《公元房地产文摘》（第37期）
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| 非赢利共享型信息选编 第37期/20080619 公元物业管理有限公司 |
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深圳：政府出钱 开发商代建保障房
| 刘晓云/《中国房地产报》/20080613 |
| 预计今年年底，我国首个住房保障法规——《深圳市住房保障条例》将正式出台。在国家级相关法律尚未出台之时，这势必为地方住房保障立法奠定实践基础。深圳市国土资源和房产管理局房改处处长陈祖荣对记者说：“我国住房保障的法律建设起步较晚，这在一定程度上限制了住房保障工作的可持续性。缺乏计划性、统一性和长远性，准入和退出的长效机制难以建立，是必须提升到立法层面解决的问题。” |
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乌鲁木齐：新建小区须配建廉租房
| 徐晶晶/新华网/20080616 |
| 从7月1日起，乌鲁木齐配建的廉租住房将主要分布在新建的经济适用房和普通商品房小区。6月10日，乌鲁木齐市房产局出台新制定的《乌鲁木齐市城市廉租住房保障办法》规定，今后乌鲁木齐每年的配建廉租房要采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房小区中配套建设。配套建设廉租住房的经济适用住房或普通商品住房的小区，按总建筑面积5％的比例以单元方式配建。 |
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福州：60%以上的购房者考虑购买房屋保险
| 来建强/《经济参考报》/20080613 |
| 福州大学房地产研究所日前在上千名购房者中调查发现，60%以上的购房者表示，今后购房时将考虑选择购买房屋保险。福州市保险业界人士表示，当前国内“房屋地震险”仍没有单独的专门险种，而且地震也不在保险公司赔付的“列明责任”内。据介绍，目前福州已有部分保险公司在财险方面设置了“地震附加险”，主要针对的是大型企业和大型项目，具体的操作是在财产保险的基础上加收一定的额外费用。 |
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成都：出台政策扶持房地产
| 谭丽莎/《中华工商时报》/20080617 |
| 震后成都市房地产开发商翘首期盼的政府扶持政策终于出台。成都市政府办公厅日前下发的《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，涉及到居民购房补贴、首次购房信贷优惠、鼓励企业恢复生产等多方面的优惠政策。根据《意见》，从6月15日起至2009年12月31日，在成都市主城区购房及开发房地产将享受多种政策优惠。在政府补贴方面，可享受购买普通商品住房按所交契税的地方所得部分给予全额补贴。 |
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上海：公积金缴存比例有望提至8% 租房或可用公积金
| 陈抒怡/《新闻晨报》/20080619 |
| 上调公积金缴存基数或是上调公积金缴存比例，无疑会提高购房者的月充金额，缓解了市民的购房压力。上海住房公积金网昨天上午公布的一份通知显示，上海市将于7月1日起，调整职工住房公积金缴存基数和缴存额上下限，为此，上海住房公积金网将于6月30日开通网上基数调整功能。但该通知并未提及公积金缴交比例上调一事。当记者电话咨询上海市公积金管理中心相关部门时，被告知具体文件还没有下发。 |
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天津：将解决10万低收入家庭住房问题
| 姜明/《工人日报》/20080618 |
| 日前，记者从天津市政府获悉，今年天津市将进一步扩大廉租房实物配租、廉租房房租补贴、经济租赁房保障范围，建设6.23万套经济适用房，推出2万套限价商品住房，为近10万家庭提供住房保障。天津市委、市政府通过廉租住房、经济租赁房、经济适用住房、限价商品住房四项制度，改善中低收入居民住房条件。目前，全市近7.4万户中低收入家庭通过住房保障政策，改善了居住条件。 |
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北京：拆迁户购房减免契税可即时审核
| 郭爱娣/《京华时报》/20080618 |
| 今后，拆迁户购买住房减免契税可即时审核，无须等待若干工作日的回复，再跑一趟地税局。6月16日,北京市地税局发布关于加强契税拆迁货币补偿协议核实工作的通知。个人拆迁购买住房可减免契税，但此前契税需要到地税局进行程序审批，申请者在若干工作日之后可拿到申请回复。调整后，申请人可随时进行即时审核，在地税局当场审批，不再进行程序审核。 |
