《公元房地产文摘》（第39期）

非赢利共享型信息选编　　　第39期/20080708　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——南京：住房保障扩容惠及3万家庭 ——杭州：省直住房公积金贷款额度收紧 【行业要闻】 ——福州：二手房对一手房市场替代作用增强 ——上海：转按揭重现楼市 打击炒房“猛药”失效 ——杭州：五年内超三成新建房是“保障房” ——上海：市场渐疲催生超小户型 出现22平小户型住宅 ——青岛：6月楼市 还是个“淡”字 【市场走势】 ——杭州：规划5年住房 8成经济房面积60平方米以内 ——济南：楼市调整洗牌中企稳 ——银川：新建住宅小区须配建廉租房 ——厦门：公布2010－2012住房建设规划 ——南京：住房保障新增两模式 共有产权、购房补贴 ——北京：房贷未现断供潮 【特色房产】 ——商业物业管理瓶颈及对策分析 【土地市场】 ——上海：“5年陈” 基准地价拟更新 ——广州：银根紧缩 土地市场再遇流拍 ——北京：二季度40地块未如期上市 ——重庆：土地交易降温 【房产金融】 ——房地产行业洗牌或将加速 楼市遭遇成长阵痛 【房产营销】 ——我国房地产周期分析与预测 【经营管理】 ——构筑房地产开发企业多项目运作的管理基石

【法规动态】

南京：住房保障扩容惠及3万家庭

《现代快报》/20080701
昨天南京公布了《南京市经济适用住房管理实施细则》和《南京市廉租住房保障实施细则》。两部细则明确保障对象扩大至低收入住房困难家庭。据统计，符合上述条件的保障对象江南八区约有3万户。南京市房产管理局党委副书记、新闻发言人黄长安及相关人士对两部细则进行了详尽解答。据悉，两个细则将于今天起正式施行，但是南京市全面启动低收入住房困难家庭申请认定要从7月底8月初开始。

杭州：省直住房公积金贷款额度收紧

吕术艳/《青年时报》/20080709
杭州省直单位住房公积金管理中心近日下发《关于明确住房公积金贷款额度审批口径的通知》，住房公积金贷款的审批额度调整。《通知》明确：单身职工公积金月缴存额高于杭州市月缴存标准(438元)的，最高可贷额度调整为30万元；低于的(但不低于最低月缴存额标准182元)，最高贷款额度调整为20万元。单身职工的贷款额度下降调整后，省直公积金最高贷款额度按人和户两项指标与月缴存额挂钩。

【行业要闻】

福州：二手房对一手房市场替代作用增强

来建强/新华网/20080706
据最新发布的福州市二手房价格指数报告显示，今年二季度，福州市二手房价格指数保持一路上涨趋势，二手房的成交量也逐月回升，对一手房市场替代性作用增强。今年以来福州一手房市场不断推出各种优惠促销，一手房价格普遍下调，而5月份的福州二手住宅成交面积增长量和价格指数增长双双创下今年上半年新高。福州二手住宅成交量从去年11月份跌入谷底到今年2月份经历过动荡期以后，目前市场成交量趋于平稳增长。

上海：转按揭重现楼市 打击炒房“猛药”失效

徐寿松/《经济参考报》/20080707
没有还清银行贷款、还处于抵押状态的房子在上海也能买卖过户了。日前，上海市推出一种全新的“二手房交易资金监管”系统，对二手房交易资金实施全程监管。它颠覆了以往的交易模式，卖家不再需要先筹措资金还清贷款，可以将有贷款的房子直接交易。分析人士认为，新交易方式在防止中介吃差价、携款潜逃，提高交易安全的同时，也使得楼市过热时打击投机炒房的一味“猛药”——叫停“转按揭”，瞬间失效了。

杭州：五年内超三成新建房是“保障房”

岳德亮/中财网/20080702
杭州市政府日前发出的通知提出，在2008-2012年间，廉租房、经济适用房、限价商品房等政府保障性住房建设总量将占全市住宅建设总量的30％以上。     在此期间，杭州市将加快解决中低收入家庭的住房问题，初步建立起由普通商品房、廉租房、经济适用房、限价商品房（拆迁安置房）、经济租赁房和危旧房改善等组成的满足不同层次居民居住需求的住房供应与保障体系。

上海：市场渐疲催生超小户型 出现22平小户型住宅

刘秀浩/《东方早报》/20080704
上海龙柏地区的大上海国际花园三期上海风景近期将推出一批以超小户型为主力的楼盘。楼盘房型集中在22-70平方米，最小户型居然仅仅只有22平方米，一举刷新沪上住宅小房型之最。“上海风景楼盘”售楼人员告诉记者，这批以小户型单身公寓为主的房源将在7月中下旬开盘，预计售价在2万元/平方米左右。全装修的公寓参考酒店式公寓模式，其中最小房型即22平方米房源只包括卫生间和卧室，不设厨房。

青岛：6月楼市 还是个“淡”字

张则涛/《青岛日报》/20080710
6月的青岛楼市比5月更“淡”，看6月青岛市场，打折、送装修基金、送物业费各种各样的促销方式多起来。在一片市场黯淡中，还是不乏有个别楼盘的火爆，道理很简单，现在买房人少了盲从，更看重性价比。6月份青岛市商品房总成交量达2346套，比5月份少成交800多套。纵观6月楼市，虽有不少新项目入市，但青岛消费者对楼市的观望态度显然不会这么快结束的。

【市场走势】

杭州：规划5年住房 8成经济房面积60平方米以内

《钱江晚报》/20080704
杭州近日制订了住房建设5年规划(2008年1月—2012年12月)，主要范围为杭州市主城区(不含萧山、余杭区)。在“十一五”期间，规划政府保障性住房建设总量应占全市住宅建设总量的30%以上。经济适用住房严格控制为中小套型，建筑面积一般控制在60平方米以下，约占85%。为保证家庭成员4人(含)以上申请家庭的居住面积，部分经济适用住房的建筑面积控制在80平方米以下，约占15%。

济南：楼市调整洗牌中企稳

马国军 甄真/《济南日报》/20080710
进入6月份，济南房地产市场成交总量及交易额都出现下降。部分人士据此认为，济南楼市将很快迎来拐点，楼价将出现下跌。部分消费者正持币观望，静待其变。不过，对济南楼市将迎来拐点的观点，不少业内人士并不认同，他们在近日接受记者采访时表示，受银根紧缩等共性因素影响，济南楼市出现调整洗牌迹象，这一调整过程同时受济南本身特点和因素影响，显示出不同于下滑的稳定迹象。

