《公元房地产文摘》（第34期）
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| 非赢利共享型信息选编 第34期/20080519 公元物业管理有限公司 |
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广州：加大住房开发强度 住房容积率最高可达4.0
| 曾文琼 曾雅/《南方都市报》/20080514 |
| 昨日，广州市规划部门发布《关于适度提高居住用地开发强度的意见》，拟通过加大居住用地的开发强度，增加住房供给。据悉，《意见》将于5月20日开始施行，实施后广州市经营性居住用地和政府保障型住房容积率最高分别可达3.5和4.0，远高于之前的2.9。此次调整的范围主要是广州老八区之外的地区，主要通过“建高楼”来提高容积率，而保障性住房比经营性住房容积率提高的幅度要大，住宅层数推荐为19-33层。 |
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北京：金融中心城市定位 引爆京城楼市新一波商机
| 《京华时报》/20080519 |
| 北京市委、市政府近日正式下发《关于促进首都金融业发展的意见》，对北京金融业发展规划了“一主一副三新四后台”九大金融中心的总体布局，并首次提出将北京建设为具有国际影响力的金融中心城市。众多开发商认为北京定位为金融中心城市，将极大的有利于楼市发展，此次规划出台最有利的就是北京西城区的金融街区域。未来几年金融机构的需求还会更加旺盛，金融街区域拓展成为必然的选择。 |
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深圳：新建住房价格领跌全国 重返去年3月水平
| 李和裕/《上海证券报》/20080519 |
| “目前，房价经过较大幅度的调整，基本回落到去年2、3月的水平。在价格持续回落的刺激下，近期市场成交量出现一定程度的回升，销售量基本达到去年8、9月的规模。”深圳市房地产研究中心近日发布的《2008年1至4月深圳房地产市场发展分析报告》如此评述目前的深圳楼市。报告显示，4月深圳新建商住住宅销售均价为11962.08元/平方米，相比3月的降幅为12.16%。 |
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银川：今年前4个月住房公积金累计放贷1.42亿元
| 马俊/新华网/20080516 |
| 据银川市住房公积金管理中心介绍，今年前4个月银川市住房公积金累计放贷达到1.42亿元，同比增长20％以上。据了解，今年以来银川市房价仍然快速上涨，而居民对房屋的刚性需求不断加大。另外，从目前放贷的情况来看，单笔贷款金额较高。另据管理中心介绍，针对公积金贷款增长速度加快的情况，4月份以后，银川市住房公积金管理中心调整了放贷的政策，禁止对未封顶而预售的楼盘进行放贷。 |
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厦门：“分期首付”现身楼市 市场反应冷热不均
| 《海峡导报》/20080515 |
| 为了刺激市场，从去年底开始，厦门开发商在大打传统打折促销方式的同时，还纷纷使出“分期首付”促销模式。一石激起千层浪。这一促销模式去年在厦门刚推出时，曾受到市场极大关注，并引起一些楼盘的热销。然而，时至今日，却有不少开发商向记者表示，要放弃这种促销模式。“今后不再进行大力推广，因为对销售没有起到太大的效果。”一位曾推行分期首付模式的开发商如是表示。 |
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南京：新盘开闸 回款压力推动楼市“井喷”
| 刘莉/《扬子晚报》/20080516 |
| 相关统计显示，今年南京新开楼盘5月首次突破30家。南京网上房地产的数据显示，去年5月全市商品住宅的认购和成交分别达到了7060套和5163套，日均近400套。由于今年前4个月的销售一直不温不火，日均销售量还不到去年同期的一半，因此5月成为开发商集中回款的重要节点。另一方面，“从紧的货币政策下，开发商融资渠道越来越少，在‘现金为王’的时代，销售成为最快捷、最稳妥的回款方法。” |
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天津：滨海新区楼市4月平稳发展
| 付献杰/《每日新报》/20080515 |
| 据纵横房产统计，2008年4月，塘、汉、大、开商品房总成交面积121824.1平方米，成交套数1127套，成交均价6179元/平方米。环比3月份，成交量和成交价格均有小幅下降，下降幅度分别为8%和2%。2008年4月份滨海（塘、汉、大、开）二手房总成交面积72153.4平方米，成交套数1001套，成交均价4501元/平方米，成交价格有所提升，增幅达到3%。长远来看滨海整体市场在调整之后发展平稳。 |
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上海：4月货币信贷运行报告 房贷环比少减3.7亿元
| 李强/《新闻晨报》/20080513 |
