物业管理典型案例

施工标志不明显　物业公司担责任


  　案情：2011年3月21日，某物业公司为排水管道维修在小区通道上挖一深沟，但未按规定设置明显警示和防护措施，当晚7时30分左右，16岁中学生王某骑自行车摔至沟中，造成两门牙脱落，构成9级伤残，王某诉至法院要求物业公司赔偿医疗费等损失21万元。


　　评析：《民法通则》第一百二十五条对地面施工人承担责任的归责原则采纳的是无过错原则，只要施工人在公共场所、道路或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置标志和采取安全措施就构成侵权责任。本案物业公司作为排水管道维修人，在小区通行的道路上挖坑，其没有设置明显的标志或采取防护措施，造成王某无法躲避潜在危险，因此应对王某受到的损害承担赔偿责任。

住户家中无人大量冒水，应如何处理



　　提要：斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称，住户不在家，物业管理公司无权破门而入。当三楼住户回来后，对于物业管理公司的破门而入行为感到很恼火，三方矛盾很大。


　　住户家中无人大量冒水，应如何处理


　　雷小姐住在二楼，三楼的邻居国庆期间外出。一天，雷小姐发现天花板开始滴水，意识到三楼邻居家可能漏水了。她向该楼宇的物业管理公司反映情况，物业管理公司称：三楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越来越糟，雷小姐的屋子里像下雨。天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损相当严重，而物业管理公司仍然不来维修。雷小姐没有办法，打110电话，在巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。对此，雷小姐极为不满，斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称，住户不在家，物业管理公司无权破门而入。当三楼住户回来后，对于物业管理公司的破门而入行为感到很恼火，三方矛盾很大。


　　这是个比较典型的问题，其实质是物业管理的紧急避险及免责问题。那么，什么是紧急避险呢？


　　紧急避险是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。以本案为例，三楼漏水，损害了住在二楼的雷小姐的财产。在三楼住户家中无人的情况下，为了减少损失，就必须破门而入修复三楼水管、水道，但客观上又会对三楼住户的门窗、玻璃等财产造成损害，类似这样的行为就是紧急避险行为。


　　紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国《民法通则》对此予以认可。但是，三楼住户是无辜的第三人，由于紧急避险而遭受的损害，是否应受赔偿，如何赔偿，却是个问题。由于我国没有全国性的物业管理法规，所以，本案中的物业管理公司生怕惹麻烦而不愿去抢修，也是可以理解的。


　　对于责任问题，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第156条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求实偿的，可以责令受益人适当补偿。”


　　从上面的法律规定可以看出，当出现漏水等严重情形时，是可以采取紧急避险行为的，措施得体的情况下，无论是物业管理公司还是二楼住户，都不应承担民事责任。就本案而言，从根本上看，物业管理公司没有破门而入的权利，因此物业管理公司首先可以直接与业主或住户联系，如果联系不上，在紧急情况下，可以通过110报警，当公安警察到来后，可以交由公安警察来采取破门而入或其他方式处理，物业管理公司可以协助，做好有关记录，并请公安警察和相关的受益人签字证明，必要时用将现场拍照以备作为证据。如果本案中，三楼的住户受到一些财产损失，作为受益人，雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当承担一部分损失。


　　另一方面，可以看出，对于物业管理公司而言，工作中，必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任，否则谁也干不下去。


　　无论现在还是将来，物业管理公司都要依据物业管理合同的约定从事物业管理工作，这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。因此，建议将物业管理公约中的免责条款约定为：物业管理者进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：


　　1、为求助人命而造成的必要财产损失（比如有人在房间中企图自杀，物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入）；


　　2、为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（比如业主房间内漏水、失火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业管理者强入入内救治）；


　　3、为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；


　　4、其他类似上述情况的情形。


　　这样，看起来好像对物业管理者多了一些约束或控制，但实际上却明确了其免责条件，使之具有可操作性，才能从根本上避免纠纷与麻烦。

业主天价鸽子丢失状告物业 损失高达18万元


　　核心提示


　　2008年，唐山市路北区尚座花园小区业主王某饲养的6只进口种鸽丢失，损失高达18万元，遂将物业告上法庭。该案经过初审、重审，近日，法院终审判定物业承担20%的责任，理由是物业未向法庭提供案发时的监控录像，无法证实其履行了管理义务。


　　长翅膀的鸽子丢失，物业需担责。如果业主其他财物丢失，物业岂不更该赔偿？案件判决了，但是这6只鸽子引发的风波与口水仗却并没有停止。尚座花园物业在燕赵都市网等网站、贴吧发帖喊冤，同时认为，该案虽然案值较小，但是牵扯出一个很重要的问题，那就是业主私产丢失，物业是否该赔偿？


　　事件


　　业主鸽子丢失起诉物业


　　尚座花园是唐山市一知名高档社区，实行全封闭、智能化管理。


　　2006年底该小区正式入住，业主王某搬进小区不久，就利用楼顶天台养起了鸽子。王某在起诉书中称，自从其饲养信鸽以来，有人觊觎信鸽这块“肥肉”，屡次下手偷盗。2007年8月，物业公司一保安人员在偷盗信鸽时被他逮个正着。同年10月，信鸽再次被盗。2008年3月，王某到公安部门报案称，其饲养的6只信鸽被盗，价值18万元。尽管该案至今未破，但王某怀疑是物业保安人员监守自盗。


　　王某认为，入住之前，物业和他签订了服务合同，合同中明确约定，物业收取服务费之后，小区内实行封闭式智能化可视对讲，有闭路监控系统管理，小区内有保安24小时执勤巡逻。王某称，既然他如期缴纳了物业费，等于履行了合同约定，物业就该履行自己的义务，承担起管理责任。鸽子丢了，和物业管理不到位有直接关系，物业应该予以赔偿。


　　初审法院认为，物业公司与业主签订了服务合同后，双方形成了服务合同关系，王某在家中饲养信鸽应自行保管，造成丢失应负主要责任，物业有管理疏忽和管理保安人员履行职责的瑕疵，应该承担次要责任。根据王某提供的照片与购买信鸽的单据等，法院指定的鉴定机构评估出这些丢失信鸽价值17.2万元，路北区法院初审判决物业赔偿王某6.88万元，鸽子价值鉴定费4400元也由物业承担。


　　判决一出，物业大呼冤枉并提起上诉。唐山市中院审查后认为原判决认定事实不清，证据不足，撤销原判决，发回重审。


　　2010年12月，唐山市路北区法院重审认为，王某提供的证据不能说明信鸽确实被盗，并且物业已经履行了约定的义务，达到了服务标准，驳回王某的诉讼请求。


　　但案件仍然一波三折，王某对此判决不服，提起上诉。近日，唐山市中院终审判定，物业赔偿王某全部损失17.2万元的20%。唐山中院认为，物业在案件审理中未向法庭提交案件发生时的监控录像，无法证实其已履行合同中约定的义务，且王某提供的模拟录像能证实物业的保安人员没有履行职责，因此必须对王某的损失予以适当赔偿。



　　回应


　　“长翅膀的鸽子怎么看管？”


　　“这也太荒唐了，鸽子是长翅膀的飞禽，没准自己飞走了，谁能证明被盗呢？”尚座花园物业管理方，唐山市美邦物业管理有限公司总经理刘海龙一肚子委屈。


　　物业有没有看鸽子责任？


　　刘海龙称，物业与王某签订的前期服务合同中明确规定，业主在园区内严禁私自放养鸽子等动物。王某在天台私养鸽子，本来就违反了合同约定，不少业主家的空调、窗台上都留下大量鸽粪。为此，业主经常投诉，对王某私养鸽子提出抗议，甚至有20名业主曾联名向物业提交投诉信，希望物业取缔王某养鸽子的行为。


　　刘海龙说，物业多次找王某做工作，希望其将鸽子搬出小区，但王某置若罔闻。王某首先违反了物业合同，而且合同中也明确规定，物业只负责公共秩序的维护及管理，对业主没有人身、财产保管义务和责任。王某并未给物业看护鸽子的特殊费用，鸽子丢了，凭啥要求物业赔偿？


　　鸽子是否被盗尚无定论


　　公安机关的报警记录显示，王某曾报警称鸽子丢失，公安机关已经立案调查。“报警记录只能证明王某说鸽子丢失了，但是案件至今未破，鸽子是否被盗依然是未知数。”刘海龙说，鸽子是飞禽，或许被盗，但是也不排除自行飞走或是飞行中出现其他意外的可能，比如碰到天敌、被人射杀、迷路等等。至于王某怀疑保安监守自盗，毫无根据，如果保安当时偷盗被抓，王某应该将其扭送公安机关，一旦公安部门认定保安偷盗，物业公司愿意承担用人不当的责任，事实是保安并没有因“偷盗”被抓。