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天津：楼市上升势头不容小觑
| 翟玮/《楼市》/20080619 |
| 2008年第一季度，天津市共有107块土地出让，出让总面积高达1195.44万平方米，高居全国之首！在楼市低迷之时，天津土地市场依然看好，房价依然保持坚挺，成为房地产市场的"一枝独秀"。近日，记者了解到，2008全年天津中心城区可实现约700公顷经营性用地的储备总量，其余地块将在近期陆续放量。可见，房地产市场虽然已经趋于理性，但是，2008年天津市仍然是招商、金地、富力、万科等知名开发商追捧的"乐土"。 |
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上海：公积金缴存比例和贷款额度偏低
| 尹娟/《理财周刊》/20080617 |
| 与北京、广州等城市相比较，上海市民的住房公积金缴存比例仍然处于相对较低的水平，同时可使用的公积金贷款额度也低于其它两个城市。但对于公积金的账户余额使用和贷款方式，处理方式更加灵活。自1999年以来，上海的住房公积金缴存比例一直未作调整，保持在单位和职工个人各7%。相比较其他城市住房公积金缴存比例而言，上海处于较低水平。 |
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成都：酝酿楼市优惠政策 或成全国特例
| 《第一财经日报》/20080617 |
| 四川某物业顾问有限公司最新的一份报告显示，5月31日，成都市相关政府部门以内部文件形式，列举了计划给予楼市的众多优惠措施，目前，文件尚在提交上一级部门的批准中。优惠措施分为两大部分，主要针对开发企业和购房者，其中购房者能享受的包括首付比例的调整及税费的优惠等。“而且因为地震，成都市政府将会出台有利于购房者的重大利好政策。这次优惠政策，可能会上报国务院批准，成为全国的楼市特例。” |
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杭州：楼市前景未卜引发购房者纷纷退房
| 徐佳菁/《北京晚报》/20080616 |
| 昨天，现代金报记者登录杭州市房管局的官方网站杭州透明售房网，当天的退房记录8套。而最近一周杭州城区预订出去的房子大概每天为30套至40套。在昨天退订的记录中，林女士同时退订了两套同一楼盘的房子。某房地产有限公司开发的楼盘一天内就取消了3个预（销）售合同。自5月以来，退房数据有逐步增加的迹象。到昨天为止，解除合同的房屋有67套。值得注意的是，杭州市余杭区3月以来，退房量已经达到80套。5月20日一天退房量就达到了23套，甚至超过了最近余杭区几天的日成交量。 |
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沈阳：楼市乱花渐欲迷人眼
| 孙智 程景亮/《中华工商时报》/20080613 |
| 来自沈阳市的一组统计数据表明：今年1－2月份沈阳商品房成交量持续下降，月均降幅达32.70％，2月商品住宅成交量为35.36万平方米，3月楼市开始逐步回暖，成交量增长106.80％，4月商品住宅成交量回升到88.69万平方米，环比增长21.28％，但同比下降幅度为45.52％，5月更是创近期最低，成交31.23万平方米，环比下降64.79％。房价走势混沌模糊，更多的购房者选择了等待和观望。 |
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北京：楼市供过于求
| 项开来/新华网/20080611 |
| 5月以来，北京新房市场供应量与成交量纷纷上涨，但北京市场供应量增幅大于成交量增幅，供求关系出现逆转。据统计数据显示，5月北京市共有54个项目获得预售许可证，准许销售面积181.7万平米，预售均价16596元／m2，较上月15912元／m2的预售均价上涨了4.3％。另据北京市交易管理网的数据显示，5月北京新建商品住宅网上签约7819套，签约面积95.2万平方米，与4月份相比签约套数增加1771套，增加了29.3％。 |
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抑制地产热钱 警惕信贷风险
| 《21世纪经济报道》/20080619 |
【摘要】 日本和东南亚金融危机都是由地产泡沫破裂引起。以泰国为例，其危机形成条件一般包括资本开放、政府财政赤字和外债较多，楼市炒高后，引起资本外逃，并受投机资本打压汇市，从而产生金融与货币危机。彼时，中国资本管制且地产业仍以福利分房为主，因此，所受影响不大，但在上海等地很多投资地产的外资大都停工。当前，中国仍然实行资本管制，但地产市场化程度极高，且房价已经到了市场平均购买力难以承受的水平，一些地方的大量存量住宅滞销。