| 进入二季度，沪上房地产信贷市场初步显露出有所提振的迹象。央行上海总部最新发布的4月份货币信贷运行报告披露，4月份，上海中资银行个人房贷减少了6亿元，同比多减10.9亿元，不过，当月环比少减了3.7亿元。央行报告显示，4月份，沪上中资银行的人民币贷款增长较快，而外资银行贷款增速则放缓。统计显示，4月份，沪上中外资银行新增人民币贷款440.5亿元，是去年同期贷款增量的2倍多。 |
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重庆：房地产市场开始回暖
| 徐旭忠/新华网/20080514 |
| 记者从重庆市国土资源和房屋管理局了解到，进入4月份，重庆主城区房地产市场开始回暖，商品房交易呈现出“量价双升”的态势。据了解，4月，重庆主城区商品房交易共成交104.53万平方米，比3月增长11.31%。其中，商业地产的交易量明显提高，交易量比3月份增长了19.86%。从交易价格看，4月份，重庆主城区商品住房建筑面积成交均价为每平方米4139元，比3月上涨9.01%。 |
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广州：房企发力二三线城市 减轻一线城市疲软状态
| 《信息时报》/20080519 |
| 今年下半年，碧桂园在安徽、沈阳两个城市将有11个项目同时推出市场，与此同时，万科、保利、恒大、利海等房企也在加大二三线城市的开发力度。业内人士认为，大多房企正着力开发二三线城市项目，一方面可降低开发成本，另一方面也能减轻一线城市的疲软状态。当楼市不向好之时，各大房企到环境相对“宽松”的二三线城市大力开发项目，以低成本开发、低价销售的方式，可快速回笼资金。 |
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武汉：4月房价继续缩量上涨
| 沈翀/新华网/20080513 |
| 根据武汉市房地产信息网公布的数据统计，4月武汉市主城区商品房成交均价已达到每平方米5916.34元，比上月上涨119.45元。武汉亿房研究中心介绍，4月武汉主城区在售楼盘447个，成交均价为每平方米5916.34元，比上月每平方米上涨119.45元，涨幅为2.06%，与去年同期相比，涨幅达48.12%。月销售总套数为2957套，比上月减少702套，降幅为19.19%，同比减少61.18%。 |
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北京：新政出台成交萎缩 二手经济适用房淡出楼市
| 《中国证券报》/20080513 |
| 由于受到4月8日起北京市正式执行《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的影响，当地二手经济适用房的成交量明显萎缩。北京房产中介“链家地产”今日公布监测数据显示，4月份，北京二手经济适用房的交易量环比下降19.35%。业内专家表示，经适房新政的实施对于二手经济适用房市场的冲击很大，预计未来这类产品可能将逐渐从北京二手房市场中淡出。 |
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成都：楼市彷徨 安全成头号指标
| 党鹏/《中国经营报》/20080519 |
| “大地震一夜之间使成都在中国众多大城市中原有的居住价值排名大幅度下降，给成都房地产市场前景蒙上阴影。”按照国家标准，建筑物设防烈度分成1°-12°，6°以上地区为地震区，成都为7°设防地区，建筑物都应进行抗震设计，对于建筑企业的品质要求会很高。而从目前得到的信息看，成都有多个新楼盘出现了不同程度的裂缝等，有些业主担心安全不敢回家。这对政府主管部门和相关开发商，无疑会造成很大的压力。 |
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瑞典可持续发展住宅模式探析
| 新筑网/20080512 |
2007年5月至6月间，建设部住宅产业化促进中心组织生态节能型住宅考察团，前往瑞典、法国进行考察。在瑞典，考察组与瑞典能源部下属的工作机构NUTEK(该机构的主要职能为推广可持续发展的技术)、瑞典联合设计公司 (Swedesign Connection AB)、瑞典恩华特自动垃圾处理公司、瑞典四事实能源公司(Four Fact AB)等进行了会谈，考察了斯德哥尔摩汉马贝(Hammarby)住宅区、哥德堡北海港新城(Västra ERIKSBERG)住宅区、哈嘎(HAGA)住宅区。
瑞典以住宅规划合理、保护良好和没有贫民窟而在全世界闻名，良好的居住环境成为优美城市环境的主体，成为旅游者向往的胜地，为城市带来了勃勃的生机和活力。尽管瑞典住宅新建量很少，但瑞典可持续发展住区模式已成为全世界的典范。
一、瑞典住宅产业化各阶段发展状况
欧美国家的住宅产业化水平是随着市场的需要，一步一步地不断加以提高的，从解决房荒、提高住房性能，到发展可持续建筑，在适应各个阶段建设发展需要中与时俱进。
1．瑞典住宅发展的起点并不高。瑞典住宅构成了城市优美环境的重要组成部分，但一直到1930年代，瑞典住宅品质和标准远低于欧洲其他国家，许多住宅缺乏基本的卫生设施，并过于拥挤。
