《公元房地产文摘》（第33期）

非赢利共享型信息选编　　　第33期/20080508　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——成都：重大城建项目开工竣工时间须公示   ——广州：二手房定金托管可协商决定 【行业要闻】 ——深圳：三大新项目惊艳春交会 深圳湾高端豪宅大放量 ——上海：住房公积金缴存比例有望从现有的7%提至8% ——深圳：08年保障房建29个项目 可提供4.58万套住房 ——重庆：新楼盘扎堆上市 营销手段花样翻新 ——长春：改善住房多渠道 【市场走势】 ——上海：房展冷热不均折射楼市 4月新房过半上调报价 ——深圳：新房成交均价破万元 六千炒房人被套欲割肉 ——天津：二手房市场整体呈现量价齐升的态势 ——南京：楼市或将长期僵持 ——北京：写字楼租赁和投资市场逐步回暖 ——西安：楼市交易缩水下半年房价有望高开低走 【特色房产】 ——深圳房价持续低迷使酒店沦为微利行业 【土地市场】 ——南京：叫卖44万平方米土地 约八成以底价成交 ——北京：二季度土地供应遇窘 ——北京：国土局对闲置土地动刀将有30块地被收回 ——武汉：地价“跳水” 楼市洗牌开始 【房产金融】 ——透视房地产金融风险之二——“次级贷”危机警示房贷风险 【房产营销】 ——2007年全国房屋销售价格变动情况分析 【经营管理】 ——中小房企生存发展战略 坚持差异化经营战略冲破生存瓶颈

【法规动态】

成都：重大城建项目开工竣工时间须公示

袁弘/《成都日报》/20080504
昨天，成都市重大办有关负责人说。为了避免市政工地“空城计”现象的出现，市重大办将严格每个项目的开、竣工时间。目前，全市重大城建项目的各业主已经将自行排定的开、竣工时间上报重大办，市重大办逐项进行审定后，将上报政府并向社会公示。以后，凡是没有按照公示的时间进行开工和竣工的重大城市建设项目，不仅将受到严惩，而且将在媒体上进行曝光，同时业主单位将失去优先取得市政项目建设的机会。

广州：二手房定金托管可协商决定

田桂丹 凌慧珊 李新丽/《信息时报》/20080504
广州市国土房管局有关人士表示，银行托管交易资金是很灵活的,既可托管首期房款，也可托管包括按揭款在内的全部房款。定金可以办理银行托管，也可以不办理，这一项可由买卖双方协商决定。据悉，目前已开展二手房交易资金托管业务的银行有：工商银行、民生银行、商业银行、交通银行、兴业银行、深圳发展银行、广东发展银行、招商银行等8家银行，共273个网点。办理按揭的银行和办理资金托管的银行可以不同。

【行业要闻】

深圳：三大新项目惊艳春交会 深圳湾高端豪宅大放量

蔡莎秀 方丽敏/《晶报》/20080507
春交会期间，深圳湾三大高端海景项目浪琴半岛、半岛城邦和卓越维港集体亮相，这三个项目均预计近期开盘入市，估计新一波海景大盘将开闸放水。业内人士认为深圳湾拥有得天独厚的自然环境资源，该片区一直受到许多地产品牌企业的青睐。深圳湾豪宅的区域价值有目共睹，未来楼价稳中趋升。春交会期间，由于部分特价房的推出，拉动了新盘成交量的上升，进一步提升了市场的信心，成交多了，市场就会加速回暖。

上海：住房公积金缴存比例有望从现有的7%提至8%

程贤淑/《新闻晚报》/20080505
上海住房公积金缴存比例有望从现有的7%提至8%。日前，记者从有关部门获悉，本市住房公积金管理中心正在酝酿研究相关事宜。     今年市“两会”期间，市人大代表汪兰洁提出有关提高公积金缴存比例的议案。她指出，目前上海市职工公积金缴存7%的比例 （即职工本人和单位住房公积缴存的比例），各为职工上一年度月平均工资的7%过低，已无法保障普通职工的住房权益。

深圳：08年保障房建29个项目 可提供4.58万套住房

《深圳晚报》/20080505
深圳市2008年度保障房计划建设项目共29个项目，可为市民提供4.58万套住房。这29个项目包括：南山区的平山地块，西丽T403-0210地块，前海湾车辆段上盖物业用地，蛇口西车辆段上盖物业用地；盐田区的沙头角地块；宝安区的坪洲新村第三期住房用地，西乡地块，石岩地块，龙华地块C1、C2，龙华白石龙公交站地块，松岗花果山地块，公明将石地块，观澜观城地块，光明2-2、2-3地块和4-3地块等。

重庆：新楼盘扎堆上市 营销手段花样翻新

徐旭忠/《经济参考报》/20080507
最近一段时间以来，重庆主城区许多楼盘开盘上市，各家开发商纷纷加大广告投入力度，营销手段花样不断翻新，以此吸引市民眼球，刺激楼盘销售。业内专家分析，国家一系列宏观调控政策，很大程度上抑制了房地产市场中的投机和不理性投资行为，商品房销售放缓，同时购房者对房价下降的预期增大，购房意愿下降，重庆房地产市场中的广告大战从一个侧面反映开发商对楼盘销售的忧虑。

长春：改善住房多渠道

赵大民/《中国建设报》/20080430
最近一段时间以来，重庆主城区许多楼盘开盘上市，各家开发商纷纷加大广告投入力度，营销手段花样不断翻新，以此吸引市民眼球，刺激楼盘销售。业内专家分析，国家一系列宏观调控政策，很大程度上抑制了房地产市场中的投机和不理性投资行为，商品房销售放缓，同时购房者对房价下降的预期增大，购房意愿下降，重庆房地产市场中的广告大战从一个侧面反映开发商对楼盘销售的忧虑。

