2012年物管师模拟试题

《物业管理基本制度与政策》模拟试卷

一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、（  ）必须通过招标方式来选聘物业管理企业。91

A所有物业    B住宅物业    C规模较大的住宅物业    D前期管理的住宅物业

2、几十年来，我国一直采取福利型的行政管理模式，符合（  ）制度的要求。7

A乡村住房    B城镇住房    C国家企业化    D政府政策

3、下列说法错误的是（  ）。106

A物业管理企业名称、法定代表人等发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，至资质管理部门办理变更手续    B因其他原因终止业务尘埃的，办理营业执照注销手续后的10日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续    C资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布    D物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，可处2万元以下的罚款

4、前期物业服务合同是一种（  ）的合同。57

A无期限    B附终止条件    C服务性    D有限期

5、确立为主和物业管理企业在物业管理活动中权利义务的法律依据是（  ）。53

A物业服务合同    B物业管理合同    C国家法律    D物业管理法规  政策

6、二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积（  ）的开发建设项目。131

A30万m² 以下     B30万m² 以上    C25万m² 以下    D25万m²以上

7、提供物业服务合同以外的服务，（  ）。37

A是物业管理企业的法定义务    B不是物业管理企业的法定义务   

C是业主的法定义务            D是业主额外的要求

8、召开业主大会会议，应当于会议召开（  ）日以前通知全体业主。76

A5    B7    C10    D15

9、根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本包括（  ）。50

A办公费用    B物业管理区域清洁卫生费用   

C物业管理企业固定资产折旧    D物业共用部位的大修费用

10、从行业规范要求角度，物业管理职业首先主要内容包括（  ）。108

   1守法经营；    2诚信经营；    3尽职尽责胜任本职工作；    4努力学习、掌握专业技能；

5奋发努力、坚忍不拔

A 1 234    B  2345     C 345    D 45

11、鉴定机构进行安全鉴定，必须有（  ）名以上易宝人员参加。167

A3    B2    C4    D5

12、在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《物业管理条例》设定的法律责任充分体现了优先保护（  ）的有规则。22

A全体业主利益    B业主弱者地位    C单个业主利益    D业主的财产权利

13、下列（  ）属于业主对房屋等建筑物的管理方式。1

A业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司    B业主行使对建筑物的占有权

C业主行使对建筑物的使用权    D业主行使对建筑物的收益权

14、在城市总体规划和分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划，称为（  ）。131

A总体规划    B分区规划    C详细规划    D具体规划

15、物业管理师资格注册审批机构为（  ）。117

A政府房地产主管部门    B省、自治区、直辖市人民政府

C建设部                D人事部和建设部

16、每个业主都是独立的民事主体，但依据物业服务合同享受的服务应是（  ）。37

A个体的    B不同的    C因人而异的    D统一的

17、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，达到房地产开发企业资格的条件是（  ）。128

A有100万元以上的注册资本    B有5000万元发上的注册资本

C有3名以上持有资格证书的房地产专业人员    D有1名以上持有资格证书的专职会计人员

18、转租合同的终止日期，（  ）原租赁合同规定的终止日期。149

A可超过    B可超过2天    C可    D不可超过

19、（  ）改变物业管理区域内公共建筑和共用设施扔规划用途。65

A业主大会可以    B业主委员会可以    C物业公司可以    D以上人员都不可以

20、物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单位。其中，招标人多于成员总数的（  ）。95

A1/2    B2/3   C1/3    D1/4

21、下列说法中不正确的是（  ）。63

A物业管理企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定来承担责任

B物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任来处《物业管理条例》的规定

C物业管理改善了居住环境，提高了物业管理区域内业主的生活质量，有篮球物业的保值增值

D物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境

22、《物业管理条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用（  ）。69

A物业管理制度   B业主自己管理制度    C无人管理制度   D业主委员会制度

23、物业管理师应接受继续教育，每年接受继续教育时间应当（  ）。119

A多于40学时    B少于40学时    C不少于40学时    D不多于40学时

24、下列说法正确的是（  ）。154

A质押人对抵抽财产脸享有占有权    B质押人对抵押财产享有使用权

C质押人对抵押财产享有经营权      D抵押人对抵押财产仍享有占有权、使用权和经营权

25、房地产转让可分为（  ）。137

A无偿转让和继承转让    B有偿转让和赠与转让

C继承转让和合同转让    D有偿转让和无偿转让

26、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（  ）以下的罚款。97

A5万元    B10万元    C20万元    D50万元

27、《城市房地产管理法》对商品房预售的规定条件之一是，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（  ）以上，并已经确定了施工进度和施工交付日期。141

A10%    B15%    C20%    D25%

28、取得建设用地批准文件以后（  ），政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下地土地闲置费。

A超过1年未动工开发的    B超过半年未动工开发的

C超过2年未动工开发的    D超过3年未动工开发的      134

29、房地产转让，房地产管理部门对白日做梦的有关文件进行审查，并在（  ）日内做出是否受理申请的书面答复。139

A3    B7    C10    D14

30、业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以（  ）形式订立。82

A口头    B书面    C通知    D备案

31、通过学历认定或考试均可取得的职业资格是（  ），这是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。112

