非赢利共享型信息选编 第17期/20070831 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——南京：控制出让地块规模 人为拉长开发期限将受罚
——广州：拆迁补偿房未满5年出售要缴税
【行业要闻】 ——广西：整治房产违规行为 严查囤房惜售哄抬房价
——海口：新房热涨 房价飙升
——安徽：7月房价同比上涨4.8% 中小城市房价上涨
——重庆：主城区廉租住房实现全覆盖 双困家庭享保障
——郑州：二手房价涨幅逆转 二手房明显高于新房
【市场走势】 ——重庆：持续旺销 1-7月商品房销售额增长92.1%
——贵阳：房屋7月份销售价格同比上涨6.6%
——天津：中心城区商品住宅成交均价每平米破万元
——南昌：抑制囤房 首次对商品房可售房源进行公示
——北京：购房人心理承受价位上升 万元以下楼盘抢手
——北海：连续4月房价涨幅名列前茅
【特色房产】 ——2007年中国酒店产业发展的新趋势
【土地市场】 ——南京：高价地成楼市隐忧 金地22.5亿天价夺地王
——北京：合作建房新进展 私募基金两亿元作拿地首笔款
——天津：年内共新增保护性耕作建设面积8万亩
——国土资源部：建设用地占补考核数量高于质量
【房产金融】 ——宏观调控下房地产政策四大趋势
【房产营销】 ——房地产互联网营销：突破营销局限
【经营管理】 ——战略转型中的房地产开发企业如何加强成本管理和计划管理
【法规动态】
南京：控制出让地块规模 人为拉长开发期限将受罚
新华社/20070828
在南京，由于早期个别出让地块规模过大，开发商分成数期开发，人为拉长开发周期，导致土地在开发商手中囤积。从国土资源局获悉，今后南京将合理控制出让地块的规模，原则上在100亩至200亩之间，开发周期限定在3年左右。同时，坚持以净地方式出让土地，让开发商拿到土地后即可盖房子，加速形成有效供应。在土地出让合同中明确土地的开发时限，超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金。
广州：拆迁补偿房未满5年出售要缴税
李杉 刘静 王媛媛/《信息时报》/20070828
广州地税局昨日表示，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》文件的规定确定该住房的购买时间。拆迁补偿住房，如果尚未满5年，应按规定应该全额缴纳营业税，即房屋售价的5%。
【行业要闻】
广西：整治房产违规行为 严查囤房惜售哄抬房价
徐庆成/《南国早报》/20070822
今年10月份，广西自治区房地产市场秩序专项整治工作领导小组将在全区开展监督检查。内容包括：检查和纠正房地产领域涉及的有关部门及其工作人员，在各工作环节是否存在违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查和纠正房地产开发企业、中介服务机构等发布的违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强拆等行为。
海口：新房热涨 房价飙升
《海口晚报》/20070823
近期，记者走访了海口各大房产中介公司，了解到目前二手房价普遍提升，各大区域涨幅达10%左右，平均价已经较上半年飙升了200-400元/㎡不等，国贸、海口湾等片区涨幅最高达20%。随着5、6、7月份新房均价的不断攀升，部分边缘购房资金流入了二手房市场，直接导致了二手房源紧俏，房价飙升。地段优越、社区配套齐全的二手房房东更是伺机抬价，不愁销路。
安徽：7月房价同比上涨4.8% 中小城市房价上涨
杨玉华/新华网/20070823
2007年7月份，安徽省房屋销售价格仍继续上涨，当月房价同比上涨4.8%，涨幅比上月高0.4个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。在调查的10城市中有7城市价格涨幅高于全省平均水平。其中，部分中小城市房价上涨加快，涨幅居前三位的是亳州、黄山和蚌埠市，同比上涨9.1%、9.0%和7.8%。国家统计局安徽调查总队提示，部分中小城市房价过快上涨，调控压力加大。
重庆：主城区廉租住房实现全覆盖 双困家庭享保障
徐旭忠/新华网/20070824
近几年来，重庆市积极探索建立廉租住房保障制度，努力构建廉租住房保障长效机制。截至今年6月18日重庆直辖十周年之际，主城区廉租住房实现全覆盖，5543户“双困家庭”全部享受到廉租住房保障。从2002年开始，重庆市启动了廉租住房保障工作，将“双困家庭”作为廉租住房保障对象。目前，廉租住房保障制度已在全市40个区县（自治县）全面推开。
郑州：二手房价涨幅逆转 二手房明显高于新房
全四清 牛卫国/《中华工商时报》/20070823
国家发改委、国家统计局日前公布的调查数据显示，2007年7月，郑州市新建商品住宅价格同比上涨5.3%，环比上涨0.7%；二手住房销售价格同比上涨9.3%，环比上涨1.9%。7月份二手房成交面积与去年同期相比不增反降，且二手房交易量远远小于新房。由于新房价格上涨拉动的作用，二手房价格也快速攀升，由于原本价格基数较低，涨幅更明显，这就造成二手房价格涨幅超过新房。
【市场走势】
重庆：持续旺销 1-7月商品房销售额增长92.1%
程正军/新华网/20070827
重庆市统计局最新发布的数据显示，今年以来重庆市商品房持续旺销，今年1－7月全市共销售商品房1555.97平方米，实现销售额407.22亿元，同比增长92.1%。重庆累计完成固定资产投资1368.19亿元，其中全市完成房地产开发投资362.54亿元，同比增长28.4%。７月份，重庆商品房销售均价为2617元/平方米，较6月份增长4.5个百分点，其中商品住宅销售均价为2441元/平方米，较6月份增长5.2%。