　　终审判决书认为，物业没有向法庭提供监控录像。刘海龙说，“王某私养鸽子是私人行为，物业也没责任单独在天台上单独给其安装监控探头的责任。”该案终审判决物业承担20%损失，要求物业先行赔付，“待本案刑事案件侦破以后，可分别向犯罪嫌疑人追偿”。刘海龙觉得该判决值得商榷，万一鸽子是自己飞走了，物业先把钱赔给王某了，物业的损失又向谁追讨？


　　鸽子真正价值值得商榷


　　刘海龙说，在这件案子中，法院根据王某提供信鸽图片和购买单据等就鉴定出这些鸽子价值17.2万元，有些不妥当。鸽子已经丢了，没了实物，鉴定可靠吗？谁能证明王某丢失的就是图片上说的这几只鸽子呢？“法律应该维护公民的正当权益，本案的案值在全国来说可能并不大，但是其影响力不容小视。”刘海龙说，根据该判决，鸽子丢了物业都得赔偿，那么业主的其他私产丢失物业更该担责，全国的业主都可以相应跟风起诉物业公司，物业本来就属于微利或者不盈利行业，如果都要物业赔偿，物业就失去了生存空间。“鸽子与别的财产不同，如果我们默认该判决，以后就更该承担其他财产丢失的责任。”8月30日上午，尚座花园物业公司总经理刘海龙告诉记者，公司已经向唐山市检察院递交了抗诉申请。





　　声音


　　物业有无责任引热议


　　物业无责：


　　河北省天捷律师事务所律师王金胜认为，物业公司与王某签订的物业服务合同中有明确约定，小区内不准养家禽等动物，而且，物业不负责对业主人身、财产的保管。根据这些约定，本案中物业对于鸽子丢失无需承担责任。但是与物业相比，业主相对属于弱势群体，法律在一般情况下应该照顾弱势，这也符合法律精神。


　　河北卓远律师事务所律师郑会忠认为，按照法律程序，应该是先刑事后民事，鸽子丢失是刑事案件，目前案件未破，到底本案的案值有多大，鸽子是自行飞走还是被盗，一切都是未知数，案情未明，赔偿追责等民事责任就无从谈起。


　　物业有责：


　　有网友认为，物业公司的职责不是单纯的扫扫垃圾、浇浇花草，还应该担负起维护业主安全的责任。既然该小区配有闭路监控系统，而且实行单元楼智能门禁卡制度，就该严格管理，让业主住得舒服、放心。业主最基本的需要就是安全，安全无保障，就说明物业没有尽到义务。本案中，王某应该承担主要责任，物业也应该对自己的失责付出一定代价。

首次业主大会会议经费由开发商承担 


    某小区开发建设单位在办理完房屋交付手续后，即按照相关规定向小区所辖的区房管局和街道办事处提出成立业主大会的书面报告，街道办即会同区房管局组织小区业主成立了业主大会筹备组。然而，筹备组成立后，却长达数个月没有召开业主大会，小区也无法成立业主委员会。后经街道办了解得知，作为业主代表的几位牵头业主，在筹备初期因起草文件、准备资料先行垫付了近千元的费用，且后期还会产生一定的费用，几位牵头业主就找开发商报销已经发生的费用，并要求其承担后期可能产生的相关费用，但开发商不同意。因这个问题无法解决，筹备组运作困难，工作难以开展，导致无法及时召开业主大会，业主多次与开发商协调无果。


    开发商认为，业主在发生该费用前，并未通知建设单位，且该小区已经交付给了业主，那么业主成立业主大会应该是由业主自行承担相应费用，不应由建设单位承担该费用；小区业主则认为，现阶段小区的业主大会尚未成立，召开首次业主大会会议所必需的经费应由开发商承担，否则就是逃避责任。


    此案涉及成立业主大会筹备组后，召开首次业主大会的时间及召开业主大会的经费应该由谁来承担的问题。


    首先，成立业主大会筹备组后应当自成立之日起九十日内召开首次业主大会会议。《武汉市物业管理条例》第二十四条第一款规定：“筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。”


    其次，本案是因召开首次业主大会的经费问题产生的纠纷，那么因召开首次业主大会而产生的宣传、文印资料的必需经费到底应由谁来承担呢？《武汉市物业管理条例》第二十四条第二款对此作出了明确的规定：“召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。”


    非首次召开业主大会的经费应该如何解决呢？《武汉市物业管理条例》第二十六条第七项规定：“业主大会履行下列职责：……（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式”。建设部《业主大会规程》第三十五条规定：“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询”。依据以上两个规定，非首次召开业主大会的经费应由全体业主承担，经费的筹措、管理、使用也均有业主大会议事规则规定。


    本案中召开首次业主大会的经费问题，一直以来是新建小区顺利召开业主大会成立业主委员会的主要障碍之一。《武汉市物业管理条例》颁布施行后，明确要求开发建设单位承担召开首次业主大会所必需的宣传、文印资料等经费，使这个问题得以有效解决，为促进业主们积极召开业主大会成立业主委员会解决了一大难题，也对构建和谐社区更加有利。

被业委会决定侵犯权益 业主可起诉 
 
 
【案例简介】


家住青山区某住宅小区的夏女士搬进新房子已经有一个多月了，按理说乔迁新居是一件高兴的事，但这一个多月来，夏女士心里却总有个疙瘩解不开。夏女士平时喜欢上网，可就在一个月前，她正准备给自己的新家安装宽带时，却在小区物业那里碰了钉子。


小区物业告诉她，现在除了装某某公司的宽带以外，其他公司的宽带都装不成，而且此决定是经过小区业主大会、业主委员会决定通过了的。小区物业还说之前盖楼的时候预埋的就是某某公司的网络，还剩有三个月的服务费，现在不让进，等于自己白交了三个月的钱，加上以前的网络一直用得很顺手，所以并不愿意更换新的宽带服务商。


由此，夏女士家的宽带一直拖着没装成，给她的生活也带来诸多不便。


【案例分析】


本案涉及到两个法律问题：一是本案中业主大会、业主委员会作出的决定是否合法；二是业主大会、业主委员会作出的决定是否可以撤销。


小区选择哪家网络运营公司属小区业主共同享有的权利。本案中第一个问题，根据《消费者权益保护法》第九条，消费者享有自主选择商品或者服务的权利的规定，夏女士对于网络服务的自由选择权显然受到了侵害。小区业主大会、业主委员会决定小区仅能安装某某公司一家宽带的行为，是不合法的。


本案中的第二个问题，业主大会或者业主委员会作出的决定是否可以撤销。根据《物业管理条例》第十二条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中业主大会、业主委员会对于该小区仅安装某某一家宽带的决议是否合法，是夏女士进行维权的一个关键。若此大会决议的程序违法，又或者该决议的内容对夏女士权益造成了侵害，夏女士都可以请求法院撤销该小区业主大会、业主委员会对于该小区仅安装某某公司一家宽带的决定。


现实生活中，业主往往认为业主大会或者业委会一旦通过决议，业主就没有权利改变。当业主大会、业主委员会作出的决定不合法，业主应当如何维权最为妥当？首先，业主应当及时向业主委员会进行投诉，将其权益受到侵害的事实向业主委员会反映，与业主委员会进行协商。协商不成的，再根据《物业管理条例》赋予给业主的司法救济途径进行维权并向法院提起诉讼。业主只有依据法律法规，采取适当方式，才能更好地维护自身权益。

合同期满 业主大会未聘物业么办 
 
 
【案例简介】


    江岸区某小区业主与前期物业公司签订的《物业服务合同》期限即将届满。合同期满前，物业公司提出，因物业费收费不足、物业公司人工工资成本提高等原因导致公司经营亏损，该物业公司将在合同期满后退出，若要其继续服务，则要提高物业费标准。为保证小区物业工作的正常进行，小区业委会召开业主大会，由于广大业主对是否继续聘请原物业服务企业或选聘新的物业服务企业等事项的决定没有达到法定人数要求，因此选聘物业服务企业的工作搁浅。物业服务合同期满后，该小区既没有新的物业服务企业提供物业服务，前期物业公司也退出了物业管理区域的物业服务，该小区物业管理处于瘫痪状态。


【案例分析】


    《物业服务合同》到期后，业主大会没有作出选聘或续聘决定该怎么办？选不来新物业公司怎么办？选好了新物业公司，老物业公司拒不办交接手续又怎么办？……这些问题一直困扰着许多小区的业主。


    要解决上述问题，物业服务企业、业委会和业主首先要了解各自在《物业服务合同》到期后的权利和义务。


    我国《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业委会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”


