非赢利共享型信息选编 第20期/20070929 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——南京：出台预售监管办法 挪用预售款将被停盘
——福州：房地产开发企业不得收取预订款性质的费用
【行业要闻】 ——上海：将落实售房实名制
——重庆：今年前八个月城区售房面积增长近一倍
——北京：房价今年1至8月郊区比城区涨得快
——天津：拆迁新规提高补偿标准享受住房优惠
——福州：二手房市场疲软
【市场走势】 ——美国：现房销售连续五个月下滑
——建设部：对外工程承包条例即将出台
——央行：第二套(含)以上住房贷款首付不低于40%
——上海：年内将有450万平方米新建商品房上市
——南京：商品房销售须公示房源不利因素
——呼和浩特：房价涨幅“冠军”退位了
【特色房产】 ——酒店式公寓的投资之道
【土地市场】 ——广州：土地供应将井喷
——安康：国土资源局开展“查处土地违法百日行动”
——云南：集中清理"以租代征"等土地违法违规行为
——广州：收回1366宗闲置土地
【房产金融】 ——以房地产金融政策抑制房地产价格过快增长的思考
【房产营销】 ——房产网络营销走向合作之路
【法规动态】
南京：出台预售监管办法 挪用预售款将被停盘
《京华时报》/20070921
南京市房管局近日和中国人民银行南京分行营业管理部联合出台了《南京市商品房预售款监管办法》。《办法》规定，从10月1日起，该市商品房预售款须专款专用———开发商所有预售房款必须存入银行设立的专用“监管账户”，确保其用于相关工程建设。开发企业如违规挪用预售款，房管部门将停止该建设项目销售，同时将其行为记入银行征信系统。
福州：房地产开发企业不得收取预订款性质的费用
沈汝发 来建强/新华网/20070929
福州市政府18日出台的《关于进一步加强商品房销售监管工作的通知》提出，房地产开发企业取得预售许可前不得进行预售或变相预售，不得收取任何预订款性质的费用。通知要求，加强房地产企业商品房预售许可管理，严禁在取得《商品房预售许可证》前以放号、内部认购、内部登记、办理VIP卡等形式收取定金、诚意金、会员费等任何预订款性质的费用。
【行业要闻】
上海：将落实售房实名制
俞丽虹 高路/新华网/20070928
上海市政府新闻发言人陈启伟26日表示，针对近期房价上涨压力较大的问题，上海将加大房地产市场调控力度，进一步加强供应与需求的双向调节。陈启伟表示，上海已开展房地产市场专项整治，加大对典型案例的查处力度，重点查处捂盘惜售行为。相关部门还将在商品房销售过程中落实“实名制”，加强对商品房销售秩序的监管。
重庆：今年前八个月城区售房面积增长近一倍
程正军/《经济参考报》/20070927
今年以来，在“试验区”效应及消费者心理预期作用影响下，重庆市商品房销售面积持续走高。重庆市统计局24日发布的最新数据显示，1至8月重庆市主城区商品房销售面积达到1222.46万平方米，较2006年同期增长了近一倍；其中住宅销售面积为1156.47万平方米，同比增长了105.6%。1至8月重庆全市商品房销售面积为1872.8万平方米，较2006年同期增长了近八成。
北京：房价今年1至8月郊区比城区涨得快
殷丽娟/《经济参考报》/20070926
北京市统计局、国家统计局北京调查总队24日联合对外发布消息，今年1至8月，北京市房屋销售价格指数累计为109.8%，比去年同期提高1.4个百分点。其中，10个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为111.7%。从城区房屋销售价格指数看，东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为106.1%。朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为110.2%。
天津：拆迁新规提高补偿标准享受住房优惠
王晔彪/《经济参考报》/20070927
天津市于今年3月30日公布了新修订的《城市房屋拆迁管理规定》，从5月1日起开始施行。据天津市城市房屋拆迁管理办公室主任高翔介绍，按照新《规定》，补偿金额将参照被拆迁房屋所处区位新建普通商品房市场价格评估确定。对广大市民最关心的拆迁补偿安置方式和补偿金额的确定，新《规定》出台了全新的补偿办法。新《规定》的出台，对被拆迁人来说，普遍提高了补偿金额。
福州：二手房市场疲软
王晓莉/《福建日报》/20070928
随着政府对房地产市场调控政策的不断增多，在加息、增加税收及二手房按揭贷款提高首付等一系列调控组合拳的综合影响下，今年初以来，福州二手房总体成交量呈现不断下降趋势，然而经营二手房中介的企业却没有减少。大量保障房的推出必将分流二手房市场的客户源。而股市的火爆,也吸引了房市资金向股市转移。
【市场走势】
美国：现房销售连续五个月下滑
邓悦/中国新闻网/20070929
来自美国房产经纪协会的最新报告称，美国现房销售在七月份出现连续第五个月的下滑，同时现房待售量更是创下近十六年的新高。这份周一公布的报告显示，美国现房销售在七月份下跌了百分之零点二。同时七月份全美待售的现房数量却大增百分之五点一，相当于四百五十九万户现房待售，这意味着目前有九点六个月的现房市场供给，高出六月份的九点一个月的水平。
