物业管理典型案例

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社区物业管理方案

业主电视机被抬走

[案情]
5月22日上午9：40左右，一位小姐自称是丁香苑业主的女朋友请两位先生抬一台彩电从当值3#岗出去维修，当值安全员张XX将其拦阻让其出示物资搬运放行条，但该小姐未开具，当值岗位遂让其到到管理处开具物品放行条再给予放行，同时将情况向班长汇报，并通知当值2#将该小姐带到管理处便返回岗位，可该小姐由于在前台说不清楚房号及业主的姓名，前台拒绝为其开具放行条。这位小姐趁管理处工作人员不注意的情况下，偷偷撕下一张空白的放行条回到3#岗，此时前台也未及时将此信息向中心通报。
10点左右，该小姐返回3号岗，当值安全员张XX询问小姐为什么没有填写放行条？此时小姐声称没有带身份证，不记得身份证号码无法填写。并说有急事要赶着去上班，电视机只是抬出去维修一会就搬会来，该小姐在与岗位吵闹、交涉了20分钟左右后，在不耐烦的情况下，当值安全员张XX在没有向中心及班长汇报的情况下，押了该小姐随行的一名男子身份证后予以放行。结果导致了电视机被搬出，给业主造成损失。

[案例分析]
1．事发后，经岗位描述该小姐的特征，向该业主评述，该小姐原与业主在某种场合认识，有一定的关系，由此可断定是该小姐配了业主房间钥匙，在交往中产生了纠葛后对该业主进行的报复。但该业主发现电视机被抬走后，也未及时向派出所报警。
2、针对此事，物业公司管理处立即召集全体安全员进行分析、讨论，并在经理的指导下安全部编制了“逐级汇报制度”在工作中予以实施。
3、由于安全工作的失误产生的损失，业主要求赔偿，但根据该小姐与业主的特殊关系及业主的责任，管理处正积极与该业主协商解决办法。
4．物业公司召开全员会议，再次强调物资搬运处理程序，提高全员意识；制定“逐级汇报制度”并开展培训，明确今后严格汇报制度。积极加强与业主之间的沟通，要求其向派出所报案，由派出所协助调查。

[实际操作]
1．秩序维护员、客服员应提高职业敏感，对重要物资的搬运要不怕麻烦，认真核实。同时也应留意保姆等人的反常行为。
2．管理处加强物资搬运放行控制的同时，应加强对秩序维护员处理问题的程序、方法、技巧的培训。

管理处保管业主钥匙的风险

[案情]
2003年某日凌晨，某大厦物业管理处巡逻岗（新入职未转正员工）在巡逻楼层过程中发现一住户将钥匙遗忘在门上未拔出，因害怕钥匙丢失，随即将钥匙拔出（巡逻岗考虑到已是凌晨2时多，怕打扰业主休息，故未将钥匙直接交给业主），交到控制中心，直至当天中午才将钥匙还给业主并向其说明情况。业主认为管理处处理此事欠妥，钥匙可能被配制过，存在安全隐患。
[案例分析]
1、管理处客服人员得知此事后，立即与业主进行坦诚沟通，就管理处处理此事的欠妥向业主表示歉意，同时为避免引起不必要的麻烦，希望业主更换门锁，管理处可为其进行免费安装。
2、经与业主沟通，业主最后自费将门锁更换。
3、及时召开安全员会议，针对此事进行分析，从中总结经验教训，避免再犯类似错误。
[实际操作]
1、处理问题，应分清轻重缓急，对此类敏感问题的处理，应本着越早处理越好的原则，以免业主担心。
2、遇事千万不要自以为是、自作主张，如自己不知如何处理，应逐级汇报，得到指示后再做，以免好心办坏事，给管理处带来不必要的麻烦。

物业公司电瓶车不慎撞人

[案情]
2007年6月21日上午18：20分，电瓶车司机陈某在销售大厅后门看楼电瓶车落客区启动车辆调转车头欲摆正车位、倒车时，一打电话的女士穿过，不慎蹭上车尾部。司机下车检查，发现人已被撞，李小姐称右脚崴了。随后，安全负责人立即赶到现场，拨打“120”及交警支队电话报案。18：25服务中心经理赶到现场，对现场进行调解和受伤人员的安抚工作。18：41救护车赶到，但李小姐执意要等交警到场再去医院。19：10，救护车让伤者签字后先返回医院，该女士也通知了单位同事。19：20交警赶到现场，进行勘查、拍照、笔录，再次通知救护车返回。19：30将伤者带到医院检查、治疗；安全主管一同前往医院进行拍片。经检查，医生表示腿部未出现异常，皮肤轻微红肿，开消肿药物治疗。21：50，物业服务中心将李小姐送回，并达成协议，于6月22日下午一同到交警队销案。

