《公元物业管理文摘》（第186期）

  

非赢利共享型信息选编　　　第186期/20121130　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——山西：从12月1日起 《住宅物业服务标准》正式施行   ——新疆：新《自治区物业服务收费管理办法》明年起实施 【行业要闻】 ——广州：小区居民装修要通知物管 乱扔装修垃圾最高罚500元   ——济南：物业服务企业信用等级评定评分细则   ——安徽：《物业服务岗位技能导则》出台   ——广州：物价部门修订物管收费   ——湖北：出台首个医院物业标准   ——合肥：日前发出通知 物业要配专职电梯“管家”   ——广西：物业管理条例明年起实施   ——邢台：新版物业管理办法12月1日起实施 【数据说话】 ——惠州：住宅物业费指导价拟上涨 【物管采风】 ——福建：物业保安不得搜查他人身体或侮辱、殴打他人 【学习平台】 ——精细化管理“手册” 【业主之声】 ——重庆：物业泄露业主资料要扣分 不及格或取消资质 【自由论坛】 ——住宅区公共设备验收工作浅析 【案例选编】 ——物业公司没有收费许可证房主该不该交物业费

【法规动态】

山西：从12月1日起 《住宅物业服务标准》正式施行

张临山/山西日报/20121204
从12月1日起，由山西省房地产业协会主编、省住建厅发布的 《住宅物业服务标准》正式施行，全省住宅物业服务质量和价格将有统一标准。《标准》为山西省工程建设地方标准，也是《山西省物业管理条例》颁布后我省制定的第一部物业管理地方标准。《标准》按照服务水平从低到高共分一、二、三、四、五级五个等级，五级服务标准代表目前物业服务较高水平，一级服务标准代表物业服务的基本要求。

新疆：新《自治区物业服务收费管理办法》明年起实施

曲媛媛/人民网/20121207
自明年1月1日起新疆实施的新《自治区物业服务收费管理办法》，将让您明明白白交物业费。12月6日，新疆维吾尔自治区发改委方面表示，新《办法》不仅对原《办法》进行了完善和调整，内容涉及对物业服务收费的定义、适用范围；同时还对物业收费中存在的一些问题作了明确的政策界定。新《办法》将对解决物业服务不规范、收费与服务不相符、减少业主与物业管理企业在服务收费方面的纠纷等问题会产生“解药”的效果。

【行业要闻】

广州：小区居民装修要通知物管 乱扔装修垃圾最高罚500元

南方日报/20121206
装修垃圾乱丢乱倒或将面临处罚！日前，《广州市居民住宅装饰装修废弃物管理办法(征求意见稿)》正式出台。垃圾要分类，装修垃圾也不能与生活垃圾混合。《办法》规定，任何单位和个人不得将生活垃圾、危险废物与居民住宅装饰装修废弃物混合收集、堆放、运输和消纳。而根据《广州市建筑废弃物管理条例》，违反规定的居民将面临200元以上500元以下罚款。

济南：物业服务企业信用等级评定评分细则

济南日报/20121204
今天从市住房保障和房产管理局举办的新闻通报会上获悉，《济南市物业服务企业信用信息档案管理办法(试行)》，《济南市物业服务企业信用等级评定评分细则》已制定出台，将于2013年1月1日起施行。《办法》对全市物业服务企业信用信息的采集、确认、汇总、公布，企业信用等级的评定和监管都作了明确规定。媒体信息首次被列入企业信用档案信息采集范围。

安徽：《物业服务岗位技能导则》出台 明确物业人员岗位职责

安徽网/20121121
昨天，省住建厅出台《物业服务岗位技能导则》(征求意见稿)，对物业从业人员技能水平作出明确要求。此次，我省出台《导则》，对物业管理员、前台接待员、物业收费员、工程维修员、秩序维护员、消防监控员、环境保洁员、绿化养护员等8个物业服务“工种”的岗位职责、应知、应会以及操作流程内容作出详细说明，提出操作规范，将有助于我省物业服务水平的提高。

广州：物价部门修订物管收费

冯艳丹/新快报/20121120
昨日，广州市物价局对《关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》和《关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》以及《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》等三个规范性文件进行了评估修订，并向社会公众征集意见。收费通知规定，新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月。