建设部：对外工程承包条例即将出台
王婷/《中国证券报》/20070929
建设部建筑市场管理司司长王素卿在9月27日召开的新闻发布会上指出，近年来建筑业的走出去以及对外开放也有着巨大的发展。2006年，我国对外承包工程营业额300亿美元，同比增长37.9%。下一阶段，建设部将会同商务部配合国务院法制办，加快《对外工程承包条例》的出台。王素卿认为，经过多年的建筑市场整顿和制度建设，建筑市场管理正在进入健康的发展轨道，特别在对外工程承包领域更是发展迅速。
央行：第二套(含)以上住房贷款首付不低于40%
王宇 张旭东/新华网/20070928
中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知指出，将严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。。
上海：年内将有450万平方米新建商品房上市
任绍敏/《第一财经日报》/20070927
面对部分房地产商“捂盘惜售”行为，上海市政府新闻发言人陈启伟昨日表示,上海将加大对已达预售标准新建商品房“引逼”上市力度。在发布会上，陈启伟表示，上海房地产市场总体平稳，但近期房地产市场需求有所释放，住房成交量上升，房价上涨压力较大。预计年内将有约450万平方米的新建商品住房达到预售标准，这些项目将全部上市预售，其中中心城区约50公顷，近期将分批推出。
南京：商品房销售须公示房源不利因素
鲁勋 方市兴/《东方早报》/20070926
早报记者从南京市房管局获悉，为进一步规范商品房销售行为，该市最新制定了有关商品房销售现场公示内容、公示模式的统一标准，其中房源不利因素等也成为销售现场公示的内容。业内人士表示，商品房销售现场公示内容的进一步规范，打破了以往房产企业与购房者之间信息不对称的局面，但由于缺乏有效的惩戒措施，销售企业是否会如实标明楼盘不利因素，仍有待观察。
呼和浩特：房价涨幅“冠军”退位了
吕达超 肖飞/《中国国土资源报》/20070926
“十五”期间，随着呼和浩特市经济的持续快速发展，商品房需求旺盛，房地产市场投资带动呼和浩特市的用地需求不断增大，房价涨幅也一度名列全国前几位。今年8月，呼和浩特市房价同比上涨4.4%，环比上涨0.4%，涨幅远远低于全国水平。而去年呼和浩特还因为“房价涨幅全国最高”受到媒体质疑。今年，在政策调控和市场调节的合力作用下，呼和浩特市房价涨幅趋于理性，房地产业正朝着良性方向发展。
【特色房产】
酒店式公寓的投资之道
王玥/《理财周刊》
“酒店式公寓”最早源于欧洲的“产权式酒店”，指的是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式的物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。
据统计数字显示，上海目前有各类已建成的小户型公寓楼盘（单身公寓、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店）超过70个，这些楼盘中，小的有近百套房，大的有六七百套，全上海有小户型公寓超过3万套，而大部分酒店式公寓的产权在大大小小的投资客手里。
酒店式公寓并非都是“黑马”
酒店式公寓受到追捧,自然是因为其便捷的服务和优势的地段。在上海这样一个外来人口、年轻白领和外籍商务旅游人士不断增长的城市，投资客们当然有理由相信酒店式公寓具有广阔的投资前景。所以酒店式公寓在相当长的一段时间内，红得像“冬天里的一把火”。
酒店式公寓项目本身的设计应该是个性化的，不流于一般形式。同时这类房产一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、水路管线等都使用较高档配置。与传统的酒店相比，其在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹：它能够为客人提供酒店的专业服务，如保姆保洁、24小时送餐、代购物品、代缴费用以及一些商业服务等。更重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。
然而事实上，超过一半的酒店式公寓是由烂尾办公楼改造而成。虽然价格与一些度身定做的高档酒店式公寓相比比较便宜，但在总体规划、功能设施配备、房型、朝向等方面并不占优势，居住也不一定很舒适，其产权也只有50年。由于规划的遗留问题，一些酒店式公寓里的用水、用电都按工业标准收，常年住下来，多付的水电费也不少；烂尾办公楼的层高较高，改造设计时，大多做成错层或复式，尽管加大了使用空间，但同时也大大提高了售价。业内人士普遍认为，酒店式公寓是沪上房产中最为脆弱的一环，一旦上海房产掉头下行，首当其冲的一定是这种烂尾办公楼改造而成的中低档的酒店式公寓。
目前市场上，很多开发商在开发或包装酒店式公寓时，很少考虑酒店式公寓的最终使用者的要求，一些设计欠佳、经营管理不善的酒店式公寓，根本不能保证其服务的优质和盈利的持久。
市场自身出现分化走势