A执业资格    B从业资格    C注册资格    D职称资格

32、业主大会作出的一般决定，必须经（  ）以上通过。77

A与会业主所持投票权1/2    B持投票权2/3以上业主

C1/2以上业主               D全体业主人数的1/2

33、招标投标应当遵循的原则是（  ）。90

A公开、公平、公正的最低价    B自愿、公平、公正的等价交换

C公开、公平、公正和诚实信用  D自愿、公平、等价交换和诚实信用

34、物业管理招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相应服务的（  ）。92

A物业管理咨询公司    B房地产主管部门的派出机构

C社会中介组织        D物管协会的派出机构

35、在《物业管理条例》出台前，一般将物业服务合同称之为（  ）。53

A物业管理合同    B物业管理委托合同    C物业服务合同    D物业委托服务合同

36、物业管理企业在物业管理活动中的（  ），除了《物业管理条例》和其他法律规定外，还来自于物业服务合同的约定。64

A权利    B义务    C责任    D以上三者都是

37、契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间（  ）。160

A债权成立   B债权先成立，物权后成立   C物权先成立，债权后成立   D债权和物权同时成立

38、房地产开发主管部门对符合条件的企业核发《房地产开发企业暂定资质证书》，默写资质的条件不低于（  ）级资质的条件。130

A一    B二    C三    D四

39、下列（  ）情况下，不可以中止处分抵押房地产。159

A抵押权人没有提出中止请求        B诉讼或仲裁中的抵押房地产

C发现被拍卖抵押物有权属争议的    D抵押权人请求中止的

40、在《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中，保洁服务共同标准是（  ）。

A共用雨、污水管道每年疏通1次    B共用雨、污水管道每2年疏通1次

C共用雨、污水管道每年疏通3次    D雨、污水井每年检查1次

二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、法律责任不同于其他责任，其特点为（  ）。29

A它是与违法行为相联系的    B它的内容是法律明确而又具体规定的

C它具有国家强制性          D它是由国家法令机关依法实施的

E体现自我管理、自我约束

2、我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现的特征是（  ）。7

A住房投资由国家和国有企业统包    B住房分配采取实物分配

C住房分配采取货币分配            D住房消费采取福利低租金制

E房屋由国家包修包养

3、将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于（  ）。4

A强调业主在市场活动中的自主权            B强调物业管理尘埃必须接受业主委员的领导

C强调业主在日常生活中的民主、自由和团结  D强调物业管理活动必须纳入社区管理范畴

E强调物业管理活动必须纳入市场秩序

4、《城市房地产转让管理规定》对房地产的转让，规定的程序有（  ）。138

A房地产转让，当事人订立口头转让合同    B房地产转让，当事人按照规定缴纳有关税费

C房地产管理部门办理房屋权属登记，核发地产权属证书   

D 房地产管理部门可根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估

E房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复

5、《城市新建住宅小区管理办法》规定的作用有（  ）。15

A确定了物业管理活动的主管部门    B确定了物业管理工作的基本内容

C明确了业主的权利和义务          D明确了社会化、专业化的物业管理模式

E确定了业主选举产生物业管理委员会制度

6、业主与物业管理企业合同约定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（  ）。49

A物业服务成本    B法定税费    C物业配套设施的建设费用

D物业管理企业的利润    E物业配套设施的经营费用

7、业主委员会的性质是（  ）。77

A业主大会的执行机构    B对业主大会负责    C制定业主大会议事规则

D业主大会的常设机构    E负责执行业主大会交办的各项物业管理事项

8、有以下情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主在会临时会议我（  ）。76

A10%以上业主提议的    B20%以上业主提议的    C发生重大事故的

D业主委员会主任认为有必要的    E业主大会议事规则或者业主公约规定的情况

9、前期物业服务服务合同的特征包括（  ）。56

A具有过渡性    B由建设单位和物业管理企业签订

C是要式合同    D可约定期限    E是一种附终止条件的合同

10、物业服务合同应包括（  ）等内容。54

A物业服务质量    B物业服务费用    C双方的权利和义务

D合同期限    E赔偿范围

11、《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了（  ）的立法理念。22

A改革为重    B发展为重    C讲究政治    D平衡利益   E保护弱者

12、《物业管理条例》法律制度的内涵是（  ）。23

A尊重和维护业主的财产权利   B建立业主民主协商机制    C建立自我管理机制

D建立平衡利益机制    E建立物管人员的首先规范机制

13、物业管理从业人员培训合格上岗制度为（  ）。17

A关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法

B物业管理企业经理岗位规范    C物业管理企业部门经理、管理员岗位规范

D培训教育计划的制定规范    E岗位必备知识和能力提升的规范

14、禁止租赁的房屋类型包括（  ）。149

A符合安全标准的    B权属无争议的    C属于违法建筑的房屋

D未依法取得房屋所有权证的房屋    E共有房屋未取得共有人同意的房屋

15、鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为（  ）等 四种情况进行处理。

A观察使用    B处理使用    C停止使用    D部分拆除    E整体拆除

16、不得设定房地产抵押权的情况为（  ）。157

A没被查封的房地产     B没被扣押的房地产    C用于教育的房地产

D用于医疗的房地产    E权属有争议的房地产

17、政府定价方式管理物业服务收费，存在的弊端为（  ）。48

A不利于物业管理企业提高服务技能    B制约了业主对物业服务质量的监督权

C剥夺了业主对物业服务质量的选择权  D因定价标准不客观产生了大量矛盾

E政府核定物业服务收费标准，阻碍了物业管理市场的发展

18、物业管理项目投标的规则包括（  ）。94

A投标人应具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其它条件

B投标人可以以他人的名义投标    C招标人可对投标人的资质提出不同的要求

D投标人必须在到政策或招标文件要求的企业资质等级

E物业管理企业资质不符合条件的，投标文件可能被视为废标

19、物业管理从业人员职业素养的主要内容包括（  ）。111

A自信自强、积极向上     B奋发努力、坚忍不拔    C诚恳待人、服务热情   

D文明礼貌、着装整洁     E水平专业、技术熟练

20、物业管理区域环境验收内容包括（  ）。99

A检查沟、井是否完整    B临时设施及临时用房是否拆除清理干净   

C物业区域是否建立垃圾存放处   D绿化草坪是否长势良好   E停车场是否符合交通管理部门要求

21、下列关于房地开发企业二级资质的条件，正确的是（  ）。129

A注册资本不低于2000万元    B从事房地产开发经营2年以上

C建筑工程质量合格率达100%    D未发生过重大工程质量事故

E工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称

22、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，从（  ）等方面界定了物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。 38

A物业管理服务的基本要求    B房屋管理、共用设施设备维修养护

C协助维护公共秩序    D提供必要的物业管理用房    E保洁服务、绿化养护管理

23、物业管理服务的主要内容为（  ）。36

A房屋共用部位的维修、养护与管理    B房屋共用设施设备的维修、养护与管理

C专项维修资金的代管服务    D物业档案资料的管理    E佩戴标志，行为规范

24、《物业服务收费明码标价规定》明确规定，物业服务收费应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示（  ）。46

A物业管理企业名称    B物业服务内容、服务标准    C物业管理企业员工工资分配方案

D收费项目    E收费计价方式和收费标准

25、房地产企业甲级资质要求（  ）。130

A未发生过重大工程质量事故    B从事房地产开发经营3年以上

C注册资本不低于100万元    D已竣工的建筑工程质量合格率达100%

E财务负责人具有相应专业初级以上职称

26、《物业管理条例》确立的基本法律关系为（  ）。31

A业主相互之间的关系    B物业管理企业和业主之间的关系

C员工和物业管理企业的关系    D开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

E供水、供电单位与业主以及物业管理企业之间的关系

27、从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，这一阶段的物业管理政策法规主要体现的特点包括（  ）。15

A配套性    B借鉴性    C过渡性    D针对性    E经验性

28、以下（  ）不得从住宅专项维修资金中列支。122

A依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和履行费用

B用于全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备的维修费用

C人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热等费用    E根据物业服务合同规定，由物业管理企业从物业服务费用或物业服务资金中列支住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用

29、下列关于全国性政策法规叙述，正确的是（  ）。18

A2003年6月，建设部发布《业主大会规程》

B2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

C2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》

D2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准

E2004年3月，建设部发布《物业服务收费明码标价规定》

30、危险房屋是指（  ）的房屋。166

A结构严重损坏    B承重构件已属危险构件    C随时可能丧失稳定和承载能力

D不能保证居住和使用安全    E尚可处理使用

答案：

一、单项选择题

1 （D）  2 （B）  3（B）  4（B）5（A）6（C）7（B）8（D）9（D）10（A）

11（B）12（A）13（A）14（C）15（C）16（D）17（A）18（D）19（D）20（C）

21（B）22（D）23（C）24（D）25（D）26（B）27（D）28（A）29（B）30（B）

31（B）32（A）33（C）34（C）35（A）36（D）37（D）38（D）39（A）40（A）

二、多项选择题

1（ABCD）2（ABDE）3（AE）4（BCDE）5（ABDE）6（ABD）7（ABDE）8（BCD）9（ABC）10（ABCD）

11（BDE）12（ABCD）13（ABC）14（CDE）15（ABCE）16（CDE）17（BCDE）18（ACDE）19（ABCD）20（BCDE）21（ACDE）22（ABCE）23（ABCD）24（ABDE）25（ACDE）26（ABDE）27（BCD）

28（ACDE）29（ABCD）30（ABCD）

《物业经营管理》模拟试卷

一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是（  ）。1

A现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展

B物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动

C在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

D物业经营不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果

2、下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是（  ）。9

A居住物业    B收益性物业    C大型非房产物业    D非房产物业

3、下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是（  ）。28

A通货膨胀风险    B周期风险    C变现风险    D资本价值风险

4、房地产开发投资企业所得税税率一般为（  ）。2

A11%    B22%    C33%    D44%   

5、年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，以1年1次复利计算，则一年后的本利和为（  ）。

