《公元房地产文摘》（第38期）
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| 非赢利共享型信息选编 第38期/20080630 公元物业管理有限公司 |
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成都：财政补贴购房者 “蓉十条”托市地产
| 李林骏/《中国房地产报》/20080625 |
| 6月16日，成都市政府发布《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》。这套被舆论誉为“非常十条、温暖成都”的《意见》，不但鼓励各种社会力量参与成都房地产建设，更在金融、税收等方面给予政策扶持，并首次对购房实施财政补贴，无疑为震后的成都楼市注入一针强心剂。《意见》针对当前成都房地产业出现的问题做出了强有力的政策支持，必将有效加快成都房地产业的复苏。 |
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上海：公积金缴存比例维持7%
| 李和裕/《上海证券报》/20080625 |
| 昨日，上海市住房公积金管理委员会发布了《关于2008年度上海市住房公积金缴存基数和比例的通知》，上海将从今年7月1日起调整的不是缴存比例而是缴存基数。根据《通知》，上海职工的住房公积金缴存基数将由2006年的月平均工资调整为2007年的月平均工资。而今年1月1日起新参加工作的职工，则以该职工参加工作的第2个月的当月工资收入或以其新参加工作以来实际发放的月平均工资作为其住房公积金缴存基数。 |
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广州：引入社会力量建经适房
| 祝桂峰/《中国国土资源报》/20080625 |
| 6月10日，广州市国土资源和房屋管理局透露，广州今年开始引入社会力量参与建设保障性住房。据了解，由广州市政府主导、社会参与、采取社会化、专业化方式公开竞争建设保障性住房是该市保障性住房建设的又一种补充形式，也是贯彻落实《经济适用住房管理办法》关于“按照政府组织协调、市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施”要求的具体体现。 |
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成都：新盘最低七五折 开发商借政策东风启动市场
| 翟宇/《第一财经日报》/20080627 |
| 6月24日，“2008成都夏季购房节”开幕，借着约10天前成都市政府发布的《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》的政策东风，成都市各大楼盘几乎全线打折降价，试图以“双重优惠”刺激购房者将潜在需求转化为实际的购买行为。成都市政府于6月15日正式发布《意见》，总共10项意见中，有3项是针对购房者优惠的，另有6项则是主要针对开发商所提出。 |
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天津：入住满两年可直接申请房产证
| 王晔彪/新华网/20080614 |
| 天津市近日下发通知，根据天津市房屋权属登记条例规定，预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年后，房地产开发企业未办理房屋初始登记的，可以直接申请房屋所有权登记。 天津市国土房管局介绍，“入住满两年”是指自取得《住宅商品房准许交付使用证》满两年；或者购房人与房地产开发企业签订的房屋交接单满两年。无法提供上述文件的，由预告登记权利人出具关于入住已满两年的具结书。 |
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上海：“带抵押买卖”惊现 二手房交易方式巨变
| 徐寿松/新华网/20080626 |
| 没有还清银行贷款、还处于抵押状态的房子在上海也能买卖过户了。日前，上海市推出一种全新的“二手房交易资金监管”系统，对二手房交易资金实施全程监管。令人关注的是，它颠覆了以往的交易模式，卖家不再需要先筹措资金还清贷款，可以将有贷款的房子直接交易。分析人士认为，新交易方式有防止中介吃差价、携款潜逃，提高交易安全的作用，这一举措将起到活跃交易的“救市”作用。 |
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青岛：地价再创新高 每平方米11900元
| 《中国房地产报》/20080620 |
| 6月11日，在青岛市房地产交易中心五楼的拍卖现场，王家麦岛北山地块被青岛市城市发展中心以11900元/平方米竞得。该地块占地面积约90607.9平方米，以10.78亿元的总价格成交。当日，王家麦岛北山地块以7500元/平方米起拍，共有3家公司参与了王家麦岛北山地块的竞争。拍卖开始后的一段时间，场面有些沉闷。经过1个多小时的角逐，该地块被手持137号牌的青岛市城市发展中心以11900元/平方米竞得。 |
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天津：京津交通一体助推楼市
| 卢卫/《新京报》/20080630 |
| 连接京津的两条新通道——城际高速铁路和第二条高速公路通车在即，如此，京津之间就有两条铁路、四条高速公路在不同方位对接。京津区域交通一体化时代到来，对于天津市的房地产市场将产生积极影响。天津房地产发展的市场空间更为广阔。天津滨海新区被纳入国家区域发展战略已过去两年。未来要打造服务于环渤海、三北地区的经济引擎。为此，中央从政策上、项目审批上给与天津以超常规扶持。 |