[案情分析]
1. 管理处当日组织所有电瓶车人员进行讨论、分析；
2. 每周定期组织电瓶车司机进行安全教育，提醒所有司机，遵守道路交通规则和注意事项；
3. 对岗位操作，指定专人负责，并随时进行抽查，发现违规现象及时处理、整改。

[实际操作]
1、加强对电瓶车司机安全教育培训；
2、严格按照行车操作流程，定期检测车辆性能；
3、及时跟踪妥善处理；
4、针对此事服务中心召开专题会议，总结经验、吸取教训、引以为戒。

业主家施工工人电动工具失窃事件

[案情]
某日16：20左右楼盘D3—201赵阿姨打电话到控制中心反映家中施工工人在D区东门口丢失一把电钻（价值1600元左右），中心接到信息后，立即通知当值班长、安全负责人赶到现场确认处理。16：25安全负责人赶到现场，迅速启动应急处理方案，按照控制中心监控录像所提供的录像资料开展地毯式的搜索。在18：00左右发现一名形迹可疑的男子带着一把电动工具、准备离开小区，班长、安全负责人赶到现场，将该男子带到服务中心调查；证实了该男子准备带走的工具属于赃物。18：40左右安全负责人打电话通知D3—201赵阿姨、丢失的工具已找到。

[案情分析]
1、 施工工人在小区报有侥幸心理、顺手牵羊的现象；需加强物资搬运放行制度的管理；
2、 在办理装修施工手续时，做好相关的安全宣传，对到小区施工人员临时出入证的办理要严格审核；
3、 要求岗位上在巡逻过程中，对携带物品的人员加强盘查力度。

[实际操作]
1、 加强物资放行的管理，要求装修巡查的安全岗位对装修现场的工具进行登记；
2、 定期组织人员对装修现场进行检查和晚间清场；
3、 做成宣传案例，张贴在施工通道出入口。

社区内饲养宠物伤人事件

[案情]
67岁的退休干部毕某某住在北京市海淀区某小区，曾因患有双侧颈动脉粥样硬化、多发性脑梗塞、高血压病等病症多次住院治疗。2006年7月26日上午10时许，毕某某在其所住的家属楼单元门口不远处散步时摔倒，经报120急救中心，毕某某被送往中国人民解放军总医院急诊救治，手术前诊断为急性重型颅脑损伤和高血压病。7月28日毕某某因急性重型颅脑损伤死亡。
许某某与毕某某系住同一单元的邻居，饲养宠物小狗，每日外出遛狗。2006年7月26日上午10时许，许某某下楼遛狗。毕某某的妻子称是许某某遛狗没有拴狗链，狗追扑毕某某，导致毕某某在转身驱赶狗的过程中摔倒在地。事发后，死者毕某某的家属作为原告将狗主人许某某一家三口告上法庭，要求索赔。
[案情分析]
本案中，事情的发生经过，被告双方所居小区物业监控录像拍摄。录像虽然不很清晰，但双方对录像反映的时间、人物、动作、经过均表示认可。录像中虽然没有小狗的画面，但考虑到限于监控录像技术和事发现场有遮挡物等情况，录像整体内容即事情发生的时间、人物、动作、经过，仍能反映出毕某某在停放的车尾站立时突然躲闪摔倒的内容，而发生此情况前后，许某某有开单元门、走出、在车旁弯腰下蹲抱东西的动作，且许某某亦不否认当时出门遛犬一节，结合毕某某家属提供的证人证言，法院认定系许某某所饲养的家犬对毕某某有致害事实。许某某应对毕某某因躲闪许某某饲养的家犬受伤并死亡的后果承担相应民事责任。
同时，法院认为，因毕某某自身患有多种疾病，此次损害与其自身身体状况有一定关联，故应当减轻许某某所应承担的民事责任，应按70％的责任比例赔偿毕某某死亡所造成的合理经济损失。
[法理分析]
《民法通则》第一百二十七条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第一款第（五）项规定：“饲养动物致人损害的侵权诉讼，由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任。”
[实际操作]
物业管理中因此产生的邻里纠纷并不少见，物业公司往往被牵扯其中，甚至作为被告被告上法庭，1、事发前，基本义务的履行（警示、劝阻等等），以免案件发生后业主认为物业公司有过错提起诉讼；2、同本案例：证据的保全至关重要，证据证明责任。