湖北：出台首个医院物业标准

马辉/武汉晚报/20121118
武汉市标准化研究院与武汉市同济物业管理服务公司，联手协和、同济医院，制定了《湖北省医院物业管理服务规范》。《规范》要求医院护工，上岗前要体检，不能患严重的皮肤病、传染病等。护工不仅要做好病人的生活护理，进行饮食指导，还要具有一定的沟通能力。《规范》要求医院所有物业收费服务项目，都要合法并公开明示；建立补救机制，一旦有投诉，要有相应的措施。

合肥：日前发出通知 物业要配专职电梯“管家”

胡霞利/新安晚报/20121119
合肥市房产局日前发出通知，要求各住宅小区上报电梯使用情况，并完善应急措施。按照要求，各物业企业要有取得电梯主管部门颁发的岗位证书的专职管理人员，做到有专人、有制度、有台账、有措施、有记录，每年要按规定向特种设施设备检验机构申请检验。为确保电梯正常使用，使用单位应健全电梯安全管理制度，制定定期检验计划并及时申报检验结果，保持电梯紧急报警装置能够随时与值班人员实现有效联系。

广西：物业管理条例明年起实施

南国早报/20121201
11月30日，重新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》经自治区十一届人大常委会第三十一次会议表决通过，将于2013年1月1日实施。《条例》规定由基层政府和街道办筹备召开首次业主大会，业主大会筹备组的组长由政府和街道办的代表担任，成员除了他们之外，业主代表总人数要占2/3的比例。《条例》还规定服务企业不能擅自设置营业摊点；不得收取未经价格主管部门核准的费用；不得擅自提高公共车位停车费标准。

邢台：新版物业管理办法12月1日起实施

侯延辉 闫丽静/长城网/20121127
由邢台市政府第五十七次常务会讨论通过的《邢台市物业管理办法》将于12月1日起施行,2007年4月2日公布的《邢台市物业管理办法》(市政府令〔2007〕第1号)同时废止。《办法》中规定：住宅项目的建设单位应在开工建设前制定物业管理方案，明确招聘物业服务企业进行管理、专项维修资金制度建立、物业管理用房和经营性用房的配置及前期物业管理的内容、标准、费用等事宜，并报所在地的房产行政主管部门备案。

【数据说话】

惠州：住宅物业费指导价拟上涨

林涌浩/南方日报/20121123
日前，惠州市物价局公示《关于完善惠州市市区物业服务收费政府指导价管理工作的方案（征求意见稿）》。根据《方案》，调整后的最高指导价将比2005年起执行的指导价高0.22元/平方米·月。惠州市市区（含仲恺区）物业服务收费政府指导价将进行调整，带电梯（高层）住宅物业不超过1.65元/平方米·月；不带电梯（多层）住宅物业不超过1.00元/平方米·月……

【物管采风】

福建：物业保安不得搜查他人身体或侮辱、殴打他人

杨文/海峡导报/20121203
从明年1月1日起，在居民生活小区担当门卫及维护秩序的保安员，必须持有《保安员证》方可上岗。记者昨日获悉，省公安厅与省住房和城乡建设厅联合最新发文进一步加强全省物业服务企业保安服务管理工作，明确我省物业服务企业保安员不得有限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人，以及有违反法律、行政法规的其他行为。

【学习平台】

精细化管理“手册”