【市场走势】

上海：房展冷热不均折射楼市 4月新房过半上调报价

《新闻晨报》/20080506
5月4日，“假日楼市-2008上海房地产春季展示会”闭幕。各楼盘的展台前的冷热不均，一些中外环附近的优质楼盘热销，价格也在随步走高，数据显示，4月份所推出的65批商品住宅房源中，合生江湾、上海康城、长宁馥邦、天山星城共4个楼盘的报价，比前批有不同程度的下滑，占总项目数的6%；有9批房源的价格与前期持平，占总项目数的14%；6个楼盘推出新产品，占总项目数的9%。

深圳：新房成交均价破万元 六千炒房人被套欲割肉

胡嘉莉/《中华工商时报》/20080506
据深圳香地咨询公司总经理半求调查，目前，深圳大约有6000名炒房者被套牢，被套房产大约70万平方米。如今有一部分投资者已撑不住了，准备割肉。 据了解，深圳近期以来新房成交均价一直呈下跌趋势。4月12日—18日一周内，全市新房成交均价为每平方米12961元，4月29日，全市新房成交246套均价11753元。4月30日的每平方米9323元，创下了去年10月以来的新低。

天津：二手房市场整体呈现量价齐升的态势

王晔彪/《经济参考报》/20080507
有数据表明，3月份，天津市内各区指数有增有减，总体增长缓慢。其中，河西区在六区中涨幅最大，增幅为5.22%；红桥区继续呈现上涨的态势，增幅为4.12%。从2007年到2008年第一季度的天津市二手房交易情况来看，二手房需求中有40%属刚性需求，40%属改善型需求，只有不到20%属于投资型需求。如果这个比例和结构没有大的改变，相信未来一段时间内，天津市的二手房交易量和价格还将稳步上涨。

南京：楼市或将长期僵持

邓华宁/《经济参考报》/20080507
据南京网上房地产公布的4月楼市成交状况，南京商品住宅仅成交4429套、49.3万平方米，相比3月有所下滑。目前观望气氛较浓，市场可能进入一种长期僵持状态。　　     为了刺激销售，南京市多个区域的住宅楼都开始打折促销。有的买房就送电器，有的优惠数万元，有的楼盘直接降低单价。少数资金缺乏的开发企业为了尽快回笼资金，开始打折促销，目前，南京楼盘降价已经不是个别现象，而是有逐渐扩大的趋势。

北京：写字楼租赁和投资市场逐步回暖

《楼市》/20080508
一季度，京城写字楼市场新增面积390,290平方米，这一数字是高力国际对2008年一季度北京写字楼市场新增面积的统计，同比增加了48,020平方米，环比上升14.03%。写字楼租赁和投资市场的活跃程度明显回升已预示着整体市场的逐步回暖。     虽然写字楼市场在2月份由于节日等因素经历过短暂的市场低迷，但从2008年首个季度而言，京城写字楼在新增供应面积增加的同时，市场需求亦得到良好释放。

西安：楼市交易缩水下半年房价有望高开低走

陈璇 王黎莉/《华商报》/20080507
今年房产市场供应量充足，西安房地产信息网的统计数字显示，近期新房可售量在9万套以上。面对如此大的供应量，“五一”期间市场却反应平淡，一手房日均销量不足百套，与去年同期相比下滑幅度较大。大部分开发商采取了“大动不如小动”的做法——以推余货为主，静观其变。据西安房地产信息网的统计，今年截至5月4日共成交18751套，日均成交量约为150套，仅是去年日均成交量的一半。