最新公布的5月国房景气指数继续第六个月下降，已经回到去年同期水平。与持续低落的股市以及走高的通胀相比，地产价格与交易量的滞涨或许更受民众欢迎，尤其是那些期待房价下跌能够购房的人。然而，历史上再三出现的地产泡沫引发金融危机的悲剧是否会重演？且此种危机多与神秘热钱关系密切，那么在当前经济存在一些不确定性以及大量热钱共存的环境下，中国地产市场会压垮中国经济吗？答案是否定的。
日本和东南亚金融危机都是由地产泡沫破裂引起。以泰国为例，其危机形成条件一般包括资本开放、政府财政赤字和外债较多，楼市炒高后，引起资本外逃，并受投机资本打压汇市，从而产生金融与货币危机。彼时，中国资本管制且地产业仍以福利分房为主，因此，所受影响不大，但在上海等地很多投资地产的外资大都停工。当前，中国仍然实行资本管制，但地产市场化程度极高，且房价已经到了市场平均购买力难以承受的水平，一些地方的大量存量住宅滞销。
过去几年，确有大量外资进入中国地产市场，其主要有三种途径：一是以地产商身份开发地产项目；二是以投行身份收购商务楼宇，这两种都不算是热钱，而由合法渠道流入，且流动性较差。第三种途径就是“放高利贷”的外资，这部分属于真实热钱。东南亚国家当年危机之前也是地产公司大量借入美元外债建造房屋，当资本流入突然停滞后，泡沫破裂、债务剧增、银行和汇率濒临崩溃。因此说，制造危机的热钱并非下海炒楼而是借债。
流入中国地产市场的一些热钱当属此类，不过地产公司借入的是人民币(热钱还有汇率收益)，且中国外汇储备充足。2004年以前，进入国内地产业的外资较少，此后开始政策调控，要求房地产商开发项目自有资金比例从原先的20%提高到35%，严重打击了地产商的投资能力。而此时楼市火爆刚刚上演，因此，除了部分大胆的银行提供开发商“过桥贷款”外，许多开发商在资本掮客的帮助下与流入的热钱一拍即合，开发商以股权抵押，在承诺较高的回报率后进行短期融资。热钱为开发商大兴土木提供了可能，刺激了更多住宅开发以及土地市场过热，影响宏观调控，而随着房价不断走高，房地产消费力则逐步下降，这两个背离的过程就是泡沫的积累。
在2007年下半年，银行开始严格审查第二套住房贷款，央行开始逐步以加息及提高准备金率等手段紧缩货币供应，从而及时抑制住了市场的狂热，因为正是去年下半年热钱开始大规模流入、通胀持续走高以及人民币升值加速，如果没有及时抑制包括股市和楼市在内的资产价格，可能会出现更高的通胀与资产泡沫并行。因此说，中国楼市的泡沫或许并不大，外债(热钱)危机可能性很低，不过由于按揭规模太大，要防止经济衰退与资产价格过快下跌而出现信贷风险，同时，很大部分企业贷款也是以土地和不动产等为抵押物。
当前除了继续抑制房地产投资外，要防止股市过快下滑，导致市场恐慌，冲击地产并波及实体经济，危及银行安全以及过度紧缩。
目前，热钱不会对楼市产生直接冲击，但热钱持续的大规模流入使得央行提高准备金率进行对冲并可能用利率手段打压通胀，这些紧缩政策将打击资产市场需求。令人困惑的是，由于中国不存在外汇套利市场，股市也没有做空机制，大大削弱了热钱攻击性，已不是传统意义上从股市和汇市投机套利的“热钱”，那么，热钱来中国的目的是什么呢？或许其唯一的好处是可以购买便宜的资产。 |
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广州：囤地成本增至20% 整治土地闲置再出重拳
| 曾冬梅/《中国房地产报》/20080617 |
| 在广州，开发商囤积土地将付出沉重代价，土地闲置费高达地价款的20％。6月11日，广州市国土房管局颁布了《广州市闲置土地处理办法（修订征求意见稿）》，其中明确规定，土地闲置费将由原来的按月收取改成一次性缴纳，并严令禁止以分期开发为借口囤地。“6月11日，在《办法》公布的当天，广州市国土房管局同时发布了两份加快动工建设进度的催促书，有两幅地块在被认定为闲置土地一年后仍未动工建设。 |
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沈阳：土地拍卖冷清
| 寇铁锋 魏华/《中国经济周刊》/20080616 |
| 5月20日上午10时，这场国有土地使用权拍卖会在沈阳市土地交易市场举行，对于辽宁华安拍卖有限公司的注册拍卖师汪倩瑜来说，这是一场相当“轻松”的拍卖会，因为整个拍卖会从开始到结束，只用了不到20分钟。但这也是一场“失败”的拍卖会，面对仅有的8家参与竞拍的竞买人，5个拍卖标的均以比底价略高有限的价格拍出，每个拍卖标的加价最多不超过三次，任凭拍卖师用尽浑身解数，但气氛始终没有一点热度。 |
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兰州：二手房价欲比肩新房 价格持续上涨
| 杨晟途/《兰州日报》/20080619 |
| 尽管兰州新建房价出现下降苗头，但并未影响到二手房价格持续上涨，兰州二手房价同比上涨19.5％，涨幅居全国首位。昨日，记者从多家房产中介公司获悉，5月份，兰州市近郊四区二手房价继续保持升势，与前四月相比，一类地段房价涨幅约为15％，二类地段房价涨幅约为8％。但从目前局面来看，租房子住应是最佳选择，现在计划购房的市民当量力而行，尽量不要背负巨额房贷。 |
