《公元房地产文摘》（第35期）
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| 非赢利共享型信息选编 第35期/20080530 公元物业管理有限公司 |
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南京：住宅抗震性能成关注热点
| 陈熹熹 汪晓霞/《新华日报》/20080530 |
| 南京市曾出台《房屋结构设计规范》，这一规范有两项强制性要求，一个是节能，另一个就是抗震。目前南京市对于抗震设计规范的要求，沿用的是国家2002年1月起重新修订实施的《建筑抗震设计规范》。业内人士认为，根本出路还是政府应根据地理结构特点，并结合建筑行业的技术发展，不断提高抗震设计等级，对不同的地区应有所区分。另外，还可以通过增加地震特殊险种等社会化的手段，来化解个人房屋财产风险。 |
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全国：五部委公布违反土地管理规定处分办法 6月起施行
| 孙宇挺/中国新闻网/20080530 |
| 中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部近日联合公布，《违反土地管理规定行为处分办法》已经监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部审议通过，自6月1日起施行。《处分办法》的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法权益，坚守18亿亩耕地“红线”，具有十分重要的意义。 |
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广州：限价房5月底开始发售 “一口价”4000元/平米
| 李婧/《市场报》/20080529 |
广州目前最便宜的限价房——“一口价”4000元/平方米的峰景华庭首批794套房将分别于5月31日、6月1日正式公开发售。
峰景华庭虽然位于开发区科学城，但其低房价仍吸引了不少市民。截至5月10日，共有5000多名市民进行了网上申购报名。目前有2071名幸运儿经现场确认并通过了房管所资格审核公示，享有购房资格，但首批只有794套房。 |
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南京：上周全市的楼市上市 认购量猛增长60%
| 费婕/《现代快报》/20080529 |
| 南京网上房地产数据显示，5月19日-5月25日，全市普通住宅共计上市量为28.85万平方米，与上周相比上升了279.11%，六大板块再次放量；认购面积为17.27万平方米，上升了63.70%，在经历了上周震荡后，全市的楼市上市和认购量都有明显上升。上一周，南京楼市共认购1932套，成交1015套，住宅日均认购276套。较前一周1204套的认购量，增长了60%，日均认购多了104套。 |
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天津：五月楼市观望气氛浓厚 交易量缩价涨
| 刘英潮 曹煦/《今晚报》/20080528 |
| 进入5月以来，房屋市场观望气氛浓厚，5月12日至5月18日，天津市商品房成交面积仅为13.5万平方米，与去年同期相比下降了62%。今年被视为楼市“分水岭”的5月，理性多于激情。在平稳之中，今年5月的楼市也有很多新亮点。在2008北京春季房地产展示交易会上，毗邻北京、交通便利的天津获得了北京人的青睐。天津城际高速“和谐号”动车组列车运营试验成功和新发展起来的滨海新区让他们看好再置业的前景。 |
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沈阳：商品房均价3719元
| 张晶/《沈阳晚报》/20080528 |
| 今年4月，沈阳市商品房销售均价为3719元/平方米，同比上涨6.71%，环比微幅上涨了0.38个百分点。5月26日，沈阳市房地产信息中心发布了今年4月沈阳市房地产市场运行情况，虽然受房交会优惠政策取消，全市商品房的上市量和销量有一定影响，但总体来说，沈阳市住宅郊区化趋势明显，户均面积进一步减少。总体来看，4月沈阳房地产市场成交量开始放大，销售结构进一步优化，供应结构基本合理。 |
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北京：6个限价房项目有望年内封顶
| 王丽娅/《北京晨报》/20080523 |
据不完全数据统计，包括配建的部分限价房的项目，目前北京市的限价房项目已经有15个。统计发现，目前规划的限价房项目中，已开工的项目有7个，除东铁匠营地块因土地污染需要三年的开发周期外，其他6大项目的部分楼座均有希望年内封顶。
计划在奥运时候马上开工的项目还有小屯限价房和纪家庙限价房，链家地产市场研究中心检测数据发现，限价房的售价仅是周边二手房售价近一半的价格。 |
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杭州：成交量看房量缩水一半 人居展后楼市未见回暖
| 余丽/《今日早报》/20080527 |
与去年人居展后市场快速回暖相比，今年楼市的观望情绪仍在继续。据住商不动产、假日房产等中介统计数据显示：最近几天的杭州二手房日均成交量只有60多套，不及去年同期一半。同时客户的看房量也较去年减少一半以上。
假日房产董事长表示，人居展上大量登记求购的买房人通常在展会后就会开始行动，但是从今年的看房量和成交量来看，指望人居展后市场会有明显回暖的人可能会失望。 |
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北京：“80后”成购房主力军 小户型低总价房热卖
| 李海霞/《北京晚报》/20080527 |
| 现在，因为大势不好，有着刚性需求的“80后”成为支撑楼市的一支主力军，小户型、低总价、低首付就成为了开发商迎合“80后”的一大卖点。位于通州土桥的金隅七零九零，是本市上周最活跃、最受关注的一个新盘，之所以受关注，主要是总价低，均价每平方米7500元，户型面积以69平方米一居和85至87平方米两居为主，加上开盘时97折左右的折扣，多数房子总价都在50万元左右，因此，引来不少年轻人追捧。 |
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上海：楼市暗降再现
| 陆彬杰/《中国房地产报》/20080526 |
| 进入5月，已经僵持了一整个春季的上海楼市终于开始显露出一丝松动的迹象。在上海五一房展会上，不少于12家楼盘开始通过打折优惠的方式进行销售。随着万科等一批开发商率先发动的降价潮过后，价格牌的效用似乎也在逐渐递减，消费者看到房价是会降的，将会进入长期的市场观望状态。业内人士指出，在一系列的政策及供应量将逐步增大的影响下，如果整个楼市打折之风盛行，那么下半年上海的房价有望进一步松动。 |