    对于业主和业委会而言，根据我市今年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》的相关规定，业委会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约，业委会应在合同期满后及时请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的。如果业委会不及时行使这一权利，同时业主大会没有作出选聘或者续聘决定，那么原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。届时，若业主以原《物业服务合同》期满为由拒不交纳物业管理费，那么将得不到法院的支持。


    对于物业服务企业而言，如果已被依法要求退出并移交，即使继续提供物业服务，合同终止后发生的物业费，人民法院也将不予认可。

小区物业管理服务要依法进行 

 
【案例分析】


    2010年，武汉市某高档小区大门口两边站着两队身着不同保安制服的保安人员，引起过往市民及路人的注意。经了解，这是一个没有成立业主委员会的小区。几个月前，由于该小区居民对小区原来的物业公司的服务不满意，小区居民没有与原物业公司续签物业服务合同。小区内的李某、陈某、张某等几位受小区居民信任的人，在经过小区居民的同意后接手了小区的物业服务，他们收取物业费、外聘会计人员、请来几名保安负责小区的保安工作等。没过多久，小区的赵某、方某等居民觉得李某、陈某、张某等没有尽心为小区服务，还从中牟利。赵某便写了一份抗议书并获得小区部分居民的签名，要求李某等交出小区的物业服务事务。李某等觉得自己已尽心为小区服务，反而遭到赵某等人的抵制，李某等不服气，不愿交出小区的物业事务。赵某等便自行组建了一个小团体，揽起小区部分居民的物业服务，他们也请了几名保安人员。这就出现了本案一开始描述的情形。


本案涉及两个法律问题：


第一，小区业主委员会产生的程序问题。


    本案中，在小区居民不再和原物业公司续签物业服务合同之后，小区居民应当依照法定程序召开业主大会成立业主委员会，由业主委员会组织小区物业管理的各项服务。李某、陈某、张某、赵某、方某，他们都是小区的业主，他们的意愿也是希望能够更好地为小区的业主服务，但他们自发组建的组织都不是依法成立的业主委员会。因而，他们的行为都不符合《武汉市物业管理条例》的规定。物业管理区域内的全体业主应依法召开业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。根据《武汉市物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。业主委员会应当根据小区的情况，定期召集业主大会，有需要的，依法定程序，业主委员会也可召集临时会议。


第二，小区物业服务机构的合法性问题。


    本案中，无论是李某、陈某、张某，还是赵某、方某，他们各自组建物业服务组织，各自收取、管理物业费用，各自请保安人员等等行为都不符合法律的规定。物业服务企业由业主大会选聘，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。根据《武汉市物业管理条例》的规定，业主委员会不得从事物业服务经营活动。


    依据《武汉市物业管理条例》以及相关法律法规，结合本案例，我们应该认识到小区的物业服务必须依法开展。小区的业主要想使得自己的权益得到更全面的保障，就应该依照相关法律法规的规定，积极召开业主大会成立业主委员会，这样才能推进小区物业服务的有序进行。

小区“扰民绿化”该不该拆 

 
【案例简介】


  某小区临街1~3楼是商业裙楼，4楼以上为住宅楼。前几年开发商交房时，在4楼住户朝南的露天平台上建造了花坛，并种植了树木花草交由物业公司管理。把原来光秃秃的商业裙楼楼顶整得像个小花园。


    今年有几位五楼的业主，嫌家里蚊子多要将花坛拆除，遭到四楼业主的反对。他们认为，这个花坛绿化得很好，遮荫挡阳防尘降温，就是有一些蚊子也是瑕不掩瑜，还说五楼的业主也是受益者，为什么要拆呢？


    五楼主张拆花坛的业主说，这个花坛是开发商当初为了销售房屋、增加卖点而建造的，现在招惹苍蝇蚊子，受害的是他们。双方闹到业委会，业委会经调查认为：蚊子多并不是花坛招惹来的，楼下周边小餐馆众多，每天污水横流才是滋生蚊子、苍蝇的罪魁祸首，不同意拆除花坛。但是五楼的业主坚持己见，各方争执不下，闹到要对簿公堂的地步。


【案例分析】


    这个“扰民绿化”到底该不该拆？涉及两个法律问题：一是它是否属于乱搭乱盖？如果是乱搭乱盖当然要拆，否则就另当别论；二是花坛的管理是否存在问题，如果无人管理或管理很差影响环境卫生也该拆。


    首先，花坛是开发商建的，出发点是促进销售但客观上起到美化环境的作用。《武汉市园林发展十一五规划纲要》第三章第十四条指出：“立体绿化是利用树木、花草以及攀缘植物来绿化城市建筑的墙面、屋顶、阳台、窗台、棚架以及公共设施等一切可以利用空间的一种绿化形式，是城市绿化的重要组成部分。为了改善我市城市生态环境质量、节约能源，合理利用城市空间，降低城市 ‘热岛效应’，按照《建设部关于印发创建 “生态园林城市”实施意见的通知》（建城〔2004〕98号）要求，结合我市创建国家生态园林城市和建设节约型社会工作，积极推进我市立体绿化。”


    可见开发商的做法是符合这一要求的。另外，花草树木多了是不是必然招来蚊子姑且不论，即便如此也可想办法清除，不可因噎废食。这就好比不能因为野猪多了危害庄稼就毁掉森林是一个道理。


    其次，《武汉市物业管理条例》第五十条规定：“物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：一、物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用，管理和维护；二、公共绿化的维护；三、公共区域环境卫生的维护；四、公共区域的秩序维护和安全协防……”从业委会调查的情况来看，本案例中的物业公司是尽到了管理责任的，花坛的环境卫生没有问题。  


    再次，此案的特殊性在于，如果花坛最终并非由纠纷一方强制拆除，而是在各方协商一致的情况下拆除的，那么，是不是就合法了呢？笔者的回答是否定的，既然这个花坛已成为城市绿化的一部分，就牵涉到公众的利益，这里所指的公众甚至超出了小区的范围，所以仅仅小区里面几方协商也不能随意处置，需经一定的法律法规程序才行。

业主欠交物业费的法律救济 

 
【案例简介】


    2006年，我市某物业公司与某房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，约定为该公司的某商品房小区提供服务，时间从2006年11月8日至2008年11月8日。小区的业主办理收房手续并和物业公司签订了《服务协议》后，约定物业费是每平米每月1.2元，物业费交纳时间是每季第一个月的20日前。


    但由于小区入住率太低，大部分业主拖欠物业费，在服务合同到期后，物业公司停止提供物业服务并退出该小区。随后，物业公司的工作人员不断致电、致函欠费业主，催收拖欠的物业费，但欠费业主以种种理由拒绝交纳。截止到2009年11月18日，该小区共有113户业主共拖欠物业服务费24万多元。2009年11月20日，物业公司将其中9名业主起诉至法院，要求业主支付拖欠的物业费和滞纳金。


其中，有5名业主抗辩称自己不在该小区居住，没有享受物业公司提供的服务，拒绝支付物业费。经过法官、律师和业主进行沟通协商，5名业主愿意支付拖欠的物业费。另外4名业主没有与物业公司达成调解，最后法院判决这4名业主支付拖欠的物业费和滞纳金。


【案例分析】


    《物业管理条例》第7条规定，业主的主要义务之一是“按时交纳物业服务费用”；第42条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。可见，业主交纳物业服务费是一种合同义务，业主不按时交纳物业服务费，则构成违约。


    理论上的问题容易理清，现实的难题却不容易解决。业主欠交物业费之所以构成难题，主要有两个原因：第一，许多业主将购置房产作为投资，并不是为了居住，经年累月不见业主本人。第二，业主欠交物业服务费构成违约，对此合法的法律救济便是向法院起诉追索物业服务费。这种方式虽然合法，但效率却很低，尤其是当个体业主欠交的物业费数额不过是数百元或数千元时，逐一起诉这些违约的业主，本身的诉讼成本就非常高。


    面对上述难题，物业公司可明确以下一些思路。


    首先，根据《物业管理条例》第67条，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。


    其次，鉴于业主欠交物业服务费具有主体众多、数额较小等特点，物业公司可以聘请相关律师专门负责这一块的事务，如此可以克服追讨物业费面临的起诉成本高、效率低的弊病。


    此外，2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，物业服务企业催交物业费时一定要采取书面形式；同时，业主不能以未享受或无需接受相关物业服务作为不交物业服务费的抗辩理由。这意味着只要物业服务企业提供了物业服务合同约定的服务内容，则业主不论有没有实际享受到服务都应交纳物业服务费。


    最后，对于业主将房屋出租、出借，即业主与实际居住人不一致的，无论业主与实际居住人如何约定，业主均不能免除交纳物业服务费的义务。换言之，若实际居住人未按时交纳物业服务费，业主仍然负有交纳该费用的义务。