A1000.00    B1120.00        C1125.51        D1126.83              45

6、某笔贷款的年得率为15%，借贷双方约定按委计息，则该笔货款的实际利率是（  ）。50

A14.37%    B15.57%    C15.87    D13.17

7、下列关于设备磨损补偿的说法，错误的是（  ）。53

A设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿

B设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造

C有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换同，即淘汰旧设备，更换新设备

D不进行设备磨损补偿，企业再生产也能正常运行

8、下列关于物业价格的说法，不正确的是（  ）。75

A物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价

B物业价格是和平地获得他人的物业所出的代价

C物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付    D以物业作价入股换取设备、技术等是合法的

9、下列选项中，能反应物业价格水平高低的是（   ）。81

   A成交价格    B市场价格    C总价格    D单位价格

10、下列（  ）不是构成一个完整的房地产系统的因素。120

    A社会环境    B市场主体    C客体    D价格

11、需求曲线是一条具有（  ）。122

A负斜率的向左下方价倾斜的曲线    B负斜率的向右下方倾斜的曲线

C正斜率的向左上方倾斜的曲线      D正斜率的向右上方倾斜的黄线

12、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系，这属于房地产市场结构中的（  ）。127

A总量结构    B区域结构    C供求结构    D投资结构

13、我国城市住宅的供给住房，不能进入市场流通的是（  ）。137

A廉租房    B经济适用房    C市场价商品住宅    D以上全是

14、房地产市场善分析是介于宏观和微观分析之间的分析，其中供给分析的内容包括（  ）。142

A调查房地产当前的存量、过去的趋势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等

B分析当前城市规划及期可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划

C分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异    D以上全是

15、物业管理的中短期计划通常是以物业管理企业与业主签署的委托管理合同的有效期为周期，通常为（  ）。145

A1～3年    B2～4年    C3～5年    D4～6年

16、物业租赁指房屋租赁，是一种特定的商品交易经济活动形式，下列选项不是其特征的是（  ）。155

A租赁双方都是符合法律规定的责任人    B房屋租赁关系不因所有权的转移而中上

C房屋租赁转移房屋的权                D房屋166租赁关系是一种经济要式契约关系

17、在租约答订前，租赁管理的主要工作有（  ）。

A租金的确定    B收取租金    C租金调整    D租金结算

18、（  ）已成为衡量物业管理企业实力 竞争力的重要标准之一。386

A信息系统应用水平    B可持续发展战略    C智能化小区    D电子商务平台

19、租赁合同到期，合同自行终止承租人需继续租用，应当在租赁期限届满前的（  ）个月提出。173

A1    B2    C3    D4

20、客户关系管理的英文缩写是（   ）。175

A  GRM    B  CRM    C  GRN    DCRN

21、下列选项中，不是营业成本的是（  ）。183

A直接人工费    B直接材料费    C管理费用    D间接费用

22、福利基金按工资总额的（  ）。188

A10%    B2%    C1.5%    D14%

23、物业管理企业在物业管理活动中发生的各项直接支出是（  ）。183

A管理费用   B营业成本    C财务费用    D人员费用

24、物业管理成本控制的含义是（  ）。200

A对目标成本本身的控制    B对目标成本完成的控制和过程的监督

C在过程控制的基础上，着眼未来，为今后成本的降低指明方向    D以上全部正确

25、前期物业服务合同是由（  ）签订的。209

A建设单位和物业管理企业    B建设单位和业主委员会

C业主委员会和物业管理企业    D以上提到的三方一起

26、物业管理实行招投标，其意义在于（  ）。219

A引导业主树立正确的物业管理观念，提高自治能力

B推动物业管理企业不断提高管理水平，增强市场竞争力

C全面促进物业管理行业的发展        D以上全部正确

27、下列选项中不属于风险的特征的是（  ）。227

A正面性，即风险突如其来使之受到伤害

B负面性，即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理

C不确定性，介与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，可能发生也可能不发生

D可测性，凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系的，因此，风险事故的发生是可以测定的

28、资金筹集是指（  ）。243

A物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程

B物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程

C物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中，所发生的各种成本费用

D物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务取得的收入等

29、下列关于物业管理绩效评的最重要、最基础的指标是（  ）。266

A基本指标    B修正指标    C评议指标    D总况指标

30、下列关于物业管理绩效评价的特点，说法错误的是（  ）。263

A以物业管理企业作为具体评价对象

B以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点

C以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据

D将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价的结果

31、物业管理绩效评价的主要方法是（  ）。281

A综合分析判断法    B功效系数法    C定性分析判断法    D基本指标计分方法

32、下列选项中，不是按照写字楼物业所具备功能差异分类的是（  ）。303

A单纯型写字楼    B商住型写字楼    C综合型写字楼    D自用型写字楼

33、当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫（  ）。319

A益租    B净租    C毛租    D利租

34、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是（  ）。327

A物业经济指标    B服务满意度    C物业品牌化    D以上都是

35、零售商业物业在选址和规划时，主要应考虑(  ).333

A市场容量    B进出交通   C地点显著    D以上都是

36、选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（  ）。337

A声誉    B财务能力    C租户组合与位置分配    D租户需要的服务

37、投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标，进行（  ）。359

A组合投资    B搭配投资    C分期投资    D贷款投资

38、企业的物业资产是指（  ）。363

A企业为了生产和持续发展而拥有的房地产

B企业为了生产而拥有或租用的房地产

C企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产

D企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一

39、下列选项中，不属于以应收帐款形式表现的不良资产是（  ）。375

A逾期的应收帐款    B呆滞的应收账款

C坏账、死账形式的应收账款    D证券投资的应收账款

40、1987年4月，提出“可持续发展”的组织是（  ）。381

A  WECD    B  WCED    C  WDCE    D  WEDC

二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、物业经营管理，是指为了满足业主的目标，综合运用下列（  ）技术、手段和模式，为业主提供综合性管理服务。1

A物业管理    B设施管理    C房地产资产管理    D房地产投产管理    E房地产组合投资管理

2、房地产投资的特征有（  ）。22

A位置固定不可移动性    B寿命周期长    C政策影响性   D专业管理依赖性    E资金流动性

3、我国房地产投资经营过程中，企业纳税的主要税种有（  ）。42

A经营税金及附加    B城镇土地使用和房产税    C企业所得税   D员工所得税    E保险税

4、物业价格与一般物品价格的共同之处在于（  ）。76

A都是价格用货币来表示    B都有波动受供求因素的影响    C都是按质论价：优质高价，劣质低价    D都是受区位的影响很大    E都是形成的时间较长

5、选取的可比实例应符合（  ）。94

A可比实例物业应是估价对象物业的类似物业

B可比实例的交易类型与估价时点接近

C可比产例的交易类型与估价目的吻合                                               

D可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常价格的市场价格

E可比产例应同实际完全相符

6、影响房地产市场发展的社会因素有（  ）。121

A家庭收入水平及分布    B传统观念及消费心理    C社会福利

D家庭户数规模   E家庭生命周期

7、房屋租赁登记备案的一般程序包括（  ）。160

A签订    B申请    C审查    D颁证    E变更

8、房屋租赁合同的法律特征有（  ）。169

A房屋租赁合同是双务合同    B房屋租赁合同是无偿合同

C房屋租赁合同是诺成合同    D房屋租赁合同是要式合同

E房屋租赁合同是继续性合同

9、在营业成本中，直接人工费用包括（  ）。183

A人员的工资    B人员的资金    C人员的福利费    D办公费    E差旅费

10、在编制成本预算时，必须遵循（  ）。195

A成本预算必须同其他预算相协调    B成本预算要以各项定额为基础

C成本预算应有相应的技术经济措施保证    D成本预算要全面权衡，提高资金使用效益

E成本预算要符合实际，不要留余地

11、物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可将合同分为（  ）。

A物业建设单位在开发所订立的合同   207

B前期物业服务合同与物业服务合同

C业主所签订的与物业管理活动有关的合同

D物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同

E后期物业管理合同

12、物业服务合同具有（  ）特征。212

A物业服务合同的订立应以当事人相互信任为，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉

B物业服务合同是有偿合同    C物业服务合同具有过渡性

D物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同    E物业服务合同是劳务合同

13、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括（  ）。243

A资金筹集    B资金运用   C资金耗费    D资金转收    E资金收回和分配

14、写字楼物业的特点，主要表现在（  ）。302

A所处区位好，规模大    B多为现代化的高层建筑    C功能齐全，配套设施完善

D全部由专业物业管理企业管理    E保持产权的完整性是写字楼物业保值的关键

15、零售商业物业的经营管理工作，主要包括（  ）。331

A招商及承租户组合    B零售技术及营销    C零售技术

D物业维护    E运行管理

16、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理，需要综合考虑（  ）。387

A管理的范围、深度和想要达到的管理效果

B现有管理流程的规范化程序

C管理人员综合应用计算机的水平

D资金的投入    E资金的流出

17、下列选项中，属于物业管理企业类型的有（  ）。8

A管理型物业管理企业    B托管型物业管理企业    C专业型物业管理企业

D非专业型物业管理企业    E综合型物业管理企业

18、下列对物业价格主要特征的说法，正确的是（   ）。76

A物业价格受区位的影响很大    B物业价格实质上是物业权益的价格

C物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金   

D物业价格形成的时间较短    E物业价格容易受交易者的个别因素的影响

19、市场法是物业估价的一种方法，其运用的基本的步骤包括（  ）。94

A搜集交易实例    B选取可比实例    C对可比实例成交价格进行处理

D求取比准价格    E准价格交易

20、影响房地产市场转就的主要社会经济力量包括（  ）。121

A金融业的发展    B信息、通信技术水平的提高    C生产和工作方式的转变

D人文环境、自然环境的变化    E人口数量的不断增长

21、房屋租赁时，出租人的权得有（  ）。174

A有按期收取租金的权利    B对物业管理善进行监督建议的权利

C有监督承租人按照合同规定合理使用房屋的权利

D有依法收回出租房屋的权利    E有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利

22、客户关系管理对企事业的作用有（  ）。177

A能够改善企业形象，提升企业生产力

B能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程

C能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力

D能够提高企业销售收入    E能够改善企业服务，提高客户满意度

23、按现行财务制度的规定，不得列入成本支出的是（  ）。184

A国家法律、法规规定之外的各种付费

B被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出

C物业管理企业对管理用房进行癫狂装修发生的支出

D对外投资支出    E购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出

24、成本按照计算依据的不同主要有（  ）。186

A边际成本    B差异成本    C目标成本    D定额成本    E计划成本

25、下列选项，属于最具有的财务管理目标的是（  ）。245

A利润最大化    B资本利润率最大化    C每股利润率最大化   

D总股利润率最大化    E企业价值最大化

26、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是（  ）。303

A地理位置    B交通便利性    C声望或形象    D人口密集度    E为租户提供的服务

27、写字楼管理策略中应该注意（  ）。313

    A分阶段提供物业管理服务，清楚办公室服务范围    B确保提供“合同服务”适时提供“超值服务”C合理保证非收益部分的使用需要    D定位目标市场    E明确吸引租户的策略

28、投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有（  ）。351

A完全拥有权    B直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东身份

C将大部分产权出售    D全部出售套现    E以上全错

29、企业物业资产管理涉及（  ）领域的活动。367

A购置物业资产    B买卖物业资产   C剥离物业资产

D财务    E管理人员职能

30、大型企业物业资产管理的内容包括（  ）。364

A编制企业物业资产清单    B设定管理目标    C控制成本

D适时处置资产并获得收入    E财务收支

答案：

一、单项选择题

1（C）2（A）3（D）4（C）5（B）6（C）7（D）8（A）9（D）10（A）

11（B）12（D）13（A）14（D）15（C）16（C）17（A）18（A）19（C）20（B）

21（C）22（D）23（B）24（D）25（A）26（D）27（A）28（A）29（A）30（B）

31（B）32（D）33（B）34（B）35（D）36（A）37（A）38（C）39（D）40（B）

二、多项选择题

1（ABDE）2（ABCD）3（ABC）4（ABC）5（ABCD）6（BCDE）

7（BCD）8（ACDE）9（ABC）10（ABCD）11（ABCD）12（ABDE）

13（ABCE）14（ABCE）15（ABCD）16（ABCD）17（ACE）18（ABCE）

19（ABCD）20（ABCD）21（ACDE）22（BCDE）23（ABDE）24（CDE）

25（ABDE）26（ABCE）27（ABC）28（ABCD）29（ACDE）30（ABCD）

《物业经营管理》模拟试卷

一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、下列选项中，地区购物商场的建筑规模在（  ）。4

A.1万～3万m²之间       B. 1万～5万m²之间

C. 3万～5万m²之间      D. 5万～8万m²之间

2、核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的动作状态的是（  ）。9

A物业管理    B设施管理    C房地产资产管理    D房地产组合投资管理

3、投资者进行房地产投资的主要目的是（  ）。20

A获得荣誉    B使其财富最大化    C降低投资风险    D掏通货膨胀

4、零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（  ）。36

A市政公用和公建配套设施完备的程度    B周转土地利用情况和环境

C零售商业物业辐射区域分析的结果      D交通运输是否便利

5、房地产置业投资活动表示为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供何和住的生产或生活空间。这是（  ）。38

