物业管理费

物业管理费的本质


    和谐社区发展中心蔡若焱先生有一段令人印象深刻的判断：在中国的很多事情，法律的层面、制度的层面和现实的层面不是一码事。就社区而言，在法律和契约意识日益昌明的今天，还有很多部门死抱着以往的既得利益不放，譬如与物业管理收费标准有关的一些政策——几个月来山东省物业管理收费办法的多轮讨论，只是全国各地物业费讨论的一例。旧政策的实施价值已被近年的通货膨胀空悬，新政策中物业费标准的限制又被现实的成本上升倒逼。假若文本界定得还再模糊一点，将它称之为法规就有点不伦不类了。在笔者看来物业管理费标准或者定价，与业主的财产所有权、亦即“产权”有着莫大的关联。

    秘鲁的赫尔南多?德?索托（曾著有《资本的秘密》和《另一条道路》）发现了资本主义国家的成功秘诀：他们通过有效地界定和维护产权，从而发现和创造了比地球上其它部分大得多的价值和充分激活了经济能量。尽管两千年来中国走着完全相反的路径，也获得了可圈可点的成绩。中国社会的成就并不仅仅来自于一家一朝对资源的独占，而是传统与礼俗中的稳定成份提供了可持续的繁荣。由于产权在事实上是一种约束、一种“避让”、一种默契芒和一种容忍，所以，中国的伦理关系，事实上是帮助而不是抑制了产权的界定，从而为社会创造了财富。



    产权之议——自我约束与相互制约


    毫无疑问，新中国的六十年有着明显的年代划分。前三十年是产权趋于崩溃的年代，后三十年则是产权重建的历程。当今的业主们是幸运的，他们是参与分享了中国改革开放三十年成果的一批人，惟其如此，他们也深受转型社会当中产权改革不完整之害。

    当前运行的社会体制，在个人的产权保护上有着相当大的监督失位和法律缺失。在物业管理行业，也确实存在着业主与政府、开发商、物业服务公司在产权上无法厘清，纠缠不断的种种问题。而这些问题的核心就是依法拥有的产权谁来保护，侵占他人产权的行为又应谁来监管，此领域的解决机制有应是如何运行。经过各方长时间的梳理、对话，基本上形成了一个共识一定程度地自我约束和相互制约是产权形成的必要基础。

    社区物业管理费的定价博弈过程，其实就是一个典型的产权形成过程，业主取得清晰产权的主要障碍首先来自于信息。无论如何，专业和非专业还是存在信息不对称的情况，这时候往往会产生争议——价格信息是否可靠？质量是否安全过硬？选择的证据是否无懈可击？如果没有提供具有说服力的依据，物业管理费定价首先将迎来业主的质疑。在这一时期，物业管理者是作为社区中的“专家”而产生的，他们面临两个选择是强化还是降低社区当中的信息对称水平，因为只要有信息不对称，就会产生对立的两方：有利的一方和不利的一方——产权模糊将诱发双方的博弈，并助长短期行为，增加物业管理的不可控性。而信息的对称又会导致业主的话语权上升，增加物业服务企业管理难度。

    由于我国各行业“专家”水平良莠不齐，这一群体在中国现今仍难以具备强势的公信力，政府几乎取代了所有的第三方机构而成为最重要的信任源。这时候，业主就开始面临自身产权的第二重障碍，就是由政府主导的管制分隔了社区中收益与成本之间的关联，从而延迟了业主在自有财产上的价值发现。如物业费标准限制上的一刀切，它出台的背景本是源自于政府为抑制社区当中可能发生的收费纠纷，但是在打压了物业服务公司的工作热情的同时，并没有解决业主与物业服务公司之间的实际问题。事实上，以目前行业中的发展现状来看，一些发展比较好的企业都是在不违反相关法规下严格地按照物业管理的预定成本定价的物业服务企业。再比如屡屡出现的物业服务公司退出小区引起纠纷并没有因为政府的“指导”而得到根除，这是因为究其根本其需要业主自身的维权意识和解决方法，政府在其中所能起到的只是一个调解疏导的作用。而在当前最需要解决的社区内的产权制度层面，我们除了需要贯彻政府的一些法律法规，也要对相关上级部门的一些乱作为保持一定的警惕，因为这些部门的乱作为比不作为对我们这个行业以及上万家企业甚至数以亿万的业主们来说伤害更大。