恶性冲卡事件及处理


    凌晨3点左右，某大厦停车场发生了一起强行冲卡的恶性事件。一辆三菱吉普车出停车场，车上人不肯交费并强行冲卡，将停车场的铝合金栏杆彻底毁坏。还殴打执勤保安，后被增援的保安制服。警察到场后，车上人还恶人先告状，说行驶证、钱、戒指、项链、手表等都被保安抢走了。之后警察将执勤保安和肇事者及其车辆带去派出所。


    接到消息后，该管理处主任与该公司品质部保安主管立即赶到现场，初步了解情况，布置对被损坏设备及现场拍照，然后迅速赶往派出所。经与民警交涉，与执勤保安见了面，详细了解事件发生经过，核实每一个细节，为下一步的处理争取主动。之后应民警要求，与肇事者见面。协调解决。肇事者在会谈过程中，坚称大厦保安有抢劫行为。一再要求该物业公司表态，对此，物业公司认为，如果真有抢劫行为，则整个事件的性质完全变了，无法通过协调解决。鉴于双方对基本事实的认定分歧太大，该物业公司决定退出会谈，并通知民警，尽快进行录口供、调查取证及验伤工作。


    24日早上，该物业公司主管领导进一步明确了己方的立场：一、这次冲卡事件的责任在肇事一方，即车主；二、肇事者动手打人，如果验伤后情况严重，物业公司将按法律程序进行处理；三、对于肇事者声称大厦保安抢劫一事，如果他们承认是酒后失言，物业公司可考虑接受调解。由于该物业公司态度坚决，有理有据，最终于24日中午前达成调解协议。除口头认错外，肇事者还赔偿了停车场栏杆损坏费，并保证今后不再滋事(签订协议前物业公司送保安检查验伤，结果未发现异常)。


【点评】


1、在事件的处理过程中，该物业公司始终坚持在原则问题上决不退让，司时为尽快解决问题，恢复正常工作，在一些枝节问题上灵活处理，达到了既维护了企业和员工利益，不留手尾，又速战速决，减少时间上和精力上无谓消耗的目的。


  2、这是一起治安事件，及时通知和提交公安部门处理是非常妥当的。肇事者拿不出证据的指控是无效的，恶意诬告他人要承担法律责任，公安部门处理也要讲证据。可以理直气壮维护自己的权益。

保安员致人轻伤被判故意伤害罪



    【案情】被害人林某及同事朱某带小孩欲从禁止行人出入、仅供车辆通行的某住宅小区西侧大门进入小区时，遭到守门保安员拒绝。朱某与林某坚持要从此出入口进入小区，并与保安员发生口角。值班保安即用对讲机请求同事郭亮(化名)前来增援处理。同为小区保安员的郭亮前来支援同事时亦与被害人林某及朱某发生争执，继而发生打斗。保安员郭亮将被害人林某推倒在草地上，致使林某倒地时被地上的树枝插进肛门，致使被害人林某肛门、大肠以及前列腺受损，经法医鉴定被害人林某伤情为轻伤，郭亮当即被公安机关拘留：


一、问题：


    1、郭亮的行为违反了物业管理法规中的哪项规定?


    2、郭亮的行为是否构成故意伤害罪?


二，解析


    (一)郭亮的行为违反了《物业管理条例》第47条第2款的禁止性规定


    住宅是人们休息和生活的场所，是“家”的载体。因此，住宅区的安全防范工作关系到业主的人身安全与财产安全。为此，《物业管理条例》第47条第2款规定：“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”本案中，郭亮作为物业服务企业雇请的保安人员，在阻止林某及朱某从机动车通行口进入小区时与其发生口角进而与林某发生打斗，造成林某轻伤，已经严重侵害了林某的合法权益。违反了《物业管理条例》的禁止性规定。


    值得一提的是，为规范保安服务，2009年9月28日经国务院第82次常务会议通过，《保安服务管理条例》自2010年1月1日起施行。该条例第30条规定：保安员不得有下列行为：(1)限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人：(2)扣押、没收他人证件、财物：(3)阻碍依法执行公务：(4)参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷：(5)删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；(6)侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；(7)违反法律、行政法规的其他行为。


    (二)郭亮的行为已构成故意伤害罪


    1、故意伤害罪的概念


    故意伤害罪，是指故意非法地损害他人身体健康的行为。具体而言，是指明知自己的行为会伤害他人的身体健康，并且希望或者放任这种结果发生的行为。《刑法》第234规定：“故意伤害他人身体的，处3年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重伤的，处3年以上10年以下有期徒刑；致人死亡或以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。本法另有规定的，依照规定。”


    2、故意伤害罪与非罪的界限


    (1)故意伤害与一般殴打行为的界限。故意伤害罪与非罪的界限，重点应把握故意伤害与一般殴打行为的界线。故意伤害他人身体健康的行为表现为两种情况：一是对人体组织完整性的破坏：二是对人体器官机能的损害。而一般的殴打行为，通常只造成人体暂时性的疼痛，或神经轻微刺激，并不伤及人体的健康。当然，殴打行为不伤及人体的健康并非绝对，而只能是相对而言的。例如，朝人鼻子打一拳，有可能造成鼻青脸肿的后果；用手打一下，也可能造成表皮损伤。但这种行为都不属于犯罪，不能以故意伤害罪论处，而只能依治安管理处罚条例予以行政处罚。 


    (2)轻伤害与轻微伤害的区分标准。故意伤害罪中的伤害，并不包括轻微伤害在内。在一般情况下，对被害人造成的损伤是轻伤还是轻微伤，决定了对行为人应否追究刑事责任、应否认定为故意伤害罪。区分轻伤害和轻微伤害，主要应根据以下原则来进行：凡是损伤伴有轻度器官功能障碍，受伤当时或治疗过程中对生命均无危险，或治疗后只使劳动能力有轻度下降的，都属于轻伤：凡是损伤仅仅引起机体暂时和轻微的反应，基本不影响器官功能，一般均能自行修复的，就属于轻微伤害(表皮擦伤、剥脱、小范围的皮下血肿以及一些极轻微的骨折等)。轻伤害与轻轻微伤害区别的主要标志之一，就是看其能否自行修复。一般说来，轻微伤害不需要专门的手术治疗，人体通过自身的代偿功能便能使其复原，或者仅采取简单的医疗手段和护理就能使伤势很快痊愈。而轻伤害在通常情况下都必须进行专门的治疗，有时还需要特殊护理。


    (三)郭亮致林某轻伤，已构成故意伤害罪


    本案中郭亮与林某打斗，是因郭亮阻止林某从住宅区车辆出入口进入小区并发生口角而致，郭亮与林某打斗时能够预见到林某倒地可能造成的伤害，但其主观上希望或者放任这种结果的发生。客观上造成了林某轻伤，其行为已触犯了《刑法》第234条的规定，构成故意伤害罪。


三、提示


    保安员在提供服务的过程中与当事人发生冲突，进而造成伤害的事件时有发生。发生此类事件，物业服务企业和保安员家属应当如何处理呢?以下是我接受本案郭亮的委托，作为其刑事诉讼辩护人所做的工作，希望对读者有所启发。


    接受委托后，笔者对案情进行了详细的调查，走访了案件相关当事人并在看守所会见了郭亮。郭亮1984年出生，陕西人。事发前，郭亮在物业公司工作表现及与同事关系一直很好。事发当天，郭亮正在小区巡逻，收到同事对讲呼叫后及时赶到现场。案发小区的西门悬挂有“仅供车辆出入，行人请走人行通道”的警示牌。林某与朱某的宿舍在小区内，朱某抱着小孩拟从西门进入小区遭到门岗女保安的阻拦，朱某便骂女保安并将小孩抱放在车辆出口的闸口栏杆上，导致车辆无法通行。郭亮劝说朱某将小孩抱走遭到朱某的辱骂，郭亮便上前拟将小孩抱离闸口栏杆，朱某的同事林某见状便向郭亮的肩部打了一拳。郭亮从闸口栏杆底下钻出与林某扭打，导致林某倒地恰好被地上的树枝插进肛门。林某血流不止，当即被送往医院。笔者接受委托时，林某的伤情已鉴定为轻伤，郭亮已被刑事拘留。


    如前所述，郭亮致林某轻伤，已构成故意伤害罪(轻伤)。但根据《刑事诉讼法》的相关法律规定，此罪属于自诉案件范围，自诉人在宣告判决前，可以同被告人自行和解或者撤回自诉。也就说，对于本案，只要林某同意撤回自诉，郭亮即可免于被追究刑事责任。为此，笔者通过各种方式积极与林某就赔偿问题进行协商，但林某提出的赔偿数额过高，并坚持要追究郭亮的刑事责任，以致最终未能达成和解协议。在法庭上，笔者就受害人的过错，被告的悔罪表现及被告所在单位愿意给予受害人经济赔偿等方面提出了对郭亮从轻处罚的辩论意见。最终，深圳市福田区人民法院判决郭亮犯故意伤害罪，判处有期徒刑8个月：赔偿附带民事诉讼原告人各种经济损失共计人民币21082.8元。郭亮未上诉。