戴德梁行发布的第二季度北京酒店服务式公寓租赁市场皑告显示：该类物业总体租金为21.88美元每月每平方米，比上季度下降了2.13%。中、低档酒店服务式公寓平均租金分别为20.13美元和17.50美元每月每平方米。但高档酒店服务式公寓的平均租金为28美元每月每平方米，比上季度上升0.9%。在空置率方面，第二季度酒店服务式公寓租赁市场的总体空置由25.56%上升为29.27%，增加了3.72%。其中，中、低档酒店服务式公寓的空置率由上一季度的29%和22.96%上升为33.7%和30%，惟独高档酒店服务式公寓的空置率由上一季度的24.71%下降为24.12%。
在SARS最为肆虐的二季度，众多物业普遍不景气，高档酒店式公寓的这种逆市而动引起了业内人士的普遍关注。究其根源不难发现，其实近几年虽然新盘供量较大，但真正能够满足高档租赁需求，位置和配置双优的项目却寥寥无几。
和北京类似的是，从目前市场状况来看，上海目前的高档酒店式公寓市场供给总量也还不多。根据目前市场统计数据显示，中、低档酒店式公寓还位居市场主流。
事实上，随着大量国际客源涌入，高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力。根据抽样调查结果显示，在2001年来沪入境的200多万人次中，以商业活动为目的的占39.3%；从职业构成来看，商贸人员占28.3%，职员占23.1%，专业技术人员17.6%，以上人员占总数的69%。上海未来几年，每年将有不少于10万的新增商务需要短、中期驻沪的外来人口，其中境外和外省市高层人士及经济、技术精英将在1万～2万。他们多数担任高级管理人员（CEO、专家、总监、高级会计师、部门经理）等，有着优厚的住宿津贴补贴，是中、高档酒店公寓消费能力的市场主体。同时，国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力，他们绝大多数为公司的领导者和决策者，同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇，且其工作时间也并非长期或永久性的，因此中、高档的酒店式公寓也是他们主要的选择。未来5年内，小户型酒店式公寓仍将受欢迎，且仍能保持较高的房价。所以前几年许多酒店式公寓常常亮出“客满牌”，入住需要登记排队，住宅需求缺口毋庸置疑。这两年供应量增多，出租率仍保持在80%以上。
服务和物业管理是关键所在
而在硬件条件差不多的情况下，什么是竞争中制胜的关键因素呢？很多人当 会脱口而出：服务。的确，设备很陈旧的香格里拉、长富宫等物业，如今的租价都高于周边新盖的酒店，服务和管理在其中起了决定作用。高档酒店式公寓的优势也在于此。
因此，让一个有基础的项目发挥其最大的价值，关键在于其后期的物业管理水平和经营管理水平。在高档租务市场中，客户去留的决定，60%～70%受物业管理水平高低的影响。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，可大大提高物业的附加值，直接影响到物业的租金和收益回报，因此，很多国际性知名酒店管理集团都对高档酒店式公寓“情有独钟”。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。
一般来讲，高档品牌酒店式公寓所在的地理位置通常是传统的高尚地段，或商务区的有效辐射地带，其地域价值以及升值空间对投资者来说，都形成极强的吸引力。很简单的道理，谁提供特色的优质服务，谁就能在市场占据先机，谁的投资就能较快见到收益。所以，高档酒店式公寓成为一枝独秀，也在情理之中。
投资酒店式公寓需明辨优劣
业内专家普遍认为酒店式公寓比同档次公寓的投资具有更广阔的前景，但如何保证提供高质量的后期服务，尤其是优质的租赁经营管理，保证有充足的租住客源，是业主投资酒店式公寓特别要注意的问题。
目前，市场比较流行包租，开发商和投资客签署相应的包租协议，目的是想达到投资客和开发商的双赢，上海就有多家楼盘采取这样的行销方式。
然而，任何投资都会存在风险，投资客接受包租的方式时，不仅仅要看保证方有无实力，同时还要注意物业本身是否能满足最终使用者的要求，更要看物业的经营管理的实力，是否有充足的租赁客来源。
因此，投资酒店式公寓，一定要注意辨明身份。新建酒店式公寓项目往往是开发商经过市场的洗礼之后，从市场的角度设计出的人性化的、更加适应广大小业主和最终租借使用者需求的项目。同时，具有品牌和酒店服务经验的公司往往能够保证客户服务质量和租赁客源的充足，从而保证到广大小业主的权益。
产品的发展总是从无序走向成熟，任何新项目经过市场的洗礼后必将趋于完善和理性。当市场处于绝对的供不应求阶段时，无论你端上来什么菜都会被饥饿的食客一抢而光，但当大家渐渐填饱了皮以后必然开始对菜肴讲究起来。而这个时候，以前产 的弊端也开始逐渐暴露。因此，在今后的房产投资浪潮中，投资酒店式公寓一定要擦亮眼睛，对意向楼盘的质量和服务进行深入了解，尽量选择全新设计和知名酒店集团专业经营的新建项目，尽可能地深入研究。
【土地市场】
广州：土地供应将井喷
张艳红/《第一财经日报》/20070928
随着广州市7月以来几次大规模土地出让，流传坊间的“地荒论”戛然而止。数据显示，截至7月底，广州商品住宅土地供应面积达82.25万平方米，完成全年商品住房土地供应计划的22%。政府方面更透露说，将如期完成今年3月制定的“穗七条”中供地5平方公里的计划。这意味着，在未来不到5个月时间，将要供应近290万平方米的土地面积，平均每月将要供应58万平方米。
