《公元房地产文摘》（第53期）
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| 非赢利共享型信息选编 第53期/20081210 公元物业管理有限公司 |
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昆明：卖房者免营业税和个人所得税
| 关桂峰/新华网/20081211 |
| 近日昆明市《关于促进房地产市场健康稳定发展的实施意见》开始实施，《意见》规定，在2009年12月31日前，个人将购买超过2年的普通商品住房对外销售的，不负担营业税和个人所得税。《意见》还规定，自2008年11月1日起至2009年12月31日，免收个人购买90平方米以下普通商品住房的权属登记费和个人买卖住房交易手续费，购买新建商品房住房以交易合同登记备案时间为准，购买二手房以交易合同签订时间为准。 |
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重庆：出台管理办法规范农村土地交易行为
| 徐旭忠/新华网/20081211 |
| 重庆农村土地交易所日前正式挂牌成立。为了规范农村土地的交易行为，重庆市政府制订出台了《重庆农村土地交易所管理暂行办法》，对农村土地交易从交易品种、内容、方式、权益保障等方面进行了规范。《管理办法》规定，重庆农村土地交易所交易品种包括实物交易和指标交易，其中实物交易指农村集体土地使用权或承包经营权交易。实物交易主要包括耕地、林地等农用地使用权或承包经营权交易。 |
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南京：修改期房退房再销售规定
| 郝倩/《第一财经日报》/20081211 |
| 根据南京市政府办公厅印发的《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》以及《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》，该市现对预售商品房解除合同后，参加退房抽签摇号再销售活动作出重大调整。调整之后，退房定价将“市场化”，即“已购预售商品房要求退房的，其面积在144平方米以下的住宅房屋、车库参加抽签摇号再销售，销售价格可由开发企业自行调整，但不得超过原销售价格”。 |
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北京：大户型尾房年底促销热卖
| 杨舒萌/《北京晨报》/20081211 |
| 上周北京市商品住宅期房和现房成交量环比前一周双双下降。值得注意的是，接近年底，不少开发商逐渐加大了手中尾房的促销力度，而这部分尾房多是大户型房源，因此上周现房成交的套均面积上升了8成，高达242平方米。协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹说，上周开盘的项目多位于配套成熟、区位优越且价格普遍偏高的中心商务区或学院区。不过上周的开盘均价并未受此影响而走高，比前一周仅有微幅上涨。 |
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乌鲁木齐：11月商品住宅成交面积环比上升12.96%
| 王菲/新华网/20081210 |
| 记者从乌鲁木齐市委了解到，11月以来，当地商品住宅销售“回暖”，成交面积环比上升12.96％。据介绍，11月乌鲁木齐商品住宅单月批准预售面积51.44万平方米，单月成交面积29.8万平方米，与10月单月成交面积26.38万平方米环比上升12.96％。成交均价每平方米2886.21元，与10月每平方米2891.17元环比下降0.17％，涨幅低于年内1.69％环比平均值。至此，今年乌鲁木齐市已有7个月平均价格环比涨幅未超过1％。 |
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武汉：新增30余万平方米廉租房建设项目
| 沈翀/新华网/20081210 |
| 记者日前从武汉市国土资源和房产管理局获悉，受益于国家4万亿元扩大内需促经济平稳增长投资计划，该市新增了27个面向低收入住房困难户的廉租住房项目，总面积达到30．2万平方米，预计将从中央政府得到6031万元的资金投入。武汉市国土资源和房产管理局介绍，按照廉租房户均建筑面积50平方米的标准，新增的27个项目共能提供住房6160套，其中包括300余套青山棚户区改造项目。 |
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南京：团购房源 10余家开发商自荐1500余套住房
| 陈熹熹 汪晓霞/《新华日报》/20081212 |
| 南京市昨日举办“第二届好房换购会”。这些由政府拨款收购的商品房或是个人二手房，最终将用作廉租房以及拆迁安置房。此举得到市场积极回应，昨天，前往登记的个人二手房有80套；10余家开发商表示愿意将旗下房源交由政府收购，意向房源总共达到1500余套。据悉，目前房管部门正抓紧时间拟定房源收购意向协议书。换购会后，他们会立即对这些房源进行梳理，很快与出售者签订意向性的收购协议。 |
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山东：济南等市出台多项政策促房市平稳发展
| 董学清/新华网/20081210 |
| 山东的济南、青岛、淄博、烟台等市最近制定出台多项政策措施，努力促进房地产市场平稳健康发展。淄博市确保今年完成投资4.55亿元、竣工20万平方米经济适用房，廉租房货币补贴6000户；明后两年计划投资5.1亿元，建设经济适用房34万平方米，廉租房货币补贴达到7500户。烟台市在今年建设供应保障性住房3000套的基础上，明后两年安排建设5800套。调整放宽公积金贷款政策。 |
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成都：多家银行悄悄执行7折利率
| 孟梅/《天府早报》/20081209 |
| 日前，记者从成都多家商业银行和房产中介公司了解到，尽管多数商业银行的房贷新政细则还没有正式发布，但银行方面已普遍执行央行的房贷新政，包括四大银行在内的多家银行已开始对首次置业者实施首付最低20%、房贷利率打7折的优惠政策。记者了解到，招行已向分支机构下发了房贷新政执行细则的草稿，不过细则的内容基本与央行10月22日公布的房贷新政文件一致，相当于转发了央行的相关文件。 |