开发商虚假宣传构成不正当竞争案


    开发商在其发布的楼盘宣传广告中涉及到物业服务公司提供物业服务内容的，应根据其与物业服务公司签定的合法有效的物业服务合同拟定广告内容，否则其发布虚假广告的行为构成不正当竞争，需承担侵权责任。


    【案例介绍】


    广州市A物业管理有限公司(以下简称A物业公司)持有建设部认定资质等级为一级的资质证书。曾获得全国用户满意企业、广州市优秀物业服务企业、广州市质量管理奖等荣誉称号，且公司名列广东省服务行业“百强”企业，在广州市物业管理行业界内享有较高的知名度。2010年2月，A物业公司发现广州市东×房地产开发有限公司(以下简称东×公司)在其开发的“金×豪苑”售楼广告书中，擅自使用A物业公司的企业名称进行虚假宣传。在该楼盘的折叠式楼书宣传广告封面上印有“东×公司荣誉出品”等文字，封底列明发展商为广州市东×房地产开发有限公司，其中在题为“建房建楼建品牌”的内页下方倒数第三行以黑体字方式突出“本楼盘由国家一级资质的A物业公司携高档和涉外住宅小区的管理经验亲情管理”字样，在有房型图介绍的内页下方还注明“本资料仅供参考，一切以政府最后批核为准，开发商保留解释修改权”。东×公司将此宣传广告在广州市公共场所派发数百份。东×公司曾就“金×豪苑”的物业服务问题与A物业公司进行过协商，但后因未能达成一致意见，东×公司最终没有聘请A物业公司提供前期物业服务。A物业公司认为，东×公司未经其同意，擅自在其印制的售房广告书上印上A物业公司为其开发的楼盘提供物业服务的内容，构成了利用他人商誉欺骗消费者的不正当竞争行为，故向法院提起诉讼，请求法院判令被告东×公司在《南方都市报》上公开赔礼道歉，并赔偿原告经济损失人民币10万元。


    被告辩称，其没有实施不正当竞争行为，“金×豪苑”由其委托案外人广州市品×房地产经纪有限公司销售，涉讼楼书也是由品×房地产经纪有限公司委托印制。另外，原告所主张的赔偿数额依据不充分，故要求驳回原告的诉讼请求。


    【争议焦点】


    被告印制虚假广告的行为是否构成不正当竞争?被告赔偿原告损失的数额如何计算?


    【律师解析】


    虚假广告，是指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的，包括两个方面，一是指商品宣传的内容与所提供的商品或者服务的实际质量不符，另一方面就是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况产生错误的联想，从而影响其购买决策的商品宣传。这类广告的内容往往夸大失实，语意模糊，令人误解。《广告法》关于虚假广告的规定较为原则简略。其第3条规定：“广告应当真实、合法。”第4条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。” 《消费者权益保护法》第19条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传。”虚假广告具有以下几个特征：1、行为的违法性。虚假广告违反了我国的《广告法》、《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》等法律的有关规定，违背了公序良俗，损害了消费者或者其他生产经营者的合法权益，具有一定程度的社会危害性。2、内容的不真实性。虚假广告之所以虚假，根本在于广告的内容未能真实客观地介绍有关商品或服务的情况，即广告内容与实际商品或服务情况明显不符。判断一个广告属于真实广告还是虚假广告，主要根据受广告影响或者引导的人如何理解，而不是根据广告的制作者、发布者自己如何理解。也就是说只要广告容易导致一般的消费者误解，而不必消费者实际上被欺骗，便可认定为虚假广告。3、手段的欺骗性。虚假广告采取虚构事实、隐瞒真相等手段，故意欺骗或误导消费者，使其产生错误的认识，进而购买其宣传的商品或接受其宣传的服务。


    针对目前在房地产销售领域常见的虚假广告情况，国家工商行政管理局专门制定了《房地产广告发布暂行规定》，该规定第三条规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。”第十九条规定：“房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。”本案中，被告在“金×豪苑”的售楼广告书中使用原告公司的名称，实际上，被告并没有聘请原告提供物业服务。普通消费者在获取售楼广告后，很容易误认为“金×豪苑”是由原告这一知名物业服务公司提供物业服务，从而影响消费者作出购买决策。被告在房地产广告中涉及尚未实现的物业服务内容，没有注明实际情况，致使消费者产生误解，违背了诚实信用原则，破坏了公平、诚实信用的市场竞争秩序。


    虚假广告作为不正当竞争的一种方式，往往侵害了其他经营者的合法利益。 《中华人民共和国反不正当竞争法》第五条规定：“经营者不得采用下列不正当手段从事市场交易，损害竞争对手： (一)假冒他人的注册商标；(二)擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品：(三)擅自使用他人的企业名称或者姓名，引人误认为是他人的商品； (四)在商品上伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，伪造产地，对商品质量作引人误解的虚假表示。”第九条规定：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。”如果经营者擅自使用他人的企业名称发布广告，进行引人误解的虚假宣传，则构成不正当竞争侵权，应承担侵权责任。


    企业名称是其拥有者最具特色、最基本的识别性符号。企业名称权是受法律保护的人格权中重要的组成部分。在市场经营活动中，企业名称是区分商品生产者、经营者或服务提供者来源的重要标志，它能反映出该企业或该生产经营者的商品声誉及商业信誉。任何第三人若要使用必须取得合法所有人的同意。擅自使用行为不仅侵犯他人的合法权利，也是对消费者的欺骗，对市场竞争规则的破坏。本案中，原告作为在广州市具有较高知名度和美誉度的物业服务企业，其企业名称权依法受到法律保护，任何第三人需要使用原告的企业名称，需经过原告的授权同意。被告明知未与原告签订物业服务合同，却在销售广告中为了提高楼盘的吸引力将原告企业的名称写入广告，明显存在侵权的过错，被告的虚假宣传行为构成不正当竞争，应赔偿因此行为给原告造成的经济损失。被告辩称，“金×豪苑”由其委托案外人广州市品×房地产经纪有限公司印制的，但被告作为委托人应对售楼广告中的相关内容的真实性负有审查、注意义务。广州市品×房地产经纪有限公司作为受托人，其所为的民事法律行为的后果应由委托人承担，因此，被告的辩解缺乏法律依据，法院应不予采信。


    被告赔偿原告损失的数额如何计算?鉴于原告没有提供证据证明其遭受的实际损失。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条规定：“经营者违反本法规定，给被侵害的经营者造成损害的，应当承担损害赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润；并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。被侵害的经营者的合法权益受到不正当竞争行为损害的，可以向人民法院提起诉讼。”本案被告的具体赔偿数额，可以由法院根据被告的过错程度及被告实施虚假广告行为的情节、所获取的利润等因素酌情确定。


    【法院判决】


    法院经审理认为，被告在售楼广告中未经原告同意擅自使用原告企业名称，进行虚假广告宣传，导致普通消费者误认“金×豪苑”的物业服务公司是原告，破坏了诚实信用的市场竞争秩序，构成不正当竞争行为，被告应承担赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。鉴于原告的经济损失数额未能提供证据证明，法院酌定根据因被告侵权所获得的利润及原告调查侵权行为所支付的合理费用确定原告的损失赔偿数额。据此，判令被告赔偿原告人民币10000元，被告于本判决生效之日起30日内在《南方都市报》(除中缝以外的版面)上刊登声明，就其不正当竞争行为向原告赔礼道歉，声明的内容须经本院审核，登报费用由被告负担。

业主委员“当家”起纠纷 案例解读


近年来，一些围绕商品住宅小区业主委员会的话题，因为事关大多数居民的切身利益，引起社会广泛关注。尽管有《物权法》《物业管理条例》等法律“撑腰”，但涉及业委会的各种争议，仍然层出不穷。

在社区自治管理中，业主委员会角色有些微妙，有被看成“当家”的，有被看成“管家”的，还有被看成“败家”的。而作为一方当事人，业委会在法院打官司也是司空见惯，下面让我们来解读几则徐汇区法院的近期判例，看看业委会究竟扮演着一个怎样的角色。


案由1

业主拒缴物业费

因为看多了业主与物业公司的恩恩怨怨，麦克花园的业主们在原物业公司撤离小区后，通过业主大会决定由业委会自行管理小区。满以为这样总可以摆脱烦恼了，哪知“自己人”当“管家”还是惹出了麻烦。业主张先生对业委会的维修、收费资格产生质疑，拒绝缴纳物业管理费。无奈之下，业委会只得打官司将业主张先生告上法庭。