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贵阳：楼市推销开始“上山下乡”
| 翟玮/《楼市》/20080619 |
| 6月下旬开始，贵阳楼市将开始为期2个月的“精品地产进地州”的“上山下乡”推销活动。在刚结束的首站贵州毕节地区的3天巡展中，就有260户准备在贵阳买房的消费者与参展的房开商签订了购房意向性协议。为方便地州市客户购房，此次巡展活动将延续到8月下旬，计划将在贵州省的毕节、遵义、六盘水、安顺、凯里等五个城市“上山下乡”卖房，这引起了贵阳部分地产商强烈的参与愿望。 |
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南京：楼市前5月成交量缩水近半
| 尹霄飞/《中国房地产报》/20080625 |
| 今年1~5月，南京市商品住宅仅成交19758套，相比去年同期缩水近47%。而自今年1月份起，南京楼市的待售房源明显增多，截至6月初增至35102套，供大于求的局面明显。面对与日俱增的“负面”消息，南京多家开发商开始调低心理预期，近来新项目开盘的定价更为务实。如东郊小镇、德基二期、银城西堤国际城等项目在日前推出的新一批房源，较之间的开盘价格都有了明显的下调，开发商更愿意“落袋为安”。 |
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郑州：多家银行暂停个人房贷按揭业务
| 王若谷/《东方今报》/20080623 |
| 6月初，中国银监会向各商业银行下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》，一场全国范围内的“假按揭”、“假首付”、“假房价”的银行自查行动迅即展开。据记者了解，省会许多银行几乎暂时停止办理个人按揭业务。根据银监会的要求，商业银行在个人房贷业务方面，必须向优质的、有还款能力的个人发放贷款，重点支持首套房贷款。在开发贷款方面，若发现开发商有上述“三假”房贷行为，须停止向其发放个人住房贷款和开发贷款。 |
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上海：别墅稀缺价格上涨 滞销别墅改造成风
| 《上海商报》/20080624 |
| 去年年底，佑威房地产研究中心经过对去年第四季度成交活跃的70个在售别墅项目成交行情进行分析发现，上海别墅售价同比涨幅惊人。其中，有74％的别墅项目售价涨幅超过10％。别墅的稀缺引起价格稳定上涨仍将不可避免，近郊的联排别墅和高级独立别墅更将成为市场领跑者。现在有不少开发商在市场中寻求一些因为产品原因而烂尾或者滞销的楼盘，期望能低价收进后将其改头换面，以新的面貌重新开盘销售。 |
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长沙：廉租住房建设疾行
| 赵春林/《中国房地产报》/20080624 |
| 今年长沙市、区两级将投资3.5亿元，包括五区、四县（市）在内，年底将竣工2900套、共计12万平方米廉租房，并通过多种方式新增廉租住房保障家庭5400户。在项目选址上，长沙市目前不考虑在商品房小区建廉租房，而是在大型经济适用房小区内集中配套建设廉租住房。这样既不会让最低收入者与较高收入者交错住在一起，避免贫富差距社会化，又不会促成‘贫民窟’，避免社会不安定隐患。 |
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意大利的城市建设与管理
| 刘景华/《时代中国》/20080121 |
意大利城市管理的组织模式
意大利中央政府负责城市建设和管理的部门主要有：公共工程部、运输和海运部、环境部等。据公共工程部的官员介绍，目前，意大利正进行政府机构改革，拟将公共工程部与运输和海运部合并。公共工程部作为负责城市建设和管理的主要部门，其主要职责是：进行城市管理立法，管理海洋工程（主要是港口）、国家房屋（主要是国家机关办公楼）、民用住宅和国家级公路等基础设施建设，进行土地保护和土地利用协调等。
意大利在地方设20个大区（其中自治区5个）、98个省、8099个市镇。大区政府在城市建设和管理方面的主要职责是：进行城市管理立法；制定大区发展规划；协调并审查批准市镇政府提出的市镇建设规划。意大利的省是大区的派出机构，可以编制省级发展规划，协调各市镇之间的规划，还可以就省级道路和环境、消防、地震等作出规定。市镇政府在城市建设和管理方面的主要职责：一是制定市镇建设规划；二是实施市政设施建设许可，如建设住宅，必须事先得到市政当局的许可；三是进行市政服务收费；四是具体实施城市管理的处罚权。
意大利城市建设和管理特点
意大利的城市建设和管理主要是依照1942年制定的《市政法》进行的。1970年代以前，立法权集中于中央，城市管理权由中央和市镇政府行使。中央政府掌管着市政建设的审批权、经费的控制权和规划的批准权。1972～1975年批准建立大区后，城市建设和管理的部分权力逐步下放给大区政府，包括立法权、城市规划审批权和城市管理权。目前，中央和大区政府都享有立法权，中央政府负责制定总体框架方面的法律，大区政府制定实施方面的法律，市镇具体落实法律的规定。在经费方面，由中央分块切给大区政府，大区政府再分配给市镇政府。
应当说明的是，在意大利，虽然中央逐步下放城市管理权已经成为一种趋势，但并非中央政府无所作为，中央政府对城市建设和管理仍有干预权。根据1977年总统令规定，对涉及国家公共利益的工程和大区、市镇规划，中央政府有权依照法律规定进行干预。
以建设项目为主的规划体系是意大利规划的一个显著特点，就是以具体的建设项目为主要内容进行规划，这从意大利三个层次的规划体系中可以看出。