银川：新建住宅小区须配建廉租房

《中国建设报》/20080709
目前，银川市首次用法规形式将廉租房建设及标准纳入城市总体规划，实现商品住房与廉租房的适当结合。按照《银川市新建住宅小区配套建设廉租住房的暂行规定》，从2008年6月1日起新申请建设的经济适用住房和商品房住宅小区，分别按照其建筑面积5％和3％的比例配建廉租住房，每套独门独户，设有卧室、厨房、卫生间和上下水、供电、供暖、有线电视等设施。

厦门：公布2010－2012住房建设规划

吕寒伟 鲍娜/《海峡导报》/20080703
“2010年-2012年，厦门市拟开工建设7个社会保障性住房项目。”《厦门市住房建设规划(2008-2012年)》前日对外公布，此前，2008年和2009年的规划已经公布。《规划》预计，厦门本岛以优化调整为主，继续推进湖边水库、五缘湾、高林五通等新区的建设。海沧区重点是推进海沧新城的建设；集美区建设重点为火车站新站片区、杏林湾片区及集美北部片区。

南京：住房保障新增两模式 共有产权、购房补贴

《扬子晚报》/20080702
南京市政府昨天公布了《南京市经济适用住房管理实施细则》和《南京市廉租住房保障实施细则》，这两份文件不仅扩大了享受住房保障人群范围，而且新增加了“购房补贴”和“申请共有产权”两种保障方式，使南京人可以享受到5种方式的住房保障措施。与此同时，备受关注的经济适用房交易办法也浮出水面，除满5年才可上市交易外，房主还须按同地段普通商品房与经适房差价的一定比例交纳土地收益。

北京：房贷未现断供潮

谢丽佳/《中国经济时报》/20080710
“北京楼市虽出现优惠促销现象，但目前仍未有明显下降，因此也未出现因房价下跌引起的断供现象。”这些银行中层人员表示，相比深圳、广州楼市投资成分过重，北京刚性需求较高，对北京楼市仍有很大支持。但他们也坦言，北京房价经过近几年的快速增长，相对于北京居民的支付能力也的确过高。各银行也在针对目前房地产市场的调整格局修正自己的信贷结构，以增加抗风险能力。

【特色房产】

商业物业管理瓶颈及对策分析

王燕珂 李飞/《商业时代》/2004年第15期
近几年，我国房地产业继写字楼热、公寓热、住宅热之后，又出现了商业物业热的态势，许多地产项目都附带有商业物业，租售价格平均高于其它物业一倍以上。但是，房地产商可能赚钱了，投资商能否赚钱，商业经营着能否赚钱，却是个令人担心的问题，因为我国商业物业的开发与管理仍然是房地产开发最薄弱的环节。 　　 　　商业物业发展面临的困境及原因 　 　　我国商业物业发展面临着诸多的困境，归纳起来主要表现在客流不旺、商户难求和管理乏力等三个方面。 　　客流不旺 诸多城市开发的商业物业大多是“开盘时挤死，开业时冷死”，遭遇客流不旺的灾难，走进商场给人以萧条冷清的感觉，顾客像看画展一样浏览各个店铺。光顾的人不多，买东西的就更少了。因此，商业物业中的商户像走马灯一样地更换，难以使顾客产生信任感，更谈不上培养忠诚性顾客了。 　　租户难求 商业物业是开发商或使所有者把店铺租给零售商，租金是他们的重要利润来源，要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，一家商业物业建立后常常遇到招商难题：想要的零售商他不来，想来的你又不想要，而且购买商业物业的大多不是商业经营者，而是商业物业投资者，他们在转租给商业经营者的时候，更是难以找到理想的商户。我国专业店、专卖店数量少，质量低，商业物业没有充足的选择余地。外国专业店、专卖店成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况，有些适应了但又在中国无营业执照。 　　管理乏力 商业物业里常有上百个所有权独立的零售商，通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比百货店管理难度大得多。诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销活动等。协调无效率，就会使商业物业形象受损，导致顾客失去光顾的兴趣。 　　中国商业物业发展面临困境的原因是多方面的，其中主要有主观、行业和环境三大方面。 　　主观原因 　　一些投资者缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。 　　行业原因 　　我们面临着一场综合性的零售革命。西方发达国家在近150年时间内，依次爆发了百货店，一价店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等八次零售革命，产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内，几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇，另一方面也使商业物业发展出现非科学的盲目化倾向，近几年城市中心区出现的大量市内摊贩街就是这种现象的反映。 　　环境原因 　　我们还不具备发展商业物业的成熟条件。其发展所需的客观经济环境是：形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，城市居民向郊区延伸，消费观念转向生理和心理需求的双重满足，人均国民收入2000美元以上，居民户小汽车普及率超过50%。商业物业“这辆车”是通过汽车轮子推动的，也是伴随着购物中心的发展而发展起来的。 　　我国目前城镇人均国民收入1000美元左右，全国就更低了，卫星城、小区建设刚刚起步，一些郊区的人主要在城里购物，小汽车普及率还不高，因此形成了商业物业郊外无客流，建城里又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。另外，大多数中国企业品牌缺乏国外名牌的影响力，难以拥有稳定的客流，自然难以独立成店，这就使目前中国商业物业汇集大量国外及合资品牌，但价位较高，数量有限。这又使中国商业物业坠陷入了另外一种两难境地：招商国内专卖店，没有！招商海外店，叫好不叫座。中国还不具备商业物业大发展的成熟条件。 　 　　商业物业发展的趋势及对策 　 　　我国与美国、法国、日本都不同，经济发展水平至少要落后30年的时间，西方商业物业发展具备了非常完善的条件，进入了成熟稳定的时期，我们仍处于初级阶段。因此不能在西方看到什么，就模仿什么，而是因地制宜地发展。发展速度要由效益来控制，赚钱就建，不赚钱就不建。 　　中国商业物业的发展趋势 　　未来中国商业物业的发展趋势必然由盲目发展向理性发展转变，并且紧紧围绕着创造新的生活方式进行调整。 　　一方面，由于零售业竞争的激烈化，中国商业物业的建设速度逐渐减慢，并且逐渐走向科学和理性。商业物业的投资商行为日益规范，体现了房地产业与零售业的结合。商业物业的投资商逐渐摆脱盲目开发商业综合物业的思维方式，寻求科学而有计划的投资方式。在国内的城市规划中，逐渐考虑商业物业和商业步行街的概念，并在地区商业规划中引进。 　　另一方面，大型超市、专卖店的发展，百货商店的革新，休闲娱乐活动的丰富，将把中国商业物业带到一个更高的层次和水平，从而为人们创造一种全新的生活方式。中国商业的巨大发展潜力还有很大的空间属于商业物业。百货商店、大型超市、专业商店、娱乐城等业态的发展，必然推动商业物业象更高层次发展，商业物业对其他零售业态所具有的包容性，将使中国的商业物业在其他相关商业发展的基础上得到进一步的升华。中国商业物业将随着中国城市化和商业化的发展，得到进一步的发展。 　　中国发展商业物业的对策选择 　　商业物业管理对于我们来说，还是一个新的话题，在我国目前的消费水平情况下究竟该如何发展，有许多问题需要探讨和研究。中国商业物业要走出发展困境，至少要解决三个方面的问题。 　　确定怎样的指导原则 中国商业物业的发展必须遵循两个重要的指导原则。一是国外经验与中国实际相结合。我国有些商业物业是凭着自己感觉建立起来的，忽视了中国国情，最终也付出了沉重的代价，米尔斯与万通新世界合作的失败，麦肯锡向王府井百货输出管理的挫折，都证明“洋药”有用，然而有限。可见，商业物业管理是一门本土化的艺术，不是潮流化艺术，我们的商业物业是给中国人开的，不是给美国人开的，也不是给法国人开的，更不是给日本人开的，因此要根据中国人的消费特点进行规划组织和结构设置。二是稳步发展与适时调整相结合。西方大型商业物业常常是分期分批进行开发，一期营业后有好的效益，入租商户涌跃，再考虑开二期三期，这样风险较小，也便于调整。我们这几年商业物业发展非常流行大而一步到位，开业后空空荡荡，调整难有余地，不调整投资回收无期。 　　实际上商业物业并不一定特大，也不一定豪华。沃尔玛之所以成功，它有一个重要的理念：为顾客节省每一分钱。商业物业开发商如果考虑为入租商户节省每一分钱，考虑为光顾商业物业的顾客节省每一分钱，就会奠定成功的重要基础。美国有许多商业物业建筑装修非常简单，法国有些商业物业也是街道式排列，我国的商业物业几乎清一色地豪华，既不符合商业物业发展规律，又不符合中国国情。 　　如何进行开发决策 商业物业的开发决策，绝不是开发商自己的事，它与城市规划、小区建设、旧城复兴都有着密切的关系。因此政府要参与宏观管理，开发商要进行科学决策。 　　政府对商业物业建设的管理与控制，要从两方面入手。一方面建立和完善相应的法规，最主要的文件是《大型商业物业设置办法条例》，每一个大型商业物业的建立计划要通过政府规划、审议才能实施。另一方面规范零售业态，提供城市各种业态的饱和指数，供开发商在选择项目时参考。 　　开发商要科学地进行立项决策。一方面要进行数字化地商圈分析，商圈内有多少居民？居民购买水平如何？有多少人，会花多少钱来商业物业买东西？入租商户的纯利润会实现多少？从而决定建不建这个商业物业和建成什么样的商业物业。美国商业物业对自己的顾客了如指掌。 　　进行科学决策的另一方面是确定商业物业结构，依据是商圈特征。规模建多大？西方商业物业是从小到大发展起来的，直到1994年美国、日本商业物业平均面积也是1-2万平方米之间。中国目前发展社区型商业物业较为稳妥。店址选在哪儿？有两种选择，在新建小区可考虑建立规模适当的商业物业；在传统社区也采取老网点重新整合的方法发展商业物业。特色是什么？每个商业物业发展一定要形成自己的特色，可供选择的类型有折扣型商业物业、专卖型商业物业、景观型商业物业、娱乐型商业物业等。谁是主题店？选择的原则是与商圈客户相吻合，与其他租户相补充。美国商业物业里主题店以百货商店居多，法国商业物业里主题店以特级市场为多。因商业物业中汇集大量专卖店，如百货店是主题店，他必须放弃专柜式经营，同时百货店已向高档型转化，经营选购品较多。 　　如何进行营运管理 任何一种商业形式都是建立容易管理难，商业物业更是如此。商业物业管理包括设施管理、租户管理、营销管理和财务管理。物业管理的目标是为入租店铺和来商业物业的顾客提供一个舒适而又安全的环境，具体内容包括卖场环境设备的维持，安全保卫管理。租户管理的目标是造就优良的店铺，具体内容包括教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理和表格管理。营销管理的目标是提升商业物业的客流量和销售额，具体内容包括对店铺进行营销支援并举办统一的促销活动。财务管理的目标是使商业物业和入租店铺取得良好效益，具体内容包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估和店铺指导。

