081017 |
据最新统计数据显示，前9月，武汉市房地产开发投资达377亿元，比上年同期增长25%，但增幅比去年同期回落1%。
商品房销售面积达493万平方米，比去年同期下降了三成，商品房销售额达248亿元，同比下降19%。记者从武汉房地产市场官方网站了解到，武汉待售商品住房却仍旧快速增长，达到了13.27万套，创近两年新高。 |
| |
北京：土地年度供应计划流变
| 宋尧/《中国房地产报》/20081016 |
| 距离2008年结束不足3个月，北京市的土地供应计划仅完成不到三分之一。尽管北京市土地市场常有年底“突击供应”的习惯，但当前土地市场的冷清却使得业内对该供应计划的完成抱有极不乐观的态度。北京市联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋认为：“今年土地供应计划破产已成定局。”即便最后3个月北京市土地市场像往年一样突然加大供应量，需求方开发商的消化和吸纳能力却仍不可及。 |
| |
广州：拆迁户补偿标准提高 搬得越快奖得越多
| 《广州日报》/20081015 |
| 14日，广州市国土房管局将拟订的《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(征求意见稿)向社会各界征求意见，10月23日截止。“除个别被拆迁户，广州将基本确保旧城改造的被拆迁户可买到本地区一手商品房”，市国土房管局新闻发言人说道。同时根据该《意见》，政策具有导向性，鼓励被拆迁户及早搬迁，3种补偿方式中，原址回迁还需要市民自掏腰包八九百元/平方米，而异地永迁到房价更低区域。 |
| |
上海：市区纯别墅项目走势稳健 投资必利好
| 《中国房地产报》/20081014 |
| 与拥有独特区位优势的古北板块相同，上海的市区纯别墅项目由于自己日渐稀缺的资源优势而在投资领域中大放光彩。专家认为别墅产品一直是改善型需求置业者的重要选择，与普通公寓房源相比，更具投资价值的别墅将吸引更多长期投资者进入市场。21世纪不动产上海区域市场中心的数据显示，与普通住宅相比，沪上高端别墅项目的交投双方受大市影响都较小，今年的交易行为十分活跃，最终推高了全市别墅的成交均价。 |
| |
上海：经济适用房管理办法预计明年一季度颁布
| 姚玉洁/新华网/20081008 |
| 记者从上海市房地局获悉，《上海市经济适用住房管理试行办法》正在加紧论证与听取各方意见，预计将于明年一季度正式颁布。《办法》将明确上海经济适用住房的开发建设、申请审核、轮候供应、售后管理等各项制度。与此同时，上海保障性住房建设在浦东新区三林基地的工程6日正式启动。三林基地紧靠外环线和浦星公路，总占地面积约175公顷，紧邻卢浦大桥、徐浦大桥，距市中心约12公里。 |
| |
上海：固定资产投资“两增一降”
| 王进/《中国证券报》/20081010 |
| 上海市统计局日前发布的《1-8月上海经济运行简析》称，今年前8个月，拉动上海经济增长的三大固定资产投资类型中，城市基础设施投资和房地产开发投资保持平稳增长，所占比重不断上升，而工业投资今年以来持续下降、但降幅逐渐趋缓。在房地产开发投资方面，上海呈现趋稳势头，但所占总投资比重略有提升。1-8月，上海房地产开发投资882.58亿元，比去年同期增长7.3%，增幅与1-7月基本持平。 |
| |
兰州：前9个月商品房交易量下降八成
| 屠国玺/新华网/20081014 |
| 兰州市房地产管理部门的数据显示，今年1月至9月，兰州市商品房平均销售价格与去年同期相比上涨了14.38％，但商品房批准预售面积、实际销售面积分别同比下降63.7％和81.1％。其中，商品房预售和现售的面积分别比去年同期下降81.1％和81.11％。在房价快速上涨的同时，兰州房地产市场出现低迷，购房者观望情绪严重。兰州市房地产交易量从今年5月份以来，已经连续4个月下滑。 |
| |
天津：楼市3季度成交同比降70% 板块均价面临重估
| 王哲/《今晚报》/20081017 |