大区发展规划 这是一个由大区制定的战略原则性规划，主要就重大基础设施作出规划，如铁路、公路、港口、保护区等。
省级发展规划 过去没有省级发展规划，根据1990年中央政府142号令规定，省里可以就市镇与市镇的连接部位制定规划，同时，受大区的委托，省里也可以编制省级发展规划。省级发展规划主要包括总则、介绍、需要开展的项目与技术规则。
市镇建设规划 由市镇政府根据《市政法》、大区和省级发展规划，就土地利用进行具体规划，详细规定土地的用途，如居民区、工业区、商业区、服务设施、绿地在哪里建等事宜,市镇建设规划须报大区批准。
意大利各级政府在制定规划时，坚持以下原则：1.注重保护历史古迹和文化遗产；2.综合考虑大区、省、市镇规划相协调；3.注重动态规划；4.注重环境保护，如留有足够的空间发展绿地等；5.考虑人口因素，如随着意大利人口老龄化，如何为老年人提供市政设施服务问题。
以城市改造为主的城市建设在意大利现行城市建设和管理方面的法律中，有70％的法律是对城市改造问题作出规定的。以威尼斯为例，意大利政府于1971年制定、1984年修改的威尼斯特别法，明确规定了威尼斯的城市改造问题。在城市改造的资金来源方面，主要有三个渠道：一是中央政府给威尼斯拨专项资金，直接用于改造的项目；二是威尼斯市政府自筹一部分资金；三是利用私人的资金投资改造。威尼斯市政府在城市改造中，十分注意保护城市原有的风貌，保持威尼斯固有的特点。
城市公用事业逐步私营化是意大利的城市公用事业原来由政府统一管理和经营。近几年来，很多城市公用事业都逐步转给私人经营。如城市供水，由市政府水电公司负责经营，这是一个由市政府控股的私人公司；城市排水和污水处理，由市政环境局负责，原来是市政府的机构，目前已经私营化，但由市政府控股。此外，在城市规划、建设和管理中，一些私人机构也积极参与。制定规划时，私人机构可以提出修改意见:一些由政府控股的私人公司，利用政府闲置、废弃土地进行开发建设，出售、出租后为政府赚取大量资金，用于城市建设和管理。
思考与借鉴
●中央立法，具体管理权下放给地方政府。
●意大利中央政府主要负责制定城市建设和管理方面的法律，规定基本原则，地方政府负责具体落实。如城市绿地的建设，中央政府规定必须达到的最低绿地面积；大区政府规定必须达到的标准；市镇政府根据这些要求具体组织实施；再如，对于违法行为的处罚，中央政府规定哪些属于违法行为；大区政府规定处罚的最高和最低限额，由市镇政府在这个范围内规定具体处罚数额。
●将一些公众服务的机构推向社会。充分发挥私人机构或者其他机构在城市建设和管理中的作用，特别是一些为公众服务的领域，如供水、供电、供热、垃圾处理等，由社会化的公司按照国家的规定进行经营，政府加强监督，对不按照规定或者未达到标准的，限期改正，直至收回经营权。
●我国人多地少，从切实保护耕地、合理利用土地这一基本国策出发，进行城市建设必须坚持以旧城改造为主，合理利用城市中现有的空闲地，避免盲目扩大城市规模。在这方面，意大利的做法值得借鉴。 |
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南京：土地拍卖遇冷
| 郝倩/《第一财经日报》/20080627 |
| 昨日，以往几十轮竞逐的场面并未上演，从开拍到结束仅仅2分钟，被誉为南京“顶级地块”的两块宝地便以一块流拍、一块以底价成交的境况冷清收场。与之相关的是，土地流拍似乎已成为当前土地招拍挂市场的常态，而有的开发商也因拖欠土地款而地块被收回。此次，南京推出的两块地块均处于房价高位板块，其中一块土地以约4882元/平方米的楼面地价底价成交；另一块底价高达17.7亿元的土地则因无人报名而流拍。 |
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山东：楼盘长春走俏 海景低价吸引消费者眼球
| 郎秋红/《经济参考报》/20080623 |
| 在近日举办的2008年长春房交会上，来自山东的一些参展楼盘表现活跃，“面向大海，春暖花开”的生活图景和优惠的价格吸引了不少长春购房者。据了解，山东楼盘在长春打的竞争牌是——低价。以威海乳山银滩的房价为例，每平方米2000元出头的价格就能买到一套海景房，这对于房价已经上涨到3000元/平方米的长春楼市来说，的确具有相当的诱惑力。更何况长春市位于风景区的楼盘，房价已超过8000元/平方米。 |
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宁波：楼市陷两难境地
| 孙优军 高少铭/《宁波日报》/20080630 |
| 有消息传来广州、深圳等地房价下跌，此类消息正影响着宁波市民购房信心。楼市进入两难：一边是卖不动，一边是买不起。从宁波的楼市来看，往年买房的人相当一部分来自外贸、物流行业，这些人手上闲钱比较多，又喜欢投资房地产，他们同时也是住房改善型的主力军。但是眼下外贸出口的不景气，加之银行对第二套住房贷款比例的提高，使得这些人基本退出了市场。 |
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银川：经适房进入框架时代 首期17万平方米开建
| 闫文丽/新华网/20080620 |
| 据银川市房管局介绍，日前开工建设的五里湖畔二期项目17万平方米经济适用房将全部采用框架结构，今后银川市经济适用房也将全部采用框架结构。今年年初，银川市政府将“开工建设50万平方米经济适用住房”作为为民办的实事之一，其中银川市房管局承建五里湖畔30万平方米、共4400套经济适用房的建设任务。该工程一期8.7万平方米、共1100套，二期17万平方米、共2910套，三期4.3万平方米、共390套。 |
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资金黑洞 房地产开发商踏上疯狂不归路