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杭州：土地出让开闸
| 卢丹/《中国房地产报》/20080526 |
| 进入5月，杭州市土地市场迎来2008年之后的第一个土地出让高峰。在5月6日和5月14日，杭州完成7幅经营性土地的出让，共计出让土地面积21万平方米。其中，绿城集团的表现抢眼。5月14日，联手浙信房地产，绿城竞得杭政储出[2008]7号地块，总地价为人民币10.58亿元，约合楼面地价每平方米人民币8260元。该宗地可建住宅约83096平方米、商业金融设施44990平方米。 |
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重庆：前4月房屋销售回落 未来将现负增长
| 张桂林/新华网/20080526 |
| 记者从重庆市统计局获悉，今年前4个月，重庆全市累计销售商品房750.7万平方米，增速较去年同期回落26.4个百分点。分析人士预测，受全国房地产大环境的影响，未来一段时间重庆商品房销售面积增速将出现负增长的情况。统计数据显示，1至4月份，重庆累计商品房销售面积750.7万平方米，同比增长10.4%，较去年同期回落26.4个百分点，较一季度回落2.9个百分点。 |
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川渝：在建工程暂停 房地产急速降温
| 肖柳/《证券时报》/20080523 |
| 汶川大地震让川渝诸多火热的建筑工地停了下来，川渝房地产市场急速降温。按照指示，四川省和重庆市在地震发生第二天要求所属辖区施工现场即日停工。除暂停施工外，有知情人士还透露，地震发生后重庆市政府有关部门已经暂停新建房地产项目有关的各项审批手续。地震发生后，重庆市建委要求，从6月1日起，重庆市超限高层建筑在初步设计审查审批前，须申请“抗震设防”专项审查，未通过审查的不能开工。 |
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中国房地产20年
| 张忆/《环球企业家》/20080522 |
1988 -1993 疤痕记忆
1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993 -1997 负增长
紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
1998 里程碑
5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。
7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。
央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。
评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。
1999 - 2003 白银年代
1999年 末班车
3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。
4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。
9月，各地陆续停止福利分房。社会映像：结婚率大增。
10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。
2000年 零售时代
1月，国务院发布《建设工程质量管理条例》。
3月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。
4月，北京经济适用房实行统一物业管理收费标准：0.50元／月•平方米 。
国家计委、建设部10月联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对收费标准作了明确规定。
12月12日，财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的20亿购房补贴资金，已经陆续开始发放。
评述：房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。
2001年 炒房团
7月13日，北京申奥成功。
8月，第一支来自温州的火车炒房团前往北京，共有134人，创下了过亿元成交额。几天后，另一支火车炒房团前往杭州。
9月11日，美国"9•11"事件发生。
10月，温州第一支飞机炒房团前往北京。
12月10日，中国正式成为世界贸易组织成员国。
评述：申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒房团开始成为一个新的名词。这一年的Forbes中国富豪榜中，开发商占28人。人民银行禁止银行"零首付"住房贷款的小小"警告"难敌房地产发展热潮。但是，从防范风险来说，这一次出手是及时有效的。
2002年 招拍挂
1月10日，北京市取消住房建设中部分收费项目。
1月18日，建设部发布《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》，整顿建筑市场。
2月21日，公积金贷款利率下调。5年以下(含5年)由现在的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。
2月22日，央行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54%，5年期以内由5.31%降为4.77%，5年以上由5.58%降为5.04%。
7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。
2003年 地王
2月，国土资源部叫停别墅供地，一时间低密度住宅成为"抢手货"。
3月开始，SARS爆发。
6月5日，央行颁布震动房地产业的121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。
8月12日，建设部公布了国务院18号份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在要求"加强房地产贷款监管"的同时，"对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度"。与121号文件形成鲜明反差。
12月8日，北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会，天津顺驰以9.05亿元天价中标，高出起拍价4.75亿元，改写北京土地市场价格标准。
12月31日，《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》出台。