郑权/《现代物业·新业主》/2009年第06期
第一篇：工作流程及服务标准要精细化 　　一、拾遗管理 　　写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时，发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包，于是拿起包找到该层的几家公司去询问，结果没有找到失主，于是就将包暂放到工作间内，打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包，马上返回洗手间却发现包不见了，看到公共通道做清洁工作的保洁员，就上前去询问，才知包已被她收起来，于是认为保洁员私藏客户的物品，投诉到管理处。 　　精细化操作建议： 　　1、为规范员工的拾遗管理，应制定完善的失物上交和认领程序，建立相应的拾遗工作流程及管理制度。员工在拾到物品后，—定要及时上交公司统一处理，并马上告知公司服务台，由服务台通知楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主，有广播条件的通过广播寻找到失主： 　　2、找到失主后，失主应说清包内物品，证件、现金等，并凭有效证件认领，办理认领及签收手续，并且失物认领记录要健全，以备日后查找； 　　3、如果找不到失主，服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上，以方便顾客查找； 　　4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”等提示牌。 　　二、搬家管理 　　写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员，被门岗秩序维护员拦住，进行登记并询问，同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主，秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租，租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的“业主”再次询问，此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没爹久，业主本人已到现场，原来租户欠业主租金，想提前—个月搬家一走了之。 　　精细化操作建议： 　　1、租户搬出大件物品，须有业主的书面许可或相关证明，物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符，放行单必须有业主签名及公司盖章，不相符的只放行单据列明的物品，如业主不在场，一定要确认确实是业主开具的放行单； 　　2、如没有办理有效的放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行； 　　3、如是业主给管理处打来的电话，告知是自己同意搬出的，请物业予以放行，切记一定再次仔细核实业主的身份，如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况，确保万无一失； 　　4、业主资料要建立齐全，业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新，是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况，以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生，同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅，防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象； 　　5、物品、业主经核对无误后，当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上； 　　6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。 　　三、装修管理 　　写字楼内一租户入驻，履行验房及装修审批程序后，在装修时，发现天花板内布线较多，于是找到管理处予以解决。