| 公培佳/《华夏时报》/20080630 |
“别说月息一毛，就是两毛我也敢借。”
6月的浙江，进入闷热潮湿的梅雨季，“风神”的登陆，让浙南一带孕育着更大的风暴。25日，连续6次来温州“找钱”无果的武汉开发商朱军强(化名)对记者脱口而出：“我只借600万，两个月就行。”
借高利贷是找死，不借高利贷是等死。
这就是去年那些自有资金不足、拿着银行的钱去“赌博”的开发商们的现状，区区600万的缺口就能困死一个开发商。
饮鸩止渴的钱到哪里去找？近日，本报记者在民间借贷盛行的温州深入调查，看到的情况是，受货币持续从紧的累积作用，以及“二套房贷新政”点到死穴的影响，全国各地资金链岌岌可危的大小开发商们蜂拥而至，背负着高利息的枷锁千方百计进行民间短期拆借。
月息一毛，相当于年息120%，这是银行贷款年利率7.47%的近15倍，通俗的说法是“只有贩毒才合算”。
明知是条不归路，开发商为何还如此疯狂？
“银行贷不出钱，房子不敢明降价，回款困难，闲置的土地又必须开发，资金链就要断了，实在是没办法了。”
更多的开发商大胆借钱背后怀着一个希望：楼市绑架的是银行，为了防范金融风险，政府一定会出手救市的。死撑！撑过这段时间就好了。
这种希望被6月中旬中央召开的全国省市区及部委负责人会议放大了，该会议首次正式强调稳定房地产市场，这也是中央调控房价以来第一次口风生变。
问题是，当如何稳定还未有具体配套措施出台之际，越来越多的开发商正一厢情愿地误读政策。
接受本报记者采访的一些学者、官员都认为，政府不会希望房价暴跌，也绝不会让房价再次暴涨。不管政策如何松动，开发商如果再继续2007年的疯狂，只会在不归路上越陷越深；即使政策有松动，也会根据企业资信优劣有保有压，强化行业整合。
显然，如果让开发商疯狂拿地之后，再疯狂借贷，进入恶性循环，行业潜伏的风险势必会拖垮整个楼市。
中小开发商们不少走的正是这条疯狂之路。救市政策不会针对这样的企业。而去年小心谨慎，手头还称得上气粗的大开发商们，正在他们的门口静候着，等着抄底，接下他们的楼盘、他们的地。可谓前面是悬崖，后面有老虎。
不管货币从紧政策有没有可能转向，只要再紧上二三个月，恐怕不少开发商就要顶不住了。这可能将使得潘石屹楼市“百日巨变”的预言一语成谶。
一轮宏观长调，打压的是疯涨的房价，而不是针对开发商。但是，借着疯狂的房价来疯狂扩张的开放商、一批没钱的开发商，即将面对“死亡”，这正是曾经疯狂的代价。
伴随着一批开发商的死亡，楼价即将迎来一次回调，尽管不是暴跌。而正是为了避免今后可能的暴跌，必须让疯狂者偃旗息鼓。
愿背“两毛利” 很多人都疯了。
温州商人李向前(化名)从未涉足房地产，最近却被一拨拨找上门的开发商伤透了脑筋。来者均瞄准了他手里的6000万闲钱。
“诱惑太大了！”在温州一个宁静的咖啡馆里，李向前始终不能安定，据他描述，自5月底一笔材料款到账，“找钱人”就没断过，有的愿意把项目作价出让或合作开发，更有的开口就愿给每月八九分的利，有的开价超过1毛。
这相当于坐着不动，一年6000万翻番。
李向前并不傻，诱惑背后是风险：“开发商自身难保，倒闭钱就打水漂了；再说这事法律不保护，卷款跑了也没法。”
谨慎抵不过诱惑。6月22日，李还是一口气放了5000万，对方分别是苏州和武汉的两家开发商，年息38%。“为了安全，选择的是较便宜的。”李向前称，担保人是一个近亲，拥有很大的物流公司，借款人更是抵上了房产。
李向前苦笑，称从此和开发商绑在了一起。
记者调查发现，在温州，李向前这样的“李大胆”比比皆是，而“找钱人”更多。
据了解，在银行关紧放贷后，温州6000亿民间资金一半都有放贷冲动。资金聚集的鹿城、瓯北、乐清、瑞安等地，连开三轮的、卖菜的都有意愿当“银主”。
记者暗访中，辗转见到了几家民间借贷公司负责人。几乎一致的是：没关系不放贷，有抵押可减息，金额多以千万计，按天、月、年都可以，但最好是短期拆借，6分、9分，甚至超过1毛的都有，视情况而定。
一家刚以9分利放出1000万的投资公司老板随口告诉记者：“我手头还有800万，你要拿走就快点，这儿排队的开发商还好几个呢！”
据温州银监分局提供的材料显示，去年下半年来，温州民间借贷利率一路走高，而银行融资比例则一路下滑至14.6%的低点。
即便如此，蜂拥而至的开发商大多还是失望而回。
武汉的朱军强6次碰壁后仍在计划找关系找门路。“现在给员工发工资都困难，价值几亿的房子压在手里卖不动，我只要600万周转两个月。”
两个月，这就是朱的心理底线，他认为两个月后楼市会转暖，“起码政策会救市”。他一听说记者认识“银主”，甚至立即表示，“有两毛利也敢借”。
记者接触到的开发商似乎都嗅到了政策的暖风，他们游说“银主”的托词都是：“只要熬过当前，时间将解决一切。”
殊不知，危险正从潜伏中抬头，或许留给疯狂拿地后再疯狂拿钱的开发商的时间已到了尽头。
危险的游戏 风声鹤唳。
宏观调控从紧4年，疯狂翻几番的房价终于被摁住了牛头。而随着京城楼市也进入8折时代，争论不休的“拐点论”被事实踩在了脚下。
国家统计局最新的5月份国房景气指数为103.34点，连续6个月回落；5月70个大中城市房屋销售同比涨幅回落0.9个百分点，是今年来同比涨幅回落最大的一次。在投资性购房比例高达50%的深圳楼市，不少置业者已被深度套牢。
央行6月25日发布《2008年第二季度全国城镇储户问卷调查》报告显示，受调查的7个大城市有6个城市居民的购房意愿均较上季度下降；未来3个月打算购房的居民占比，已连续两季处于15%左右的历史低点。
楼市进入下降通道，就在朱军强们喘不过气之际，就在温州的近邻丽水，一家靠高息贷款集资、高价拿地的地产公司，最终在市场萧条中回款无力，导致资金链断裂。
从温州沿瓯江而上，3小时路程，丽水，这个浙江GDP最低、城镇居民人均年收入仅15000多元的地区，房价却一度盖过杭州、温州，均价超万元。
