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《公元物业管理文摘》(第162期)





公元物业管理文摘
非赢利共享型信息选编   第162期/20101214 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——厦门:物业管理新规明年6月实施 物业费标准不得擅提
  ——宁夏:宁夏物业管理条例明年2月1日起施行
【行业要闻】 ——广东:推首批持证“验楼师” 收楼记录可当证据
  ——鞍山:《鞍山市城市住宅区物业管理办法》修正案公布
  ——广东:发布前期物业服务合同等三项示范文本
  ——沈阳:住宅小区公共道路场地可划停车位
  ——宁波:不缴齐物业费将过不了户 结清物业费成硬指标
  ——长春:《长春市物业专项维修资金管理办法》明年1月1日实施
  ——杭州:召开“物业管理优秀项目”授牌表彰大会
  ——南宁:启动物业企业年检 未申报检查将被通报批评
【数据说话】 ——成都:创新提出和谐物管九大衡量标
【物管采风】 ——福州:物业公司消防管理不到位 影响年终服务等级评定
【学习平台】 ——开拓物业服务资源 促进企业多元发展
【业主之声】 ——重庆:随意泄业主资料 “黑物业”最高罚20万
【自由论坛】 ——浅谈质量控制在物业服务项目管理中的重要性
【案例选编】 ——业主权利冲突下物业公司有管理义务
【法规动态】
厦门:物业管理新规明年6月实施 物业费标准不得擅提
吴斯婷/《厦门商报》/20101203
  昨日上午,市十三届人大常委会第二十五次会议表决通过了《厦门市物业管理若干规定(草案)》。新规还须经省人大常委会批准,并拟从2011年6月1日起施行,取代已实施了11年的《厦门市住宅物业管理条例》。新规提出,建设单位在购房合同中要注明前期物业管理服务的等级标准和收费标准,建设单位、物业服务企业不得擅自调高物业服务的计费标准。
 
宁夏:宁夏物业管理条例明年2月1日起施行
倪金凤/宁夏新闻网/20101204
  近日,宁夏自治区十届人大常委会第二十一次会议审议通过的《宁夏回族自治区物业管理条例》,对业主和物业公司享有的权利和承担的义务做了详细规定,它将成为宁夏区内居民和物业企业维护自身权益的有力武器。《条例》明确作出规定,实行酬金制的物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务项目的收支情况,本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询的,物业服务企业应当及时答复。
 
【行业要闻】
广东:推首批持证“验楼师” 收楼记录可当证据
伍仞 李晶/《广州日报》/20101207
  广东省物业管理行业协会今年5月成立了房屋检验专业委员会,如今举办首期培训班。近日广东省物业管理行业协会在广州市广播电视大学开办房屋检验从业人员资格培训班,88名学员将成为广东首批持证上岗的“验楼师”。今后业主在收楼时,可以委托专业的验楼师陪同检验房屋质量,万一入住后就房屋质量和物业发生纠纷,作为独立第三方的验楼师的收楼记录还能作为行业认可的证据,维护双方的合法权益。
 
鞍山:《鞍山市城市住宅区物业管理办法》修正案公布
崔治/《北方晨报》/20101201
  鞍山市人民政府令第168号昨日公布,《鞍山市人民政府规章修正案》于10月25日鞍山市第十四届人民政府第73次常务会议审议通过。政府令称,《修正案》自公布之日起施行。《修正案》包括三个部分:鞍山市人民政府修正了14件规章,删去了17件规章关于解释权条款的规定,废止了17件规章。《办法》自公布之日起施行,其要求新小区按照总面积的3%配置物业用房,停车场设置不得“缺斤短两”。
 
广东:发布前期物业服务合同等三项示范文本
蜂巢物业网/20101125
  日前,广东省住房和城乡建设厅下发关于印发《前期物业服务合同》、《(临时)管理规约》、《业主大会议事规则》等示范文本的通知,就本省统一使用上述三个文本作出明确通知。前期物业服务合同共由十章构成,主要包括物业基本情况、服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护等主要内容构成。合同对于停车场收费项目、标准做出了明确的约定,同时新增加物业保修金的约定事项。
 