【土地市场】

上海：“5年陈” 基准地价拟更新

刘秀浩/《东方早报》/20080703
上海将对现行基准地价进行重新评估。这是上海近5年来首次更新土地基准地价。与基准地价相比，上海土地去年的成交价格涨幅最高达到了基准地价15倍，远远超出房价上涨幅度。由于地价涨幅较大，当初规定的基准地价目前与市场实际情况有出入，新的地价标准亟需更新。记者获悉，目前上海房地局正通过招标形式明确土地估价单位，未来将由中标单位配合上海房地局协调各个部门，完成资料收集以及土地价格更新工作。

广州：银根紧缩 土地市场再遇流拍

高丽霞/《观点地产》/20080703
在广州年内第三次土地拍卖会上，一块土地流拍，二块土地底价成交。开发商资金紧缺，闲置土地的定性不合理及收费过高疑为主要原因。昨日，在广州市国土房管局举行的卖地会上，异常冷清。推出的三幅烂尾用地，其中一幅商业金融用地流拍，两幅住宅用地则是底价成交。开发商资金紧缺，闲置土地的定性不合理及收费过高疑为主要原因。虽然政府推出三幅地，仍有两块成交，但卖地成绩明显比今年前两次的要差。

北京：二季度40地块未如期上市

吴海花/《新京报》/20080703
记者从北京市国土局官方网站上发现，原计划北京二季度将推出40块地，但因政策调整、拆迁难、一级开发商资金短缺、地块本身上市手续不全等多种原因，未能如期上市。40个地块中有26块住宅地块，13块是商业金融及旅游地块。虽然在北京市国土局的网站上公示了40块计划二季度上市的地块，但是这些只是计划，没有标明这些地块必须要在第二季度推出，因此现在出现未能如期推出的现象，政府没有过失之处。

重庆：土地交易降温

徐旭忠/新华网/20080710
今年以来，由于受国家宏观调控等因素影响，重庆的土地交易有所降温，土地市场更趋成熟和理性。今年1－5月，重庆主城区共办理经营性用地45宗，同比下降62％；成交面积为258.78公顷，同比下降72％。成交金额为84.45亿元，同比下降40％。由于年初出让中，商业、金融业、商住用地较多，地价比去年同期有所提高。1－5月，重庆土地综合价金地面单价为每亩217.6万元，同比上升114％。