“三无”车辆在物业管理区域被盗 物业公司是否担责

[案情]
A君向某小区物业管理公司交纳120元办理了车辆月保卡。某晚，A君将车驶进小区，领取了车辆出入卡。第二天取车时发现车辆不见了，遂向公安机关报案。后经公安机关侦破，是A 君的司机串通他人伪造出入卡，偷配钥匙开走该车，该车下落不明。经查，该车并未向车管部门领取正式牌照，属于无车辆牌照、无行车证、无购置证的“三无”车辆。A君向物业公司索赔未果，遂向人民法院提起诉讼，诉称：该车是被人持伪出入证盗走，被告物业公司值班员疏于鉴别真伪，造成车辆被盗，要求物业公司赔偿16万。原告A君向法庭提交了购车发票复印件，上载购车人为B君，黑色桑塔纳2000。
被告答辩称：原告所称的失车与办理月保的车辆在车型、车架号码、发动机号等方面不相符，原先失车实为无牌车辆，构成了对被告的欺诈。根据停车场的管理规定，无号牌的车辆或来历不明的车辆谢绝进场。因此被告不负管理义务。此外，车辆被盗是原告所雇请的司机串通他人所为，犯罪人对车辆失窃应负主要责任。而原告管理不善致使司机可以偷钥匙和伪造出入卡，主观上有过错，应承担部分责任。另外，原告仅向法院提交购车发票复印件，不能证明车辆来源的合法性，不合法的车辆不受法律的保护。
[案情分析]
1、《合同法》373条规定：第三人对保管物主张权利的，除依法对保管物采取保全或者执行的以外，保管人应当履行向寄存人返还保管物的义务。第三人对保管人提起诉讼或者对保管物申请抵押的，保管人应当及时通知寄存人。上述规定，是基于合同的相对性原理作出的。保管人和寄存人是保管合同的当事人，保管人返还保管物的义务向寄存人履行。第三人对保管物主张权利时，只有在有关机关对保管物采取了保存或者执行措施的情形下，保管人才能免除向寄存人返还保管物的义务。否则，不管保管物的性质如何，保管人应向寄存人履行返还保管物的义务。
在本案中，A君寄存的车辆虽属于“三无”车辆，但其占有、使用该车以及把该车寄存是一个不争的事实。即使是属于非法财产，根据《合同法》的规定，权利和义务只能通过诉讼等途径，由有权机关处理，保管人不能擅自处理。A君有权要求返还。另外，该车是否属于非法财产，应由国家授权的专门机关依照法定程序予以认定，非法机关或其他组织、个人，无权认定。
2、《合同法》365条规定：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。因此，保管合同双方当事人的权利义务是围绕着保管物的交付、保管与返还而确定的。法律并没有规定寄存人有向保管人说明其保管物的来源及持有的合法性的法定义务，没有赋予保管人审查保管物来源及寄存人持有的合法性的法定权利。因此，本案物业公司以保管物合法性存在瑕疵为免责理由是不成立的。
[法理分析]
本案涉及的当事人有A君、A君的司机及同伙、物业管理公司。
A君及其同伙伪造出入卡并偷造钥匙盗窃车辆，除应承担刑事责任外，还应承担损害赔偿的民事责任。但是根据合同的相对性原理，A君向司机及其同伙主张民事赔偿是另一个法律关系，A君与物业公司之间存在一个保管合同关系，A君的损失可向物业公司直接主张。那么，物业公司是否应当承担赔偿责任呢？根据本案性质，适用过错责任原则不承担责任。值班人员应疏忽大意未能鉴别出入卡是伪造，造成车辆被盗，存在过错。但是，如果伪造的出入卡与原件非常相似，要求一个没有专门鉴定知识的安全员在短时间内鉴定出来未免太过苛刻。另外，本案因有A君的司机参与，极易使值班人员误会是A君的意思。因此，物业公司不需承担全部责任，只承担部分责任。而A君自身未能尽妥善的注意义务，使出入卡被伪造、钥匙被偷，与本案有明显的因果关系，自应承担主要责任。
[实际操作]
1、物业公司管理的停车场，如有控制车辆进出的设施，发放了进出卡，建立了进入取卡、出去收卡的制度，就与保管合同的特征极为相似，极易被认定为保管合同成立。物业公司的一般抗辩理由，如：保管费与车辆价值不对等、保管合同须双方合意、收取费用是停车服务费等，都不被确认。因此，物业公司只有认真履行义务，采取有力的措施，严防车辆受损才是根本；
2、车辆驶出停车场时，值班员要履行谨慎的注意义务，认真核对出入卡，防止伪造；
3、保管关系既有一次性的，也有连续性的，根据这个特点，物业公司应改不定期更换出入卡，这是防止伪造的方法之一。