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长春：购房者心理已由求升值转为求“抗跌”
| 郎秋红/《经济参考报》/20081209 |
| 最近吉林省长春市某楼盘推出“保值房”后，销售情况向好。该楼盘代理商表示，目前长春购房者心理已经由升值转为“抗跌”。据了解，推出“保值房”的开发商公开承诺，在该项目为期三年的开发周期内，购房者购房后，如遇因开发商或市场原因导致该房房价下调超过5%，将按照因房价变动形成的差额对购房者进行补偿。据该项目代理商介绍，“保值房”推出一个月，销售情况明显好转。 |
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深圳：2010年将全面停止销售毛坯房
| 王传真/《经济参考报》/20081209 |
| 在深圳住宅全装修发展趋势论坛上，来自深圳市国土资源和房产管理局的信息表明，深圳市将在土地出让合同中明确规定新建住宅必须进行全部装修，2010年底前深圳全装修住宅销售率将达到100%的目标。深圳市计划出台鼓励开发商和消费者选择全装修的税收优惠措施，包括在土地出让时规定全装修住宅比例，政府率先对保障性住房实施全装修等。市政府将税收方面建立激励机制，鼓励开发商消费者共同选择全装修住宅。 |
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广州：金融海啸逼业主降价10%套现 穗二手房成交回暖
| 《南方都市报》/20081208 |
| 11月是住房新政正式实施的第一个月，来自合富置业的成交数据显示，受住房新政影响，90平方米以下二手住宅的成交量正在明显上升。而受金融海啸影响，有业主降价10%抛售二手房套现也为市场增加了不少笋盘。11月广州二手住宅价格靠稳，90平方米及以下物业的二手住宅成交比例超过60%，环比上升两成左右，大多为两房单位或是紧凑设计的小三房，其中60—90平方米的物业最受欢迎，成交比例高达40%以上。 |
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上海：政府叫停“售后包租”
| 杨羚强/每日经济新闻/20081205 |
| 上海一家房地产代理公司的营销策划昨天在地产行业的聊天室内警告同行，目前在商业地产营销领域屡试不爽的“售后包租”正被政府部门列为 “禁止”的对象。同时，他还出示上海市住房保障和房屋管理局的相关文件。事实上，禁止“售后包租”的政策，早在2005年建设部和国家工商总局曾联合发文禁止。上海市工商局的广告监察部门也一再要求房地产公司，不得在广告中承诺固定的回报率或者原价 （增值）回购等。 |
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中国房地产市场期待实现“软着陆”
| 鄢来雄/《中国信息报》/20081210 |
自1998年房改以来，中国房地产市场在短时间的加速起跑之后就迈入了黄金发展期，一路高歌猛进。这期间，中国经济也迈入快速发展轨道，二者相得益彰。拐点出现在第十个年头，2007年底，中国经济自身周期性增长回调加上来自大洋彼岸的经济寒流开始拍打中国的实体经济，中国房地产市场也体味到了阵阵寒意。仿佛一夜之间，中国房地产市场陷入了低迷状态，商品房成交量猛降、空置面积迅速攀升。但与此同时，被抬高的房价却并不愿轻易就范、松动下调，而是坚挺不降，大多数开发商都在等待救市政策出台。
面对房地产市场有价无市的局面，有人担心中国房地产市场出现"硬着陆"。呼吁政府救市之声因此此起彼伏，有着重大利益攸关的地方政府成为这轮救市的先锋，中央政府也出台了有利于房市回暖的相关政策。不过，尽管地方政府与中央部委都祭出了"救市"的招数，但愿望又不完全一致。前者显然对房价的波动更为在意，而后者更希望的是市场交易的活跃，在商品房与保障性住房上形成有效平衡，从而将房市带出低迷的陷阱。
把"市场的归还市场，政府的归于政府"，或是实现房市"软着陆"的一条切实可行的路径。
遭遇寒流
房屋成交量和开工面积是衡量房地产市场平稳健康与否的最重要指标，目前我国房地产市场成交量和开工面积均出现大幅下滑；国房景气指数持续下滑以及居民购房意愿再创新低，均表明我国房地产行业遭遇前所未有的寒冬。
国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。
商品房成交量的大幅下降导致房地产开发投资、房屋新开工面积和土地购置面积增速均出现下滑。1-10月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点；房屋新开工面积7.9亿平方米，同比增长7.3%，比1-9月回落2.9个百分点；土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6%，显示房地产商对市场前景的谨慎态度。
房地产市场的低迷，使得民众更加持币待购。央行数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。根据央行2008年第三季度全国城镇储户问卷调查，未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来的最低水平，居民购房意向谨慎。
最新国房景气指数显示，我国国房景气指数连续11个月走低，10月份的指数为99.68，比去年同期回落6.06个点，降至不景气区间。我国房地产市场由高度景气迅速下降到不景气对投资者信心打击很大，而信心的恢复需要时间。
中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中认为，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。
房地产市场的成交与开工寒潮的交织，预示着我国房地产市场已经由过去"黄金十年"的高度繁荣转入中期调整阶段。
相持战
虽然房地产市场陷入成交与开工寒潮，但是房地产的销售价格并没有如想象中的那样"高台跳水"，相反，房价同比仍在上涨。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%。一些地方还出现了房地产企业的价格联盟，坚持不降价销售。
"目前的房地产市场是'开发商硬撑、百姓死磕'。"中华全国工商联房地产商会会长聂梅生说。她指的就是房市交易大幅萎缩，消费者持币观望，房地产商资金紧绷。