沈阳:住宅小区公共道路场地可划停车位
刘立纲/《辽宁日报》/20101213

  备受市民关注的《沈阳市机动车停车场管理办法》已经在该市政府第44次常务会上通过,并决定于明年1月1日起正式实施。该《办法》对沈阳市机动车停车场的规划、建设、经营、使用和管理进行了规范。《办法》规定,居民住宅小区的停车场不能满足停车需求时,经业主大会决定,在不影响道路安全和畅通、不占用绿地以及消防通道的情况下,可以在住宅小区内公共道路或者其他场地设置停车泊位。

 
宁波:不缴齐物业费将过不了户 结清物业费成硬指标
《现代金报》/20101130
  宁波市建委昨日发出消息;从2010年12月1日起,房屋过户时须同时提交《房屋过户物业服务费用结算清单》。也就是说,结清物业费成了房产过户的硬指标。据了解,《房屋过户物业服务费用结算清单》有两种。一种是实施物业管理的住宅小区房屋过户,须由房屋出售人填写《房屋过户物业服务费用结算清单》;另一种是未实施物业管理的住宅小区房屋过户,由房屋出售人填写《房屋过户物业服务费用结算清单》。
 
长春:新《长春市物业专项维修资金管理办法》明年1月1日实施
长视网/20101129
  今年3月,我市重新起草制定了《长春市物业专项维修资金管理办法》。新《办法》规定:维修资金的使用范围控制在商品房屋和已售公有住房等物业共用部位、共用设施保修期满后的维修和更新、改造。另外,(列公式打板)以往商品房交纳维修资金的交存标准是“购房款的2.5%”,新《办法》调整为“每平方米建筑面积交存维修资金的数额为本市上一年度公布的物业建筑安装工程每平方米造价的7%”。
 
杭州:召开“物业管理优秀项目”授牌表彰大会
肖俊健/《都市快报》/20101209
  在昨天举行的杭州市物业管理优秀项目授牌表彰大会上,耀江广厦、兰桂花园、南都花园等97个“杭州市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”的物管项目受到表彰。200多名物业管理行业代表参加了表彰会。目前,杭州市区共有物业服务企业400余家,从业人员达到6万余人,有22家物业服务企业提升为国家一级资质企业。2万平方米以上住宅小区物业管理覆盖面扩大到了90%以上,规范服务达标率提高到了95%以上。
 
南宁:启动物业企业年检 未申报检查将被通报批评
王煜霞/《南宁日报》/20101209
  近日南宁市已开始进行2010年度物业企业的监督检查工作,凡未申报检查的企业,除被住房局通报批评外还不得参加全市物业项目评优、投标;资质等级为一、二级的企业不接受监督检查的,住房局将向该企业资质审批部门通报情况。此次活动将持续至2010年3月10日。凡2009年12月31日前取得该局颁发的三级及三级(暂定)物业资质证书的企业和在南宁从事物业服务的外地物业企业须参加监督检查和资质证书换证工作。
 
【数据说话】
成都:创新提出和谐物管九大衡量标
《成都日报》/20101129
  我市在全国创新提出了和谐物管的衡量标准,并提出了“9化”来构建和谐物管。“和谐物管”的9大衡量标准:契约物管、标准物管、共管物管、人本物管、生态物管、智能物管、文化物管、阳光物管、价值物管。构建和谐物管的“9化”方法:信息公示化、宣传系统化、教育制度化、监督常态化、沟通经常化、矛盾预警化、纠纷属地化、事件报告化、机制长效化。
 
【物管采风】
福州:物业公司消防管理不到位 影响年终服务等级评定
李锦清 魏旸艳/《福州晚报》/20101210
  由于目前的小区多数由物业公司管理,为了最大限度地消除小区的消防隐患,今年八九月份,福州市消防部门特地组织了4批培训班,参加者多为物业公司的负责人,就是为了让物业公司明白自身在消防安全工作中应承担的责任。如果物业公司在小区消防设施管理中未尽责,将很有可能影响其年终服务等级评定。对于一些老小区存在的长期未解决的消防安全隐患问题,市民可拨打福州市政府便民服务热线12345反映情况。
 