贵阳：房屋7月份销售价格同比上涨6.6%
朱济社 刘昶/新华网/20070827
国家统计局贵阳调查队昨日发布的一项调查显示，7月份，贵阳房屋销售价格同比上涨6.6%，低于全国水平0.9个百分点。其中二手房住宅销售价格比6月上涨2.5%，在全国70个大中城市里涨幅较高。7月，贵阳新建商品住宅销售价格的上涨幅度仍然强劲，达到7.3%；其中，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨4.9%和9.3%。此外，在写字楼、商业娱乐用房的一片“涨声”中，非住宅销售价格同比上涨了4.9%。
天津：中心城区商品住宅成交均价每平米破万元
王晔彪/新华网/20070824
中国指数研究院天津分院的监测数据表明，进入第三季度以来，地处天津市中心的和平区住宅成交均价突破万元／平方米。监测数据显示，进入第三季度以来，从7月2日至8月19日，和平区住宅成交均价达10304元／平方米，高校、科研、文化部门相对集中的南开区成交均价为8735元／平方米，商务单位集中的河西区成交均价为8637元／平方米。
南昌：抑制囤房 首次对商品房可售房源进行公示
冯丽/新华网/20070824
为了避免商品房开发商和销售方利用信息不对称囤积房源、哄抬房价，南昌市房管局8月21日对全市前7个月拿到预售许可证的商品住宅项目以及目前可售住房房源进行了首次公示，并将每日进行动态更新。根据南昌市今年以来出台的有关规定，商品房住宅项目自取得《商品房预售许可证》之日起10日内必须开盘，并按整栋房源对外销售。
北京：购房人心理承受价位上升 万元以下楼盘抢手
杨舒萌/《北京晨报》/20070827
京城房价一路飙升，购房者的心理承受价位也随之突破万元大关。根据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，目前北京市五环内在售的289个住宅项目中，只有13个楼盘的价格低于10000元/平方米，其中纯新盘仅有3个。记者调查发现，尽管这些普通项目已经卖到了曾经是高档房的价格，但因为价格相对便宜，几乎都成为市场上的抢手货。
北海：连续4月房价涨幅名列前茅
梁思奇/新华网/20070822
据发改委公布的数据，6月份北海市新建商品住房价格同比上涨15.5%，而从今年3月份起，北海市的房价涨幅一直名列全国前茅，3月份为13.7%，4月份23.6%，5月份15.1%。北海市最新的房地产运行情况报告显示，上半年商品住房平均价格每平方米1787元，这一价格只有全国商品住房平均价格3568元的一半，比广西2266元的均价低479元。
【特色房产】
2007年中国酒店产业发展的新趋势
何建民/《中国旅游报》/20060625
对中国酒店产业发展趋势的预测涉及到对影响旅游产业发展的宏观环境与微观环境中的主要因素的系统考察。
中国酒店产业的发展，首先取决于为其提供客源的国内游、入境游和出境游三大旅游市场的需求发展状况，这又取决于下列六大宏观驱动因素的影响：人El因素，经济因素，自然资源因素，技术因素，政治法律因素，社会文化因素。
中国酒店产业中的每一家具体酒店的发展，取决于在上述宏观环境下，在该酒店所在区域的微观因素的影响。微观因素主要有：酒店的经营管理理念与经营管理方式，酒店供货商的情况，酒店的市场营销中介情况，酒店的客源市场情况，酒店的竞争对手(替代性的供给)情况，酒店的公共关系情况。
综合对上述主要影响因素的分析，2007年中国酒店产业的发展趋势有以下六个方面值得特别关注：集团化的数量与质量的进一步提升；电子分销管道的整合发展；酒店市场进一步细分，新型酒店业态与客房类型的继续发展；在新兴区域的酒店加快发展，包括在环大城市度假带的郊区、两三线城市、自然风景、气候、风光、温度合适的度假地方与中国经济的新增长极区域等；酒店经营方式的多元化，除了传统的酒店业务经营外，还有各种资产经营方式，包括国内外上市，发行债券，组合投资，兼并与收购，委托管理等；部分地区酒店客房的增长率已经超过客房需求增长率，浙江、北京、上海等省市饭店客房供给的增长率从总体上高于饭店客房需求的增长率，将导致该地区饭店客房平均出租率下降，进一步有可能导致酒店每间可供出租客房的每间天收入下降。
集团化的数量与质量进一步提升
据中国统计信息网报导，入选2006年度中国最大1000家企业集团的旅游(酒店)集团有：名列150位的华侨城，名列172位的北京首都旅游集团，名列第284位的锦江国际集团。显然，这是一个好消息。
但是，令人深思的问题是：其中没有一家旅游(酒店)集团进入2006年度中国大企业集团竞争力500强名单。这说明我国不仅需要增加本土酒店集团的数量，而且还需要提高本土酒店集团的质量，特别在国际酒店集团加快进入我国一线与两线市场，国际风险基金投资我国一些酒店集团、争取这些集团在海外上市套利的时候。
电子分销管道的整合发展
据2004年万豪国际集团的统计，其100美元客房营业收入中，来源于电子分销管道的占29%，来源于其它分销管道的占71%。以电子分销管道的收入为100%，其中来源于全球分销系统的占61%，来源于万豪自身网站预订的占32%，来源于电子旅行社预订的占7%。与其比较，我国酒店运用电子分销管道获得的客房营业额还不够高。
据，《2006年中国饭店业务统计》报导，2005年在我国酒店所有订房管道中，直接向酒店订房仍然是主要的订房管道，但对于国内管理的五星级饭店而言，旅行社预订不断增加，比例达到34%，和2004年相比增加了11个百分点。和2004年相似，三亚的五星级饭店市场仍然主要依赖旅行社订房。和其它层级的酒店相比，经济型酒店更依赖于集团的订房网站，贡献了32%的订房，是唯一集团订房量超过10%的酒店层级。
