《公元房地产文摘》（第27期）

【法规动态】    ——杭州：“阳台红灯”亮起 阳台新规1月1日起实施

             ——国务院：土地新政 三种扩大建设用地规模行为被严令禁止

【行业要闻】    ——沈阳：每天成交300多套 楼市数九天也温暖

             ——南宁：房价涨幅明显

             ——深圳：可售房源足够卖一年 07年销售面积下降30%

             ——广州：商品房价格上月跌幅全国第一 住宅成“祸首”

             ——银川：商品房累计空置面积234.09万平米 下降5.6%

【市场走势】    ——深圳：08楼价不会大涨大跌自住需求支撑深圳房价

             ——西安：房价有下降 2008年中国楼市会更加健康

             ——沈阳：今年房价不会现拐点 既不会大涨也不会大跌

             ——英国：2008年房地产价格或呈总体下行趋势

             ——成都：楼市保持稳定发展态势 让房产回归居住本身

             ——北京：二手房市场降温

【特色房产】    ——浅谈“山地住宅”

【土地市场】    ——广州：再次收回六十四公顷闲置土地 利用卫星监测

             ——上海：土地供应2008将紧缩 住房计划充满民生气息

             ——重庆：实行土地管理行政首长“问责制”

             ——深圳：曝光91块闲置土地 其中21块将依法收地

【房产金融】    ——经济适用房开发贷款办法五大亮点解读

【房产营销】    ——房企营销别拿“拐点”当“卖点”

  【法规动态】    

杭州：“阳台红灯”亮起 阳台新规1月1日起实施 

湖南经济网/20080115

2007年岁末，杭州市规划局公布了《关于阳台建筑面积测算的规定》，对阳台的定义及其在建筑面积上的计算方法作了严格限定。根据该规定，目前杭州楼市十分流行的入户花园，面积如果超过8平方米，就要按全面积计算。这也就意味着，今年以来作为不少楼盘卖点的大面积入户花园，将无法再享受只计算一半面积的优惠。

国务院：土地新政 三种扩大建设用地规模行为被严令禁止

戴志军/《南方都市报》/20080115

日前公布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中，国办严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩名义擅自扩大建设用地的规模，同时闲置用地将被严控。房产分析师丛力认为将土地整理新增耕地面积折抵为建设用地指标进而擅自扩大建设用地规模的行为列为重点狙击对象。    

 

【行业要闻】

沈阳：每天成交300多套 楼市数九天也温暖

张晶 吴佳/《沈阳晚报》/20080129

平均每天能卖出去二三百套房，这样的业绩不是在号称“金九银十”的房地产旺季，而在数九寒冬出现的。记者1月27日采访时发现：从气候条件上看，原本春节前后是房地产市场最淡的时期，如今已成为楼市销售的“温暖期”。 这样一来，不光是消费者愿意选择在这个时期选房，开发商也日益看重这块市场，一个“春节假日卖房市场”正在形成。                                                                                            

南宁：房价涨幅明显

张文德/《中华工商时报》/20080130

     据统计部门的消息，2007年，南宁市房地产继续保持快速发展势头，全年累计完成投资187.46亿元，同比增长34.79%，增幅比上年提高2.48个百分点；商品房销售面积累计实现628.84万平方米，销售成交量激增，同比增长37.90%，商品房价格逐步攀升。从商品房销售价格全年走势看，表现为上半年平缓小幅上升，下半年稳中急升的基本态势。

深圳：可售房源足够卖一年 07年销售面积下降30%

董超文 张家娟/《深圳商报》/20080124 

深圳市新建商品房成交量已连续两年下降。昨日，市国土房产局在其官方网站上公布了去年1～12月的预售商品房统计数据。2007年，深圳市商品住宅销售50598套，销售面积500.4万平方米，与2006年相比下降近30%。在市国土房产局网站上房源成交公示系统显示，全市目前一手住宅待售房源尚有50922套，共计527万平方米，足够销售一年。

广州：商品房价格上月跌幅全国第一 住宅成“祸首”