一些开发商硬撑的理由在于，房市仍然存在诸多利好：首先，确保8%-9%的经济增长目标，这意味着占投资拉动25%的房地产行业将再次迎来高速发展时期，因而从政策层面而言，这是一大利好；第二，我国城市化率还很低，房地产行业有巨大的成长空间；第三，资金流动性比较充裕，国内其实存在很多找不到出路的资金，房地产的复苏和发展将会不断吸引这些资金的进入；第四，人口红利仍然存在。目前我国人口中的上世纪六十、七十和八十年代的人群是购房的主力军，这三代人对楼市庞大的需求带来的推动作用在相当长的一段时间内仍将存在。
更现实的理由还在于，房地产兼具投资与消费的双重功能，同时牵涉就业与社会稳定，政府不可能不出手相救。相关分析表明，近年我国房地产投资占整个投资中的比重高达25%左右，而且可以带动和影响到相关40多个重要行业。
事实上，为提振房市，今年下半年以来，中央政府不断出台购房利好政策，包括连续3次降低利率、调低第一套自住房屋的首付比例、减免购房税费、提高住房的公积金贷款额度等，地方政府的救市举措更是层出不穷。
最近的一次降息更是四步并作一步走，猛降108个基点，利率大幅下调，直接降低了个贷成本和开发贷款成本，必然促进部分刚性需求者提前放弃观望，同时也使开发商运营费用下降，避免更多项目停工和烂尾楼的出现。同时，消费者心理预期向好，使企业和购房者尤其是购房者清楚认识到国家救经济的决心，有助于推动消费者入市。
中央政府和地方政府都来"救市"了，按理房市销售应该有较大"战果"了，然而消费者却似乎并不买账，市场观望情绪反而愈浓。其实消费者心理也很简单：如果房市继续萧条，政府就还会拿出更多新的措施来"救市"，那时再出手，岂不更好！开发商的心理就更微妙了：连美国政府都拿出那么大的财力来救市了，目前中央政府的降息这种"小打小闹"的政策应该很快就会转变为更有力的财政政策。有政府挺着，慌着降价干什么？
当然，开发商也有苦衷。比如，有些地方政府，不太愿意看到开发商较大幅度降价，想方设法予以劝阻。这种阻力的根源，还是土地财政对于地方政府的作用所致。阻拦者担心房价的合理调整将会直接导致土地价格的滑落。这就需要地方政府告别短期利益导向。如果房地产业长期萎靡不振，又何谈地价的上扬空间呢？如果房地产业真的出现硬着陆，严重伤害了中国宏观经济的整体活力，那又该是多大一笔账呢！
在政府大手笔出手维护房地产市场稳定的情况下，作为市场主体的众多开发商，其实也应有所作为。事实上，近几年来房地产的巨额利润与市场泡沫不无关系。市场泡沫几年来虽然不断受到挤压，但尚未回调到位。此时，就更需要开发商作出战略性的选择，配合诸多"救市"政策的推出，遵循市场自身逻辑，调整商品房销售价格，主动出让部分利润，求得市场的正面反应。必要的价格调整，既会进一步刺激消费，也会回笼资金，缓解现金流紧张的状况，更会在根本上防止房价出现大起大落的乱象。
应该看到，房地产市场的寒潮，也远非少数几个地产大鳄就能阻挡。潘石屹在他的博客中称，中国的房地产行业发展到2008年，面临的最大困难就是缺钱，而且缺钱到了极点，这从所有上市房地产公司的报表中就可以清楚地看出来。他认为房地产缺钱的原因有四点：第一，国际形势不好，房地产商的境外融资计划基本全泡汤了；第二，国内实行从紧的货币政策，对房地产行业控制得更紧；第三，发展商过去两年不理智地争地王，大搞土地储备，花了过头的钱；第四，从2008年初以来，全国房屋成交量急剧下滑，到了8月底已经同比下滑近50%。少数房地产企业的所谓"价格联盟"不日将会自行瓦解。
事实上，作为重量级的房地产业龙头企业，万科从2007年底就开始在广州、深圳率先刮起了降价风，展开自救，之后，这股降价风又从华南刮到西南，再到首都北京。
地产龙头的示范效应不容忽视。全国房价尽管同比仍在上涨，但涨幅在下半年逐渐降低，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，但是环比下降了0.3%。
针对近期房地产市场出现了交易量和房价双双下降的现象，中国房地产及住宅研究会副会长张元端指出，房地产市场与国民经济的发展周期是相吻合的，近年来我国的国民经济一直保持两位数的增长势头，而今年上半年速度出现了小幅微降，作为国民经济的晴雨表，房地产市场出现下滑符合经济周期波动的理论。
张元端介绍说，我国房地产市场的前几个波峰分别出现在1993年、1998年和2003年，"经济发展的周期与房地产的周期都在4-6年。如果说2003年是上一个波峰，4-6年，也就是2007-2009年。那么为什么这个上升的势头没能延续到2009年，而在今年就出现了转折点，主要原因是2007年价格涨得太快了。当价格被炒到高位，一方面，刚性需求的'用家'买不起房子了，另一方面，'炒家'的利润空间缩小，无利可图后也放弃了购买，'用家'、'炒家'双双离市，就造成了高价格下楼市的大幅下滑。"
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示，楼市回暖的前提是宏观经济走势要向好的方向转变，恢复消费者的信心。他分析认为，目前，北京中等以上收入的家庭基本实现了一次或二次购房，新一代的年轻白领想购房，但又受到收入、就业等不稳定因素的影响，消费信心不足，花钱更加谨慎，面对低迷的楼市，他们恐怕还会选择继续观望。这或许代表了中国大多数购房者的心理。而且由于高房价所导致的消费者观望情绪的升级非一日形成，加上世界金融危机的影响和冲击，老百姓的钱袋子捂得死死的已成定局。
目前中国房地产的问题是房价高于购买力从而抑制了需求，需求问题解决不了，房地产行业的问题难以从根本上解决。高高在上的房价回落到一个正常合理的水平，让彷徨观望的购房者重新回来，才是当前房地产企业真正应该做的事情。只有救活市场，才能挽救整个行业。
新转机
房价的飙升让越来越多的人感叹"收入增长永远跟不上房价脚步"，而地产业的暴利与繁荣却让少数开发商和炒房客赚得盆满钵满，住房再次成为关系社会和谐的焦点问题。问题的根源就在于，房地产市场在改革的后期逐渐偏离了当初圈定的方向，几乎将所有的房产全部开发成了商品房。"鱼翅"很多，"盒饭"太少！也就是商品房多，保障性住房少，房地产业结构性失衡形成了今天房价高企的局面。
近日我国政府宣布，今后3年中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造。
国家加大保障性住房建设的投资力度，3年内投资9000亿元，如果这些保障性住房全面实施，2008年-2009年保障性住房将占新增供应的20%左右。这将直接影响现有待售房地产项目和未来开发商开发项目的价格，平抑房价过快上涨，房价合理回归则有助于市场交易活跃。
有专家指出，之所以近来房市新政频频，但是房市并没有明显升温，关键还在于之前出台的温暖楼市的政策难以在根本上左右供求关系。目前不少地方政府的房地产救市新政中，都有发放房补的措施，对此，美国加州大学河滨分校特聘经济学教授Richars Arnott认为，住房补贴对于平抑房价、调控市场也许是必要的政治手段，但是它耗费巨大，增加土地和住房的供应量效果可能会更好。
