《公元房地产文摘》（第40期）
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| 非赢利共享型信息选编 第40期/20080718 公元物业管理有限公司 |
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青岛：住房规划突出保障房建设
| 孟锁明 李建设/《中国建设报》/20080717 |
| 青岛市日前发布《青岛市2008至2012年住房建设发展规划》公告：未来5年该市将开工建设各类住房总建筑面积6900万平方米，其中，各类保障性住房477.5万平方米，约71500套。根据规划，2008年至2012年，青岛市开工建设廉租住房65万平方米，约13000套，开工建设经济适用住房162.5万平方米，约25000套，基本解决低收入家庭住房困难；开工建设普通商品住房250万平方米，约33500套。 |
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乌鲁木齐：出台申购经济适用房新标准
| 潘莹/新华网/20080721 |
| 乌鲁木齐市房产局近日公布了新的经济适用房申购标准，这一标准对申购对象条件进行了严格限制。记者获悉，今后申请购买经济适用住房的条件为：一是具有本市城镇常住非农业户口；二是家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或抚养关系；三是家庭收入符合市政府划定的低收入家庭收入标准；四是无房或现住房面积低于市政府规定的住房困难标准；五是家庭为一人一户的，年龄须在30周岁以上。 |
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广州：房价降一成 成交增五成
| 《南方日报》/20080718 |
| 记者昨日从广州市国土房管局获悉,今年6月广州十区一手住房均价为9569元/平方米,与今年5月相比下降960元,创下今年以来降幅最高纪录,而成交量则大涨47.5%,也是一年来最大升幅。广州市国土房管局昨日公布的数据显示,今年6月广州十区一手住房交易登记面积为66.64万平方米,均价为9569元/平方米,均价跌破万元大关,同比上升21.2%,与今年5月相比环比下降9.1%,创一年来降幅最高纪录。 |
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深圳：市政府首次收购企业土地 面积17613平方米
| 王传真/《经济参考报》/20080714 |
| 深圳市土地储备中心近日收购了一块属于深圳市深业金宝源投资有限公司的土地，拉开了市政府通过市场化模式向企业收购土地的序幕。据介绍，深圳市土地储备中心与深业金宝源投资有限公司签订的收购合同内容包括土地使用权、地上建筑物、构筑物和附着物。被收购的地块位于福田区梅林片区，面积17613平方米。据了解，这家公司自去年下半年开始，申请政府收购，于近日签订了土地收购合同。 |
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武汉：内环房价跌破5500元
| 邓隆飞 黄崇东/《中华工商时报》/20080717 |
| 武汉光谷片700亩大盘地产公司—— —清江山水售楼部，十分冷清，而近日，其每平方米5500元的开盘价已经较武汉的均价有所下降了。记者在位于内环线的一个楼盘都市经典见到，这里打出了5488元／平方米起价的广告，成为内环线上首个跌破6000元／平方米的楼盘，价格已向三环线的部分楼盘看齐。同时，记者了解到，近期武汉多个大型楼盘出现超过1000元／平方米的降幅。 |
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杭州：住宅成交量今年上半年同比降四成
| 叶国靖/《第一财经日报》/20080717 |
| 杭州六城区（除了萧山区、余杭区）2008年上半年住宅共成交9961套，相比2007年，下降多达39.4%。这是知名房产机构策源统计透明售房网等发布的最新报告。据杭州市房管局官方网站透明售房网数据，在刚刚过去的一周，商品房成交面积、成交量回落，成交金额和成交均价略有增加。杭州全市商品房成交402套，相比上周的434套，环比下降7.37%；交易面积为5.11万平方米，环比下降2.82%。 |
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青岛：楼市上半年成交量为17207套
| 孙静芳/新华网/20080716 |
| 青岛市上半年楼市总供应量72081套，总成交量17207套，成交率仅为23．9％。二手房交易虽无权威统计数据，但据多家房屋中介反映，由于市民持币观望者居多，导致二手房市场陷入历史低谷。与此同时，每平方米比商品房价格低2000元左右的保障性住房供应源源不断，让普通老百姓更有盼头。日前，调查报告显示青岛市上半年楼市总供应量72081套，总成交量17207套，成交率仅为23．9％。 |
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杭州：楼市进入转型期
| 刘立峰 盛毅/《市场导报》/20080716 |
| 杭州楼市在今年上半年的成交量不仅远低于去年同期的水平，而且尚不及调控新政频出的2006年同期。据中原地产统计：2008年上半年杭州六城区商品房成交套数为12504套，较2007年和2006年同期分别下降35.2％和1.8％；成交面积为146.41万平方米，较2007年和2006年同期分别下降40.1％和1.1％。与传统上4、5月份楼市进入旺季不同，今年4、5月份杭州楼市并没有旺起来。旺季不旺，成交和预定却双双大幅下滑。 |
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广州：土地供应重点放在下半年
| 徐凤/《信息时报》/20080717 |