何达志/《南方都市报》/20080129

上周五，国家发改委公布36个大中城市商品房2007年12月份集中成交平均价格，令人吃惊的是，广州12月商品房跌幅达到22.59%，排名全国第一。对此，专家表示，住宅是价格下跌的主要“祸首”。而深圳跌幅不过0.35%，就连跌幅排第二的沈阳，跌幅也不过11.96%，差不多只是广州的一半。

银川：商品房累计空置面积234.09万平米下降5.6%

黄莹/新华网/20080125

据银川市房管局介绍，2007年，全市房屋空置面积明显下降，空置已不再是阻碍银川楼市发展的“硬骨头”，意味着银川房地产市场正在步入良性发展的轨道。据统计，2007年，银川市商品房累计空置面积为234.09万平方米，同比下降了5.6%，其中，住宅空置面积为131.81万平方米，同比下降16.6%。

 

【市场走势】

深圳：08楼价不会大涨大跌 自住需求支撑深圳房价

陈劲/《中国证券报》/20080130 

来自深圳市国土部门的公示资料显示，截至目前，深圳新房日均销售在87套左右，销售均价在15000元左右。这一数据与去年四季度相比出入不大，显示出深圳楼市的观望气氛仍旧浓重。而此间业内专家认为，从各方面的情况来看，08年深圳楼价并不会出现大涨大跌的情况。

西安：房价有下降 2008年中国楼市会更加健康

《阳光报》/20080125

数据显示，2007年10月西安市商品房销量有一定程度下降，销售面积较上月下降了8.93个百分点，其中尤以城西区下降幅度最为明显，达到32%，降幅最小的高新区也有8.9%的下降幅度。从成交价上看，今年以来，首次出现城东、城西、城北三个区域房价同时下降，另外几个区域房价虽然未降，但涨幅降了。

沈阳：今年房价不会现拐点 既不会大涨也不会大跌

张晶 吴佳/《沈阳晚报》/20080224

    继去年11月沈阳房价涨幅呈现回落态势之后，去年12月沈城房价涨幅再次回落。但房价的持续小幅回落并不会对今年沈阳市的房价造成太大影响。1月21日，房产专家表示：今年沈城房价涨幅会下降，但既不会大涨也不会大跌，更不会出现拐点。去年12月，沈阳市商品住宅均价为3413.54元/平方米，比11月下降了近42元/平方米。

英国：2008年房地产价格或呈总体下行趋势

朱益/新华网/20080111

英国《金融时报》9日报道，一位经济学家预测，受市场需求萎缩的影响，2008年英国房地产价格将出现总体下行趋势，并抑制消费支出的增长。报道称，英国哈利法克斯银行一项关于房地产价格的指数显示，英国2007年第四季度的房价水平较第三季度下降了0．8％，全年涨幅约为5．2％，这是2001年以来英国房地产价格第二次低于8％的长期平均涨幅。

成都：楼市保持稳定发展态势 让房产回归居住本身

《成都商报》/20080109

业内普遍认为，在2008年，消费者的选择余地更大，短期内供不应求的局面将不复存在。但业界人士表示，相对于国内其他一线城市而言，目前成都房价总体上基本合理，今年成都楼市仍将保持稳定发展的态势。不过，调控政策对于楼市的影响也会更明显，因此在扩张策略上将以"稳"为主，以往争先拿地抢占开发资源的做法得有所调整。

北京：二手房市场降温

《中国房地产报》/20080111

2007年前11个月，北京市二手房市场在总体上呈现出成交量、成交价格双涨的局面。但是到了11月，二手房市场延续了上月走低的态势，市场成交量继续小幅下滑。有关专家分析，买卖双方对价格的预期差异过大成为延缓成交的首要因素。此外，由于下半年以来的“高烧”局面使二手房成交量已到达一个峰值，11月未出现重大利好的情况下，二手房交易趋缓也在情理之中。

 

【特色房产】

浅谈“山地住宅”

池良军/建瓯市汇丰房地产开发有限公司/20061101

中国是一个人口大国、资源小国，人均耕地面积是世界平均水平的三分之一，平地只有13%，这是我们的基本国情。因而，随着城市的迅速发展，人口的不断增多，住宅势必向着资源丰富的山地移动。山地住宅有着丰富的绿色资源，只要开发者有着足够的生态意识和高超的开发水平，那么其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的,绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的主流。下面，是本人多年来开发建设山地住宅过程中的粗浅认识。