维修人员推测是前租户装修后导致的，管理处负责将天花板布线情况进行恢复。 　　精细化操作建议： 　　1、入驻流程及退房流程应明确，对验房的具体内容及要求应清晰全面； 　　2、退房时需对应入驻及装修的具体情况进行检验，以防漏项； 　　3、相关流程做好记录，并有负责人签字，对特殊情况要予以标明； 　　4、加强维修的巡视检查次数，提高服务质量。 　　第二篇：维修讲解及记录工作要精细化 　　一、维修程序 　　写字楼内一业主入驻不久，办公室里的小套间门锁不能开关了，于是给管理处打电话，要求赶快检查维修。维修人员立即赶到，熟练地将锁芯拆掉，换了新的安上。钥匙一开一试，门锁正常，故障排除了，于是给业主开了单据收取维修费用。不料业主坚决不付，认为维修人员未经检查测试，怎么就确认是这个锁芯的故障呢?定然是写字楼内这种故障太多了，由此说明房地产开发公司选用的门锁以次充好，应该由房地产开发公司支付这笔费用。维修人员拿着管理处近期的维修记录，请业主查看，证明写字楼内出现此类故障并不像业主所说，业主这才解除疑虑交了维修费用。 精细化操作建议： 　　1、首先向业主讲明故障原因、维修方式和收费标准，经业主同意后再进行维修； 　　2、每次维修结束要做好工作记录，以便关键时刻能派上用场； 　　3、物业管理服务工作要讲究时效，如果事先将工作做细，则事后会规避诸多麻烦，同时也会取得客户的信赖和认可。 　　二、维修方式 　　某日一业主投诉所住单元楼道内的声控照明灯多处有不亮或长明现象，管理处随即通知了地产公司进行更换和修复。因施工人员紧张，四天以后才能修复。又因该小区二期工程未竣工，地产施工人员通过管理处的协调，同意尽快在两天后处理此事，管理处安排维修人员。两天内，对长明灯白天将电源断掉，天黑前再将电源连接上。 　　精细化操作建议： 　　1、暴露的照明灯电源在修复之前。其附近一定要有警示标识，必要时应有保护措施。以文字形式告知业主，严防有触电或漏电现象。 　　2、加强巡视检查次数，提高工作质量。 　　第三篇：安全巡检工作要精细化 　　一、火情控制 　　某商场内一专卖厅新开业，在装修过程中，因施工人员违章操作，未及时清除易燃物品，导致电焊火花将碎木屑引燃，突发火情。正在巡视中的秩序维护员立即就近取用灭火器材迅速扑火，不料火情有进一步发展趋势，秩序维护员一边呼叫邻近工作人员参与控制火势，一边呼叫消防管理中心主管和相关人员前往扑救。 　　精细化操作建议： 　　1、增加装修现场及安全巡视频次，提高监督力度，必要时维修人员与秩序维护人员协调联动，内部保持沟通渠道畅通； 　　2、加强对装修工作的审批管理，对违章操作的情况在审批时进行告知并控制； 　　3、制定完善的消防管理体制，配备合理的秩序维护人员，定期举办消防演习； 　　4、将业主培训纳入公司整体培训体系，加强客户消防知识的宣传。 　　二、规范使用用电器 　　某商场一品牌专卖厅内射灯突然着火，事后经物业管理处工程维修人员检查，起火原因是射灯镇流器过热造成的。在专卖厅装修前，因其射灯不符合《装修管理规定》，物业管理处曾对该业主下发《装修违章通知单》建议整改，未被业主采纳，工程维修人员将不整改的害处告知其工作人员及店铺业主，业主并未听取。直至发生起火事件后，专卖厅的负责人才按要求进行整 改。 　　精细化操作建议： 　　1、加大现场装修安全用电的巡检力度，对违规用电坚决予以查处，从根本上避免火灾事故的发生； 　　2、物业公司应严格履行审批、验收程序，对不符合规定的装修，及时采取措施，令其整改，消除潜伏的隐患，确保安全。装修前提出专业的、富有建设性的意见，避免违章现象的发生。若违章已经发生，针对不同人员采用理性的、柔性的或刚性的意见来说服装修者停止违章行为，并提出积极的整改意见； 　　3、不合格、不符合标准的开关、镇流器、电线、灯管等存在安全隐患，对业主加强安全意识教育和宣传，同时业主不应存在侥幸麻痹心理，要严格按照《装修用电管理规定》执行。 　　第四篇：清洁服务工作要精细化 　　在商场二层的休息厅内，餐桌旁一位小朋友突然将冰粒饮料碰翻在光滑的通道地板上，没过多久一位老年顾客在此经过，未看清地面的饮料而摔倒在地，家人找到管理处要求为老人进行体检。 　　精细化操作建议： 　　1、保洁员应立即采取紧急措施，置放“请绕行，防滑倒”的标识牌，并及时进行清洁； 　　2、如不能及时摆放标识牌，可临时用椅子等障碍物放在洒落的饮料上，或工作人员站在泼洒的饮料处附近，告知顾客小心绕行，并迅速转告保洁员立即清洁； 　　3、增加保洁员的巡视频次，或者在客流高峰期内合理调配。