| 今年以来我国商品住宅销售面积持续下降，一季度降幅为0.3%，随后降幅迅速扩大：上半年下降6.9%，降幅比一季度高6.6个百分点。今年1-7月，北京、上海、广东等城市商品房交易量降幅超过20%。浙江、福建、江苏、天津、江西和四川商品房销售面积降幅也接近或超过20%。中原地产数据分析也显示，第三季度天津市商品住房与前两季度相比成交量价齐跌，成交量已创出同比下降70%的低点。 |
| |
浙江：商品房销售面积同比回落30%以上
| 中城房网/20081017 |
| 近日从浙江省第十五届房地产博览会新闻发布会上获悉，今年1月-8月份，这个省的商品房销售面积同比减少了30.8%。与此同时，一些过去房价上涨过快的地区，房价增幅已出现理性回落，少数楼盘开始降价销售。随着国内外形势的变化以及国家各项宏观调控政策的逐步显效，今年以来浙江省商品房销售面积出现了较大幅度回落，楼市供需不平衡的矛盾开始加剧。 |
| |
北京：二手房国庆节期间日均成交不足10套
| 李海霞 傅洋/《北京晚报》/20081008 |
| 北京房地产中介行业协会网显示，整个十一期间，本市二手房网签量仅为47套，其中十一当天零签约，中大恒基市场研究中心有关人员介绍，每年的"十一"长假都是消费的黄金季节，购物、旅游，包括二手房，但今年的黄金周北京二手房市场则明显延续了奥运后楼市一直的冷淡，成交量明显下滑，十一期间，47套的网签量，同比去年的126套，下降了62.7%，客户实际需求量下滑更是达到了70%以上。 |
| |
保障"居者有其屋" 住房市场应成为民生市场
| 王宁/《南方日报》/20081009 |
住房已成为当今最大的社会分化器。借助于住房的价格机制,社会财富以惊人的速度向一些既得利益集团集中。正因为如此,住房领域成为当今社会矛盾最尖锐、最突出、最集中的领域之一。住房改革导致这样的结局,是此前住房政策(即把住房当作城市支柱产业)失误的必然结果。
学过经济学的人都知道,住房具有双重价值:使用价值与交换价值。住房的使用价值体现了住房的消费性质(居住)。而住房的交换价值则意味着住房具有投资性质,可作为资产而带来利润(如:房租收入)。不仅如此,在一定条件下,住房的交换价值也使得住房可以成为投机的工具,通过住房“炒作”而赚取买进卖出之间的巨额差价。凡是从民生角度看待住房问题的,必然强调住房的使用价值,强调居民在住房领域的基本人权(即:居者有其屋)。与之相对,凡是从投资或产业角度看待住房问题的,必然强调住房的交换价值。其结果是,由于投资、投机与炒作的作用,商品住房的价格越来越高,越来越多的民众被隔离在住房市场之外,住房离民生的目标越来越远。不仅如此,由于过度投资和投机,住房价格的“泡沫”越积越大,为经济发展埋下了随时可能爆炸的“地雷”。
在中国的国情下,住房发展应当优先强调其民生性质,而不是其产业性质。为什么这样说呢?一般来说,当一种商品具备下述两种特点的情况下,就必须突出其民生性质,其价格就不能任由市场决定:第一,该种商品是最基本的必需品,与人民生活关系重大；第二,该种商品处于短缺状态,任何人的多占多用必然威胁到他人的基本人权。以战时面包为例,在敌军围城或饥荒的情况下,面包就具有这两个特点,如果任由市场决定面包价格,那么,必然是价高得者,而大量贫民饿死。在中国城市,住房具有同样的性质:第一,它是最基本的必需品；第二,它处于短缺状态。由于中国人多地少、农田面积必须得到保证的情况下,任由投资商、投机商、富人多占住房,必然加剧住房短缺,抬升房价,使得许多居民买不起房,从而威胁这些人的基本人权(即:居者有其屋)。《中华人民共和国价格法》第十八条规定:“下列商品和服务价格,政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价:(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业价格；(五)重要的公益性服务价格。”由于住房系最基本必需品,与人民生活关系重大,同时住房需要占据土地,而土地在城市属于绝对稀缺资源；因此,住房价格适用《价格法》的第十八条规定。
或许有人会说,那些买不起房者的住房权(人权)可以通过政府供给的住房保障来解决,其它方面的住房价格就应该由市场自行决定,政府不必、也不应当干预,让保障的归保障,市场的归市场。这样的思路在海外或许可行,但在中国目前状况下并不可行。为什么呢?