评述：SARS重创房地产，短暂"寒冬"出现。121号文引起轩然大波，但随后的18号文又安抚了市场情绪。纵观这一年，虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门间的观点并不完全一致。
2004 - 2006 乖戾之象
2004年 个人集资建房
3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即"71号令"，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场，取而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一片。
10月29日央行决定，从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。这是9年来首次加息。
12月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动。
评述：SARS过后的房价"报复性"反弹，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨。通货紧缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。
2005年 八条
3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要"通过此举打击炒房者，平抑房价"。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1%。
3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》("国八条")清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。
4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为"新八条"。
5月11日中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。"保证中小套型住房供应"、"打击炒地"、"期房禁止转让"，成为此次房地产新政的关键词。
6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
8月15日，央行《2004年中国房地产金融报告》称，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但后来建设部马上进行了澄清，近期不会取消商品房预售制。
全年北京房价上涨20%多，商品房预售均价达6776元／平方米；而在2000-2004年北京每年房价平均只上涨了0.78%。
评述：调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。虽然预售制度没有取消，但是在这次风波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控。
2006年 涨！涨！涨！
3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对当年房地产宏观调控的一个主要政策指向。
4月27日，深圳市民邹涛通过网络发起"不买房运动"，并迅速得到来自32个大中城市的近2万名网民支持。
4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
5月17日，总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施("国六条")，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了2006年调控序幕。
5月29日，国务院办公厅颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发［2006］37号)，人称9部委"十五条"，对"国六条"进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。
5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，要求6月1日后个人对外销售购买不足5年的住房要全额征收营业税。
6月，原北京市副市长刘志华被免职，首创集团董事长刘晓光被"协助调查"。
7月6日，建设部联合发改委、工商总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。
7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为"外资限炒令"，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发〔2006〕50号)，9个国家土地督察局派驻地方，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，将纳入9大土地督察局严格监管之下。
7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。
8月9日，上海市劳动和社会保障局原局长祝均一被正式免职，上海社保案爆发。
9月5日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。
9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。
9月，孙宏斌卖掉顺驰。
12月，中国金融业按WTO规定全面放开，外资银行进入个人房贷领域。
2006年北京住宅平均销售价格达8050元/平方米，比去年上涨了20%。
评述：2006年是房地产行业的"多事之秋"，密集的调控政策难以撼动房价高攀。房价问题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注，伴随着高房价，A股市场牛市来临，显然，在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。
2007至今 热空气
1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。城镇土地使用税额的提高2倍，征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。
1月17日，国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以"预征"为主的土地增值税缴纳法。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。