安康：国土资源局开展“查处土地违法百日行动”
詹学锋/《安康日报》/20070929
从9月19日起，安康市积极开展查处“以租代征”为重点的土地违法违行为百日行动。市国土资源局要求各县区局要及时向各县区主要领导传达省厅视频会议精神，抓紧落实百日行动。并要结合当地实际，尽快制定一个切实可行的工作方案，明确工作任务，强的化工作措施。按省上要求高质量的完成数据汇总上报，确保百日行动工作取得实效。
云南：集中清理"以租代征"等土地违法违规行为
秦晴/新华网云南频道/20070929
记者从云南省国土资源厅获悉，该省日前开始集中开展以查处“以租代征”为重点的土地执法百日行动。此次行动首先是整治“以租代征”行为，重点查处违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等方式非法使用农民集体所有土地进行工商企业项目建设的“以租代征”行为。
广州：收回1366宗闲置土地
李婧/《广州日报》/20070929
据介绍，广州已收回用地面积达25.9平方公里的1366宗闲置土地(市十区，下同)，目前正在处置的用地面积9.06平方公里的281宗涉嫌闲置土地将于今、明两年完成处置。苏泽群表示，闲置土地的清理和处置，进一步规范了广州土地市场，尤其是房地产市场开发建设秩序，收到了较好的社会和经济效应。2001年至2006年，广州建设用地每增加10%，经济总量增加45.5%。
【房产金融】
以房地产金融政策抑制房地产价格过快增长的思考
于今/东中西部区域发展和改革研究院执行院长
我国的住房金融是伴随住房制度改革和金融体制改革的不断深入，以及房地产市场的日趋成熟而逐渐发展和完善起来的。特别是1998年6月，全国住房制度改革和住房建设工作会议提出今后房改的重点之一，是“改革住房分配体制，逐渐取消住房实物分配，实行住房分配货币化”以来，在住房分配方面实现了从行政配给到市场配置的重大变革，使我国的房改取得了实质性的飞跃，同时也为我国住房金融业提供了发展的契机。
随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，住房金融业的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重不断提高。中国四大国有银行—中国工商银行、中国建设银行、中国银行和中国农业银行，其房地产贷款余额合计占中国全部贷款总额的60%左右。所以他们对房地产业的支持也是最大的。
中国人民银行也更加注重住房金融体系的完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。
一、房地产金融的现状
近年来，国家为扩大内需，拉动经济增长，在实行积极的财政政策和进一步发挥货币政策的同时，加大刺激居民消费的力度，以推动整个经济的良性循环。为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展据悉，我国房地产金融在金融总量中所占的比例已越来越高。2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84％，与GDP的比率为16.75％，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，与GDP的比率为10％。
就我国情况来看，房地产业已在国民经济中具有举足轻重的地位。据测算，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系，2001年对GDP增长的贡献率在1.9个至2.5个百分点之间。2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78％，占GDP的8.6％。国家统计局2002年的调查还表明，住房已占居民家庭财产的47.9％，住房贷款是我国居民最主要的负债，直接影响居民的其他消费支出。
房地产的过快增长，造成了大量的地产空置率。空置率的国际警戒线在10%，而中国地产空置率已超过26%，专家预测按目前的增长速度，不久就会达到30%。业内人士表示，房地产投资50%都是靠银行贷款。目前银行的房地产按揭不良贷款数量在上升，不过因为房价没大的下跌，很多问题还没爆发出来，一旦出现大的波动，情况爆发出来，不良贷款率将远远超过目前的比例。因此，要维持现在的局面，银行只有拿钱去顶住，但这又造成房价继续上涨，形成恶性循环。房地产金融问题已引起监管层的高度关注。
二、正确认识房地产业和金融业的地位和作用
金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于保证发展生产和提高生活，拉动相关行业，扩大内需。
促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。因此，通过深化改革、改善管理、提高素质，积极促进金融业和房地产业持续健康地向前发展是摆在两大行业面前，也是摆在我国各级政府和相关部门面前的一项重要任务。