A房地产投资活动从财物形态进行考察的    B房地产投资活动从实物形态进行考察的

C房地产投资活动从货币形态进行考察的    D房地产投资活动从净利形态进行考察的

6、金融机构在向居民提供抵押货款时，借款人在每月的还款额中（  ）。57

A全部还本    B全部还息    C一部分还本，另一部分付息    D以上选项全部正确

7、在不考虑资金时间价影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是（  ）。58

A盈利指标    B静态指标    C动态指标    D清偿指标

8、下列随着时间的流逝而不断减少的是（  ）。87

A原始价值    B市场价值    C账面价值    D评估价值

9、下列不是物业估价的基本方法（   ）。93

A市场法    B成本法    C收益法    D交易法

10、下列房地产市场的运行环境中，影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件的是（  ）。121

A社会环境    B资源环境    C国际环境    D政治环境

11、房地产市场供给的基本法则为（  ）。123

A当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少

B当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格会使可供销售的商品数量增加

C当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品会使可供销售的商品数量增加

D当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少， 较低的商品价格也会使可供销售的商品数量减少

12、无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于（  ）。139

A化减房地产市场的风险            B分析房地产市场的信息  

C预测房地产市场未来的发展趋势    D把握房地产市场供求关系的变化规律

13、在双方中的一方死去时自动中止的租赁是（  ）。157

A定期租赁    B自动延期租赁    C意愿租赁    D私房租赁

14、物业租赁所面向的目标市场群体，主要由（  ）决定。163

A该物业的档次所决定    B该物业所处的市场的供求关系决定

C该物业所处区域的商业特征决定    D该物业所处的地理位置是否优越所决定

15、租赁管理的核心内容是（  ）。165

A确定可出租面积的租赁方式    B编制租赁经营预算

C租户选择                    D确定租金方案

16、凡要求有特定形式和履行一定手续的合同都称为（  ）。169

A双务合同    B有偿合同    C诺成合同    D要式合同

17、下列对客户关系管理的叙述中，说法错误的是（  ）。176

A客户关系管理，一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为

B客户关系管理是通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略

C客户关系管理是指企业通过富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保留客户、客户忠诚和客户创利的目的

D客户关系管理是整合客户、企业和员工资源、优化业务的流程

18、下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是（  ）。186

A估计成本    B实际成本    C计划成本    D定额成本

19、某办公单位以每月2000元的价格租了一间100m²的办公室，年终总结时，其交通费2500元/年，通信费3500元/年，办公服务器费500元/年，书报费800元/年，宣传广告及市场推广费11000元/年，法律费用5200元/年，节日装饰费500元/年，其办公费估算为（  ）元/年。188

A  48000    B  26500    C  28500    D  25500

20、编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定年增长率缺乏客观依据的是（  ）。197

A固定预算    B弹性预算    C零基预算    D滚动预算

21、成本的日常管理内容不包括（  ）。205

A利用物业管理周期理论进行成本控制    B严格实施预算的凭证控制

C建立健全费用开支与报销审批制度      D控制责任中心的业绩考评

22、下列选项中，（  ）是开展物业管理工作的基础。207

A物业管理企业与众多的业主发生物业管理的法律关系

B物业管理中的各种合同    C物业管理企业提供物业管理服务

D物业管理企业与众多的非业主发生物业管理的法律关系

23、下列对物业服务合同的说法，正确的是（  ）。209

A物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同

B物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间先后的顺序，但并不相互衔接

C若不签订前期物业服务合同，也可以保证购房人在购买房屋后，直至业主委员会成立时的各项权利得以实现    D物业服务合同的甲方是新建住宅的，乙方是甲方选聘的物业管理企业

24、下列选项中，（  ）不是风险具有的特征。227

A负责性    B不确定性    C特殊性    D可测性

25、在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的保险原则是（  ）。231

A诚信原则    B不确定性    C近因原则    D比例分摊原则

26、在保险合同关系人中，受益人是指（  ）。232

A人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人    B被保险的代理人

C为保险人招揽和代理保险业务而收取拥金的人     

D与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人

27、（  ）包括资金的投放和各项资产的使用两方面。243

A资金筹集    B资金运用    C资金耗费    D资金分配

28、反映物业管理企业在某一特定时日财务善的财务报表是（  ）。252

A资产负债表    B利润表    C现金流量表    D成本报表

29、一般来说，为每个办公室工作人员提供（  ）的单元内建筑面积比较合适。315

A  5～6m²    B  10～15m²     C15～20m²     D  20～25m²

30、下列不是写字楼物业工程安全管理中“十供”的是（  ）。321

A确保供电    B确保供水    C确保供饭    D确保供气

31、对物业管理企业进行评价的主要目的是（  ）。326

A令物业管理企业为业主和盘旋提供更好的服务    B决定保留还是辞退当前的物业管理企业

C与租户有良好的沟通                          D及时收取租金

32、零售商业物业又称为（  ）。329

A商业地产    B零售物业   C商业物业   D零售地产

33、物业管理企业需要不同的经营策略，就中高档而言，经营策略主要包括（  ）。345

A树立品牌形象，参与市场竞争          B必要的经济回报

C与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟    D以上均是

34、百分比租金通常以（  ）为基础计算。340

A按月支付    B按季度支付    C按半年支付    D以年总营业额支付

35、下列关于零售商业物业在选址和规划的说法，不正确的是（  ）。334

A购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方

B交通便利是影响购物中心成功经营的重要因素，即使停车不便时，也不受影响

C有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的使得性和零售商业物业的显著性

D零售商业物业管理，可细分为（  ）等项目

36、零售商业物业管理，可细分为（  ）等项目353

1防火安全    2治安保卫    3劳动安全    4媒体风险防范安全

A1234    B123    C134    D234

37、组合投资管理的内容包含（  ）。359

A管理对象    B管理者    C管理方法   D以上均是

38、下列有关物业资产管理的说法，错误的是（  ）。368

A信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具

B为了准确评估绩效，企业应该将物业资产同非物业资产运营的数据紧密联系起来

C现实中若没有一个独立的物业信息系统，要做一个很好的物业资产定理决策是很困难的

D随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理的需求也会不断增加

39、不良物业资产的表现形式包括（   ）。375

1房地产不良贷款；    2金融机构直接投资半道形成的不良资产；    3其他不良信贷资产中的抵押物；4其他单位委托处置的房地产不良资产

A1    B2    C123    D1234

40、下列对可持续发展与物业管理的说法，错误的是（  ）。385

A可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用

B智能管理系统的应用，提高了含苞在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑

C噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一

D要加强雨水、汗水的排放、处理和再利用

二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（  ）。6

A服务对象不同    B地理位置不同    C服务内容不同   

D建筑设计和装饰风格不同    E收税机关不同

2、居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（  ）。35

A市政公用和公建配套设施完备的程度    B公共交通便捷程度    C环境因素

D居民人口与收入    E人口增长数量

3、下列关于设备更新的特点分析，正确的是（  ）。53

A设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命   

B设备更新分析更新分析只考虑未来发生的现金流量    C比较设备的费用   

D设备更新分析以费用年值法为主    E只比较设备的费用

4、下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有（  ）。39

A以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续

B以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续

C若现金流出或注入不是发生在计息周期的期初或期未，而是是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成在计算周期未发生，称为期未惯例法

D为了与期未惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资p作为下一周期期未    E相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量