3月16日，全国人大五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；物权法中的"住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期"这一规定，打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。
央行宣布3月18日起同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门联合开展房地产市场秩序专项整治。
4月20日，碧桂园在港上市，缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额，25岁的杨惠妍也因此跃升内地女首富。
5月14日，南京出台了"一房一价"核价政策，开发商必须"明码标价"，公示后不得擅自上调。新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。
5月19日央行本年度第二次加息。
6月，获批"新特区"后重庆房价9天飙升7.6%。每平方米11万元天价的上海汤臣一品豪宅被指有捂盘惜售和虚假交易嫌疑，遭到调查。
6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
7月，"小产权房"被全面叫停。
7月21日央行本年度第三次加息。
8月1日，总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
8月22日央行本年度第四次加息。
9月27日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
10月1日，《物权法》实施。
10月8日，国土资源部下发通知，廉租住房、经济适用住房等建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
10月9日国土资源部通知强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。
12月13日，万科董事长王石承认房地产市场拐点已经出现。随后数月，万科旗下一些楼盘的售价出现松动。
2007年，北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米。
2008年1月，因房市转淡，中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭潮。
2008年3月20日，因认购不足，恒大地产放弃在港IPO计划。是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件。
评述：这是疯狂的一年：房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半年，此前屡屡收效甚微的宏观调控终于让这只停不下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳。给予房地产商更沉重打击的是，资本市场的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金流的一些开发商将有可能面临资金链断裂的局面。谁能逃过此劫？ |
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武汉：土地成交价下滑
| 《中国房地产报》/20080528 |
| 武汉市一季度土地出让总量位居全国第五，达490.34万平方米。3月12日，武汉市2008年首次挂牌出让国有土地使用权，当天共挂出9幅土地，总面积约为19万平方米，成交总额达10.138亿元，平均价格有所下滑。成交的8幅土地中，有4幅直接以报价成交。位于汉口京汉大道沿线的P(004)号地块，被武汉银泰房地产开发有限公司以6108元/平方米的楼面地价取得。 |
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天津：工业用地备受青睐
| 《中国房地产报》/20080528 |
| 一季度天津市共有107块土地出让，出让总面积高达1195.44万平方米，高居全国其他城市之上；但成交面积为501.247万平方米，仅占出让土地总额的41.9％。2月，天津市共有8个区县有土地成交，共计19幅，成交土地所在区域相对集中。其中，宁河区成交宗数达到5幅，土地成交面积达到106.2万平方米，占2月全市总成交土地面积的54.5%，且全部为工业用地；宝坻区成交4幅土地，总出让面积为38.4万平方米，位列第二。 |
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上海：前5月住宅供地不足10万平方米
| 刘秀浩/《东方早报》/20080527 |
| 上海房地局上周末发布上海土地挂牌出让第7号公告，推出26幅工业用地。而开发商期盼已久的住宅地块依然不见踪影。今年前5个月，上海住宅用地总共只推出了区区10万平方米。此次7号公告总共推出位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、南汇区等5个地区共计26幅土地，地块性质全部为工业。到现在为止，上海已经连续3个月没有新的经营性用地推出，此前6号公告的3幅地块也仅是上海土地交易市场启用阶段的尝试之举。 |
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福州：土地持续流拍
| 宋尧/《中国房地产报》/20080526 |
| 5月12日，福州市2008年第四次国有建设用地使用权拍卖会再现流拍，由于竞买人数不足3家，两幅位于福州市中心的土地被迫以挂牌的方式继续出让。2008年至今，福州以及同省的厦门市已经多次出现土地流拍事件，成为土地流拍的重灾区。而5月的拍卖会并没能让低迷的市场得以复苏。据悉，此次拍卖的乌山西路南侧50亩地块曾于3月份挂牌，但未能成交。 |
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我国房地产企业融资方式探讨
| 梁锐强/私人投资联盟网/20071008 |
房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，因此资金筹措成了房地产企业最关心的问题。而我国房地产企业融资渠道单一，对银行贷款依赖过高成为资金筹措的瓶颈，因此，必须认识到拓宽融资渠道的重要性。
一、我国房地产企业主要融资方式一览
（一）银行贷款
银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。是房地产企业资金的主要来源。其贷款形式多样，具体分为：
1．抵押贷款。即指借款人向银行提供一定的财产作为信贷抵押的贷款方式。
