一、企业内部风险
在拓展物业管理项目时 , 企业内部往往存在战略定位,即决策风险,以及资源配置风险、时间的周期性、空间的合理性风险等。
1. 战略定位的风险。一个物业管理企业从成立、生存、发展壮大到衰亡是有周期性的。企业在各个阶段采取什么战略决策要有计划、有纲要。非凡是企业的发展,主要通过扩大管理规模来实现。不拓展就永远不会做大做强,但扩张定位得根据企业自身情况切实做好,不能好高骛远,好大喜功,也不能一味求稳,不求发展。目前物业管理行业在拓展物业市场方面存在多种战略定位,一种是盲目扩张,不顾自身利益和社会效益 ; 一种是科学合理扩张,以经济效益和社会效益为出发点。
如何规避企业扩张中的风险,要害在于了解自己,熟悉自己,不妄自尊大,不自我膨胀。要把握物业管理市场发展趋势,熟知行业规则,不恶性竞争,不低成本抢得“新机”,不对物业实行掠夺式经营,损害业主(使用人)的利益,保证物业的正常运行使用和保值增值。科学合理的扩张,能做到经济效益和社会效益并重,保证多方利益,实现“双赢”,企业也因此能规避风险、抵御风险,步入持续、健康发展的轨道。
2. 资源配置风险。企业在拓展物业管理市场时 , 其资源配置应与之相匹配,即需要有足够的资源支撑,这就要求在战略定位或拓展策略中有资源预备。
资源包含物力(财力)资源、人力资源和管理能力资源。物力(财力)资源除了正常的办公、生产设施、用具和用品外,还应含电脑管理软件系统,它能反映一个企业的经济实力。但人力资源在资源配置中则更为重要, 在拓展新物业时,必须有一支精干的物业管理队伍,做到业务骨干任班组长,熟练工搭配新员工,并且必须经过公司换岗、入职培训、实习后方能上岗。管理处主任最为重要,主任必须思想素质高、有职业道德、能贯彻企业的管理服务理念、运用企业的质量管理体系、实际操作能力强 , 能尽最大努力满足顾客的需求,必须有管理新物业的经验。如盲目扩张或没有人才储备,或为节省运营成本而仓促、临时抽派或招聘人员,是无法满足顾客需求达到企业的要求和期望的,甚至会给企业的经营带来风险。
管理能力资源是最能反映企业资源实力的一个重要方面,它是企业内在的,长时间储存、积淀而形成的。企业在管理单个项目时还能做到游刃有余,但有多个项目时,则往往会出现管理混乱、管理失控、管理粗糙、监督不力、检查不到位等情况,甚至造成新拓展物业管理服务不能满足顾客需求, 拖累企业全盘, 给企业带来风险。
3. 时间、空间的风险。企业在拓展物业时应考虑时间的周期性,即在同一时段不宜承接两个以上的项目,要做到有得有失,不要患得患失。其实这也是个资源供给的问题和企业全盘控制和精力付出的问题,除非是在企业计划范围内和长期预备中,否则也会给企业带来风险。
企业在拓展物业时还应考虑物业的空间位置,在企业管理能力、手段不具备时,不宜远距离拓展物业。远距离管理的结果是管理失控、费用增大、资源无法共享,除非新物业上规模,并实现网络管理。
二、拓展物业自身的风险
拓展物业自身的风险主要是指开发商、物业本身、业主(使用人)等三方面存在的风险,企业在决定介入时应做好前期调查、分析工作,对风险加以识别并规避化解。
1. 开发商的资信度。物业管理企业要建立潜在的客户 —— 开发商资信档案。对准客户 —— 开发商进行合格客户评价,对其资质、合法性、业绩、银行资信等进行调查,然后作出结论;再就是对开发商新开发项目,即物业管理企业的目标项目进行调查,对其类型、用途、施工单位、工程款支款方式、付款情况、工程进度、物业产权、规划等做全面了解。然后做出决策,能否进入。假如盲目参与拓展,可能耗费人、财、物而最终退出,因为盲目接管可能给企业造成更大风险。
2. 物业本身品质和价值风险。物业管理企业在对开发商资信度评价合格后,要对物业本身进行全面调查、了解,一是工程、保安、保洁等职能部门对物业工程质量、功能、用途环境等做现场调查,查看施工图纸,向施工单位、监理单位、设计单位、质检单位做全面了解。二是市场拓展部对项目销售状况、业主情况及项目周边情况做全面调查、了解。最后各部门拿出调查报告,然后进行综合分析。假如得出多项不合格或严重缺陷,则不利于进入物业管理,在前期介入阶段就向开发商提出整改意见,可以避免因开发商的问题而转嫁到物业管理企业。
3. 业主(使用人)意识和消费能力的风险。从普遍情况看,楼盘的价格、价参考文献: ① 余东萍 , 《 我国物业管理的现状及对策 》 ② 匡小平 , 《 从管理企业到经营企业 》 值决定了业主(使用人)的物业管理消费意识和能力,除非是建管不分,开发商补贴物业管理企业,以物业服务低价格,不分摊水电费等做售房卖点则另当别论。如不充分熟悉业主(使用人),则轻易造成事与愿违,形成收费难的现象。再有就是业委会的意识、水平也影响物业管理。物业管理企业和房地产职能部门要做好业委会的培训工作,搭建一个共同管理的平台,避免个别业委会成员的私利给企业造成风险现象的存在。
三、环境风险
这里的环境指社会环境和自然环境两个方面。企业与社会环境的关系既有企业管辖区的社会环境关系,又有拓展物业管辖区的社会环境关系,如处理得不好,或不具备物业管理条件, 或物业管理意识差,或相关职能部门服务意识差甚至不服务, 都会影响物业拓展和物业管理。物业自然环境交通不方便,没有形成成熟的社区,或其它自然条件不具备, 无法进行物业管理, 则不宜进入拓展。
四、合同约定的风险
物业服务合同范本只是对物业服务条款的一般性约定,不尽完善,如不在合同中明确约定,必造成风险。根据物业的具体情况,订约双方可另行约定,可包括未售房、未入住物业的具体管理,功能改变的物业管理费收取,违约责任的具体划分,大、中、修与日常维修的单项定额标准,维修基金的列支,合同的终止和解除等。
拓展物业要以相关法律法规及两个《条例》为依据,做到合法、合理、科学,这样才能避免风险。
注释人:
32666063
提交时间:2010/1/14 15:59:51