| 2008年土地出让宗数、总用地面积、规划总建筑面积同比均有所下滑，上半年供地仅完成计划的15％。自广州楼市步入调整期以来，发展商对一级土地市场的热情大幅衰减。对此，广州市有关官员表示，今年下半年将根据房地产市场实际运行情况，确定商品住房供应规模，以避免刚性计划与灵活变化市场之间出现脱节甚至冲突。供地重点将放在下半年，在上半年放缓供地的基础上，预计下半年将会适当加大商品住宅供地。 |
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深圳：商品房空置160多万平方米
| 《广州日报》/20080716 |
| 近日，首份分析今年深圳市上半年房地产市场的官方研究报告透露，目前深圳商品房和住宅空置面积已分别达164.73万平方米和65.37万平方米，同比分别增加了26.72%和84.5%，若市场成交继续低迷，深圳今年全年的销售面积恐将跌回10年前水平。该报告指出，深圳商品房和住宅空置率同比分别有超过两成和八成的较大增长。研究数据显示，今年上半年，深圳全市新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。 |
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北京：敏感期再度调整 拟上调二手房计税基价
| 卢丹 彭舒佳/《中国房地产报》/20080715 |
| 近日多家中介公司应北京市建委要求呈交了关于京城房价的调研报告。而北京市建委将依此制定指导价格交予北京市地方税务局，并由后者对二手房计税基价进行调整。目前北京实施的二手房计税基价，于2006年6月公布，其依据为北京市建委测算的2005年房屋市场交易价格。对于近年来房价快速上涨的北京而言，三年前制定的基价早已与市场实际脱节，但选在眼下楼市观望氛围浓厚之时调整，无疑令后市走向更扑朔迷离。 |
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广州：市规划局 售楼合同须明示区域规划图
| 罗桦琳 林洪浩/《广州日报》/20080715 |
| 昨天，广州市规划局局长王东做客“行风热线”，市民就开发商在售楼时恶意隐瞒或不履行区域规划进行投诉。王东表示，有关部门将尽快出台行业监管措施，包括公布不良开发商黑名单，强制要求开发商在售楼合同上附上盖章后的区域规划图等，以确保业主的知情权。王东表示，即使该楼层的产权属于开发商，在改变用途时仍然要征求利益相关者的意见。要先对改造计划进行公示，收不到业主的反对意见才能进行改造。 |
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南京：个人住房贷款证券化“开闸放水”
| 方市兴 黄燕/《南京日报》/20080715 |
| 昨天，记者从南京房管部门获悉，南京市个人住房贷款证券化悄然开闸放水。一家南京市的商业股份制银行成了首个吃螃蟹的勇者，其数亿元个人住房抵押贷款被“打包”出售给上海一家信托公司。而随着个人住房贷款证券化的推开，投资者也有望于近期增加一种全新的投资方式：通过“购买”个人住房贷款，获得一定的收益。对于银行来说，现金很快得以回笼，风险相对降低。 |
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我国房地产投资基金的设立壁垒及经营限素分析
| 孙飞/《中国地产》/2008年第5期 |
由于我国相关的法律、法规还不完善，再加上房地产投资基金乃至整个产业投资基金在我国都是一个新生事物，所以房地产投资基金的市场准入还会遇到诸如设立壁垒和经营瓶颈等限素制约。
一、发起设立房地产投资基金的障碍约束
1、在组织结构方面可供选择的余地较小
房地产投资基金在组织结构上一般可以分为公司型和合伙型。由于合伙型基金中的有限合伙制基金和其它类型相比具有明显优势，能较好地解决一般基金与生俱来的经理人利益约束弱化、激励机制无效等弊端，所以在国际上房地产投资基金一般采用有限合伙制。但是，由于我国规范产业投资基金的法规还没有正式出台，所以在目前的情况下设立房地产投资基金只能通过《公司法》和《合伙企业法》来规范。也就是说，比较容易操作的是设立投资公司型和普通合伙制房地产投资基金，而最有利于产业投资基金发展的有限合伙制形式虽然在国内其他行业有先例，但涉及到房地产投资基金时，设立的难度比较大。
若不能采用组织形式更为合理的有限合伙制，对于房地产投资基金在我国的发展会产生一定的负面影响。美国的产业投资基金的发展历程就是一个很好的例证：具有现代意义上的产业投资基金始于美国二十世纪四十年代中期，美国当时设立“美国研究与发展公司”（American Research & Development Corporation）为中小企业提供资金支持，而投资基金的起源却可以追溯到十九世纪末期，当时为了投资于风险较大、而资金需求巨大的铁路、石油、钢铁等行业，一些富有商人集合资金共同投资。但是，由于缺乏有效的制度安排，产业基金并不是十分活跃，尤其是在五、六十年代陷入了困境，直到70年代有限合伙制在产业投资基金中的运用，美国产业基金才得到迅猛发展，帮助创造出许多成功的现代企业，并为资本市场提供了新鲜的血液。由此可见，一个有效的组织形式对于产业投资基金的发展是非常关键的。
这就要求我国《产业投资基金法》尽快出台，并针对产业投资基金的运作特点，从法律上规范基金的组织形式，使得投资基金可以根据发起人的需求选择相适应的组织形式，并且有法可依。
2、国内在短期难以形成超大规模的房地产投资基金