6月25日，丽水天气闷热，接着大雨，市中宇雷路西边的万松花苑楼盘“风雨飘摇”：施工现场大门紧闭，门内荒草丛生，售楼处人去楼空，雨水冲刷下，多处斑驳，遗留在工地的烂尾楼极尽荒凉。
就在半年前，作为高价拿地、集资建造的万松花苑还是当地的明星楼盘。一切始于开发商万松地产资金链断裂。
据丽水市国土局官员介绍，去年初，万松先是以16000元历史高价拍得地块，接着又花3.6亿再拿地，项目资金大多来自乡邻集资款，光利息每月就3000多万。
原本打算年底开盘回款，却遭遇了调控关头，房价回落，万松此时开始短期拆借，5分、6分代价后也仅筹到了几千万。后来，万松想把公司作价转让都没人敢接盘。今年5月丽水房价降到6000元，降幅近50%后，万松地产资金链彻底断裂。
丽水建设局一科长称：“用高利贷开发，房价涨，成本转嫁，购房者买单；房价跌，开发商关门，‘银主’买单，最终受损的是地方税收和实体经济。”
而这个现实的例子，似乎并没给行业带来更多警示，反而刺激朱军强和李向前们趋之若鹜。记者在丽水市内看到，许多居民楼内依然张贴着高息融资的广告。
资金黑洞 疯狂的代价。
开发商不知道风险吗？他们比谁都清楚。开发商想倒闭吗？当然不想。
不过，开发商被自己逼进了单行道。用朱军强的话说：“实在太缺钱了。”
“资金缺口至少上万亿元。”北京联达机构总经理杨少锋给记者细算了一笔账：今年新增商业性房地产贷款预计缩减至少2000亿，股市融资全年至少减少1000亿，再加上2007年受让国有土地的1.2万亿多数要在今年上缴。而由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比去年至少增长7000亿元。北师大金融研究中心主任钟伟的结论是，仅上市房企资金缺口就达4000亿。
缺钱就要贷，然而多次加息、上调存款准备金率后，从紧的货币政策已让银行大门紧闭；至于很多人希望的房价下降，在开发商看来却是最大的忌讳，“买涨不买跌”，购房观望会更严重。
活下去，是开发商当务之急。还有什么办法？
上市融资路途坎坷。在股价损失折半后，上市房企资金流也陷入危机，资产负债率多超过60%；急于上市的则遭遇暂停房企IPO，等到终于辗转香港上市的河南建业亮相时，第二天就跌破发行价，一周后股价消失1/4；越来越多的房企暂缓上市。
出让土地项目无人接盘。记者登录中国土地一级开发网看到，近1个月来，转让土地开发项目的信息达到60余条，来自北京、广东、重庆、江苏等地，结果都不理想；另有开发商无奈私下进行股权转让融资，甚至迫于开发期限向政府要求退地。
条条大路都不通，留给开发商的选择不多了。最缺钱的开发商可能成为最大的赌徒。据悉，目前全国约有1/3的中小企业融资来自于非正规金融途径，且利息惊人、数额惊人。相比之下，广源房地产一年以前以年利率18%从大红鹰借1亿元的事件只是小儿科。
当开发商只能靠高利贷“吹泡泡”时，楼市就掉进了一个恶性循环的黑洞。
浙江一家上市房企的董事告诉记者，现在根本不是房地产绑架了谁，而是被绑架了，只要楼市不暴涨，开发商就可能要赔钱。
暴涨是不可能的了，政策要求的是稳定房地产。那些被高成本融资绑架的开发商等待的可能只有崩盘？
如何稳定楼市
房价暴涨不好，暴跌不好，而开发商用高息贷款硬扛无疑是饮鸩止渴。
地产大佬潘石屹近日在博客里公开表示，开发商发生欠款对整个行业将是最致命的打击，因为资信丧失了。而背负恶炒地皮、借高利贷之名的开发商目前最缺的显然正是涉及道德层面的资信。
金融风险。近日，越来越多的焦点集中在了这个词汇。中央提出稳定房地产市场，那么如何稳定？按照市场猜测，打在楼市七寸的货币从紧政策放松将是对楼市最大利好。
“目前既要防止房价快速反弹，更要防止大幅下跌。房价大起大落，都是不正常的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌25日称。
顾云昌认为，目前房地产市场处在相对理性阶段，而观望之后，会走向平稳。
想借钱的朱军强也承认，高利贷成本是要计入房价的。他理解：“即便政策不让我们死去，看来也不会再有过去的暴利行情了。”“谨慎些是对的。”李向前和其他民间借贷公司放贷时已尽可能多地要求抵押。
记者获得的信息是：政策不会坐视楼市崩盘，只会有保有压，保的只能是资信良好的开发商。
原建设部办公厅主任、中国房地产业协会副会长朱中一最新的一个公开发言依然谨慎：继续落实合理供应土地、节约使用特地的政策；进一步落实和完善有区别的税收、信贷政策，落实保障性需求，支持自住性需求，在此基础上放宽房贷政策；实施有弹性的从紧货币政策，对资信良好的企业在金融方面给予支持，不失时机地拓宽融资渠道，创新房地产金融产品。
据海外媒体报道，经过调研，中国明年可能启动地产信托市场。 |
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浅析房屋买卖纠纷现状及其审理原则
| 梁祖奎/东方法眼网/20070925 |
近年来，随着我国经济的发展，农村人口流动性增强，农村人口涌入城市、山区人口奔往平原、贫困地区人口流向发达地区，改善了很多人的生活条件和生活质量，同时也带来了房地产开发市场、房屋买卖市场的升温和火爆，相应出现了一些不规范的现象。房屋买卖是每个家庭生活中的大事，对促进社会和谐影响重大。因此，多一些慎重、多些相关法律知识尤显重要，本文浅显分析房屋买卖纠纷中的现象，旨在防止和减少此类纠纷的发生。
一、房屋买卖的类型