加大保障性住房建设力度正是这一治本之策。政府采取这样的措施，既可以带动各方资金投入房地产市场，也可带动相关产业的发展，最终重塑社会各界对房地产市场的信心，从而促进我国房地产市场有序健康发展。2009年，如果保障性住房完成3000亿元投资，那就比近两年的平均水平增加近2000亿元，这将在很大程度上弥补因商品房市场萎缩而带来的投资规模下降。这也相当于给房地产市场投资注入了"稳定剂"。
而对于商品房市场的需求，政府可以在控制土地总量放量的基础上，采取完全市场化的路径来解决。
30年前为民生而改革，30年后改革再次归于保障民生。我们有理由相信，中国住房体系的"保障＋市场"模式将会使各个阶层的人群"居者有其屋"，破解居民住房难，打破房地产市场价格高企的局面。而随着房地产信托投资基金的不日出台，未来房地产直接融资的渠道将大大拓宽，楼价大幅下降或反弹的可能性将大大减少，中国房地产业有望全面实现"软着陆"，迎来房地产市场的新一轮发展春天。 |
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重庆：首创用地指标“拍卖交易”
| 程维/《第一财经日报》/20081205 |
| 重庆农村土地交易所12月4日正式成立并举行了首场交易会，该市通过“地票交易”模式，将农村用地指标转移到城市使用，此途径还将土地级差地租收益直接回补给了农民。所谓地票，重庆市给出的官方定义是指“包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的用地指标。” |
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宁夏：查处房地产违法违规行为300件
| 李军/《宁夏日报》/20081212 |
| 宁夏以开发项目为切入点铁拳整治房地产市场秩序，2007年以来共查处房地产领域违法违规行为297件，罚款462.92万元，查补税款8726.68万元，加收缴税滞纳金179.32万元，为消费者挽回经济损失300余万元。2007年以来，自治区建设厅、财政厅、发改委等部门开展了房地产市场秩序专项整治工作，对涉及152个相关管理部门、235家房地产开发企业、40家房地产中介机构、208家物业管理企业进行了拉网式检查。 |
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北京：再次申请公积金贷款先清账
| 翟烜/《京华时报》/20081212 |
| 昨天，记者从北京住房公积金管理中心了解到，公积金贷款最高额上调至80万、央行大幅降息等利好政策出台后，咨询和申请公积金贷款的人数猛增。昨天，北京住房公积金管理中心针对申请者普遍反映的疑问，集中解答。有市民希望再次申请公积金贷款，管理中心表示，申请人需要将原来的公积金贷款全部还清后才能再次申请。对于已退休老人进行公积金贷款，借款人的月收入是以住房公积金月缴存额反推计算的。 |
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上海：09年1月1日起将正式取消"土地使用金"征收
| 毛丽君/东方网/20081209 |
| 《上海市人民政府关于修改<上海市土地使用权出让办法>的决定》已于2008年11月17日市政府第26次常务会议审议通过。针对目前本市土地使用中税费项目较多、且有重复征收的现象，市政府对相关收费项目进行了梳理归并，决定取消“土地使用金”的征收，以减轻企业负担。“土地使用金”的征收依据是1996年10月30日发布、2001年5月21日修正的市政府规章——《上海市土地使用权出让办法》。 |
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美国抵押贷款证券化市场的悬疑
| 王宸/《中国经济时报》/20081209 |
11月20日，美国房利美和房地美已经采取行动在2009年之前暂停受理房屋止赎申请；随后11月25日，美联储宣布将购买1000亿美元的两房和联邦房屋贷款银行发行的债券，以及约5000亿美元的两房担保债券；12月5日，美联储主席伯南克敦促采取强有力措施阻止房屋抵押品失去赎回权，并要求政府在动用纳税人的资金拯救抵押贷款市场方面作出“某种承诺”，美联储理事克罗兹纳也表示“抵押贷款支持证券市场能够复苏”。这一系列连贯举措是否是重构抵押贷款市场的开始？为什么在2009年房市真正触底之前，即筹划重构抵押贷款证券市场？美国重构抵押贷款证券市场又有什么悬疑呢？
金融机构如何抄底的悬疑
美国房地产市场到目前为止已经跌破上世纪90年代初的水平。在目前房价水平跌幅巨大的形势下，新任总统奥巴马又提出了“经济复苏计划”，未来房价回升就会产生巨大的利润空间。
美国复苏抵押贷款证券市场的第一个悬疑就是，金融机构会如何抄底？金融机构包括众多银行本身，作为抵押贷款商，他们是不可能像投资者一样去购买房地产抄底的，其真正抄底应该是利用抵押品的大幅折价并获得再抵押的利润空间。因此，房地产价格不太可能再现暴跌而又萎靡不振的局面，这正是机构和银行大量获得廉价抵押品的抄底时机。停止止赎是这一时机技术层面的反映，若此时仍有止赎而机构和银行获得抵押品的处置权之后，与新的抵押品价值相当，对于抵押贷款商来说，利用止赎收回抵押品等其升值套现就脱离了其利用廉价抵押品抄底的真正经营轨道，因此，贷款商停止止赎和政策推动抵押贷款市场复苏这段时期，将是银行抄底获得廉价抵押品和重构抵押贷款证券市场的真正开始。
抵押贷款市场模式的悬疑
美国抵押贷款银行协会（ＭＢＡ）的数据显示，截至11月28日，当周美国住房抵押贷款申请活动指数大幅上涨112．1％，上涨幅度创纪录，抵押贷款购买指数则大幅上涨38．0％，充分显示将出现银行和机构大量获得廉价抵押品的一个“黄金(173,2.12,1.25%,吧)抄底时期”。
那么，抵押贷款市场复苏的第二个悬疑就是，美国重构房地产抵押贷款市场会出现什么样的模式呢？美联储已经宣布将购入总额为6000亿美元的两房债券和两房担保债券，除了表明支持两房充分抄底廉价抵押品之外，还预示着两房将会在重构抵押贷款证券市场中发挥支柱性作用，至少这是通过给予两房相关债券以央行保证而将抵押贷款活动引向两房的一个明显信号。除了两房、吉地美和联邦房屋贷款银行重筑抵押贷款市场的主要体系之外，最关键的问题就是如何套现廉价抵押品的丰厚利润，也就是再抵押或者说技术层面的问题了，这样市场体系与再抵押程式就是评判美国如何重构抵押贷款模式的两个基本要素。
资产担保债券与监管改革