2．20年的住宅大规模建设期间。二战以后，瑞典和其他欧洲国家一样，处于房荒之中，加上婴儿潮的出现，促使瑞典政府实行“百万住宅”计划，进入了大规模建设住宅的时期。为了尽快解决住房短缺而借助工业化，这是产业化形成的初期阶段，重点是建立工业化生产 (建造)体系，提高生产效率。瑞典政府及时引导，致力于提高住宅性能，并为低收入阶层和老年人提供住宅补贴，政府支持非盈利性机构提供住宅低息贷款和利息补贴。如图1所示，1958年新建住宅达62225套住宅。50年代和60年代保持大规模建设的状态，1967年到1972年达到高峰时期，前后六年保持在10万套住宅以上。其后1973年到1976年连续下降，新建住宅的数量降了大约一半，1976年降到了55812套。在住宅大规模建设期间，瑞典住宅产业抓住契机，大力发展高性能的预制工业化住宅，使其住宅产业化技术在全世界处于领先水平。
3．13年的新建住宅低谷阶段，也是住宅产业化的发展成熟期。上世纪70年代前后，住房短缺得到缓解，产业化的重点逐步转移到了提高产品(住宅)的质量和性能，在大部分居民的住宅得以满足以后，瑞典的新建住宅明显地减少。1976年，继续延续大幅下降的趋势，从1976年的55812，一直降到1986年的28791套，为最低谷，其后三年大幅回暖，分别为 30884套，40574套，50402套。连续13年，新建住宅的总户数均在55812套之下。
4．高性能住宅低数量平稳发展阶段。第三阶段(20世纪90年代以后)是产业化发展的高级阶段。从上世纪九十年代初，为了缓解全球气候变暖、降低温室气体排放、减排二氧化碳，欧盟率先提出城市和建筑的可持续发展，住宅产业化的重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导可持续发展。从前一个波谷阶段走出以后，瑞典新建住宅的发展经历了1990到1992年大约三年的波峰阶段，新建住宅的套数分别为58426套、66886套和57319套。九十年代的经济危机和福利国家福利的弱化，使瑞典的住宅补贴政策也相应弱化，如图1， 1993年到2006年，瑞典住宅发展又进入13年的波谷期，除了1993年承接前三年的波峰迅速降为35008套以外，其他年份均在30000套以下，1995年到2003年连续7年的开发量均在20000套以下，最低的年份为1998年和1999年，只有 11459和11712套。
尽管新建筑住宅的开发量很低，但瑞典中央政府鼓励私人建造商和各地市政府主管机构，建造与环境相和谐的高性能住宅。瑞典住房建设和规划委员会预计2000～2010年将新建250000住宅，大约是每年不到30000套。
二、通过住宅工业化而形成的可持续发展住区模式
瑞典住宅产业借助大约20多年(20世纪50年代到70年代)的住宅大规模发展阶段的有利条件，积极推行和研究住宅产业化，使瑞典成为世界上工业化住宅最发达的国家。尽管瑞典国家自身的新建住宅数量很少，但继续保持在住宅产业的先进性，现在瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。瑞典住宅产业采用以通用部件为基础的住宅通用体系，并且积极占领国际市场，将工业化住宅和先进的技术、产品出口到世界各地。
1．在较完善的标准体系基础上发展通用部件。瑞典在20世纪40年代着手建筑模数协调的研究，从50年代开始在法国的影响下推行建筑工业化政策，并开发了大型混凝土预制板的工业化体系，大力发展以通用部件为基础的工业化通用体系。在50年代到70年代大规模住宅建设时期，建筑部件的规格化逐步纳入瑞典工业标准(SIS)。1960年颁布“浴室设备配管”标准，1962年颁布“门扇框”标准，1967年颁布“主体结构平面尺寸”和“楼梯”标准， 1968年颁布“集合式住宅坚向尺寸”及“隔断墙”标准，1969年颁布“窗扇、窗框”标准，1970年颁布“模数协调基本原则”，1971年颁布“厨房水槽”标准等等，基本形成了集合式住宅各部件的规格、尺寸通用体系，并实现了模数协调。部件的尺寸、连接等的标准化、系列化为提高部件的互换性创造了条件，不但使通用体系得到较快的发展，而且节材、节能，使瑞典住宅产业逐步走上了可持续发展的住区模式。
2．瑞典以其住宅技术的先进性拓展全球市场。瑞典住宅建设不仅解决了本国居民的居住问题，而且以其先进性，打入国际市场，对瑞典60、70年代经济腾飞起到了巨大作用，并且延续到现在。瑞典褚红色的小木屋等独立式住宅，在全世界闻名遐迩，独立式住宅建造业十分发达。像其他西方国家一样，长期以来瑞典以一户或两户的独立式住宅为主，独立式住宅90％以上是工业化方法建造的，瑞典的工业化住宅率是全球最高的，它不仅仅为本国生产住宅，全欧洲都在瑞典订购住宅。其工厂生产线科技含量很高，生产出来的产品工业化程度高、生产技术先进、质量好、性能高、材料精致、加工精度高。瑞典大约有50多个工业化住宅公司中，有12家大型住宅公司，瑞典的住宅生产商向西德、奥地利、瑞士、荷兰，以及中东、北非出口工业化住宅。