由于我国房地产金融市场不完善，还不具备成立专门投资于房地产证券的房地产投资基金，所以宜采用封闭式私募基金的模式。封闭式基金面向的是有限的投资者，如我国《投资基金法（第六稿）》中规定，私募基金的投资人数不得超过200人，同时房地产集合资金信托也不允许超过自然人50份信托合同的限制，这将不利于房地产投资基金筹集到大规模的资金。因为在国外，有大量的社会福利基金如养老基金、医疗保险基金等大型的机构投资者，而且发达国家都有投资理念相当成熟的富裕阶层，所以其资金筹措规模上不存在什么问题。而在我国，缺少长期稳定的大型机构资金来源，虽然我国社保基金执行的是部分积累制，但在具体实施过程中并没有能够有效贯彻，而实行与统帐结合的部分积累制截然不同的现收现付制，而且入不敷出，更不用说有累积资金的投资了。因此，对于设立房地产投资基金，吸引个人投资者的资金占据了相当重要的地位；然而就个人投资者而言，由于其难以很好地评价基金的风险及基金在投资过程中可能遇到的困难，因此投资兴趣一般不会太高，再加上国内民众普遍财富积累较低等因素，在短期内我国难以形成以私募方式设立的资金规模巨大的房地产投资基金。
另外，作为封闭式的基金存在流动性较差的缺点，尤其是在国内市场上证券场外交易不是十分顺畅，封闭式私募基金的流动性差的缺陷更为明显。因此，投资者存在一定的退出顾虑，也不利于房地产投资基金的募集。
在这一点上，应该减少对保险基金的投资限制，吸引保险基金尤其是人寿保险基金投资房地产投资基金，从而在国内培育出谋求稳定收益的大型投资机构。另外，可以考虑设立中外合作型房地产投资基金，吸引国外的大型机构投资者投资于中国的房地产投资基金。
3、房地产投资基金的发展面临法律、体制、意识等诸多障碍
在中国目前的经济大环境下，房地产投资基金的实际运作也会遇到一些的难题，亟待解决。当前发展我国房地产投资基金会遇到的一些障碍，由于房地产投资基金乃至整个产业投资基金都是新生事物，所以房地产投资基金的发展面临法律、体制、意识等诸多障碍：
（1）、发展标准房地产投资基金严格讲无法可依
市场经济的发展需要依靠强大的法律体系，而我国相关法律的制定落后于市场需要。缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最明显的障碍之一。在投资基金类型中，由于有限合伙基金组织形式能较好地解决一般基金存在的经理人利益约束弱化、激励机制无效等弊端，所以国际上房地产投资基金一般采取有限合伙制。但是由于我国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，所以在当前情况下，我国设立房地产投资基金只能通过《公司法》和《合伙企业法》来约束，这些法津法规尚不能对有限合伙制投资基金的设立提供较有力的保障，因此，对于房地产有限合伙制投资基金来说，设立的难度比较大。
（2）、我国金融体制的现状限制了房地产投资基金的发展规模
美国房地产投资基金发展规模之大是与它的融资渠道较宽密切相关的，如大量的社会福利基金如养老基金、医疗保险基金等大型的机构投资者对房地产业的投资有利于房地产投资基金筹集到大规模的资金。但由于我国金融市场不成熟，国家对社会基金的投资有较强的限制，加之我国社会大众财富的累积水平较低，私募基金难以形成规模，所以缺乏大量资金投入也是发展我国房地产投资基金的障碍之一。为解决这个问题，我国应该适当减弱对国内机构投资者的限制，也可以采取引入国外实力雄厚的投资基金来共同构建合资发展基金的方法。
由于房地产投资信托基金在我国尚未开展，而且由于有关法律法规的限制，只有为数不多的几家房地产开发企业公开上市发售股票，所以房地产投资基金投资方向单一，难以通过分散投资来规避风险。另外，由于房地产抵押贷款证券化在我国还未正式实施，这使得房地产投资基金缺少一个重要的投资渠道，但是 2002年将要出台的建设银行试点准证券化项目预示着这个投资渠道的瓶颈会迟早被打破的。而且随着我国金融市场的不断完善，房地产金融投资工具将越来越多，房地产投资基金的投资渠道将进一步拓宽。
（3）、房地产投资基金运作的专业人才匮乏
房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，产业基金管理人员往往擅长单一的专业领域，这很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
二、房地产投资基金运营的突破要略
1、房地产投资基金的投资管道有待拓宽
与西方房地产金融发达国家相比，我国目前成立房地产投资基金的投资渠道相对较窄。主要体现在以下方面：
（1）、由于房地产投资基金在我国刚刚起步，房地产集合资金信托仅仅具有房地产投资基金的雏形和初级形态，在证券市场上也只有数量不多的几家房地产开发企业的股票可供选择投资。在这种情况下，房地产投资基金主要通过房地产权益性投资，如直接投资于房地产资产，投资于房地产企业股权等，不利于基金管理者通过投资组合来规避风险。
（2）、成熟市场中部分房地产基金主要通过提供房地产抵押贷款的方式来间接实现对房地产产业的投资，可以说，提供房地产抵押贷款是房地产投资基金的一个重要的投资方向，而我国由于产业基金法的缺失，还不具备开展该业务的条件。
以上这些问题的解决有待于我国金融市场的逐步完善，在发展中解决，不能强求，否则可能会适得其反，进而影响我国房地产金融市场的良性发展。
2、拓展房地产投资基金后续融资的有效手段
同样，由于我国金融市场发展还不完善，所以房地产基金缺乏融资通道，而形成房地产存量资产后的后续融资渠道对于房地产投资基金的运作尤为重要。因为房地产资产价值巨大，并且流动性较差，所以房地产投资基金在投资房地产资产后，必须依托该资产筹措资金进行下一步的投资。如美国房地产投资信托基金就是以所投资的房地产资产为依托发行资产依托债券和可转换债券等融进大量资金，这也是美国房地产投资信托基金得以充分发展的重要原因之一。而从我国目前情况来看房地产投资基金采用该手段筹措资金有相当大的难度，不但难于取得发行该类债券的资格，而且由于我国证券市场的规模较小，即使该类债券得以发行，其筹资规模也非常有限，因此需要大力拓展房地产投资基金后续融资的有效手段。
3、防范房地产投资基金运行中可能会发生的道德风险
