物业管理的法律关系

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。之所以法律、法规被称为法律规范，就在于它授予人们一定权利，告诉人们怎样的主张和行为是正当的、合法的，会受到法律的保护；或者给人们设定某种义务，指示人们怎样的行为是应为的、必为的或禁为的，在一定条件下会由国家权力强制履行或予以取缔。

　　物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。

　　物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。

　　物业管理法律关系中最主要的主体是物业建筑物业主及使用人（住户）与物业管理公司，两者之间是平等的民事主体关系，是物业管理服务合同所确立的合同当事人的平等关系。各级政府主管部门及政府相关部门与上述两个主体之间是宏观的、间接的、以法规政策为主要调控手段的指导关系。

法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成的一种特殊的社会关系——法律上的权利和义务的关系。物业管理的法律关系是法律关系中的一种，即法律规范在调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务的关系。
一、物业管理法律关系的三要素
法律关系由主体、客体、内容三要素构成。
(一)主体
物业管理法律关系的主体就是法律所规定的物业法律关系的参与者，具体说就是物业管理者，物业所有者或使用者，政府业务主管部门及相关单位、个人等。
(二)客体
物业管理法律关系的客体是指物业法律关系的主体的权利、义务共同指向的对象，即物(物业，含房屋及其他附属设备、公共配套设施)、行为。至于非物质财富，即精神、文化财富，在物业管理法律关系中比较缺乏，个别的如某管理单位、小区或大厦的荣誉称号、发明专利等，可以列入物业管理法律关系的范畴，但同时也属民法、专利法等范畴更宽、更准确的法律规范的调整范围。所以，物业管理法律关系的客体一般为物和行为两种，这也是物业法律关系区别于其他民事、经济法律关系的特点之一。
(三)内容
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体之间依据法律、合同而享有的权利和所承担的义务。
物业管理权利是指物业管理公司或物业的所有者、使用者依照法律规范或物业管理合同所规定的主体所享有的，作出某种行为的可能性。它既可以表现为享有权利的人有权自己作出一定的行为。例如，物业的所有人或使用人可以合法使用物业及其附属的公共配套设施；也可以表现为享有权利的人有权要求他人作出或不做一些行为。例如，物业所有人或使用人有权要求物业管理公司不得在休息时间视察房屋、维修房屋；同样物业管理公司有权要求住户不得拒绝或干扰管理人员的合理入户巡查等。
物业管理的义务是指物业管理公司或物业的所有者、使用者依照法律规定或合同约定的主体所必须承担的某种行为的必要性或责任。它表现为负有义务的物业管理公司或物业所有人、使用人必须按照物业所有人(或使用者)的要求作出一定的行为，如按时交纳管理费、纠正违章并赔偿已造成的损失等。
在物业管理的权利与义务的关系中，权利主体一般是特定的或者是管理者，或者是物业所有者，或者是物业使用者，或者是主管部门等。义务主体有时也为特定的，如交费者，某装修施工者等；有时是指不特定的人，如维护公共设施(房屋树木花草，公共水电设施)的外观统一、结构安全，或维护住宅区的公共卫生、环境安宁的人等。凡是有可能对上述物业及状态造成侵害的行为人都是义务的承担者。物业管理的法律关系纵横交错，权利的主体和义务的主体经常处于交叉混合的状态，如住户在享有使用物业权利法定权利的同时，又负有维护物业完好的公共秩序的义务；物业管理公司在行使法定权利同时，又负有不侵害住户的合法权利，为住户热情服务的义务。
二、物业管理公司的法律地位
(一)物业管理公司是合法的企业法人
根据我国法律规定，企业法人要有独立的财产，有办公的地点，有自己的名称，并有明确的经营宗旨以及有相应的管理机构和人员，能以自己的名义享有民事权利、承担民事责任和经济法律责任等。物业管理公司应是独立的企业法人。因此，在市场经济中，其市场地位、经济运作、法律地位等应与其他企业一样有相同的权力和义务。同时由于行业的自身特点和服务对象的经济承受能力以及我国的国情，企业在追求利润时，绝不能一味地只考虑利润，而要受到一定的约束。
(二)物业管理公司属于第三产业的服务性企业