第一,在住房供给领域实行“让保障的归保障,市场的归市场”,有一个前提条件,即:政府所提供的保障性住房要能满足所有无力按照市场价购买商品房者的需要。但是,在中国现有的住房政策中,住房保障所覆盖的只是低收入群体,它在所有供给的住房中所占比例过低,根本满足不了社会需要。由于进入住房保障的门槛过高,使得人数众多的中间阶层既不能享受到住房保障福利,又因为高房价而买不起商品房。他们因此在住房领域面临双重排斥:社会排斥(享受不到住房保障福利)和市场排斥(买不起商品房)。
第二,城市住房问题的实质在于城市稀缺的公共空间资源(土地与位置)的社会分配,如果任由市场决定住房的价格,必然导致住房市场的价格垄断以及市场的过度投机。由于中国不存在物业税,住房持有成本过低,投资商和投机客便可以很低的住房持有成本来炒作占据稀缺的公共空间资源(土地与位置)的住房,从而排挤了其他人分享稀缺公共空间资源的机会与权利。这就造成了公共空间资源分配的不公平。
显然,在现有的“土地财政”和公共预算体制下,地方政府不可能大幅度提高住房保障的社会覆盖面。但是,由于中国城市人口是一个中低收入群体占据多数的结构,必然造成大多数无房的市民无力进入住房市场。因此,要保障“居者有其屋”的民生目标,突出住房的民生性质(而不是产业性质),可以考虑搬用《价格法》第十八条,限制住房投资,严禁住房投机,对多占住房者课以奢侈消费税(或加速建立物业税体系),用国家干预的手段,确保住房市场成为民生市场,从而降低城市劳动力再生产成本(住房是劳动力再生产成本的一部分),保证城市长远、可持续的竞争力。 |
| |
北京：限价房最后地块流标
| 李海霞/《北京晚报》/20081008 |
| 今天上午本市今年指标内的最后两块限价房地块进行招标，而因为投标人少，限价房处境面临尴尬。其中欲购买大兴康庄一期用地的3家开发商报出的价格全部低于招标底价。按规定，该块地流标将择日再上市，这已是今年推出的限价房用地中第三块未正常成交的限价房地块。从目前开发商对限价房地块的拿地热情来看，前景很不乐观，虽然这与当前房地产大势有关，但限价房利润低回款慢、开发商不愿做的趋势越来越明显。 |
| |
福建：城市房屋行政强制拆迁须听证
| 中城房网/20081017 |
| 福建省日前印发的《关于规范城市房屋行政强制拆迁听证工作的通知》指出，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁的，在提出申请前，应邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等举行听证。听证过程中，负责办理行政裁决案件的工作人员应就行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据、过渡周转房是否落实及是否符合实施强制拆迁的条件等进行重点陈述。 |
| |
杭州：中心地块拍出起拍价
| 徐佳菁/《现代金报》/20081009 |
| 杭汽轮地块无疑是近期杭州土地市场关注的热点。因为这是今年杭州土地市场上出让得最好的一块地。拍卖前，曾有多位业内人士预言，该地有望成为今年杭州的"新地王"，甚至有行家估出了楼面地价20000元左右的高价。但昨天浙江新湖房地产集团有限公司以92442万元，仅高于起拍价20万元即竞得了该地，虽然楼面价11002元/平方米，在万元以上，还是比预料中的低了许多。 |
| |
广州：住宅基准地价两年涨36％
| 李婧 穗房宣/《广州日报》/20081007 |
| 10月6日，广州市国土房管局公布了最新的广州市基准地价以及住宅用地有偿使用费，10月1日起执行。这次国有土地使用权基准地价的基准日为2007年1月1日，与两年前公布的基准日为2004年12月31日的基准地价相比，住宅用地基准地价涨幅最大、最快，涨幅达到36.33%，年均涨价16.76%。同时，商业用地的地王基准地价为北京路文明路路口临街首层商铺，其楼面地价约为20215元/平方米。 |
| |
2008形势及2009展望：经济进调整期 宏观政策需“中性偏松”
| 樊彩跃/《中国证券报》/20081014 |
2008年，成为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增长由上升趋势转为下降趋势。从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长率仍将达到10%左右。由于担心经济增长下滑过快，党中央、国务院及时对宏观经济政策作了微调，调控目标由“两防”转为“一保一控”。
展望2009年，宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增长将会继续向下调整。为防止经济过度下滑，我们建议，2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取中性偏松的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。预计2009年我国GDP增长9%左右，通胀压力明显缓解。
对当前经济形势的基本判断及全年增长预测
（一）经济增长由繁荣期转为调整期
今年以来，我国经济增长呈逐季回落的态势。上半年国内生产总值同比增长10.4%，比上年同期回落1.8个百分点。分季度看，二季度GDP增长10.1%，比一季度回落0.5个百分点，同比大幅回落2.5个百分点；一季度增长10.6%，比上年四季度回落0.7个百分点，同比回落1.1个百分点，逐季惯性下滑趋势非常明显。