首先，产业投资基金尤其是房地产投资基金在我国还没有形成完善的运作模式和体系，对基金管理人的有效约束机制和激励机制尚未形成，容易发生基金管理人的道德风险。在该种情况下，由于存在信息不对称，基金管理公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲基金投资者的利益为自己谋取好处。如房地产投资基金管理公司很有可能降低基金的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背基金收益最大化的原则。我国的证券投资基金在发展过程中就发生了相当多这种问题：基金管理人侵占基金资产，将基金资产盈利转移到基金管理公司上等事件时有发生，如有些基金资产净值几年增长几十个百分点，而同期基金管理公司资产却膨胀几倍；另有一些基金管理人，不顾投资者利益，无端做出大笔交易，目的在于个人获得证券营业部的交易佣金返还。因此，如何创造一种环境或制度，尽可能使基金投资者的利益与基金管理者的利益相一致对房地产投资基金的发展就显得非常关键。我们发现有限合伙形式能较好地解决激励问题，基金管理者承担的无限责任以及基金管理者的业绩回报制度，能将基金管理者和基金投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励基金管理者努力管理好各项投资以实现基金价值最大化。
其次，在当前情况下，房地产投资基金通过股权投资于房地产企业很有可能会发生“被投资企业”的道德风险。由于我国的现代企业制度在相当多的企业还没有真正建立，多数企业面临着法人治理结构不完善、低效运作等诸多问题。我国目前有3万多家房地产开发企业，多数都是运作极为不规范的小型企业，该类问题就更为突出。在基金投资该种房地产企业后，利益很有可能受到原有股东的侵占。因此，要求房地产投资基金在投资房地产企业前要进行足够的尽职调查，投资后要进行足够的监督，以减少并防范信息不对称带来的道德风险等问题。
4、积极培育房地产投资基金运作的综合专业人才
从房地产投资基金运作的本质上讲，更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术，更注重的是选择和策划项目，控制金融风险，而非项目的具体实施。所以发展房地产投资基金，必须拥有一批具有战略投资眼光、精通信托、投资银行业务、懂财务、晓法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。由于产业投资基金在我国的发展还处于起步阶段，产业基金经理在我国就非常缺乏，所以精通房地产的复合型金融及基金管理人才在我国更是少之又少，而优秀的基金经理人才对于房地产投资基金的发展又起着关键的作用。如美国产业投资基金在20世纪70年代以前没有得到充分的发展，与其没能够很好地吸收和利用优秀的人才有直接的关系：在当时的产业投资基金受组织形式的限制，规模较小，主要是由发起人在经营运作，没有吸收专门的管理人才，所以产业基金的运作非常不理想。1966年6月，一位即将离任的美国中小企业管理局副局长向国会和基金产业业内人士宣布，由于“不适当的人管理着中小企业投资公司”，中小企业管理局将亏损1800万美元，据他估计，当时700家中小企业投资公司中有232家是有问题的公司。在70年代时，有限合伙制在产业基金中运用，使基金的规模增大，同时管理者是专业的基金管理公司，其有能力吸收更为优秀的综合性人才，这对产业基金的发展起到了重要作用。而我国目前正酝酿发起的房地产投资基金或已经在运作的类基金运作模式的房地产投资公司，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，而信托公司发行并管理的房地产集合资金信托计划，又缺乏精通房地产业务的复合型金融人才，这都不利于房地产投资基金的长远发展。这在短期内是难于解决的问题，只有通过房地产投资基金的不断发展，在实践中培育该类专业人才。
5、积极争取房地产投资基金获得税收优惠
在房地产投资基金最为盛行的美国，房地产投资基金得以高效发展的根本在于房地产投资信托基金享受税收优惠。首先，投资基金作为人的集合不存在公司税的问题，其次，美国法律还规定，房地产基金投资的房地产资产属于免税资产。在早期，虽然美国的房地产基金同样享受税收优惠，但是由于当时的税法条款有利于避税，如采用折旧的办法等，所以在20世纪六、七十年代房地产基金没能得到很好发展，而在八十年代末期，房地产基金得以长足发展的根本原因是随着税法条款的逐步严格，房地产投资基金的税收优惠的优点逐渐显示出来。同样，在我国随着税收制度的规范，若房地产投资基金没有相对于其他房地产投资的税收优惠，其发展也会比较困难。由于房地产投资基金对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用，因此，我们有必要出台相关法规、条例对房地产投资基金实行税收优惠，以鼓励其可持续发展。
发起房地产投资基金不但符合投资者和房地产企业的需求，而且在政策上也具备了一定的基础和可行性。2003年10月28日十届全国人大常委会第五次会议又表决通过《证券投资基金法》，并于2004年6月1日起施行。《产业投资基金管理暂行办法》、《房地产信托管理暂行办法》也正在积极酝酿当中，从而房地产投资基金的建立变得有法可依，同时，房地产基金还可以采用公司型等变通方式规避政策壁垒。 |
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昆明：七幅商业地联体出让
| 关星/《中国房地产报》/20080718 |
| 近日，昆明国土资源局网站上贴出公告，位于官渡区宏仁片区的共867余亩的7块商业用地将于7月18日挂牌整体出让，交易起价总价约7.8亿元，交易均价约为90万元/亩。这是昆明最大的一次挂牌出让商业用地。深圳至祥置业（昆明）有限公司研究中心分析，地块因紧邻昆洛路，是主城通往呈贡新城的必经之路，区位优势明显，必会引起昆明地产界的追捧，但约束性的竞买条件对开发商资金和城市商业运作能力是个挑战。 |
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沈阳：竞地升温
| 兰亚红/《中国房地产报》/20080718 |