5、下列说法错误的是（  ）。83

A起价是指销售的商品房的最低价格    B标价又称报价、表格价，即买方的要价

C成交价是商品戽买卖双方的实际交易价格    D起价一般可以反映所销售商品房的真实价格水平

E均价是所销售商品房的平均价格

6、市场法又称（  ）。93

A市场比较法    B比较法     C估价法    D比例法    E房屋评估法

7、下列选项中，会导致商品住宅需求变化的有（  ）。122

A收入的变化     B其他商品的价格变化    C对未来的预期

D政府政策的变化    E商品的变化

8、反映和描述房地产市场善的指标，包括（  ）。129

A可供指标    B供给指标    C需求指标    D市场交易指标    E矢量指标

9、房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其特征包括（  ）。155

A房屋租赁不转移房屋的所有权    B房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

C房屋租赁关系是一种经济要式契约关系    D房屋租赁关系因所有权的转移而终止

E租赁双说主都必须是符合法律规定的责任人

10、按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（  ）。157

A公房租赁    B定期租赁    C私房租赁    D自动延期租赁    E意愿租赁

11、关于物业管理成本分类，按照与物业管理服务业务量的关系划分为（  ）。185

A固定成本    B变动成本    C半固定或半变动成本    D租金    E利息支出

12、目前，我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式有（  ）。187

A直取制    B间接制    C包干制   D付金制    E酬金制

13、前期物业服务合同具有的特征包括（  ）。210

A前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订

B前期物业服务合同由业主委员会和物业管理企业签订

C前期物业服务合同具有过渡性

D前期物业服务合同是要式合同

E前期物业服务合同是诺成合同

14、物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意（  ）。

A“宜细不宜粗”的原则    B不应有无偿无限期的承诺     215

C实事求是留有余地    D明确界定违约责任与处理关系

E企业在合同中的相关权利

15、财会报告分析工作，一般应当按照以下（  ）步骤进行。261

A财务报告分析准备阶段    B财务报告分析实施阶段

C财务报告分析报告阶段    D财务报析编写阶段

E财务报告分析整理阶段

16、保证非收益部分的合理使用需要促进（  ）。313

A共用空间的合理配置    B分阶段的合理配置    C管理服务空间的合理配置

D设备空间的合理配置    E使用空间的合理配置

17、物业经营管理企业在确定写字楼租金时，应认真考虑（  ）。316

A计算可出租面积    B计算可使用面积    C出租单元的面积规划和室内装修

D租金的调整        E管理财务

18、购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解（  ）。331

A商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求

B选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的弎上确定

C商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量

D橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看

E物业维护，负责承租范围

19、智能化小区的物业管理，主要包括（  ）。388

A通信功能的管理    B安全技术防范    C信息服务   D对管理人员进行培训   E社区服务功能

20、下列（  ）是不良物产资产的处置方法。379

A资产重组    B公开出租    C以资抵债将债权转为物权    D实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权    E采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务

21、物业经营管理中的战略性工作包括（  ）。12

A确定战略及标准   B构建信息基础    C决策分析    D进行资产组合    E进行组合管理

22、商业辐射区域分析的内容包括（  ）。36

A可能的顾客流量    B消费者的行为    C消费者的喜好和偏爱

D消费者的购买能力   E服务态度

23、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由（  ）构成。85

A折旧费    B维修费和管理费    C投资利息    D保险费    E房产税

24、市场交易指标包括（  ）。131

A国内生产总值    B房屋空间使用数量    C房地产租金   

D房地产价格指数    E销售量

25、通常物业租金分为（  ）。158

A干租    B毛租    C净租    D百分比租金    E重租

26、下列情形中，房屋不得出租的情形在（  ）。161

A司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的

B不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的

C已抵押，未经抵抽权人同意的    D权属有争议的    E未按规定缴纳有关税费的

27、按照与决策的关系，可将成本分为（  ）。186

A可免成本    B估计成本    C目标成本    D计划成本    E实际成本

28、保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，包括（  ）。190

A保安系统费    B保安人员人身材保险费    C保安用房费

D保安人员住房租金    E保安人员工资

29、按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，报告可以分为（  ）。285

A向物业业主、租户提交的物业管理报告    B向高层次管理者提供的物业管理报告

C向投资者或董事会提交的物业管理报告    D向检察机关提交的物业管理报告

E向公安机关提交的物业管理报告

30、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素有（  ）。315

A提供的物业管理服务         B可能面积的组合    C寻租者经营业务的性质

D寻租者将来扩展办公室面积    E租户的商业信誉

答案

一、单项选择

1（A）2（A）3（B）4（C）5（B）6（C）7（B）8（C）9（D）10（B）

11（A）12（D）13（C）14（B）15（C）16（D）17（D）18（A）19（A）20（C）

21（D）22（B）23（A）24（C）25（D）26（A）27（B）28（A）29（C）30（C）

31（A）32（A）33（D）34（D）35（B）36（A）37（D）38（B）39（D）40（B）

二、多项选择

1（ABCD）2（ABCD）3（ABCD）4（BCE）5（BD）6（AB）

7（ABCD）8（BCD）9（ABCE）10（BDE）11（ABC）12（CE）

13（ACD）14（ABCD）15（ABCD）16（ACD）17（ABCD）18（ABCD）

19（ABCE）20（CDE）21（ABCD）22（ABCD）23（ABCE）24（CDE）

25（BCD）26（ABCD）27（AB）28（ABCD）29（ABC）30（BCD）

全国物业管理师职业资格考试模拟题《物业管理实务》

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题备选项中，只有1个最符合题意）

1、物业服务企业提供的服务是（    ）。

A. 无偿的             B. 微利的           C. 有偿的和盈利性的        D. 保本非盈利的

2.物业服务企业成立的标志是取得（      ）

A.企业名称预先核准通知书      B.营业执照     C.物业服务企业资质证书        D.验资证明

3. 对于三级资质的物业服务企业而言，要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于（  ）人。    A.5        B.10         C.20         D.30

4.下列项目中，必须通过招投标选聘物业服务企业的物业是（    ）。

A.一个办公楼                                     B.已经成立了业主大会的住宅小区

C.仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区 D.已经成立了业主大会的住宅小区内的会所

5．下列选项中，不属于物业管理方案的关键性内容的是（    ） 。

A.组织架构与人员配备           B.费用测算与成本控制   C.管理方式、运作程序及管理措   D.物资装备

6．招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件（      ）日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。     A.5        B.7       C.10       D.15

7．在拍卖的过程中，属于“要约”行为的是（    ）。

A.拍卖方发布拍卖公告              B.拍卖人宣布拍卖某物    C.拍卖师击槌     D.竞拍方的每次出价

8. 业主公约正式订立的时间是（     ）。

  A.物业销售前             B.物业销售阶段       C.物业入住阶段          D.首次业主大会召开

9. （     ）是民法、合同法的最基本原则。 

  A.平等原则           B.自由原则         C.诚信原则        D.公序良俗原则

10．从法律的角度来说，前期物业服务企业的起点是（    ）。（《物业管理条例》）

A. 前期物业管理合同签订生效    B. 竣工验收    C. 承接查验   D. 负责前期物业管理的企业入场

11．前期物业管理最明显的特点是（    ）。

A. 其特定内容是以后常规物业管理的基础，对常规物业管理有着直接和重要的影响

B. 在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程

C. 呈现管理服务的波动和不稳定状态   D. 一般呈现出收入少，支出多，收支不平衡和亏损

12. 承接查验实施方案由（   ）制定。

A.物业服务企业    B.建设单位   C.物业服务企业或建设单位共同   D.物业服务企业或建设单位

13. 物业管理承接查验主要的方式是（       ）。

      A.感官查验    B.核对查验     C.使用查验     D.检测查验

14. 以下各个选项中，属于物业管理机构更迭时承接查验的内容但是不属于新建物业承接查验内容的是（     ）。

A. 物业资料                B. 共用部位     C. 各项费用与收支情况             D. 共用设备设施

15. 物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部（      ）令《住宅室内装饰装修管理规定》。  

A. 99号                       B. 121号        C. 110号                      D. 48号

16．因装饰装修活动造成了相邻住宅的管道堵塞，（     ）应当负责修复和赔偿。

A. 装修人                   B. 装修施工单位 C. 装修人或者装修施工单位      D. 相邻住宅的业主

17. 装饰装修申报资料由（    ）提供。

      A.业主                   B.物业管理单位             C.业主和施工单位                      D.业主和物业单位

18. 需要进行中修或局部大修更换部件的房屋是（     ）。

A. 基本完好房            B. 一般损坏房      C. 严重损坏房                      D. 危险房

19. 定期维修又叫做（     ）。

A. 状态检测下的预防维修         B. 改善性的预防维修     C. 计划性预防维修                    D. 中修

20. 对物业管理而言，应尽量避免（     ）。

      A.计划性预防维修         B.状态监测下的预防维修         C.改善性能的预防维修           D.事后维修

21．某小区入夏后发现蚊子骤然增多，最后合适的治理方法是（    ）。

A. 利用诱饵诱杀                                      B. 使用相关的器械灭杀

C. 查找附近有没有的积水，然后排干积水并加入药物      D. 安装各种防蚊的纱窗

22. 以下选项中，不属于清洁卫生服务内容的是（     ）。

A. 建筑物外公共区域清洁         B. 垃圾的收集与处理     C. 花木种植       D. 管道疏通服务

23. 安全防范工作周检由（    ）负责。

A. 安防队伍的各班班组长     B. 安防主管及项目领导    C. 指定人员     D. 指定的督察人员

24. 义务消防队伍每年应进行（       ）次消防实战演习。

A. 1                          B. 1—2                   C. 2               D. 3

25. 对物业管理常见的紧急事件，针对同一类型的事件制定的预选方案要在（    ）个以上。

A. 两                                     B. 三                    C. 四                 D. 五

26. 物业管理投诉处理的要求不包括（       ）。

A.谁受理，谁跟进，谁回复                B.暂时无法解决的，可让客户回去等候通知

C.做详细记录，并及时总结经验            D.尽可能满足业主的合理要求

27. 在物业管理使用的各类文书中，（      ）的规范性最强。

A.行政公文            B.事务文书      C.制度文书                    D.礼仪文书

28. 企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动为（     ）。 

  A.辞职           B.解职              C.辞退            D.资遣

29．在销售商品房的时候，购房者应该按照总购房款的（     ）的比例向售房单位交纳维修资金。

A. 1％-2％                   B. 2％－3％        C. 3％－4％             D. 4％－5％

30. 全国物业服务企业信用档案建设的原则是（      ）

      A.统一规划、分级指导、集中申报，信息共享      B.统一建设、分步实施、分级管理、信息共享

      C.统一建设、强化领导、分级管理、信息共享      D.统一规划、分级建设、分步实施、信息共享

二、多项选择题（共15题，每题2分。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1. 物业管理公司使用的请示属于（       ）