这里要指出，现代金融业既会产生促进经济发展的作用，反过来也能产生抑止、调控经济发展的作用。为此，许多国家的政府都会利用金融的这种特性去进行宏观调控，即通过金融的优惠和支持政策去促进某些产业的发展，或者通过提高贷款利率甚至不予贷款等办法去抑制某些产业的发展。众所周知，在市场经济发达的社会，对国民经济发展，应以市场调节为主，必要时才辅以行政调控。在必须利用金融杠杆实施行政调控时，需由中央政府站在全局的高度，经过全面的调查研究，广泛征求各方面的意见，作出科学化和民主化的调控决策。
三、房地产金融政策建议
目前的房地产金融政策应该说在推动房地产蓬勃发展方面是第一大功臣。他提高了老百姓的有效需求。因此，虽然在影响房地产价格方面，一方面供需关系影响有着很大的作用，另一方面有效需求则是房地产金融的杰作。
房地产贷款共分为以下三个种类：房地产开发类贷款、土地储备贷款、个人按揭贷款。因此，要想通过房地产金融改革降低房地产投资热度和泡沫，就必须从三个方面进行金融改革。这里作者暂不考虑地方政府是不是把房地产作为当地支柱产业大力发展因素，仅仅就为了降低房地产发展过火，降低和缓解房地产价格增长过快其根本的手段是降低炒家资金链的耐受力。特提出如下金融政策：
1、提高房地产企业开发自有资金比重
房地产开发的融资大部分依靠银行。据统计，天津198家房地产企业包括房地产企业20强都曾在不同银行有过贷款记录，完全运用自有资产的企业少之又少，可以说，天津房地产企业80%的资金来源于银行贷款。
中国的融资结构如不做大的调整，房地产市场的大起大落还是很难避免的。如整个社会的融资过分地依赖于银行。银行承担了融资的任务，同时也承担了风险。目前一般的开发贷款自有资金在30%，因此房地产开发贷款应该在满足自有资金40%到60%以上、且五件齐全。
2、提高一手房和二手房首期比重
目前，消费者购买房产除去首付外剩下的余款也基本需要银行贷款来支持。按照常见的30年按揭，以贷款80万计，每个月大概6000元。按照出租房价以深圳等沿海发达地区为例大概在2500-3000左右，也就是说投资者每个月大概自己交3000元，按照一般的家庭是能够承受的，也就是说在资金链方面不存在什么风险。
也许有人认为房价就让他涨吧，涨到一定程度超过了一般人的承受能力，自然大家都收手了。这表面上看起来好象正确，其实不然。这就违背了和谐社会发展要求，更重要的是影响了整个房地产市场的健康发展。国家经济受影响更加严重，所以房价的上涨，开起来国家税收提高了，GDP增长快了，事实上是杀鸡取卵，得不偿失。
因此，必须提高百姓的理性购房能力。按照中国的传统消费能力和消费观念，房子历来都是最高的高档消费品。因此，必须有一个积累的过程。如果被社会广泛流传的中国婆婆和外国婆婆的故事忽悠了全中国人，那倒不得不佩服制造这个故事的人，为中国的经济发展做出了巨大贡献，可以超过任何一个经济学家和企业家。
因此，建议提高一手房首期到40%-50%，二手房首期提高到50%-60%。
3、征收高额二手房所得税
二手房目前较多的税收政策虽然制定了，但是还没有最后实施。这与地方政府有很大关系。二手房税收政策对老百姓的影响最大，同时对投资者也是一个威慑。如果在短期内，房价超过购买者预期，那么住房的成交量就会受到抑制，投资者本身很大程度希望做短线，对于做长线投资的一般规模和数量都较小，这样对短期投资客的打击是最大的，对于长期的按揭压力下，不得不寻求灵活的办法尽快放盘。
4、加强个人住房信贷审批政策
加强个人住房信贷审批是指严格控制个人炒房规模和数量，对于投资客而言，如果手上拥有较多房产，则给予适度限制。这不仅仅降低银行贷款的风险，同样也可以抑制房地产投资的过热。
5、延长个人信贷处理周期
延长个人信贷处理周期是指延长住房贷款到放款的时间，特别是对于短期投资者更加有效。银行可以出台针对购房者购买的房价和购房的套数来制定不同的放款时间，房价越高，购房套数越多则放款的时间越长。降低投机性的短期恶炒情况。
6、住房贷款的多元化
我国房地产金融体系还不够健全，集中的表现就是渠道少和形式少，房地产开发经营所需贷款，主要来自商业银行。这就使得有些人士认为，房地产贷款过份集中于银行，使银行承担了过大的风险。
在美国的房地产融资市场上，房地产信托占了23%，抵押占了14%，银行占了47%，保险占了12%。美国的一些大的公司，他们做的就是把银行和自己做的按揭，打包以后证券化，变成了房地产的二级市场。证券化资产已经占到14%，而中国在这一块还完全是空白。
事实上，业内对于从两年前就开始的宏观调控有个共识，那就是房价的上涨导致积压在金融系统中的风险越来越大，而宏观调控的目的之一就是通过调控房地产业来减小金融风险。
解决这个问题，要考虑以下三点：
（1）解决贷款过份集中于银行的根本办法，是加快建立科学规范的，多渠道、多形式的房地产金融体系。这是我们要下大力气完成的艰巨任务。在美国的房地产贷款中，银行贷款只占15％，主要原因是美国已经实现了房地产金融的多渠道。
（2）实现了房地产金融的多渠道，不仅有利于房地产企业贷款时的“选优”，而且有利于金融业通过相互竞争而不断地提高水平。有的专家在著文分析外国金融业进入我国的利弊时就指出，当大量外国金融机构涌入我国金融市场后，必然会推动我国金融业加快前进步伐，否则就会在竞争中处于被动挨打的地位。