2．信用贷款。即银行仅凭对借款人资信的信任而发放的贷款，借款人无须向银行提供抵押物。
3．担保贷款。即以担保人的信用为担保而发放的贷款。
4．贴现贷款。即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。
目前规定申请贷款的房地产企业自有资金的比例不得低于35%。房地产企业开发时所需的资金大部分都来自银行。银行贷款可以在企业没有足够资金时给予足够的支持，为房地产企业提供开发所需的资金，使得企业资金的周转更加灵活，同时使居民的闲置资金得到有效的利用。
对于房地产开发企业的银行贷款，为了降低贷款风险，国家也出台了很多相关的宏观政策加以规范。如“121”文件[1]，“国六条”，还有2004 年，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，等等。宏观调控对银行贷款的影响是非常的大的。这些对银行贷款紧缩性的宏观政策，势必会引起融资渠道的创新。
（二）房地产信托
从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
房地产信托其相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。房地产信托业务的发展，而且有利于提高我国房地产市场直接融资的比重、扩大金融市场的投资品种。
2005年以来，房地产信托市场呈现出快速发展的趋势，据市场不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。特别是现在国家对信贷加强了管理，信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题，其发展潜力相当大。不过现阶段由于异常火爆房地产信托融资市场与宏观政策背道而驰，国家对房地产信托的宏观政策也接踵而来。“212号文[2]”中，银监会所设置的房地产信托门槛，包括开发商自有资金在35%以上、四证齐全、二级以上开发资质等规定，已经比银行信贷要求更高。类似的还有“54号文[3]”。
（三）债券融资
债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。只有在相关政府部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格 后才可以发行债券。
债券融资有利于降低企业的融资成本，因为债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力，同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散银行和政府的风险。而且，债券资金的使用相当的灵活，不象银行贷款那样，有规定的用途。
（四）股权融资
股权融资属于直接融资的一种。股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。
它具有以下几个特点：
1．长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。
2．不可逆性。企业采用股权融资勿须还本，投资人欲收回本金，需借助于流通市场。
3．无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。
这种融资方式对于中小投资者来说，是一种较为现实和便捷的融资方式。股权融资吸纳的是权益资本，因此，公司股本返还甚至股息支出压力小，增强了公司抗风险的能力。若能吸引拥有特定资源的战略投资者，还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、政府关系优势、以及技术优势产生协同效应，迅速壮大自身实力。
二、融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题
（一）房地产企业融资面临的主要问题――融资方式单一
目前在土地购置和房地产开发资金中70%~80%的资金都是来源于银行贷款，企业对银行的依赖程度非常高，2005年的中国统计年鉴数据显示：2004年全国房地产开发资金中开发商取得的银行贷款占19.1%，企业自筹的资金占30.38%，定金和预收款占50.52%。而定金和预收款中，很大一部分都是消费者的住房消费贷款，在2004年银行贷款的比例就已经占到60%，随着房地产金融产业的不断发展，消费者融资意识的提高，估计现在这个比例已经到了70%~80%了，而除银行贷款之外的融资方式所占比例仅占20%~30%。例如房地产信托只是房地产企业资金来源的很小一部分，所占比例为１%，目前债券融资占房地产企业全部资金的比例不足同期房地产投资资金的1%，虽然偏好股权融资的企业不在少数，但2002年房地产上市企业占房地产企业总数还不到1%。
从以上分析我们看出，融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题。
（二）融资方式单一引发的后果
融资方式单一引发的后果主要表现在以下几个方面：
1．增加了银行的风险与压力
融资方式太过单一，资金来源都向银行集中，很容易造成银行资金周转的困难。假如企业亏损，开发企业的开发失败，银行便收不回贷款，容易引发金融危机。而有些人通过种种的方式，如重复贷款，贷款的抵押物不存在，以虚假的资料钻法律的空子等来骗取银行的贷款，使得贷款中出现坏帐，进一步加重了银行的负担，形成银行的信用风险。而事实上现在银行不良资产率是很高的，超过了20%，而国外的银行这一比率不到10%。大量的企业去找银行贷款，使银行处于优势的地位，有碍于银行的升级。
2．造成房地产中小企业融资困难
银行对于前来贷款的各家企业，势必会选择实力雄厚的企业，这样显然贷款的质量更能得到保证。而在金融市场不够发达，贷款方式还是以银行贷款为主的情况下，中小企业找不到其他的资金来源，也只能期望银行贷款。因此，往往发生的是他们的资金不能到位，不能进一步发展。
3．对政府产生了很大压力
金融体制本身的不健全，投机分子的存在，融资又都集中在银行贷款，这显然会出现很多违法的行为，政府处理这些行为需要很大的人力物力，坏帐的纠纷也需要政府去解决。一方面浪费政府资源，另一方面在完善金融市场上给政府施加了很大压力。
4．增加了企业的负债率
依赖银行贷款的房地产企业，直接融资比重很小，自有资金不多，所以其负债很多，给企业的成长带来很大的风险。国家统计局发布了一组关于房地产方面的数据。数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率为72.7%。
5．不利我国房地产业和金融业的发展
自加入WTO以来，外资不断涌入，外商所在的国家，其金融体制已经相当的成熟，他们懂得采取最方便最有效的融资方式，在中国开设的国外银行也推出各种各样的金融产品。假如我们融资还是只依赖银行贷款，在与他们的竞争中将不会有任何的优势，我们的企业就会在竞争中败下阵来。