我国现居住的房屋大致可分为政府组织建设的经济适用房、廉租房、限价房、单位集资建房、公房改制后的房改房、个人所有的私有房、再次交易的二手房、商品房、“小产权房”。其中，进入流通最多的是城市商品房、二手房、农村“小产权房”。不妨将房屋买卖合同与商品房买卖合同简要比较，便于正确理解。房屋是指建筑于土地之上的供人居住和从事营业或者其他社会活动的建筑物。房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由于其标的物是房屋属不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续，这是房屋买卖合同区别于其他买卖合同的关键之处。商品房买卖合同是特指房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋。它必须是由房地产开发企业建设，包括尚未建成和已竣工的房屋，并且公开出售。商品房买卖是是交易中的主流，但仅是其中的一种。
二、房屋买卖纠纷面面观
由于房屋买卖涉及法律法规较多，不同于生活中的其他交易。而交易当事人由于风险意识差、法律知识不足、故意规避政策等原因，以及行政主管机关监管缺位，相关立法不完善，致使很多房屋买卖留下隐患，形成离奇复杂的纠纷。
阴阳合同逃税款。现实一些房屋买卖中，买卖双方常常会签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。“阳合同”，系房屋买卖中，由双方签订后向有关部门备案的那份合同，价格一般都很低。这种合同虽然符合合同成立的形式要件，但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式，欺骗登记部门，目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，根据民法通则第58条、合同法第52条的规定，“以合法形式掩盖非法目的的，合同无效”，法院一般都判定其无效，不具有确定双方权利义务关系的效力。所谓“阴合同”，则是双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格和意图。现实中，法院一般都确认“阴合同”具有合同效力，可以成为确定民事权利义务关系的基础。“阴阳合同”在二手房买卖中出现较多，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。同时，买卖双方签订“阴阳合同”后，虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记不办证、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。
只看房屋不看证。查看房产证是每个购房者必须做的第一件事。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。某法院审理了一起房屋买卖案件，2004年2月，宁某请求某房产中介部介绍购买住宅，房产中介部告知宁某“李某在某生活区有一套住宅出售”，中介随即约见李某见面商谈。次日上午，宁某与中介一起来到李某居住的房屋，查看了房屋情况，商定价格为8万元，并约定“宁某预付部分房价款6万元，当日下午李某将房产证交付宁某”。三方返回中介部后签订了《买卖房屋合同书》，宁某向李某交付房款6万元。当日下午，宁某与李某联系房产证事宜，却再也找不到李某。心急如焚的宁某与中介四处查问，发现李某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在这一起案件中，不管宁某还是中介均未查看李某是否持有所售房屋合法有效的房产证。如果任何一方认真审查房产证，李某不可能如此轻易得手。还有的在买卖中对对方提供的房产证不放心，购房者对房产证的真伪不易辨认，在查阅卖方提供房产证时，有必要根据房产证号到当地房地产管理部门查证、核实真伪，防止出现房产证与房管部门登记不一致的情形，同时还要查证所买房产是否存在抵押物权或者被法院查封等限制交易的情况。即将于今年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第17条规定，不动产权属证书是权利人享有物权归属和内容的根据。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿一致为准。为保护交易安全，在签订房产买卖合同时，还应当订立定金条款。书面约定定金并交付定金是保证合同得以履行的手段，也是防止财产受到侵害的有效保证。《中华人民共和国担保法》第六章的定金条款规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”买房动用资金较大，在签订房屋买卖合同时，买卖双方应当在自己能够承受的范围内书面约定定金数额，并交付定金，防范房产交易风险。一旦购房者被骗，损失也可控制在定金范围内。
小产权房没名分。所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易，其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的。相对于直接受法律保护的商品房所有权，这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”，所以被称之为“小产权房”。对应的，由国家房管主管机关发给产权证的叫大产权。这样的房地产开发建设的一般程序是：开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定将土地出让金和使用税（费）上缴给国家，由国家给开发商发放土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。小产权房以价格低廉、交易简便备受青睐，在房屋买卖市场中占有一定份额；但对房地产市场形成一定冲击，扰乱了正规房地产市场秩序。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。在目前的法律政策下，小产权房没有房屋建设许可证、国有土地使用证、建筑规划许可证，在平时居住中相安无事，由于没有真正的产权，不受法律保护，一旦发生纠纷被起诉，法院将认定房屋买卖合同无效。如一旦出现质量问题，购房者也往往难以找到处理纠纷的合同依据或法律依据；由于小产权房无法办证，购房者无法通过抵押手段融资，也无法使其上市交易；一旦房屋面临拆迁，还可能承担没有拆迁补偿的风险。同时，小产权房交易带来大量社会问题，一是国有资产流失，二是购房者仍然属流动人口，对社会治安、计划生育等工作带来很多不便，购房者子女入学仍受困扰。