经济运行呈现“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资（实际投资增长率）增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。四大因素影响导致经济增长出现“拐点”性变化。一是由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，直接影响我国外部需求减弱，净出口对经济增长的贡献明显降低；二是持续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”问题，国家近两年调整了外贸政策，采取持续紧缩的货币政策，这些政策的作用今年明显显现；三是内生需求增长放慢，主要是房价长期过快增长及能源原材料价格、劳动力成本的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。四是重大自然灾害的频繁发生对经济造成一定不利影响。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调整期，估计这种态势将持续两至三年左右时间。
尽管未来经济存在过度调整的可能，但从目前状态看，这种调整是适度的，经济仍处于快速增长区间。首先，全年GDP增速仍达10%，且每季均在9%以上，属于大家普遍认可的9%－10%的潜在增长水平内。其次，三大需求中，内需增长仍然较为强劲。1-8月份累计，投资需求名义增长27.4%，高于去年同期0.7个百分点；消费需求名义增长率在20%以上，实际增长超过13%，这是自1998年我国实施扩大内需方针以来消费增长最快的时期。今年经济增长放慢的主因是出口增长明显放慢和顺差的减少，初步预计因净出口增长放慢而导致GDP增长放慢1.8个百分点左右。本轮经济增长周期以来经济增长由过度依靠投资和出口拉动开始向主要依靠内需拉动（从长期看主要是消费内需）转变，符合我国宏观调控方向和长期发展战略目标。其三，就业形势基本稳定。前7个月已完成全年新增就业目标任务的76%；截至6月末我国城镇登记失业率为4%，与2007年持平。
但是，当前经济运行中存在三大突出问题不容忽视。一是中小企业受出口受阻、生产成本上升、融资困难等多重因素影响，生产经营面临前所未有的困难。二是成本压力增加和需求减弱将导致企业利润明显下降，这会大大降低企业投资的积极性，也对就业增长和居民收入增长形成较大的压力。三是股票市场和房地产市场调整的风险日趋加大，成为影响我国金融安全以及整个经济增长的不稳定因素。以上三方面问题已构成未来宏观经济进一步向下调整的压力，对此，宏观调控应加大政策的微调力度，突出前瞻性、灵活性和有效性，以确保今后经济增长回落不至于过猛。
（二）对全年经济增长的预测
经济增速明显回落，但通胀率创出新高。初步预计2008年国内生产总值为296513.4亿元，比上年实际增长10.1%，比上年增速放慢1.8个百分点。全年CPI增长将创新高，达6.3%左右，但月度下降趋势明显，CPI增长已连续4个月回落，未来几个月将继续小幅回落，其中食品价格回落是主因。
三大需求增长“两落一升”。固定资产投资实际增长明显回落，1－8月累计城镇固定资产投资名义同比增长27.4%，比上年同期加快0.7个百分点。全年固定资产投资增长“名稳实降”，初步预计全社会名义固定资产投资增长24%，实际投资增长15%左右。出口增长明显回落，且顺差大幅减少。预计全年出口14372.5亿美元，同比增长18%，进口11852.5亿美元，同比增长24%。全年贸易顺差2520亿美元，比去年下降3.9%。消费增长创新高。1－8月社会消费品零售总额同比增长21.9%，比上年同期提高6.2个百分点，扣除价格上涨因素，实际增长13%以上。初步预计，全年社会消费品零售总额名义增长20.7%左右，实际增长13.3%。
工业增速明显回落，企业效益大幅下滑。受国内多重自然灾害和出口放缓以及奥运期间个别施工企业停工等因素影响，今年工业增长呈明显回落趋势，1－8月累计规模以上工业增加值同比增长15.7%，比去年同期回落2.7个百分点。奥运后工业增速有望反弹，但在总需求可能继续有所收缩的情况下，工业整体回落趋势不会改变，预计全年规模以上工业增加值同比增长16%，比上年回落2.5个百分点。与此同时，企业效益在成本上升和需求下滑的双重压力下，将可能继续大幅下滑。
（一）经济增长走势分析与预测
2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于今年。世界经济增长周期性变化和国内周期性因素相叠加，增大了明年经济进一步向下调整的压力。但是，我国经济长期增长的内在条件没有改变，宏观经济政策有可能转为中性偏松，明年经济继续向下调整的幅度可能会小于今年。初步预计2009年我国GDP突破30万亿元大关，达339359.6亿元，有望实现不低于9%的增长。如果政策干预力度较小，则不排除破“9%”的可能。
1.外部环境继续恶化，出口增长的压力依然较大。2009年我国面临的外部环境更加严峻，世界经济面临衰退的可能性在增大。美国次贷危机仍在继续向纵深发展，其对美国以及世界经济的拖累效应仍在不断扩散。数据显示，8月份美国新房平均销售价格创下11.8%的历史最大跌幅，新房销售中间价下降5.5%，积压待售新房数量为40.8万套。按当月销售速度，需要10.9个月才能售完，显示美国房地产市场仍处于深度疲软状态；消费者信心指数6月份跌至50.4，为1992年以来最低点；失业率上升至5.5%，为2004年10月以来的最高点。美联储预计，今年美国经济增长速度仅0.3%－1.2%，失业率将达到5.5%－5.7%。近期美国五大投行中有三大投行接连宣布破产，尤其是有百年以上历史的雷曼兄弟破产，引发全球股市暴跌，表明次贷危机的影响远没有结束，有可能持续到2009年甚至更长时间。美联储前主席格林斯潘认为，“这场危机引发经济衰退的可能性正在增大，危机还将诱发全球一系列经济动荡。”
