贾广葆/中国房地产信息网/20080103
回顾2007年的中国楼市，伴随着调控的声音，房价仍旧一路飚升。而随着央行年前关于第二套房贷更严厉的细化政策出台以及年内的六次加息、金融政策进一步从紧、保障性住房形成供应、物业税势在必行……笔者对2008年大连楼市走向作一大略分析：
一、我市经济继续保持高增长的发展格局，将对房地产业发展产生重大影响和持续压力
改革开放29年来，我国经济社会发生了历史性巨变。我国成为了世纪之交的全球经济增长主力和源头。未来几年仍将保持近10%的增长速度。大连经济也不例外，预计2007年全年地区生产总值实现3000亿元，增长17%以上，增幅创近10年来最好水平；完成地方财政一般预算收入266.7亿元，增长36%左右，增幅创22年来最高；完成全社会固定资产投资1900亿元，增长30%以上；实际使用外资直接投资30亿美元，增长34.5%；全市规模以上工业实现增加值1100亿元，增长27%；完成高技术产业产值2370亿元，增长37%。如果说我市的经济发展是一个不可阻挡的态势的话，而随着产业结构、人口结构和经济发展的调整，对土地的强烈需求是巨大的，也是不可阻挡的。这就预示着我国粮食安全保护耕地与经济结构调整、房地产业的发展、城市化建设对土地需求的瓶颈矛盾、房地产业发展与环境资源约束的矛盾将日趋突出。无疑，将对我国房地产业的发展、特别是对我市商品房开发建设将带来持续不断的影响和压力。
二、消费的增长和消费水平的提高，将促使人们对购房和改善居住条件的潜在需求日趋增加
据国家统计局统计，我国今年前三季度社会消费品零售总额同比增长15.9%，比上年同期加快2.4个百分点；2007年前10个月我国累计实现社会消费品零售总额72090亿元，同比增长16.1%，比上年同期提高2.5个百分点，增幅创1997年以来的新高。而且消费增速连续上升：一季度同比增长14.9%、二季度15.8%、三季度16.8%，10月份同比增速更是高达18.19%，比上年同期加快了3.8个百分点。同时，消费水平也随着收入的不断增加而不断提高。以大连为例，2006年，大连城市居民人均可支配收入13350元，比2002年的8199.54元增加5150余元；2007年，大连城市居民人均可支配收入突破15000元，同比增长13%以上，农村居民人均纯收入超过8300元，增长19%以上。毫无疑问，消费品零售总额的增长和消费水平的提高，不仅成为新一轮推动经济平稳快速发展的重要因素，而且将进一步促使城镇居民对购房和改善居住条件、居住环境的强烈潜在需求增加；同时，社保体系、住房公积金制度的日益完善、工资形成机制改革后劲，使人们对未来消费和购房的风险预期降低，对收入增加和平衡风险的预期提高，银行储蓄资金和股市获利资金也会逐渐开始向消费、特别是向购房消费、投资转移，这就表明，人们对购房居住的刚性需求是巨大的、持续的。
三、商品房价格依旧呈现上扬态势，未来走势将受制于宏观调控政策
近年来，政府出台的一系列针对房地产市场的宏观调控“组合拳”可谓严厉，然而，全国房地产投资依然高居不下，商品房价格依旧涨势强劲。据国家统计局统计：2007年第三季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，新建商品住宅价格上涨9%，达到了近年来的最高点。而2007年10月商品房价格涨势更是惊人。10月全国70个大中城市商品住房销售价格同比上涨10.6%，二手住房销售价格同比上涨8.7%；其中，大连市房屋销售价格同比上涨7.2%，其中新建商品房销售价格同比上涨7.7%，二手住房销售价格同比上涨8.3%；市内四区最近一个月商品房成交均价高达6973元/平方米，其中中山区8107元/平方米、西岗区6830元/平方米、沙河口区8023元/平方米、甘井子区4932元/平方米。由此表明了政府2008年的调控任务仍然艰巨。
一直以来，房地产都是“政策市”，从2007年初的“土地增值税”，到9月份的“加强商业性房地产信贷管理的通知”；从央行“第二套住房房贷”政策，到今年“第六次加息”等。无疑，延续2007年调控政策的发展趋势，2008年的房地产调控政策只会更加严厉、实用。尽管我国的房地产市场还有很大的发展空间和价格上升空间，但是这个过程在经历了多轮疯涨、飚升之后，受宏观政策的影响将在日后较长一段时间内变得平缓上升、小幅上升或迟疑、小幅下滑，但房价大涨或大跌似乎是不大可能的。而房地产市场的现状、当前楼市居高不下的房价、未来房地产的走势、房价上涨的幅度，最重要的受制因素就在于宏观调控政策的“重拳”接连不断和真正落到实处。倘若一系列的宏观调控政策还不能抑制房价过快上涨，那么，金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税等都或将陆续出台或将大幅提高，将迫使房地产市场走向健康、规范，房价逐步回归理性。
四、调控目标更重民生，“住有所居”中低收入阶层未来目标
近一段时间以来，政府出台了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理办法、后是经济适用住房管理办法出台。大连市人民政府2007年12月颁布《大连市城市低收入家庭住房保障规划》（市内四区），2007-2010年解决城市低收入家庭困难住房用地178公顷，其中经济适用住房用地176公顷，廉租住房2公顷；其中2008年经济适用住房、廉租住房用地分别为68公顷、0.4公顷；2007-2010年计划建设经济适用住房、廉租住房255.4万平方米，其中经济适用住房252万平方米、廉租住房3.4万平方米；其中2008年，经济适用住房、廉租住房分别为80万平方米、0.5万平方米，共计1.2万套。