    物业管理费何去何从


    在一般业主没有取得物业知识启蒙的情况下，很大部分人所追求的是将物业费保持在一个较低水平甚至更低水平的具体目标。在手段上满足于争取到足够的投票权以推翻现有物业单位，让更低价的物业服务公司介入。这就出现了产权模糊的新问题，既然博弈关系导致产权的利益相关人不可避免的“道德风险”。那么，产权保护是倾向于改变小区现有管理格局，还是以个案去改变习惯呢？当前的一些业主对于低价物业费的看重，代表着其将个体目的的满足放在了最优先的地位，而这种意识可能会导致众多业主以及物业服务企业忽略社区中的公共利益。甚至早期的业主维权行为都或许是进一步强化了这种取向，因为其一，对公共资源的产权重新界定常常仅有利于部分业主或业委会成员群体，其二，定价的逆向淘汰也助长了个别物业服务企业利用低价搞恶性竞争，却无法提供高质量的物业服务的短视思想；其三，在悲观的预期之下，人们对什么样的不利后果都将可以接受，物业管理则将进一步失去公众的理解与生存的土壤。

    在这里，值得研究的是物业管理者的自我约束能力，在一定程度上体现了不同的绩效目标，它超越了自私自利而趋向容忍，在一定程度上体现了道德、契约和相互谅解的综合。开发商的资金贴补行为从这个角度而言，也能算作是对社区作出了应有的贡献。但是，由于产权的继续不明晰导致业主自身的资产和资源难以充分地发挥作用，即使一切善意的行为——业主维权、政府监管、开发商输血都在一个稳定的架构下运行，但同样不意味着问题得到了解决。因为，缺席的不仅仅是产权人，还有产权的制度安排、管理和利用。

    从中我们可以分析出来，物业管理费可以归结为类似于一种“社区产权指数”的东西，它包含着几方面的内容：缴费率标志着业主的自愿参与过程，收费标准意味着公共资源的容量，开发商的补贴或者对公共资源的收益侵占则以绝对值的形式表征了产权界定的偏离程度，物业费的定价模式则在根本上反映了社区产权的明晰程度。所以，使小区进入到可治理状态的第一步，其实是让小区中的各方对物业管理费本身不再讳莫如深。

    在后维权时代，新的物业管理将致力于社区成为一个“没有特权的市场”，毕竟物权法所构筑的法律体系已经让现代社区中更加明晰的产权界定与制度安排成为可能。一直以来，物业管理者仍无法摆脱他们的代理人身份，这时候，物业管理团队的价值观、立场与选择将决定了社区内的事情是向更透明还是更模糊的方向去发展。老实说，这与物业管理费定价的高低并无多大关系，更多的是对物业管理者发展眼界与认识水平的考量。至于最后的利益分配，则可以遵循一般性的经济原则——真正价值首先归属于他们的创造者和发现者，然后才会有资源提供者剩余权的利益均沾。

    关于物业管理费的争论来自于小区中各方因为目标、思维、资源都完全不同的原因对同一问题做出了了不同的解读。而这个问题的核心，其实只有一点——在这个纷繁复杂的关系链中，利益来自何方，又去向何处。

    物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。
　　物业管理费一般由以下一些项目构成：
　　(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
　　(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
　　(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
　　(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
　　(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
　　(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
　　(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
　　(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
　　(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
　　(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
　　(11)节日装饰的费用。
　　(12)管理者酬金。
　　(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
　　(14)公共电视接收系统及维护费用。
　　(15)其他为管理而发生的合理支出。