受次贷危机拖累，日本第二季GDP比去年同期减缩2.4%﹐创下七年来最大降幅；欧元区GDP下降0.2%，折合成年率为0.8%。这是自1992年以来欧元区15国整体GDP首次出现萎缩，包括德国、法国、意大利经济都在走低。最近，国际货币基金组织调低了对2008和2009年世界经济增长的预测。分别由7月份的4.1%和3.9%下调为3.9%和3.7%。对美国今年经济增长的预测保持在1.3%，但对明年的预测从0.8%调低为0.7%；对欧元区今、明两年经济增长的预测分别从1.7%和1.2%调低为1.4%和0.9%。此外，世界性的通货膨胀压力短期内难以根本缓解。国际经济环境中潜在的风险进一步积聚，明年世界经济面临衰退的可能性在增大。对美国这场金融风暴我们要有充分的估计，这次由次贷危机引发的金融风暴远比亚洲金融危机对世界经济的影响要严重得多、深远得多。尽管明年全球经济增长将继续放慢，且面临衰退的可能性在增大，这使我国经济发展面临的外部环境继续偏紧，不确定性仍然较强，但是，我们也应看到，随着美国以及其他国家采取的一揽子救市方案的出台及效应的逐步显现，预计美日欧三大经济体增长放慢的趋势将有所缓和，对我国出口增长将形成一定的稳定作用。
2.消费增长将趋于放慢。前8个月全社会消费品零售总额同比增长21.9%，我们认为，这一速度已经达到本轮增长周期以来的顶峰，明年将可能呈温和回落趋势。从历史上看，一般当投资和经济增长出现减速情形时，意味着消费增长也将达到顶点，经济开始进入收缩期，之后，消费增长将随之回落(消费比投资和经济增长大约滞后一年左右时间，上世纪80年代两次周期和90年代上半期的一次周期都是如此，见图）。我国经济和投资增长分别持续回落已近一年时间，由此可以判断，明年消费增长将呈回落趋势。但相对于投资和净出口，其贡献会有所提高，经济增长的协调性会有所好转。
3.房地产市场开始进入中期调整期，且有可能持续两至三年时间，明年房地产投资增长将会明显放缓，进而将对整个国民经济造成不利影响。今年以来房地产市场波动加剧，随着奥运结束，2009年房地产市场调整将会加深，我们预计房地产调整有可能延续到2010甚至2011年才可结束。今年以来出现的特大城市房价下跌与成交量萎缩并不是一种短期现象，预示着过去十年曾经高度繁荣的房地产市场转入中期调整期。一方面，房价从几千元/平方米迅速上涨到近两万元/平方米，除了市场供求因素外，其中不排除投机炒作带来的泡沫成分，这个泡沫需要经过一段时间的市场自我调节来消化。另一方面，在预期房价下跌已经形成和成交量继续萎缩的情况下，房地产调整将不可能在短期内结束。目前房地产投资已连续三个月回落，预计明年房地产投资将有可能出现大幅下滑，房地产业调整将带动钢铁、水泥等相关重化工业调整，进而对建材以及家电等制造业下游产业产生明显的不利影响。
4.企业盈利能力明显下降，经济内生性增长动力明显减弱。数据显示，今年前8个月规模以上工业企业利润增长19.4%，和上年同期比明显下降。其中主要是受需求减弱及成本因素影响（受原材料、劳动力价格大幅上涨，人民币升值、出口退税政策调整、资金趋紧融资困难等影响)，这对于长期依靠低成本竞争的中国制造业无疑带来相当大的挑战。尤其是中小企业将会面临前所未有的困难。虽然近期宏观政策在向偏松的方向调整，但在外需趋弱、经济景气面临周期性收缩以及高成本的三重压力下，未来一段时期，企业盈利能力将会受到进一步的影响，这必然会造成整个社会投融资萎缩以及影响就业和消费需求缩减，进而导致整个国民经济出现内生性收缩。
尽管内外环境变化对经济增长构成了较大的下行压力，但是，支持经济较快增长的长期因素依然在起作用。工业化和城镇化仍处于长期性加速期，将会继续推动投资较快增长；我国资金和劳动力供给十分充裕，技术进步明显加快，装备工业、电子通信、机电产品等高技术含量的行业将继续保持较快增长态势；巨大的消费增长潜力有待释放等，这使中国经济仍能保持8%以上的增速，如果宏观政策把握得当，本轮经济完全可以避免深幅调整。
（二）三大需求增长分析与预测
投资增长面临的调整压力比今年明显增大，预计明年投资增速将明显放缓。一是外需进一步萎缩，将带动相关的投资需求萎缩；二是房地产业在面临预期房价下跌、销售困难而陷入困境的情况下，明年房地产投资增长可能出现大幅度下滑，从而引致整个投资增速明显放慢；三是企业因效益滑坡和市场需求萎缩，投资能力和投资信心明显不足，实体经济投资需求将会减弱；四是反映投资者意愿的新开工项目明显减少，1－8月计划总投资同比仅增长2.5%，其中占全社会固定资产投资50%以上的东部地区新开工项目计划总投资为负增长。但是，投资增长适度放慢是合理的，正常的，短期内不易出现过度调整。尽管房地产因中期性调整将会带动投资持续放慢，但一些新的投资需求有待释放，对总投资增长将形成一定的支撑，如灾后重建仍需要国家大量的投入；城乡公共基础设施建设潜力仍然很大；环境保护、产业升级等都需要大量的投入。预计明年全社会固定资产投资名义增长率有可能回落至18%左右，实际增长13%左右。如果政策放松较明显，名义增长率可望达到20%。
消费需求增长将逐步放慢。主要有以下原因：一是收入增长明显放慢，将导致未来一段时间内消费增长减速。今年上半年，我国城镇居民人均可支配收入实际增长比去年同期回落了7.9个百分点，农村居民人均现金收入实际增长回落了3个百分点，居民收入增长放缓将影响未来居民购买力水平。二是随着经济增长进一步放缓，明年就业将更加困难，居民收入和预期收入更加不乐观。三是股指大幅下降和房价回落将形成较明显的财富负效应，耐用消费品消费增长有可能明显减速。初步预计，2009年全社会消费品零售额名义增长17.5%左右，实际增长12.4%，比今年增速有所回落。
出口增速将继续放慢，但净出口对经济的贡献好于今年。由美国次贷危机引发的世界经济增长放缓，将对明年我国出口继续构成很大压力。目前，我国除对美国出口大量减少外，欧盟、日本经济放慢对我国出口的影响也开始显现，中国到欧洲的出口增速已经从年初30%－40%回落至8月份的22%，对日本的出口增长也在明显放慢。随着危机不断加深，这一下滑趋势还将会继续下去。外需减少对明年就业将会造成巨大压力，但对整个经济增长的影响可能要小于今年。原因主要是今年外贸顺差降势较猛，净出口对经济增长的拉动作用明显减弱，估计明年外贸顺差有可能保持一定增加，进而净出口对经济增长的贡献可能会好于今年。初步预计，2009年出口增长16%，进口增长19%，贸易顺差2567.6亿美元，增长1.9%。