【学习平台】
开拓物业服务资源 促进企业多元发展
韩芳 倪瑞聪/《中国物业管理》/2010年第9期
  从1981年在深圳成立第一家物业服务企业至今,物业服务行业在国内已经有了三十年的发展历史,行业对于增加就业、改善人居环境和提高城市管理水平,构建和谐社会,维护社会稳定秩序作出了重要贡献。
  在新的发展时期,如何利用物业服务平台、客户资源以及物业管理自身的专业优势,向物业管理的上游和下游延伸产业链,给传统的物业管理赋予新的内涵和外延,以提高物业管理的创富能力,寻求物业管理行业新的经济增长点,带动全行业经济效益与管理规模的同步上升,对于物业服务企业而言有着重要意义。
  实观多元发展的市场契机
  首先,随着房地产开发市场的不断发展,产品类型进一步细分,除了传统意义上的普通多层、高层公寓以外,近几年出现了保障性住宅和豪宅类产品,不同类型的房产品对于物业服务的要求也是不一样的。在杭州,廉租房和经济适用房的物业费用在 O.85-1.0元/平方米之间,业主对服务的要求相对较低;而豪华江景公寓、别墅;高端写字楼等物业,物业服务费用在6-20元/平方米之间,对于物业服务的要求则相对较高。物业产品细分对物业服务提出新的需求,带来新的发展契机。
  其次,物业管理市场不断细分,呈现多元趋势。近年来,企事业单位改制、后勤机关社会化等,给物业管理行业带来了前所未有的发展契机。学校、银行、医院、商场、酒店等各类物业逐步列入物业服务范围之内,扩大物业服务范畴,对物业服务的专业性提出了更高的要求,同时,也为专业物业月赂企业提供了发展的机会。
  再次,随着房产市场硬件比拼高潮的结束,市场将进一步重视软件服务。过去买房子,业主重视的是大环境、大配套,包括建筑立面、建筑材质、户型及开发商品牌等,随着房地产开发市场的不断完善,在四年开发周期限制下,房地产开发的硬件比拼基本告一段落,同一价格序列的商品房硬件标准日趋同质化。现在,很多业主更多的是关注物业服务企业长期的服务品质,要求是多层次、多方面的,除了公共安全、环境、工程维修等的需求以外,还表:现为对与居住相关联的服务需求,比如家政服务、洗车服务、洗衣服务、健康咨询服务、文化娱乐服务等。业主服务需求的提升以及消费能力的提高为企业的多元化经营提供了物质基础和资源保障。
  需要开拓的物业服务资源
  物业服务涉及与业主居家、办公相关的很多细节事务,从业主的装修、搬家、居家生活到各类健康、娱乐及社区文化活动,因此,物业服务企业可以通过与各类社会资源合作,为业主提供各类多元服务。简单归纳,可以分为以下三种:
社会合作资源。社会上各类专营公司及商家能够提供专业服务的供应商如工程维修公司、广告公司、电子商务公司、装修公司、电梯公司、文化公司、旅游公司、票务公司等,如果说分众传媒仅仅利用电梯平台就能创造一个上市公司,那么物业服务企业在这
  一方面的资源无疑是非常丰厚的。
  业主资源。业主资源是物业服务企业拥有最庞大的资源。围绕业主的需求,不断提供各类延伸服务,开拓经营思路,使企业可以获得意想不到的回报。以南都为例,目前,南都物业以在杭州地区四万户,十二万余名客户作为主打客户群体,不仅为业主提供物业服务,还为业主提供洗车服务、家政服务、会所服务、中介置换服务等综合性服务,一方面使业主享受到多元的服务,另一方面,也使物业增加了多元收益。所以,物业服务企业的最大财富不是物业服务费用,而是每一位信任和支持的业主。
  物业服务公司自身资源,包括物业服务企业自身拥有的管理平台。大型物业服务公司旗下会设置酒店公司、绿化公司、置换公司、电梯公司等,公司可以整合这些公司的管理资源,共享各类服务信息,比如CRM的客户关系管理系统、物业管理软件等。通过集合各类信息,全方位研究业主的需求,是做好业主服务的最基础的工作。
  物业服务企业多元发展思路
  走规模化的发展,拓展服务内容。五大行是物业服务行业走向规模化、全球化的代表。比如世邦魏理仕(纽约证券交易所代号:CBG),是标准普尔500强企业,为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算)。它的前身世邦公司成立于 1906年,到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司;魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦。1988年4月,两家公司合并成立了世邦魏理仕。世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度,为业主提供物业管理方面的服务;伴随公司的发展,公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务,具体包括:物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
  开拓管理类型,细分市场,走专业发展道路。除了传统的公寓、别墅、写字楼管理,目前物业管理范围已纵深到学校、银行、医院、商场、酒店、机埸等各类专业。在杭州,阿里巴巴引进了来自美国的专业工地管理商美盛沃利(Maison Worley Parsons),世贸丽晶城引进了全球老牌的服务式公寓经营商奥克伍德 (Oakwood),物业类型的细分,为不同专业的物业服务企业创造了更多的发展机会。而传统的物业服务企业也需要在此过程中,根据企业特征,调整企业发展战略,深耕专项物业类型,争取在专项物业类型中成为全国乃至全球标杆型企业。
  开拓小区多种经营,延伸物业服务内容。2002年,深圳花样年物业提出为客户提供一站式服务,致力于为业主提供家居生活用品团购、房屋增值等有偿服务。在物业小区内推进商业经营,以经营利润来弥补物业收费的不足,开创小区多种经营的先河。近年来,很多规模型物业在很多方面做出了尝试,为业主提供更多的服务内容。比如,小区可以为业主提供便利服务,包括开设便利店、药店、照片冲洗、小超市、净菜馆、便民餐馆、咖啡厅等;也可以为业主提供房地产中介服务,如代办权证、房屋置换、资产管理等;还可以帮助业主提供代请保姆、看护病人、订送报纸、人室清洁、植物租摆等工作。以上方面,大大丰富和完善了物业的服务范畴。
  纵深服务链,创建新型服务集成商。近年来,很多行业在原物业服务公司的基础上,在关联行业中扩大业务范畴。比如家居装修装饰行业、车辆装饰及洗车服务行业、配送行业、社区广告业、绿化种植业、环保产业等。环保产业近年来受到国家大力扶持,也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天,环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式,建立区域性污水处理站,将污水处理后作为非饮用水循环使用,其中蕴育重大商机。在杭州,绿城旗下不仅设有物业服务公司,也有教育公司、传媒公司、设计公司等,成为新型服务集成商的代表企业之—。
  多元发展不能忽略的宗旨
  以上内容从各个方面介绍了物业服务企业多元发展的思路,但是,物业服务仍是基础,只有满足业主对物业服务的核心需求与期望,注重企业品质建设,才能使业主真正认同延伸服务,切不可本未倒置。同时,物业服务企业开展多元服务的另一个目的是为了使业主更方便、更愉快,能够帮助业主解决各种问题,因此,物业服务企业因谨慎选择合作伙伴和延伸服务内容,不要盲目追求利益,导致业主的不满。
  需要强调的是,以上所介绍的内容很大一部份超越了大部份物业服务企业现有的经营能力,多元化成功的案例即便在国外也是不多见的。既是多元发展,也是物业服务企业跨行发展的代名词,能否经营成功需要企业花费较大的努力和代价才能实行。对于大多数的物业服务企业来说,获得政府部门的关注和支持,给予一定的行业扶持政策;获得业主的支持和认同,提高行业的社会地位,减轻物业服务企业从业人员的工作压力,让物业服务企业获得更多的尊重,在很长一段时间内,是改善物业管理行业的主流方向。
 