3．政府推动住宅工业化的手段主要是标准化和贷款制度。瑞典政府重视标准化、模数化等促进住宅可持续发展的工作，早在20世纪40年代就委托建筑标准研究所(Byggstandardiseringen)研究模数协调，以后又由建筑标准协会(BSI)开展建筑标准化方面的工作。瑞典政府为了推动住宅工业化和通用体系的发展，1967年制定《住宅标准法》，并规定，所建的住宅如果使用符合瑞典国家标准等建筑标准的建筑材料和部品，实现住宅的标准化、模数化，符合可持续发展的要求，该住宅的建造就能获得政府的贷款。
4．处于先进水平的瑞典住宅工业化，为瑞典形成成熟的可持续发展住区模式奠定了基础。尽管瑞典住宅每年的建设量，近15年来，每年不足30000套，有大约一半是工厂制造好、到现场拼装的独立式小住宅，比较成规模地建设集合式住宅的项目并不多，但瑞典政府主导，确保新建的住区成为生态节能型住宅的典范，并吸引全球的人士前往参观，向各国展示其可持续发展的理念和技术，也促进了瑞典住宅产业对国际市场的拓展。
三、瑞典可持续发展住区模式的案例
考察团考察了斯德哥尔摩汉马贝(Hammarby)住宅区和哥德堡北河港新城(Västra ERIKSBERG)住宅区。
1．斯德哥尔摩汉马贝住宅区。汉马贝住宅区的场地是斯德哥尔摩城外的工业区，上个世纪90年代决心把这个区域建成可持续发展典范的住宅区，计划容纳25000人，现在仍然处于建设的过程中。到现在为止，已经有7500人居住在这个居住区中。该小区一方面，在规划设计中，充分利用自然资源，通风采光良好，被动式地应用太阳能，营造了自然、和谐、优美的居住环境，另—方面，应用了大量的可持续发展的新技术，如雨水收集处理技术、太阳能光伏电池技术、智能化气动垃圾收集系统等。
2．哥德堡北河港新城住宅区。哥德堡是瑞典的第二大城市，是一个工业城市，即使在市中心地区，也有一些工厂。考察团参观的北河港新城住宅区(Västra ERIKSBERG，字面意思为“河•沙滩新城”)位于哥德堡的近郊区，一部分已经使用，一部分正在建设。集工作、学习、住宅为一体，接待考察团的公司所在的办公楼也在该新城。
北河港新城住宅区大约5公里长1公里宽，占地5平方公里，紧邻工业区，将建成符合可持续发展模式的美好住宅区，为爱立信等企业管理人员和员工提供居住服务。
如其中拟建的一个组团，有160套住宅，尽管哥德堡冬天室外平均温度为零下20度，但通过墙体良好的保温隔热性能，门、窗高度的水密性、气密性，使这160套住宅不需要专门供暖，就可以使室内温度满足居住的标准，室内温度达到摄氏21度。其能源主要来源于室内人体活动、电视、电冰箱等电器工作而产生的余热，利用这些余热，加热室内的空气，室内污浊的空气排出时，要先和新鲜空气进行热交换，使热量在室内不断地循环使用。
四、其他方面的情况
1．瑞典居民用于住房方面的消费大概占家庭收入的四分之一。大体上， 40％家庭拥有自己的住宅，近50％租赁住宅，10％为合作社所拥有。
2．集合式住宅(Flat、Apartment)的套内建筑面积一般为70-80平方米，有三个居住空间，其中一个居住空间用来做起居室，配有厨房和卫生间、储藏室等辅助空间。
3．独立式小住宅(House)的套内建筑面积一般为125平方米左右，一般有四个居住空间，其中一个居住空间用来做起居室，有厨房和卫生间、储藏室，还有车库。
4．开发商的利润一般在10％～15％。
五、瑞典住宅可持续发展住区模式对我国的启示
1．低住宅更新率就是最大的“可持续发展”。最大的“可持续发展”，就是不从大自然攫取物质和能源，最大的节能减排，就是不使用生化能源。拆掉旧住宅新建住宅，必然需要耗费大量的能源、水泥、沙子、石材等。瑞典已经进入到住宅产业发展的成熟期，在理念和实践中都尽量避免对建筑物的大拆大建，所以，近年来住宅的更新率很低。从1995年到2003年，连续九年瑞典全国新建住宅的数量不到2万套，即使到2006年新建住宅的数量达到了 29832，和全国存量住宅4435903相比，住宅更新率仅为0．67％。
哥德堡2006年共有存量住宅 736642万套，其中一户或两户的独立式住宅342517万套，多户的集合式住宅394125万套。近年来，每年大约新建 5000～7000套住宅，所以，住宅的更新率大约为0．68％～0．95％。但哥德堡城市里的住宅不但不破旧，反而清新、典雅，既有历史感又有现代感，虽然不是旅游城市，但各有风格又具有统一协调性的住宅建筑，使城市耐看而值得细细游览和品味。
2．政府部门不仅关注新建住宅可持续发展模式的建设，也关注既有住宅以可持续发展模式拆除和改造。低住宅更新率，意味着要不断进行修缮和改造，提高住宅的性能。80年代以来，瑞典对既有住宅进行了大面积的整修和适应现代化生活的改造，每年新建和改造住宅70000套，所以，每年住宅改造的数量，超过新建住宅的数量，以此来尽量避免破坏城市发展的机理，保持城市住宅发展的风格和历史，同时也避免耗费过多的能源和材料。
瑞典不但对每年新建、改造的住宅进行统计和研究，也对每年拆除的住宅进行统计和研究。 |
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福州：土地再遭流拍 开发商与政府博弈“对局”
| 张潮/《华夏时报》/20080519 |