（三）物价走势分析与预测
随着全球和中国经济增长均出现周期性放慢，中国物价增长的“拐点”正在显现，明年价格水平将有望继续回落，通胀压力将大大减轻。
从影响明年价格上涨的因素来看，第一，食品价格将会继续回落。食品价格上涨是影响本轮价格上涨的重要因素，目前食品价格已呈明显回落趋势，月环比涨幅自3月份以来持续下降。今年夏粮丰收，预计秋粮也将增产，全年粮食有望实现第五个丰收年。市场供求关系改善将会有效抑制食品价格上涨，进而将影响CPI增长继续走低。第二，PPI增速有望回落，且传导机制的变化使得PPI向CPI传导的可能性不大。一是根据我们对新一轮增长周期以来物价变动规律的研究表明，PPI与CPI之间大约存在2－3个月的滞后期，即CPI的拐点先于PPI。目前CPI已持续回落四个月，预计9月份PPI也将开始回落，由此本轮物价上涨将发生拐点性变化。明年随着全球和中国经济增长均出现周期性放慢，对能源、原材料的需求将会明显减少，价格涨幅将会明显回落。二是国际市场初级产品价格继续大幅上涨的动力明显不足，最近国际油价已跌破90美元/桶，钢材、铁矿石、金属等原材料价格也出现了较明显的下跌。随着美国次贷危机的不断加深，明年世界经济增长进一步放缓或衰退的可能性在增大，这将相应地带动需求增长明显减少，初级产品价格有望继续大幅回落。但也不排除因投机、地缘政治等原因再次出现波动的可能。三是由于传导机制的变化，PPI向CPI传导的可能性非常小，产能过剩压力有可能显现。新一轮增长周期以来两波物价上涨的情况表明，能源、原材料价格涨势迅猛，对下游生活资料产品价格拉动作用很小，其原因主要是价格传导受阻。我国供给约束型经济早已转为需求约束型经济，而技术进步带来的供给潜力增长非常快，最终消费品多属竞争性行业产品，涨价受到市场竞争的限制，如手机、家电、汽车等就是这种情况，新产品不断出现使得价格不断下调。因此，新形势下我们大可不必担心PPI向CPI传导，相反，在内外需均出现萎缩的情况下，明年有可能出现产能过剩的局面。第三，资源要素价格从长期来看上涨压力较大，但短期内在经济面临收缩的情况下，对价格总水平的影响有限。
总体来看，明年物价将继续呈回落趋势，通胀压力大为缓解。初步预计，CPI上涨3%－4%。
2009年宏观经济政策取向及建议
针对明年我国经济面临的国内外形势比较严峻的局面，为了防止本轮经济出现过度调整，我们建议：2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取中性偏松的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。“双稳健”政策其重点要以扩大消费需求为核心，以加快改革为重点，从战略上实现短期增长目标与长期稳定发展相结合，以确保经济持续健康较快增长。
我们之所以主张“双稳健”，即中性的宏观调控政策，而不是扩张性政策，主要是因为当前我国经济所面临的环境比1997年亚洲金融危机时好得多。一是亚洲金融危机时期我国经济增长目标是“保8%”，而目前我国经济仍保持在10%的较快增长区间，其政策目标应该是“防”止过度下滑或是“保9%”，不需要采取扩张性政策。二是1997年金融危机导致我国经济增长有效需求不足，面临通货紧缩的局面，不仅出口增长大幅度放缓，而且全社会固定资产投资仅增长5.9%，社会消费品零售总额增长7%。目前我国内需增长依然强劲，即使明年投资和消费增速均有所回落，也不大可能出现大幅下滑。更为重要的是，短期内全球以及国内通货膨胀压力依然较大，在这种情况下，不宜采取扩张性政策。三是尽管目前经济增长的基本面依然较好，但此次由美国次贷危机引发的全球性金融危机及经济增长放缓，其影响、深度、持续时间可能要大大超过亚洲金融危机，对此我们必须要做好充分的应对准备。而中性的宏观调控政策有利于我们应对危机，便于政策的上下微调，灵活把握调控力度，有利于引导社会预期，同时不至于造成全面放松后的“一哄而上”。具体建议：
第一，财政政策在稳健的前提下可采取有针对性的结构性松动措施。如大幅度增加对农业、农村基础设施、社会保障及社区医疗等薄弱环节及弱势群体的支出，尤其要加大对灾后重建以及中西部县域基础设施的投入力度；增加对自主创新、产业结构升级、生态环保以及就业的支出。要加大税收政策调控力度，在东北成功实行的增值税转型政策应该尽快向全国推广；要通过财政贴息和税收减免加大对东部地区产业向中西部地区转移的支持力度；对创新型企业和一些小企业采取税收减免政策；为了扩大中低收入群体消费和保持财政税收稳定增长，建议继续提高个人所得税起征点的同时提高税率水平，这样也有利于缓解贫富差距的进一步扩大。
第二，稳健的货币政策要在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和信贷规模，保持货币供应量和信贷规模适度稳定增长。今年信贷规模预计增长14.5%，明年信贷增长应保持在16%以上，并应取消按季控制信贷规模，根据经济增长变化需要适时把握信贷投放节奏，必要时可继续下调存款准备金率，以确保国民经济平稳较快增长。同时，要切实采取有效措施，加大对中小企业的信贷支持力度。对“两高一资”行业则要采取紧缩性货币政策。
第三，针对内需增长面临的压力，明年要重点保持消费需求的稳定增长。要采取适当措施稳定住房和汽车消费，避免这两大消费热点出现过度下滑。努力扩大居民的服务性消费，引导社会投资加大对公共服务领域的投入力度，大幅度降低服务性消费成本，尤其是旅游消费成本，如降低旅游景点门票费，降低公路特别是高速公路收费水平。