三、我国房地产企业融资方式单一的原因
（一）我国金融体制不够完善、证券市场不成熟
目前我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，或多或少都保留了计划体制的因素。以前的金融机构就只有银行，且金融市场的运行带有很强的政策性，政府对房地产干预很大，可以说政府限制了房地产企业的融资方式。其他的金融机构，都在改革开放以后才开始发展，可以说还很不成熟，还不能给予房地产企业足够的资金支持。我国的证券市场，相对于国外已经发展了一，二百年的证券市场来说，时间非常的短，市场发育程度很低，不能完全满足需要。以往所有制的限制，导致了中国国有银行垄断的局面。银行之间缺乏必要的竞争，导致国有银行改革动力不足，效率低下，金融产品稀少；非国有银行发展滞后，难以满足房地产企业的融资需求。
（二）相关的法律制度缺失
政府对房地产融资的影响很大，对于银行贷款之外的融资方式，如房地产信托，股权融资，REITS等等，政府都有很大的限制，采取这些方式融资，要么就需要很多复杂的程序，很长的一段审查时间才能通过，而融资就是为了尽快取得资金，显然不能拖得太久；要么就找很多原因，不让通过。还有的就是政府的工作人员效率低下。这些都使其他房地产企业融资方式举步为履，进展缓慢。另一方面政府也没给其他的融资方式创造一个良好的环境，例如对这些方式进行宣传，为这些方式制定合理的法律法规等。
（三）房地产企业法人融资观念滞后
在过去的金融机构只有银行的环境下，房地产企业法人只能通过银行贷款获得资金。他们过去通过银行贷款成功的筹集了资金，就会对这一种方式有深入的了解，可以预测这种方式贷款的风险；其他的贷款方式，相对来说就有不可预见的风险了，因此他们很自然的就对银行贷款产生很大依赖。而且观念一旦形成就不容易改变，很多的人都把这种观念延续至今，并继续影响他们的融资思维方式。现在已经是市场经济，用过去的思维方式来思考现在的问题，明显地就不适合了。
（四）国有银行筹集资金的能力居支配地位
银行吸收的是全国人民的存款，尽管房地产企业所需要的资金庞大，但银行拥有居民的海量存款，有足够的能力提供这些资金，其资金的来源稳定，不会断断续续。银行贷款还有其他的优势，贷款利率稳定，银行数量众多，办理程序比较简便等等，吸引了很多的房地产企业。
（五）其他的融资方式对人们来说还比较陌生
房地产信托，发展了一，二十年，股权融资，同样发展不久，更不要说REITS和其他一些更新的融资方式了。任何新事物的发展都要一个过程的，所以它们被人们所认识、接受还需要一个过程。
四、我国房地产企业融资方式多元化的途径
(一) 加快金融改革的进程
融资方式的单一，归根结底都还是我国的金融市场不够成熟。因此，完善金融体制十分必要。因此要积极发展股票、债券等资本市场，稳步发展期货市场；推进证券发行、交易、并购等基础性制度建设，促进上市公司、证券经营机构规范运作；建立多层次市场体系，完善市场功能；拓宽资金入市渠道，提高直接融资比重；发展创业投资，做好产业投资基金试点工作。
(二) 转变政府职能
过去房地产市场的计划体制，造成了房地产企业对银行贷款的过度依赖。现在已经是市场经济，应该以市场为主导，政府对房地产企业融资的直接干预已经不适宜了。现在的政府，应该是房地产市场的一个重要组成部分，一个参加者。当然其宏观调控还是必不可少的，但应该以间接干预为主，而且干预不应该太多，给房地产市场足够的发展空间，可以丰富房地产企业的融资方式。有效的利用宏观调控，例如提高银行存款准备金率，适度收紧银行贷款。
（三）房地产企业要改变融资观念，尽早与市场经济接轨、与国际接轨
国际上房地产企业的融资方式都是多样，灵活的。房地产企业是一个资金高度密集性行业，如果不借助多种融资手段，单纯依靠银行贷款，开发将变得寸步难行。入世后，房地产业将面临更大的挑战，但这也是一个机遇，国外房地产企业和金融机构的进入，可以让我们接触更多国外值得我们学习的东西，我们要抓住这个机遇，积极探索国外的融资渠道和方式。同时，房地产企业增强自身的实力后，可以趁着海外资金进入我国市场的机会利用外资，但要注意防范其风险。
（四）大力发展融资中介服务机构
房地产融资涉及金融、法律、房地产、投资等方面的专业领域，因此设立提供信息服务的资产评估机构，咨询公司，律师事务所很有必要。
（五）推广其他融资方式，进行融资方式创新
银行贷款在融资中的作用已经得到了公认，不可否定，但是其他的融资方式也有其优势，如房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用；股权融资增强了公司抗风险的能力等等，所以要加深个人、房地产企业法人对其他融资方式的认识，并掌握运用。除了发展现有的融资方式，还应该探求更新更有效的融资方式，例如新出现的融资租赁，合伙建房等。
结论
随着经济的发展，我国房地产企业融资方式已逐渐现代化，但是房地产企业融资方式的拓展依然是一项艰巨的工程。为房地产企业开辟更多的融资渠道，既是降低企业金融风险的重要手段，也是房地产企业自身发展的需要，更是发挥房地产业作为国民经济支柱产业作用的要求。房地产企业应在充满风险的市场竞争中，根据自身的实际情况，选择适合自己的融资方式。 |
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我国商业银行房地产金融风险及防范措施研究
| 薛海舟 南灵/集团经济研究网 |
一、引言
近年来，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。房地产金融也随之快速发展，成为房地业发展的重要支撑。我国房地产金融体系尚不完善，融资渠道狭窄，开发仍拘泥于传统银行贷款的融资模式，这就使得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。历史教训表明，商业银行的房地产金融风险具有极大的危险性，一旦爆发，将迅速波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机，最终影响整个国民经济的稳定和发展。因此，采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险已是刻不容缓。
二、商业银行面临的主要房地产金融风险
（一）政策风险
房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。国家针对国内房地产市场房价上涨过快，住房供应结构严重不合理，房地产市场秩序比较混乱等问题，要求各地调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，并把这项考核纳入经济社会发展工作的目标责任制之中。商业银行应认清现状，积极规避房地产金融风险，谨防房地产业风险要挟整个中国银行业。
（二）市场风险