【业主之声】
重庆:随意泄业主资料 “黑物业”最高罚20万
王予谦/《重庆时报》/20101201
  即日起到明年3月,渝中区房管局的整治行动全面启动,正在全区十二个街道进行摸底调查,对于物业服务企业不能履行服务合同,随意降低物业服务水平,更有一些黑物业根本没有取得任何资质,区房管局提醒广大业主,若发现物管公司存在以上问题,请立即拨打渝中区房管局物业管理处投诉电话:63844115,违规操作的物业公司最高将被处罚金20万元,撤销资质等级证书等处罚,而对于无任何资质的黑物业,将全部取缔。
 
【自由论坛】
浅谈质量控制在物业服务项目管理中的重要性
朱成立/中国论文联盟/20080316
  物业管理经过20多年的发展,现已成为社会化、专业化、企业化、经营型的新型服务行业,它通过保安、清洁、维修等人员的服务,为业主和顾客提供了一个安定、良好的工作生活环境。使物业达到保值,而且增值的目的。      
  一、物业服务项目的现状问题      
  物业服务项目管理作为服务行业具有服务行业的共性。其提供的产品是服务,是一种无形的产品,不易测量且也不能储存,服务的生产和消费是一个过程并同时发生,其中一线职工对服务的质量起着关键作用。   
  物业服务项目管理的一线服务就是保安、清洁、维修等员工为业主、顾客等用户提供的服务,在物业管理行业里有很多以前从房管所转行的物业企业或个体小公司与承包户(借用企业帐号与名称而进行个体承包的个人),由于无系统的管理体系或一些其他的因素,如:上岗人员缺少培训、人员素质参差不齐、责任心不到位或一味追求经济效益等原因,因而行业状况还存在:在策划过程中物业管理公司服务意识、工作态度差,公司内部无相应的规章制度和培训制度,无法根据业主/租户/开发商所提出的要求开展工作。在实施过程中安全防范管理存在隐患,造成辖区有窃案或其他人身安全隐患产生;环境卫生状况差,造成业主/租户居住环境不够理想;设备设施养护存在问题或维修不及时,造成业主/租户生活不便,经常断水、断电或设备事故产生。在检查过程中由于制度不全或缺乏有力的监督机制,造成人员纪律松散,从而使问题不断产生。采取措施、持续改进过程中由于诸多问题的产生,包括业主、租户提出问题或意见不能及时进行整改与答复,造成物业服务客户满意度在整个服务行业中排行倒数第三。
  二、有效实施物业服务项目管理的途径      
  (一)质量手册的确立   
  质量手册是证明或描述质量体系的主要文件,规定了质量体系的基本结构,是实施和保持质量体系应长期遵循的文件,包括组织的质量方针和对所采用的质量体系标准的全部适用要素的描述。   
  物业服务项目管理作为服务性行业,是为业主、住户或顾客提供各种服务,所以要确定组织的质量方针,为提供服务确立一个方向,来指导员工的行为。例如,我司确立“感恩业主,为业主提供价值,创造和谐城市生活”作为公司的质量方针,体现了在物业服务项目管理中追求为业主提供超值的服务目标,在服务过程中对业主心存感恩,业主是公司的衣食父母,尽心尽力,一心一意、想方设法满足业主的各种需求,在服务结果上追求公司与业主、业主与业主、公司与员工、人与人、人与居住环境的和谐共存的一种境界,这充分体现了物业服务项目管理中服务的特色,也是新项目管理应用在新的商业环境中所论述的核心之一:“以顾客为中心的需要”,通过它才能更好地指导员工为业主、住户或顾客提供服务,使得物业服务的过程有保障、有实施、有改进,并呈现出螺旋上升,不断提升的过程,这也真正实现了质量管理的真正目的,即业主通过对物业管理企业的服务宗旨满意、服务管理哲学满意、服务价值观满意,使用户在服务理念上得到真正的满意。   
  (二)程序文件控制   
  组织通过质量手册的确立,设立了管理目标。要实现这个管理目标就需要一系列的服务过程来完成。