业主店内被杀 物业公司是否担责

[案情]
郑某于2004年元月5日在福建省长汀县商业城租店开设金正通信店。同年元月6日，郑某父亲在叫人不应的情况下，请人撬开店门，发现郑某死在店内遂马上报警。
某市场发展总公司是事业单位法人，对商业城市场行使管理职能，并根据某县政府、县物价局文件和其业务范围项目的规定，对商业城业主、经营者进行有偿服务，向郑某等业主、经营者每月收取一定的物业费，其服务内容包括安全保卫等工作。被告为履行其服务职责，制订了《商业城专业市场文明公约》、《商业城夜间保安员值班职责》和《保安夜班巡值情况登记表》。按照其提供的《保安夜班巡值情况登记表》记录在2004年元月5日发现问题栏目记载为“无”，在2004年元月6日发现问题栏目记载为“商业城正大门右侧手机店出事故，店主被害。某领导在场，公安人员在侦查现场”。领导批示栏目记载为“接情况报告后，随即报告了副县长，副县长指示，公安已介入，由公安部门处理”。2004年8月27日，郑某父亲诉至法院，要求判令某市场发展总公司因郑某死亡的赔偿费计人民币6121元。

[分析]
本案中从表面上看，被告方能够出具《保安夜班巡查情况登记表》则证明其已尽了基本的巡查责任，不存在明显或重大过失。事实上保安是否妥善尽职，我们无从得知。原告方也无法证明被告方有过错。
整个案情的发展对被告方非常有利，所以被告方胜出，原告无法证实被告存在的过失责任，案情告诉我们，质量记录在整个案件当中的重要性，因此认真记录和妥善保存好质量记录是我们规避风险的重要物证，另外一点就是相关制度的履行义务以及安全员的尽职尽责，这一点也尤为重要。

[法律焦点]
本案中争论的焦点是物业管理中保安的责任有多大。从本案来看， 郑某与被告没有签订书面物业管理合同，因此，也没有书面对物业管理企业在履行物业管理过程中保安的职责的约定。但双方已经形成事实物业管理合同，合同成立。我们可以从相关方面来确定本案双方的保安约定。被告为履行物业管理职责，在安全防范方面制订了《商业城专业市场文明公约》、《商业城夜间保安员值班职责》和《保安夜班巡值情况登记表》，从以上我们可以推定郑某与被告之间在保安方面的约定。被告如果未按这些规定履行其职责或履行职责中存在明显的过错，可视为被告在物业管理方面存在过错和违约行为，就应承担违约责任。但是如果物业管理部门履行了上述制度规定，或者说原告方无法提供被告方在物业管理中存在过错的证据，那么，被告就不存在违约，也不存在承担违约责任的问题。本案被告在事故发生时履行了巡查的义务，本案郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门完好紧闭无异状，物业管理部门在事故发生后向上级请示报告及协助公安机关侦查工作，已履行了保安义务，其无法阻止原告之子郑某在金正通信店内被人杀害的刑事案件的发生。本案原告不能证明被告存在管理上的过错，那么被告就不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。对于第三人对原告之子侵权，被告不存在过错，因此，物业管理企业的保安责任，不应包括确保物业管理区域内业主、物业使用者的人身不受第三人的不法侵害，否则，是一种变相的把国家司法机关的职能强加在物业管理保安职能上，这本身就是不合法的。