（3）银行贷款是否出现风险，不决定于贷款的多少和贷款比重的大小。因为防范银行贷款风险的根本办法，是实行贷款工作的规范化和科学化。在贷款前，必须对贷款项目的市场前景和贷款单位的经济实力、诚信度和抵押担保能力作周密调查，然后经过规范的审查、论证程序和决策层讨论通过程序，并由双方签定周密的合同，才予以贷款。做到了贷款的规范化和科学化，就可以把风险降到最低限度。
四、结语
总之，现在我国经济正处在新一轮扩张期，经济景气的上升在一定程度上掩盖了房地产贷款业务隐含的风险。但经济景气状况总会有发生变化的时候，一旦进入萧条期，房贷还款的违约率就会上升。以日本房地产泡沫的教训为例，日本遇到房地产泡沫后，银行呆坏账步步上升，再加上日元升值的因素使得日本经济步入了长达十多年的衰退期。作为发展中国家，我国一直非常强调经济持续、稳定、快速、健康地发展，如果在这方面出现问题不说十几年，就是有一年的衰退期或者是低迷期都将给整个经济带来巨大的损失。
【房产营销】
房产网络营销走向合作之路
刘瑞婷 吴雅卿/《中国房地产报》
在当前房地产营销“鼠标加水泥”的时代，房地产在2005年即已成为中国网络广告投放的第一大行业，而作为运营商的各个房产网站，自然要使出浑身解数抢夺这个大市场的先机。如何提供更加有效的产品和服务以提高营销效率，似乎就成为决定胜负的关键。
视频营销
城镇化的发展使得居住地逐渐郊区化、区域化，而如何降低看房成本、缩短看房时间也成为了人们的当务之急。家和网正是看中这一市场商机，率先建立起国内首个视频看房综合服务平台。
既然选择做第一个吃螃蟹的人，那么从起步阶段就为整个视频看房行业建立一个产品标准自然必不可少。家和网规定，一段视频短片要从楼盘的交通区位、户型、外部商业和市政配套、房内配套四个角度去拍，同时制定了自己的拍摄、剪辑、字幕、上传标准，然后不断更新完善，从而使“产品标准化”也成为自己的竞争力之一。
通过一年多的建设与积累，让家和员工所感到自豪的是，已经建立了约有20万个视频短片数据库，其中有关楼盘拍摄的便占有15万个左右，而另外的5万多个便是家和网所搜集的对业内新闻的报道以及相关活动的直播等。
人气的聚集无疑是一个网站发展的重要支撑力，为了能够聚集到更多人气，家和网开设了社区服务平台，用户可通过此平台共同分享看房经历。除此之外，家和网还允许用户自己上传楼盘视频而无须经过网站编辑。“这样，用户就会有一种参与感，会感受到更多的体验和尊重。而这对聚集网站人气来说也是一个很大的帮助。”家和网副总裁武继钊表示。
如果说家和网因其成立不久尚处于摸索阶段，那么成立于2004年的中国最大的本地化生活社区——口碑网，则因其独特的营销手段让用户感受到了实实在在的便捷。
自从开通了WAP服务之后，不仅可以通过手机口碑网查餐馆、发点评，现在更增加了利用手机查阅房源的功能，让找房子成为随时随地可以完成的简单任务。目前诸多房产网站都开通了这一服务，如酷讯等。
足够的用户数量是支撑这一业务发展的基础。有数据显示，手机上网用户由2006年中的1300万人快速增长到2007年初的1700万人，半年增长率为30%，折合年增长率达69%。目前，中国手机上网用户很可能已经增加到2200万人。
“特别是随着手机3G业务的开展，手机将成为百姓解决生活需求的重要终端，分类信息也会获得更快速的发展。分类信息像C2C一样，具有规模效益，且大多具有惟一性特征，因此最终将只有一两家会胜出。”口碑网总裁李治国介绍。
联盟与合作
网络以其快捷、方便的优势占据着营销渠道的重要战略地位。而正是因为这无法比拟的优势，网络营销也吸引着越来越多的战略合作。
家和网已经同一些俱乐部、机构达成了战略关系，将项目与客户进行匹配，针对需求进行传播，比如针对豪宅项目就要选择高端客户群。
与此同时，家和网还与网易等多家网站结成了战略联盟，即被投放至家和网上的广告同时也会出现在其联盟网站上。
事实上，这种为开发商拍摄视频宣传片并在此基础上提供的打包服务已经成为了家和网的主要收入来源。
家和网将视频技术与地产营销相结合的创举，目前已得到了一些风险投资商的认可，并与之正在洽谈之中。正是由于能够得到风险投资商的支持，家和网已预备在明年在其他城市建立分站。然而，由于与风险投资商的合约尚未签订，家和网至今还未能确定具体设立分站的城市。
此时，一直欲打开二手房领域的口碑网也不甘示弱。为了扩大租房、二手房的市场空间，近日，口碑网也与北京中大恒基房地产经纪公司签订了合作协议，双方将各自利用网络和线下的优势资源，共同开拓北京的租房和二手房市场。
目前，各个房产网站所发布的房源信息有很大一部分来自房产中介。与中大恒基的合作，口碑网将获取全城500家直营门店的房源信息量，这些房源信息除了口碑网240万会员可以浏览外，同属阿里巴巴集团的淘宝网与中国雅虎千万级的流量将给房产中介的网络营销带来极大促进。
李治国介绍，淘宝网会员不用重新注册即能以淘宝的会员名登陆口碑网，而这批用户已经习惯并乐于使用“支付宝”进行租房、二手房交易，这一支付体系对房产中介领域是新的引入，使交易更安全、更诚信。
有业内人士认为，双方在房源信息、用户整合、诚信体系建设等方面的合作，有望成为房产网络化进程中的样板模式。房产营销网络化与中介网络化的必然趋势，造就了这些网络平台的成长，反之亦然。
【经营管理】
行业整合下品牌企业发展之道
戚金兴/杭州滨江房产集团股份有限公司董事长