一、    山地住宅的居家优势

1、环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求。“回归自然”，最好的途径莫过于“了解自然、顺应自然、利用自然、改造自然”，而建造山地住宅，完全符合这个大原则。“亲近自然、拥抱自然”是人类追求居所的最高境界，而并不远离城市的山地住宅无疑正是最佳选择。

2、孔子说过：“智者乐水，仁者乐山。智者动，仁者静。”山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结。建筑风水学告诉我们：好的风水要后方（北边）高起有靠山（以挡住凛冽的北风和东北风）；前方（向南）开展；左（青龙）右（白虎）两翼有小山丘周绕中央，形成“四神相应”。说得更简单一点如同坐在太师椅上，这是风水学上讲的场气（微波）最好的态势。这最简单的风水学常识，却蕴藏着五千年人类居住总结的最基本道理。中国传统的古村落也大多依山而建，对今天住宅的选址大有参考价值。

3、山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响。自然生态的破坏正日益威胁着城市的“生态安全”，让森林走进城市，让城市融入森林，我们才可能更好地抵抗非典之类疫情的蔓延与肆虐，从而确保人民的生命健康安全。选择住宅不仅应关注地段、价格、交通等，更应该考虑住宅的健康因素。倡导自然环境与生态健康的低密度山地住宅，由于有着高绿化率、低密度、良好的通风采光条件这三大先天优势，越来越受到人们的青睐。

二、山地住宅的规划与建设

1、山地住宅的规划应贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续性发展”的思想，以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便利、环境优美、智能化的高品质现代住宅区。规划应充分考虑山形地貌，与自然充分结合，才能塑造高档次景观形象。山地地形有着不同于平原地形的独特景观，随着地形等高线的逐渐上升，视线也越来越开敞，蜿蜒的山路，使得人们的视线变化很大，形成竖向和水平方向的心理感受的改变。这种感受不仅具有使人在忙碌工作中得到真正放松的意境，陶冶情操，提升品味，这样和自然的贴近，更能潜移默化地激发大众珍爱自然的情感。规划应尽可能保留现有生态和植被，尊重生态，让建筑和自然和谐的融合，这样，建筑将不再是孤立的，而是成为环境的一份子，建筑的起伏将依附于山势的形态，建筑的色彩将在环境的背景之下，建筑中的人更是自然中生命的音符，与广褒而伟大的自然相比，别墅与人都是渺小的、轻微的，都是安逸在大自然的怀抱中。

  2、山地住宅除满足一般住宅区的建设要求外，更有生态保护、山体维护、防灾等更多的要求，因此要求开发者有更高的社会责任感与使命感，每次开发留下的都要是百年之作。山地住宅开发建设应遵循先配套后单体建设的原则，山地住宅一般自成体系，必须先通路、通水（有时需要二次供水）、通电、平整场地和挡土墙建设，在建设中需严格按规划设计进行，特别是竖向设计，在建设过程中必须不断完善，因地制宜，精心施工。在平面布局上应为护坡预留空间尺寸（因坡坡一般都有斜度），才能保证建筑单体尺寸满足规划要求。在建设前，还应充分了解山体的地质结构及地质演化过程，对地质构造做足够了解，“知己知疲，才能百战不殆”，避免灾患，少走建设上的弯路。这里着重强调                一下挡土墙的建设，首先要引起高度重视，虽然是配套工程，但处理得好坏，将决定开发的成败。挡土墙的设计，首先应根据各种因素选择最佳的结构形式及施工材料，做到排水畅通。挡墙背后填土应避免采用土方回填，因为回填土吸水后的土侧向压力将成倍增长，应采用级配良好的砂卵石回填，同时作为滤水层。另外，山地住宅区的地表水应有组织地排放，不能放任自流。   

　　

【土地市场】

广州：再次收回六十四公顷闲置土地 利用卫星监测

陈建/中新社/20080203

广州再次决定收回二十宗闲置土地，用地面积六十四点九七公顷。据透露，今年广州市将闲置土地处置工作重心转向花都、番禺等周边区域。有关部门将建设土地批后监管的部门联动机制，充分利用土地卫星遥感监测等高科技工具，实现建设用地的动态监管。广州市房管局表示，按照一手抓收地，一手抓盘活的工作思路，加快已收回的闲置土地盘活再利用。