共同共有人未同意。房屋多为家庭成员共同共有财产。物权法第95条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；第97条也规定，处分共同共有的不动产或者动产，除共有人另有约定外，应须全体共同共有人同意。而过去在办理房屋产权证时，多以家庭成员中的一人作为户主，很难查清房屋所有权人员。对这类案件，法院只能依据法律规定，认定房屋买卖合同无效，判令返还原物、恢复原状，根据过错赔偿损失。特别是近年来，房价一路上涨，以未经共同共有人同意而反悔，要求确认房屋买卖无效的案件越来越多，以至出现子女告父母，丈夫诉妻子，卖房者主动起诉说自己卖房违了法。法庭上，被告不仅对原告的诉称一概认可，还主动替原告说话，极力促成原告胜诉。屡屡出现诸多怪现象，如果同当前不断飙升的房价联系起来，一切就不言而喻了。余某在其丈夫去世后，与其子生活在一起。2005年3月，余某将原有房屋卖与郑某，郑某搬进去居住。2006年底，因城市规划，该区被划归新城区，房价也飞涨。后其子以房屋为父母共同财产，其享有继承权，母亲私自处分房屋产权侵犯了其合法权益为由，遂起诉余某，请求法院认定买卖房屋协议无效。对购买共同共有房屋，仅在善意取得情形下可以得到法律支持。从物权法第106条规定看，对共同共有房屋善意取得需三个构成要件：买受人取得该不动产时是善意的；以合理的价格有偿取得；转让的房屋已作产权变更登记。因此，应尽可能的让家庭成员书面声明、集体签名同意，减少买房纠纷。
先付款未必先得房。王女士看中一套房，便与开发商签订了购房协议，并交了20万元首付款。一段时间后，房价上涨，王女士觉得很值，然而就在她满心欢喜地等着收房时，有一天却发现一位姓李的先生搬进她买下的那套房开始装修。更让她惊讶的是，李先生还给她看了他名下的房产证。到有关部门一查，房屋产权确实已登记在李先生名下。原来，开发商虽与王女士签订了售房合同，但后来见房价上涨，便以更高的价格卖给了前来买房的李先生，并且为李先生办理了产权登记。王女士一怒之下将开发商告上法庭。现实中遭遇王女士这种情形的并不在少数，这被称为“一房二卖”。在这种情形下，房子究竟属于谁？由于物权法规定，不动产物权的变动未经登记不发生效力，因此王女士虽然与开发商签订了合同，但只享有合同上的权利，却并没有取得对房子的物权。而李先生虽然订合同在后，却由于已办理产权登记，因而他现在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自认吃亏，她可以依法维护自己基于合同产生的权利。根据合同法、消费者权益保护法和最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，她可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿。
为防止这种情况发生，让先买者也能先得，法律为买方设定了一个保护制度，即预告登记制度。物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。王女士在购房之初就可以向登记机构申请预告登记，经预告登记后，开发商未经她同意将房屋卖给他人的就属无效行为了。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
三、房屋买卖纠纷案件的审理原则
由于房屋买卖数量增多，形式各异，纠纷较多，引起诉讼的案件也相应增多，近年来在民事案件中的比例逐年上升，纠纷原因也千奇百怪，加之我国的土地政策还在不断完善，给此类案件的审理带来难度。笔者认为，对于商品房买卖合同纠纷，物权法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已有明确规定，对于房屋质量瑕疵、贷款买房、惩罚赔偿、解除合同等都有明确规定，一般较好处理。对于其他房屋买卖合同纠纷，则要根据民法通则、合同法等有关法律规定处理，不能一概定论，但在审理此类案件时，要坚持维护交易安全，调解优先等原则。一是坚持真实意思原则。牢记动产以交会实现物权，不动产以登记完全享有物权。未经登记不必然无效，只是不能对抗善意第三人。物权法第15条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。只要当事人有真实交易的意图，尽可能弥补合同上的瑕疵，促使双方继续履行，这也体现了合同法的原则。因此，在审理中要揭开卖房者合法诉讼的面纱，随着近几年房价的突飞猛涨，类似想吃后悔药的人不在少数，于是在利益的驱动下，夫妻、父母均成了挡箭牌。特别是城市化的进程，一些城郊乡镇陆续被划归城区，本来无人问津的房子也一下子值了钱。当初偷偷摸摸卖的房，原本避之唯恐不及的政策法律如今成了悔约的尚方宝剑。而一人诉讼，常常众人在背后观望，一旦处理不当，将会引起一系列的诉讼，甚至引起群体性的诉讼，引起社会的不稳定。所以在涉及房产纠纷诉讼中一定要仔细观察分析，看清当事人诉讼背后的真正意图，在审理中既要考虑本案的法律效果，也要考虑该案裁决带来的社会效果。二是保护交易安全原则。通过补偿房价变化产生的差价维护交易安全。从体现当事人的真实意思、从维护交易安全、生活稳定的角度出发，从保护善意第三人的利益出发，尽量维护合同的有效性。所以在诉讼中坚持差价补偿的原则，即让卖房者在按照现有市场价补偿购房者的前提下解除合同，在此原则下进行调解，既是对恶意诉讼者的惩罚，也有利于维护合同的有效性。通过贯彻此原则让卖房者明白，想投机取巧进行恶意诉讼，即便是利用了合法的外衣来掩盖，也得不到预期的利益，甚至会受到法律的制裁。法律不能成为个别人谋取个人利益的工具。三是倡导和谐至上，贯彻调解为先的原则。在调解过程中进行充分的法律释明，让当事人了解房产纠纷涉及的相关法律和政策，以及相关的鉴定费、评估费等各种诉讼成本，让当事人算清账，做出明智的选择。 |