美联储3月提出新的抵押贷款规则之后，即连同花旗、高盛和富国银行等四家银行宣布了资产担保债券计划，而资产担保债券与抵押贷款证券并行运作，抑或通过资产担保债券实现再抵押来套现廉价抵押品的利润，这是未来美国整个资产支持证券化市场的重大结构性问题，目前所知的信息尚不足以进一步分析未来这些重大变革，但是在这样的重要变革条件下，美联储会如何完成其筹划已久的监管改革，则是美国重构抵押贷款市场的第三个重要悬疑。
目前美联储购买两房相关债券给予其十分关键的央行支持或担保，巩固了两房债券与国债相当的地位，与美联储大规模的国债借贷活动联系在一起，应当可以推测出，未来美国抵押贷款证券化市场乃至整个资产支持证券化市场的变革，以及与此相联系的监管改革力度都会是非常彻底的，至少如何解决危机所引发的优质抵押贷款证券被市场抛弃的问题，是衡量重构抵押贷款市场和监管改革的实质性标准。从这个角度看，监管改革的真正目的，在于维护抵押贷款市场的有效性，至少两房债券和两房担保债券应如国债般不会被危机所动摇才是症结所在，而所谓的金融创新监管问题则完全是另一个层面的内容了。
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各国应对房地产泡沫的经验与举措
| 郭晖/《中国信息报》/20081210 |
自上世纪以来，房地产业一直是刺激全球经济增长的重要因素。但由于各种复杂的原因，在一些国家和地区先后出现过可怕的房地产泡沫，不仅对当地经济产生了诸多不利的影响，也考验了各国政府的执政能力。近30年来，各国在应对房地产泡沫的政策措施上，给世人留下了诸多经验与教训。
日本、泰国泡沫破灭的前车之鉴
上世纪80年代后期与90年代初期，日本房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机。当时日本的房地产价格飞涨，短时期内涨幅巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。据日本国土厅公布的数据，1985年，东京的商业地价指数为120.1(1980年为100)，到1988年就暴涨到了334.2，在短短的3年间暴涨了近两倍，其中中央区地价上涨了3倍。1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其当时的地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
如果说，当时日本制造了世界上空前的房地产泡沫是由于市场作用的结果，那么其破灭则是由于日本政府执行的一系列错误政策。时至今日，人们总结当时日本的错误政策时，主要集中在三个方面：
首先，金融政策失误。当年日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场，在客观上助长了日本不动产经营活动的猖獗和投机热潮。
其次，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，继续大规模贷款，造成流通领域里的货币数量流动性严重过剩，源源不断的过剩资金大大助长了房地产市场泡沫的形成。
再次，政府引导失误，监管失控。由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。但在此过程中，日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。在房地产泡沫初见端倪时，日本政府同样没有及时采取有力措施遏制，反而任由大量信贷资金流入房地产领域，对投机行为也不实施调控，这种做法无异于放任泡沫的滋生和扩散。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。这次房地产泡沫破灭不但沉重打击了房地产业，还使得日本经济陷入长达十年的负增长和零增长，成为日本经济衰退的“罪魁祸首”。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
继日本之后，东南亚国家房地产市场也有过一次泡沫破灭的惨痛经历，其中以泰国最具代表性。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。国内外大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。遗憾的是，泰国政府没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致本国经济的严重衰退。经济学家在分析其成因时，认为其房地产泡沫的形成与破灭与日本有着诸多相似之处，都存在着政府在政策措施上的诸多失误，泰国政府采取的放任资金自由流动与缺乏监管的自由化金融体系更是与日本如出一辙。
各国应对高房价的治市良策
房地产泡沫的破裂对于经济的破坏性非常巨大，因此，各国政府在面对房价高企、尚未形成巨大泡沫时，都积极采取各种应对措施，使其消灭在萌芽之中，从而避免对本国经济产生不利的冲击与影响。
一是运用税收杠杆，调控市场供求矛盾。税收手段在政府宏观调控房地产市场的措施中一直发挥着积极的作用。政府通过对投机者课以高额税率、对低收入购房者予以优惠或补贴等多种途径对房地产市场进行调控，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。在对低收入购房者给予税收优惠或补贴方面，美国的做法很有代表性，表现在：对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；对拥有自己住房的业主，还可减免地方税、财产税等；对出租房屋的业主实行税收豁免政策。这些优惠措施不仅提高了消费者的居住条件，同时也活跃了房地产市场，扩大了国内的有效需求，推动了国内经济的快速发展。
在用高额税率抑制市场投机方面，各国做法主要有：一是征收高额地皮税。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。韩国的做法是从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，使投机者无利可图甚至亏本。三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。
二是推行福利住房制度，实施抑高保低政策。当房产市场过热、房价居高不下之时，政府对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴作用也将不明显，此时，实施廉租房制度，推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求，是各国通过的作法与经验。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好地满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房更是普遍。