【房产金融】

房地产行业洗牌或将加速 楼市遭遇成长阵痛

关丽 王昊/《南方日报》/20080704
走过2008年上半年的广州楼市,“降价”、“低迷”、“观望”成为了关键词。     从全国第一个商品小区东湖新村诞生至今,广州楼市已走过了30年历程,今年是“三十而立”。而这场自2007年秋季开始的调整,广州房地产业正在经历着一场成长的阵痛。本次调整,既是对近年来楼价疯狂上涨、发展商疯狂扩张的一次修正,也将为未来房地产行业持续健康发展打下更坚实的基础。——编者 地产30年痛并成长着     1978年,党的十一届三中全会作出了实行改革开放的重大决策,随即广东省成为全国最早实行对外开放的省份之一。面对这次千载难逢的机遇,广东经济一路狂飙猛进,广东房地产这30年来也一直走在全国前列。     从东湖新村这个新中国第一个商品小区的诞生,到从深圳土地出让的共和国第一拍,再到房地产企业纷纷上市……一批广东房企称雄全国:销售额最大的专业住宅开发企业的万科,上市房企中市值最大的碧桂园,持续四年综合实力第一的富力地产……这些企业的发展,是中国经济成长的缩影,这些企业的产品,也是改革开放30年来民众生活不断提高的佐证。     在中国改革开放的30年征途上,住房制度改革直到1998年才破题,其标志是福利分房制度在这一年终结,代之而起的是住房商品化。1998至2008,这10年,是前所未有的建筑形态和生活方式裂变的10年；这10年,是从平房、筒子楼,到花园洋房、别墅和奢侈型住房的居住快速提升的10年；这10年,是房地产行业、家居行业迅速壮大和创造财富的10年,是品牌地产诞生和壮大的10年。     修正调整为行得更远     自1998年福利分房末班车开走之后,住房商品化令房地产市场高歌猛进。2003年后,全国房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。虽然2005年后国家出台了“国八条”、“国六条”等一系列针对房地产行业的调控政策,但房价仍然如脱缰的野马般飞涨,2007年推向了最顶峰。      2006年5月17日,“国六条”出台,其中“90平方米以下户型,占总开发面积70%以上”的政策,触动了开发商最敏感的神经。2007年9月27日,“房贷新政”出台,对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例提高至四成。逐波加强的调控,让疯涨的房地产行业终于不再争论“拐点”是否来临,转而关注“寒冬”究竟有多长。     在房价的疯狂上涨中,普通城市居民发现拥有一套房子的梦想仿佛越来越远,而国家“居者有其屋”的施政愿望显然也不可能靠楼市来解决。在广州等城市率先进行“限价房”、“新社区”等住房保障探索之后,2007年,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台,我国全新的住房供应制度初步形成:低收入家庭主要通过廉租住房解决,外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实际可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。     中国的住房供应制度的重大改变,将对房地产行业发展产生深远的影响。     行业洗牌或将加速     到2008年,疯狂翻几番的房价终于被摁住了牛头,让争论不休的“拐点论”被事实踩在了脚下。2008年上半年,深圳、广州等地土地流拍现象此起彼伏,房价出现松动,给多年来“房价只涨不跌”的神话划上了句号。     今年半年来,广州楼市一直呈现价跌量缩的态势,在成交量方面,预期6月共成交5千套左右,同比仍低2至3成。央行6月25日发布《2008年第二季度全国城镇储户问卷调查》报告显示,受调查的7个大城市未来3个月打算购房的居民占比,已连续两季处于15%左右的历史低点。      楼市进入下降通道,行业洗牌不可避免。最近,央行今年第三次公布上调存款准备金率至17.5%,房地产能从银行得到的贷款再次减少；而近日国税总局修正房地产企业的预缴计税基数确定标准,提前预缴力度的加强,对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台,将加速房地产行业的洗牌,相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。     有关专家预测,中国房地产企业将面临一次汰弱留强的行业大洗牌,而这次洗牌有如一次“成人礼”,在经过充分的行业调整之后,未来房地产业将可望迎来更为健康蓬勃的明天。、     半年回眸八组关键词解读楼市调整     低价盘PK限价房     2008年,广州楼市生存现状大挑战的序幕,正是由限价房拉开。横空出世的限价房保利西子湾让2007年急涨直冲的金沙洲楼价戛然而止,但是急转的大势下,原本为“平抑区域房价”而生的限价房,也正在遭受市场尴尬的挑战,同区域内的商品房,不断开出低价直挑限价房。     多个区域上演低价商品房与限价房之间的PK。时代糖果PK保利西子湾,鲜明地打出“PK限价房”的旗号推出更低价位的商品房抢市,以4880元/平方米的低价“明挑”保利西子湾6500元/平方米的限价。在万科新里程限价房上市的同时,与其遥遥相望的碧桂园凤凰城住宅单位曾开出每平方米4400元的售价。而面对龙光•峰景华庭的4000元/平方米的一口价,凤凰城美寓也直接打出了“比限价房更低”的口号,推出最后一批洋房产品,“90到106平方米升级版洋房,总价35万/套”的特价口号,折算下来单价才3800多元/平方米。商品房死咬限价房的情况一再出现,公然与限价房抢客。     从目前的实践来看,限价房的作用不仅是丰富了住房供应体系,同时也牵制了过热的商品房市场———直接分流了市场上的部分需求,拉低了周边楼盘价格。同时,限价房加剧购房者的观望心理更是不容忽视。广州楼市在限价房的搅动下,开始了低价的混战。      降价PK观望     2008年年初,广州楼市均价跌回万元,但房价的下跌并没有刺激成交量上涨。1月、2月广州楼市“量价齐跌”。至此,“降价”的“阴影”开始和发展商如影相随,而媒体也一直开始拷问市场楼价的“底在哪里”。3月,由万科领头的、几乎波及整个市场的降价风潮,开始在广州呈现更大的幅度和广度。     4月初,上市失败的恒大也在旗下位处金沙洲的恒大御景半岛打出了特惠7折的降价牌。接下来的5月6月,整个广州楼市陷入了降价的漩涡。先是偷偷摸摸的推“一口价”特价单位,到后来公开的降价吆喝；首先中小发展商扛不住资金压力开始“挥泪甩卖”,到品牌开发商“明折暗降”的短信攻略和密购优惠。无一例外的是,大大小小的发展商都愿意、不愿意的加入了降价大军的阵营。     很多人希望的房价下降,在开发商看来却是最大的忌讳,“买涨不买跌”,购房观望在市场的洗礼中得到印证。     发展商企图通过降价来撬动市场的观望,但是现实却是“越降越观望”。日前,央行的一项调查表明,居民购房意愿跌至历史次低水平,仅有15.1%的被调查居民打算未来三个月购买住房。     赈灾VS“捐款门”      尽管房地产行业的“暴利”让人诟病。但是,在这次四川汶川地震的赈灾中,广东房地产企业在向地震灾区捐款数额方面再次领跑全国同行,表现出了极大的责任感和爱心。     雅居乐集团捐款超过1亿元,碧桂园捐款资助合计超过1亿元,合生创展集团捐赠700万元外,董事局主席朱孟依以个人名义捐赠500万元……各大发展商继第一时间慷慨解囊捐款后,地产商更从各个方面将赈灾活动继续深化,比如捐建安置房、捐建学校、全力参与救治伤员等。     然而,在此次抗震救灾的大战中,万科和王石的“捐款门”却也被社会各界品头论足。5月、12日地震当天,万科即捐出的200万被部分网友质疑捐得太少。“200万,是董事会授权的最大单项捐款数额,”15日,王石通过博客回应并称捐款不应成为企业的负担,及“万科内部员工捐款以10元为限”等。王石这番话立即遭到炮轰,“做人不能太王石”、“王十”等通过网络流传。     直至5月21日,王石公开表达歉意,同时万科以公告的形式表示,无偿投入1亿元参与灾后重建,万科“捐款门”才算告一段落。