【特色房产】

深圳房价持续低迷使酒店沦为微利行业

蔡良焕/《深圳特区报》/20080508
近几年，众多高级酒店的建设、众多国际酒店品牌的加盟不仅加剧了行业的竞争，同时，也使一直以来悬而未决的低房价问题显得更加突出和难以解决。房价的持续低迷使得深圳酒店行业成为一个利润率只有4.74%的微利行业，也成为该行业发展道路上的一块拦路石。日前，深圳100多家酒店代表聚首五洲宾馆，探讨解决该问题的办法和途径。     “低于全国平均水平就不可理解”     据了解，按可比口径统计，2006年，深圳五星级酒店平均房价为693元，比全国平均水平低99元；四星级酒店404元，比全国平均水平低33元；三星级酒店274元，比全国平均水平低4元。     2007年，深圳虽然新增多家五星级标准酒店投入运营，但纳入统计的全市380家酒店平均房价只有364.8元，比上年提高19.1元。其中，五星级酒店706元，仅提高13元；四星级酒店则只有401元，呈不升反降局面。深圳酒店房价既然连全国平均水平都够不着，与北京、上海等城市相比，其差距就更大。     针对深圳酒店房价长期徘徊在较低水平，市饭店业协会会长、中航酒店管理公司总经理张振山说，深圳酒店房价比北京、上海低，这是情理当中，但低太多不合理，而深圳酒店房价比全国平均水平还低，就不可理解，也很不应该。     “就拿我们自己公司的例子来说吧，中航在北京、上海和深圳都有酒店，但同样是我们的酒店，可以说，深圳酒店的设施和服务样样都不比北京和上海的差，可一比房价就发现，深圳比北京、上海不是低了，而是超低！”他的话，得到了业界的共鸣。     “深圳酒店近四成客房是空着的”     深圳酒店不仅平均房价较低，入住率也较低。“很长一段时间，深圳酒店的平均入住率只有60%出头，这说明深圳酒店有近四成客房是空着的。”供过于求，这是业界在分析房价上不去的原因时总结的一个重要方面。因为供过于求，人们普遍缺乏傲气、底气：“深圳酒店最经不起讲价，几乎一讲就降，”这是他们的共同经历。     除上述原因外，大家认为，酒店房价低与高端客人也有关系。一方面，深圳与北京、上海相比，较少有跨国公司的地区总部或区域总部，往来的客商，其接待的水准也相对低一些。“很显然，经常到北京、上海的可能是某跨国公司的总裁、副总裁，而经常到深圳的可能是它的部门经理甚至一般业务人员，那么其住宿和消费水准也是大相径庭的。”另一方面，大家认为，深圳还需要更多吸引高端客人的展会。     业界期待深圳酒店房价能撑得起来     座谈中，著名的浩华酒店管理顾问公司董事Nigel先生举的一个例子引起了业界的兴趣。他说，记得是1998年，上海有一家新酒店开业，定价比其他酒店高得多，开始，大家都用惊奇的眼光看着它，但是，半年后，人们发现这家酒店不仅把这个房价扛起来了，而且住客也不比别的少，于是纷纷跟随调高价格。他认为，在酒店房价方面，一个地区也需要有一个领头羊。     市旅游局副巡视员王敏女士深有同感。她说，深圳威尼斯酒店当年的定价也是比同档次酒店高得多，一开始，因为房价高，酒店入住率很低，但是，他们硬是扛了起来，最后不仅价格保住了，而且持续上升，成为华侨城大酒店开业前深圳房价最高的酒店。 由此，业界希望近几年迅速增多的国际酒店管理公司，其管理的酒店房价能够挺起来，“如果他们在高位撑住，同时，本地品牌也能够在讲价时挺住，那么，这个市场就会出现新的气象，”大家如是说。     深圳业界尤其对即将于年底开业的深圳丽思卡尔顿酒店抱以较高期望：“丽思卡尔顿是世界顶级品牌，希望能够在定价上为酒店房价整体往上走起一个带动作用。”

【土地市场】

南京：叫卖44万平方米土地 约八成以底价成交

郝倩/《第一财经日报》/20080429
南京一次性推出约44万平方米土地，占今年以来住宅、商业类用地推出总量的79.3％，是今年以来，南京市公布的出让量最多的一次土地出让公告。其中，住宅用地面积40.6公顷，占今年以来住宅用地出让总量的82.7％，可形成住宅面积约78.7万平方米。这一被称为年度最大手笔的土地拍卖消化了近80％的用地计划，但未能提起买家兴趣。

北京：二季度土地供应遇窘

宋尧/《中国房地产报》/20080507
4月30日，记者从北京市土地整理储备中心了解到，整整一个月，该中心仅完成一幅经营性用地的交易。在2008年第二季度过去三分之一后，原计划于该季度内完成出让的49幅住宅和商业地块仍然毫无动静。五月伊始，北京市土地市场供应再度启动，截至发稿，已经有10幅地块开始公开招标挂牌。最早一宗将于5月5日正式推向市场，而在5月15日第一笔交易完成时。

北京：国土局对闲置土地动刀 将有30块地被收回

《红地产》/20080429
北京国土局开始对闲置土地“动刀”。据悉，在今年上半年，北京将有30块地被收回，但具体到这30块地的最终命运，悬疑依然未解。2008年1月7日国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

武汉：地价“跳水” 楼市洗牌开始

《武汉晚报》/20080506
3月份，武汉市今年首次土地拍卖就以“温吞”收场，开发商不再像去年那样疯抢土地。现场成交数据显示：武汉市部分区域楼面地价比去年低1000-2000元/平方米，土地价格大大“跳水”。同样，在商品房的销售上，今年4个月销量都较差，即使到了楼盘销售的黄金季节4月里，商品房的日销售多在200套以内，去年同期多在300套以上，多的时候一天卖500多套，3月和4月商品房销售数为近三年最低。