| 7月9日上午10点，沈阳土地交易中心所在地金厦广场六楼内，7家开发商在不太热烈的氛围中参与3块土地的竞拍。20分钟后，宗地编号为SJT08-03、SJT08-06、HN0808的地块快速成交。其中最先竞拍的SJT08-03地块起拍价为3块地中最低，加价两次后，在平和的气氛中以945元/平方米的价格成交。现场竞拍气氛随着第二块地的推出有所升温。SJT08-06地块位于苏家屯区白松路北，规划用地面积7937平方米。 |
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福州：“退地”、“退房”风波不断
| 来建强/《经济参考报》/20080714 |
| 今年上半年，"量缩价涨"局部地转变为"量价齐跌"，一二手房价格"倒挂"现象也在局部显形，"退房"现象有所加剧，在房地产开发用地的出让市场也频频刮起"流拍"甚至"退地"风波。楼市调整开始释放出诸多强烈信号。福州楼市近期"退地"、"退房"风波不断，成为房地产市场震荡的标本城市。"退地"有开发商资金不济的因素，也是开发商与政策博弈的表现；"退房"现象趋多，楼市观望情绪加重。 |
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北京：调整年度供地结构
| 李军晶 周楚军 安丰/《中国国土资源报》/20080716 |
今年，北京市土地供应结构有了较为明显的变化。与去年相比，政策性住房供地增幅达到75％，而基础设施用地有较大面积缩减。
7月9日，北京市公布了2008年度土地供应计划。根据计划，今年北京市土地供应总量控制在6100公顷左右，其中住宅用地 1700公顷，包括安排廉租住房和经济适用类住房用地400公顷、限价商品房用地300公顷和其他商品房用地1000公顷。 |
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住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析
| 谷冬青 房晶/《商场现代化》/2007年第18期 |
住房按揭贷款证券化是一项结构精巧，环节复杂，参与人众多的一项金融创新，一旦某个环节发生问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。而且在我国，由于抵押贷款一级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及人们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更大的风险，因此，在大规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论一下其风险，做到未雨绸缪，防患于未然。
一、住房抵押贷款证券化的风险分析
住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产生可预见现金流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从而增强了资金的流动性，优化了金融机构的资产结构，降低了商业银行的风险。尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定目的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信用增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对金融系统的稳定性造成潜在风险。住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。提前还款是指借款人随时支付部分或全部抵押贷款的余额，这种行为会对住房抵押贷款证券化中的现金流产生重大影响，给贷款银行带来利息损失，甚至是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。众所周知，美国在大规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付行为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。而我国在这方面的工作几乎为空白，提前偿付率根本无法预测。据本人观察，我国居民的提前还款行为具有两大特点，一是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国目前的住房抵押贷款绝大多数是浮动利率贷款，而且商业银行对提前还款行为仅收取象征性违约金或罚款，每当利率升高，提前还款行为即成倍增加；二是提前还款行为具有普遍性。这是“无债一身轻”的传统观念造成的，几乎没有人真的打算老老实实还上几十年的贷款，而是一有余钱马上就还。贷款利率偏高是另一个原因，就目前我国的个人投资渠道而言，保证具有6.84%无风险收益率的投资几乎没有，资金的机会成本如此之高，人们的最优选择就是提前还贷。正因为我国的提前还款行为呈现出较高比例，偿付时期与金额又缺乏共性，提前偿付的经验数据又不足，这就使提前偿付率的预测非常困难。而住房抵押贷款证券化关键的环节就是对住房抵押贷款未来的现金流量进行预测，从而进行恰当的定价。提前偿付率不确定，则不能简单套用国外有关提前还款行为的计量模型。如果无法建立相应的数学模型来预测未来现金流量，抵押支持证券的定价只得采取现金流现值定价法与再投资收益分析法，用这两种方法定价的资产支持证券蕴含较大风险，不宜大规模发行，否则将给发起人，SPV、投资人甚至整个金融市场带来致命风险。