2006年，根据杭州透明售房网的数据显示，滨江房产开发的金色海岸二、三期、南萧埠御景苑、金色家园三期等四个项目入围年度销售榜十强，年度销售额突破25亿元，连续三年雄踞杭州房产销售榜冠军。
同样是在这一年，滨江房产在土地市场上频频抛出“大手笔”——36.3亿元联手绿城拿下市中心绝版“杭汽发”地块、6.67亿元拿下杭医高专地块，土地获得量（金额）约占全市年度供应量的17%。
可以说，在销售上，我们主要以价格因素和品质因素为双重导向。对于中高档的楼盘我们实行高性价比的策略，给客户享有一定的增值空间；对于资源稀缺的顶级产品我们实行高附加值的策略，充分体现产品价值。
从集团历年的发展来看，外界也给予了我们这样的评价，房地产市场化程度越高，企业发展越为有利。国家宏观调控形势越严峻，项目销售越具有竞争力。从2004年以来，杭州楼市进入转型时期，但我们仍取得了销售业绩及土地开发权的双丰收。总体来说，企业抗风险能力较强，能够根据市场变化做出最快的反应与调整。
然而，面对自去年以来展开的纷繁的行业整合，如何摆正自己的位置，提出相应的对策，是目前众多房产公司应考虑的主题，也是我们滨江房产思考的一个问题。
行业大整合下“强势”力量
从2006年开始，房地产行业开始产生了不少整合，这是房地产行业发展到一定阶段的必然结果。可以预言，房地产行业将继续演绎这样的整合，从目前已表演出的市场情况看，在未来房产界唱主角的将是三类企业。
首先是境外的地产大亨。比如新鸿基、嘉里、凯德置地等等，这些企业的净资产都在1000亿元以上，市值均在两三千亿之间，这些企业将在未来成为行业的主力军。而从2006年杭州市场也可以看到，凡是有一定规模的土地拍卖会上，基本上都有他们的身影亮相。其次是华润、中海等央企，这些企业的净资产在300-500亿元左右，市值在1000亿左右，未来几年，这批央企可能会在房产市场上大展身手。再次就是每个区域的龙头企业。比如广东的华侨城、万科、招商地产和浙江的绿城等等，这些企业的净资产在100-200亿元，市值在300—500亿左右。
在三足鼎立的格局下，则是小区域里房产企业的强强联合。一些房产企业可能会退出一二线城市，前往三四线城市发展。而有些企业则会在这个过程中退出房地产行业。当前，浙江的房地产行业正处于转折期。用一个比喻，则是国际化公司已经处于参天大树阶段，发展到一定规模的上市企业则处于乔木阶段，而浙江除了绿城之外，我觉得其他专业的房产企业都属于灌木阶段。十一五期间，如何从“灌木型”企业成长为“乔木型”企业，这个阶段将会非常残酷。而这也是我们浙江将近3500多家房地产企业在未来必须要面对的现实。
一组数据很能说明事实的严峻性。当前，浙江房地产企业当中，真正有项目在操作的可能仅仅只有公司总数的三分之二，而2006年省房协评选的50强房产企业，2005年的销售额占了全省销售总额的34%左右，2006年的份额估计还会进一步提高。这一数据进一步表明，资金向优势企业集中，并进一步整合的趋势将成为今后市场主流。2007年到2011年，浙江的房产界将真正迎来行业大整合。在这样的趋势下，房产企业不能再等待观望，而应该主动寻求自身发展，企业才能得到长远发展。
思路决定出路，目标确定方向
事实告诉我们,一个房产企业要想在强手林立的竞争中胜出,必须在知己知彼的基础上，制定适合自己发展的策略，既不骄傲自满、盲目乐观；又不失信心、低调悲观。
尽管从2004年开始, 滨江房产连续三年蝉联杭州楼市销售榜冠军，但现阶段,我们只能算一个区域“准龙头”，和新鸿基、嘉里等“乔木型”企业相比，在企业规模、产业结构、跨区域管理等方面还存在着不小的差距。
但是，在某一些方面，我们还是取得了一定的成绩。比如我们近几年开发的楼盘金色海岸、金色家园等产品在高端、中高端市场中，已经步入国内一流，省内领先行列。
当然，我们还需要在发展中找准目标，定好方向，确立自己合适的战略发展目标。滨江房产的未来发展模式在规模上不是一味要做大，而是要做强；在产品上，现阶段要做一个或几个单项冠军，而不做全能冠军。同时，在未来5年，滨江房产要从区域走向全国，成长为一家在全国有一定影响力的区域龙头。
2007年滨江房产必将走出杭州，而扩张的区域就在长三角。
作出这样的部署出于两方面的考虑。一方面从国外大公司发展轨迹可以看到，扩张是其必须要走的一步，另一方面也是出于滨江房产长远发展的考虑，企业发展到一定阶段必须走出去，从一个区域性的房产公司拓展到全国性的大型集团公司。
企业要做强，不可能只在一个区域发展。而跨区域拓展的首选地，我们会考虑在长三角地区。
从2006年开始，我们就密切关注上海、江苏等地的土地市场行情，并派出几支精干团队对上述地区进行实地考察，确定几幅意向地块。2007年开始，我们对该区域的土地进行实质性的了解，近期已派专人赴上海等地，力争在该地区有所突破。当然，根据国内经济梯度发展的趋势，我们在重点关注长三角的同时，也会抓住向中西部进军的机会。
细分产品市场，做足各类文章
生活在城市里的居民收入有高有低，不同收入的人对居住品质的要求也各不相同。对于城市的建设者来说，既要建造高品质的住宅，满足高收入人群的居住要求；同时，城市也更需要建造大量高性价比的住宅来符合大多数人的居住需求。
