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策划前言：
十年前，分房，人皆有份；
十年后，买房，也是投资。
十年，变化的是应时应市的政策调控，不变的是求值求质的居者需求；
十年，模糊了的是早年福利分房留在记忆里的一次次悲悯或兴奋；清晰的是地产这一生态圈内一轮轮淘汰或壮大……
保障与市场。市场与责任。
我们回顾，从“住房保障”到“金融制约”，渐行渐进的调控制度。
我们瞻望，从“地王制胜”到“生态回归”，渐行渐近的地产模式。
1998年房改全面推进，结束了实行40余年的住房福利分配制度，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化，居民对于住房的需求由此得以集中释放。
从以往注重住房商品化，到如今优先保障低收入家庭住房；从市场机制到政府责任的考量，十年历程，房改在引导市场的同时，更注重立足民生的思路已越发清晰。
毫无疑问，作为一个年轻的产业，房地产业发展的速度、规模以及对经济的拉动力，已经远远超出了所有人的预期。从这个角度说，其成长历程中的不足或缺憾都值得我们理性思考。
在变化中成就
提及住房制度的政策性改革，可以追溯到上世纪90年代末。其时，随着福利分房旧体制被打破，房改一经启动即呈现加速状态，房地产业空前繁荣。人们从被动等待分房，到可以通过货币方式住进自己心仪的房子，极大刺激了商品房市场。有数字显示，“十五”期间，我国城镇居民人均居住面积平均每年增加1.02平方米，远快于全面房改前。到2006年底，全国城市居民人均住房面积已达27平方米。
房地产业的发展，对整个国民经济的拉动作用也日趋明显。据有关测算，房地产投资每增加一块钱，可以带动相关部门的投资增加0.8元；房地产的销售每增加一块钱，可以带动其他消费1.34元，带动系数一倍多；而每投资1元钱于房地产上，可以带动GDP增长2.18元。在发达国家，这个数字显然更高。
顾云昌，中国房地产及住宅研究会副会长。他亲历了1998年整个房改政策的制定过程，“住宅建设的产业链很长，涉及到几十个行业，建材、化工、钢铁、金融、中介服务业等，都有拉动增长的作用。”毫无疑问，让房地产业成为国民经济发展的支柱产业这是启动房改最初的动机，这在当时，目标清楚。
值得欣慰的是，十年房改历程也的确给房地产市场乃至整个国民经济带来了积极的拉动力，而住房商品化、社会化问题同时得到较好解决。
尤其是公积金、银行信贷等制度的建立与完善，很大程度上进一步成就了房地产业的辉煌。2006年底，国际清算银行在其季度报告中曾指出，中国的房贷市场迅猛增长，中国的房屋贷款市场已经高达2270亿美元，规模居亚洲之首。截至2005年年底，中国的房屋贷款市场总额已占中国GDP总额的10%。拉动作用可见一斑。
“目前，中国城镇80%左右的住房，已经通过市场交易来进行配置，市场机制可以较好地适应不同国家的多样化住房需求。”在中国发展高层论坛2008年会上，住房和城乡建设部部长姜伟新强调要坚持正确的政府和市场作用。
房地产牵动消费与投资不错，然而相比对住房“市场化”的热情，在绝大部分人居住条件大为改善的同时，房价过快的上涨速度，也让大量中低收入家庭陷入“望房兴叹”的尴尬境地。
面对群众反响强烈的高房价，政府一系列宏观调控措施陆续出台，抑制旺盛的住房投资需求。
尤其是2004 年以来，中央政府甚至动员了 9个部委和各地方政府，启动税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控；随后，税收和银行信贷政策进一步紧缩，央行先后多次上调存款准备金率，几次加息……
尤其是2007年10月15日，胡锦涛总书记在十七大报告的第八部分明确提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象，表明了我国政府对民生的关注和对民意的尊重。
此次“新政”，将“保障性住房”提到了前所未有的高度，“重市场轻保障”的住房模式从此开始转变。
还是同年12月3日至5日举行的中央经济工作会议将“完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难”作为2008年经济工作的主要任务之一，这表明我国的住房保障制度已经开始有了重大调整……
不难看出，尽管房地产市场是拉动国民经济的重要支柱行业，但住房问题首先还是重要的民生问题。透过房改越来越清晰走向的民生背景，我们已看到政府担起公共服务的保障责任，以及彰显民生公平正义的内涵。
于是，这样一些房地产政策的重大调整，以及银行信贷管理政策的变化，使得国内房地产市场出现了根本性转变。无形之手的责任，抑制房价过快增长已经初显成效。
在反思中调整
前段时间，世邦魏理仕在“2008年第一季度亚洲房地产投资报告”中指出，受全球信贷危机、资本市场动荡和全球经济增长趋缓等因素的影响，2008年第一季度的亚洲房地产投资市场显露出不确定的特点。尽管由于持续的信贷紧缩，一些以投机为主要目的的投资者纷纷退出了本地投资市场，但在很多市场上，核心及超核心投资者依然非常活跃。由于该地区强健的经济发展前景，以及很多商业地产中的动态平衡性，一些投资者虽然短期采取了“等待观望”策略，但具有经济实力的投资者依然对投资市场的前景保持乐观，投资炒房现象频出。
有关数字显示，目前在大量炒房投资现象不断出现的同时，全国仍有近1000万户低收入困难家庭人均建筑面积不足10平方米。
一边是炒房投资，一边是需求无法满足。对于承担了太多民生责任的房地产市场，面对群众反响强烈的高房价，政府一系列宏观调控措施陆续出台，抑制旺盛的住房投资现象。