上述数据有两方面的启发意义：其一是说明我国酒店业从整体上分析发展电子分销管道还有很大潜力；其二是说明我国酒店可以向经济型连锁酒店集团学习，发展集团性或联盟性的电子预订系统。
新型业态与客房类型的发展
随着游客市场的细分深化，出现了满足平时公务与商务会议需要、满足周末与黄金周休闲需要的环城市度假带会议度假酒店加速发展的趋势；出现了适合普通商人与度假游客旅行需要的经济型酒店的发展；出现了伴随农村旅游业发展的农家乐酒店的发展；也出现了满足长住者需要的长住型公寓酒店的发展，在长住型酒店的客房中有厨房与洗衣机；也出现了满足各种特殊生活方式需要的主题酒店或精品酒店，如高尔夫球俱乐部旅馆、滑雪胜地旅馆等。一般酒店的客房也出现了主题化的趋势，例如出现了商务客房、健身睡眠客房与情侣客房等。三星(中档)酒店的创新业态也在探索发展。
最近，我国财政部公布了自2007年1月1日起开始施行的《中央国家机关事业单位出差和会议定点管理办法》，将中央国家机关事业单位人员出差费用标准由每人每天60元调高至每人每天150元，对出差费用报销额度的具体规定是：处级及以下干部每天的报销金额为150元/天；司局级干部为300元/天；副部级干部为600元/天。财政部同步配发了《中央国家机关出差和会议定点管理办法》，要求所有中央国家机关事业单位的会议及工作人员出差均实行“定点接待管理”，全国各地将开始对“定点接待场所”进行招标。这意味着我国政府在定点接待公务员的饭店方面可能会采用公开招标方式，加上我国政府工作人员对饭店需求层次的明确，这可能对原来或未来以接待公务员为重要客源饭店的经营业态发生影响。
新兴区域的酒店加快发展
在新兴发展区域的酒店加快发展。这些新兴区域包括在环大城市度假带的郊区，如上海、北京的郊区；两三线城市，如成都、重庆与长沙；自然风景、气候、风光、温度合适的度假地，如三亚和青岛；经济新增长极地区，如在天津高新技术开发区、上海浦东、宁波北仑港和我国1000个经济强镇地区。
据今年11月份的最新统计，作为我国1000个经济强镇集聚区之一的东莞市，已有星级酒店92家，其中五星级酒店15家，四星级酒店24家。东莞市酒店发展的客源依托是那里有1000多家外商企业，临近深圳、香港、台湾，存在大量的休闲度假客，物价水平又要比深圳、香港和台湾便宜。
经营方式的多元化与风险投资的套利行为
今年10月底，如家酒店在美国纳斯达克上市，前几天，锦江酒店在香港上市，浙江的民营酒店集团开元旅游业集团也准备在香港上市。酒店不动产信托基金的投融资方式也正在探索发展。
另外，随着如家酒店在美国纳斯达克上市，锦江之星“统一打包”进入“锦江酒店”，现在许多国际风险资金都到上海来寻找经济型酒店的投资目标，摩根斯坦利已投资2000万美元参股莫泰。
纵观世界产业包括酒店产业发展历史，任何产业包括酒店产业的持续发展，既需要有适当的资金投入，更需要有持续盈利的发展模式与经营管理该产业的充满激情与智慧的“大王”，即优秀的企业家与职业经理人。如果到.处是短期的套利行为，缺乏持续盈利的发展模式与酒店专业的经营管理大王，缺乏像美国万豪集团的盈利模式与其经营管理大王约翰＆#8226;乌伊拉德＆#8226;马里奥特与比尔＆#8226;马里奥特父子两代人，缺乏希尔顿集团的盈利模式与其经营管理大王康拉德＆#8226;N＆#8226;希尔顿，我国酒店业的发展将重蹈我国许多企业上市圈走股民钱以后，使整个股票市场长期低迷的覆辙。
部分地区酒店客房的增长率已经超过客房需求增长率
目前，上海酒店的经营状况在全国最好。以上海为例，2005年星级酒店的平均出租率比2004年下降了3.40%，平均的房价比2004年上升了11.13%，今年1到9月份，上海星级酒店的平均出租率与上年同期相比下降了1.78%，平均的房价上升了7.2%。
由于酒店在不断建造开业，酒店客房的增长率已经从整体上超过了酒店客房的需求增长率，因此，酒店的平均出租率还可能会继续下降，结果可能会导致平均房价下降，从而导致每间可供出租客房每间天平均收入的下降。因此，酒店的投资者需要更加谨慎地做好投资的可行性分析，另外，已有的酒店需要加速品牌建设与进行经营管理的创新，以便在新的剧烈竞争的环境里作为一流品牌巍然挺立，脱颖而出。
【土地市场】
南京：高价地成楼市隐忧 金地22.5亿天价夺地王
刘笑一/《中国房地产报》/20070822
“任何市场都是有风险和周期的，开发企业一定要理性拿地。”8月10日的南京市国土拍卖现场，主持拍卖会的南京市国土局市场办工作人员不停地提醒“板桥地王”拍卖现场不断举牌的开发商。然而最终的结果是，在富力、仁恒地产、复地、雅居乐等11家地产巨头的拼抢下，金地以22.5亿元的天价将板桥地块收入囊中。
北京：合作建房新进展 私募基金两亿元作拿地首笔款
吴海花/《新京报》/20070823
继北京合作建房组织发起的合作基金核名成功后，目前又有了新的进展。截至21日，该基金已经向投资机构意向私募了两个亿，民生银行将支持合作建房事业，为合作建房提供专用账号。合作者参于募集将会得到比周边房价低15%至20%的房子。此次民生银行除了提供一个总的账号之外，还下设了500个系列分账号，主要是为了确保资金安全。待项目启动时，再由银行将资金转给土地方。
天津：年内共新增保护性耕作建设面积8万亩
杜洋洋/《天津日报》/200708027
中央财政今年下拨保护性耕作项目资金105万元，用于东丽区、津南区、大港区和西青区四个区县项目建设。今年天津市继续加大推广保护性耕作技术的力度。新增保护性耕作面积8万亩，据悉到2010年按国家要求保护性耕地面积将达到100万亩。天津市先后有9个区县开展了保护性耕作技术的示范推广工作，农业部共投入资金750万元，共计示范推广保护性耕作面积73万亩。
国土资源部：建设用地占补考核数量高于质量