但是,事情似乎远没有结束,曾经一直坚守万科的基金已经悄然卖出万科这个多年的“大众情人”,部分基金承认,地震的发生和王石“捐款门”成为一个导火索,迫使基金经理们重新思考万科和房地产行业的价值和未来趋势。     地王VS债王     在前两年房价的狂涨之中,“地王”频现于各个区域,而今年初某集团以楼面地价逾13000元/平方米、总价41亿元的高价拿下广州绢麻厂地块,更是将“地王”的疯狂演绎到顶峰。     随着房地产宏观调控政策终于逐渐发威,今年在全国各地频频出现的“地王”已变成烫手的山芋,甚至急变债王,现在终于让开发商尝到了“疯狂”的苦果。      为维持岌岌可危的资金链,昔日的“地王”不惜以被扣罚数千万元人民币土地出让金的高昂代价,纷纷退地自保。近期,绢麻厂地王传出转让的风声,雅居乐地产也传出了其惠州项目积极引入外资合作的消息。正在几大企业忙于“辟谣”的同时,万科东莞地块转让终于尘埃落地。虽然万科称只是“出于发展战略的需要,换了一个合作伙伴”。但业内人士认为,房企在此时选择合作,是在楼市处于下行通道环境下的一种明智选择。     收地VS流拍     在地王变债王的同时,2008年,广州的土地出让市场更是显出寒意。在土地市场连续数月的“沉默”后,6月30日,广州市住宅用地市场一连出让两幅“烂尾地”,但两幅“烂尾地”都是底价成交,荔湾区一幅商业金融闲置地更是遭遇流拍。而这次流拍并不仅仅是今年的唯一。     市场成交持续低迷、融资渠道受阻,以及去年开发商的疯狂拿地,令大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年,内地土地市场显得尤为冷清,北京、上海、深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现,并有大量土地以底价成交。     在土地不断流拍,发展商不敢“接手”的同时,发展商手中现有的地块也并不“安全”。从今年7月1日起,国土资源部、国家工商总局发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本将执行。文本规定,受让人应在按合同约定付清全部出让价款后,方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。而广州市国土房管局近日公布《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》公开征求市民意见,其规定公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征,其费用升幅近40%,备受房地产业界关注。     破发VS暂缓IPO      一度被视为大牛市标杆的内地地产股今年以来风光不再。6月6日,今年第一家登陆香港股市的内地地产股建业地产(00832.HK)上市首日惨遭“破发”,全天竟未能触及2.75港元的招股价。此前,广州昌盛中国、恒大地产先后IPO搁浅。     受河南建业上市反应不佳影响,宝龙、龙湖、美林等准备在香港上市的企业纷纷搁置了近期上市的计划。恒大集团则转道私募基金市场,募集5.06亿美元,缓解了一度紧张的资金压力。     楼价走势迷茫的阶段,房地产股未来的业绩面临诸多不确定性。在A股市场,5月19日上市的杭州地产商滨江集团继创下今年沪深两市首日涨幅最低纪录19.65%后,在随后几天内也跌破了20.31元的发行价格。     今年以来,资本市场上地产股跌势惨烈。万科在去年31.53元高价实现增发后,要回到该价格今年已变得遥不可及。保利地产从去年的最高位98元下跌,按当前价格复权计算,几乎已跌去了3/4。富力地产股价自去年10月至今已从45元左右回落至17元,跌幅近2/3。上市仅8个月的SOHO中国股价也从最高点下跌了60%以上。“买房不如买房地产股”如今已成了深度套牢的代名词。     5月以来,多家上市地产公司先后通过二级市场回购自家股票。包括富力地产联席董事长李思廉、张力,SOHO中国董事长潘石屹,以及李嘉诚在内的众多地产巨头纷纷回购自家股票,试图稳定市场信心,但效果至今尚不明显。     信贷收紧VS打“三假”     进入2007年下半年,银行对地产企业的贷款利率普遍出现上调,地产开发贷款利率都在基准利率之上。对于高度依赖银行贷款的发展商而言,紧缩政策对其资金链带来极大的压力。特别是许多发展商在去年采取激进策略,频频高价圈地,一方面要面临巨额地价款的支付压力,另一方面银行的紧缩政策也使其很难贷到款。      信贷收紧导致银行整体放贷利率走高的同时,民间借贷利率对地产开发商也进一步走高。在福建、浙江沿海一带,民间放贷给房地产的开发贷款月利率普遍都在2分以上,对应的年利率是24%,较央行规定的1年期基准利率要高出10个以上的百分点。     一些开发商为防止资金链断裂,开始在申请贷款的过程中采取“三假”做法,以“假按揭”、“假首付”、“假房价”,串通部分银行相关人员获取银行贷款。     为防范金融风险,打击发展商通过上述三假等不规范行为套取银行贷款的行为,银监会于6月向商业银行下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》,对房地产贷款进行更为严格的约束。而发展商的资金链则面临更为严峻的考验。 小长假VS营销之变     已经实行7年的“五一黄金周”休假从今年起取消,代之以清明、端午和中秋各放假1天。连续低迷数月之后,清明“小黄金周”的回暖行情却令人始料不及。清明几天也天气晴朗,再加上部分发展商启动了优惠促销,使得首个清明假期楼市成为今年的“破冰”之节。     “清明该冷不冷,五一该热不热”。而在发展商更为重视的“五一”假期,尽管前后有多达107个楼盘大举投放广告,但五一“小长假”并没有相应的旺起来。市民看得多买得少,虽然许多楼盘人气大幅回升,但成交额却远不能达到原来七天长假的水平。观望的气氛更是在地震发生后延续到端午假期,多数发展商在端午期间并没有推出特别的促销优惠,更多地将其看成是普通周末的“加长版”。     在长假制度改革后,过去发展商把“五一”、“十一”两大黄金周作为两大战役,基本上可以完成全年销售任务的一大部分的时代一去不复返,营销观念和手段都面临着转折。许多专家表示,在长假制度改革后,发展商对开盘推售时间节点的关注应当让位于新颖的营销手法,借鉴部分楼盘清明卖楼的新经验,抓住一切节假日和特殊时间段的机遇打好阵地战,谋求“积小胜为大胜”。      记者观察     洗洗更健康     2008年上半年的楼市大戏已经谢幕。如果说上半年的股市写出了一个大大的“熊”字的话,那这半年低迷的楼市则可以用一个“洗”字来概括。     上半年广州楼市一大特征是“洗盘”。在股市中,洗盘被理解为庄家在拉升前的反复整理,这一过程往往令普通投资者十分痛苦。回到楼市,尽管明白人都知道在一个通胀的年代,热钱不断涌入,各种原材料价格不断攀升,楼价长期必然上涨,晚买不如早买,但摇摇欲坠的房价却令人产生了信心危机,不敢贸然出手。楼市也因此陷入了“观望-降价-再观望”的循环。     上半年楼市另外一个特征是“洗牌”。尽管楼市自去年10月陷入不景气周期,但主流大集团的市场份额和综合优势越发明显。不但销售额依然保持增长,营销策略频频奏效,部分大集团还开始着手抄底买地,银行贷款也向大集团倾斜。那些不具备良好品牌、开发实力的中小发展商度日艰难,已经有一部分在上半年被市场所遗忘。如果低迷再延续下去,潘石屹所预言的“楼市巨变”并非是一句空话。     上半年楼市第三大特征是“洗脑”。在前两年楼价飙升,房子不愁卖的时候,许多发展商被火爆的市场冲昏了头,不但卖楼漫天要价,楼盘品质、售后服务乃至品牌信誉都甩在脑后,国内外“热钱”等大量投机资本也疯狂涌入楼市,不少普通人在暴利的诱惑下也加入了炒房大军。而上半年楼市的调整,对各路资本都是一次“洗脑”的过程。现在不难发现,广州主流发展商已经回归到做好产品、服务和品牌的正确道路上,购房者重新体验到“上帝”的滋味。各路投机资本也暂时偃旗息鼓,看到了中央维持楼市稳定的决心和成效。对于我等普通市民,也再一次深刻地体会到,广州的楼的确不是那么容易炒的。 最近不断有朋友问及楼市何时回暖的问题。在笔者看来,目前的楼市所经历的低迷,是在国内外宏观经济形势不明朗条件下所遭遇的信心危机。信心危机迟早会过去,楼市回暖也只是时间问题。我们无需为楼市的未来算命,但几乎可以肯定的是,经过充分洗礼的楼市才更健康。