| 福州的土地出让再遭流拍。原定于5月12日的两幅土地拍卖，由于只有一家开发商报名参加，致使土地流拍。分析人士称，一方面是土地价格太高，另一方面是开发商资金链绷紧，且市场并不明朗，使得开发商集体“晾晒”土地拍卖，大有抗议之嫌。一边是福州的土地价款为第一财政，政府不肯放下身段折价拍卖；一边是福州成交量萎缩，开发商生存堪忧。福州的土地拍卖市场正陷入开发商与政府对峙的僵局。 |
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武汉：土地拍卖半数遭“流拍”
| 李实耀/《观点地产》/20080515 |
| 相比去年“地王”频出的土地拍卖市场，今年则显得特别冷清。13日早上，在武汉市土地交易中心举行的2008年武汉市第二次土地拍卖会上，挂牌出让的九宗土地有5宗流拍。事实上，从年初至今，许多开发商连一块地都没有购置。开发商也陷入类似购房者的观望情绪。业内人士普遍认为，国家的宏观调控，造成开发商资金紧缺；不少开发商在前期已经购买了很多土地，需要消化；最后是因为股市不景气，融资渠道受阻。 |
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上海：土地市场零供应持续两月 事关清查闲置土地
| 陆彬杰/《中国房地产报》/20080519 |
| 自从2008年3月1日连续发布了两个土地出让公告之后，上海市房屋土地资源管理局再也没有推出新的地块。分析人士认为，土地出让计划应该以年为单位，而在2007年年末及2008年年初巨量土地供应之后，土地市场有一段消化的过程。也有市场意见认为，目前的供地偏紧，和大量清查闲置土地有关，一旦今年6月土地清理最后大限到来，上海二级土地市场也会放量，地价涨势就将进一步得到缓解。 |
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南京：5月份土地市场无地可拍 “断粮”至少一个月
| 《武汉晚报》/20080506 |
| 记者近日从南京市国土部门获悉，今年的第四号土地出让公告中的两幅地块，将在6月上旬公开拍卖，而前一次土地拍卖是在4月28日，也就是说，5月份南京土地市场无地可拍。据记者统计，从去年12月到今年4月，流拍土地有4幅之多，是去年前11个月的两倍，底价出让更是成了土地拍卖中的常态。"楼市的盘整，开发商的谨慎，政府推地的速度的确有所放缓。不过4月末多幅地块出让，也是5月没有安排供地计划的主要原因。" |
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房企融资模式应适应金融市场法则
| ——专访中国社科院金融研究中心研究员易宪容 |
中国社科院日前发布的《中国房地产发展报告》认为，2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年，但今年出现房价拐点的可能性不大。
中央一系列的宏观调控政策及银行的贷款政策出台，促使许多高速扩张的房地产企业速度骤降，资金链绷紧，国内近百家房企走到了生死关头——上百亿的资金缺口该如何解决？房企融资模式该如何调整？中国房地产的走势如何？等等。带着以上问题，记者日前采访了中国社科院金融研究中心研究员易宪容。
中国地产市场发生根本变化
记者：有专家认为，尽管目前中国部分城市房地产市场销量下降、房价涨势趋缓，尚不能证明中国房地产整体价格已经或即将步入下坡路，还不具有整体走熊的条件？中国房地产企业是否正面临真正的危机？中国房地产市场是否已发生根本性变化？
易宪容：要正确地判断当前的房地产形势。政府“24号文”、“359号文”等政策的出台，将中国房地产市场定格为民生住房消费市场——房地产市场生产的产品要改善居民的基本居住条件和福利。政府下阶段可能还将进一步强化住房的民生性，还将有更多有利于改善居民住房条件的政策出台。今年政府工作重点之一就是严厉遏制房地产市场不合理的需求，对房地产市场的炒房行为进行严厉打击。
国内一些房地产企业觉得资金链紧张，但却把房子捂在手中，认为早几年房地产市场轻易获利的态势不会改变。因此，他们不是积极从企业本身经营和市场竞争基本法则入手，来让自己在市场竞争中获得胜，而又希望国家房地产政策改变等在外在的东西来让其走出困境。尽管内地不少房地产开发商知道问题的严重性，但是他们都把这个市场变化的理由放在政府的房地产政策的变化上而非自身。
如果危机真的来了，中小房地产企业面临的就不仅仅是整合问题了，而是要大批破产。不过现在由于地产泡沫还不大，政策调节相对及时，中小企业暂时还不会面临倒闭的危险。房地产开发企业应根据市场形势变化，尽快调整企业的经营方式和发展战略。
记者：最近国内关于房价拐点是否来临的争论很多，不少房地产学术界的人热衷于“托市”，认为“国内房价下跌将对中国的经济带巨大的灾难”，对此你如何看？
易宪容：实际上，无论拐点论争论如何多，无论多少人不喜欢房价下跌，房价该跌的地方还是跌了，这不以任何人的意志为转移。市场是由无数个主体意志合成的，任何个人意志在其中都是非常渺小。
房价下跌肯定不是“灾难”，因为价格永远有其内在的规律，而房价的上涨和下跌都由市场供求关系决定，既然价格可以上涨，同样也可能会下跌，要下跌的房价是谁也无法托得住。目前一些城市出现的房价下跌现象，有利于挤出房价虚高产生的泡沫，更利于房地产市场的健康发展。