陆昀/《中华工商时报》/20070827
近日，国土资源部通报了2006年度耕地占补平衡考核情况。通报显示，按照补充耕地数量、质量等8项标准，对所有建设用地项目耕地占补平衡情况进行统一综合评分结果为，全国抽查合格的项目数量占抽查总项目数量的比例为80.17%。除西藏外，上年度，21个省（区、市）和新疆生产建设兵团抽查项目合格率高于全国总合格率，其余9省（区、市）低于全国总合格率。
【房产金融】
宏观调控下房地产政策四大趋势
秦虹/建设部政策研究中心
房地产对国民经济影响较大，稳定国民经济就必须稳定房地产业，所以宏观控制至少是中期不可避免的取向。由于我国投资率过高，投资需求膨胀压力仍然较大，在建和新上项目过多，投资扩张的冲动还很强烈，因此宏观调控目前仍处在关键时期，如果稍有放松，可能会出现反复。房地产投资占城镇固定资产投资比重较大，而且产业链较长，影响面广，稳定房地产市场，避免大起大落，对促进房地产业的健康发展对国民经济意义重大。
对房地产业的宏观调控包括以下内容：一是对市场运行状况的调控，包括防止市场大起大落，综合运用税收和信贷及土地等政策工具抑制和排除房地产业与房地产市场发展过程中的不健康因素、抑制部分城市房价过快上涨等。从2005年开始，房地产投资开始扭转了自1999年以来明显高于固定资产投资的增速增长的态势，稳步回落到略低于全国城镇固定资产投资增速，2006年已经连续6个月稳定在24％这样一个水平上。房地产投资的稳定回落有效地避免了固定资产投资增速过快，避免了经济过热的风险，对稳定宏观经济运行起到积极的作用。
二是对住房供应结构的调整，包括优先满足中低收入群体的住房需求、发展节能省地型住宅、形成符合中国国情的住房建设模式和消费模式。中国正处于建筑规模巨大、发展迅速的阶段。每年建造20亿平方米的新建筑，新建建筑竣工面积大于各发达国家每年新建建筑竣工面积之和，是世界上最大的建筑市场。此外中国既有建筑数量也非常之巨大，2003年城乡既有建筑面积达420亿平方米，但与发达国家相比建筑能耗高2～3倍。
由于土地等资源环境的约束，建立节能省地型住房，加大小户型供应比例，必将持续从供应和需求方面进行双向政策调节，小户型的建设和使用将受到鼓励，节能、省地、节水、节材和环保建筑将以法律和经济手段推进。
三是强化地方政府责任，规范其行为，包括合理控制城市房屋拆迁规模和进度、明确地方政府对房价稳定及房地产市场运行的责任、加快城镇廉租住房制度建设和规范发展经济适用住房等。目前弱势群体在市场上得到的实惠明显过少。
政府的住房保障工作是需常抓不懈的一项制度性工作：
①政府需要从立法的高度重视住房保障问题的解决。政府应通过法律、规划、财政、金融、税收等多种手段保障城市中低收入群体住上适当的住房，并根据不同时期的特点及时调整住房保障的重点。
②住房保障形式应灵活多样。如可以借鉴各国经验，通过低价销售、先租后买、半买半租、分步购买、贴租、贴息等多种形式对低收入家庭提供住房保障。以纽约市为例，住房保障的形式有：第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售给符合条件的低收入家庭。对于无能力一次购买的家庭，可以先租后买，或先购买10%的产权，再逐步购买剩余产权；第二，通过奖励容积率和免税等措施鼓励开发商提供一定比例的低价住房，交给有关组织出售或出租给低收入家庭；第三，对低收入家庭实行货币补贴（发放住房券），由其到市场直接租赁住房。
③严格控制保障的面积标准，并制定合理的补贴标准。无论具体的保障形式如何，保障面积标准应仅仅限定在满足基本需求这个层面上。如我们考察到，日本面向低收入家庭住宅的平均使用面积仅为40～50平方米左右。在伦敦，社会公共房屋部门提供的住房中，两居室及两居室以下房屋占64.2%。2002年超过5万户居民居住在伦敦市政府提供的临时住房里，大约六分之一的临时住房只能容纳床和饭桌等简单设施。
从具体补贴标准看，一般原则是低收入家庭住房支出不超过月收入的30%，超过的部分由政府给予补贴。
④租售并举和“共有产权”制度相结合，在住房保障中发挥了重要作用。租售并举是英国、美国和日本住房保障的共同特点，在帮助低收入家庭购房的措施中，“共有产权”制度起到了积极作用。在英国，采取产权分享的形式（也称为半租半买形式）帮助低收入居民分步买房，即由居民先购买部分产权，其余仍继续付房租（其产权由房屋协会持有），等将来经济能力提高后，再买下整套住房，购买部分产权的居民可以有三年的优惠购买权，三年之内房价与其他优惠条款不变。通过这种房屋产权共有的过渡方式，推动居民最终买断全部产权。我们国家也可以学习和借鉴这些国家的经验。
⑤建立政策性住房保障金融制度。这对那些有一定支付能力，但在市场上购房又有一定困难的家庭很有帮助。如在伦敦，政府通过对住房抵押贷款免征利息税，促使银行提供低息贷款帮助有困难的家庭购房。2000年英国共免除居民住房抵押贷款利息税约17亿英镑；此外，购房者如果有保险公司担保，可以最高达到90%-100%的贷款成数，还可以与定期人寿保险相结合，借款人在贷款偿还期内每月偿付利息，同时又缴纳人身保险费，到人寿保险到期时，用到期的人寿保险收入归还抵押贷款。
所以，应将住房保障列为国家意志而高度重视。在住房保障上，宜建则建，宜补则补，宜售则售，宜租则租，建立具有产权和租赁两种方式的公共住房。有条件的地区应把对低收入家庭补贴逐步从建设环节转向直接补助，逐步扩大廉租住房的供应范围，使更多低收入家庭得到住房帮助。为此，应尽快解决立法、组织机构和资金来源三个问题。
四是整顿和规范房地产市场秩序，包括加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节中的违法违规行为、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度、坚持正确的舆论导向等。