审理中，原告麦克花园业委会诉称，麦克花园全体业主表决通过，决定对小区物业自主管理。张先生自2007年1月起未支付物业服务费及地面停车费，业委会请求判决被告支付物业管理费等2000元。被告张先生辩称，自己没有支付物业管理费和停车费是事实，但问题在于有没有必要付费及付给谁。原告没有营业执照、资质证书、发票、企业代码证，对业主的物业无权维修，更无权收费。被告愿意在解决了房屋维修等问题及原告取得收费资格后，再支付相应的费用。

法院认为，相关证据显示，原告自2007年1月1日起对麦克花园物业实行自主管理，业主也接受原告的管理和服务，故原告有权向被告收取相应的物业服务费及停车费。至于被告提出的房屋维修等问题，因不属本案处理的法律关系，可另行与原告协商或起诉。


案由2

擅自签约侵权益

漕华公司是沪上知名的华尔兹花园开发商，俞先生等是入住华尔兹花园十多年的业主。2009年9月12日，甲方漕华公司与乙方华尔兹花园业委会签署了《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》各一份。《协议书》载明：甲方同意将其拥有的小区综合楼第7层产权无偿赠与全体业主，所有该7层物业范围及设施均以现状交付。乙方同意接受甲方赠与。甲方拥有的1－6层物业，经合法手续转移给第三方，必须将本协议作为转让条件由第三方执行。《产权交接备忘录》明确：上述第7层房屋用途登记为物业服务用房，乙方知晓该房屋存在租赁合同。《谅解备忘录》补充说明：华尔兹花园开发销售时，该综合楼及所在宗地是作为华尔兹花园的一部分进行总体规划建设的，包括停车位也是整体规划的，双方明确各自的地面停车位使用范围。

《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》一公布，小区业主顿时哗然。受其他业主之托，俞先生提起诉讼，将华尔兹花园业委会与漕华公司列为共同被告，请求法院撤销两被告所达成的《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。

俞先生的理由是，华尔兹综合楼所占土地的性质为小区配套公建用地。根据规定，公建设施的产权应归华尔兹花园全体业主共有。开发商与小区业委会签订的《协议书》《产权交接备忘录》《谅解备忘录》，不仅涉及到该房屋的产权确认、产权处置等事宜，还涉及到小区侧门及岗亭的规划设置以及车位的分配等事宜，均属于涉及业主共同利益的重大事项，应由业主共同决定和经业主大会讨论表决，而业主大会从未将上述权利授予业主委员会行使。华尔兹花园业委会作为业主大会的执行机构，未能依法履行其职责，在未经业主大会讨论和决定的情况下，擅自决定与漕华公司签订这3份文件，违反有关法律，侵害全体业主利益。

法院认为，依据相关规定，原告作为业主，对小区的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。华尔兹花园小区《业主大会议事规则》规定，涉及物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、决定业主共同利益的重大事项等属于业主大会的议事内容。华尔兹花园业委会与漕华公司签订的《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》，均涉及小区共同和共有管理权利部分的事项，然而两被告没有证据证明在签约前，提请业主大会进行过讨论和表决，剥夺了业主的知情权和表决权，程序上存在严重瑕疵，侵害了包括原告在内的小区业主的合法权益。漕华公司内部股权变更事宜不能对抗第三方。华尔兹花园业委会经合法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。依照《物权法》的相关规定，法院判决撤销漕华公司与华尔兹花园业委会签订的《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。


案由3

业委会改聘物业

邱先生于2001年购买了一套位于襄阳南路的金环大厦房产。去年4月，现任业委会启动物业管理换聘程序，新选聘了一家物业管理公司。邱先生等一些业主对业委会的做法并不认同，于是由邱先生出面，将金环大厦业委会告上法庭，请求撤销金环大厦业委会作出的选聘新物业管理公司的业主大会决议。

庭审中，邱先生诉称，金环大厦此前由一家港资公司提供物业管理服务。小区业委会换届后，现任业委会将原物业公司赶走，在未经召开业主大会的情况下，擅自找其他物业公司承包小区的物业管理。原告提出异议后，于去年4月下旬看到一份选聘新的物业管理公司的业主大会公告。这份公告落款日期为2010年4月16日，此前他并没有看到召开业主大会选聘物业公司的公告，也未收到表决票。被告的行为违反法律规定，严重侵害原告权益。

被告业委会辩称，选聘物业公司的工作按照正规程序进行。业委会在之前向全体业主发出了表决票，超过三分之二的业主同意选聘新的物业管理公司。因为特殊原因，业委会无法直接向原告发放表决票，所以通过挂号信的方式将表决票邮寄给原告家人。统计表决时，居委会、街道房地办等单位的工作人员都在场见证。

经查，为选聘新的物业服务公司事宜，被告于去年4月初向业主发放表决票时载明：请业主在2010年4月16日前将表决票投至投票箱内，逾期未投视为同意。金环大厦共有在册业主82户，被告发放表决票73张，回收68张，其中同意票67张。被告遂于2010年4月16日张贴公告，告知表决结果。

法院认为，原告未能提供确实而充分的证据，证明上述决议对其合法权益造成实质性侵害。因此，原告的主张缺乏事实依据。根据《物业管理条例》相关规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。因此，被告虽未以集体讨论的形式召开业主大会会议，但已通过向业主发放表决票的方式征求意见，其程序符合相关规定，并无不当。即便业主大会、业主委员会作出的决定违反了法律、法规，也应由物业所在地的相关行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，而并非直接由业主来主张或行使撤销权。因此判决驳回原告的诉讼请求。

凌晨天降猪肉砸坏车辆 物管被判赔偿千余元


提起这事，家住沙坪坝区港城花园的张女士就连连摇头，称自己倒霉，“车好好地停在那里，突然楼上就飞了块猪肉下来，不仅将车子的挡风玻璃砸得四分五裂，还反弹到车盖上，砸出了一个坑。”一想起爱车遭遇的这场飞来“横祸”，张女士就感叹不已。

看着爱车被伤，张女士多次找到物业公司要求给个说法，而物业公司总是以各种理由推诿拖延，无奈之下，张女士只好一纸诉状将物业公司告上了法庭。前日下午，沙坪坝区人民法院下达了判决书，张女士胜诉了。


凌晨天降猪肉砸坏爱车

1月22日，急着出门上班的张女士走到小区停车场正准备开车时，惊讶地发现，车竟然被砸了。

去年刚买的奥迪车前挡风玻璃已经四分五裂、紧挨玻璃的车盖部分也被砸出了一个坑、雨刮也被损害了，车身四周散落着玻璃渣。

物业公司员工称，凌晨五点左右，一块如砖头一样大小的肥猪肉从楼上扔下来，正好砸中了张女士的车。

“这是块厚度差不多有五六厘米的肥猪肉，像砖头一样大小，被塑料袋装着一起扔了下来。”气愤的张女士用手势比给记者看。


找不到“凶手”，谁买单

港城花园小区是高层建筑，每一栋都有31层，由于小区的摄像头年久失修，所以猪肉究竟是从这栋楼上的哪个地方扔下已根本无法确认。

由于张女士买的车险不包括挡风玻璃这一部分，所以修车的费用全是由张女士自己掏的腰包：更换车前挡风玻璃，修理机盖，雨刮及车贴膜处理共花费了近6千元。

而小区物业有限公司认为，张女士的车受损是由外人造成的，跟他们毫无关系。

“我是小区的业主，每个月按时缴纳了300元的停车费，在他们的管辖范围内，车子受损了，他们肯定负有责任，每次找到他们都是互相推诿、敷衍，简直太不负责任了。”得到物管如此答复，气愤的张女士告诉记者。


小区车辆多次被“毁容”

“两个月前，我的车才被人恶意扎破轮胎，也是停在小区的时候，物管也是说不关他们的事。这没过两个月，车子又出事了，我再也不敢把车停在小区了。”

据记者了解，该小区的车辆被“毁容”已经不止一次了，今年春节期间就曾有六辆车相继出事，被潜入行窃的小偷砸破车窗偷取财物，出事以后，物管就专门派人照看停车场了。


物管被判承担20%损失

今年1月，沙坪坝法院开庭审理了此案，法官认为虽然双方对于合同性质存在较大争议，但由于原告张女士按时缴纳了停车费用，车也是停在被告物业公司的管理范围之内，他们应当对车辆损害承担一定责任。

