惠州：下月起执行维修资金新标准

杨帆/《惠州日报》/20081126
 

    近日，市房产管理局发布了《关于公布惠州市惠城区商品住宅专项维修资金首期交存数额的通告》（以下简称《通告》）。《通告》指出，从今年12月1日起，惠州市民购买住宅交存维修资金的标准有变，将由现行的总房款2%改为房屋总面积×建安成本的5%。这几日已有市民陆陆续续给本报打来电话，询问具体交存细则。记者为此采访了市房产管理局物业管理科副科长杨文祥，请他对市民关心的缴费问题，以及住宅专项维修资金的使用情况进行说明。此外，记者获悉，相关部门已经在起草《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》，有望在明年推出。

    12月1日后取得预售许可证或现房销售的项目，才可执行新标准

    市民刘小姐想知道，自己11月份购买的住房已按房价的2%交存了住宅维修资金，现在按新标准计算可以少交很多，能不能让开发商退钱？到底何时购买的房子才可以享受新标准？

    杨文祥表示，新标准适用的商品住宅要把握两点（仅指惠城区内），即在2008年12月1日之后，是否取得《商品房预售许可证》，或者是否为现房销售。也就是说，对于期房而言，无论何时购买，只要它取得预售许可证的时间在2008年12月1日之前，就按原标准交存维修资金；对于现房销售的项目而言，就要看购买的时间，在2008年12月1日之后购买的才可以使用新标准。刘小姐购买的住宅项目是11月1日取得的预售证，所以只能按原标准收取住宅维修基金；即使是在12月1日之后购买，仍然按旧标准交存。鉴于期房必须取得《商品房预售许可证》之后才能够销售，那么现在市民已经购买的期房肯定是12月1日之前就取得预售许可证的，所以就不存在退钱问题，而且这笔钱存在银行专用账户中，开发商也拿不到。

    交费参照去年和今年建安成本，以9层及以上楼层区分标准

    市民林先生想了解，新的交存标准是如何规定的？自己想购买一套位于5楼的住房（总楼层为14层），是按50元/平方米，还是60元/平方米交存住宅维修资金？

    据介绍，目前我市的住宅专项维修资金是按总房价款的2%交存。此次的调整依据，是今年2月开始实施的国家《住宅专项维修基金管理办法》，该办法将维修资金跟房屋面积和建安成本（建筑安装工程造价）挂钩，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。而惠城区此次调整后，是按国家规定的最低标准5%缴交；至于每平方米的建安成本，则是市规划建设局按照2007年和今年上半年惠城区商品住宅建安成本确定的。如8层以下（含8层）的多层住宅，以今年多层住宅建安成本为1000元/平方米的标准，按照其5%交存就是50元/平方米。从明年起，每年住宅专项维修资金的具体交存金额，将随当地建安成本的变化适时调整一次。

    杨文祥表示，《通告》中对多层和高层的不同收费标准，是指整栋楼的层高，而不是指市民具体购买的哪一楼层。林先生想购买的住宅虽然位于5楼，但总楼层为14层，故也要按60元/平方米的标准交存住宅维修资金。而地下车库的收费则统一为75元/平方米。

    维修资金归业主，保修期满后才能使用

    对于部分市民提出的“开发商会不会在资金紧张的情况下，挪用住宅专项维修资金”问题，杨文祥表示，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，开发商是拿不到这笔钱的。市房产管理局、市财政局负责惠城区住宅专项维修资金监管工作，现已在中国建设银行惠州分行设立了住宅专项维修资金专用存款帐户，对归集缴存的维修资金实行四级核算：即总账户（市房管局）——每个物业管理区域（如东湖花园3号小区）——物业管理区域内的每栋/幢（如东湖花园3号小区5栋）——每一单元户（业主个人）。每位业主个人对应惟一的一个维修资金专用存款账户，交钱也不再由建设单位代收代缴，而由业主个人自行到委托银行交存，然后银行会发放住宅专项维修资金存折（卡），方便市民自行查询。

    根据规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，而且是保修期满后才能使用，保修期内的维修则归建设单位负责。使用维修资金简单来说要经过以下步骤：先由物业服务企业提出使用方案，业主大会通过并报相关主管部门备案后，专户管理银行才能将所需资金划转至维修单位。维修费用则按照每家每户建筑面积的多少来分摊，户型大的就分摊得多些。

    余额不足首期缴存额30%的要续交，交多少由业主大会定

    不少细心市民还提出，为何《通告》中有“首期”二字，是否意味着这笔钱不止收一次？

    “是的”，杨文祥表示，住宅专项维修资金被称为“房子的养老金”，也存在一个自我维续的问题。当业主分户账面的住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续交。比如，首期缴纳了10000元维修资金的个人账户，如果使用后余额低于3000元的，就应当续交。而具体的续交方案，则由业主大会决定，并报物业所在地房产行政主管部门备案。未成立业主大会的，则由提供物业服务的物业服务企业提出具体的续交方案，并依法征求业主意见后，报物业所在地的房产行政主管部门备案。另外，首期住宅专项维修资金必须在办理房产证或者办理入住手续前缴清，其产生的存储利息等收益还应当转入个人账户内滚存使用。