制度调整面临四大趋势
房地产业正处于市场建立的初期，遵循产业发展的客观规律，各项制度调整和完善不可避免。
趋势1：融资多元化和利率市场化。
在解决房地产业资金来源问题的同时有效分散风险，最好的途径仍是发展让投资者直接承担产业风险的市场化融资。
在成熟的市场经济国家，有发达的资本市场和发达的房地产金融体系，房地产融资渠道很多，不但有银行贷款等债务性融资，还有形式多样的权益性融资，如房地产投资信托基金、债券市场、股票市场、保险资金等；不但有发达的一级市场还有活跃的二级市场，这些都为房地产的发展提供了有力的支持。
相比而言，我国房地产的融资渠道显然过于单一。2005年全国房地产开发投资完成了15000多亿元，比2000年增长了2倍，年均增长速度达到25.9％，但是，房地产企业资金来源结构显然没有发生太大的变化，主渠道仍是三个，即预售款、银行贷款和企业自筹资金，三者占企业资金来源的70％以上。
从未来发展趋势看，今后相当长一段时间内，以银行贷款为代表的间接融资方式仍将不可避免地是我国房地产企业的主要资金来源，但随着贷款规模的不断积累，风险也在不断集聚，融资多元化问题必须提上议事日程。这是因为房地产业作为高投入、高资金流量的产业，在开发环节进行融资是必然现象。开发者必须借入外来资金才能完成整个开发过程，即使在国外，也没有开发商能够单纯依靠自有资金实施开发。以美国为例，房地产开发资金的60%~90%是通过融资活动获取的。因此，问题的关键不在于开发商是否融资开发，而在于向谁融资。而推动房地产融资渠道多元化的关键在于大力发展直接融资。
在这里，有几个问题是需要解决的：
一是建立和完善多元化、分层次的房地产金融市场体系，通过市场找资金的来路和出路。不管何种融资方式或工具，最终都需要通过房地产金融品种的交易市场来实现流动。因此，要发展多元化融资，首先必须建立和完善相应的市场体系。即：不仅包括债权融资、股权融资，还应包括投资基金、信托证券等多种融资形式；既可以利用现有市场（如股票市场、债券市场），也可以开拓新的市场板块（如房地产基金市场）。
事实上，防范投融资风险的关键在于用多种金融工具疏导、引导投资，而不是简单的禁止投资。所以，应该按照先易后难、逐步突破的原则推进发展多元化金融市场。通过多元化的金融创新，建立各种房地产金融品种周转的市场，普通居民和机构投资者就可以通过购买相关金融产品而不是直接购买住宅等物业的方式来进入房地产市场，实现投资房地产的目的。这样，既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场的压力，进而均衡房地产供求关系，丰富房地产市场的调控工具。
二是创新和丰富多元化融资的品种。从房地产市场成熟的发达国家经验看，其主要融资品种包括房地产投资基金、房地产信托投资以及两者结合的房地产信托投资基金（REITS）等。对于我国来说，融资品种设计同样不能简单套用国外模式，而应适合中国老百姓风险承受能力，考虑他们的资产持有习惯，特别是中国老百姓首先考虑保值、其次才是增值盈利的投资习惯。建议大力发展房地产信托、全国性或地方性房地产基金、房地产信托投资基金等，当然，也不排除房地产公司上市、发行企业债券或项目长期及短期债券。
在具体品种创新上，可以设计与房地产指数挂钩的浮动利率债券，当房价指数上涨一定幅度，债券利率可以随之浮动，其差值由政府补贴。这样，普通居民就可以不必超前透支消费购房，而是通过购买债券的方式先行投资，需要住房时再购房，既解决了房地产资金来源问题，减轻了银行风险，又缓解了住房供求关系，同时还明确了政府保持房价稳定的责任。
还可以建立与养老基金（或养老保险）相结合的住房基金或债券，将养老基金这种长期性的资金与住房建设相匹配，在实现养老基金保值增值的同时为住房建设提供新的资金渠道。
三是健全与房地产金融有关的各种机构。整个房地产金融市场的参与者，除抵押贷款机构（银行）、投资者及投资机构（如养老基金、保险基金）、金融监管机构、房地产商、中介结构（信用评估机构、担保机构）外，还包括界于金融机构、房地产商和投资者之间，具有一定金融功能的中间机构。这种中间环节的金融机构是整个多元化融资机制不可缺少的组成部分，也是当前整个多元化融资体系中的薄弱环节。
在房地产信托投资基金中，在个人和机构投资者与房地产公司之间，需要有一个投资房地产的专设公司，即信托投资基金公司进行运作。抵押贷款证券化也必须有专门的中间机构对银行提供的抵押贷款资产进行评估、切割，再按照一定的比例结构将不同贷款年限的抵押贷款资产重新组合、打包，然后再向普通投资者或投资机构出售。所以，在继续深化金融体制改革过程中，有必要发展和规范这些中间金融机构。
四是完善政策法规，赋予房地产开发商多品种、多批次、多元化融资的能力和手段。客观评价，目前的政策和法律环境尚不利于房地产开发商多元化融资。以股权融资为例，房地产公司上市的禁令虽然已经解除，但对房地产公司直接上市融资的控制仍较为严格。在上市方式选择上，首发上市虽然融资额比较大，但是要求高、时间长、程序复杂，目前，在国内上市的房地产企业只占企业总数的0.23%，占上市公司总数的6%左右。许多房地产公司不得不选择借壳上市。相应地，债券融资、房地产投资基金、房地产信托等也都需要完善的法律支持。
总之，应当用系统化的眼光来考察房地产融资渠道单一的问题，融资渠道的多元化与我国金融体制改革密切联系，有赖于金融改革的继续深化。无论是继续完善间接融资还是大力发展直接融资，都离不开资本市场的发展、金融产品的丰富、各种金融机构的参与以及监管机构、监管方式和监管手段的成熟。离开整个金融改革进程，单独推进融资多元化是不可能的。