三是提高银行利率，调控房产市场。应对高企的房价，除了税收政策之外，提高银行利率也是各国通用的选择。当房地产投资过热之时，政府适时调高企业、个人投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，在使低息政策更好地向中低收入者倾斜的同时，加大市场投机者与炒房者的成本，通过调控供需矛盾，促进房价稳定。
四是增加房源供给，限制住房投资需求。近年来，房地产市场一直是支撑各国经济稳定增长的主要支柱之一。为防止房地产过热给经济发展带来的风险，各国政府主要从供需两方面为房地产降温。在增加房源方面，英国政府主要采取了两项措施：通过政策鼓励增加住房建造和对城市改造中以旧建新给予政策扶持。此外，政府部门对用于住房建设的公有地皮从批准到开工的时间都有严格规定，以防地皮被搁置或挪作他用。政府监管部门对房地产市场进行严格的监督，防止人为扭曲市场正常运作和哄抬价格的现象发生。
在限制住房需求方面，韩国实施了严格的一套房政策。韩国地少人多，其首都首尔更是寸土寸金，再加上首尔市开发余地有限，一些不动产投机商经常兴风作浪，哄抬价格。这使得韩国近年多次出现房价大幅上涨的现象，2006年房价更出现高达11%的暴涨。鉴于这种情况，韩国政府实施了一户只能拥有一处住宅的住房政策。这一严厉应对政策的出台，使得韩国在经济景气基本不变的宏观环境下，住房市场的过热现象却得到有效抑制，房价自2006年末以后开始趋向平缓，2007年只有2%的涨幅，呈现出平稳缓和的增长态势。
五是加强金融监管，增强银行独立性。金融系统是一国经济的基础和核心，如果金融系统出现问题，其产生的后果无法想象。美国1929年开始的经济大萧条，就是先从金融体系开始的。而当时美国实施的“罗斯福新政”一个主要的应对办法就在于通过立法手段将银行体系保护起来，才使得美国经济摆脱萧条。由此可见，在面临资产价格大幅度下跌时，健康的金融体系才能保证经济持续运行，避免发生大规模的金融危机乃至经济危机。因此，加强银行的监管，提高银行资本充足率，不仅可使银行参与泡沫资产交易的动机减少，而且可使银行在受到金融危机冲击后的不良后果最小化。
加强监管最重要的方面就是要增强中央银行的独立性。中央银行独立性越强，对经济形势的判断就能较少地受到干扰。更能准确、及时地制定和执行货币政策，并能保证政策的连贯性和一致性，在公众中形成较强的可信度，进而使政策实施成本下降。一个拥有良好银行监管的经济体，资产价格泡沫破裂所造成的冲击就有限。但对那些存在金融脆弱性的国家，泡沫破灭所导致经济衰退的成本将非常巨大。
未来房地产市场展望
由上可知，各国在治理高房价及房地产泡沫时都强调并突出了政府的主导作用。正因如此，在当前次贷危机引起的全球金融危机面前，各国政府都积极采取了一系列加强金融市场监管的措施。这不仅有利于各国金融市场的稳定，对各国的房地产市场也将起到积极的作用。但一场危机的消除毕竟需要一段时间，更何况此次危机对各国实体经济的影响才刚刚开始。最新的统计数据表明，美国经济增长明显放缓，进入衰退的危险仍然很大。受此影响，世界经济这一轮增长的周期已进入一个调整阶段。在这样的大背景下，各国房地产市场必然都将进入一个低迷的时期。
从资金层面看，此次金融危机不仅使得各国投资银行损失惨重，也使得国际间泛滥的流动性资金荡然无存，而这正是前几年促进各国房地产高涨的重要原因。从心理预期角度看，此次金融危机对房地产市场的买卖双方的影响都是不利的。对于投资者来说，房地产商在投资新的房地产项目时将会变得更加谨慎；而从购买者这个角度看，未来的不确定性以及“买涨不买跌”的心理，人们可能推迟消费。在普遍进入观望状态之下，这样就可能使房地产市场经历一波长时间的调整。虽然此次调整的时间尚难以估算，但是可以肯定的是，经历了这场危机洗礼之后，各国房地产市场都将很难重现以往那种大幅上涨的局面。
综上所述，在当前全球金融危机，各国房价普遍下跌的情况下，各国政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，有效抵制次贷危机带来的风险，是全球各国都将面对的重要问题。政府政策措施的正确与否，直接决定着房地产市场的稳定与繁荣。历史不仅可以告诉我们从哪里来，也可以告诉我们往哪里去。各国政府只要充分吸取借鉴日本、泰国的前车之鉴以及各国的治市良策，扬长避短，就可以让人们在更短的时间里，对未来房地产的发展重拾信心与希望。 |
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100年来世界经济金融危机的警示
| 杨正位/《中国经济时报》/20081212 |
当前，全球性经济金融危机正在弥漫，笔者对比了20世纪以来世界上主要的经济金融危机，发现泡沫经济和外部冲击是危机的主因。笔者希望中国能从这些教训中得到必要的警示。
100年来经济金融危机的主因是泡沫经济和外部冲击
经济危机（ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｃｒｉｓｉｓ）指市场经济发展过程中周期爆发的生产过剩危机。自1825年英国爆发第一次经济危机以来，资本主义经济从未摆脱过经济危机的冲击。主要表现：经济衰退、生产下降、商品过剩；企业倒闭、银行破产、失业及贫困剧增等。第二次世界大战以后西方国家采取了宏观调节措施，试图“熨平”周期，经济危机的周期性特征已不明显。 金融危机（Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｃｒｉｓｉｓ）是指某国或地区的全部或部分金融指标,如利率、汇率、证券、地价、商业破产数和金融机构倒闭数的急剧、短暂和超周期的恶化；金融危机又可分为货币危机、债务危机、银行危机等，但现在越来越呈现出混合形式的危机；如果金融危机蔓延到其他经济领域，引发企业大量倒闭、失业增多和经济萧条，则转化为经济危机甚至社会危机。
1552年－1920年，欧洲大陆每十年左右爆发一次经济危机。上世纪以来，世界上大的经济金融危机有20多次，比较著名的有1929年大危机、两次石油危机、拉美债务危机、东南亚金融危机、俄罗斯金融危机等，其原因除了二次世界大战、苏东体制转轨等特殊情况外，主要有两类：一是股市和房市泡沫经济形成及破灭，为10次，占40％；二是外部冲击，包括国际收支严重失衡、资本大量进出、汇率大幅波动和债务危机等，共15次，占60％。许多发展中国家是外部冲击与泡沫经济因素交织在一起，加剧了经济的不稳定与风险。