国内房地产市场相关的契税收入增幅趋缓、房屋空置率增高，房价却过快上涨等一系列非正常现象，特别是房地产空置率和房价两个相反的指标同时上涨过快，房价持续背离长期均衡价格，可以说目前的房地产市场已呈现泡沫迹象。而开发商大量囤积土地、商品房高空置率等带来的社会资源巨大浪费和潜在社会风险，已经危害到房地产金融的安全。如果在社会各方都感受到房地产市场问题时，在要等所有人都看到“泡沫”了，银行再想收回贷款已经晚矣。
（三）操作风险
一是商业银行对房地产行业价格、信息等掌握不全面、不及时，缺乏对国家宏观调控政策和市场变化的敏锐观察力，导致对房地产市场和房地产企业及项目的判断分析能力不强，在一定程度上影响了银行对市场机会的把握和对风险的控制。二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重。三是商业银行风险管理存在薄弱环节，缺少科学的风险预警、识别、监控、处置等信贷管理机制。
三、商业银行对房地产金融风险的主要防范措施
（一）严格遵守贷款程序，加强开发贷款管理
商业银行要谨慎经营房地产贷款，科学合理地分析贷款项目的可行性、风险性，加强对房地产开发企业和房地产项目的贷前调查，选择基本成熟的房地产开发项目予以信贷支持，优先选择开发资质高、信用等级较高的房地产开发企业和地理位置较好、市场销售前景看好的房地产项目；严格审查房地产开发信贷条件，尽量提高抵（质）押贷款的比例，选择优质资产抵（质）押，确定合理的抵（质）押率，尽量避免由施工企业作为贷款保证人；要加强贷后检查，严格跟踪和控制贷款用途，按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放，确保资金专款专用，发现企业挪用资金等问题要及时采取措施收回贷款；要通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售回笼款项，及时收回住房开发贷款本息；要加大住房按揭贷款的营销力度，把住房按揭贷款作为发放住宅开发项目贷款的条件之一，确保个人住房按揭业务的后续跟进，实现资金的体内循环；要严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，有效防范骗取信贷资金的行为。
（二）有效控制总量，合理调整结构，实行差别政策。
商业银行要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等，相应确定全行的房地产贷款总量和比例，适度控制房地产贷款的规模，在积极优化存量贷款的基础上，严格控制和用好增量贷款；要根据各地区发展水平、房地产市场的发展现状和潜力、房地产的价格水平和供求状况、居民居住水平和购买能力、分支机构现有的房地产贷款存量和结构等情况，实行差别授权授信政策，分别给予重点倾斜、支持发展、限制发展等措施。
（三）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道。
拓宽房地产行业的融资渠道，改变只能从银行贷款的单一融资体制，有效分散银行金融机构的风险。我国目前只有股票市场一个途径，而且由于房地产开发公司不适合成为公众公司而使股市融资的规模十分有限。权益融资渠道狭小导致开发商过分依赖商业银行提供的开发建设投资。从房地产抵押贷款的角度看，其资金来源渠道也应该是多元化的。尤其是面向商业房地产的抵押贷款，保险公司、证券化等都是有效的来源途径。此外，个人住房抵押贷款证券化也是分散商业银行信贷风险的有效途径。 |
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房地产开发企业组织结构设计的十个前沿问题
| 宋延庆/兰德咨询有限公司/20071212 |
首先解释一下文章的题目。第一，什么是组织结构设计，是通过对组织资源（如人力资源）的整合和优化，确立企业某一阶段的最合理的管控模式，实现组织资源价值最大化和组织绩效最大化。狭义地、通俗地说，也就是在人员有限的状况下通过组织结构设计提高组织的执行力和战斗力。第二，为什么称为“前沿”问题，就是在房地产市场和房地产企业转型时期的现阶段，企业在进行组织结构设计或调整时所面对的新的、敏感的、重要的问题。兹基于多年的房地产管理咨询实践，系统地谈一谈房地产开发企业组织机构设计的十个前沿问题。只要结合自己企业的实际情况细细品读，相信会有所帮助和启迪。
一、谁才有权设置或撤并职能部门？
实际工作中，许多企业在进行组织结构设计或调整时普遍存在越权现象，比如有的企业的总经理频繁地合并或分立部门，有的企业的董事长直接决定部门的设置或撤并。到底谁才有权决定组织结构设计方案？这个问题其实新的《公司法》中有明确的规定。《公司法》第四十七条关于董事会职权中规定，董事会“决定公司内部管理机构的设置”；第五十条关于公司经理职权中规定，总经理“拟订公司内部管理机构设置方案”。不仅《公司法》有明确的规定，而且几乎所有企业的《公司章程》也是有类似的规定。既然设置或撤并职能部门属于调整组织结构，既然《公司法》和《公司章程》都有明确的规定，这个问题也就明确了。
二、为什么部门、岗位间经常出现推诿、扯皮现象？
几乎所有的企业都存在推诿、扯皮现象，致使许多工作只有通过领导协调或临时的指令性、强制性分工才能解决。出现推诿、扯皮现象的原因主要有三个方面：
（1）职责描述不充分，也就是不完整、有漏项，致使有些工作没有做出明确分工。例如项目结案后应该进行“项目成本核算和分析”，如果在财务部、预算（造价）部、工程部等相关部门职责中都没有明确的规定，就极有可能出现推诿、扯皮。
（2）职责分工不明确，工作接口关系不清晰。例如，“设计变更”后是设计部还是项目部负责通知销售部门，“客户资料归档和客户分析”是营销部负责，还是客户服务部负责，还是有所分工、各负其责，许多企业的 “部门职责”中都没有明确的规定，这就难免出现推诿、扯皮。其实，组织结构设计不仅包括组织结构图、部门职责等，还应包括工作接口关系、权力体系、决策机制等。而充分、明确的职责分工又必须基于各项基本业务流程和管理流程设计，否则只凭一个人、一支笔、一张纸地想，是不可能做好的。
（3）缺乏明确的冲突解决机制。发生推诿、扯皮后，是分别向分管领导汇报，还是通过会议协调解决，都要有明确的规定。否则“官司”只能打到总经理那儿，或者隐瞒不报、拖着不办。
三、“完成交办的其它工作”是什么意思？
组织结构设计方案中，无论是部门职责还是岗位职责，最后一条都有“完成XX交办的其它工作”的规定。对于这一司空见惯的规定，很多人或者不假思索其涵义，或者有理解上的歧异。其实，这一规定包含着“服从领导”、“完成临时性工作任务”等意思，对应绩效考核指标中的“临时性工作任务完成情况”、“工作态度”、“周边绩效”等。单就“周边绩效”而言，又是企业“团队精神”文化的体现，具有以下含义：
（1）自觉进行不是工作组成部分的任务、活动；
（2）在必要时能够表现出额外的积极性或做出额外的努力来圆满完成交付的任务；
（3）帮助或主动协助他人，并与他人合作；
（4）即使在个人感到不便时也遵循组织的规章和程序；
（5）同意、支持并维护组织目标。澄清了“完成交办的其它工作”的涵义，也就理解了什么是“完成本职工作”了――本职工作就包括“完成交办的其它工作”。