关于利率市场化，这将更好地反映市场对资金的需求。2004年央行加息预示了我国长达9年的减息周期结束，进入一个加息周期。世界经济也正在进入升息周期，这是利率水平的一种趋势性变化，在这一过程中，利率可能有升有降，但总体趋势向上。2007年1月1日起，央行每天向社会发布基准利率。这意味央行推动利率市场化的进程明显加快。
关于利率市场化，美国的经验是：减息政策刺激房价强劲上涨，而加息政策使房地产市场应声降温。如2001年 “9.11”事件后，为刺激经济复苏，美联储11次降息，联邦基金利率一年间由6.5%减至1.75%，使美国的短期利率降至40年来最低水平，用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降。减息政策推动了房价的持续上涨，过去5年中，美国房价平均上涨了50%以上。自2004年6月以来不到两年半的时间内，美联储17次提高利率，每次0.25个百分点；两年时间内，联邦基金利率从1.00%上调到5.25%。加息推动了房屋贷款成本的上升，房地产市场的走势则随着加息而持续降温。
趋势2：购房人持有过程的风险不断加大。
从税法的角度看，房地产交易环节的税收主要有契税、营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税等，显然存在着税种过多、税赋过重的问题。不售不税、不租不税，一旦租售、数税并课，这些税多数是在以个人购房为主的房地产市场尚未建立之前设立的，交易环节过重的税赋显然对发展房地产市场不利。
房地产税的本质是财产税，其性质决定了重点是对存量资产征税。目前随着住房制度改革深化和房地产业发展，住房的私有比例已达80%，具备征收存量房地产税的现实基础。随着收入差距的不断拉大，在住房持有上也已经开始出现贫富的巨大差距，少数高收入者大量占有住房，造成资源的闲置和浪费，有必要运用税收手段实现住房资源配置的公平。房地产是城市价值的体现，不同区域、不同地段的价值相差较大，对存量征税，即使不交易，也按增值额交税，有利于整个社会资源的有效配置，可以作为经常性的地方财政收入，为地方政府建设基础设施提供资金来源。美国地方政府全部税收的75.3%来自财产税，加拿大约占75%。可以根据我国的国情具体设计税制，有效地避免低收入家庭的住房负担。
总之，在房地产持有环节征税是从根本上抑制房地产市场的盲目需求，调整不同社会群体之间在资源占有上的公平关系，促进资源节约，引导住房合理适度消费和优化存量住房资源配置的长效机制。其最大优点在于，房地产税是财产税，属于直接税，不会出现税赋转嫁的问题。从长远来看，通过对房地产持有环节征税，是实现社会资产公平分配、节约资源、促进存量资产流动、优化存量资源配置，保持房地产市场健康发展的出路。
趋势3：预售制度将不断完善。
今后，不应是简单地取消预售的问题，而应该是继续发挥预售提前发现市场的功能，将房地产预售的直接融资改变为间接融资。即，购房者的预售资金应交到一个指定帐户中，不能直接用于开发，而预售合同则作为向投资者融资的信用凭证。如向银行贷款，如果一个项目预售了70％，则市场风险很小，银行就可以放心地贷款；如果只售到10％，则银行可以认为市场风险很大，而不贷款，那么这时的预售就从直接融资转变为间接融资，减少了风险。
趋势4：土地管理从严从紧。
我国将实行从严从紧的土地使用政策，包括：严格控制农用地转为建设用地的总量，实行指令性指标控制；城市规划区以外，不得设立开发区、园区、城市新区和小区，所有建设用地的申请，只能在城市规划范围之内，不得以新区的形式提供土地；严格保护耕地，推动节约和集约利用土地；在符合规划条件下，集体建设用地使用权依法流转；有闲置用地的地区，将更难通过增量建设用地的审批；土地收益进入预算，建立国有土地收益基金；全面推行市场配置土地，价格进一步体现稀缺资源特性。
【房产营销】
房地产互联网营销：突破营销局限
房产资讯网/20061029
互联网的迅速普及为网上售房这种营销模式的推广与应用提供了良好的工具。
首先，互联网可以承载“海量”的信息，互联网所提供的多媒体信息，不但可以提供商品的文字和图片介绍，还可以通过虚拟实境技术实现对商品的三维动态展示，这一点对于房产商品尤其有利。
房产是一种复杂产品，消费者购买房产时需要获得大量的信息，要仔细考虑诸多问题，如：房屋产权是否合法、销售合同的签订与公证、产权证的办理；住宅设计是否合理、装修标准是否满意、工程质量有无保证、公共设施是否完备、物业管理是否优良；住宅售价是否能承受、付款方式能否接受，按揭付款的计算；等等。显然，房产消费属于一种高介入程度的消费模式。对于这种消费模式，商品提供者提供的信息越全面越细致越有利于把握消费者。
第二，互联网强调“让您找的来找您”，其提供便捷和不受时空限制的“沟通与交易”渠道，可以说是把“4Cs”理论中的“方便”和“沟通”真正地实现了。每个消费者的个人偏好不一致，营销理论发展了这么多年，所希望的仍然不过是想把握如何在最合适的时间把最适合的商品提供给最适合的消费者，互联网通过神经网络系统和协同过滤系统为商品提供者提供了实现这一愿望的工具。举例来说，当我们在搜索引擎中打入“房产”关键字时，网站将明白我们有意寻找房产信息，于是它除了可以为我们显示搜索结果外还可以为我们提供房产广告之类的信息。协同过滤系统通过研究顾客过去的行为来预测顾客未来的行为，如果我们曾经有过点击房产信息的行为，当我们再次进入网址时，它将自动给我们发出房产广告信息。
同时，房产消费还有一个特点是，绝大部分消费者在购买后仍会寻找各种信息，以便作出对自己消费选择有利的评价。这就要求售卖者提供充分的接触渠道，在售前使得消费者充分了解自己的产品，在售后减少消费者的不协调感觉。
将个性服务融入客户关系管理