“任何行业发展到一定阶段，都离不开政府的宏观管理和调控。这是政府的责任。”青岛某房地产开发公司总经理如是说。
这应该也是一种市场潜规则。有经验显示，低收入家庭住房问题不能仅仅靠市场机制解决，需要政府公共服务的支撑。事实上，在推进住房“市场化”的同时，我国政府早在1998年全面启动房改之初，就提出深化住房制度改革，建立由商品房、经济适用住房、廉租房构成的多层次的住房供应体系，满足不同收入群众的住房需求。
看一下香港。据了解，香港目前大约有一半的人口住在公营房屋中，其中约30％的人住在出租公屋，另外约20％的人住在政府出售的居屋。香港的公屋制度因此被公认为有效保障居住的典范。
而在国内，我们看到经济适用房自诞生至今，一直争议不断：支持者认为其在解决中低收入者的住房问题上功不可没；反方认为它既没能真正起到住房保障作用，反而破坏了市场规则。事实上，经济适用房只是介于计划和市场经济之间的一个“混血儿”。如果单纯用“实证主义”方法考量其意义，显然远没有达到预期。
这也正是为什么房改政策实行5年后的2003年，全国用于经济适用房建设的总投资下降到当年房地产投资6%的根本原因。直到后来上海、北京等地房价快速上涨，因为经济适用房覆盖面不足带来的矛盾日益尖锐才引起业内关注。大量无房居住又买不到经济适用房的人，不得已进入商品房市场，房价水涨船高。
有业内人士分析说，房地产商囤积土地，消费者投资性需求继续看好市场，部分城市居民已经难以承担房价压力，如此一系列现象表明，如果政府不继续采取有力措施，中国房地产市场有可能会出现一个“泡沫”积累和破裂的过程。
至此我们不难回忆，上个世纪末，日本房地产市场经历泡沫破灭的那场惨淡景象。它使得日本商业银行迟迟无法走出巨大的呆账危机，也使得日本经济的复苏缓慢而迟滞。
对于中国，央行能够在2003年出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，或许是对国内房地产泡沫的未雨绸缪。否则，中国若重蹈日本之路，那对经济的影响将不能不让人寒栗。
虽然目前这还只是一个说法。仅此而已。但我们或许也该放开视角进行反思，反思并调整房改中政策保障的利弊得失。
政策的回归需要实施细则的保障。“一部分中等偏下收入家庭无力购买市场商品房，一些家庭的收入刚超出最低生活保障线，够不上廉租住房保障政策的资格，但又无力购买经济适用房；还有一些家庭需要解决拆迁安置房。”有专家说，这就需要建立多层次的住房保障体系。
到2006年，宏观调控逐渐走向“住房保障性功能”的政策层面，逐步将房地产从产业政策向公共政策倾斜。
“尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。”在建设部的重压下，全国268个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度。终于在经济适用房的概念之外，又有了廉租房概念。
由此，无论是房地产市场发展模式，还是房地产信贷和土地管理政策，无论是房地产市场价格的下跌，还是成交量的萎缩，都与此前有了差别。房地产市场在政府一系列措施保障中平稳而持续。
在趋势中把握
有关房价的暴涨问题，有专家说这已经成为我国泡沫经济的重要组成部分。未来几年尤其是2008年国家已经把控制通货膨胀和防止经济过热作为宏观调控的首要任务，而要彻底解决这两大问题的节点之一就是房地产业。
对于房地产业即将面临的这场空前调整。除了一些政府政策性调控，房地产企业自身的调整将至关重要。
有经济学家认为，价值创造通常是指对现有产品或服务的增量性改善，是对顾客需求的被动反应；而价值创新则是针对客户需求提供全面解决办案的前瞻性思考——经常是在顾客没有意识到自己有这种需要之前，是一种引导型创新。
某种意义上，价值创新创造了整个地产业的又一次辉煌，同样也引导着整个行业的良性持续发展。所谓的市场和组织边界不再是关注的焦点，因为这些边界会因时因需而变，而如何为客户进行价值创新才是新考量的重点。
而所以能保持长久不衰恒久伫立的这些地产大鳄，正是因其一方面专注于住宅产品的价值创新，一方面透过经济发展趋势，以敏锐视角触到了商业地产的全新领域。二者合一，驱动了整个市场，做到了引导价值。
在青岛，这片有着“万国建筑博览会”之称的滨海宝地，因其汇聚了众多异域建筑风格而被房地产开发商一直热捧。从2006年开始，如万科、中海、卓越、绿城等地产大鳄相继登陆青岛，在山海间圈画挥毫，构筑宜居佳作，争相以全新概念及特色引导房地产市场的消费需求。
住宅方面，越来越时尚的诸如数字、绿色、人文等地产新宠一样，一步步引领消费者步入更高端的居住氛围。仔细审视地产圈动态，我们不难发现，关于生态、环保、绿色、人文等新理念已经不再单纯局限于概念的炒作，而是正成为一个企业乃至整个行业持续创新发展的关键词。
房改十年大事记
●1998年 国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
●1999年 2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。
●2000年 2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”
●2002年 开始实行土地招投标制度。
●2003年 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。
●2004年 7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为“8•31大限”。住宅土地用地价格由此一路猛涨。
同年，国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。
●2005年 3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（旧“国八条”）。
4月，国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》（新“国八条”）。
5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。国家层面控制房价行动就此启幕。
●2006年 5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。
●2007年 8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。
9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。
10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。
●1998年 国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
●1999年 2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。
●2000年 2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”
●2002年 开始实行土地招投标制度。
●2003年 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。
●2004年 7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为“8•31大限”。住宅土地用地价格由此一路猛涨。
同年，国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。
●2005年 3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（旧“国八条”）。
4月，国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》（新“国八条”）。
5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。国家层面控制房价行动就此启幕。
●2006年 5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。
●2007年 8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。
9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。
10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。
●1998年 国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
●1999年 2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。
●2000年 2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”
●2002年 开始实行土地招投标制度。
●2003年 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。
●2004年 7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为“8•31大限”。住宅土地用地价格由此一路猛涨。
同年，国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。
●2005年 3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（旧“国八条”）。
4月，国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》（新“国八条”）。
5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。国家层面控制房价行动就此启幕。
●2006年 5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。
●2007年 8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。
9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。
10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。
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