21世纪经济报道
国内商业地产开发商的规模劣势显然需要通过并购整合弥补。另一方面，来自政策层面的变化也将影响国内商业地产蜕变的进度。
“持续宏观调控下，中国房地产行业的调整势在必行。大范围行业重度结构调整的机会来临，严重分散的行业将进行由分散而集中的并购整合。”对于商业地产的未来走势，中国光彩49控股股份有限公司副总裁王世渝如此表示。
这个观点在《2006年中国商业地产发展趋势报告》(以下简称“《趋势报告》”)也有所指———尽管宏观环境有待改善，商业地产仍有很好的发展前景，居民住宅郊区化推进等有利因素有望激发其发展潜力。
改变中的收购方式
曾经在短时间内跑马圈地并撒网全国的顺驰最终被迫出让控股权、南都先后通过两次大调整最终退出房地产开发市场，以这两个案例为代表的国内房地产市场的阶段性特点，王世渝认为：大范围的行业结构调整的机会即将来临。
“南都去年把在江苏、上海等地的房地产项目卖给万科其实更多的是资产处置性质，而今年万科收购南都则是南都在公司战略层面的退出。”王世渝指出，并购的方式同样在发生变化。
“过去开发商之间的并购是以现金交易，如今很少采用这种模式，主要是资金限制，今后会有更多利用股权交易等方式完成。”
并购是商业地产行业重新洗牌的主要甚至唯一方式。
“随着市场竞争激烈，成都的逐步加深，大量商业物业由于开发商资金和运营能力的不足而陷入困境，其中却不乏地理位置优越并且开发设计优秀的商业物业。对有实力的商业地产开发和运营商而言，这些物业的市场价值远高于其收购价格，是难得的市场机会。”
《趋势报告》同时认为，对于持有这些物业的开发商而言，也可以利用被收购的机会套现离开市场，减少投资损失。
不可否认，这样一个过程，恰恰就是商业地产资源的重新整合。而面对这样的机遇，境外资本自然不会轻易放过。
国资委研究中心宏观战略部部长赵晓坦言，与住宅相比，商业地产应更多地交给市场，适当鼓励外资进入，外资进入会带来很多好处，不仅是资金好处，同时还会带来管理的好处。
“事实上，在中国的房地产投资资本中，外资的成分相当低，仅为1％，其他行业这一比例甚至能达到10％左右，但房地产的外资投资回报比其他行业高。”显然，国内房地产尤其是新兴的商业地产对外资的吸引力强劲。
值得注意的是，国内一线城市的商业地产市场已经开始呈现升温迹象。
来自上海房地产交易中心的最新数据显示，2006年上半年商用物业交易量的快速扩大，总成交面积达到2519146平方米，与2005年下半年的1925396平方米相比，交易面积超出30.9%，甚至还超过了前两年楼市火爆时期，成为近年来商用物业交易最为活跃的一个半年：2004年下半年这一数字为2322412平方米，2005年上半年则为2151535平方米，均低于今年上半年。
相应的，2006年上半年上海全市商用物业成交总额接近261亿元人民币。开发资本之外，加上销售环节流入的大量资金，已令商业地产渐显“资本洼地”本色。
资金与项目对接断层
事实上，国内的优秀商业物业正在成为国外基金的重点收购对象。如凯德置地自2005年以来便连续收购中环世贸、北京安贞华联商厦和西环广场等优质商业物业。《趋势报告》同时预测，“由于海外基金收购的商业物业一般要求整体持有，今后国内整体持有的优质商业物业将会获得更多的被收购机会，为开发商带来可观的收益。”
但由于外资对商业物业投资的要求向来较高，面对外资机遇的同时，也意味着对国内商业地产开发商提出了更高要求。
中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平一针见血地指出，“‘商业地产力量尚未释放，比国外低很多’的观点毫无道理，商业地产风险暗藏。”
泛华集团副总建筑师樊炎冰透露，商业地产面临的风险主要包括：政策的风险、选址的风险、招商的风险、设计的风险、工程的风险以及资本运营的风险。
王世渝坦言，资金链的考验将随之而来，“商业地产与住宅地产相比，不易快速通过零售回笼资金，在时间上而言，可能面临更大的资金回收风险，因此，银行贷款等资金来源出于时间风险考验，会更青睐住宅地产而非商业地产”。
加拿大亚太国际集团董事陈雄英指出，外资银行对中国国内商业地产放贷的条件也比较苛刻，以汇丰银行为例，该行提出了三条要求：有独立产权，开发公司在香港上市，同时需要有上市公司提供担保。即使是对目前国内大多数大的商业地产开发商企业而言，也几乎是不可能完成的任务。
直接融资与间接融资
与港资、外资机构相比，国内商业地产开发商的规模劣势显然需要通过并购整合弥补。
“并购的结果将会使资源向少数企业集中，项目向资金集中，经营向专业团队集中；同时市场也将更加细分，经营链条缩短，风险得到分化，经营压力有望减小；企业的专业化能力也将得到加强。”王世渝认为，这是国内商业地产完成蜕变必经的一个过程。
“大企业会更强，优质企业也将扩大规模。在成本降低、销售价格降低、行业集中度提高以及品牌价值分化等一系列进步后，整个市场趋向成熟、理性、规范。”
另一方面，来自政策层面的变化也将影响国内商业地产蜕变的进度。建设部政策研究中心主任陈淮透露，“我想我们会在今后一段时间内，恐怕会在资源节约上有更大力度的政策出台，要求推进节能、节水、节材、节地以及环境友好这样的商业地产建设。”
显然，这是一个漫长的过程。
联华信托的李晓东坦言，应该大力发展直接融资，目前国内商业地产市场的开发直接融资和间接融资的比例严重失衡，通过直接融资减少成本和相关风险的市场空间还很大。
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2006/11/14 17:45:00