【房产营销】

我国房地产周期分析与预测

郑明标 黄安永/《江苏房地产》/2008年第5期
自去年年底王石抛出“房地产拐点已经来到”的论点后，全国媒体大篇幅报道了关于“拐点论”的讨论，业内专家也纷纷提出各自的见解，一时间房地产界纷纷扰扰，赞同的与不赞同的都提出一大堆理由来支撑自己的论点，笔者也想就此谈谈一管之见。     房地产拐点是否到来不能仅凭房屋销售量和价格的短期性和区域性下降就草率得出结论。房地产开发是一项复杂的系统工程，受宏观政策、行业景气、投资者预期、市场状况等众多因素的限制和影响，它的发展会因行业情形和周边因素的变化而出现周期性的起伏跌宕，时而高涨时而收缩，呈现出一定的周期性规律。房地产所呈现出来的周期特性，才是我们判断楼市拐点是否到来的根本依据。     一、我国房地产周期的具体表现      对于房地产周期的定义素来没有统一的标准，但比较一致的就是认为它是一种不以人的意志为转移的客观规律，是多种因素影响导致的结果，意味着房地产市场必然会经历成长、高峰、衰退、波谷等阶段。不同文献都有自己关于房地产周期的定义和衡量指标，如银行利率、房地产开发面积、商品房销售面积、房屋空置率、房地产销售价格、房地产投资回报率、房地产景气指数等等。     笔者通过分析认为我国房地产业发展较快，房地产业各个指标绝大多数呈上升状态，只有指标的增长率呈现上升、下降相互交替的周期波动形态，因此，我国的房地产周期主要表现为增长率波动。本文仅以房地产年投资额增长率为衡量指标来划分我国的房地产周期，因为只有实际的房地产年投资额才能比较真实的反映每年的房地产市场状况。下表和下图分别显示了我国从1986年至2006年21年间的房地产年投资完成额及其增长率。     我国房地产市场分为三个周期：     1、第一个周期，1985年-1990年，真正意义上的我国房地产是在1985年城市经济体制改革后才出现的，到1991年间，刚好经历了一个从无到有的循环周期，在该阶段，房地产从无到有，并在1987、1988年间取得第一次蓬勃的发展，到 1988年到达了投资的顶峰，1988年比1987年的房地产投资额高出71．3％，随后，进入了治理整顿阶段，政府针对过热的房地产业实施了宏观调控，采取紧缩银根、压缩计划指标、对房地产公司进行全面治理等一系列措施，投资出现了收缩，房地产业受到了很大的影响，最终在1990年跌落到这一周期的谷底，1990年房地产开发投资额首次为负增长。     2、第二个周期，从1991年-1997年，这一周期的发展是以1992年邓小平南巡讲话和党的十四大召开为契机的，1992年是我国房地产业发展的一个历史转折点，在邓小平南巡讲话的带动下，我国对外开放及市场化改革的步伐加快。全国房地产价格放开，政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，当时央行每年从全社会信用计划中单独安排一块用于房地产信贷部的委托贷款，房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速的发展，在全国范围内形成了房地产业的“迅速膨胀”，全国盛行开发区热、圈地热，商业银行通过规模贷款、违规拆借和自办公司等用于圈地、炒地，到1993年达到顶点，1993年的房地产投资开发额增幅一度达到165.1％。     1992年至1993年上半年房地产业的“膨胀发展”，在一定程度上推动了房地产业的发展，但是也带来了许多亟待解决的问题，如土地供应失控、房地产投资结构不合理、房地产投资商不重视投资分析、决策不科学、规模失控、收益分配失衡以及市场不规范等等。这些问题直接后果是造成了相当数量的烂尾楼、半截子工程和空置楼，特别是在海口、北海和珠江三角洲一些地方，这种现象更为严重。为了有效解决房地产业超常发展中存在的问题，从1993年7月起，国家开始对房地产业实施宏观调控政策，严格收缩银根，规定房地产公司不得上市融资。宏观调控取得了卓有成效的效果，房地产业开始步入调整和理性发展阶段，房地产投资势头有所减缓，投资结构趋于合理，房地产法规体系逐步建立。到1996年，房地产投资增速仅为2.1％，1997年再次跌到谷底，房地产投资完成额第二次出现负增长(-1.2％)。     3、第三个周期，1998年至今，这是一个以稳定为发展特征的周期，1997年国内几大商业银行开始开办住房抵押贷款业务，1998年我国开始住房制度改革，开放了房地产市场，这些促进房地产的政策开始逐渐释放作用，极大刺激了我国房地产市场的再一次发展，1998年开始，房地产开发投资恢复活跃，房地产投资完成额增长率开始逐步回升，目前房地产投资额已经连续7年保持20％以上的增长率。     对房地产第三周期进行进一步分析，可以很明显的发现1997年以来的本轮周期比前两个周期显得平缓得多，没有出现过去的大起大落，增速比较平稳。1997年-1999年为该轮周期的复苏期，此后从1999年至今一直是这轮周期的发展期，2003年后，因局部地区出现投资过热，引发新一轮宏观调控，房地产投资增速开始下降。房地产投资增速开始下降，但没有直线下落，从2005年开始又小幅回升，并在 2007年再次达到一个小高潮，但这种上升趋势不会持久。     二、我国房地产周期预测分析     1、我国房地产市场的特征     (1)房地产市场逐渐趋于健康和理性。这主要表现为房地产周期波长的增长以及振幅的减小，在波长上，三轮周期的波长分别为5年、7年和接近10年；振幅上，前两轮周期振幅一度达到71．3％和165．1％，而自2000年后最大值全部在30％以下。