2.违约风险。违约风险是指借款人无法按时支付债券利息和偿还本金的风险。一旦借款人发生延迟支付或早偿行为，都会改变未来的现金流，会给投资人带来风险。尽管目前个人住房抵押贷款是各家银行资产质量最好的贷款品种之一，但实际上由于期限长、数额大、客户分散、地域固定、流动性差等特点，发放住房抵押贷款实际具有高风险性。我国近年来处于经济高速发展时期，各项经济指标运行良好，民众普遍对未来收入充满信心，同时由于住房制度的改革，自2000年以来，住房抵押贷款呈现出井喷式增长，各家银行不遗余力地开发，主要原因之一是看中住房抵押贷款的低违约率，据人民银行统计数据显示，2004年我国四大国有银行个人购房贷款不良贷款率仅为1.5%左右。但这并不说明住房抵押贷款的风险不值得一提，宏观环境稍有变化，住房抵押贷款的违约率就会成倍上升。据新闻媒体报道，今年以来，由于房地产市场的紧缩，上海市的住房抵押贷款违约率上升了一倍多，从0.30%飙升至0.67%，这更充分说明住房抵押贷款的违约风险不可小觑。
二、目前我国大规模推行住房抵押贷款证券化的障碍
1.住房抵押贷款市场发展迅速但规模尚小。住宅抵押贷款证券化必须以住房抵押贷款一级市场的充分发展为前提。尽管自2002年以来，我国居民个人购房贷款余额涨幅惊人（30%左右），但与西方发达国家相比规模仍偏小。2005年底我国居民个人住房按揭贷款达到1.84 万亿元，占GDP的比率仅为10%，占金融机构人民币贷款的比率约为9.4%。而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均就达到39%，美国的储贷协会和美国房屋互助协会的信贷业务量都占到全社会信贷总量的50%以上。我们知道，创立MBS需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的住房抵押贷款的积累，便难以形成足够数量的具有相同利率、期限、违约率及提前消偿率的抵押贷款组群，当然就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，发行MBS 的资产池也就无法建立。
2.商业银行的积极性不高。国有大银行对推行住房抵押贷款证券化表现并不积极，主要原因是我国住房抵押贷款质量优良，证券化未必有益。前面数据已经说明，与其他种类的贷款相比，我国个人购房贷款的质量可谓极其优良。现阶段我国商业银行工作重点之一仍然是调整资产结构，调整资产结构首先要增加低风险权重业务的占比，个人住房抵押贷款的风险权重仅为50%，银行还想通过加大其比重来创造效益、优化结构及提高资本充足率，所以对转让这部分优质资产的债权自然不那么积极。此外，由于目前利率政策的活动空间不大，证券化的成本和收益的矛盾十分明显。目前，国内住房按揭贷款的净收益率可达到3%左右，而且国内贷款利息已超过6%，再加上融资费用、出售价格、税收等等费用，银行实行证券化的获利空间实在有限，这直接影响了银行参与房地产抵押贷款证券化的积极性。建行原打算首次发行50亿元的MBS，实际发行时锐减至30亿，其瞻前顾后之决心可见一斑。
3.法律配套环境不完善。在住房抵押贷款证券化过程中，各国都是通过立法的形式来促进房地产抵押贷款证券化的实行。美国虽然没有专门的证券化法案，但在其证券法、税法等法律中对证券化的相关问题做出了完备的规定，使证券化有法可依。尽管我国的相关部门为了证券化的实行相继推出了一系列规定和办法为资产证券化铺平了道路，但仔细分析这些规定，当中甚至有与当前法律冲突的地方。比如《民法通则》的规定，“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”在证券化过程中，一般是存在利差的，银行即原始权益人将因此获利，这也就违背了《民法通则》中的原则规定。因此应尽快制定出直接针对资产证券化与住房抵押贷款证券化的法律框架。
4.机构投资者缺位。由于住房抵押贷款证券化市场比一般证券市场要复杂，普通的投资者通常难以介入，机构投资者才是主要买家。比如，从住房抵押证券持有人构成情况来看，美国共同基金经理持有39%，商业银行持有18%，中央银行持有13%，州和地方政府持有9%，保险公司和养老基金各持有8%，其他机构持有10%，而零售只占3%。英国的商业银行持有本国发行的住房抵押证券的50%，住宅建筑公会持有约20%，一般企业、保险基金、退休基金各持有约10%。而我国目前类似于国外典型的机构投资者的数量十分有限，有的法律条文还明确界定了机构投资者的准入资格，机构投资者占开户总数的比例可以说是微不足道的，其中有些甚至是假机构，并且我国各种机构投资者能够真正用于投资的资金规模也很有限。
三、对发展我国住房抵押贷款证券化的思考
由于尚存在以上制约因素，短期内又难以全面突破，近期在我国大规模推广住房抵押贷款证券化是不现实也不理智的。在推行住房抵押贷款证券化的过程中，首先在态度上要慎重，因为证券化一旦开展便不能轻易叫停，上千亿的资产要从表外再转回表内，不但成本太高，还会严重损害市场信心。对住房抵押贷款证券化这一新生事物的打击将是致命的；其次，在具体实施时可以循序渐进的进行，先试点、后推广。先在住房抵押货款具有一定规模的大城市如上海、北京、深圳等地先行试点，同时进行制度和政策环境的建设，试点成功后再推广到其他地区；最后，在证券品种的选择上，可以分阶段推出不同类型的住房抵押贷款证券。在试行之初，可全部发行较简单的过手证券，然后再发行更为复杂的担保抵押债券或剥离式抵押担保支持证券。总之，我国目前大规模开展住房抵押贷款证券化为时尚早。 |
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中国房地产业的“社区转向”
| 吴小燕/中国企业学习网/20080324 |
20世纪80年代以来，中国房地产企业在开发模式上大体上经历了如下四个阶段：住宅楼宇开发、住宅小区开发、大型住宅小区开发和社区综合开发。
理解社区，必须首先理解是与其相对立的“小区”概念。通常意义上的小区，具有封闭的空间，区内缺乏综合配套设施。从中国社会结构的转型来看，从改革开放之前以平房为主的单位大院，到由楼房组成的小区，两者在实质上有一脉相承之处，都是独立于社会环境之外的住宅小区。