网上售房这种消费模式在客观上需要房产销售者进行客户关系管理，互联网的24/7式服务方式不但满足了消费者这种沟通愿望，而且为卖方提供了便捷的客户关系管理工具，而这将为销售者降低销售成本，在网上答复更多的客户提问，提供个性化的服务，满足消费者的差异化要求；提高客户满意度，并通过满意的消费者带来新的消费者。
在这里，我们把人均月收入2000元人民币作为衡量消费者是否有能力消费房产的指标。来自上海市城市社会经济调查队提供的信息，2000年度，除香港、台湾、澳门之外，全国35个城市居民家庭人均可支配收入，深圳列居第一，达21577.24元，全国35个重点城市居民年家庭人均可支配收入为8392.61元。把人均月收入达2000元的人群看作是有购买能力的潜在房产消费者是较客观的。在网民数量急剧增加的情况下，月收入2000元以上的网民持续保持在30%左右的比例，而且，随着网民的绝对数量的增长，这一有着较高收入的人群还将继续扩大。
网民中年龄超过25岁的比例自1998年6月以来一直稳定保持在50%左右，网民中这一群体与潜在购房者高度重合（具有较强的消费欲望）。
大专以上学历的网民数量一直保持在70%左右，这么高的受教育水平保证了这一人群将有着更高的预期收入，这保证了他们可以“提前”进入房产消费阶段（采用按揭贷款方式），这一人群将有着更高的偿还贷款能力。
从这些指标可以看出，网民与房产潜在消费者人群是高度重合的。
据在市场调研公司中排名世界第一的ACNIELSE调研公司统计，2000年度，房地产广告占据了大陆广告总投放额排名的第二位，但是绝大部分都是投放于平面、电视等传统媒体上的，对互联网媒体的投放极少（几乎可以忽略不计）。显然，开发商与房产营销代理商还没有认真研究互联网的媒体特征。
房产营销利用互联网的方式
从上面的分析我们可以看出，互联网应用在房产营销中有着很大潜力。在房产营销实际应用中，具体的房产互联网营销手段有：楼盘网站，电子楼市的E-MAIL营销等。其中楼盘网站的建设是房产互联网营销的核心，所有的宣传推广等活动都是以楼盘网站为平台进行的，承载这样功能的楼盘网站至少应该包含如下信息：提供楼盘的介绍，包括文本和图象（虚拟实境技术的应用已使楼盘的图象介绍进入了立体全方位阶段），而且当浏览者点击文本或者图象时，会产生一个更加详细的介绍：开发商的信息，包括背景介绍、公司动态、财务报告等等；与开发商交流的机会，这是体现互联网方便沟通的重要方面；离开网址前的订购机会。
互联网上的房产营销特点有：
1.全面、实时的项目信息发布
2.便捷的信息比较查询
3.客户信息的收集整理，开发商可以据此进行在线和离线的跟踪
4.快捷计算各种付款方式的支付方案
5.客户可以进行集体联合竞买，客户可以集体向开发商要求获得集体购买条件下的折扣
6.客户消费可以获得即时的响应，如办理税费计算、法律公证、入住装修程序等等
在这种构架的网站上，消费者可以方便地获取包括购买该房产所涉及到的各种信息，比如项目的位置、价格、环境、设施，所需的金融服务等等，而开发商则可以获取消费者的个人信息，以便建立深入联系，直到交易完成，该网站仍然可以作为业主和开发商交流的渠道，当开发商希望进行新的项目时，在自己项目的业主中进行一次网上调查是非常方便的。
这样构建的网站基本上可以体现互联网在房产营销中的优势——承载海量信息，提供消费者与卖者之间便捷的沟通渠道，并且可以帮助卖者实现客户关系管理。
房产营销存在的问题
在网上房产营销中，互联网还只能充当为买卖双方提供交互式服务的信息中介。这固然集中体现了互联网无可比拟的优越性，但离真正实现网上交易还相差甚远。互联网作为交易渠道还存在着自己的局限，一是这个渠道的安全性对于房产这种大宗商品的交易来说仍然不够，体现在法律保护和网络安全技术保护上；二是消费者在观念上还没有接受在互联网上进行房产这种大宗商品的交易。
“搜狐”推出的首次网上房产拍卖吸引了各方关注，历时两天的房拍喧闹一时，然而出价最高的买主此后竟未露面。两位竞买者一位是没有通过合法注册就进入拍卖室的，另一位的联系方式只有一个电子信箱。不少人对此表示担忧：即便通过技术手段查到这两个人，如果人家坚决不买，又能怎样呢？“搜房”推出的大规模网上住宅竞拍更应验了人们的担心。为避免尴尬，主办单位设置了竞拍“门槛规则”和“入围规则”，但最终的竞拍得主近在眼前，却坚决不签成交合同，让组织者无可奈何。两次拍卖的结果让人们对房产网络交易的安全性深感疑虑。
消费者观念是另一个限制房产互联网营销大规模展开的因素，当前的消费者还不能接受通过互联网进行大金额商品的购买，据CNNIC历次调查显示，消费者愿意通过网络进行购买的主要是书籍、音像产品、计算机产品等标准化、小金额的产品，对于房产，消费者往往是在互联网上进行信息收集，最多先绕道银行进行“小订”，这让互联网在房产营销中的作用大打折扣。
另一方面，房产互联网营销的技术性限制因素也正在弱化：有关互联网广告的法规业已出台；而网络安全技术的成熟与发展也使得房产在线交易的限制瓶颈正在被突破。
而国家信息安全中心为了确保内网的安全性，也已经加强了覆盖全国的纵向网的信息安全建设，采用增设密码机和CA认证等措施，相信在未来的市场上，网络安全问题将得到有效的控制。
再看国外的房产互联网营销发展趋势。在美国，五年的时间里，房地产网站增长了一百倍。在1995年，有一百家房地产网站，到2000年，这个数目已经突破一万家。在美国，最大的房地产网站“家居顾问”的待售房屋有一百万单位以上，占全美房地产销售量的20%。美国72%的房地产商利用互联网销售房屋。有70万以上房地产经纪人，90%经常利用网络与购房用户交流。美国三大房地产网站总的使用人数超过一千万，这个数字与美国人口基数相比已经是一个不小的数字。