上海：土地供应2008将紧缩 住房计划充满民生气息

李良 陈劲/《中国证券报》/20080204

    赶在1月31日大限的最后一天，上海房地资源网挂出了《2008年上海市住房建设计划要点》。计划要点中明确，上海将坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，进一步完善房地产市场体系和住房保障体系，以保障广大群众的基本住房需要为重点，切实调整住房结构，合理引导住房消费，确保广大群众住有所居。

重庆：实行土地管理行政首长“问责制”

徐旭忠/新华网/20080203

记者从重庆市国土资源和房屋管理局了解到，为严格执行国家土地调控政策，维护土地管理秩序，重庆市制定出台了《违反土地管理规定行政首长问责暂行办法》，将对违反土地管理规定的行政首长实行“问责”。《问责办法》明确了行政首长问责对象为各区县（自治县）人民政府和市政府部门行政首长。                                       

深圳：曝光91块闲置土地 其中21块将依法收地

王传真/新华网/20080203

深圳市国土资源和房产管理局近日通过当地媒体曝光了全市91块闲置土地，其中21块将依法收地，另有2块将通过适当补偿后收回，其他闲置土地将责令限期开发并收取闲置费。深圳市国土资源和房产管理局要求被曝光的用地单位在30天内与土地所在辖区的国土部门联系，以尽快处理闲置用地。

 

【房产金融】

经济适用房开发贷款办法五大亮点解读

苏曼丽 张学冬/《第一财经日报》/20080205

亮点1　扩大贷款人范围

1999年央行曾颁布了《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》），其中规定，经济适用房的贷款人包括国有商业银行和住房储蓄银行，而《办法》规定贷款人是指境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构，但未经批准的政策性银行不得从事经济适用住房开发贷款业务，明显扩大了经济适用房的贷款人范围。

亮点2　贷款资本金不低于总投资30%

相对于1999年人民银行颁布的《暂行规定》，新办法放宽了贷款申请条件，经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资30%的规定，一般商业性房地产项目不得低于35%的规定，并在贷款使用前已投入项目建设。

此外，《办法》还对借款人提出了严格要求。《办法》中对借款人的规定是指具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业，借款人已取得贷款证（卡）并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户。借款人产权清晰，法人治理结构健全，实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

“经济适用房项目30%的规定显然是一种鼓励性的优惠政策。这样会激发开发商进行经济适用房开发的积极性。”该负责人表示。不过，一商业银行贷款部负责人表示，1000万元的门槛并不算高，一般开发商都能达到这个标准。

亮点3　贷款期限可延长至５年

《暂行规定》要求经济适用住房开发贷款期限最长不得超3年，而新公布的《办法》放宽经济适用房开发贷款期限至最高5年。

央行和银监会有关负责人称，1999年人民银行颁布的《暂行规定》要求，经济适用住房开发贷款期限最长不得超过3年。

而新《办法》考虑到个别城市可能成片开发经济适用住房，所需开发时间较长的情况，因此做了特殊规定，贷款期限可放宽至5年。

亮点4　贷款利率最多可下浮１０％

新《办法》中明确提出“贷款利率按央行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”的规定。央行和银监会有关负责人表示，此举有利于引导有关金融机构在风险可控的基础上支持政府主导的经济适用住房开发建设。

亮点5　资金封闭管理

《办法》第12条明确规定，经济适用住房开发贷款实行封闭管理，借贷双方应签订资金监管协议，设定资金监管账户。贷款人应对贷款使用情况进行有效监督和检查，借款人应定期向贷款人提供项目建设进度、贷款使用、项目销售等方面的信息以及财务会计报表等有关资料。确保资金专款专用。根据规定，严禁以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款。

 

【房产营销】

房企营销别拿“拐点”当“卖点”

方家平/《中国青年报》/20080113

营销讲究“卖点”，是企业应对激烈竞争形势，克服同质化营销弊端而运用的一种差异化战术。这种营销战术运用得好，着实能够起到促进销售的功效。譬如在市场上大打价格战之时，如果商家另辟蹊径，把商品的品质或服务作为“卖点”，就可避免掉入“价格战”的陷阱。然而，许多商家包括赚得盆满钵满的房地产商们，似乎患上了营销近视症，在营销“卖点”的问题上总存在着“盲点”，难以从虚拟降价等诱骗式营销之中解脱出来。 