就目前中国的情况来看，上涨了8年的房价下跌是市场经济内在逻辑、是中央政府的期望、是中国绝大多数人的期望、是中国房地产市场持续健康发展逻辑起点，是中国经济健康持续发展的必由之路。从长远来看，房地产市场发展不会有大的问题，随着中国经济的快速发展，在大规模的城市化进程中，中国房地产开发企业仍有广阔的发展空间。
中国房企融资模式急需改变
记者：央行上海总部日前发布《上海市信贷投向指引（2008年修订）》再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放，这对于房企本来已经紧张的资金链来说，是否雪上加霜？另外如何看国内土地流拍的风潮？
易宪容：严格按揭管理是从紧货币政策重要方面。央行对个人住房按揭第二套住房贷款管理的强调，说明了就目前中国的房地产市场而言，个人利用银行的金融杠杆进行投资比重过高。另外，一些地方的房地产开发商及地方政府，为了规避央行对个人住房按揭贷款的管理政策，或采取分期首付的方式，或采取变相零首付的方式，以便吸引房地产投资者重新进入房地产市场，央行正是对这种现象严密关注并制止。
央行出台的《指引》其实与成熟市场体系的规则相比还是太宽松了。在成熟的市场体系下，任何个人要到商业银行获得住房按揭贷款都必须是四证齐全。最近土地流拍之风潮开始在全国范围内蔓延，说明以前房地产商“圈钱-囤地-再圈钱-再囤地”的模式，已经随着政府新的土地政策出台及牛市的淡化而改变。在这种情况下，房地产开发商不仅无法从股市上获得大量囤地的资金，而且随着股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，房地产上市公司再融资获批的可能性也越来越小。同时，新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。
记者：最近有专家认为，如果房价下跌，房地产市场的风险释放出来，最先死的是银行而不是房地产企业，你对此如何认为？中国房企目前的融资模式是否存在问题，该如何解决？
易宪容：目前国内房地产开发商现金流趋紧是一种普遍现象。而在从紧的货币政策下房地产开发投入资金不足也是必然，再加上资本市场不景气，房企的股市融资将会迅速减少。这不仅会导致房产土地交投轻淡，也会促使不少房地产开发商为了回笼资金下调房价。
在短短的几年时间，国内房地产市场迅速繁荣，不仅因为房地产业市场准入门槛低、利润高和技术含量低，更在于房地产市场有一个完全背离金融市场法则的融资模式。如果企业为了获得超额利润，那么房地产开发商就会以对出售项目不断加价的方式来攫取暴利。这就是为何国内房地产开发商能够捂盘并不断地推高房价的原因所在。但当房地产市场制度在改变和完善时，像这种企图借助市场制度缺陷而得以生存的企业就会很快死掉，这就是目前国内一些房地产企业资金链断裂后的必然结果。曾疯狂扩张而资金链断裂的顺驰就是一个典型的例子。
国内部分房企资金断裂并非仅是个别房地产企业的单个事件，而反映了房地产企业的一般情况，不过目前不同房企所受影响程度不同或紧张程度不同而已。随着房地产市场的宏观调控的日趋深入和房地产市场制度规则的深入改革，现行房地产市场融资制度弊端也不断得以纠正，企图利用该制度弊端盲目扩张房企所隐藏的问题，迟早会暴露出来。 |
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我国住房信贷的风险控制
| 《国际商报》/20080513 |
从2006年后期美国开始爆发次贷危机，2007年在全球范围内掀起了巨大波澜。此次次贷危机反映出，即使是在美国这样的金融制度和信用体系健全的国家仍然会出现住房信贷危机。我们不得不重新审视我国的住房信贷所存在的问题以及面临的风险，了解如何控制和管理住房信贷的风险已经非常重要。
美国次级贷款危机回顾
2001年，美国政府为了缓解恐怖袭击和新经济泡沫破灭对经济的冲击，采取了大幅度降低利率、增加货币供应量等一系列货币政策，在美国经济免遭短期衰退的同时，其副作用却日渐突显：美国的楼市出现了类似股市的"非理性繁荣"的局面，大批信用级别不高的购房者利用次级按揭贷款购买住房，次级按揭贷款市场规模在短期内迅速膨胀。
在市场繁荣时期，美国的住房信贷机构为了获得更高的利润，放松了对住房信贷风险的控制，使得那些获得次级贷款的中低收入者的信用风险在景气时期没有暴露；同时，各大金融机构对金融衍生工具过度使用和过分依赖，在经济平稳时期，它们的确能够将集中的风险分散，但在经济动荡时期，这些致力于分散风险、规避风险的金融衍生工具却成为放大风险、扩大危机的"罪魁祸首"。
对我国住房信贷的启示
启示一：住房按揭贷款并非是最安全的资产 房产的价值是随着市场不断变化的。当市场向好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，诱使银行不断扩大抵押信贷的规模；当市场发生逆转时，房价走低，银行即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。美国的次贷危机正是由于美联储的连续加息以及相伴随的房地产价格持续走低所致。目前，我国商业银行对住房抵押贷款风险控制仍不够重视。
启示二：放宽标准将会增加贷款的潜在风险