四、为什么部门越多、人员越多，效率反而越低？
很多企业领导都有同样的体会：当初创业时人员很少，工资很低，但效率很高，就算经常加班也没有人抱怨；现在人多了，部门多了，工资高了，反而工作效率却越来越低。这种现象其实就是“大企业病”的表现，也是企业发展、壮大的代价。但现实问题却往往不这么简单，有些企业也就几十人，却也出现了“大企业病”的症状。分析其症结，就是很多本是中小企业的企业家为了体验大企业的感觉而人为地增设了许多本没必要设立的部门和人员，致使增加了流程环节。例如，工程部分立出成本管理部、工程管理部、采购部，营销部分立出策划部、销售部、客户服务部。原本是一个部门完成的工作，现在由几个部门分别完成不同的环节。最终是，监督约束机制没有真正建立起来，而工作效率却大大地降低了。那么怎么更好地解决效率低下的问题？就是将人为拉长的流程予以回归性缩短，也就是尽可能地减少部门和岗位数量，并尽可能地实现组织结构设计的扁平化。无论如何设置内部管理结构，始终不要忘了初衷：实现组织资源价值最大化。内耗，显然与初衷背道而驰。
五、“薪酬委员会”和“招标委员会”有区别吗？
咨询实践中，发现很多企业设立有薪酬委员会、考核委员会、审计监察委员会、招标委员会、技术委员会等常设或非常设机构，但无论是在组织机构图上，还是在委员会日常行使职能上，有的企业混淆了不同委员会的机构性质。事实上，不同委员会的机构性质是有区别的。根据《公司法》规定，董事会“制定公司的基本管理制度”，而公司总经理负责“拟订公司的基本管理制度，制定公司的具体规章”。薪酬管理制度属于公司的基本管理制度（董事会职权范畴），招标管理制度属于公司的具体规章（经营管理范畴），那么相应的“薪酬委员会”应是董事会下设的专门委员会，而“招标委员会”属于总经理的办事机构，因此两者有性质上、层级上的区别。依此类推，其它委员会或专门小组的层级地位也就明确了。
六、董事长和总经理发生矛盾的根源是什么？
大凡董事长和总经理分由两人担任的公司，董事长和总经理之间往往因为职权划分不明确、意见相左等原因而时常发生矛盾，特别是聘用职业总经理的公司，这一现象更为普遍。如果董事长和总经理之间心存芥蒂，企业内部就自然形成两个“权力核心”，致使下属不得不重复汇报，甚至无所适从。久而久之，企业内部也就可能形成两个群体，下属更会找到应对董事长和总经理的方法。董事长和总经理发生矛盾的根源既然是两权分离造成的，那么对于大多数中小企业和非股份制企业来说，尽量不要采取两权分离的治理结构。两权合一是两权分离的基础，在法人治理结构还不完善、董事长“揽权嫌费心、放权不放心”和总经理的责任心、素质、能力等还不能满足公司要求的情况下，两权合一是企业不得不走的一个过程。
七、为什么副总经理容易被边缘化？
很多企业的副总经理都位置尴尬，事实上被边缘化了。企业老板抱怨副总经理责任心不强、能力差、拿着高薪不做事，副总经理们抱怨企业老板管得过细、喜欢越权、自己想做没法做，因此懒得做。既然副总经理容易被边缘化，那么就要考虑一下副总经理的设置问题了。副总经理该不该设，肯定该设；既然该设，那么关键的问题就只是设多少了。答案是：尽量少设，以2－4人为宜。因为：
（1）房地产开发中“重大决策”较多，绝大多数事情副总经理难以决策，而是需要总经理决策，甚至总经理提交办公会、董事会讨论决定。
（2）如果增设过多的副总经理，部门经理受困于“组织原则”，就不得不先向副总汇报，等于人为地增多了工作环节。
（3）如果增设过多的副总经理，副总之间往往会有矛盾，不利于工作的协调和配合，必然降低工作效率。现在，党委、政府都下决心缩减副书记、副市长数量了，是不是企业也要考虑适当地缩减副总经理的数量呢？特别是喜欢草率地提拔副总经理的企业老板们，这个问题一定要及早考虑。
八、如何实现职能部门的业务化？
企业在发展过程中，随着企业规模的扩大、分工有利于细，往往衍生出的部门越来越多。例如，原来只设立一个“办公室”，后来逐渐衍生出行政管理部、人力资源部、企业管理部、审计监察部、法律事务部等。随着部门的增多，自然分化出两类部门：职能部门和业务部门。职能部门的增多往往利大于弊：
（１）导致部门之间工作接口关系几何式增多，如果不能充分厘清彼此之间的工作接口关系，容易导致推诿、扯皮和责任难以追溯等；
（２）职能部门与业务部门之间不能高效地配合、协作，导致相互抱怨增多；
（３）导致机构臃肿，人浮于事。因此，在职能部门必须设立的前提下，如何实现职能部门的业务化就显得尤为重要了。实现职能部门业务化应做好三点：第一，强化职能部门的“支持、服务”职能和意识；第二，建立、健全轮岗机制，实现职能部门和业务部门轮岗的正常化和规范化；第三，培育“全体成员业务化”的企业文化。
九、该不该设立部门副职？
对于这个问题，要分析企业的实际情况。如果设立部门副经理，就像副总经理容易被边缘化一样，副经理也往往被边缘化（实际上可能仅行使主管职能），久而久之，就会出现经理、副经理、下级相互抱怨的现象（尤以副经理抱怨最为普遍），显然不利于工作开展和内部管理。如果不设副经理，公司可能又担心一旦部门经理离职会导致岗位空缺，不利于工作的延续。因此，设不设部门副职取决于企业的人力资源状况和人力资源战略规划。如果基于人员储备和人员培养的目的，就尽量设（但没必要普遍设），否则就尽量不设。
十、新市场形势下如何实现结构职能的转变？
新的市场政策已经导致房地产企业土地获取、资金运筹方式的变化，也必然导致房地产投资、开发模式的变化。房地产投资、开发模式的变化要求企业必须研究确定新的发展战略和管理模式，必须转变开发理念和工作重点，必须弱化一部分职能工作的同时强化一部分职能工作。对于公司，应弱化具体实施职能，强化服务和管控职能，使公司成为资源平台，成为投资主体。对于职能部门，也要实现职能的转变，例如办公室，应弱化行政管理职能，强化后勤服务与保障、信息管理职能；财务部，应弱化传统的财会职能，强化资本运营、财务监管、税务筹划职能；企管/人力资源部，应弱化事后考核职能，强化计划管理、制度建设、品牌管理职能；项目前期部，应弱化公关职能，强化市场研究、项目研究、设计研发职能；项目管理部，应弱化执行或实施职能，强化项目策划、成本管理、营销管理和客户关系管理职能；客户服务部，应弱化投诉处理职能，强化主动沟通、客户分析职能。对于项目部或项目公司，作为项目开发的实施主体，应弱化工程管理职能，强化项目全程的操控职能，成为利润中心，成为管理主体。只有尽快实现职能转变，才能适应新的市场形势，才能提升企业的竞争力。
一般地，影响组织结构设计的权变要素包括企业发展战略、企业文件、管理机制、商业模式和经营模式、人力资源状况、领导者风格等。企业要做的，就是结合这些要素对内部管理机构进行适宜性的设置。只有适宜性的设置，才能最大程度地整合和优化组织资源，才能实现组织资源的价值最大化，才能提高工作效率和企业竞争力。 |
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2008/5/29 15:59:00
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