物业管理公司与物业业主或使用人之间的关系，是服务与被服务，受委托人与委托人之间的关系，双方之间的关系是平等的。经济法律主体之间的关系，不存在领导与被领导、管与被管的关系。随着住宅商品化的普及，住房制度的改革，业主产权关系明确，将逐步形成一种以业主或使用人委托形式为主，政府指定或产权单位自管等形式为辅的物业委托管理模式。
这样，物业管理公司与业主(使用人)之间的法律关系就会更加明确、具体，双方的权利、义务的内容、形式主要靠法律法规或合同的形式予以确定；小区管委会(业主的代表机构)可以根据拟定的法规、合同内容公开招聘物业管理公司，竞争择优上岗。
(三)物业管理是一个特殊的服务性行业
物业管理是现代化城市建设和管理的重要组成部分，它反映了一个城市的文明程度。由于目前我国城市建设管理体制正处于改革发展阶段，政府缺乏足够的人力物力，因此物业管理公司在向业主(使用人)提供服务的同时，还承担着政府对城市管理的部分职能。其内容有：建筑物外观、区域内的市政设施、区内的环境、区内的保安等社会管理工作。一个小区的落成和使用意味着新的居民群体的形成，必然存在着每家每户的社会管理、社会公益问题。物业管理公司应和各级政府、医疗、政法等部门加强联系，随时传达新政策、新法令、协助开展工作。
三、业主管理委员会的法律地位
业主管理委员会由业主代表组成，并代表业主利益，有权向社会各方反映业主的意愿和要求，并监督物业管理公司的管理行为。各业主在业主管理委员会中权利的大小，取决于他在该物业中所拥有的业权份额的多少。
(一)业主管理委员会的权力
业主管理委员会的权力基础是它对物业的所有权。业主管理委员会代表该物业的全体业主，对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。其拥有权力具体包括以下几个方面：
(1)选聘或改聘专业管理公司。由于物业开发时，房地产开发商可能已聘请了物业管理公司，或是房地产开发商下属的物业管理公司或行政部门已经在管理。在物业正式运行一年，其间业主管理委员会已经产生后，业主管理委员会有权根据一年来的管理情况决定是否续聘或改聘该物业管理公司。业主管理委员会与物业管理公司正式签订聘用合同，是物业管理公司今后开展工作的依据。
(2)审核物业管理公司测算的各种费用。物业管理是有偿的服务，因此物业管理公司有权制定各种服务收费标准。但是否合理，是否符合国家有关政策的规定，业主管理委员会有权要求物业管理公司对计算收费办法进行说明；如果不合理的，业主管理委员会可与物业管理公司一起讨论、协商、修改，使费用标准更趋于合理，使全体业主乐意接受。
(3)对涉及到全体业主利益的一切重大事项，业主管理委员会有权行使自己的权力。
(4)审批物业维修基金的使用计划。
(二)业主管理委员会的义务
权力与义务在法律上是相辅相承的。业主管理委员会的义务有以下几点：
(1)业主管理委员会一旦聘用了物业管理公司，就有义务严格履行聘用合同，协助和支持物业管理公司开展工作。
(2)业主管理委员会形成的决议，全体业主都应执行。物业管理公司在执行决议、进行管理遇到阻力时，业主管委会有义务出面调停。
(3)业主管理委员会有义务听取和接受业主的意见、建议和投诉，并与物业管理公司协商解决这些问题。
(三)业主管理委员会的产生和组成办法
为了代表全体业主的共同利益，并能反映各业主所占的物业比例及其自身利益，业主管委会产生的办法是按物业比例(如果全部是分散的个人，则可按业主比例)来选举产生代表，而不应以单位来决定。这样才能保证业主管委会所形成的决议具有代表性、公证性和权威性。业主管理委员会成员数占全体业主的比例目前还没有一定的规定，但代表性原则是必须坚持的。从实践来看，这个比例数应在业主数量的20%～30%之间。当然参加管委会的代表，要有较强的参与意识，要有热心为大家服务的精神。
业主管委会成立之后，首先要讨论拟定管委会章程。这一章程也可以由物业管理公司事先代拟好，只要在管委会上审议、修改、最后表决通过即可。
管委会应设主席、副主席、秘书等岗位，具体职责可以在章程中予以明确。
每当物业管理的重大事项需要全体委员讨论决定时，由物业管理公司或业主管委会秘书召集全体委员和物业管理公司的有关领导开会，经过讨论表决，形成决议，然后由物业管理公司具体执行。这时物业管理公司应把会议决议印发给所有业主，使每个业主都能知道会议的内容以便配合物业管理公司开展工作。
(四)业主委员会章程
要成立业主委员会，必须要有一个章程。制定一份业主委员章程，应考虑以下几个方面：
(1)业主委员会成立的目的；
(2)业主委员会成立的宗旨；
(3)业主委员会的权利与义务；
(4)业主委员会成立的方法；
(5)业主委员会的任务；
(6)有关补充说明。