另外，作为小区的管理公司，却未能充分预见附近高层建筑发生坠物时可能对停车场造成的危害，其管理肯定存在瑕疵的，因此，法院判决被告承担全部损失的20%，即1千余元。

换物管拒交管理费 日籍住户被判补交
 


称不知道也没同意小区换物管公司，常平某小区一日籍业主林先生四年多没交管理费和水电费，被物管公司告上法庭。由于物管公司在小区内出具过更换物管公司的公告，最终东莞市第三法院判决林先生补交管理费及水电费9000多元。


2005年初，日籍人士林先生在常平镇某花园购买了两套商品房用于自住，购买房屋后林先生与物管有限公司签订了一份《业主公约》，双方约定在业主委员会成立之前，水电费先由物业公司代付，然后再向林先生收取。 


2008年6月，该小区的开发商与另一物管有限公司共同向小区内的全体业主出具公告，说明小区的物管公司已变更，物管费用、水电费用等所有收费不再原物管公司收取。 


不久，新的物管公司发现，林先生自2005年8月份就开始拖欠管理费及水电费，便在林先生居住的房屋门前粘贴了一份《催款函》，但林先生依旧没有交纳相应的费用。2009年12月，物管公司将林先生起诉至法院。


法庭上，林先生表示自己至今未收到前一物业服务公司的通知，表示其未同意将小区的物业费收取权转让给现在的物管公司，所以其无权向自己收取相关费用。对此，物管公司提交了一组照片，以证明其已向小区内的所有住户公示过该份公告。同时原物管公司也出具《证明》，称将该小区经营期间所有权责全部转让给了开发商。 


最终，法院判决林先生应当向物管公司交纳全部拖欠的物管费9219.64元。

开发商是否有权解除前期物业服务合同？



【案例扫描】


    2005年4月17日，开发商广州市重益房产发展有限公司(以下简称重益公司)通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司(以下简称如意物业公司)为重益广场提供前期物业管理服务。双方签订了《重益广场物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。如意物业公司负责编制年度物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。


    合同签订后，重益公司认为，《重益广场物业管理委托合同》作为委托合同，委托人有权随时解除合同。合同履行期间，如意物业公司没有按照合同约定编制年度物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告，属于严重的违约行为。重益公司于2009年11月15日向如意物业公司发出解除合同通知书，如意物业公司亦签收了该通知，并明确表示不同意解除合同。


    对此，重益公司向法院提起诉讼，要求法院确认《重益广场物业管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告。


    被告辩称：首先，《重益广场临时管理公约》载明“在重益广场业主委员会成立之前，除物业服务公司被取消资质及企业注销外，重益公司不得变更物业服务公司”。重益广场至今未成立业主委员会，被告持有三级物业管理资质，企业并未注销，原告不得解除合同。


    其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依约提供年度物业管理决算报告，但被告提供的证据证明被告已履行了上述义务，且即使被告未履行公示义务也不构成根本违约，原告无权要求解除委托合同。


    第三，原告应依据约定程序解除合同。如被告的物业服务未达到管理目标，原告应先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告关于限期整改的通知，在此情况下，被告无权直接要求终止委托合同。重益广场也没有出现l／2以上业主不满意被告提供的物业服务的情况，因此，合同解除的条件未成就，请求法院驳回原告的诉讼请求。


    该案件的争议焦点集中在：原告是否有权解除《重益广场物业管理委托合同》?


【律师解析】


    合同解除具有以下几个特点：1.合同解除适用于有效成立的合同，能解除的合同必须是合法有效的合同。2.合同解除必须具备一定的条件，禁止合同当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下人一解除合同。3.合同的解除必须有解除行为，必须要由享有法定或约定解除权的一方行使解除权，作出解除合同的意思表示。4.合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭。


    合同解除的方式分为法定解除和约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。对于法定解除权的行使，我国合同法采用了“根本违约”的标准。约定解除分为协议解除和约定解除权解除两种情况。协议解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力消灭的行为。《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。


    本案中，《重益广场物业管理委托合同》第二十九条约定：“如如意物业公司违反该合同中有关物业服务义务和物业服务质量的约定，未能达到约定的管理目标，重益公司有权要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标的或出现1／2以上业主不满意如意物业公司的服务时，重益公司有权终止合同。”根据合同解除的相关规定，双方在合同中约定了合同解除的条件，即被告违反合同中关于物业服务义务和质量的约定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标，或者在重益广场出现1／2以上业主不满意被告提供的物业服务时，原告有权解除合同。根据原告提供的证据材料，不能证明被告在提供物业服务的过程中，存在严重违反合同规定的行为，原告也没有要求被告限期整改。重益广场也没有出现1／2以上业主不满意被告提供的物业服务的情形。因此，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同的解除权。那么，原告是否享有法定解除权呢?根据合同法的规定，法定解除权采用的是“根本违约”的标准，即违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告没有按期编制年度物业管理决算报告，并不构成对物业管理委托合同的根本违约，被告依约履行了物业管理委托合同的主要义务，因此，原告不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。


    原告称，《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。原告据此享有随时单方解除合同的权利。那么，物业管理委托合同能否直接适用委托合同的相关规定呢?


    当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同的一种。但两者还存在许多不同的地方。委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同，而物业服务合同的解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，重益广场尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订前期物业管理合同。但重益广场已经交付使用多年，除了开发商还有其他业主也与如意物业公司签订了物业管理委托合同。如果重益公司单方解除了物业管理委托合同，势必直接影响到重益广场其他业主的利益。因此，开发商作为重益广场的单个业主，无权单方解除涉及重益广场公共利益的物业管理委托合同。如果重益广场业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成重益广场物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，激化社会矛盾。


【法院判决】


    法院经审理后认为，《重益广场物业管理委托合同》是原被告双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定被告应按期负责编制年度物业管理决算报告，被告未按期履行该项义务，对原告的该项请求被告亦表示同意，对此项诉讼请求法院予以支持。


    关于原告认为，自身作为委托人享有随时解除合同的权利。法院认为，因本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，此类纠纷属服务合同纠纷，而原告依据《中华人民共和国合同法》中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据，不予支持。原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1／2以上业主对被告的服务不满意的情形，不予支持其要求解除合同的诉讼请求。并且本案所涉被告提供服务的物业区域中并非只有原告一个业主，其单方解除合同，会影响到其他业主的合法权益，不能给予支持。


    故判决如下：自判决生效之日起20日内，被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告，驳回原告的其他诉讼请求。

特殊侵权问题 


某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿……… 

经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙， 经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。 



1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。 


2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。 


 3 、此案例也提示我们：在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力，积极工作；而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。

业主室内报警 突发事件处理案例分析 



一天，某物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住房家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向物业管理公司提出了要求赔偿的要求。那么，接到住户家中报警信号后，是否可以破门而入？在什么情况下，物业管理公司可以破门而入？物业管理公司破门而入要承担哪些责任？除了破门而入之外，是否还有其他更好的解决办法？这一系列的问题就摆在了面前。 


无独有偶我手中正好有一起物业管理公司接到报警之后未破门而入引起物业管理纠纷案例：在某花园发生了一起业主被杀案，凶手与被害者相约见面，被害者的丈夫得知后，报告给物业管理公司，并称可能有事情发生。物业管理公司派出两名保安员上门查看，在按门铃无动静的情况下，未强行进入室内查看，而是留守在门外，惨案恰恰就在这段时间发生。事件发生后，被害者的亲人向物业管理公司提出要物业管理公司承担管理不善的民事赔偿责任。 


案例分析： 

1、本案主要涉及物业公司如何处理发生在业主室内的突发事件。难点在于难以确认是否存在“发生安全事故”，或存在需要采取紧急避险措施的事实。如果没有发生，物业公司相关措施的合法性就存在问题。因此，物业公司应该采取措施提高安全事故的确认能力。 当有信息表明业主室内可能出现突发事件时，我们首先要确认事件的性质以及正在、未来可能造成的风险。在此之后我们才能决定物业公司采取哪些法定以及合同约定的措施包括紧急避险行为。当物业公司无法确认业主室内是否发生可能造成损失的突发事件时，应注意业主房屋周围的现场保护，同时电话报警，联系业主或者业主家其他人。 

2、紧急避险必须具备三个条件：
（一）必须是确实存在严重危险并且别无他法解救的情况下采取的；
（二）所损害的利益必须小于被保全的利益；
（三）采取措施必须得当，不得超过必要的限度。本次两个案例中，我们结合上述条件来分析，无论案例一、还是案例二物业公司都需要确认是否是严重危险，还需要明确是否有其他的方法可以采取，从本案来讲我们可以采取通知该业主家的其他人、报警、想办法与屋内中业主沟通等方法。对于无法确认的情况，最稳妥的处理办法是通知并配合专业部门进行认定，也可在上述方法采用后在决定是否采取紧急避险行为避免业主遭受更大的损失。案例一，保安员收到报警信号后，未做任何确认就贸然破门而入，这种做法未免有些唐突，容易构成侵权；案例二，物业公司接到求救信息后，除按门铃外，并未做进一步确认、跟进或报警工作，没有采取有效措施防止或减少客户损失，存在管理过失的嫌疑，显然也有些不妥。 