     房价无疑是公众的敏感点。房企围绕公众的敏感点而大做营销文章，让公众得到实实在在的降价实惠，未尝不可。关键是不能人为地制造“卖点”，欺骗公众。否则，欺骗伎俩一旦被揭穿，损害的是房企的声誉。不过，房企似乎不太在乎自己的声誉，赚一点算一点，即时获利的心态很明显。 

    房价居高不下，老百姓期待房价出现“拐点”，步入下跌通道。深谙营销之道的房企们自然掌握了老百姓的这一心理，于是就想尽办法去迎合、去诱骗。老百姓不是希望房价下跌吗？房企们就先把房价拉上去，让你望尘莫及；再把价格降一点，大加促销，让你有得实惠的感觉。期待房价下跌心切的老百姓，要想不中房企们集体策划的把戏圈套，还真有点难。 

    “吃一堑，长一智”。在购房者日趋理智的房地产市场里，房企老固守在价格促销策略上，即便是花样再多，只能说明其营销无道。或许有志于做大做强的房企们，应该从房地产大佬王石转战廉租房市场的营销战略之中有所启发，尽快回归营销的本质逻辑，摆脱营销 “有术无道”的困局。 

    拿“拐点”当“卖点”的低劣营销手段背后，暴露的是房企不良的经营心态和营销策略的黔驴技穷。房企如果不尊崇市场规则、敬畏政府政策和自觉承担民生责任，那么他们的逐利营销之术就不会停止。期待房企们早日良心发现，更期待有关部门能够制定《房地产商促销行为管理办法》，从法律法规层面制止房地产商的诱骗促销。

 

【经营管理】

住房发展趋势及开发企业策略调整方向分析

康琪雪/北京林业大学经济管理学院

按常理该是旺季的住房市场，但在一些大城市的却遭遇了有价无市的尴尬，不论是消费者、开发商、政府还是银行，都在观望。房地产市场经历了价格的疯狂上涨，经历了房地产开发商的“捂盘销售”，又经历了人们的“疯狂”抢购，房地产将何去何从?现在很多房地产开发商又已经在二三线城市抢地，难道二三线城市还会出现北京、上海、深圳这样的疯狂局面吗?那二三线城市的地抢完以后呢?房地产仅仅是依赖于土地进行简单生产就大量生钱的产品吗?我们不得不对这些问题进行思索。

一、房地产发展趋势分析

(一)从短期看，房地产市场将出现降温

1．从政府角度，为了“和谐社会”的目标，政府会加大干预力度。

住房需求的特点之一是“广泛性”，“吃、穿、住、行”是人类的基本需要，它不仅是经济问题也是社会问题。不正常的住房市场会影响“和谐社会”目标的实现。从个人方面来说，高速上涨的房价，使人们背负了沉重的负担，甚至出现了“房奴”这样的字眼，未来消费已经严重透支于住房，这对其他领域的消费会造成较大影响，形成不平衡的消费结构；从经济方面来说，房地产占用了大量资金，使我国在科技创新和产业创新上的投入降低，并使产业的制造成本提高，给我国的经济发展留下隐患。从社会方面来说，房地产投机行为使大量社会财富在短时间内流向少数人的手里，引起财富杠杆发生严重倾斜，最终造成社会发展的不平衡，导致“两极分化”，加剧社会的动荡因素，威胁社会的和谐稳定。各级政府为了实现“和谐社会”的目标，会利用政府的力量干预住房市场，对房地产开发行为控制严格，并拓宽住房供给的渠道，尤其会增加限价房、经济适用房和廉租房等的供给。当政府干预执行力度加大时，其对房地产市场的影响会持续相当长时间。