这表明我国房地产投资增幅不再像以前那样大起大落，房地产市场的过热和过冷都会对国民经济产生不利的影响。     (2)政策对房地产市场的影响非常大。影响房地产周期波动一个最大的因素就是国家政策的引导，这一点对于我国来说尤为如此，1989和1990年房地产周期的第一次衰退是由于国家对房地产业采取的紧缩政策；1992年到1993年房地产业在第二个周期的复苏和崛起很大程度上是因为国家对房地产业的扶持政策和营造的宽松环境；而1997年的再次跌落谷底归根结底还是国家宏观调控的作用。国家从2003年开始采取了新一轮的调控措施，压缩银根、紧缩地根，已经发挥了相应的作用，从图中可以明显看出，自 2003年开始房地产投资增幅已明显下滑。     (3)目前我国的房地产投资增速处于正常的幅度。据相关研究表明，当房地产投资增长率保持在20％—30％时，其对经济的带动是最有利的。而我国从2000年起至今房地产投资增幅一直维持在该范围内，因此可以说我国现阶段的房地产市场还是比较健康的。 虽然房地产业目前的发展仍属健康，但我们要警觉起来，因为按照房地产的周期特性，再从其他相关指标和数据来看，房地产市场将面临一次大的调整，笔者预测在今后几年内房地产投资增长率可能仍会继续保持目前这种幅度，随着国家对住宅小区标准的制定和推广，到2010年以后可能会面临周期性的调整。     2、上述推测的理由     (1)国家宏观调控政策的影响。从前面分析可知，影响房地产市场最为重要的因素就是国家政策，从2003年开始，国家对房地产业实施了一连串的调控措施，在这些宏观政策的影响下，对房地产业的投资积极性不可避免的会受到抑制，而且目前国家还没有放松监管，不难想象，房地产业的发展必将受到影响。     (2)楼市供不应求的局面得到改善。许多学者认为目前房价不断上涨的根本原因就是房屋供不应求，由于需求者众多，而每年土地的供应量有限，导致每年的房屋供应量远远不能满足实际的需要，从而促使房地产价格不断上涨。然而自从1998年开放房地产市场后，房地产已经快速发展了10年，每年的投资增长率都在20％以上，年平均房屋施工面积已达12亿m2，近10年来的商品房竣工面积也将近 40亿m2，同时截至2008年3月底全国商品房空置面积已达 1．21亿m2，因此供给是相对充足的。从需求来看，需求一般包括基本住房需求、改善住房需求和投资需求三部分，在政府日益紧缩的宏观调控背景下，大量的短期持有者将会逐渐被清洗出市场，投资需求进一步受到抑制，大部分投资需求者逐步退出房地产市场。据调查显示，目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。此外对于基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，由此致使大量的基本住房需求也减少了许多，种种原因汇聚在一起，促使我国房地产市场面临一次大的调整。     (3)世界经济波动对我国房地产将产生影响。首先由于我国经济已经进入全球一体化，美国的次贷危机影响到美国经济的发展，也波及到世界经济，同样对我国经济也产生了重大影响，这不可避免会对我国房地产业起到一定的抑制作用。其次，人民币升值也会影响房地产投资，据法国巴黎百富勤推测，由于人民币连续升值，2009年热钱流出的可能性非常大，这将对我国房地产市场产生莫大的冲击。最后，我国经济发展的历史证明，连续升高的投资增长，必然会引起经济大起后的大落。我国房地产投资增幅已经连续7年保持在20％以上了，由房地产投资过热导致的固定资产投资过热是毋容置疑的，在达到周期顶点后必然会有个跌落的过程。     四、建议及对策     对我国房地产周期进行分析的目的就在于在实践中指导房地产业的健康发展。通过对我国房地产周期的准确定位，预测出房地产下滑的时机，从而防止房地产业在繁荣期后出现急剧下滑，做好“削峰”和“填谷”的准备，做到防患于未然。现阶段我国房地产投资过热，已经有一定的房地产泡沫存在了，为了避免房地产大起大落时速度过快对经济造成不良冲击，我们提出如下建议：     1、加强和完善政府的宏观调控措施。房地产业属于前导性行业，无论是生活、生产，还是休闲活动，都离不开它，房屋不仅具有商品的经济属性，而且还具有民生保障属性，因此房地产市场也属于政府主导性行业，政府的政策对房地产影响非常大。中央及各级地方政府应采取相关措施及时应对，建立并完善灵活有效的宏观调控体系，逐步深化房地产供给、流通、管理及保障制度等体系的市场化和规范化变革，综合运用财政、货币、金融和产业政策来规范和引导房地产投资行为，以促进行业发展并由此推动整个国民经济的持续、健康发展，防止过热或过冷的不利影响出现。     2、建立健全房地产市场预警系统。建立健全房地产市场信息系统和预警系统，通过对房地产市场信息的全面采集和数据分析来加强对市场的监测，及时发现市场运行中存在的问题，有针对性的提出调控政策，并通过向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费，从而促进房地产市场的健康发展。     3、规范地方政府行为，贯彻落实宏观政策的实施。宏观政策的方向是正确的，是有效促进房地产健康发展的根本方法，但由于中央政府、地方政府和开发商三者利益之间的博弈关系，使得政策没有发挥其应有的作用。宏观调控应首先明确各级政府的职责所在，逐步纠正作为房地产过热重要推动力量的地方政府的投资冲动，改变地方政府只注重增长的政绩观。让地方政府和中央政府和谐合作，共同为房地产市场健康、持续发展发挥应有的作用，使调控措施能真正落到实处。