为了追求自身短期效益，我国商业银行盲目扩张住房按揭贷款，许多不符合贷款资格的人获得了贷款；同时，许多房地产开发商为了获得资金融通，虚构购房者实行假按揭，贷款银行为了获取更多的利润，放松了对贷款资格的审查，大大增加了银行的风险。美国次贷危机爆发的一个重要原因就是住房贷款机构对于贷款资格审查的放松，使得大量不符合标准，没有还款能力的人获得了贷款。
启示三：金融创新是一把双刃剑
在美国，通过资产证券化的方式将次级贷款变为次级抵押贷款债券的确对于风险的分散起到了非常大的作用，它大大减少了住房贷款机构的流动性风险，使其在短时间内获得资金融通从而开展新一轮的放贷活动。但我们要看到的是，以信用为基础的资产证券化这一金融衍生工具也放大了危机的作用范围，在某种程度上增加了住房信贷的潜在风险。
如何进行住房信贷风险管理
第一，建立预警机制，控制潜在理性违约风险的发生。当市场开始不景气的时候，或者是预测到不远的将来整个宏观经济可能受政策或其它因素的影响而出现萧条的趋势时，商业银行应减少住房抵押贷款的发放。加强内部控制机制，提高住房抵押贷款的标准，严格审查申请住房抵押贷款人的资格，同时应向借款人讲明贷款利率的政策，防止借款人被迫违约风险的发生。
第二，建立和完善国家信用体系，减少恶意违约风险的发生。由于我国缺乏一个完善的社会信用系统，银行很难知道借款人的信用情况，使得很多信用条件很差的人获得了贷款，大大增加了贷款的恶意违约风险。
第三，完善担保和抵押制度。住房信贷与其他信贷不同，由于个人存在较多的不确定因素，因此，在发放住房贷款时，用抵押、担保作为还款保证显得十分重要。在这次的次贷危机中，美国的住房抵押贷款的担保机构对整个危机的缓解起到了非常重要的作用，分散了发放贷款的机构的风险。
第四，审慎地推进我国住房抵押贷款证券化的过程。资产证券化对于风险分散的积极作用无法否认，但我们要看到的是此类金融创新并没有最终消灭风险。我国住房抵押贷款证券化的过程必须是在我国金融体系发展到一定程度后才能实行，如果在条件还不具备的情况下仓促建立类似美国的住房贷款的二级市场，一旦发生偿付危机将会造成比此次次贷危机更加危险的局面。 |
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品牌管理体系规划 房地产企业品牌的三个基本点
| 尤建峰/全球品牌网/20070311 |
企业品牌能给企业带来很多，顾客的忠诚，银行的青睐，合作伙伴的信任，优秀人才的向往等等。通常消费品企业主要是针对消费者进行企业品牌的推广，而对于房地产企业而言，企业品牌的推广则还应该考虑两个非常重要的群体：政府机关和合作伙伴。本文通过一个案例来说明房地产企业品牌建设规划三个基本出发点：合作伙伴、顾客和政府机关。
项目背景
LF置业集团从上世纪90年代初开始涉足房地产行业，先后进入多个东部沿海地区的中心城市进行高端住宅房地产的开发。
随着2004年开始的国家的宏观调控，房地产行业是最主要的调控目标之一。LF置业意识到国家对房地产行业的调控必将导致行业环境的重大调整，意味着行业的重新洗牌。因此，LF置业进行发展战略的调整成为重中之重。LF置业聘请新华信作为其战略顾问，定制了未来5年的发展战略。随着集团战略方向的调整，一向非常重视品牌建设的LF置业，又请新华信对其品牌战略进行了重新的规划。
企业诊断
项目组入驻LF置业之后，发现LF非常重视品牌的建设，请专业的设计公司制作了一整套的VI系统。但随着项目组对LF品牌管理诊断的深入，发现LF虽然重视品牌建设，但还是存在较多问题：原有的品牌整体定位不适应新的战略要求、品牌推广缺乏整体的考虑、没有品牌建设的衡量标准缺乏监督体系。
一、原有品牌整体定位不适应新的战略要求
LF置业原来的战略是进行全国的布局，在全国主要的中心城市进行大量的土地储备，通过土地储备保证自身房地产业务的可持续发展。在这种战略的引导下，LF置业获得土地的能力就成为最终要的能力。因此，LF置业原先的品牌战略主要致力于推广LF置业在各进入城市或拟进入城市的政府机构内的影响力。通过良好的政府关系获得资金来源的保障和土地储备的机会。
但是随着国家对房地产行业的宏观调控，房地产行业前景出现重大变化。土地的获取渠道更加市场化，这意味着土地的获取需要更多的资金做支持，而银行的资金受到政府的政策影响而控制更加严格。因此，作为本身资金实力并不强的LF置业，想通过土地储备实现企业的长远发展的战略已经不可行了。新华信项目组根据行业环境的变化，以及LF置业的资源和能力，为LF制定了“轻资产战略”。轻资产战略的核心思想是整合合作伙伴的资源（包括土地资源、资金资源）进行房地产项目的开发，而LF置业凭借自身的高水平的房地产开发能力和丰富的高端房地产项目开发经验投入相对较少的资源而获得开发项目的实际控制权和部分的收益权。轻资产战略意味着LF置业通过大量的与投资者或者土地资源拥有者进行合作实现自身的持续发展。
显而易见，原有的以提高LF置业在政府机构中的影响力为目的的企业品牌的定位就不适合新的战略要求了。
二、品牌推广缺乏整体的考虑
LF置业非常重视企业的品牌建设工作，每年用于企业品牌推广的费用都超过2000万元（不包括用于楼盘推广的营销费用）。这些费用主要用于政府公关活动、向政府捐赠艺术品、赞助公益活动、拍摄企业宣传广告等等。