【房产金融】

透视房地产金融风险之二——“次级贷”危机警示中国房贷风险

谢丽佳/《中国经济时报》/20070919
“美国次级贷危机应该引起我们的高度重视。”中国管理科学院研究员李开发接受中国经济时报记者采访时表示，中国的房地产贷款市场中的问题非常突出，主要表现在房地产类的贷款占总的贷款余额的份额太大。     房贷比重太大     “目前有数据表明，我国的总贷款余额为18.25万亿元，其中房地产开发贷款、土地抵押贷款、购房者的贷款累计总数可能达到6万亿元之多。”李开发告诉记者，事实上，有不少企业以非房地产业的贷款实际转成房地产投资与开发，具体数字在银行的那本账上反映不出来，数字究竟有多少不清楚，但是看看深圳与广州有多少钱在房地产业涌动就可见一斑。     而且，许多大企业，过去声称决不从事主业外的投资，但近两年却纷纷进入房地产市场了，比如，联想、海尔、海信，比如国美，比如许多中央级的垄断企业，其许多资金在银行的账户上是非房地产贷款，这个数额究竟有多大？谁也不清楚。     此外，众所周知，尽管前几年对银行的问题贷款进行剥离，但是剥离的是完全没有希望收回的那一部分，还有相当一批问题严重的贷款没有剥离。而且，就在近几年也新产生了一些问题贷款。如果我们把这几个方面都算上，应当非常清楚，房地产贷款占整个贷款的比重实在是太大了。     而在按揭贷款方面，中国的房地产市场中抵押贷款的人，数量非常大。大家很清楚地是，从2005年以来，真正自住的购房者已经为数甚少，绝大多数是投资型购房，空置房比比皆是。近两年房地产贷款的数量比以往十年的房地产总贷款量还要多，有70％以上购房者贷款，而且多数是80％贷款。     “当铺房贷”风险更高     “当美国次级贷风暴和我国通货膨胀几乎同步发生时，我国政府如果不未雨绸缪及时采取正确有效的应对措施，中国很可能步美国的后尘，发生类似于美国但比美国更为严重的金融危机。”房地产业内评论人士章林晓接受本报记者采访时表示，美国虽然发生了次级贷风险，但在其风险发生前毕竟还存在着信用分级，而我国银行发放房贷时几乎不存在信用分级的前提。     美国房贷市场之所以要区分正常按揭和次级按揭，从一个侧面说明了美国金融机构对贷款人信用的重视，相信贷款人的收入比抵押物更加可靠。而中国按揭贷款的发放，至少在2005年以前是与国际惯例恰恰相反的。     虽然我国众多银行也将第一还款来源列为贷款审查的首要条件，但在实际操作中，许多商业银行并没有真正重视对贷款人还款能力、信用程度的考察，他们最注重的还是抵押品、质押品与贷款额度是否相对称。     在按揭贷款办理中，一旦将风险关口的把守由贷前转到了贷后，对第二还款来源抵押品的重视超过对第一还款来源贷款人的重视，那么，从按揭贷款这个角度说，银行也就成了“当铺”。     “而国内银行对房地产价值的评估是非常不负责的，这个评估是建立在想当然的基础之上。” 李开发指出，近几年银行的评估手段与方法是不科学的，把炒作的房价想当然成有消费需求支撑的合理房价。殊不知，只要政府强硬调控房市，房价马上就要掉下来。     实际上，有大批银行的职员与银行里的权力阶层在房地产的炒作中挣钱，其实银行是积极介入炒房的，对房地产的上涨起着推波助澜的作用。我们实际生活中的许多人，甚至颇有能力的，能在半个月内把一套房的贷款办妥就不容易了，但有人一天能办妥十几套房贷，这其中的问题可想而知。深圳的许多炒房者手中有数十套房、数百套房，主要就是靠银行的大力支持。     炒房最多的做法是，张三一套房子成本100万，出售给李四估价150万，然后再出售给王五180万，最后再以220万的价值再出售给张三，整个过程都从银行贷款，这就是银行内部人参与的合伙炒作，其中唯一输家是银行。所以个人按揭贷款出大问题是必然的。 “美国次按揭危机说明了银行在设定房地产按揭时，单纯只考虑贷款人的收入并不十分可靠。不过，这种不可靠应该是在金融机构预料之中的，因为他们冒险的本意就在于赚取‘风险贴水’。”章林晓表示，相比较而言，我国“当铺特色”的按揭贷款既赚不到“风险贴水”，又存在着不可控制的双重系统风险，即贷款人的信用风险和抵押物品价格评估不合理、不可靠风险，面临的潜在危机自然比美国次按揭危机更加严重。     未雨绸缪预防危机     “当前，我们特别需要警惕我国房地产金融风险被美国次级贷危机和我国通货膨胀这两柄‘利剑’突然诱发。”章林晓表示，美国次级贷风暴不断升级，造成全球资本市场动荡，这可能会给我国经济造成两种不同后果。一方面国际游资将我国楼市、股市等资本市场当作目前风险的避风港，海外游资继续大量蜂拥而来，吹起我国资本市场更大的泡沫。而虚拟经济的泡沫最终必将造成实体经济的通货膨胀，促使我国通货膨胀趋向全面恶化。     另一方面由于美国次级贷危机的升级，当前已造成全球资本市场流动性枯竭，隔夜拆息利率大幅攀升，进入我国的国际游资正承受着巨大资金成本的压力，大规模抽逃资金的情况随时有可能发生。     由于我国社会保障体系没有随着经济的发展而发展，甚至在当年应对亚洲金融危机时反而有所削弱，如果我国发生和美国类似的危机，可能不光会威胁到我国金融安全、经济安全，甚至还会影响到社会和政治的稳定。     “事实上目前的热钱已经在分批撤出，近期有媒体已经报道了国外的几家风险投资公司在多笔房地产炒作中已经赚得盆满钵盈，已经撤出了中国市场，主要原因是察觉中国的房地产贷款的首付可能提高。”李开发表示，为了防止房地产滑坡，银行一直在试图维持低抵押贷款，高比例贷款，低信用贷款，不想把首付提高，因为一旦首付提高，房地产的炒作价值就会大幅度下跌。核心问题就是提高首付后炒作玩不转了，银行的呆账坏账就会逐步暴露出来。     “当务之急，应全面及时有效地遏制通货膨胀的恶化趋势，停止‘稳定房价’ 诸如此类的隐性政策担保提法，同时配合提高新房首付实际措施，以免继续引发大规模的道德风险行为。”章林晓认为，对海内外游资应从“以堵为主”转向“堵截并重”，甚至是“以截促堵”，即让“投资／投机者责任自负”，最佳手段是“二手房暂停按揭”与“差异化提高住房转让所得税率”（差异化指诸如 “3年以内转手的征100％，3年以上6年以内征50％，6年以上免征”）并用。     此外，在当前负利率背景下，应实行保值储蓄，以防银行存款与贷款期限结构不匹配风险的加剧，防止突然发生挤兑等直接危及金融安全的行为发生。     与此同时，还需尽力帮助那些真正的自住购房者摆脱困境，尽快加强住房保障体系的建设，以此来避免金融风险、经济风险向社会风险、政治风险的传递。