 A.内行文             B.外行文             C.前行文           D.后行文    E.上行文

2.下列关于物业服务企业资质的说法中，错误的是（     ）。

   A.资质审批并不是物业服务企业设立的一个必须条件

   B.新设立的某家物业服务企业在申报资质的时候，审批部门可以根据其所具备的注册资金、专业人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质

   C.一个物业服务企业管理的高层住宅面积为40万平方米，管理独立式别墅2万平方米，单从所管理的物业面积这一标准来看，它符合二级资质的要求

   D．在取得营业执照之后的一个月内，物业服务企业应该到相应的主管部门申请资质

   E. 资质审批一定要在工商注册登记后才能进行

3. 影响物业服务企业机构设置的主要因素包括（     ）

A.国家的宏观政策 B.企业战略因素 C.技术因素 D.组织规模及所处的阶段 E.企业的员工素质

4.在物业服务企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（  ）。

A.向部分业主提供家政服务               B.向部分业主提供班车接送服务

C.物业区域内公共秩序的维护             D.市政设施的配合管理       E.物业的装修管理

5. 下列关于公开招标的表述中，正确的是（     ） 。

     A.公开招标必须发布招标公告，但发布的途径可以不是公共媒介

     B.公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加招标

     C.公开招标的评选条件和程序是预先设定的

     D.招标公告必须公开，但是招标的程序和中标的结果可以不公开

     E.对于公开招标来说，投标人如果少于5个，则该公开招标无效，应当重新组织招标

6. 专题培训包括（     ）。

   A.更新观念的培训     B.专项管理培训     C.外派培训     D.专项技术培训   E.晋升培训

7．物业管理方案的实质性内容主要包括（     ）。

      A.招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序         B.管理制度的制订、档案的建立与管理

      C.早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述 D.费用测算与成本控制  E.管理指标

8. 物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在（     ）。

A.前期物业服务合同是建设单位同物业服务企业签订的，物业服务合同是业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的

B. 前期物业服务合同是不约定期限合同，物业服务合同是约定期限合同

C. 前期物业服务合同的期限是不确定的，物业服务合同的期限是确定的

D.前期物业服务合同规范性较弱，物业服务合同规范性较强

E.前期物业服务合同的期限比较短，物业服务合同的期限比较长

9. 对有争议的物业服务合同的解决途径包括（      ）。

  A.友好协商B.向约定的仲裁委员会仲裁 C.向人民法院起诉 D.由物业管理单位解释E.听从业主大会意见

10. 物业服务企业支付的物业管理用房的有偿使用费，应该计入（     ）

A. 管理费用         B. 营业成本    C. 直接材料费        D. 只有人工费      E. 递延资产

11. 物业管理工作移交中的重点和难点包括（     ）。

A. 物业资料的移交         B. 共用部位的移交        C. 共用配套设施和机电设备的接管

D. 各项费用和资产的移交               E. 物业管理运作的衔接

12. 在物业管理机构发生更迭时的物业查验的基本内容包括（     ）。

A.物业资料情况                          B.物业共用部位、共用设施设备及其管理现状

C.各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况 D.业主产权范围内的物业使用情况 E. 业主的资料情况

13．处理紧急事件的要求包括（     ）

A. 企业应尽可能控制事态的恶化和蔓延     B. 在态度上可适当消极

C. 不管事件如何变化，要严格遵守原定的预防措施或应对方案

D. 避免出现“多头领导”                   E. 应以不造成新的损失为前提

14. 在能源消耗的公式中，属于浪费掉的能源的是（      ）。

A. Wc                      B. Wsb        C. Ws                D. Wf        E. Wb

15. 关于公共安全防范管理服务的论述中，正确的是（      ）。

A. 在公共安全防范活动中，物业服务企业居于主导地位，必要时请政府相关部门协助

B. 在公共安全防范活动中，政府相关部门居于主导地位，物业服务企业只是起到协助作用

C. 物业服务企业的所提供的安全防范服务在本质上是防范性的，而不是要解决某些具体的安全问题的

D. 物业服务企业对于小区内的治安等问题承担全部责任

E. 物业服务企业对于小区的治安所承担的责任要以物业服务合同为依据

三、综合分析题（共2题，每题20分）。

案例分析题（一）

某小区为多、高层混合小区，在建设阶段A物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，请问：

1. 物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处（5分）
2. 说明早期介入包括哪些阶段？（3分）
3. 你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务？（3分）
4. 在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任？（4分）
5. 在保修期内，保修责任是谁？你该如何处理？ （5分）

案例分析题（二）

王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问：

（1）本案可以依法应由谁来承担赔偿责任？（2分）

（2）台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？（3分）

 （3）物业管理公司依法是否应承担赔偿责任？（5分）

（4）如果你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明安全防范管理服务包括哪些内容？治安防范的注意事项。（10分）

参考答案

一、单项选择题（共30题，每题1分）

1、C   2、C   3、B   4、C   5、D   6、D   7、D   8、D    9、C   10、A

11、A  12、A、13  B、14  C、15  C、16 、A   17、C  18、B  19、C  20、D

21、C  22、C  23、B  24、B  25、A  26、B    27、A  28、D  29、B  30、D

二、多项选择题（共30题，每题2分）

1、ACE     2、ABD  3、BCD   4、CDE   5、BC

6、ABD  7、BCE  8、AC     9、ABC  10、AB

11、CDE   12、ABC  13、ADE  14、ABCD  15、BCE

案例分析题（一）参考答案

（1）对于开发商而言，有优化设计、有助于提高工程质量和提高开发效益

对于物业服务企业有助于了解物业情况，为前期物业管理作充分准备

（2）物业开发项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段

（3）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况

（4）物业工程质量保修分为二部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。

（5）由建设单位承担。向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主部分由业主自行向建设单位提出处理要求；也可以向物业服务企业反映，物业服务企业负责转告建设单位。

案例分析题（二）参考答案

1) 应该由王军承担，根据民法通则第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。

2）不属于不可抗力，因为这是可以预见且可以避免的，王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落，其本身是有过错的。当然如果真的属于不可抗力的话，则不需要承担责任。

3）物业管理公司在本案中不承担赔偿责任，因为阳台属于业主专有部分，花盆是业主自有物业，物业公司管理范围只限于公共部分，对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人，业主才是法定的管理人。但是，尽管从法律上，一般来说此类事件物业公司不需承担赔偿责任，但一个小区如果发生这类事件，对物业公司的声誉和品牌都是一种极大的损害，因此，物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品，应及时劝阻，劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。在台风等恶劣天气来临前，应对全体业主发通告，要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固，外墙有没有脱落可能等，发现问题应及时落实整改措施。

（4）内容有：出入管理；安防系统的使用、维护和管理；施工现场管理；配合政府开展社区管理。

注意事项：

1. 遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。
2. 遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等，应立即报警，协助公安机关制止
3. 管辖范围内公共区域有疯等特殊人员进入 ，应将其劝离管辖区，或通知其家属等将其领走
4. 辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问
5. 辖区内发生坠楼等课外事物，应立即通知急救单位及公安、家属、并围护好现场，做好辖区客户的安抚工作、等待急救单位及公安部门前来处理。

2012年物业管理经营管理押密试题及答案

　　一、单项选择题
　　1.城市房地产市场的主要组成部分是(   A )。
　　A.市场价商品住宅    
　　B.经济适用住房  
　　C.公共住宅    
　　D.廉租房

　　2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(  A  )。  
　　A.宏观因素    
　　B.市场供求  
　　C.相关因素    
　　D.价格因素

　　4.下列物业租赁方式中，会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是（　D　）租赁。  
　　A.周期性    
　　B.私房
　　C.定期    
　　D.意愿

　　6.零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素  的是（　C　）。
　　A.正确的经营管理策略    
　　B.有针对性的管理方案设计  
　　C.详细的管理计划    
　　D.精确的费用测算

　　8.物业管理成本的类型中，（　A　）成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。
　　A.估计
　　B.可缓
　　C.边际
　　D.可免  

　　10.概率预算的编制方法不包括（　C　）。
　　A.确定预算编制所涉及的每一变量
　　B. 对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值
　　C.确定每一变量的变化范围及联合概率
　　D.计算各变量不同“组合”的联合概率