第四，加快资源要素价格等领域的改革。本轮经济增长中出现的许多问题均是由于改革滞后所导致的，实践证明，用宏观调控的办法解决需要通过改革才能解决的问题只治标不治本，而且效率较低。因此，要利用明年国际国内经济调整的有利时机，加快推进我国财税、金融、收入分配及资源要素价格等领域的改革。只有用改革的办法解决长期制约我国经济平稳协调发展的深层次问题，才能提高宏观调控效率，有利于加快经济增长方式转变。尤其是明年国际油价可能进一步下调，应抓住这一时机，加快国内油价与国际市场接轨。 |
| |
2008年1-8月北京市房地产市场情况分析报告
| 中商情报网/200809020 |
今年以来，受宏观调控政策及第三季度相关限制措施等因素影响，我市房地产市场主要指标出现下降趋势。1-8月，房地产开发投资呈现自2004年以来首次负增长，商品房市场销售持续低迷，“低量高价”态势未改。
一、房地产投资情况
房地产开发投资呈现负增长趋势。1-8月，全市完成房地产开发投资1025.3亿元，比上年同期下降3.4%。分阶段看，一季度完成房地产开发投资315.3亿元，增长22.5%；二季度完成479.1亿元，增长5.9%，增速回落16.6个百分点，投资呈现下行趋势；8月当月仅完成房地产开发投资68.7亿元，与上年同月完成159亿元相比，下降了56.8%。
从投资构成看，建安工程投资和土地购置费用占开发投资的比重虽仍然维持在1/2和1/3左右，但建安工程投资增长受限。主要有两个原因：第一，8月正值奥运，大量工程停止土方施工，当月建安工程投资完成量仅为32.7亿元，同比下降63.5%，1-8月建安工程投资完成526.5亿元，由上半年同比增长11.7%转为下降5.4%；第二，受银根紧缩政策和市场销售低迷影响，施工进度有所放缓。
同时，土地购置费用支付下降。1-8月，全市房地产开发企业购置土地费用311.1亿元，比上年同期下降5.4%。
从投资类型看，今年以来，由于奥运相关工程配套设施投资较大，商业及服务业等经营性用房完成投资为149亿元，在其他类型房屋投资均呈下降趋势的背景下仍然增长9.7%。
二、房地产市场供给情况
施工面积降幅略有扩大，新开工面积增幅回落明显。8月末，全市商品房施工面积8659.7万平方米，比上年同期下降2.3%，降幅比上半年扩大0.9个百分点。其中，住宅施工面积4757.4万平方米，下降5.3%，比上半年扩大2.6个百分点。1-8月，全市商品房新开工面积1440.9万平方米，比上年同期增长12.2%，增幅比上半年回落12.7个百分点。其中，住宅新开工面积966.2万平方米，增长18.5%，比上半年回落18.9个百分点。 竣工面积降幅缩小。部分项目赶在奥运会前竣工，竣工面积降幅缩小。1-8月，全市商品房竣工面积为1158.4万平方米，比上年同期下降1.7%，降幅比上半年缩小13个百分点。其中，住宅竣工面积637万平方米，下降26.2%，降幅缩小6个百分点。
三、房地产市场需求情况
房地产市场销售持续低迷。1-8月，全市商品房销售面积为614.5万平方米，比上年同期下降50.1%。其中，期房销售面积为427.4万平方米，现房销售187.1万平方米，分别下降54.3%和37%。
住宅销售面积降幅继续扩大。1-8月，全市住宅销售面积449万平方米，在上年同期下降23.4%的基础上继续下降55.5%，降幅比上半年扩大6个百分点。其中，期房销售面积346.3万平方米，下降56.2%，现房销售面积102.7万平方米，下降52.7%。8月当月销售住宅40.6万平方米，不到上年同月销售的1/4。
从套数看，1-8月，全市销售住宅37917套，其中，8月当月住宅销售套数降至近两年来最低，仅为3371套，是上年同月12864套的26.2%。
四、房屋销售价格情况
房屋销售价格同比涨幅继续回落，环比价格与上月持平。8月份，我市房屋销售价格保持高位运行，同比价格指数继续下行，为108.9%，涨幅比上月回落1.3个百分点；环比价格与上月持平，为今年以来的首次停涨。
新建住宅销售价格环比上涨0.2%。8月份，我市新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比上月回落1.3个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比上月提高0.1个百分点。新建住宅中，普通住宅销售价格环比上涨0.3%；高档住宅销售价格环比下降0.3%。
五、房地产开发企业资金来源情况
房地产开发企业本年资金来源全面下降。1-8月，我市房地产开发企业本年资金来源为1926.5亿元，比上年同期下降5.5%。其中，金融贷款为550亿元，下降8.4%；自有资金为226.2亿元，下降26.9%，降幅较大；定金及预收款为601.9亿元，下降11.5%。 |
| |
中小房地产企业融资渠道分析
| 方毅/中房联网/20080414 |
一、我国房地产企业融资现状与渠道分析
（一）房地产资金来源现状
房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。
（二）本期不同渠道融资金额变化
2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。
（三）现有七大融资方式剖析
受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。
1.国内银行贷款：
银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。
2.信托项目融资：
信托是目前房地产业新兴的融资热点，從2003年到2004年，全國共發行 房地產信託163只，融資額175.8億元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。
3.海外房产基金：
国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。
4.国内产业基金：
毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。
5.非上市股权融资：
土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。
6.上市融资：
上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。
7.债券发行：
先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。
总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。
(四)房地产企业融资新动态
1.与海外基金的合作：
海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。
2.筹备赴港上市：
赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。
广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了 一個新的渠道。
3.土地资金强强联合:
从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。
国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。
8.31之后， “收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。
(五)房地产融资渠道再添新品
1.典当融资:
典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。
一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到2000万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。
2.外资银行贷款:
外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。
二、股权融资渠道选择与分析
（一） NASDAQ上市融资
优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；
难点：1）从已在NASDAQ上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。
分析判断：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。
（二） 香港上市
优点：1）如果IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；
缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。
分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。
（三）国内A股上市
优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低； 2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科A（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，A股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；
缺点：1）A股市场股票未来形势难以判断； 2）审批严。
分析判断：上市收益较高，但短期内IPO不具有可操作性。
（四）私募基金
国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。 战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：
首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。
其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。
第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。
第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。
最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。
私募的3种模式
* 增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；
* 老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司eBay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是CEO邵亦波必须留在公司服务至少5年。
* 增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。
在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：
第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。
第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。
第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。 |
| |
阅读：
6011
次
2008/10/17 13:43:00
|