深圳：两块“双限”地流标

(刘晓云/《中国房地产报》/20070208)

    深圳1月31日推出的两块“双限”土地流标。该两宗地要求，住宅面积的95%须建成小于89平方米的住房，户型必须为两房一厅或两房两厅。

    “现在的土地市场相对比较保守，再加上这么苛刻的开发条件，流标也是很正常的。其实这种‘双限’是政府的一种试探性方案，但没有开发商愿意为这种试探性方案付出代价。”一位不愿透露姓名的开发商对记者表示，如果这些地不调整招标条件，可能还是会难逃流标的噩运。

投标价低于底价

    1月31日，两宗位于大工业区的居住用地招标出让。这两宗地建筑面积总和达到23.8万平方米。

    据了解，这两宗地的宗地编号分别为G12201-0293和G12201-0294，位于大工业区行政一路的南和北，土地面积分别为33649平方米和44933平方米，建筑面积分别为94218平方米和143788平方米。

    较以往土地出让相比，此次出让在合同规定上更加具体，执行细则也更加严格，不仅规定了套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总住宅面积的95%以上，还规定户型为二室一厅或二室二厅(套型建筑面积小于89平方米)住房面积所占比重，必须达到开发建设住宅总面积的15%(含)以上。

    另外，与去年底流标的两块地的出让条件一样，拿到地块的开发商，必须将住宅建筑总面积中的15%(共计13625平方米)的住房无偿提供给政府作经济适用房，产权归政府所有，由政府向低收入家庭出售。该类住房套型建筑面积须小于89平方米(超过89平方米按89平方米计)。

最终只有三家公司投标，共6份标书。

    6份正式标书都有效，流标的直接原因均为投标价低于底价。宗地编号为G12201-0293的地块收到3份标书，投标者分别为深圳市万科房地产有限公司，深圳市泰华伟悦实业有限公司，深圳金融泰房地产开发有限公司，三家投标分别为：1.0001亿元、0.8亿元和0.75亿元，而底价为1.28亿元。宗地编号为G12201-0294的地块同样收到上述3家公司的3份有效标书，三家投标价依次为：1.2亿元、1.58亿元、1.63亿元，而底价为1.88亿元。两宗地均因投标最高价均低于底价约2000万元而流拍。

开发商出手谨慎

    土地是开发商的生命线，特别是在土地资源匮乏的深圳，然而两次土地出让却均告流标，可见“双限”土地在深圳遭受“冷遇”。

    万科有备而来，但依然空手而归。“开发商报价均低于地块的底价，这种现象是比较少见的。其实我们给的价格算是比较高了，根据地块的位置及相关条件，我们都做了较为详细深入的调研，底价是有点高，可能政府的考虑在于对开发商的斟选及对房价和开发商利润的一种潜在控制。”深圳万科相关人士如是说。

    数位接受采访的开发商均表示，开发条件过于苛刻是流标的主要原因，再加上现在的开发商相对较为保守，除了实力开发商敢于大把圈地外，中小开发商都不敢轻易出手。

    “双限”的要求无疑让开发商面临很大压力，大多数开发商不太接受这样的条件，甚至根本就缺乏信心。“这样一方面降低了开发商利润，开发商对地块的价值评估自然会打折扣；另一方面，开发商也不愿意在一个项目里建两种不同性质的房子，如果商品房和经济适用房混在一起，那么整个小区的居住群体会参差不齐，复杂的客户群会降低项目的价值。”嘉里建设（深圳）有限公司市场总监钱思玮说。

    对钱思玮的观点另有开发商表示了赞同，他认为政府以这种模式来开发经济适用房是否可行值得深思。

    “流标的原因是多方面的，有地块位置的原因，有价格的原因，也有开发条件的限制，土地供应方应该尊重市场，如果政府坚持现在的土地出让方案，流标还会继续发生。”该开发商如是表示。但招商地产有不愿透露姓名的人士表示，开发条件是一方面的原因，但主要还是现在的开发商对市场较为谨慎，不敢轻易出手。“流标是市场氛围与土地价格的双重原因，我们上次拿的那块地，不也有类似的开发要求吗？我们照样拿了。”该人士说。