  GB/T19000-2000对过程的定义是:“一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动”。也就是说在阐述一个过程时,应该对该过程的输入、转化和输出的一组相关联的人员、资金、设施、设备、技术和方法等做出明确规定。因此这个程序文件是质量管理体系中最重要的组成部分,是为控制各项影响质量的活动而制定的各种文件,是质量手册的支持性、基础性文件,是对质量管理体系要素的策划,也是质量管理体系有效运行的主要条件和依据,即在物业服务项目管理的过程中,通过物业管理企业的服务、经营、管理等行为让业主、租户得到满意。   
  1、保安服务中的过程管理和质量控制   
  保安服务是通过对治安、消防和车辆管理等工作的控制为业主、住户或使用人提供一个安全、舒适的生活环境,也是物业管理中最能体现服务与管理相融合的条件,它概括了项目质量控制的两方面内容——专业技术和管理艺术两方面,因此保安管理是物业企业的脸面,是物业企业管理水平的具体体现。在物业行业中也一直流行‘成也保安败也保安’的说法,如果切实加强日常培训和管理,就能有效杜绝或降低安全防范隐患的产生。   
  保安管理流程的各个环节是相辅相承、互相渗透的;封闭管理主要是针对人的管理,做好出入人员的管理有助于物业内部环境有序正常的开展。我们在正常情况下某住宅小区保安员对来访的外来人员管理的工作过程是:   
  (1)外来人员进入小区时要敬礼、询问。   
  (2)访问业主的,与业主对讲联络得到证实,凭有效证件登记后放行。   
  (3)执行公务的与管理处联系,得到证实凭有效证件登记后放行。   
  (4)装修施工人员的,出示小区临时出入证,更换小区施工证登记后放行。   
  (5)速递快件、邮件、盒饭人员,核对物品,联络业主得到证实登记后放行。   
  (6)通知监控中心,进行摄像跟踪。   
  (7)对出楼人员进行检查。如外来人员携带与进楼不一致的物品应询问,并按有关规程操作。
  通过上述程序对外来人员进行严格控制,至少可防止小区内出现不安全因素,反之,不安全因素就会产生。例如:2005年夏季的一个夜晚,天气比较闷热,当值门岗(保安员)因未按平时培训的工作程序方式进行操作,对一外来访客未进行询问与登记就直接放行,一小时后小区内有一底层业户报警,说:“家中发生盗窃”,同时“110”警车也驶入小区。经过现场勘查和监控中心所回放的录象带显示,最终发现窃贼是通过大门直接进入小区的,后经对岗位保安员进行盘问发现:该员工由于是顶岗队员,同时他把该女子(盗贼)错认成本小区业主,所以不该发生的事件发生了。没多久,该盗贼在再次作案时被抓获,但由于门岗未按规范程序操作所造成后果的影响已无法弥补。   
  同样车辆管理是保安员对停车场设施设备及驾驶员和所驾驶的车辆进行管理,达到车辆停放有序,交通畅通的目的。我司的地下车库对外来人员临时停放车辆工作程序如下:   
  (1)发现有车进入地库时,立即走向车辆并向司机敬礼。   
  (2)当司机开启车窗时,用规范语言询问来意。   
  (3)如需停放车辆的,应取出停车牌交司机。   
  (4)在车库入口登记表中准确记录相关内容并开启挡车杆放行。   
  (5)通知车库内保安安排车位。   
  (6)车辆到达地库时,保安员应引导车辆按路线行驶,并指定车位停放。   
  (7)若车辆停放不规范,保安员应及时纠正。   
  (8)车辆出库时,应按规定收取费用,并给予发票。   
  (9)司机付费后开启挡车杆放行,待车辆完全离开道闸后放下挡车杆。   
  (10)若后面有紧跟车辆,应示意其停下并礼貌地要求其稍等。   
由于对进入车库的每辆车保安员都能提供规范和统一的服务,而且保安员按照程序操作,所以减少了差错的产生,从而确保了车库内的秩序和道路的安全畅通,也让进出的每一位司机得到了心理满意:“该公司的保安服务就是不一样”。
 