[实际操作]
本案中，物业管理企业不承担责任，并不意味着我们在物业管理中就可以掉以轻心，忽视安全防范，安全工作一定要从人防、物防、技防三个方面综合下手。时刻保持高度警惕就是安全的保证！在物业管理合同或业主公约等条约中，不要针对24小时保安作特别规定，要注意规避此类不利于我方的条款。

[法院判决]
法院经审理认为，被告虽未与郑某签订物业管理服务合同，但其已实际收取了业主、经营者的物业费，应视为被告与业主、经营者已形成了事实物业管理服务合同关系，被告与郑某之间存在物业管理合同关系并已经成立。物业管理的保安，应理解为为业主创造方便安全的条件，维护物业管辖范围内公共秩序良好与稳定。但它不是广义上的社会安全，保安不能等同于保镖，不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。本案被告已履行了保安义务，其无法阻止原告之子郑某在金正通信店内被人杀害的刑事案件的发生，本案原告不能证明被告存在管理上的过错，那么被告就不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。遂依民法通则第一百零六条第一款和合同法第三十六条的规定，判决驳回原告诉讼请求。原告不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为，由于被上诉人与商业城业主及物业使用者对24小时安全保卫的内容未作特别约定，故依照现行物业管理的相关法规，可以认定被上诉人所负的保安义务仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。上诉人认为被上诉人的保安服务应包括对业主及物业使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法无据，且郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门无异状，此时被上诉人即使履行了正常的防范性安全保卫义务，也无法避免店内犯罪行为的发生，因此被上诉人的行为与郑某之死无法律上的因果关系。故判决：驳回上诉，维持原判。

[法理评析]
在预见范围内承担责任！本案是一般侵权案件，适用的归责责任原则是过错责任制。即本案被告承担责任的依据是被告在本案中有无过错，由于被告在本案中不存在违约过错，原告之子郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门完好紧闭无异状，纵使被告已经履行了正常的防范性安全保卫义务，也无法避免店内这种突发性强、警察对此也难以防范的犯罪行为的发生，由此可以认定被告不存在违约过错，与原告之子郑某的死亡无法律上的因果关系。故本案被告对原告之子的死亡不承担民事责任，且原告之子郑某系遭受他人不法侵害致死，此事件所产生的人身损害赔偿并非被告在订立物业管理服务合同时预见到或应当预见到的其违反合同可能造成的损失。根据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告对超过其订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失不承担赔偿责任。故法院判决驳回原告的诉讼请求是对的。

装修擅自变更排水设施增加排水管道，应恢复原状

      俗话说，远亲不如近邻。然而，一根排水管道却让新城花园的两邻居对簿工堂，最后连物业管理公司也成了被告。
      1999年，张先生和李先生如愿已偿入住进漂亮的新城花园。张先生住4楼，李先生住5楼，仅一地板之隔碾米相邻的邻居。不料，李先生装修卫生间时多加了一根排水管道，引起4楼张先生的不满。不久，张先生将李先生、物业管理公司一起告上法庭。
      原告张先生拆称，他于1999年4月办理入住手续。不料入住后才发现，被告李生先在此前从物业管理公司的管理处拿起了他的住房钥匙，擅自侵入住宅并改动室内的排水结构，私自加凿了洗手间的天花板改动排水管道，侵犯了他相邻关系的合法权益。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”请求法院判令被告停止侵害，恢复排水管道原状，赔礼道歉并赔偿各种损失2.5万元。
      因装修惹祸的李先生辩称：他比原告早入住半个月，入住后即开始装修，在装修卫生间的试水过程中，发现卫生间的原下水道接驳口处出现漏水。无奈之下，经与物业管理公司协商，采取多增加一个排水管道的办法来解决，最终未出现漏水。装修并未对原告造成实质性的损失，美观上也没有什么影响。
      成为第二被告的物业管理公司很感委屈，物业管理公司辩称当李先生私自改动排水管道增加一个排水管道后，曾两次协商过此事，并向其发出要求立即整改的通知书，因此在此案中，物业管理公司没有过错，也没有责任。
      经过法院审理查明，1999年4月，原告办理入住手续后，没有立即住进来。一个月后，被告开始对房屋进行装修。在装修过程中，被告乘物业管理公司开门给发展商检修原告房屋之机，未经原告及物业管理公司同意，自行改变原告洗手间内的排水管道，将原来的一个排水管道改为两个排水管道。原告发现后，立即告诉物业管理公司，要求被告拆除。经物业公司多次协商，被告一直没有进行排水管道恢复工作。
      为此，法院日前作出判决，被告向原告道歉、赔偿原告经济损失1.76万元，停止侵害，并负责恢复担水管道原状。物业管理公司因未能保管好原告的钥匙，也应承担一定责任，赔偿原告物业管理费2556元。