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深圳：楼市回暖至少需两年 奥运会是调整关键点
| 《南方都市报》/20080613 |
| “整个楼市的自然回暖还要经历2年左右的时间。”北京科技大学经济管理学院教授赵晓，日前在中原地产举办的高峰论坛上表示。他的这一观点，其他与会专家表示认同，中原集团董事长施永青强调，深圳楼市还需2-3年整体环境才能恢复。深圳楼市调整何时结束，是论坛嘉宾讨论的热点。施永青认为，深圳楼市整体环境恢复，需要2-3年时间，未来一两年内不容易出现房地产投资热潮。 |
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廉租房融资的国际经验及其对我国的启示
| 中国房地产信息网/20080619 |
廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。
1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，明确提出在全国推行廉租住房制度；2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出了著名的“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置。不过，从2006年4月初建设部公布的实际执行情况看却不尽如人意：在全国291个地级以上城市中，有 70个尚未实施廉租住房制度。
廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而，也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。尤其是在廉租房开发建设的融资梁道方面，其目前仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上，而更为灵活的财政及金融制度支特或者商业化运作还有待发掘。
1、发达国家廉租房融资的国际经验
观照廉租房建设融资制度的国际经验，可以对我国有所借鉴。
美国
美国住房政策中最为突出的特色是政府支持下的信贷援助。形成以联邦全国抵押协会、政府国家抵押协会和联邦住房贷款抵钾公司为主体，大量私营抵押公司并存的二级抵押市场，为住房建设、流通提供了强有力的资金保障。美国政府鼓励个人或私人开发商参与中低收入家庭住房的开发建设以及公共住房或私人住房的翻建。
美国于1937年开始实行公共住房制度，由联邦政府提供住宅建设资金、大修资金和部分管理运营资金，而房屋的所有权归各州政府的公共住房局(PHAs)所有。为解决低收入人群的住宅问题，美国政府向他们提供住宅租金补贴，根据《住宅法》规定，低收入者租住符合政府规定要求的住房时，只支付户收入25％的租金，超过部分由政府付给出租户。目前采用的补贴方式为现金补贴，由联郑政府对低收入家庭直接提供现金。除新建住宅外，政府还会选择合格的私人住房作为公共出租房，低收入人群入住此类住房可以享受政府的租金补贴，至今已有170多万套私有住房接受政府的这类补贴。同时政府向房主提供稳定的租金和抵押贷款保险，而这些住房也就脱离了市场，进入了封闭运行的体系。
英国
英国的公房政策经历了一个演变的过程，从政府出资兴建，出租给低收入居民，到提租并出售公房，其中住房协会起到关键性作用。英国起初采用由政府出钱建设适合低收入居民居住的公房，然后以低廉的租金租给经审查合格的低收入居民居住。在1980-1990年期间英国政府进行了房改，采取出售公房和提租政策，在后期，政府试图把公房由政府所有转化为住房协会所有。目前，英国解决低收入人群住房问题的主要办法还是政府公房。
此外，英国政府十分重视发挥私营机构的作用，比如住房协会在住宅融资方面就发挥了重要作用。中央财政的住房建设和维修开支较大，其拨款受到政府保障能力和政府财政赤字规模的限制。而住房协会则不受相应因素的制约，可以通过贷款解决资金短缺问题，因而更有利于加快住房的建设与筹措维修资金。
德国
德国的社会保障用房开发经验是国际范围内被广泛参考的模式之一。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房，由房地产开发商开发建设，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴给开发商。
在公共住房的金融政策方面，德国主要实行的是住宅储蓄制度。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，存贷款利率不受金融市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。这种封闭性的优势是固定利率、低息互助，不论德国的市场利率如何波动，住宅储蓄利率始终保持在6％以下，住宅储蓄的存货款利率差保持在2个百分点，且贷款实行固定利率。固定利率的优势是，使居民规避市场风险，还贷额固定、明确，对居民有相当大的吸引力。同时对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励。此外，德国政府还对住宅价格进行调控，保证储蓄的住宅购买力不发生大的贬值，这也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