2．从金融角度，银行为了减少风险会实行紧缩政策。

我国的房地产金融产品单一，主要是直接融资方式，即从银行贷款。而间接的融资，如房地产抵押贷款证券化、房地产信托产品 (REITs)等在我国还没开展起来，即便现在已经有一些试点，大规模的推广也需要相当长的时间。由于资金巨大，房地产开发对银行的依赖一旦发生变化，会造成房地产与银行直接受到来自对方的冲击。2007年二季度央行货币政策报告中，房地产类贷款达4．3万亿，在一年时间增加近万亿元。有些地方房地产增贷款一度占到贷款总量的90％。单一的房地产融资渠道，生产和消费资金均来自银行，房地产市场一旦泡沫破裂，银行的损失将难以估量。为了减少风险，银行往往会实行紧缩政策。许多国家和地区在金融紧缩政策后，房地产市场出现了不同程度的衰退，比如台湾在实行了大幅度提高首付比例政策后，房地产市场曾经低迷了13年。去年银行的加息政策以及 2007年9月27日央行出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等收紧的金融政策将对我国大陆的房地产市场有较大的抑制作用。

(二)从长期看，房地产市场最终走向规范的稳步上升之路

我国住房完全商品化直到1998年年底才真正意义上实现，因此，房地产市场难免出现不规范、不成熟的现象。尽管作为不动产，住房与其他商品有许多差异，但是最终会走到市场规律上来。根据有关的经济规律，房地产企业也最终将只获取社会平均利润，而不是像现在的极高的超额利润。并且目前我国的城市化水平处于加速阶段，城市人口的增加在短期内必然引起住房市场的高需求，当城市化水平达到70％左右的时候，城市人口将逐渐稳定下来，住房需求也会极大降低。同时，有关房地产的融资渠道也将由现在单一的直接融资方式，变为直接、间接多种融资方式，房地产金融产品会日渐成熟和丰富，住房需求和其他渠道的住房供给都会变得更为理性，这些都将促使房地产市场的规范。

另外，从房地产产品来说，由于土地刚性供给，城市土地价格呈现上升的趋势，房地产价格的上升趋势是必然的；从房地产的经济贡献来说，房地产市场是一个国家经济发展的“晴雨表”，尽管对于房地产是国民经济的支柱产业这一说法尽管存在许多争议，但是一方面这是我国的事实，房地产不仅对GDP有着很高的贡献率，而且带动着至少30几种行业的发展；另一方面，这也是众多发达国家的经验。因此，随着我国国民经济的稳步上升，从长期来看，房地产将走向规范并稳步上升的道路。

(三)城市的开发活动将大大减少，城市出现“过滤”现象

几年前，甚至到现在仍然有许多人将房地产误认为是房地产开发活动，事实上，在许多发达的国际大城市，市民已经很少看到建筑用的机械设备了。住房的物理年龄和经济年龄都很长，而城市范围的土地供给是有限的。从长期趋势来看，城市的开发活动将大幅减少，城市住宅将出现“过滤”现象。

“过滤”一词来自城市结构理论中与互换论相对应的过滤论。以伯吉斯的城市空间结构“同心圆”模式、霍伊特的“扇形”模式、哈里斯与乌尔曼的“多核心”模式等理论为代表。我们以“同心圆”模式为例，其主要阐述了美国城市在上世纪50年代以后，通过大规模的“中产阶级”郊区化运动，原来城市同心圆结构中的少数人“通勤区”，变成了大多数人的“通勤区”，而少数有钱人则继续迁居到离城市中心更远的“城乡结合部”，所以整个通勤区的空间范围不断扩大，而且在内部形成了新的分层现象。也就是说城市最终呈现的景象是高收入者家庭都会选择自然障碍最少、自然环境最好的区位居住，中等收入者选择次优的区位居住，收入低的居民选择更差的区位居住。每一阶层过滤出来的房子会通过二手房市场给另外阶层居住。尽管学术界对住房分异现象争议颇多，但这种现象在我国已经出现。未来的住房市场将更多的出现在三级市场上，一级市场和二级市场都将逐渐衰退。

二、房地产公司的策略调整分析

(一)当前开发要注重差异化的住房产品

房地产产品一个重要的特征是差异化，这是由房地产本身的性质决定的，可以说在民用商品中，房地产是生产数量最少的商品，因为一般情况下一个家庭只需要一套住房居住，并且住房需要资金巨大，耐用性强，一个家庭有可能几十年只购买一套住宅。而且房地产是需求差异最大的产品，每个家庭所需要的住宅产品都不同，不像其他消费品那样替代性很强。所以，每个人对自己的住房都会极为重视。因此占有了土地后简单生产大量同质性的住房，然后销售出去的做法是行不通的。