【案例选编】
业主权利冲突下物业公司有管理义务
 
  案例描述:
  原告陈某系上海某小区15号楼602室业主,被告上海Y房地产开发有限公司(以下简称Y房产)系小区开发商,被告上海L物业管理有限公司(以下简称L物业)于2007年7月起负责小区物业管理。原告入住该小区后,发现其所在的15号楼和24号楼之间存在篮球场,其认为拍球产生的声响会严重影响休息,遂向L物业等有关单位反映,L物业在篮球场上注明了开放时间为早八点至晚八点,并适时派工作人员对在限定时间外进行活动的人员进行劝阻管理。
  其后,原告又要求撤除该球场,但始终未果,原告遂诉至法院,其认为即使在指定的开放时间,原告和其他业主也需要休息、生活,篮球场的噪声已经严重损害了原告和其他业主的身心健康,故请求:1、判令两被告撤除设立在该小区15号楼、24号楼之间的篮球架;2、判令两被告赔偿精神抚慰金1元;3、判令两被告承担本案诉讼费用。诉讼中,被告Y房产、L物业均辩称,其没有实施对原告的侵权行为,请求驳回原告的诉讼请求。
  经法院审理查明,在被告Y房产提供的规划总平面图上,小区15号楼和24号楼之间,确有一半场篮球场。该篮球场现为开放式半球场,未进行营业性出租或其他用途。
 