新加坡
新加坡将“居者有其屋”作为国策，成立了建屋发展局负责建设公共组屋，公共组屋由政府无偿提供土地，并结合公积金制度，面向中低收入者出售或出租，是一种社会保障性质的住宅。这种模式在新加坡取得了很大的成功，已经使新加坡有87％的人居住组屋，收入最低的20％的人群，也几乎全部拥有组屋。住户购组屋及一般需一次缴足相当于售价20％的款额，余下部分由建屋局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年甚至25年内还清。
新加坡依靠政府征收高达个人收入33％的所得税和23％的中央远大基金(CPF)来提供对公共组屋及计划在财政上的支特。前者主要通过贷款和补贴的方式对出售型公屋和小面积的低收入家庭套型进行了重点扶持；后者则通过1968年的《中央远大基金法》规定，国民可以抽调他们在CPF储备中的80％用于购房，但前提是他们必须按月将规定的金额存入个人的CPF账户。近几年来CPF成员购房时可抽调的储金也由当初的80％提到了100而且每一账户都按照特定的用途划分为不同的账目以备专款专用。
从以上国际经验来看，较为流行的住房保障形式共有三种：第一，政府直接投资建设低租住房；第二，政府以优惠贷款贴息、减税等办法间接参与住房供应；第三，政府实施住房保障政策，直接向最低收入家庭发放房租补贴。无论选择何种模式，政府必须在廉租房建设中扮演极为重要的角色。
从国际经验来看廉租房建设及其融资具有一定的共性。一是资金来源上，由政府直接投资转变为政府引导下的民间投资(新加坡)，重视私营机构作用(英国)；二是廉租房与商品房两个系统的封闭，廉租房的实物交易系统封闭(美国)以及廉租房金融体系的封闭(德国)，廉租房公共产品的特性要求其与市场保持隔绝，这样可以保证廉租房的有效建设、公平分配；三是为廉租房建设需要拓宽财政和各种收入渠道(新加坡)，这就要求政府制度的不断创新；四是金融体系为廉租房建设提供专门系统(美国、德国、新加坡)，可以说是一种特定功能的政策性金融；五是政府由原先的直接出资建房转变寻找已有空五住宅作为房源，向租房者提供货币补贴的方式解决低收入群体住房问题(美国、英国)。
二、我国廉租房制度的特点
(一)准公共物品特性
在住房实行商品化、市场化以后，对于城市贫困群体而言，住房的不可或缺性和投资巨额性使其住房需求陷入两难境地，政府的廉租房政策对他们不啻是雪中送炭。而廉租房作为一项针对特定群体的社会福利，具有排他性和非竞争性，属于准公共物品范畴。排他性一方面表现为排斥其他收入群体来分享政府的这种福利；另一方面在城市贫困群体内部，在政府实物配租数量有限时存在获取优先租住权的竞争。非竞争性则表现在对以上排他性矛盾不能用价格竞争的方式来解决，否则会导致房租价格上涨，抵消福利效应，使部分低收入家庭遭受福利损失，失去了住房福利保障的效率和公平的意义。因此，需要借助政府的行政权力来明确界定受惠人群。并将相对房租控制在较低水平。实现住房的合理配置。
(二)社会保障性
廉租房制度是住房保障的核心内容之一，是政府行使社会保障职能的具体体现。我国实行住房商品化和社会化的过程中，在以市场机制调节的住房分配体系中，住房的社会保障只是弥补市场的缺陷，对市场竞争中的弱者和最低收入者提供帮助和救济，体现人道主义精神。城镇最低收入家庭按其家庭收入根本无法购买商品房和经济适用房，只能依靠政府提供具有住房保障性质的廉租房才可能解决其住房问题。
(三)政府主导性
社会保障制度一直被看作是市场经济运行的安全网和稳定器，而以政府为主体的公共政策与保障措施在社会保障制度中具有不可替代的作用。为城镇最低收入家庭提供住房的社会保障制度—城镇廉租住房制度，其目的是为了改善无力通过市场解决自身住房问题的困难家庭的住房条件。政府作为国家宏观调控者，应充分行使自己的社会职能，承担起构建城镇廉租住房制度的重任，为其提供法律和政策支持，建立合理的资金来源和筹资渠道，同时进行有效的行政管理。
(四)公益性
廉租房不但可以直接使城镇最低收入家庭获得生存空间，真正有家可归，而且还将产生一系列的社会效益和经济效益。如：提高城镇居民整体居住水平，提升城市形象等，因此具有公益性。
(五)非盈利性
由于廉租房是政府为最低收入家庭提供的保障性住房，开发建设追求的不是经济效益而是社会效益，国家无偿划拨土地，税费大幅度减免，目的是为了降低廉租住房的开发建设成本。从事廉租住房的规划设计、建设、管理、维修服务的建设管理者不得以盈利为目的，并应尽量降低成本，减轻居民负担。另外廉租房的租赁价格也是政府严格调控的，低于市场价格和成本价，因为政府建立廉租房制度的目的在于“保障”和“底线救济”而非营利。
三、我国廉租房的融资模式设想
(一)廉租房融资存在的问题