一方面，在国家调控增强的情况下，房地产开发商的开发成本增加了，同时，同质化住房的竞争比差异化住房要激烈得多。在这种形势下，继续开发没有特点和不能真正满足需求的同质化产品会遭到市场的淘汰。住房的核心产品是居住，这是任何盖房子的人都能办到的事情，因此，要使企业做得更好，要使消费者真正认可，就要在附加产品方面下工夫。这体现在住房的辅助功能方面，包括：地块位置、住宅房型设计、配套设施、基础设施、环境、交通、物业管理、目标市场的共性与个性特点等等。所有这些都不是简单用高、中、低档次来分类的，价位可以有档次，但是任何一个住房产品都应是精品。

另一方面，需要强调指出的是住房需求市场应该是理性的，现在之所以出现“抢”房的现象，根本原因是投机者的“哄抬”房价：投机者因为考虑的是如何在短期将房子倒手，他们不会从自身需要出发购买住房，所以不会考虑住房的差异化之处；而真正的住房需求者因为一直高涨的房价，在购买住房时存在很大程度的恐慌心理。因此，当前的住房市场中，需求的不理性因素很强。但是随着市场的稳定和降温，消费者会回归理性，那时，他们所考虑的是自己真正需要的住房产品以及一系列的服务，而不是功能和样式都“照搬照抄”的房子。同时房地产开发需要一定的周期，因此，从现在开始，房地产开发就要注重产品的差异化，只有真正考虑了目标市场需求的住房才能最后在市场上立足。

(二)立足于长期经营，并着手做好规划

由于对房地产行业错认为是房地产开发，曾经有人发出了“城市土地饱和后，房地产企业就不存在了”的感慨。事实上房地产企业除了开发活动外，还有重要的经营和中间业务，在目前来讲，这些业务才是我们的房地产企业所忽略和不擅长的。成熟的房地产市场中，企业应该立足于长期经营利润，而非短期的套现。以专业细分和金融运作见长的房地产发展的美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。未来的发展趋势是房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成，因此，不同的房地产公司要根据自己的专业特长，专注于某个细化产品市场，做好长期经营的计划。

房地产企业要做好住房三级市场的计划，这需要了解城市发展规律，人口变化的规律和家庭模式的变化规律等，才能真正掌握二手房出售和出租房型、配套设施等的需求趋势和空间分布特点。另外，房地产经营管理活动要在早期介入。专业的房地产经营企业不仅要了解投资者，也要了解经营和管理的目标市场。了解了投资者才能真正了解所要经营的产品，其特点和问题是什么；了解了目标市场，才能准确作出产品定位和形象定位，并制定出准确的营销策略，赢得长期利润。

(三)掌控好方向，准确定位

一个没有清晰定位的企业就像没有方向的轮船在大海上行驶，最终会被市场的大浪淘汰。定位是指为一个组织或其提供的产品在市场上建立和维护一个独特的地位。包括产品定位和形象定位。

在城市过滤后的房地产二级市场(如果土地出让是一级市场的话)，开发针对对象是高收入阶层人士，因此，在稀缺的土地上，要求开发商建设出的每套房子和提供的服务都要是精品，否则将承受巨大的成本和代价。房地产企业的产品定位十分重要，因为任何房地产企业都不可能向所有的消费者提供所有的住宅产品。产品定位要关注两个方面：集中于目标市场；集中于住房产品。集中于目标市场的情况下，首先房地产企业要将高收入阶层按照多类细分标准进行细分，并确定自己的细分市场，这个细分市场非常窄，在某个区域内可能只有十几个客户。然后房地产企业针对这个市场的所有需求：包括住房的面积、房型、位置、功能、服务等，提供定制化的精品，最大化的满足这个市场的所有需求。目前我国这类的房地产开发企业缺乏。集中于住房产品的情况下，房地产企业集中自己的优势开发某种特点的住房产品，并在长期内形成自己的特色，面向所有的潜在的高收入阶层销售，但对于其他相关产品及后期服务并不涉及。采取这种集中产品的定位策略的房地产开发商比较多。比如：引入 SOHO概念的建外SOHO地产，但为什么当SOHO概念被市场接受时，其他商住两用住房的房地产项目销售差强人意呢?原因还是在于其他房地产企业没有集中自己的优势将SOHO这种产品再次进行细化，开发具有自己特点的住房产品。