LF置业的品牌推广没有进行整体的系统安排，经常是公司最高层拍脑袋的结果，或者是非常偶然的机会促成一次品牌推广。缺乏章法的品牌推广，一方面浪费了大量的金钱，另一方面可能会造成品牌推广的目标受众对品牌的混淆。
三、没有品牌建设的衡量标准，缺乏监督体系
虽然每年有大量的资金用于企业品牌的推广，但是LF置业从来都没有真正的了解过 “LF”品牌在政府机构中的实际影响力。LF置业没有建立品牌建设的衡量标准，也就没有办法衡量品牌建设目标是否实现，也没有一套监督品牌建设的管理体系。
一个没有衡量标准，没有监督的品牌管理体系不能有效的执行公司的品牌战略。具体负责品牌建设工作的员工完全是凭着“职业道德”在工作，但即使这样，他自己也不知道自己的工作成绩到底如何。而LF置业的高层则只有凭着自己对品牌的投入，主观的判断“LF”品牌的影响力了。
解决方案
一、明确品牌建设的目标
对于LF置业这样进行重新的品牌建设的企业来说，企业品牌本身绝对不是品牌建设的根本目标。企业的品牌建设必须符合公司整体的战略要求。就LF而言，企业品牌建设需要达到的目标是通过扩大三个影响力，实现自身的轻资产战略。
LF置业要实现其轻资产战略实践合作开发的经营模式，就必须加大LF品牌对潜在合作伙伴的影响力；同时，LF置业毕竟是房地产企业，在中国目前的国情下，房地产企业与政府机关或银行在项目运作期间有很多需要合作、沟通的环节，因此LF品牌建设也应考虑对政府机关和银行的影响力；最后，作为住宅房地产开发企业，赢得顾客的认同也是至关重要的，因此LF品牌建设也应扩大其对目标客户的影响力。
在明确了品牌建设的最终目标的前提下，新华信项目组根据“品牌天平模型”对LF置业的企业品牌建设进行了重新的规划
二、品牌内涵规划
品牌内涵包括品牌的定位，品牌核心价值观和品牌的识别体系。品牌内涵是品牌要传达给目标受众的内容，品牌内涵的规划结合企业发展战略，产品的定位以及企业所要倡导的核心价值观。品牌内涵通过各种品牌渠道的推广，最终实现各受众对品牌的认识，形成品牌联想。
新华信项目组通过深入分析LF置业的战略、产品定位和核心价值观，并与LF置业的高管进行深入讨论后，明确了“LF”的品牌定位与核心价值。
确定品牌定位、核心价值观和品牌联想后，新华信项目组建议LF置业对现有的品牌识别体系进行相应的修订。
三、品牌渠道规划
项目组根据品牌建设的“扩大三个影响力”的目标，进行了近期和中远期的品牌渠道规划。明确了各阶段针对不同受众的品牌推广的主渠道和辅助渠道，并确定了各阶段针对不同受众进行品牌推广所需资源的分配原则。为LF置业的品牌推广制定了操作性较强的规划。
在2年内，LF的品牌推广仍应侧重在针对政府机关的品牌推广；针对合作伙伴的品牌推广则应开始操作起来，并逐渐加大投入；而由于现阶段开发商品牌尚未成为顾客购买房产的核心考虑因素，因此在近期不建议LF置业在针对顾客的品牌推广中进行大规模的投入。
在未来的3到5年，LF的品牌推广则应该把重点逐渐向针对合作伙伴的推广倾斜；同时不断加强对顾客的品牌推广的力度，逐渐形成LF品牌在顾客群中的良好口碑和良性的品牌联想；在针对政府机构的品牌推广则相对减少，但仍保持一定的力度。
四、提升品牌实际价值
品牌的实际价值是品牌美誉度、品牌忠诚度的基本保障。对于房地产企业来说，品牌的实际价值就是能够为客户提供高品质的房产，提供优质的服务；为合作伙伴提供良好的收益。
因此，作为品牌建设的一部分，新华信项目组要求LF置业努力提升品牌实际价值。
为了提升对合作伙伴的实际价值，新华信建议LF置业持续改进自身的房地产产业链整合能力和房地产运营管理能力。
为了提升对顾客的实际价值，新华信建议LF置业通过不断创新，提升房产的质量和品位；同时不断完善客户服务体系，为顾客提供周到的服务。
五、品牌管理体系规划
在明确LF置业品牌建设的品牌内涵、品牌渠道和品牌实际价值三要素之后，项目组为制定了品牌管理体系的规划。进行了制度流程建设和人才队伍建设的“两建设”和品牌建设衡量指标明确的“一明确”的管理体系规划。通过“两建设”能够逐步提升LF置业的品牌管理能力和水平；而通过“一明确”则能对品牌管理进行有效的监控，大大提升品牌建设的执行力。
制度流程建设：（1）完善品牌内涵、品牌渠道的变更和决策制度和流程；（2）建立品牌危机管理预案，并完善危机管理流程；（3）完善品牌管理相关的权限划分；（4）建立品牌现状分析、评估机制。
人才队伍建设：（1）引进或培养品牌规划人才（2）引进或培养品牌推广人才。
明确衡量指标：（1）结果性指标：大众品牌知名度、潜在合作伙伴品牌知名度、顾客品牌忠诚度、合作伙伴品牌满意度、品牌联想美誉度等等；（2）过程性指标：媒体文章数量、参与专业论坛数量、专业培训数量、事件营销效果评估等等。
对于现阶段的国内房地产企业来说，合作伙伴、顾客和政府机构都非常重要，因此房地产企业的品牌建设不应该是仅仅针对顾客的。而这三种受众明显有非常不一样的偏好，因此，像LF一样制定同时针对合作伙伴、顾客和政府机构的品牌建设规划将对企业更有利。 |
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2008/5/19 13:59:00
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