【房产营销】

2007年全国房屋销售价格变动情况分析

李睿/国家统计局城市司/ 20080407
2007年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.6%，涨幅比2006年高2.1个百分点；新建住宅同比上涨8.2%，二手住宅同比上涨7.4%，分别比2006年高1.8和2.1个百分点。房价的年年攀升，已影响到经济社会的持续稳定发展和百姓生活，引起了党和政府的极大关注。     一、房屋销售价格总体变动特征     2007年全国70个大中城市房屋销售价格继续保持上涨趋势，并呈现出全国普涨的局面。     分类别看，经济适用房销售价格上涨2.5%，涨幅比2006年低1.2个百分点；普通商品住宅销售价格上涨8.6%，涨幅比2006年高2.7个百分点；高档住宅销售价格上涨9.2%，涨幅比2006年高1.5个百分点。新建商品住宅成为带动房屋销售价格总水平全年上涨的主要因素。     分地区看，与2006年相比，全国70个大中城市的新建住宅销售价格均有不同程度的上涨，涨幅达到或超过7%的城市34个，占全部被调查城市的48.6%，其中涨幅在10%以上的城市有：北海17.6%，深圳13.9%，北京12.8%，乌鲁木齐11.1%，宁波10.5%。二手住宅销售价格同比涨幅达到或超过7%的城市13个，占被调查城市的18.6%，其中涨幅在10%以上的城市有：深圳16.7%，北京10.2%。涨幅较高的城市由原来集中在东部逐步向中、西部扩展，由原来主要是大城市向中、小城市延伸。     分月份看，房屋销售价格同比指数一路上涨，全年维持在高位运行。2007年1月同比上涨5.6%，12月同比上涨10.5%，涨幅提高4.9个百分点，反映2007年我国房地产市场的异常活跃局面。环比指数呈现出先升后降的态势，增幅在2007年9月达到顶峰，10月开始渐趋下降。说明到2007年第四季度，房价上涨动力已不足，房地产市场进入调整期。     2007年各月新建住宅销售价格的涨幅基本都高于房屋销售价格总水平的涨幅，全年平均高0.6个百分点，反映新建住宅依然是房地产市场中供需矛盾的关键所在。此外，二手住宅的涨幅逐步与新建住宅的涨幅持平，全年平均上涨7.4%，涨幅比新建住宅低0.8个百分点。二手房市场在商品房供应有限的情况下也开始活跃起来。     另外，2007年全国70个大中城市土地交易价格同比上涨12.3%，涨幅比2006年高6.5个百分点，其中居住用地交易价格上涨13.7%，涨幅比2006年高7.7个百分点；房屋租赁价格同比上涨2.6%，涨幅比2006年高1.2个百分点。     二、房价上涨原因分析     20世纪90年代末，我国推行的住房制度改革使住房作为一种特殊商品进入市场，其价格由市场的供求关系决定，同时价格的高低反过来影响供求。可以说，我国目前房价态势是多种因素共同作用的结果，如建房成本增加、供应结构不合理、房地产市场监管不力等等，但归根结底是我国经济社会发展带来的日益增长的住房需求与住房供给相对不足之间的矛盾造成的，其他因素只是在供不应求的大环境下对房价上涨起到推波助澜的作用。     为此，我们着重从供求角度分析房价的上涨，力求把握影响我国房价上涨的主线。因为住房兼具商品和投资品两种属性，我们把住房需求可以划分为自住房需求和投资、投机需求。作为商品，住房的价格由房地产市场住房的供求决定，反过来价格又影响供求，但住房同时属于一种生活必需品，对中国大多数老百姓来说，“买房才能安家”，因此住房的价格弹性并不敏感。更重要的是，作为投资品，在投资品定价系统中，起根本作用的是风险收益理论，供求关系只是起辅助作用。这意味着在一定的风险收益条件下，需求可能是无限大的，供给的增加无法满足狂热的投资、投机需求，不会降低住房的价格。考虑住房的这些特性，以及我国人口多、土地资源紧缺的情况，在一定的时期内住房供给的调整空间有限，可以认为决定住房价格的供求关系中，供给的影响相对较小，住房的需求对价格的变动起着决定作用。     我国近年来房价高涨的直接原因就是一定时期内在各种因素的诱导下自住房需求和投资、投机需求的集中爆发。具体表现为：     （一）我国经济社会发展和人民收入增长产生推动房价的刚性需求     改革开放30年，我国取得了举世瞩目的经济成就，积累了巨大的社会财富。2000年到2006年，我国GDP由99，215亿元增长到210，871亿元，扣除物价因素，年均增长9.8%，据初步核算，2007年我国GDP已达246，619亿元，比2006年增长11.4%。根据国际经验，当一个国家人均GDP达到3000美元时，房地产市场较为活跃。2006年我国人均GDP已超过2000美元，而一些大中城市几年前就已经突破3000美元。2007年我国农村居民人均纯收入4140元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长9.5%；城镇居民人均可支配收入13，786元，实际增长12.2%。城镇居民家庭恩格尔系数已降至36.3%。城乡居民本外币储蓄存款余额高达176，213亿元。收入增长和大量的储蓄存款为我国居民改善居住条件、将购房意愿转化成购房行为提供了经济支持。同时随着经济社会的不断发展，我国城市化进程日益加快，2007年我国城镇人口已达59，379万人，占总人口的44.9%。这些新增的城镇人口必然带来对城镇住房的实在需求。     （二）经济周期中的短期利好因素引起推动房价的弹性投资、投机需求     我国城市房价的变动离不开中国乃至世界经济发展的大环境。近年来，随着中国经济的持续快速发展，尤其是长期外贸顺差使得外汇储备增加，外汇储备增加又导致基础货币过剩。同时伴随人民币升值预期以及对奥运经济前景的看好，对中国资产的升值产生乐观的心理预期，国外热钱大量涌入，市场出现资金流动性过剩问题。在投资渠道有限的情况下，房地产市场成为追求稳定投资者的理想场所，引来大量的投资、投机需求，推动房屋价格一路高涨。     （三）金融税收政策对住房需求的影响     近年来，央行相对宽松的信贷政策为广大普通民众住房需求的实现提供了资金保障。2000年我国个人住房消费贷款余额为3000亿元左右，到2006年末，个人住房消费贷款余额已达到2万亿元，增长幅度高达5.6倍。2007年，房地产开发投资本年资金来源中个人按揭贷款4877亿元，比上年增长88.4%。2007年5月30日，财政部上调印花税率为3%，引起股市的震动，成交量与日萎缩，大量资本进入相对稳妥的房地产市场，导致2007年第三季度房地产市场的异常火爆，全国房价迅速上扬。中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。这是国家开始遏制投资、投机性住房需求的强烈信号，房地产出现浓厚的观望气氛，直接导致了2007年第四季度全国70个大中城市环比涨幅的回落。     三、政策建议     房地产业与百姓的基本生活息息相关，又关系到整个国民经济的景气状况。为了促进其健康发展，国家应该制定一系列完善的调控政策。从房地产的供求关系角度出发，在确保住房供给的基础上，应将政策的着力点放在对住房需求的调控上，尤其要区分自住房需求和投资、投机需求。     （一）完善国家住房保障制度，加大廉租房和双限房的供给，以缓解房地产市场的刚性需求     国家住房保障制度的意义不仅在于保护社会低收入群体的利益，而且通过增加廉租房和双限房的建设，调整住房供给结构，可以在有限土地资源的条件下，提高房屋总量的供给，有效降低房地产市场对商品房的需求，起到房价降温的作用。     （二）发挥金融、税收等政策的调控作用，控制不合理的住房需求 房地产业的发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费，有效遏制投资、投机需求。通过有针对性地调整房地产贷款利率和首付款比例，控制住房消费信贷规模，使得自住房需求根据自身的经济条件分阶段、分步骤解决，避免需求的集中释放；利用税收手段，如地税、空房税、物业税和营业税等，同时可以考虑实行差别性的税收政策控制异地买房，稳定部分热点城市的房地产市场，大幅提高住房投资、投机的成本，使得房地产市场不被视为投资或财产保值的重要领域。     （三）拓宽投资渠道     在流动性过剩的投资时代，应该意识到“宜疏不宜堵”，只有拓宽投资渠道，推出其他各种各样收益更高的理财产品，并鼓励实业投资，为其创造良好的投资环境，使得投资者可以有多种投资选择，这样才能从根本上解决某个行业领域的投资过热问题。