形象定位是房地产企业的品牌工程，是把定位同营销组合的沟通要素联系起来，即通过广告、促销和公共关系，为大量相似的品牌产品建立形象和联系，帮助它们分别在顾客的头脑中留下一个特殊的、与众不同的印象的方法。这些要素可能是企业的人物、产品、广告、事件等，但都具有该企业的特色，并代表着该企业的形象。比如我们谈到王石就会想到万科；谈到成功投资转向就会想到张江高科；谈到御园就会想到浙江绿城；谈到氨气事件就会想到潘石屹和建外SOHO等。总之，你想要传递给消费者什么样的定位信息，企业的方方面面就会给消费者留下什么形象。因此，企业要保持好各种可能改变形象定位的因素的一致性。现在高档住宅的广告语无一例外的用到了“奢华、盛宴、尊贵”等字眼，其实并不能真正代表企业及项目的形象，反而给消费者一种华而不实的感觉，是不可取的。阳光100是一个成功的形象定位的企业，从其企业名称就感到活力和时尚，其总裁范小冲也总是给人一种阳光的姿态出现，其住宅产品风格也极具现代感和跃动力，这些都与其企业定位：“城市新兴地带”开发“新兴白领住宅”保持高度一致。

与市场定位密不可分的是企业的差异化，包括产品的差异化；服务的差异化；人员的差异化以及形象差异化。当我们谈到高收入阶层，只是简单从收入上对住房市场进行了划分，连细分都够不上。高收入者需求又是千差万别的，没有差异化的企业最终会被推到没有市场的境地，差异化的企业才能最终吸引喜欢或适合自己差异化特色的那部分高收入者。

(四)创造具有中国特色的美国地产模式

投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”的香港模式，在我国已经逐渐不适用了。“弃港投美”更符合我国的房地产市场发展状况。

美国模式是一种高度细分的专业化分工、以金融运作为核心、收益大众化为特点的地产模式。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金，只有15％左右是银行资金。美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。城市出现“过滤”现象后，开发活动会大大降低，长期经营才是房地产企业发展的硬道理，因此，不同的房地产公司要根据自己的专业特长，专注于某个细化产品市场，做好长期经营的计划。此时，房地产三级市场则更针对中低收入阶层，房地产企业要做好房地产三级市场的计划，了解城市发展规律，人口变化的规律和家庭模式的变化规律等，才能真正掌握二手房出售和出租房型、配套设施等的需求趋势和空间分布特点。

在向“美国地产模式”转换的企业中，较早也较为成功的是万通地产和中凯开发。冯仑在本世纪初期就意识到“全能型开发企业治理结构很难做好，财务风险非常大。所以，我们要做这种转型，我们希望能成为房屋供应商和服务商。”在博鳌论坛上，王谦说到的“在目前中国宏观调控和市场化的行业里面，只有走专业化才能生存”更是十分中肯。随着房地产的成熟和发展，房地产企业由原来囤积土地的粗放式营销模式，要转变为将自己特长发挥到极致的专业化分工的集约式营销模式上来。这需要房地产行业的不断调整，慢慢形成，但这是时代发展的需要，是市场的需要。

但美国模式不是照搬照抄，尤其对于房地产金融来说。比起美国模式下复杂的金融环境，中国的情况太简单。通常情况下，在资金方面，美国的房地产资金只有15％左右是银行资金，70％是社会大众的资金，其中35％是退休基金，35％是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而中国的房地产投资80％都与银行有关系，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款，还有开发贷款。而中国房地产市场明显地缺乏金融市场环境，房地产金融服务还不完善，《产业基金法》尚未出台。因此涉及金融的方面，房地产企业往往要借助来自国外的经验和力量，探讨适合我国的房地产的金融发展模式，发展具有中国特色的美国地产模式。

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