透过现象思考本质，那么我们可以看到传统的单位制对于房地产开发模式的巨大影响。单位是中国城市社会具有主导性的组织形态，而依托于单位制而产生的小区，以全新的建筑形式，对社会产生了巨大的示范效应。同时，由于最早一批小区居民的财富、地位和声望对于整个社会具有较大的影响，所有这些因素的合力，最终形成了早期商品房消费者所能够理解的高品质住宅的形态。因此，当中国房地产企业开始起步的时候，正是以住宅小区开发为样板；而在产品设计过程中，更需要基于业主对于小区的设想而进行有针对性的强化。一个以封闭空间为特征的小区开发模式，最终得以确立。
如果没有核心理念，那么小区开发模式无异于一个由围墙堆砌起来的空壳。随着国际化的房地产开发理念的引入和传播，阳光、空气、绿化、水景……以景观设计为诉求的小区概念，形象鲜明，易于操作，逐渐成为了中国房地产界的关键性理念。具有代表性意义的万科，对这一小区概念进行了淋漓尽致的阐释。但是，在具体的操作过程中，交通、商业、生活等配套设施的完善程度，直接关系到房地产企业的业绩，在企业和消费者的合力之下，房地产企业最终进入了社区综合开发的阶段。以生活社区为主要诉求的“社区”概念，逐渐颠覆了“小区”的概念，成为房地产企业新的风向标。从开发模式的转变来看，可以称为“社区转向”。
进入“社区转向”之后，开发商通过总体的规划，提供了交通、商业、教育、生活等综合配套设施，形成了大的社区。在社区之内，相对独立的小区共享这些综合配套设施。这样，在相对独立的封闭空间之中，提供了较为完整的生活形态。在这一“社区”概念中，社区综合配套设施所提供的生活的完整度和便捷度，是关键的指标。
在社区综合开发模式中，政府主导和开发商主导是截然不同的两种方向。在住宅小区开发中，市政建设与小区建设具有清晰的界限；而在社区开发模式中，往往会因为界限重叠而产生真空。在政府主导的土地开发模式中，房地产商在一定程度上被动地承担了综合配套设施的建设，直接后果是综合配套设施的不足，进而延伸到物业和业主的关系之中。
值得反思的是，作为个体的业主，在房地产开发的操作过程中，缺乏清晰的整体形象。为什么在业主与开发商乃至物业的纠纷之中，会表现出社区现实的生活状态与最初产品设计的生活形态存在较大的差异呢？是双方利益的博弈，还是双方对社区的理解出现了偏差？
“社区”一词最早出现在德国社会学家滕尼斯的名著《社区与社会》之中。滕尼斯认为，社区是社区成员进行社会活动的有生活设施的地域，具有社区文化。社区的成员则是对社区具有归属感的个人，成员之间具有亲密的关系，组成了的具有人情味社会关系和社会团体。和房地产企业所阐释的“社区”含义不同，国际通行的“社区”含义实际上包含复杂的社会关系、价值取向和文化，所以在中文翻译中也有人翻译为“共同体”。
对比“社区”的定义，非常有趣的是，最初的小区反而更贴近社区的定义。由于小区依托在单位制的背景之下，小区的成员因为单位的身份和互动具有了稳定的社会关系，而小区的地域空间又加深了社会关系，进而形成了小区的独特文化，以及小区成员的普遍认同。相反，现在的社区的成员几乎完全缺乏社会关系纽带，更不用说在产品设计中大书特书的“文化”这样的卖点了。
理解社区的含义，还需要考虑到大的社会环境。处于转型过程中的中国社会，同时也正在面对着城市化进程的冲击。在变革的宏观背景下，消费者具有丰富的社会分层，而且对社区的理解也不尽相同，但是中国传统的人情社会仍然有巨大的影响。因此，房地产开发商一方面需要面对多元化的生活形态需求，另一方面也不得不来自传统的影响。
形式和实质的不对称，导致了开发商和业主对于“社区”的误读。否则我们难以理解，为什么在北京这样的具有高度流动性的超大城市中，“魅力社区”评比的胜出者主要是一些单位人员集中居住的社区。正是因为政府机关和国有企事业单位的影响，这些社区可以成为名副其实的社区，我们完全可以将它们理解为从单位大院、单位小区到单位社区这一进化链条的最新版本。
因此，在进入“社区转向”之后，房地产企业必然会经历一个从形式到实质的过程。主动地对主要的消费群体进行社会关系层面的描述，对老人、儿童等特殊群体的特殊需求的把握，对社区文化的预想……所有这些都使得面目模糊不清的业主逐渐清晰起来。针对社区特性的产品设计，可以真正夯实社区的内涵，而不再局限于简单划一。在深入的层次上理解社区，那么更为丰富的产品附加值和更有潜力的商业价值会展现出来，而品牌的价值也可以得到显著的提升。总之，对“社区”的理解程度，将会成为房地产企业竞争的一个重要范畴。 |
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加强土地经济手段的调控作用
| 杜新波/《中国国土资源报》/20080721 |
2003年以来的土地宏观调控实践结果证明，要达到宏观调控满意效果，必须实现土地调控从依靠行政手段调控为主向利用经济和法律手段转变。但长期以来，由于土地宏观调控缺乏理论指导，人们对土地经济手段参与宏观调控一直存在着片面、模糊的认识，迫切需要以科学理论指导建立土地经济手段宏观调控政策体系。本文依据马克思的劳动价值理论对土地经济手段宏观调控政策体系进行构建。
正确理解土地经济手段内涵
目前土地经济手段还没有公认的定义和体系，一般而言，土地租税费手段作为经济手段是无疑的，但土地产权、规划等手段是否也是经济手段，目前还没有形成一致的意见。要科学回答这一问题必须从经济基本内涵和土地属性去理解。
从学科发展来看，西方对经济研究经历了“政治经济学”到“经济学”发展历程，研究对象逐步扩展到社会生产领域和流通领域在内的再生产，研究的重点是财富增长和经济发展的规律。而在中国古汉语中，“经济”是“经世济民”等词的综合和简化，内容不仅包括国家如何理财、如何管理其他各种经济活动，而且包括国家如何处理政治、法律、教育、军事等方面的问题。而从马克思的基本观点来看，经济实际上是就是指社会生产过程中生产、分配、交换、消费经济活动。总结“经济”多种内涵，可以把“经济”基本内涵可归结为“经世济民”，所谓“经世”就是创造财富的过程，而“济民”就是增加人们的福利，“经济”的核心是价值的创造、实现和运动。