　　12.在前期物业管理阶段，( D)拥有物业，是物业的第一业主。
　　A.设计单位
　　B.施工单位
　　C.业主
　　D.建设单位  

　　14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是（　B　）。
　　A.物业服务企业
　　B.安全委员会
　　C.业主委员会
　　D.环境与发展委员会

　　16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（B　）以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。
　　A.8%
　　B.10%
　　C.12%
　　D.15%

　　1.物业管理成本按照与决策的关系划分，可将成本分为（　CDE　）成本等。 
　　A.固定   
　　B.变动
　　C.边际   
　　D.差异 
　　E.机会

　　3.风险管理的整个过程可以分成(  ACDE  )四个步骤。
　　A.风险识别   
　　B.风险承担 
　　C.风险控制   
　　D.风险评估 
　　E.风险调整

　　5.利润总额是指企业实现的全部利润，包括企业的(   BCDE )等内容。
　　A.主营业务收入   
　　B.所得税
　　C.营业外收支净额   
　　D.投资收益   
　　E.当年营业利润

2012年注册物业管理师物业管理实务专项练习汇总

　　1、 《物业管理条例》设立的制度均是针对（B ）的物业管理活动而言

　　A、非住宅物业

　　B、居住物业

　　C、即包括居住物业也包括非住宅物业

　　D、以上答案都不对

　　2、 （ B ）年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。

　　A、1978

　　B、1979

　　C、1980

　　D、1981

　　3、 （ A）是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

　　A、《城市新建住宅小区管理办法》

　　B、《全国优秀管理住宅小区标准》

　　C、《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》

　　D、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》

　　4、 （B ）年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。

　　A、1995

　　B、1996

　　C、1997

　　D、1998

　　5、 非市场性的房屋管理（ B ）物业管理。

　　A、属于

　　B、不属于

　　C、包括

　　D、不包括

　　-
　　1、 业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（ C ）日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　A、7

　　B、10

　　C、15

　　D、20

　　2、 业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权（ B ）以上通过

　　A、1/2

　　B、2/3

　　C、3/4

　　D、4/5

　　3、 经业主委员会或者（ B ）％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　A、15

　　B、20

　　C、30

　　D、50

　　4、 订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于（ A）。

　　A、业主大会

　　B、业主委员会

　　C、业主管委会

　　D、业主公约

　　5、 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为（ A ）。

　　A、前期物业管理招标投标

　　B、物业管理招标投标

　　C、后期物业管理招标投标

　　6、写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般(　 )基础租金。

　　A.等于

　　B.低于

　　C.高于

　　D.不确定

　　答案：C

　　解析：比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。否则市场租金低于基础租金，业主就需要进一步压缩经营成本来降低基础租金。

　　7、从管理的角度来讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是(　 )

　　A.与客户关系维护工作

　　B.与行政管理部门的协调工作

　　C.与开发商、施工企业的合作

　　D.房屋与设备维护工作

　　答案：D

　　解析：从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。这是写字楼物业管理的第二个常观目标。

　　8、收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的(　 )

　　A.经营目标

　　B.服务目标

　　C.管理目标

　　D.微观目标

　　答案：A

　　解析：使收益部分的使用率最大化，这是写字楼物业管理的第一个常规目标。即其经营目标

　　9、一套完整的会计报表包括(　 )组成

　　A.会计报表和文字报告

　　B.主表和附表

　　C.会计报表附注和财务情况说明书

　　D.《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告。

　　答案：B

　　解析：详见第三题解析。

　　10、(　 )是会计核算的最终产品，是物业管理企业向信息使用者提供财务信息的基本形式

　　A.主表

　　B.附表

　　C.会计报表

　　D.文字报告

　　答案：C

　　解析：会计报表包含主表和附表，是会计核算的最终产品。D也是提供给信息使用者的信息之一。

　　1、租售型写字楼的空间，属于收益部分的有(　 )

　　A.物业管理用房

　　B.租赁仓库

　　C.店铺

　　D.停车场

　　E.设备机房

　　答案：B,C,D,

　　解析：AE为物业维持的必备条件，不属于收益性部分。

　　2、向业主租户提交的物业管理报告的重点是(　 )

　　A.物业管理企业收取的管理费用值

　　B.物业管理费用用在何处

　　C.物业管理企业未来的计划

　　D.企业盈利

　　E.本期物业经营管理活动完成的情况

　　答案：A,B,C,

　　解析：与物业业主租户相关的信息应成为这类型报告的主要内容，DE两项与业主不相关。

　　3、资金运用包括(　 )

　　A.资金的投放

　　B.支付罚款

　　C.各项资产的使用

　　D.补偿物业经营管理耗费

　　E.缴纳各种税金

　　答案：A,C,

　　解析：资金运营是物业管理企业将筹集到的资金按照一定的原则投入到物业管理经营服务中的过程，包括资金的投放于各项资产的使用。

　　4、按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有(　 )

　　A.政府评价

　　B.新闻媒体评价

　　C.社会评价

　　D.企业集团内部评价

　　E.企业自我诊断评价

　　答案：A,C,D,E,

　　解析：新闻媒体的主要作用是报道和宣传，不作为绩效评价的主体。

　　5、物业管理企业绩效评价以(　 )四个方面的内容作为评价重点。

　　A.物业管理企业的盈利能力

　　B.资产运营水平

　　C.偿债能力

　　D.物业管理企业

　　E.后续发展能力

　　答案：A,B,C,E,

　　解析：D选项为绩效评价的对象，其余为评价内容。

　　6、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是(　 )

　　A.建设施工合同

　　B.售房合同

　　C.收益性物业的租赁合同

　　D.水电供应合同

　　E.专项维修工程合同

　　答案：A,B,D,

　　解析：A选项为建设单位的主要工作，因此正确。可以在开发过程中售房，因此正确;开发过程需要水电支持，因此D也正确。CE不属于开发过程中的合同。

　　7、物业管理招标方式有(　 )

　　A.公开招标

　　B.有限竞争公开招标

　　C.邀请招标

　　D.有限竞争选择招标

　　E.议标

　　答案：A,C,D,E,

　　解析：这里考察的是招标方式，其中D选项为C选项的别称，因此正确选项为ACDE

　　8、前期物业服务合同与物业服务合同的差异包括(　 )

　　A.合同的客体

　　B.合同的主体

　　C.合同签订的日期

　　D.合同的有效期限

　　E.合同的委托事项

　　答案：B,C,D,

　　解析：合同的客体均是物业管理企业，是相同的。但是主体分为建设单位与业主委员会，也就是因为项目所处的时间的不同的，因此正确选项为BCD。

　　9、物业服务合同包括(　 )

　　A.租赁合同

　　B.物业服务合同

　　C.前期物业服务合同

　　D.保管合同

　　E.装修合同

　　答案：B,C,

　　解析：根据物业所处时间的不同，合同主体的不同，导致其分为BC两类，但是客体都是物业管理企业。

　　10、下面属于事先控制的有(　 )

　　A.前馈性控制

　　B.材料成本控制

　　C.管理费用控制

　　D.简单控制

　　E.防护性控制

　　答案：A,E,

　　解析：前馈控制是发生在成本发生之前的，因此属于事先控制;防护性控制也是发生在成本开支之前的，因此正确选项为AE。其他选项为按照控制对象不同而进行的成本控制分类。

　　1、静态运算的优点是(　 )

　　A.编制简单

　　B.具有挑战性

　　C.可实现费用等效益最大化

　　D.调动员工控制费用支出积极性

　　E.编制成本低

　　答案：A,E,

　　解析：静态预算也是固定预算，是以过去的实际费用支出为基础的，优点在于简单、容易为各部门所接受。

　　2、宣传广告的费用支出数量取决于(　 )

　　A.人平均工资水平

　　B.新旧程度

　　C.物业的质量

　　D.市场的供求状况

　　E.物业的空置水平

　　答案：B,D,E,

　　解析：宣传广告费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况。因此正确选项为BDE。

　　3、成本包括(　 )

　　A.物化劳动的价值

　　B.工资

　　C.活劳动创造的价值

　　D.福利费

　　E.所有耗去的费用

　　答案：A,C,

　　解析：成本是指全部生产费用，包括物化劳动和劳动耗费的价值。

　　4、租赁合同自然终止的情况包括(　 )

　　A.无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的

　　B.租赁合同到期

　　C.符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的

　　D.因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的

　　E.当事人协商一致的。

　　答案：B,C,D,E,

　　解析：自然终止的情况有四种，包括合同到期，符合法律规定可以解除的、因不可抗力使租赁合同不能继续履行的、当事人协商一致的。因此，正确选项为BCDE

　　5、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有(　 )