房产的互联网营销虽然在现阶段还受到许多限制，无法占据房产营销的主流模式地位，但是随着法律的健全、技术的进步以及消费者消费习惯的改变，在不久的将来，必将引发一场房产营销模式的革命。
【经营管理】
战略转型中的房地产开发企业如何加强成本管理和计划管理
张斌/上海攀成德管理顾问有限公司
类似于20世纪60年代的意大利，近几年中国的房地产业伴随着中国经济的快速发展，也经历了一个暴利时期。而从世界经济的发展历史看，任何一个行业的超常速发展都不可避免的带来泡沫，也都经历了一个从混乱到治理的过程。从“国八条”到“国六条”，从抑制过热的投资到改变供应结构，中国的房地产市场正处于这个从乱到治的过渡阶段。逐渐淡出暴利时代，步入政府宏观调控下的市场化发展，将是未来数年内房地产行业的发展趋势。
宏观调控对房地产行业的巨大影响力，迫使房地产开发企业随着调控下的市场变化而变革。在市场低潮期，仍未意识到变革或者对如何变革了无头绪的企业，恐怕难逃被兼并或者倒闭的命运，而主动变革的企业则会随着市场节奏起舞，同时为下一个发展期打基础。对于从粗放式管理向科学化管理进行战略转型的房地产企业来讲，笔者认为成本管理和计划管理是重中之重。
行业利润率平均化的市场规律意味着，任何一个行业都会从初期的巨额利润甚至暴利阶段逐渐发展到本行业利润率趋于社会平均行业利润率的阶段，房地产行业也不例外。在暴利时期，因为利润高、资金回笼快、融资容易等因素，房地产开发企业可以不用过分顾及成本因素，而在后暴利时期，特别是在市场低潮期，成本不仅体现在是否具有竞争优势，有时甚至决定了一个房地产开发企业能否存活下去。房地产开发企业成本管理包括企业成本管理和项目成本管理两部分，其中项目成本管理的水平往往决定了该企业的成本管理能力。
项目成本管理主要包括三个阶段：项目前期、过程控制和项目后期。规范化的前期成本管理以项目成本信息库为依据，起始于项目建议书和可行性研究报告阶段的成本估算，产品定位策划完成后，以此为基础，由成本管理部门牵头项目拓展、设计、工程、营销、采购、报批报建等相关部门和项目部，对包括土地、拆迁、建安、营销、管理和财务等成本费用在内的项目成本进行整体测算。其中的建安成本测算结果作为方案设计及初步/扩初设计的限额要求和成本控制建议；初步/扩初设计结束后，进行建安成本概算，作为施工图设计的限额要求和成本控制建议；施工图完成后，进行建安成本预算，并以此作为施工工程阶段的建安成本动态控制建议（更精细化的成本管理可以包括概念设计在内，在每个设计阶段进行成本的核算，并作为下一阶段设计的限额要求和成本控制建议）。项目前期的成本控制决定了项目成本控制的好坏，例如土地、拆迁等费用占了项目成本的大部分，设计阶段所确定的成本控制目标往往已经决定了建安成本中70%-85%的成本费用。成本过程控制是在已经确定目标成本的基础上，对动态成本的控制。过程控制是通过建立项目发展成本动态控制表和建安成本动态控制表，在项目实施过程中，对包括营销费用、管理和财务费用，和包括材料设备采购、工程签证、工程设计变更等在内的建安成本等实际发生费用成本进行统计分析和监督控制，以及在出现特殊情况时对成本目标进行调整。项目后期包括了对项目的结算、决算和后评估，在项目结束后对项目成本进行整体回顾和评估，更新成本信息库，总结经验教训，为后续项目提供参考。
在暴利时期，为了快速回笼资金，项目进度往往成为大多数房地产开发企业对项目最重要的要求，与此对应，企业的管理重心往往集中在如何加快施工工程进度上面。这种管理方式导致的问题是，企业对项目前期的管控，例如规划设计、产品定位策划等能力明显不足。本应在设计阶段开始对项目成本、质量等进行把控，但是为了赶项目进度，往往导致的结果是三边工程的出现，边施工边修改设计，边进行项目预算，施工工程错误不断甚至到施工结束时设计已面目全非，项目预算到项目结束时还没有完成的情况屡见不鲜。在暴利时期，楼盘还只是净地一片时可能已经销售火爆，和项目前期的产品定位策划似乎没有太大的关系，而进入低潮期，产品定位策划能力往往决定了项目后期的销售结果，以前不注重产品定位策划的企业在市场的过渡期就很容易自食其果。因此，暴利时期的房地产企业在以项目进度为第一目标的情况下，通常是将项目中的错误不断向后推，从产品定位策划阶段推到销售阶段，从规划设计阶段推到施工工程阶段，从销售客服阶段推到物业管理阶段，错误不断积累放大，最终导致项目质量不高，客户满意度不高，导致企业的长期发展和品牌形象都受到很大影响。进入后暴利时期，企业品牌将是致胜的关键因素之一，通过完善的计划管理手段，将管理重心从项目中后期的施工工程进度转移到项目前期，从源头把控项目的质量、成本、进度等将是战略转型中的房地产开发企业的必由之路。
计划管理的要点在于计划的分解管控，即分级别和分阶段。例如：制订企业层面的战略规划后，根据战略规划分解到每年，制订年度目标计划和相应的关键控制指标；年度计划再分解到季度、月度甚至到每周。对项目进行整体筹划形成项目控制总体计划后，也分解到每年、每季、每月和每周。对于企业决策层，只需要把握关键控制指标和项目的关键控制点。对于企业管理层、部门经理和项目经理层级的人员，需要把握二级关键控制指标和项目的关键控制点，并对下属人员对计划的执行情况进行实际监控。对于一个业务职能部门来讲，除了完成本部门事务外，重点在于围绕各项目进行支持配合。例如：成本控制部的本部门职能包括了建立成本管理体系等，而重点在于对各项目的成本进行管控。因此，通过年度/季度/月度/周计划对企业战略规划和各项目筹划进行层层分解，并根据人员层级把控不同级别的关键控制指标和关键控制点，对计划执行情况进行动态监督控制，使得各业务细节汇总而完成企业最终的战略目标和各项目目标。成本管理和计划管理，往往是粗放型管理的房地产开发企业的短板。加强成本管理和计划管理能力，会成为处于战略转型期房地产开发企业提升自身竞争力的有力举措。