【经营管理】

中小房企生存发展战略 坚持差异化经营战略冲破生存瓶颈

广东省房协课题组/20080506
为了解目前广东省中小房地产企业的发展状况，广东省房协课题组从2007年6月开始进行了2个多月的实际调查，分析当前省内中小房地产企业的发展状况、面临的困境和挑战，提出政府应如何制定相应政策扶持中小房地产企业的发展，为其生存和发展提供建议。     中小企业作用不容忽视     中小企业是国民经济中一支重要的力量，在世界各国的经济发展中都起着战略性作用，中国作为全球最大的发展中国家，中小企业的地位和作用更是突出。据国家工商部门统计，我国工商管理部门注册的中小企业已超过1000多万家，占全国企业总数的99.5％以上，其所创造的工业总产值和利税分别占全国工业生产总值和利税的60％和40％。目前，我国大约有1.1亿劳动力在中小企业就业，占整个工业企业就业人数的73％以上。中小房地产企业作为中小企业的重要组成部分，在房地产行业中的地位和作用也是十分重要的。根据国家信息中心数据显示，我国房地产开发企业1986年仅为1991家，到2004年已达3万多家，增长非常惊人。但房地产企业平均资产规模较小，其中大型房地产企业不足1000家，仅占企业总数的5％左右，中小房地产企业数量众多，占总数的95％左右。     2002年以来，我国出台了一系列规范房地产业的政策和措施，对房地产市场及开发企业带来较大的影响。随着宏观调控的深入，特别是资金少、品牌知名度低的中小房地产企业，面临的挑战和难题将更多。     广东中小房企经营尚可，但面临制约发展瓶颈     调查显示，目前广东中小房地产单个企业的年开发规模主要集中在1-9万平方米之间（占86%），年开发规模1万平方米以下的占14％。而目前广东的大型房地产企业的开发规模基本都在100万平方米左右，即单个中小企业的平均开发规模仅占单个大型房地产企业平均开发规模的1%-5%。     调查的中小房地产企业每年销售规模在1-4万平方米的占54％，年销售规模在5-9万平方米的占27％，年销售规模在1万平方米以下的占19％，年销售额在1-4亿元的占42%，年销售额在5-6亿元的占8%，1亿以下的占50％。     目前广东中小房地产企业经营状况还不算差，这主要得益于当前需求旺盛的房地产市场以及过去几年企业所拥有的一定数量的土地储备，但与大型房地产企业相比差距却很大。从表1可明显看出，中小房地产企业的年平均开发量、年平均销售量、年平均销售额仅分别为大型企业年平均值的1.89%、1.91%和1.32%，而从土地储备指标看，中小房地产企业的平均储备量仅为大型房地产企业的1.08%。     土地储备不足     46%的中小房地产企业目前处于土地储备不足、仅够当前开发的状况；有38%的中小房地产企业目前土地储备基本充足，能够满足未来三年以上的开发；仅有8%的企业土地储备充分，能够满足未来五年以上的开发；8%的房地产企业已没有土地可开发。     中小房地产企业土地储备不足，难以获取土地是普遍现象，成为制约企业生存和发展的重要因素之一。     融资渠道单一     从2003年“121文件”开始，政府开始加大对房地产金融市场的调控力度，中小房地产企业面临融资难的状况。此次调查显示，中小房地产企业的贷款总额占债务总额20%以下的占34％，贷款总额占债务总额在20%-40%的占28％，贷款总额占债务总额在40%-60%的占24％，贷款总额占债务总额在80%以上的占14％，即中小房地产企业贷款总额占债务总额在20%以上的所占比例高达66％。这些数据表明目前中小房地产企业融资渠单一，主要是通过银行贷款。     少有区域拓展、产品单一     调查显示，目前广东省中小房地产企业开发区域主要还是以本地开发为主，77％的企业开发区域集中在本土开发，10％的企业外地开发量占开发总量的50％。仅有3%的企业是以异地开发为主。     目前广东省中小房地产企业开发的产品主要以住宅房地产为主（占58%），其次为商业房地产（占21%）和写字楼房地产（占15%），很少单独进行土地开发和工业房地产的开发。     优势：机制灵活、市场反应灵敏     中小房地产企业发展的优势主要体现在以下几方面：     第一，机制上的优势。由于规模小，能根据市场的变化及时调整经营方向和企业战略，对市场反应灵敏和应变能力强。由于投资项目的规模一般较小，因此投资周期相对较短，市场风险也相对较低。     第二，本土地域上的优势。     第三，中低端产品开发的优势。     第四，信息沟通流畅。     目前我国房地产发展状况与香港上世纪70年代类似，房地产市场进入“春秋战国”时期，大量房地产企业优胜劣汰大洗牌，中小房地产企业面临的竞争压力会越来越大，但仍然有其生存空间。     第一，城市化进程给中小房地产企业的生存和发展提供契机。1978至2002年，中国城镇化水平由17.92%提高到39.1%，目前城镇化发展进入了全面加速的阶段。