3、物业公司依据物业服务合同提供公共秩序维护服务，只要提供的服务满足了合同的要求，则不应承担违约责任。《物业管理条例》三十六条规定，物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。这是物业公司的法定义务。物业公司采取急措施应适当，采取紧急避险行为要根据谨慎原则，正确地认识和理解自己应承担的职责和义务，及时报告、协助公安机关处理，避免错位、越位。 



启示与思考：
  
    1、接到此类信息后，首先应设法确认事态局势，比如及时察看现场或联系当事业主。当确认危害正在发生时，在经得当事业主同意的情况下，可以协助业主采取紧急破门的方式以控制事态蔓延；如果一时无法联系到业主，而又必须采取破门措施时，应邀请第三者（如业委会委员、其他业主等）到场，或向政府职能部门求助，做到既维护了业主利益，同时也合理规避了法律风险。 
    2、如果确有紧急情况，需要采取行动时还需注意：紧急避险行为实施的要件之一是为了免受正在发生的危险，而不是潜在的可能发生的危险。行为实施时应该尽可能邀请相关部门（如派出所、居委会）或者相邻业主、业委会委员等相关人员在场证明。紧急避险行为应该是在确保员工安全的情况下实施，否则应该向相关专业部门求助，而不应该鼓励“个人英雄”。 
    3 、随着居家智能安防设施的使用和推广（如居家报警系统），一方面减轻了物业公司安全管理的压力，提高了居家安全系数；但另一方面也给物业公司带来了新的问题，即一旦发生报警后，如果物业公司未有效处理或是处理过当，都可能会引发法律责任，此类风险应引起各地公司重视。 
    4、类似本案所及的突发事件在物业管理实际工作当中并非偶然，从长远考虑，建议有条件的公司或项目可以通过业主书面授权的方式，明确在业主室内发生突发事件而又无法联系到当事人时，可以授权物业公司或第三者负责处理，这样比较有利于处理此类突发事件。   
    5、物业公司应在公共场合加强安全防范引导，提高业主安全防范意识，宣传在突发事件发生时候的处理方法，物业公司在公共场合还应多宣传报警、医疗等紧急事件的联系电话让业主熟知。

业主在消防疏散楼梯内堆放杂物，物业管理企业能否进行干涉？


   【案例】某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算堆积到一定数量时再搬回仓库处理。物业管理公司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内，双方就此问题产生了矛盾。


   【解答】消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司不得将纸箱堆放在楼梯内，物业管理公司应当对此行为进行制止。    《物业管理条例》第50条规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。”物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的，其设计对于物业管理区域内来讲是一体的，因而其用途不得随意改变。如随意改变其用途，不仅不能发挥其规划设计的功能，而且还会该造成事故隐患。例如，共用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物，否则会妨碍通行，还可能会引起火灾；客用电梯不得作为专门运输货物的工具使用；停车场是用于停车用的，也不得堆放杂物或者建设违章建筑等等；消防疏散楼梯是用于消防事故发生是紧急疏散人群的，在正常情况下不得作为通行楼梯使用，也不得堆放杂物，造成堵塞等。百货公司将纸箱子堆放在消防疏散楼梯内，存在安全隐患，该行为应予以制止。《物业管理条例》第66条，违反本条例的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，“由县级以上地方人名政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”行为人为个人的，处xxxx元以上xxxx元以下的罚款；行为人为单位的，处xxxx元以上xxxx元以下的罚款。


   对物业管理区域内的违规行为进行制止，是物业管理公司的职责范围。《物业管理条例》第46条第1款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”因此，物业管理公司发现百货公司职工的违规行为后，依法予以制止，行为人应当纠正。

小区住户失窃 物业公司管理被追责


物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%的失窃损失3510元。


【案情回放】

何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。2010年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元。2010年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”，于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。 


【法院说法】

盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。但是由于双方对于过错程度的认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。

何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃，所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复)，物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且，物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任。

被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担。

湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。但是精密物业公司在其管理的小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要的安全防范措施，而且对进出小区的车辆和人员没有进行适当的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏，对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过错，应当承担30％的赔偿责任。遂依法判决作出前述判决。

一审宣判后，精密物业公司不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉。日前，岳阳中院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。至此，该案尘埃落定。


【案情分析】

    第一，双方之间存在着合法有效的物业服务合同。这一点是双方认同的，这一点也正是法院据以判定物业公司承担责任的法理基础。假设，双方之间并不存在物业服务合同关系，那么何女士就不能以此要求物业公司承担赔偿责任。因为，既然双方之间不存在合同关系，物业公司不是合同的相对方，就没有合同约定的所谓“保管”义务，既然没有义务，当然谈不上责任。那么，对于何女士的损失，就只能直接由小偷来赔偿了。至于小偷能否被抓到，那是后话。

    第二，在物业服务合同合法有效的前提下，被告物业公司是否存在过错成为案件审理的关键。
  
    在此类案件中，物业公司一般通过构筑两道防线来达到免除、减轻赔偿责任的目的。第一道防线就是辩解自己已经按照合同的约定履行了管理义务，不存在过错，所以不承担赔偿责任，真正应当承担责任的是小偷，业主应该在案件侦破时向犯罪嫌疑人主张赔偿。假如业主有证据证明物业公司存在过错，物业公司无法继续坚持自己没有过错，从而失守第一道防线时，它马上退到第二道防线，继续抵抗：在赔偿数额上做文章。也就是说，退一步来讲，就算物业公司存在一定的过错，那也不是你业主说赔偿多少就多少的。首先你业主必须证明自己受到了多大的损失，然后再根据物业公司在此案中的过错程度来确定承担多大份额的赔偿。而界定物业公司的过错程度，不是业主说了算的，是法院根据案子的实际情况断定的。这就是物业公司的第二道防线。在这一道防线中，业主面临两个巨大的障碍：一、举证证明自己的损失到底有多大，这一举证有相当大的难度，一般人很难证明案发时自己家里藏有多少财物并且在案发时丢了多少。二、影响法官内心的天平，让这把天平尽量往自己一方倾斜。要做到这一点同样很难，因为法官为了减少案子上诉率，通常会小心翼翼地平衡原被告双方的利益。轻微的倾向一方，意味着必然以牺牲另一方的利益为前提，同时更意味着案子被上诉到上级法院的几率在提高。

    正是基于原告方(业主)面临举证的巨大压力，为了平衡诉讼双方当事人的权利义务，显示公平，法院往往只要求原告方初步证明自己的损失即认为原告完成了举证义务。如果被告对原告的损失数额有异议的，被告要提供证据证明该异议。举个例子，业主拿出案发前几天从银行提出现金5万元的提款回单以及记载有损失现金5万元的派出所报案笔录，以证明自己损失了现金5万元。那么，如果被告认为原告损失的没有这么多，只有损失了现金2万元，那么被告应该提供证据证明这一主张。否则，法院一般会按物业公司的过错承担分担这5万元的部分损失。

    第三，在本案中，被告物业公司的过错比较明显。从法院调查的结果来看，被告疏于防范，在小区围墙出现缺口后不闻不问，对进出小区的人员和车辆也没有适当的管理，值勤门岗更是形同虚设，由此推定被告存在过错。根据该过错的程度，法院认定被告应分担原告的损失的30％。在界定过错程度及厘定赔偿比例上，法官拥有一定的自由裁量权，但也不意味着法官就可以天马行空随意为之。对此类案件的判决中，我们观察到在物业公司存在过错的前提下，法院一般判决其承担的赔偿额度在10％一30％之间。

    但是，就算物业公司没有过错，法院也会出于平息事件、息事宁人、共建和谐社会考虑，要求物业公司给予“弱势”的原告一定金额的经济支援，双方调解完事。


    【案例启示】

    尽管因盗窃引起的物业服务合同纠纷最终进入诉讼程序的数量远比盗窃案件少，尽管业主作为原告就此类纠纷进行诉讼可能面临较大的困境，尽管物业公司最终承担的赔偿数额比业主的实际损失要小，但这些都不能成为我们工作麻痹大意或者心存侥幸的理由。

    为了防止盗窃案件的发生，物业公司在日常的工作中仍然必须时时提高警惕，做足安全防范措施，坚持完整、详细地记录每天的巡查、值岗情况。同时，也应该未雨绸缪，在日常工作中注意保存巡逻登记、来访登记等与安防制度相关的资料，以便在发生纠纷时能及时提供证据，减轻自己面临的法律风险。