目前，滨江房产主要致力于做好两大类产品，一类产品是在稀缺的土地上做高档精装修的住宅，如我们在钱塘江边开发的一线江景豪宅滨江·金色海岸，选用了德国旭格门窗、唯宝洁具、西曼帝克橱具等数十种一流品牌，装修标准近6000元/平方米，销售均价26000元/平方米。而今年下半年开工的钱塘江一线江景豪宅阳光海岸和与绿城合作的杭汽发地块在金色海岸高品质的基础上进一步优化、提高，将继续占据高端市场的主导地位。这一类产品的特点是品质高，具有很高的附加值。
另一类产品是我们将大力开发的中高档产品，以中档的价格，中高档的品质，做到高性价比，如万家花城、金色蓝庭、城市之星等。今年，滨江房产高性价比代表楼盘万家花城，作为金色家园的提升版，万家花城无论在户型还是景观上，都做到了区域领先，加上合理的定价，万家花城一期推出700多套房源几乎在一天内就被抢购一空。
此外，我们还在总结现有产品的基础上，梳理、优化、创新，进行标准化管理，围绕房产品的服务、环境、综合品质、人性化程度等方面深化、强化工作。国内外大型房产企业的成功经验表明，当企业发展到一定规模时，需要这种标准化制度模式代替人力管理企业。
2007年滨江房产制定了三个方向，一是“创新年”，在项目管理上以创新为主导，产品优化多一点。二是“管理年”和“标准年”，大力加强标准化管理和制度的建设，学习万科和新鸿基的跨地区管理的优秀经验。使滨江房产能符合现状以及今后上市的需求。三是“服务年”，我们把服务作为产品品质的一个重要组成部分，在销售、物业、客服等各个环节，让客户都能够充分感受到我们产品的高品质。
在企业的发展战略上，我们也很注意有张有弛，利益有取有舍，不谋求一时一地的效益最大化，而是追求集团整体效益的最大化。在开发的众多项目中，我们不谋求每个项目都做到利益最大化，比如我们在南萧埠开发的御景苑，销售价格只定在10500元/平方米，低于我们自己前一年交付的南萧埠文景苑的二手房价格。但这样一来极大提高了它的性价比优势，得到了消费者的热捧，在短短几个月内，近400套房源全部售罄，快速回笼了资金，使企业具有充足的现金流，便于其他战略发展。
突出主营业务，注重多元拓展
作为一家专业的房地产开发企业，滨江房产仍将继续专注于房地产的开发，以迅速增强自己的企业势力。但与此同时，为使企业在快速发展的同时，增强自己的抗风险能力，我们也注意多元拓展。
目前，滨江房产已形成房地产开发销售、商业地产置业、酒店等三大经营板块。
在房地产板块方面，我们将大力开发高性价比住宅，适当开发高品质高附加值精装修豪宅，少量开发写字楼、别墅等产品。
在商业地产板块方面，经过这几年的积累，目前滨江在置业方面的拥有量已达到7万平方米，并且以每年三万平方米的速度递增，从企业做强做长的长远考虑，在未来五年之内，置业板块的利润将占整个利润的30%，住宅产品占整个利润的70%。未来十年之内，置业与住宅产品的利润各自达到50%。做出这样的决定也出于企业如何有效应对宏观调控和资金风险的考虑。仅今年要动工开发新城时代广场和阳光国际广场两个各20万平方米的公建项目，置业面积将新增近10万平方米。
酒店经营方面，2006年底，滨江房产旗下杭州友好饭店已经成功升级为四星徽章。今后，我们将继续发展宾馆酒店业，目前，滨江房产已经在杭州的两江（河）两湖边对酒店业进行了全面布局。
西湖边，已有了友好饭店；千岛湖，我们正在建设的有聘请法国雅高酒店管理集团合作管理的索菲特滨江千岛湖酒店；同时，在钱塘江边的酒店土地已经基本落实，还有就是运河边的杭汽发这个项目。我们期望借鉴国际酒店管理品牌，将上述项目打造成硬件国内一流，管理国际一流的酒店。
打造高效团队，塑造企业价值
在机构组织运行方面，决策的高效性，人员的精干程度，关系到企业的执行力是否强。滨江房产现有员工100余位，但每年却创造出25亿元的总产值，人均值近2800万元。下属项目公司，有时同时操作五、六个项目，资源、信息、管理分工协作，资源共享，办事效率大大提高。员工们轻装上阵，不拖泥带水，可以说滨江房产的员工一个人做两个人的事，得1.5份工资。
在企业发展战略的背景下，企业价值观的塑造在内部不只体现为产品定位战略，更重要的是企业团队凝聚力的提升。当今社会是人才的竞争，而企业就像一个家庭，当企业有了一定成果后，企业只有考虑和员工分享企业发展的成果，家庭就会和睦才能做好事。
这两年我们举办的招聘会上，通常会有一些大企业的高级人才应聘。一方面说明我们在福利待遇及人性化管理上走在行业的前列，更重要的是，我们的价值观塑造，使他们看见滨江房产发展的潜力和前进的方向。
作为社会组成的基本元素之一，企业的社会责任是企业价值观的外部体现。社会责任是一种价值观，而不是作秀，企业家首先要明白自已的岗位职责，把企业做长、做强、做优放在第一位，这是企业家对社会的最大回报，相应的社会的认可度、行业的影响力、客户的美誉度就会接踵而来。否则就是对社会的不负责任，企业也将会失去公信力。
当然，企业的善举也要量力而行。企业要回报社会，但这种回报必须与企业发展相吻合，否则就失去了意义。其次，就是要回报客户，向客户提供更多高性价比的产品。第三，要扶助老弱病残，滨江房产从几年前便开始了对相关优秀教师、学生的资助。近几年，滨江房产也是遵循这个原则，以每年300—500万元的份额来回报社会。
正因为遵循了这样的企业价值观，滨江房产也赢得了较多的社会赞誉，企业也取得了快速发展的佳绩。
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2007/9/29 20:57:00