　　A.确定可出租面积和租赁方式

　　B.编制租赁经营预算

　　C.定位目标市场

　　D.确定租金方案

　　E.明确广告策略

　　答案：A,B,C,D,

　　解析：前四项均是主要内容，其中E选项改为明确吸引租户的策略也为正确选项，因此，正确选项应为ABCD

物业管理师管理实务考试预测试题及答案

一、单项选择题
1．下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是(D)。
A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议
B．前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据
C．前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主
D．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同
2．前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过(C)的方式规避风险。
A．宣告合同无效
B.宣告合同可撤销
C．提前解除合同
D．约定条款
3.下列选项中属于物业项目开发的销售阶段早期介入内容的是(B)。
A．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
B．完成物业管理方案及实施进度表
C．就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见
D．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
4．物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由(B)负责。
A．业主大会
B．建设单位
C．物业服务企业
D．施工单位
5．新建物业承接查验的主要内容不包括(D)。
A．物业资料
B．物业共用部位
C．共用设施设备
D．建设单位资料
6．在物业管理客户中，最主要的客户管理对象是(B)：
A．建设单位
B．业主
C．专业公司
D．政府部门
7．物业管理客户沟通的内容不包括(B)。
A．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
B．与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作
C．与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流
D．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流
8．物业管理投诉处理的要求不包括(A)。
A．要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇
B．对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”
C．接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求
9．通报正文的主体构成不包括(D)。
A．结论
B．结语
C．事实与评析
D．依据
10．当物业与不相隶属的单位之间商洽工作、询问和答复问题，向有关部门(如派出所、居委会)、业主委员会或其他单位等联系工作时，要用(A)文种。
A．“函”
B．“通知”
C．“请示”
D．“批复”
二、多项选择题
1．合同要约的构成要件为(ACE)。
A．要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图
B．要约必须由受要约人或其代理人作出
C．要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定
D．要约必须在要约的有效时间内作出
E.要约必须传达到受要约人才能生效
2.合同签订应遵循的基本原则是(ACDE)。
A．主体平等
B．罪责自负
C．合同自由
D．诚实信用
E．权利义务公平对等
3．物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时，要特别注意的主要条款包括(ABCE)。
A．内容
B.费用
C.项目
D.技术
E．标准
4．新建物业承接查验的常用记录有(ABE)。
A．工作联络登记表
B．物业承接查验记录表
C．物业承接查验工作流程
D．承接查验所发现问题的处理流程
E．物业工程质量问题统计表
5．物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意的问题是(BCDE)。
A．物业运转资金要落实到位
B．人力资源要充足
C．资料准备要充足
D．紧急情况要有预案
E．分批办理人住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱
 

物业管理实物

1、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及(   )的现代化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。

A.场地

B.绿化带

C.道路

D.周围环境

2、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是(   )。

A.管理部

B.服务部

C.监察部

D.产业部

3、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是(   )。

A.业主直接进行的

B.通过房地产行政部门实现的

C.通过业主大会和业主代表大会实现的

D.通过物业管理公司实现的

4、业主小组成员可以通过协商选举产生，一般按每(   )平方米建筑面积产生一名小组成员。

A.300~500

B.500~1000

C.1000~1500

D.1000~2000

5、第一次业主大会或业主代表大会由(   )组织召开。

A.房地产行政管理部门

B.房屋出售单位

C.业主委员会和物业管理公司

D.房地产行政管理部门和房屋出售单位。

答案：1.D 2.C 3.C 4.B 5.D

1．（　 ）是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

　　A．总登记

　　B．初始登记

　　C．变更登记

　　D．转移登记

　　答案：A

2．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（　 ）的，应当及时续交。

　　A．30%

　　B．60%

　　C．40%

　　D．50%

　　答案：A

3．住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位．共用设施设备保修期满后的（　 ），不得挪作他用。

　　A．维修

　　B．养护

　　C．装修

　　D．维修和更新、改造

　　答案：D

　　4．业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院（　 ）。

　　A．诉讼

　　B．予以撤销

　　C．依法裁定

　　D．调解

　　答案：B

　　5．业主对建筑物专有部分享有（　 ）的权利。

　　A．占有

　　B．使用

　　C．收益

　　D．占有、使用、收益和处分

　　答案：D

　　6．物业管理师资格注册审批机构为（　 ）

　　A．建设部

　　B．人事部

　　C．省、自治区、直辖市房地产行政管理部门

　　D．县级以上房地产行政管理部门

　　答案：A

　　7．依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力的是（　 ）。

　　A．物业服务合同

　　B．《物业管理条例》

　　C．管理规约

　　D．临时管理规约

　　答案：C

　　8．在物业管理区域内，业主大会．业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（　 ）职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　A．管理职权

　　B．自治管理

　　C．民主管理

　　D．监督指导

　　答案：B

　9．违反《条例》规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（　 ）以下的处罚。

　　A．10万元

　　B．20万元

　　C．1万元

　　D．5万元

　　答案：A

　　10．物业管理用房的所有权依法属于（　 ）。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　A．业主

　　B．业主大会

　　C．物业服务企业

　　D．业主委员会

　　答案：A

1．鉴定机构接到鉴定申请后，应进行的程序不包括（　 ）

　　A．受理申请

　　B．初始调查,摸清房屋的历史和现状

　　C．现场查勘、测试

　　D．立即做决定,签发鉴定文书

　　答案：D

　　解析：除以上三个选项外还包括：检测验算，整理技术资料；全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；签发鉴定文书。一共包括6个程序。

　　2．下列不属于转移登记的是（　 ）

　　A．继承

　　B．划拨

　　C．合并

　　D．境迁

　　答案：D

　　解析：房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的属于房屋所有权主体发生转移的情况。

　　3．契证登记制度注重当事人订立的和约,房地产权属方面的合同一经生效,当事人之间（　 ）

　　A．债权成立

　　B．债权先成立,物权后成立

　　C．物权先成立,债权后成立

　　D．债权和物权同时成立

　　答案：D

　　4．抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起（　 ）,到房地产所在地办理房地产抵押登记.

　　A．20日内

　　B．30日内

　　C．28日内

　　D．半个月内

　　答案：B

　　5．（　 ）是《担保法》规定的担保形式之一

　　A．质押

　　B．抵押

　　C．物押

　　D．约定

　　答案：B

　　6．下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述,错误的是（　 ）

　　A．有自己名称、组织机构

　　B．有固定的服务场所

　　C．无规定数量的财产和经费

　　D．具有房地产及相关专业中等以上学历

　　答案：C

　　解析：应具备的条件包括（1）有自己的名称．组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有规定数量的财产和经费；（4）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历．初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。

　　7．下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法，正确的是（　 ）

　　A．可以不遵守自愿

　　B．可以不交纳税费

　　C．可自行规定收取费用

　　D．遵守有关法律、法规和政策

　　答案：D

　　解析：包括6个方面：（1）遵守有关的法律、法规和政策；（2）遵守自愿、公平、诚实守信的原则；（3）按照核准的业务范围从事经营活动；（4）按规定标准收取费用；（5）依法交纳税费；（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

　　8．承租人如需继续租用房屋的,应当在租赁期限届满前（　 ）提出并经出租人同意,重新签订租赁合同.

　　A．2个月

　　B．1个月

　　C．半个月

　　D．3个月

　　答案：D

　　9．下列说法正确的是（　 ）

　　A．房屋所有权人是房屋出租人

　　B．房屋使用人是房屋出租人

　　C．房屋使用人是房屋承租人

　　D．房屋使用人是业主

　　答案：A

　　10．商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（　 ）,依法到房地产管理部门办理权属登记手续

　　A．90日

　　B．100日

　　C．50日

　　D．1个月内

　　答案：A

1．经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起（　 ）依法做出准予预售的行政许可书面决定

　　A．9日内

　　B．15日内

　　C．10日内

　　D．12日内

　　答案：C

　　2．房地产转让的内容包括（　 ）

　　A．房屋转让

　　B．土地使用权转让

　　C．房屋转让和土地使用权转让

　　D．划拨土地使用

　　答案：C

　　解析：由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。

　　3．取得建设用地批准文件以后（　 ）,政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

　　A．超过1年未动工开发的

　　B．超过半年未动工开发的

　　C．超过2年未动工开发的

　　D．超过3年未动工开发的

　　答案：A

　　解析：超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权

　　4．关于房地产开发企业一级资质的要求,正确的是（　 ）

　　A．注册资本不高于5000万元

　　B．从事房地产开发经营4年以上

　　C．连续3年建筑工程质量合格率达100%

　　D．注册资本不低于5000万元

　　答案：D

　　解析：一级资质房地产开发企业：一是注册资本不低于5000万元；二是从事房地产开发经营5年以上；三是近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成于此相当的房地产开发投资额；四是连续5年建筑工程质量合格率达100%；五是上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；六是有职称的建筑．结构．财务．房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计不少于4人；七是工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；八是具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；九是未发生过重大工程质量事故。

　　　5．根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,达到房地产开发企业资格的条件是（　 ）

　　A．有100万元以上的注册资本

　　B．有50元以上的注册资本

　　C．有3名以上持有资格证书的房地产专业人员

　　D．有1名以上持有资格证书的专职会计人员

　　答案：A

　　解析：设立房地产开发企业应符合《城市房地产开发经营管理条例》的条件是：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业．建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

　　6．住宅专项维修资金的使用,应遵循（　 ）的原则

　　A．不公开

　　B．受益人和负担人不一致

　　C．任何单位和个人不得挪作他用

　　D．方便但缓慢

　　答案：C

　　解析：住宅专项维修资金的使用