别墅物业管理

　　一、别墅的特征
　　1.别墅的群体性。别墅的突出特征之一是群体建筑，一般是几十栋、上百栋，统一设计，统一施工，构成群体，形成规模，自成体系。
　　2.占地多、面积大是其第二个特征。
　　3.楼层少，每户占用土地面积大，一般是一、二层，最多不超过三层的小楼，建筑面积一般在200～400平方米之间。
　　二、别墅的特性
　　(一)建筑档次高设备设施齐备
　　别墅在建筑档次和设备设施配套上除与写字楼、公寓等相同处之外，其主要特性是：
　　1.框架式结构，2～3层，防震性能好，安全系数大，保证业主或用户使用安全可靠。
　　2.主要建筑用材料，特别是装饰材料主要是进口，如钢材、铝带、胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等。
　　3.配套设施齐备，从衣、食、住、行，到吃、喝、玩、乐，从设计到施工，均为业主或用户居住安全、生活舒适、方便进行了全面安排和考虑。
　　4.环境优美，由于别墅占用土地面积大，每户都是独门独院，空闲面积多，为绿化环境提供了条件，一般有山(或营造人工假山)，有水，丛林簇拥，片片绿地，乃至鸟语花香。
　　(二)住户层次高
　　在我国目前(将来恐怕也是如此)能够买得起或租住得起别墅的，是极少数人，而决非一般工薪阶层或普通老百姓。据了解目前在北京要购买一栋别墅，少则几十万、上百万人民币 ，多的几百万人民币，最高的则要上千万人民币。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民币16元以上。因此，凡能购买或租住得起的，都是有钱的人。而有大钱的人一般都是(个别 的除外)文化层次和社会经济地位较高，对居住条件和居住环境比较讲究，自然对物业管理和服务要求较高。
　　(三)物业管理和服务要求高
　　正是由于客户层次高，所以对物业管理的档次要求也相应高。因为有钱，更容易引起坏人的注意。因此，物业管理必须从高标准、严要求出发，特别是消防保安方面、环境绿化方面和多种项目服务方面等，要有可靠的保证，要实行封闭式管理。
　　(四)物业管理收费标准高
　　我国目前物业管理收费标准，只有居民小区，国家及各级政府房地产主管部门都做了具体规定。北京市政府1996年制定的《委托管理收费标准》中，对普通居民住宅收费标准做了明确规定。而商务物业，如：写字楼、公寓、酒店、别墅等，国家目前尚未做出具体规定，一般是由委托方与受托方共同协商确定。从目前北京市实际情况看，三星级及其以上物业， 收取管理费大体在人民币16～40元／(平方米·月)，而以公寓收费最高。
　　三、别墅的物业管理
　　(一)物业管理的指导思想与原则
　　1.指导思想
　　别墅物业管理的指导思想是：
　　(1)有利于加强别墅的管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便舒适，物业保值增值。
　　(2)有利于物业管理公司自身的发展。
　　(3)有利于为物业管理公司股东创造一定的经济效益。
　　2.原则
　　物业管理的原则是：全心全意为业主服务，一切从有利于业主和用户的角度出发，搞好各项管理和服务工作。
　　(二)别墅物业管理的关键性
　　根据上述别墅的特征与特性以及管理的指导思想和原则，别墅的物业管理与服务，除了与写字楼、公寓等相同之处外，应重点做好以下几个方面的管理与服务工作：
　　1.要特别抓好消防与保安工作
　　前面我们已经讲过，能够购买得起或租住得起别墅的一般都是有钱的人、社会经济地位比较高的人。因为有钱、因为社会经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意。因此，物业管理应特别突出加强消防与保安管理工作，要实行封闭式管理，24小时全面巡 逻、全面监控；对进出的人员进行监视，外来人员一律实行登记制度，对来访客人，还要电话征得住户同意后，方可放入。要采取一切有效措施，确保住户的人身、财产安全。
　　2.要搞好环境绿化工作
　　一般居住在别墅群里的住户，绝不仅仅是解决居住的问题，而是讲求享受，除了要求要 有一个安全的居住条件外，还要求有一个清静、优美的生活环境。因为一般别墅都是2～3层 小楼，独门独院，楼前房后空地很多，如：位于北京东北郊温榆河畔的丽京花园别墅，占地 20万平方米，建有389套别墅，平均每套占地514平方米。而园内建有人工湖泊水域面积高达 6500平方米；绿化面积占总建筑面积的60％，人均占有绿地110平方米。给环境绿化提供了 前提条件。因此，物业管理应特别注意搞好环境绿化工作，为住户创造出一个花园式的居住环境，使栋栋别墅，掩映于绿荫丛中，处处鸟语花香。
　　3.搞好全方位服务
　　为方便住户，物业管理要在保证设备设施安全正常运行、卫生保洁达到标准要求、礼貌 服务符合规定标准的前提下，搞好多种服务，如：通讯、商业网点、餐饮、康乐、各项体育场所、学校、代订报纸、代购物、代送子女上学等。