由于城镇地方色彩浓厚，无论是从地域特点、居民消费习惯、民俗人情，还是产品成本构成、需求标准、价格空间和利润，都决定了这些地方的市场容量小、消费水平低、利润空间有限，那些财大气粗的大型企业几乎不会到这类城市开发，而这也正是中小房地产企业巨大的生存空间。     第二，需求的多样化决定了中小企房地产企业存在的必要性。对房地产企业来说，提供差异化的房地产企业产品满足市场上不同的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。     第三，我国目前的房地产市场还处在量的增长阶段。 由全国工商联住宅产业商会和数家房地产企业牵头组织撰写的《2004年中国房地产市场报告》，对房地产行业总量快速发展的势头持肯定态度。该报告称，按照现有的经济发展水平及我国城市化发展的总体要求，到2020年城镇人口人均建筑面积将达到32.4平方米，这就要求城镇住宅投资将必须保持两位数的年增长率，2005-2020年累计新建面积将达到120亿平方米。如此巨大的需求必然会给中小房地产企业带来的生存和发展空间。     目前我国房地产开发企业已经突破5万家，其中大部分都是中小房地产企业，中小房地产企业在国民经济中具有重要的战略地位和作用，主要体现在以下方面：     第一，中小房地产企业目前仍是房地产行业的主力军。虽然我国房地产开发企业已经超过5万家，而真正属于大企业的并不多，90％以上的房地产企业属于中小房地产企业。目前我国房地产市场的集中度还不算高，远没达到香港的水平，中小房地产企业还是我国房地产行业的主力军。     第二，中小房地产企业的存在可以满足不同消费者的需求。首先，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场，而对于中低档住宅等低回报市场则无暇顾及。其次，大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎很少涉及中小城市、区、县，甚至镇。中小房地产企业的存在填补了这一空白，满足了不同层次、不同区域消费者的住房需求，形成了完整的房地产市场梯度消费层次体系。     第三，中小房地产企业的发展有利于打破大企业的垄断，是市场自由竞争的有力推动者。中小房地产企业的存在，有利于促进市场各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。虽然在地区房地产市场上，大型房地产企业是价格的主导者，但众多中小企业竞争者的存在，使得大型房地产企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题，因而间接地抑制了房价的过快增长。     第四，中小房地产企业为我国城市化进程发挥着重要的作用。在未来城市化进程中，我国的城市化率要从现在的25％提高到50％，城市化的建设需要大量的住房来解决新增城市人口的住房问题。在城市化率较低的二、三线城市，县或镇的城市化进程中，中小房地产企业发挥着巨大的作用。     政策建议     中小房地产企业的生存与发展一方面需要政府在土地、金融等方面的大力支持，营造一个有利于其发展的良好外部环境；另一方面，中小房地产企业需要改善自身的经营能力和管理水平，制定长远、明确的发展战略。     土地政策     为引导房地产市场不被大企业所垄断，推进房地产市场朝着公平竞争、满足多元化需要的方向发展，政府应在土地出让方面制定一些有利于中小房地产企业发展的政策，让中小房地产企业也能获取开发用地，具体如下：     第一，政府部门应建立完善的土地供应信息发布和披露制度。调查中发现，除了广州、深圳等地建立了土地供应信息发布和披露制度外，其他地区和城市在这方面还很不完善，导致房地产企业对土地市场供应的信息不甚清楚，对未来缺乏预期准备。因此，政府进行土地出让时，应提前足够时间对外公布拟出让土地的详细信息和控制指标。     第二，政府进行土地出让时，首先尽量不要一次性大规模出让开发地块，不要让一家开发商独揽大规模地块的使用权和开发权，因为这不仅使政府丧失了土地的增值收益，更将一批本地的中小企业排斥在外。因此在城市新区开发中，可将地块进行适当分割，分别出让给不同的开发企业，政府通过制定和实施严格的规划使开发活动有序进行；其次，让中小房地产企业参与旧城的开发。     第三，政府进行土地出让招拍挂时，尽量不要人为设置将中小企业排斥在外的各种条件，如注册资本、企业资质、经营品牌等。相反，为了扶持本地中小房地产企业的发展，政府应设置一些限制大型房地产企业过度拿地、囤积土地的相关条件和措施，如对土地储备规模进行设限，在招拍挂文件中设置一个土地储备规模指标，将超过设定指标的开发企业排除在外，这样既可减少大型房地产企业的土地囤积，也给中小企业获取土地提供相应的机会。     第四，政府部门应建立严厉的招拍挂监督机制，保证土地招拍挂的公开、公正、公平。     金融政策     中小房地产企业融资渠道单一、融资成本高、缺乏有效的担保形式难以获得金融的支持等是制约其生存和发展的另一个重要因素。