1. 股市房市的泡沫形成与破裂
泡沫经济（Ｂｕｂｂｌｅ Ｅｃｏｎｏｍｙ）是指虚拟资本过度增长、相关交易持续膨胀，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长；泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。经济泡沫是市场经济中普遍存在的现象，指经济成长过程中的虚拟经济因素如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，脱离了实体资本和实业发展的现象。经济泡沫之所以会长期存在，是由其作用的二重性所决定的：一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中、促进竞争、活跃市场、繁荣经济，只要将其控制在适度范围内，就对市场发展有利；另一方面，经济泡沫中始终存在不实因素和投机因素，如果泡沫过度膨胀、严重脱离实体经济，就会出现虚假繁荣，演变成泡沫经济。可见，泡沫经济与经济泡沫既有区别、又有联系，泡沫经济是贬义词，经济泡沫是中性词；不能将二者简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
历史上比较典型的泡沫经济有：日本（1980年代末－1990年代初）；美国（1929年、1987年、2000年）出现了三次股市大动荡；英国（1974年）；中国香港（1973年、1987年、1997年）发生了三次股灾；中国台湾（1990年、1998年）。
兹以日本为例一窥危机端详。上世纪90年代被称为日本“失去的十年”，诱因是泡沫经济破裂。1980年代由于顺差较大，在美国等的压力下于1985年签署了《广场协议》，此后日元兑美元汇率从1985年的238升至1988年的128，升值幅度高达46％。由于担心出口下滑、经济减速（实际上升值对出口和顺差的影响都不明显，1986年出口增长19％、顺差增长78％、经济增长也达3.1％），日本采取了扩张性政策，放松银根，利率从5％降到2.5％、货币供应增幅是名义ＧＤＰ增速的2倍，出现了流动性过剩，资金大量涌入股票和房地产市场，推动了泡沫形成。
1985年－1990年，日本的土地资产总值增长了2.4倍，达到15万亿美元，相当于同期ＧＤＰ的5倍，比美国土地总值多4倍；同期日经指数从12000点上升到39000点，股票总价值增加了4.7倍，市盈率1989年达到70.9倍（但日本股票收益率仅0.4％－0.7％，只有同期欧美企业的1／6左右）；1986年－1989年，日本国民资产总额增加了2330万亿日元，其中60％以上为地价、股价上涨所带来的增值收益。
泡沫经济破灭后，股价从1989年最高时的39000点下跌到1992年的14000点、2004年达到最低的7600点，跌幅高达80％；房价跌幅也高达70％。股票和地价造成的资产损失相当于ＧＤＰ的90％，达5万亿－6万亿美元。此后政府了采取刺激经济景气的措施，不断降低利率，但又陷入了“流动性陷阱”，零利率政策不起作用；加之扩大内需政策缺乏连续性，致使经济陷入十多年的大萧条，出现了银行坏账、设备、人员三大过剩。
综合来看，第一，泡沫经济的一般过程是：扩张性经济政策—货币供应量增大—贷款增多—信贷收缩—泡沫破灭；第二，经济繁荣和资金过剩是泡沫形成的基础动力；第三，泡沫累积较慢，破灭很快；第四，银行与股市的关联大小至关重要，这决定了危机的损害程度与恢复能力。大危机和日本“泡沫经济”时银行拖累严重，出现了经济衰退和危机；黑色星期一和网络泡沫由于银行牵连小，危机时间短、损害较小。
2.国际收支失衡、资本流动、汇率波动、债务危机等外部冲击
发展中国家的泡沫经济往往与外部冲击结合在一起。布雷顿森林体系崩溃后，全球特别是发展中国家的金融危机明显增加。拉美1980年代的债务危机和1990年代后的几次金融危机、东南亚金融危机、俄罗斯金融危机、土耳其金融危机等，都与外部冲击有关，这些危机大致可分为两类，即债务危机和货币危机。
债务危机主要是指在经济增长良好和预期前景光明时，大量借外债特别是短期外债，过度依赖间接资本弥补本国资金和外汇缺口，同时长期实行进口替代战略，导致经常收支逆差。一旦经济信心动摇、外资流入下降、不能还本付息时，就会发生外汇储备告罄、支付能力不足，出现债务危机，如1980年代的拉美、1998年的俄罗斯都属此例。
拉美（1980年代）：1970年代拉美实行过度负债政策，外债余额从1975年的784亿美元增加到1982年的3269亿美元。由于采取降低通胀的稳定政策、金融自由化、高利率及汇率高估政策，加大了贸易逆差和对外债的依赖。一方面外汇减收：随着西方发达国家1980年代陷入衰退，影响了拉美出口；同时，外资流入急剧下降，年度流入从1981年的483亿美元下降到1983年的80亿美元（扣除了45亿美元的资本外逃），只有原来的1／6。另一方面外汇增支：国际市场为防止通胀、利率上升，拉美支付利息由1977年的69亿美元增至1982年的390亿美元，同期拉美外债增加195％，但利息增加415％。外资流入减少与对外支付增加，使拉美出现大量资本净流出，1982年－1989年每年的利息与利润汇出高达300亿美元以上，累计净流出资金2031亿美元，这样便陷入了支付危机。同期的拉美外债余额非但没有减少，反而从3269亿美元增加到4159亿美元。危机后拉美采取了ＩＭＦ的减财政赤字、升利率、压进口、改善国际收支等药方，反而带来了经济萧条。
货币危机主要是由于汇率制度僵化及本币高估、贸易及经常项目出现逆差、依靠外资流入弥补经常项目逆差，特别是短期内大量外资涌入，进一步推动本币升值，既加剧经常项目失衡、也加重外资依赖，汇率制度成为攻击目标。一旦信心发生动摇，将被迫让汇率浮动，出现剧烈贬值，东南亚、阿根廷、土耳其等国的金融危机主要是货币危机。事实上，不少国家货币、债务危机交织，无法进行区分。
总结这些国家的危机特点，主要原因可归结为：一是外资流入过快，特别是短期资本流入过快，使其暴露在国际资本的冲击下，隐含了巨大风险。二是监管能力与金融自由化不匹配。在监管能力与制度建设滞后的情况下，出现改革次序的失误，过早、过度或在外部压力下被动实行金融自由化，潜伏较大金融风险。三是持续的经济景气助长了泡沫经济，大量信贷资金进入股市房市，吹起了经济泡沫。四是汇率制度僵化。巴西、阿根廷将本币对美元汇率固定在1∶1；泰国、土耳其也实行钉住美元制度，形成币值高估、出口竞争力下降、外贸逆差。五是国际收支失衡，一旦国际资本外逃后即出现支付能力不足，出现债务危机与货币危机。六是传染性强，发展中国家之间相互传染，但发达国家基本不受传染。