在廉租房建设的诸多问题中，核心问题是廉租房建设资金的来源渠道。根据国际惯例，廉租房的建设与经营通常是多元化的，包括政府的资金注入以及通过市场融资或政府举债的方式发行债券，以此作为长期的资金支持。但是目前，我国廉租房建设融资的渠道仍比较单一。
从已开展廉租住房试点的城市看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款(直管公房出售或出租收入)、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等，最近刚出台的政策，进一步要求将土地出让金净收益中的部分资金用于廉租房建设。而由于受我国经济水平和生活习惯的影响，我国社会捐赠的数量相对较小，且缺乏稳定性。事实上，造成廉租房建设资金不足的主要障碍包括以下三个方面。
首先，地方政府参与不够积极。由于廉租的积极性。而对于财政实力较弱的一些地方省市而言，其对于廉租房政策的执行也只能是心有余而力不足。房地产开发是一个耗资大、周期长的过程，廉租房福利性的特点，决定了其不可能获得高利润回报，因此如果其开发融资方式选择银行信贷，必然要求政府以显性或隐性的担保身份介入；另外，廉租房租金回收是一个长期的过程，这就决定了廉租房开发贷款必然是长期贷款，由此易引发期限错配风险。
其次，信贷结构不合理。从国际经验看，贷款是廉租房建设融资的重要组成部分。据调查，截至2003年，芬兰共有83．2万套供出租的住房，其中43．6万套是利用国家特殊住房贷款和国家给予利息补贴的住房贷款形式建造的，占总数的52．4％。2004年，芬兰全国各地开工建造新住房3．2万套，其中利用特殊国家住房贷款和国家给予利息补贴的住房贷款建造的社会出租房超过5000套，仍占新建总数的15．6％。
其三，金融工具缺失。目前，我国的廉租房融资大都寄于财政篱下，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用，根据国外经验，更多地利用金融创新，将僵化的政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式显得尤为重要。针对我国廉租房融资中金融创新工具的不足，需要重点强调创新并充分利用可行的金融工具，使廉租房建设融资转化为更为灵活的市场化运作。
(二)廉租房融资的创新模式
1．实行优惠政策吸引民间资金。根据美国、新加坡和德国等地的经验，政府公共住房建设，逐渐在利益和政绩方面都无利于地方政府和财政，如果缺乏严格的监督，可能往往会很难调动地方政府引入民营企业参与是一种普遍趋势。
可以将建设廉租房作为条件，向开发商增发一定规模的贷款，同时政府给予地价优惠，开发商划出部分土地做廉租房，对于专门建设廉租房的用地，应由政府向开发商无偿拨付。可以说引入民间资金是给廉租房建设安装了持久的发动机。
2．将经营城市的思路与BOT模式相结合。经营城市是指政府运用市场经济手段，将城市土地、特许项目经营权、冠名权和广告设置使用权等资源盘活、出售，所得资金用于城市建设发展。经营城市这种融资模式比较适合于廉租房实物补助方式的资金筹集。所谓BOT是指建设(build)、经营(operation)、移交(transfer)的过程。这是一种特殊的投资方式，其实质是一种特许权。
这种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施，并管理和经营该设施及其相应的产品与服务，以赚取利润，偿还债务，收回投资，当特许期限结束时，私人机构按约定将该设施移交给政府部门。
3．直管公房产权转移的资金利用。直管公房是在旧的住房管理体制下，解决居民住房问题的主要途径，是住房领域的社会公共资产，出售直管公房所归集的住房款，实质是对社会公共资金的回收。由此，如果从其净归集资金和拆除旧公有住房的补偿资金中提取一定比例——并将其纳入廉租房专项基金的话，则会形成有益的资金补充。但由于直管公房的出售有数量制约，资金来源增长空间有限。
4．改革税收制度。根据国际货币基金组织统计，目前世界征收不同形式社会保障税的国家已80多个，住宅保障税是其中一种。借鉴新加坡兴建公共组屋时征收高额所得税和中央远大基金的经验，我国的住宅保障税，可以面向城镇在职居民，按照其工资收入水平实行累进税率制，为使我国住宅建设结构逐渐倾向满足多数人的基本住房需求，可以考虑向购买、居住别墅、高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税。该项税收专门用于廉租房建设、修缮和廉租房租金补贴。
5．综合运用各种金融政策，拓宽廉租房筹资渠道。
(1)中央或地方政府发行住房建设公债等专门筹措廉租房建设资金，弥补廉租房建设资金的不足。政府总体考虑廉租房临时性融资缺口的数量来确定住房建设公债发行的规模，同时政府还应根据自身财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限。