 

  法院判决:
  本案的争议焦点之一在于被告L物业是否具有拆除小区公共篮球场的义务?L物业作为物业公司本身不是小区公共篮球场的建设者,也不是所有者,其对于该篮球场的运营负有何种义务,是否应成为本案被告并承担责任,系本案所要判断的重点问题。
  一审法院判决驳回原告陈某的全部诉讼请求。判决后原告不服提起上诉。二审法院判决驳回原告上诉,维持原判。

 
 

  判案分析:
  第一,物业公司对于业主权利冲突具有一定的管理义务。行使业主权利应在必要的限度内进行,否则将会与其他业主的权利产生冲突,并发生对其他业主权利上的妨害。对于业主针对共有部分行使共有权而与其他业主权利发生冲突的,因物业公司对于共有部分负有物业管理义务,且若物业公司能够以一定措施、行为协调该项冲突,排除妨害的,物业公司对此即负有管理消解义务。
  本案中,因原告所处的15楼与24号楼之间存在的篮球场设置符合规划要求,所有权人为小区全体业主,实际使用人系小区业主等不特定对象,篮球场和篮球架的存在本身不具备违法性,故小区的其他业主有权对其进行使用。但由于该篮球场的位置比较特殊,从一般人理解持续的拍打篮球声可能会对于原告的休息构成一定的影响,其他不特定业主使用篮球场进行锻炼、娱乐的权利在某些情况下会与原告的休息权利发生冲突,而该项冲突完全可以通过设置篮球场的运营时间或配备隔音设施等方式予以协调,相应妨害也可以据此排除,故被告L物业对业主使用篮球场负有管理义务。
  第二,物业公司的管理义务以能够消除业主权利冲突为限。物业公司的管理义务并非没有边际,其不仅要将越界的权利进行必要约束,也要保障该项约束不至于矫枉过正,故物业公司管理义务的履行应以权利冲突中出现的妨害排除为限,即只要在履行管理义务中设置的一定约束可以消除妨害,物业公司即不得再加重该项约束。
  一般有形妨害是否排除往往可以通过普通人观察判断,但由于本案权利冲突中出现的妨害系噪音妨害,此类妨害为无形妨害,其是否排除一般很难直接判断,往往需借助专业鉴定进行认定。若由于客观原因无法鉴定的,则宜结合实际情况判断现有措施是否足以排除妨害,并确定物业公司是否有加重措施的管理义务。
  本案中,被告L物业已经在原告要求下注明了篮球场的开放时间为早八点至晚八点,并适时派工作人员对在限定时间外进行活动的人员进行劝阻管理,然而原告仍认为其休息权利受到妨害,要求对于篮球场、篮球架予以彻底拆除。审理中,原告也曾申请对该球场人员活动过程中产生的噪声进行鉴定,但因该鉴定缺乏国家标准和实施鉴定的条件,环境检测部门未予受理。
  综上,从常理上进行判断,篮球场于早八点至晚八点开放,作为一个正常人,原告的休息时间可得到满足。故原告以存在噪声污染以及其受到损害为由,主张其休息权等合法权益受到侵害,要求撤除造成侵权之物,其对此应承担继续举证的责任。现原告在诉讼中没有提供证据证明其所称的休息权受到损害的事实,其主张被告L物业侵权,依据不足。而且,倘若一概支持原告要求拆除篮球场、篮球架的诉讼请求,必将会影响其他业主使用小区公共健身设施的权利。故应认定L物业已经尽到了必要的管理义务,且已经排除了相应噪音妨害,更不存在对于原告权利的侵害。据此,原告的诉讼请求不应予以支持。

 


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