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商业地产经营模式奥秘何在——从西安看商业地产经营策略
| 中国城市房地产网/20070611 |
每座城市都有自己的城市规划，城市规划中均有商业的中心，商业的核心区有其重要的黄金钻石地段，在西安这座驰名中外的悠久古城中，也有自己城市的规划、商业中心和黄金地段。房地产界的开发商、发展商、销售代理、策划包装、媒体广告等方面，不遗余力，绞尽脑汁，开动所有的高效智能机器，深挖产品的价值，定格项目的含金量。
在解放路，十分繁荣，人头攢动的昔日的风景一线的西安民生百货大楼，已逐渐失去往日的辉煌； 在南大街，以租金价高闻名的精品一条街中的外贸国际，每平方米的售价曾最高卖过5万以上，也失去了光环的笼罩，空置的商铺，闲搁已久，她的对面，开元商城的紧隔壁，被市民公认的精品街区中的原“女人世界”，几经反复，数年波折，拓荒者换了一批有一批，仍旧死水一潭北大街上，莲湖路十字路口，占据天地之和，最有名的北大街商场，两代人的努力，又有城市建设统一的规划，也未摆脱商气的奄奄一息。
在国家旧的计划经济的市场中，过去在古城西安，几乎所有的好地段、十字街口，均设百货商场。如今，现有的百货商场，绝大部分早已改朝换代。像解放路百货大楼、南大街百货商场、胡家庙商业大楼、韩森寨百货商场、小寨商业大楼、百隆精品广场等等，举不胜举。是地段、环境的问题？还是体制、管理的问题？时间跟踪到公元2005年，在中国大地，九洲各省，掀起了一场前所未有的商业地产革命。 这几年来，商业地产项目向雨后春笋般的破土而出，递增极快。据统计数字显示： 2003年全国商业地产投资总额1277亿元，比上年增长了36.83％，商业地产投资总额在全部房地产中占12.6％。2004年商业地产投资1723亿元，比2003年增长了31.4％，2005年1－4月份，商业营运用房始终面积1.21亿平方米，同比增长21.9％，而同期住宅面积增长11.3％，比商业用房低10.6％。由此可见，商业地产一直保持着高增长的趋势。
2004年上半年开始，国家对房地产发展进行了新一轮宏观调控，从沿海发达城市和地区信息反馈过来，住宅、写字间的销售明显的受其影响。现在，越来越多的开发商、发展商表示，为了规避风险，提高资金的使用率，将加大对商业地产的投入和投资。这就又回到了我们刚才提出的问题。加大商业地产的投资，就势必涉及到商业地产项目的运作和销售，那么商业地产到底是卖什么呢？凡是以赢利为目的直接或间接以商品或劳务供给他人，而满足需要者称之为商业。而地产是指土地及地上定着物的总称；亦可视为实物、权益和位置三者的结合。香港富豪李嘉诚有一句名言：地段、地段、还是地段。他的含义就是地段产生产品，地段产生价值。商业和地产项目的成功与否，是和地段有着极其重要的作用。然而，我们现在面临着既不是单纯的商业，也不是单纯的地产，而是商业＋地产的复合行业。如果简单的套用李嘉诚的精辟名言，就有点形而上学的味道了。商业地产中，“商业”是灵魂，地产是载体。商业地产中的运作形式是多种多样的，可售、可租、可委托经营、可独立经营、还可共同经营等。商业地产中如果运作的成功，必须打好商业的这张牌，必须借助商业的资源优势去拓展。 大型项目通过招商手段和渠道，完成整体商业的定位和主力品牌店的引进。中小型项目也要通过招商的方式，引进所需的商业品牌，完成项目的核心运营。所以说：由于商业地产中，地产项目的运作与销售始终是围绕着商业业态和招商进行，故商业在商业地产中明显占据着项目实施的核心点。 商业地产的招商的中心环节，是设法引入著名的品牌商加盟整体项目的合作与经营。因此，我们得出结论：商业地产整体运作，卖的不是别的，卖的是知名的商业品牌，而因需求推出的商业品牌，完全是按整体商业地产项目量身打造的主力品牌。有良好的地段、环境，对商业地产来讲，相对商业品牌，不是最主要的，但作用也很关键，她可以起到锦上添花、事半功倍的明显效果。
这几年来，大连万达集团企业，先后结盟家世界著名的商业品牌，包括沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、百安居、欧倍德、百胜餐饮集团、时代华纳等。在商业地产驰骋全国各地的开发中，一路领先，成为中国商业地产的领跑者。商业地产引进大量的国际知名的品牌战略，意义重大：1．对项目号召力的提升；2．对项目商业价值的提升；3．投资开发风险的减小。虽然，在同知名的商业品牌的合作中，在租金上作出了很大的让利甚至牺牲，但通过良好经营和品牌影响力，开发商在获取有限租金之外，最大限度地赢得了销售的主动权，从而获得了高额的资产升值，使企业的资本实力日益增强，为其持续发展奠定了坚实的基础。商业地产的快速发展，不仅为国内房地产界提供了很多商机，同时也让我们更多的了解到国外先进的商业品牌和经营管理。我们有理由相信，随着商业地产运作与经营，会给商业地产模式注入更多、先进的商业理念和成熟的品牌基因，去探索中国式的商业地产的奥秘。 |
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2008/6/29 11:31:00
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