(2)通过“房地产信托投资基金”解决廉租房建设的资金渠道问题。在此模式中，有住宅产业商会通过相关渠道，募集资金，在城市收购房源，而后以低租金出租用作廉租房。在这个过程中，我们与地方城市的政府合作，地方财政只需要补贴租金之间的差价，而不用直接投入资金进行收购，这样财政的压力就会小很多。政府可以与开发商合作，通过降低开发商的土地成本、相关税费的减免、简化各种审批手续等优惠政策，使开发商积极参与到廉租房建设中来，这样可以在很大程度上减缓政府的资金压力。将廉租房开发贷款证券化，可以加强这部分金融资产的流动性，降低商业银行的风险，则廉租房开发更容易获得银行的资金支持，能拓宽融资渠道。
另外，我国廉租房只租不售的特点，使经营租赁、委托租赁等成为比较可行的租赁方式。若采用“租赁”加“信托”的模式，由廉租房产权所有者与信托公司合作，将具有稳定性和连续性的廉租房租金应收款打包升级，设计成为一种信托产品，让市场投资者分享廉租房租赁资产所带来的收益，从而能够集合更多社会上的闲散资金来支持廉租房建设。
(3)为加强金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，对廉租房开发贷款实施证券化。这样不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽廉租房融资渠道的目的。 |
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走出公积金使用误区
| 殷丽娟/《卓越理财》/20080619 |
公积金买房，我们要注意什么呢？
翟晓燕大学毕业后被分到一家国企上班，一晃五年时间过去了。现在工作稳定、感情稳定的她打算和男朋友买房结婚，但是首付的钱却还不够。转念一想，翟小燕单位为她上缴了住房公积金，而自己住房公积金里的钱再加上他们俩手上攒的积蓄也差不多可以付首付了。
于是，就在她们看好了房子，拿着住房公积金的查询卡和身份证去交首付时，却被告知不能使用公积金。这该如何是好？究竟是怎么一回事？
公积金不能直接用作购房首付。
就翟小姐这个案例而言，她对住房公积金的支付与提取理解存有偏差，错误的认为只要是缴纳了住房公积金，就可以用这个“卡”里边的钱直接支付贷款购房的首付款。
其实，这种想法是不对的，住房公积金不能够直接用作购房首付款。如果翟小姐想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取，也就是先“自掏腰包”垫付首付款，然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本、已经结婚的需要提供结婚证等证明材料，到住房公积金管理处提取其公积金内的存储余额。
在这里需要注意的是，公积金的提取总额不能超过购房总价款。换句话说，如果翟小姐所要贷款购买的这套房屋总价为50万，而她公积金存储余额有60万，那么她也只能提取50万的公积金，剩余10万元是不能提取的。
夫妻双方已结清公积金贷款仍可再次使用。
另外，根据公积金管理处规定，不论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，只要夫妻双方中有一方办理过公积金，公积金中心系统上有会有相应记录，在上次贷款未还清前，夫妻双方是不能够再使用公积金贷款第二套房的。如果第一套房的公积金贷款已结清，那么在政策上是允许夫妻双方再次使用公积金贷款买房的，且仍可视为首次住房，不受二套房的政策限制。
未婚男女共同买房需注意财产纠纷。
就翟小姐这一案例而言，结婚前买房的青年男女们，未婚男女共同买房一旦因感情不合分手，很容易因财产问题纠缠不清。比如，在感情甜蜜时的房产证署名问题、分手中的还贷问题、房产分割问题等等。
在买房时如果男女双方各掏一半，那么在分手中的财产分配问题上，一方必须拿出有力的证据证明其支付了其中的费用，如果没有证据的话，就无法收回房产或钱物。所以专家建议，未婚男女在买房同居阶段，最好能签署一份同居协议或者同居期间财产协议，能够在发生纠纷时及时找出证据来证明。在买房的时也应同时签署两个人的姓名，或者通过公证等法律途径来避免日后的房产纠纷。
住房公积金不能够直接用作购房首付款。
公积金的提取总额不能超过购房总价款。
如果第一套房的公积金贷款已结清，那么在政策上是允许夫妻双方再次使用公积金贷款买房的，且仍可视为首次住房，不受二套房的政策限制。 |
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中国房地产业的产融结合问题
| 中国房地产信息网/20080530 |
产融结合是产业资本发展到一定程度，寻求经营多元化、资本虚拟化，从而提升资本运营档次的一种趋势，是产业资本与金融资本间的资本联系、信贷联系和资产证券化(股票、债券、抵押贷款或实物资产的证券化)，以及由此产生的人力资本结合、信息共享等的总和；是产业部门与金融部门通过一定的经济途径和方式、以经济利益为轴心、实现有机结合的一种制度安排。产业资本与金融资本的融合是现代市场经济中非常普遍，并且极为重要的经济现象，是现代企业集团多元化经营的重要特征之一，也是实体经济与虚拟经济结合的重要内容之一。产融结合作为一种经济机制或制度安排，它的主要内容包括企业的资本结构和治理结构以及金融组织结构和融资方式等等。