另一方面，1990年代以来的数次金融危机表明，受危机冲击最小的国家都是对资本流动监管有效、严格的国家。虽然日韩资本市场开放晚且无形保护多，也发生金融危机，与其金融机构和大企业的脆弱性、监管制度不健全有关；但开放度较高、监管得力的国家，也不一定发生金融危机。比如新加坡1996年规定所购房屋3年内卖出要征收100％的资本收益税，新加坡虽然小、对外依赖强，但在亚洲金融危机中受影响小；智利1991对为证券投资进入的外国短期贷款，征收10％的准备金。1990年代智利经济增长高达7.4％，比拉美平均速度高1倍多。
经济金融危机发生后，往往会导致经济倒退、企业破产，产生大量失业和贫困，严重的甚至会引发社会动荡和政权更迭。
对危机的全面总结
综合考察一个世纪以来的经济金融危机，我们发现以下几个特点：
1.危机大多发生在经济快速增长的国家。经济较快增长容易出现信心十足、盲目乐观，放松危机警惕。如日本泡沫破灭前的1987年－1990年经济年均增长5％以上，比1980年代初高近2个百分点；拉美债务危机前的1974年－1980年经济增长5.1％，其中墨西哥、巴西分别达到6.3％和6.1％；东南亚金融危机前的8年，泰国、马来西亚、印尼的平均经济增长率都高达8％－9％。而欧洲的法、德、意、英等国很少发生经济危机，即便发生，也是局部的，不会引发全局性的混乱和社会动荡，究其原因有：经济增长平稳；早就经历过大危机的洗礼，国民心态较为成熟，投机气氛不浓厚；监管能力强，经济实力雄厚，具备抵御危机的能力；有悠久的市场经济历史，财金和外汇制度健全，风险隐患较少。
2.泡沫经济都经过“疯狂—恐慌—崩溃”三个发展阶段。不同金融专著对危机过程有同样的描述：异常变化（预期好、盈利机会大等）—资金过剩—过度贷款（信贷扩张）—资产价格暴涨—提高利率并回收贷款—资产价格暴跌—金融危机。危机前一般都呈现经济景气，人们对经济前景乐观，因此出现投资膨胀和信贷扩张。乐观者都会振振有词，认为经济自然有泡沫，泡沫是正常的。然而历史在不断重复着一条简单的规律：危机之前群体狂热，不相信危险；一旦到了临界，信心动摇，产生强烈恐惧；之后危机爆发，泡沫破灭，破产、萧条、失业、贫困紧随。英国人麦基在总结欧洲16、17世纪的泡沫经济时，书名叫《非同寻常的大众幻想和群众性癫狂》；美国著名经济学家金德尔伯格在总结了近400年的金融危机历史后得出的结论是：“癫狂—恐慌—崩溃”，契合了“上帝要让他灭亡，先让他疯狂”的预言。奥村洋彦教授在总结日本泡沫经济时说到，人是理性和感性的结合物，在股市高涨与狂跌阶段，感性占据了上风。哈佛大学的希勒教授，曾准确预言了高科技泡沫的破灭，提出了股市的“非理性繁荣”，存在“庞氏骗局”（一种投资欺诈的形式，得名于查尔斯•庞兹），如同非法传销的金字塔结构一样，都是以暴利为诱饵，倒霉的总是最后一批人。
3.汇制和币值是否合理成为外部冲击大小的重要因素。僵化的汇率制度往往成为国际资本攻击的目标。1999年、2002年巴西、阿根廷金融危机前正在推行美元化，分别将雷亚尔、比索兑美元汇率锁定在1∶1；东南亚1997年前实行钉住汇率制度，出现本币高估。本币高估或低估都将加剧外部不平衡，危及经济安全。本币高估后出现贸易、经常项目逆差，靠大量外资流入来弥补，由于贬值预期，出现资本外逃、货币或债务危机，发展中国家的危机基本上属于这种情况。本币低估后有两种情况，一种是日本式的升值过快，产生财富效应，扩大流动性和内需，刺激泡沫经济增长；另一种是升值慢但升值预期强，投机资本进入，外汇储备上涨，国内资产价格膨胀，加大经济风险，中国在某种程度上属于这种情况。
4.国际游资往往是发展中国家金融危机的导火索与祸首。数万亿美元国际游资可以将任何发展中国家的股市冲垮。无论是债务危机还是货币危机，都与利用外国资本的方式不当有关，特别是证券投资、短期外债等间接投资或游资往往是祸首。如拉美在债务危机前对外借款超过3000亿美元、俄罗斯在1998年10月前后有200亿美元流入，泰国、印尼、土耳其危机前的外债分别达到近1000亿、1500亿、1100亿美元，债务率很高。资本市场的开放也为国际热钱进出提供了通道，如同斯蒂格利茨对东南亚金融危机的总结：“资本账户自由化是导致危机的唯一最重要因素”，一旦出现资本加速外流，就会引发支付危机。
5.“金融不稳定”决定了政府调节的必要。实践与理论都已说明，金融天生具有“不稳定性”。费雪、凯恩斯、明斯基等著名经济学家发展并完善了金融不稳定理论，金德尔伯格用该理论检验了100多年来的历史事实，证明了其正确性。索罗斯根据其自创的“反射性”及“彻底的可错性”理论，论证金融市场不可能达到均衡，而是处于不断的“盛－衰循环”，市场原教旨主义是错误的。人们也发明了“随机游走”（Ｒａｎｄｏｍ Ｗａｌｋ）、“非理性”、“过度交易”、“羊群效应”、“蝴蝶效应”、“压垮骆驼的最后一根稻草”等生动词汇来描述股市特点，信心、预期、跟风经常成为金融市场的主宰。比如日本、拉美、东南亚等地的股价在危机前都会翻几番，危机后都下降了70％－90％，美国、中国台湾、日本等很快都回到几年前开始上涨的水平。因此，股市是容易发生“市场失灵”的地方，有必要进行合理的调节。
6.摆脱泡沫经济危害的道路是漫长的。不少国家都是在股价上涨5倍以上、市盈率50倍左右，就出现了泡沫破灭，跌幅一般都在80％左右，跌到和上涨前水平差不多。泡沫破灭对经济的危害较大，拉美与日本都有“失去的十年”甚至十多年，平均经济增长率都只有1％左右。
7.有效的应对可防止风险蔓延。1974年英国金融危机、1987年美国黑色星期一、1992年欧洲货币危机、1994年的墨西哥金融危机，影响都较短暂，一两年后经济全面恢复，没有造成经济危机，与其应对及时、有力分不开。
8.建立适合国情的自主应对机制尤其重要。ＩＭＦ（国际货币基金组织）、发达国家的政策建议往往对发展中国家造成损害，根本原因在于没有顾及当事国的国情。如应对拉美债务危机时，ＩＭＦ与16个拉美国家签订贷款协议，要求其实行经济调整、减少赤字等政策，反而加剧了经济衰退；东南亚金融危机时ＩＭＦ开出了同样的经济紧缩药方，使其危机加重并蔓延；俄罗斯经济转轨时，采用西方的休克疗法，仿佛新的经济体制一夜就能形成，使俄罗斯经济下滑了50％，过后反思，这些政策都很荒谬，但当时都为多数人所接受或赞赏，不适合本国实际的建议也被采纳。
综合来看，我国可能会面临泡沫风险与外部风险交织，既与日本泡沫经济相近，又兼具发展中国家外部冲击的一些特征。对此我们需要保持清醒的头脑，及时化解潜在风险。 |
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2008/12/9 10:26:00
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