开发商自留商场“拒付”物业费辩称“独立” 
 
 
    开发商在建设成小区后，保留了一幢楼作为商场自用。使用中，认为未接受过小区的物业管理服务，且还自聘人员进行管理等为由，拖欠物业费。为此，被物业公司诉至法院。近日，上海市闵行区人民法院作出上海一房地产开发商给付东慧物业公司2009年9月至2010年6月的物业管理费18万余元的一审判决。 


    开发商在建成小区后，保留了一幢楼房作为商场，建筑面积为9216.10平方米。2009年9月，东慧公司与小区业主大会签订物业服务合同，约定物业管理位置包括以上开发商所留用的商场。管理期限为2009年9月1日至2011年8月31日止。由于开发商未交纳物业管理费，东慧公司将拥有商场的开发商（业主）诉至法庭，要求支付以每月每平方米3元的标准支付2009年9月至2010年6月的物业管理费，并支付逾期付款滞纳金。审理中，东慧公司表示自愿以每月每平方米2元的标准收取。 


    东慧公司诉称，开发商作为合法业主，应当受到物业服务合同的约束。2010年4月初，由于开发商拖欠物业服务费，已委托律师发出催款函，但开发商置之不理。后经多次催讨，至今仍分文未付。东慧公司认为，已为其实际提供了物业管理服务，开发商却未按约履行合同义务，无奈只能诉至法院， 


    开发商辩称，其拥有一幢楼系一个独立的物业权利区域。从以往的物业管理来看，该物业区域内的物业是独立于前述物业服务合同。根据东慧公司与业主大会签订的物业管理合同中约定的物业管理范围，无论从物业坐落还是建筑面积来判断，均不包含这幢大楼。本公司从未被通知参加过业主大会，故业委会主任代表业主大会签订物业管理合同时，也没有接到任何通知，也没有表决过选聘何物业公司。况且，东慧公司也未提供过物业管理服务，都是本公司自行委托了相关的管理企业进行管理，并对公共部位的维修义务承担了产生的相关费用。另外，本公司的物业有自己独立的出入通道，所涉及的公共部位的用电用水均是独立的，且自行承担费用。本公司的物业使用者均是企业，没有享用小区的公共健身、绿化、配套幼儿园等设施，故不同意全部诉讼请求。 


    经查明，2010年3月25日，东慧公司接到全幢1至6层商场业主的报修，反映该楼6楼楼顶渗水。物业管理处与防水维修单位上门查看后，发现6楼楼顶平台渗水，渗漏到6楼办公室内。东慧公司向业委会请示动用专项资金维修。次日，业委会作出批复同意维修，但要按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定进行操作。2010年12月13日，小区业委会就商务用房闭路电视监控系统工程及商务电梯限速器的维修动用了维修资金。 


    法院认为，系争物业系房地产开发商于小区建设时统一立项开发建造，并由开发商办理包括系争房产在内的大产证。同时，系争物业的位置亦坐落于该小区内，与小区内其他物业共同形成了一个物业管理区域。因此，开发商名下的房产应与其他房产为同一个物业管理区域，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。东慧公司与小区业主大会签订的物业服务合同对该小区内的业主均具有约束力，开发商作为系争物业的产权人亦为该小区业主，理应受上述物业服务合同的约束。故开发商关于其独立于前述物业服务合同的辩称，缺乏事实和法律依据，不予采信。 


    对此，确认东慧公司的物业服务合同对开发商具有约束力。开发商辩称未对其履行相关物业服务所提供的证据不足。法院考虑到开发商的物业曾委托他人进行相关管理等关联事实，且东慧公司亦自愿以每月每平方米2元的标准主张物业管理费，故确认应缴纳的物业管理费以18万余元计算。对于滞纳金，考虑到开发商并非恶意欠缴，故对滞纳金的主张不予支持。 

前期物业管理，水管冻裂由谁负债？