一、房地产业产融结合的重要作用
无论是基于理论分析，还是基于经验判断，未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。房地产行业中的产融结合无论对房地产行业健康发展，还是对房地产金融的稳健运行都具有十分重要的意义。
首先，房地产业产融结合对金融业发展具有支持作用。房地产业产融结合对金融业的支持作用主要表现在调整银行信贷资产结构，改善资产质量等方面。个人住房消费贷款是银行质量较高、效益较好的信贷品种之一。从国外商业银行发展来看，商业银行信贷业务的重点通常放在流动性较强的中短期企业贷款上。但随着金融市场竞争的日益加剧，商业银行的业务逐步向包括个人住房贷款在内的非传统业务领域延伸，并逐步成为住房金融市场上的主要资金提供者。个人住房贷款使商业银行从长期以中短期贷款为主的资产结构，向短、中、长期贷款共同发展的方向转移，使资产结构趋于合理。同时，个人住房贷款以资产质量优良、效益良好成为各家银行竞争焦点，个人住房贷款占商业银行总资产的比重通常在20％左右，有的甚至更高。
其次，房地产业产融结合能够有力促进房地产业的可持续发展。房地产业的繁荣与发展离不开金融业的融资支持，而房地产市场是金融业借贷资本的最大出路。与其他行业一样，房地产业也具有生产、交换、消费等过程。贯穿这个过程的资本运动，客观上需要银行这样的金融机构为其提供资本融通服务。房地产业又具有与其他行业不同的特点，包括生产周期长、资本占用量大、地域性强等特点。因此，房地产业对金融的依赖性要强于其他行业。另一方面，房地产业的发展也推动了金融业的发展。很多国家的金融机构都把投资房地产作为提高经济效益、减少投资风险和增强信贷能力的重要手段。产业投资的增长，需要金融资本的相应增长，这是资本结合的一个重要特征。房地产业产融结合增加了房地产开发资金投入，支持了房地产商品供应的增加，增加了房地产消费基金信贷，带动了房地产有效需求的增加。
二、推动我国房地产业产融结合发展的主要措施
首先，建立和完善有关产融结合的法律法规体系。制定产业与金融结合的有关法律法规，有利于产融结合的监管走上法制化轨道。我国产融结合的法律法规分布在有关金融与企业的法律法规中，如《中华人民共和国银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《证券法》、《信贷资金管理办法》等。这些立法和有关政策主要是按照所有制性质来制定的，不同所有制的企业与金融机构受到法律法规的制约与要求是不同的，这显然不利于各类企业的公平发展。因此，在制定有关法律法规时，应考虑取消所有制区别，制定统一的法规法律，创造一个公平、公正、公开的产融结合市场环境。
其次，将房地产资金信托转变为真实意义上的房地产信托。未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。
再次，加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变。有效地界定和规范政府行为，加快改革和完善与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度。
第四，发展多元化的房地产金融市场。大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自住购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。
第五，探讨产融结合的其他有效途径。产业资本和金融资本是市场经济中两类具有不同性质的要素，二者之间是一种相互依存，互为促进的关系。产业资本是金融资本增值的源泉与依托，金融资本是产业资本增值与扩张的助推器。随着时代的发展，产融结合已经不仅仅限于银行资本与工业资本的结合，而是赋予了更加广泛的意义。
第六，防止房地产业产融结合过程中的错误倾向。产业资本与金融资本的有效结合，是我国企业未来发展的趋势，但是在产融结合的过程中我们一定要注意以下几个问题。一是要防止产业资本在产融结合中，失去对实业的兴趣而图短期金融获利的倾向。从前几年国外的金融危机可以看出，离开实业发展金融，会造成泡沫经济，最后会带来危机。二是要有足够的风险意识。金融行业有高收益的同时，也与生俱来地伴随有高风险。金融行业的高资产负债率以及高财务杠杆，都会带来放大的财务风险。三是要有足够的人才储备。资本运作的过程与产业发展的规律是完全不同的，因此，当产业资本向金融资本渗透时，一定要吸纳一批既懂资本运作，又有产业经验的复合型人才。 |
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2008/6/18 20:01:00
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