在2008年底前，市内四区人均住房使用面积10平方米以下的低收入家庭住房困难全部解决；2010年前，大连市人均住房使用面积10平方米以下的低收入家庭住房困难全部解决；市内四区人均住房12平方米以下的3.6万户低收入家庭住房困难基本解决。
充分表明调控目标更重民生，并力争做到：一是住房问题将是当前国内民众最大的民生，而不是排除在外‘可有可无的问题；二是未来的住房生产将要公平地让广大民众所持有，而不是被一些少数有钱人所持有；三是未来中国的房地产市场应该是一个平民化的市场，而不是一些豪宅高档的市场；四是未来的楼市价格应该保证让大多数民众都有支付能力或租赁能力，而不是职工工作一辈子都买不起的楼市；五是未来的房地产投机炒房，将要严格制止、限制，而不是任其泛滥发展。
而要实现“住有所居”目标，尚需进一步完善三大体系：首先，需要落实经济适用住房和廉租住房构成的多层次、多形式的住房 体系，从民生角度理解，具有购房能力的居民可以根据需求买得起房，无购房能力的居民可以通过保障体系租得上房、住得上房，当务之急是使低收入人群得到应保尽保，避免把他们推向商品住房市场；其次，持续增加限价商品住房和中价位普通商品住房供给，缓解供给矛盾，拓展限价商品住房功能，加大限价商品住房和中价位普通住房的供应力度和调整供应对象范围。保证既不在保障体系，享受不到经济使用住房和廉租住房，又难以购买商品住房的“夹心层”人群也能“住有所居”；第三，盘活二手房市场，缓解一手房市场压力，降低、简化二手房交易环节经费，对出售第一套旧房，换购新房的自住型购房者，应由现行的非普通住房4%契税、普通住房1.5%契税，分别下调至2%-2.2%、0.8%-1%，以解决中等收入家庭尽快通过旧房换新房、小房换大房来实现住有所居，改善居住条件的目的。
五、“稳健”变“从紧”，将从“供给”与“需求”另方面对楼市形成合力
2007年12月5日中央经济工作会议上将已实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。从而预示：一是央行还将继续加息，但空间的力度将有所减少，不会像2007年一样上调13.5个基点，加息次数也不会像2007年一样6次之多，一般将加息3-4次；二是存款准备金已达到14.5%的历史高位，虽可以再加以上调，但起上调空间有限，2008年上调基数不会超过2007年14.5%，一般可能在10%左右；三是在未来可能的货币政策工具组合选择上，公开市场、法定存款准备金率、定向票据等数量型工具以及商业银行每季度的信贷额度、行政控制等行政型工具，将形成2008年货币政策的主旋律。显然，这种“从紧”的货币政策对房地产业影响是巨大的。第一，将在供给和需求两方面对房地产形成合力，一方面，从紧的货币政策导致银行对房地产开发贷款的收紧；另一方面，严格个人信贷按揭也会抑制房地产市场的需求。第二，房地产开发信贷和个人信贷受限所形成的合力导致的压力 给商品房价格，房价将会受到一定影响，一方面楼市观望情绪加重蔓延；另一方面，开发企业的资金链更趋紧张。第三，对开发企业而言，一方面宏观调控政策对开发企业信贷收缩、结构调整等络绎不绝，将不可避免造成行业洗牌，许多中小开发企业因资金断裂而走向破产、转行、合并、联合的道路；而另一方面，一些抗风险能力强的大中型开发企业却在严峻的环境下越做越大、越做越强。第四，随着从紧的货币政策出台、实施，将会极大的加强楼市对宏观调控从严、从紧的心里预期，将有效地调节2008年银行信贷的速度，也使人们对楼市平稳发展、房价平稳过渡甚至平稳下行预期看好。
六、房地产增长将进入调整期，责任与发展并存
据专家研究发现，我国房地产业正在经历一个即将结束的10年周期，以1997-2007年10年周期来看，房价在1997年达到一个高峰值后，后来一直处于低谷，从2004年才开始再次攀升，到2007年再次涨到一个高峰值。而从中国宏观经济发展的期来看，2008年将是房地产业的调整中期，而在这个时期中，责任与发展相互并存对房地产业来讲相当重要。其一，政府的责任。为所有公民提供住有所居，保证居民适当的居住权是政府的责任与义务。一方面通过政府调控与市场机制两个手段，保证房地产业持续健康发展，满足社会各阶层人士多样性的住房需求；另一方面，建立住房保障制度，解决低收入家庭住房问题。其二，开发商的责任。包括市场的责任和社会的责任，既要享有赚钱的权利，又要履行社会的责任；既要源源不断地供应适销对路的商品住宅，又要发展面向广大群众的普通商品住房，积极参与政府住房保障体系建设，树立起信誉诚信良好的行业品牌。其三，消费者的变化。在消费领域，正确倡导理性消费观念，“不跟风”“不追涨”，量力而行，或租获买，建立合理消费方式与科学消费模式，逐步建立租售适度、循序渐进、健康文明和节约资源的住房消费模式。其四，金融业的责任。一方面金融机构资金流动性过剩，存在信贷扩张冲动；另一方面，房地产市场需求保持旺盛态势，需要金融业强有力的支持。而金融业在服务房地产业的同时，必须加强责任，注重防范，化解金融风险，这既是金融业的自身发展的要求，也是房地产业持续健康发展的保证。其五，媒体与经济学家的责任也不可缺少。
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2008/1/3 9:59:00