【经营管理】

构筑房地产开发企业多项目运作的管理基石

秦廷栋/项目管理者联盟/20061212
能够在同一时间同时运作多个处于不同开发周期的项目，是一个房地产开发企业成熟的标志，也是房地产开发企业走向规模化的必经之路。然而多项目运作管理相对单个项目管理要复杂得多，它需要企业在多个项目之间协调和分配现有资源，以获取最佳的项目实施组合。同时对企业的人力资源也提出了更高的要求。但这些困难，对房地产企业来说并非无法克服的。通过灵活的运用现有的管理工具，就可以构筑起房开地产开发企业多项目运作的管理基石，使之成为企业的一项重要竞争能力。     选择合适的组织与项目管理模式     房地产开发项目运作可以采用职能式、项目式和矩阵式等三种不同的项目管理模式。     职能式的项目管理，完全由项目拓展、设计、工程、销售等职能部门根据项目不同的开发阶段介入项目管理。职能式的项目管理部门分工高度专业化，能在项目开发的过程中最大限度的反复利用内部资源。但部门与部门间的沟通协调较多，决策缓慢，项目对外界环境的反应不敏感。在同时运作多个项目时，这种矛盾更加突出。     项目式的项目管理，是指项目公司作为项目开发的全权主体，在其下设立该项目专门的拓展、设计、工程、销售部门或岗位。在这种开发模式下，项目能够快速的对外部环境的变化做出反应，但总部对项目控制较弱，存在较大的风险。特别是在多个项目同时运作时，资源闲置的现象特别突出。     矩阵式的项目管理，是指项目部成为项目执行的负责主体，拓展、设计、工程、销售等职能部门成为项目资源提供、建议与监督主体。项目部由各职能部门抽调专人组建，项目成员既对部门经理负责，也对项目经理负责。矩阵式的项目管理能对外界环境做出较快反应的同时，避免了资源的闲置，但其双重领导的缺点也尤为明显。     三种项目管理模式各有其自身的特点，这就需要从事多项目开发的房地产企业根据企业战略和管理重点的需要进行灵活选择和运用。仅从事同城多项目运作的房地产开发公司，应按照房地产开发的控制重点设立项目拓展、设计、工程、销售、成本、采购等职能部门，同时采用矩阵式的项目管理模式。而从事异地多项目运作的房地产开发公司，则可以考虑在总部成立拓展、设计、成本等职能部门进行总体控制，在地方公司成立工程、销售、采购等部门进行项目实施控制，并在地方公司内部仍采用矩阵式的项目管理模式。     建立清晰的权责体系     清晰的权责体系是克服房地产企业多项目运作中双重领导、权责不清的一种重要管理工具。为了分清项目开发过程中的各项权责、削弱双重领导的负面影响，应该从部门职责和业务流程两个维度来构建权责体系。通过部门职责维度，区分清楚职能部门间、职能部门与项目部间的职责权限。通过业务流程维度，将公司的权责具体到项目开发过程中的具体环节。以两个维度的交叉，明确出项目开发中的关键事项由哪个部门具体负责，哪些部门参与，并由哪级管理层最终确定。     业务流程体系     清晰的权责体系告诉每个部门应该做什么，但并没有解决如何做的问题，因此还需要房地产开发企业进一步建立起业务流程体系以规范和支撑多项目的运作。房地产开发企业的流程体系首先应该从房地产开发的价值链考虑，从项目拓展、产品策划、设计管理、工程管理、营销管理、客服管理等方面建立起基于价值创造和面向客户并对灵活应对市场的流程模块。同时还应该从管理支撑角度考虑，建立起成本、采购等方面的流程模块。越靠近房地产开发价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润、产品质量等起决定性因素，因此项目拓展、产品策划、设计管理等流程应该重点关注品质、成本策划以及风险的控制。价值链中段是整个房地产开发项目的成本和质量具体控制阶段，决定了利润的最终实现大小和产品的最终质量，因此工程、成本、采购等流程重点关注质量和动态成本的控制。越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对整个房地产开发项目的价值实现、品牌有重要影响，因此营销、客服等流程重点关注营销推广的效果与客户服务。     为了准确的将各个流程模块内的关键事项描述清楚，以指导各项目的日常运作，流程体系文件又可以由流程文件、作业指引和配套表格三个层次构成。流程文件规定为完成某项活动的具体步骤；作业指引针对某一作业具体操作过程、方法、标准或要求的描述；配套表格用以分析和记录流程、作业指引操作过程中形成的数据和资料。     计划管理体系     房地产开发业务流程体系规范了一个项目从拓展到售后的整个运作过程，但为支撑多项目运作还需要计划管理这一工具来进行全局考虑和优化企业内部资源配置。房地产开发企业的计划管理主要应该从项目和公司两个层面来进行建立。     以项目为单位的项目计划管理，应全面考虑项目开发的整个周期，建立起包括项目设计、项目施工、项目采购、项目报批报建、项目资金、项目销售等各专业计划。由各专业计划汇总形成项目的总体控制计划，以指导项目的运作。同时随着项目外部环境的变化对项目各专业计划和总体控制计划进行调整更新，以保证计划的灵活性。     公司层面的计划管理，可以基于公司的战略规划按年度进行编制并实施。由各部门根据各项目的专业计划和总体控制计划，形成各部门的年度计划；再将各部门年度计划进行协调汇总形成公司的年度计划。然后各部门依据年度计划制订月度计划进行分解实施，并每月对计划执行的情况进行总结评估，以保证计划执行的有效性或及时发现计划调整的时机。     合适的组织与项目管理模式可以解决横向的资源配置；计划管理体系可以解决纵向的资源配置；权责体系可以解决权责分配问题，从而减少不必要的协调和沟通；业务流程体系规范项目的运作，降低对人力资源的要求。通过上述四项管理工具的巧妙结合，从根本上克服了房地产开发企业多项目运作过程中面临的各种管理难题，构筑起房地产开发企业多项目运作的管理基石。

 

 

阅读： 5720 次     2008/7/8 15:14:00