“土地”的经济内涵同样丰富。在西方经济学一般就指包括土地在内的自然资源；马克思认为土地包括“土地物质”和“土地资本”；威廉•阿郎索提出土地市场相当于有两种商品(土地和距离)，但仅有一种交易和一种价格(土地价格)；在现代市场经济中，一般把土地称为“土地资源资产”，表明土地不仅是生产和生活中不可缺少的资源，同时作为一种资产也是财富的象征；从土地经济关系调节来看，土地“财产”和土地“财产权”实际上是同一事物的经济关系和法律关系的反映，具有统一性。从中可以看出，土地“经济”内涵非常复杂，集中反映了社会关系、经济关系和法律关系，土地经济内涵可归结为自然物质、抽象劳动和产权约束统一体。
从“经济”和“土地”内涵反映的内容来看，理解土地经济手段就不能作狭义理解，应该从广义上去理解。狭义概念上的土地经济手段一般指与货币相联系的土地经济工具，例如土地税收、土地金融、土地价格手段；广义概念上土地经济手段则包括与货币、行政、法律手段相联系的土地经济工具，例如土地产权、土地供应、土地规划等手段。总之，对土地经济手段理解应建立在价值创造、实现和分配范畴内去理解。
科学认识土地经济手段对社会经济调控的基本原理
马克思运用劳动二重性学说和商品两重性原理，科学揭示了价值的源泉、形成条件和价值分配，这一价值原理同样构成了利用土地经济手段参与宏观调控的基础原理。
土地是价值形成的物质条件。马克思提出可变资本是剩余价值的源泉，而不变资本(物质生产要素)是生产剩余价值的物质条件，劳动只有与物质生产要素相结合，才能进行现实的生产，才能创造使用价值和价值，而商品又是使用价值和价值的统一体。土地作为物质条件存在，自然是价值形成的物质条件，同时也是使用价值的“自然源泉”。“劳动是财富之父，土地是财富之母”就形象的概况了土地在社会经济中的重大作用。在我国人多地少的现实国情下，通过土地供应数量、结构和时序调控必然影响社会经济产出，从而有效实现对社会经济的调控。
地租地价是价值分配的重要形式。马克思指出地租是所有权在经济上借以实现的形式，也就是超额利润的转化；而资本化的地租表现为土地价格或土地价值。因此，地租地价实际上就是社会总剩余价值组成部分，地租地价高低是否合理必然会对社会经济的再生产产生重要影响。但在纸币货币体系中，土地绝对价格不论在发达国家还是发展中国家都存在着总体上涨的必然规律。因此，我国实行土地所有权与使用权分离公有制形式，对土地产权进行不同层次的调控，科学把握地租地价增长规律，合理调控地租地价量对于社会经济调控具有重要意义。
土地调控应遵循商品价值规律。根据劳动价值理论，交换价值一般由社会生产的技术条件和生产关系决定。从社会生产来看，由于社会生产的技术条件比例性规律，土地必须按一定比例在生产部门之间分配，以保证社会再生产过程的正常进行；其次，社会总价值(包括利润、地租、税收)分配又由社会生产关系所决定，由此也要按一定的比例在各社会集团和个人之间分配。如果这种比例被破坏，必然会影响社会生产过程的有序进行。同时，虽然土地供应会影响社会总价值的分配，但不一定能够直接影响到土地与产品成本的相对价格。因此，土地实物调控和土地价值调控存在着不同的作用机理。
合理确定土地经济手段的宏观调控目标思路
从经济学一般原理来看，政府干预主要源于市场失效。西方经济学对市场失效最初定义为资源配置无效率，即指资源配置达不到帕累托最优状态，产生原因主要是垄断、外部性、公共产品等。20世纪70年代末80年代初以来，市场失效的范畴也不断扩大，进一步扩展成广义的市场失效。马斯格雷夫依据市场失效的内容，将政府的经济职能确定为“资源配置、收入分配、经济稳定三个方面。”明确了政府干预经济的目的在于矫正市场失效，创造各种条件来接近理想世界的市场经济，让市场机制充分发挥作用。世界银行在《1997年世界发展报告》中，重新思考了政府的作用，认为政府面临的这五项基础任务是：一是建立法律基础；二是保持非扭曲性的政策环境，包括宏观经济的稳定；三是投资于基本的社会服务与基础设施；四是保护承受力差的阶层；五是保护环境。在目前西方国家的宏观调控实践中，通常把如何获得一个无通胀的稳定增长目标作为宏观调控的主要任务。
因此，土地宏观调控应坚持市场取向原则，首先实现对土地市场干预，进而通过土地市场干预整个国家宏观市场，最终达到国民经济的持续协调可持续发展。
土地经济手段宏观调控目标与途径
最终目标。可归结为“经世济民”和“天人合一”，即：促进社会经济的可持续发展。“经世济民”强调从国民财富创造分配的角度来达到人与人之间的经济、政治、精神方面的和谐；“天人合一”则是从更高角度强调宏观调控应遵守“天人和谐、物我合一”的人与自然和谐发展规律，达到生态文明的发展目标。
基本目标。包括平稳土地市场和平抑宏观经济波动。前者主要依靠政府干预，防止市场“失灵”，保持土地市场健康发展；后者主要通过借助土地市场干预把宏观经济波动控制在一定范围内，实现土地经济与宏观经济有效结合，保持宏观经济稳定。
中介目标。主要包括土地资源供给调控和土地资产价值调控。土地资源供给调控子目标包括：建设用地供应量目标、土地集约利用目标、耕地保有量目标；土地资产价值调控子目标包括：土地价格目标、土地收益分配目标、土地市场融通目标。
土地经济工具。依据中介目标，土地经济手段就可划分为两类：(1)调控土地资源的实物型政策工具，例如土地供应、土地规划、计划、用途管制。此类工具依托“土地”中间体(地根)侧重对实物GDP实现的干预，并促进人与自然的和谐发展。(2)调控土地资产价值的价值型政策工具，包括土地价格、土地产权、土地税收管理、土地金融管理、土地出让金收支管理政策工具。此类政策工具依托由土地资产派生的“货币”中间体(银根)侧重对名义GDP调控，核心在于增进财富公平分配，保障宏观经济的平稳运行。
调控部门。中央一级包括国土资源部、建设部、财政部、央行等。 |
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2008/7/18 17:26:00
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