当前国有商业银行正处于转型期，在特殊的环境下，为防止新的信贷风险，实行“集中管理，集约经营”，从而减少了基层支行的授权授信额度，增加了申报环节，延长了贷款审批时间；同时由于商业银行总体上缺乏独立的风险定价能力，因此在中小企业贷款方面选择的策略是简单地退出市场。中长期贷款居高不下和中小企业融资难反映了金融创新体制和监管体制存在的缺陷。因此政府应给予中小房地产企业融资上的支持和帮助。     第一，政府应发展基层金融机构，建立多元化银行贷款机构。以美国为例，其中小企业30％至40％的资金是由基层金融机构提供的，如信用社、储蓄协会、社区银行。建立发展基层银行和社区银行是解决中小房地产企业融资难的有效途径。     第二，政府应整合银行、担保机构等资源，拓宽中小房地产企业融资渠道。例如北京市发改委与交通银行北京分行为支持中小企业发展签署合作协议，双方就扶持中小企业发展建立战略合作关系。充分发挥政府引导、协调、扶持和服务的职能，整合银行、担保机构等资源，拓宽中小企业融资渠道。     企业发展战略建议     1、差异化发展战略     第一，产品差异化；第二，市场差异化；第三，营销差异化。     2、区域发展战略     珠三角、长三角和环渤海地区是发展最快、竞争最激烈、利润也最丰厚的市场；中西部地区的省会级城市基本属于第二层次的房地产市场，处于快速成长期；三线城市的房地产市场尚处于发展初期，地价相当便宜，资金需求量小。中小房企要想在市场上生存和发展，必须集中自身的资源、避开强大的对手、立足二三线城市进行精耕细作，创造其独特的竞争优势，然后厚积薄发，快速崛起。中小房地产无疑属于区域化的，由于中国的特殊国情，中小房地产开发商在当地已经形成相对优势，应该立足于当地，与当地经济发展相结合，确定区域化战略。     3、联盟发展战略     从产权角度看，可分为合资、股权参与和契约式合作三种。其中股权参与是指持有合作伙伴少量股份，目的在于维系和确保双方的合作关系。从产业链的角度看，可以划分为横向联盟、纵向联盟、混合联盟三种。横向联盟是指在产业链中承担相同环节的企业，即互为竞争对手的企业间的联盟。纵向联盟是在产业链中上、中、下游企业间的联盟，是一种互补型的合作关系。     中小房地产企业战略联盟可采用以下几种方式：     第一是与中小房地产企业联合投资组成较大的房地产投资公司，打造具有竞争力的大企业。     第二是与中小房地产企业联合拿地，一旦地拿下后再根据土地的投资需求情况组建项目公司。     第三是与大企业联合，小企业拿地大企业投资，或帮助大企业完成部分开发任务。中小企业与大企业竞争结成联盟是十分必要的，其实大企业也离不开与一些专业公司联盟，因此企业联盟将是一个有效而且会发展迅速的趋势。     4、专业化发展战略     让企业聚焦于核心业务，仅涉及单一的或有限的产业链或产品的业务组合，剥离与房地产毫无关系又没有竞争力的业务。最好选择将自身不具优势的业务外包给专业公司完成。比如小区的规划设计、园林绿化、物业管理等方面，利用公司外部最优秀的专业化资源，从而降低成本，提高经营效率。     5、融资战略     根据自己的实践情况创新融资模式。目前至少有以下几种渠道可供尝试：     第一，信托项目融资。信托是目前房地产业新兴的融资热点，从2003年到2004年，全国共发行163只信托融资产品，融资额175.8亿元，信托资金的份量远不足以支撑行业的发展。之所以大受青睐，主要是其在串接多种金融工具方面独具优势：1）可以引入海外基金；2）充实国内的产业投资信托基金；3）以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司；4）可以在适当的时候将项目公司包装上市；5）可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。     第二，联姻海外资本。例如，复地与荷兰国际合资开发上海松江新城住宅项目，顺驰牵手摩根士丹利组建的项目公司，天鸿与瑞信合资开发北京农展馆附近的项目，万科也与GIC(新加坡政府投资公司)、HI(国际专业房地产投资银行)等境外实力雄厚的投资机构合作。     第三，进行股权融资。通过出让部分股权来获取资金，并实现优势互补。     第四，典当融资。典当以快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产换取企业急需的后续发展资金。典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。以上海为例，在华联、恒隆等典当行，各企业都在融资。恒隆典当行日前接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额达到2000万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。

 

 

阅读： 5563 次     2008/5/8 16:05:00