【业主之声】

重庆：物业泄露业主资料要扣分 不及格或取消资质

李洁 李文彬/重庆时报/20121203
玻璃幕墙有破损或不干净；小区绿化有杂草，花草枯死；业主信息资料被泄露了……居住在南岸区的业主们，在你们家小区有没有碰到过这些问题呢?如果有，现在要注意了，因为从明年春节开始，南岸区将推行一套《物业服务企业考核办法》，这套办法实实在在罗列出7大类共39项评分细则，哪项没达标就扣分，还另设了一票否决制度。等到年底公布“成绩单”，没拿到60分及格分的物业公司，最严重的会被注销资质。

【自由论坛】

住宅区公共设备验收工作浅析

张龙/现代物业/2009年第03期
验收前，要对设计安装的设备进行全面和深入的了解 　　一、对小区配套的公共设备设计图纸进行了解 　　在整个住宅小区的整套设计图纸出来以后，建设单位应该对小区公共设备设计图纸进行全面的了解，如公共设备的数量、型号、规格、容量、使用性能、能耗、安装位置等，要从设备今后的使用和维护角度出发，对其中存在的问题及时提出来，否则，等设备货到安装时，再提出更改意见来就来不及了。 　　二、在设备安装时，建设单位的设备技术人员要经常到设备安装现场进行了解和跟踪设备安装情况 　　当设备经过选型、定货、购买、运输到达现场进行安装时，建设单位的技术人员要及时到现场了解设备的有关情况。一方面，确定现场安装的设备的型号和规格是否与购货合同上要求的一致，包括设备主体、配套设施、附属设施等；另一方面，及时了解设备安装的位置会不会对以后的维护管理和小区居民生活造成影响，比如噪音、震动、废气排放等。同时，还要对设备安装中的隐蔽工程了解清楚，否则会给以后的维护工作带来很大麻烦。还有一点要注意的是，在设备进行安装时，不得妨碍其他相邻设备设施的正常使用。否则等整台设备一旦固定好之后，就很难再对其进行调整和移动。 　　三、在设备进行调试和试运行时，建设单位的技术人员要尽可能多地在现场参与设备的调试和试运行工作 　　在设备调试和试运行阶段会暴露出很多问题，而这些问题恰恰是在设备正式验收时需要重点注意和以后维护工作中经常遇到的问题。如果这些问题在设备安装调试阶段没有得到彻底解决，那么，即使当时设备验收时能通过，但设备在使用过程中用不了多长时间，这些问题一定会重新暴露出来，成为设备运行中的一个永久的隐患。 　　在设备验收过程中，要坚持仔细和全面的原则 　　一、各种设备验收资料必须齐全有效 　　一般大中型设备的使用寿命至少都在十年以上，如果在设备验收阶段，与该设备有关的资料和图纸不全或缺失，便会给设备使用单位以后的维护工作带来很大困难。尤其在过了保修期，又与设备厂家失去联系，这时候与该设备有关的图纸资料就会给设备的维修和更换带来很大帮助。因此，在设备正式验收时，必须让设备生产厂家提供以下资料：购货合同、装箱单、产品出厂检验合格证(盖公章)、产品使用说明书、产品保修书、性能检测报告、随机附件清单、安装调试报告、隐蔽工程验收记录等，有些设备在正式验收交接时还必须出具政府有关部门颁发的检验合格证，统计一下，主要有以下几类： 　　电梯系统——质量技术监督局的检验合格证明 　　消防系统——消防局的检验合格证明 　　发电机系统——环保局的检验合格证明 　　二次供水系统——水务局的水质检验合格证明 　　高低压供电系统——供电局的检验合格证明 　　燃气系统——燃气集团的检验合格证明 　　停车场系统——交通局的检验合格证明 　　地下室民防设备——民防部门的检验合格证明等 　　而且上述资料必须与现场安装的设备的规格型号相一致。在实际工作中，经常遇到虽然设备厂家给了不少资料，但里面的内容却与现场的设备对不上号。因此在设备验收时，我们一定不能忽略设备资料的验收移交工作，因为这是做好设备验收工作的前提。 　　二、进行设备验收时，要对现场的设备实物进行认真检查和核对 　　要根据购货合同内容，逐项核对设备的各个组成部分的铭牌、规格、型号、尺寸、安装位置、管线布置等，对发现的问题要及时以书面的形式向设备厂家和安装单位提出来，并在验收记录上注明。不过有一个问题在这里要提出来，就是大家在检查验收时，大部分人只检查设备的主体部分，而对设备的附属设施部分却没有引起重视。有些设备生产厂家往往有意忽略或省去某些附属设施，若购货合同上没有明确写明，事后设备使用单位再提出让生产厂家增加这部分附属设施，厂家就会令其另外购买，而且价格往往会偏高。因此，在对现场设备进行检查和验收时，一定要逐一进行检查和核对，不漏掉任何一个部分，一旦发现缺少某个部件，要立即向厂家提出增补，以免给今后的使用和维护带来不便。 　　三、设备的功能检查验收一定要做到全面 　　设备的功能验收是整个设备验收工作的重点。在对现场设备进行功能检查验收时，我们必须按照订货合同上的规定，对设备应有的功能逐项进行验证，尤其对那些安全保护装置，更要仔细反复查验，即使同类设备有很多台，对每一台设备都应该这样不厌其烦地进行逐项检验。对设备的功能进行检查验收时，不但对主要功能进行查验，还要对那些附属功能进行检查试验。对于功能验收中发现的问题，必须及时向设备生产厂家书面提出，让厂家尽快进行整改，直到符合要求为止，以免为以后的设备运行埋下隐患。比如在电梯的验收中，我们在对其功能进行检查验收时，不但要对电梯的一些常规功能进行检查，如电梯的上行、下行、启动、停止、关门、开门、内呼、外呼、照明、通风、显示功能进行查验等，而且要对其一些特殊功能进行核查，如限速器、安全钳、安全触板、缓冲器、警铃、求救电话、急停等功能。只有所有这些功能全部合格，我们才可以放心让这台电梯投入使用。否则，如果设备带着安全隐患运行，就会给乘客的人身安全带来严重损害。 　　四、做好设备附件的验收 　　很多机电设备出厂时，都会随机带着一些附件，一般包括配套专用维修工具、易损件、易耗品等。因此，我们在对整台设备进行验收时，既要做好对设备主要组成部分的检查验收，也要做好对设备附件的验收和交接，这对今后的维修工作十分必要，尤其对一些特种设备更是如此。因为，一些机电设备的零配件和维修工具一般在市场上很难买得到，一旦这类设备出了问题，又一时联系不到厂家，设备使用单位如果没有与该设备配套的零部件和专用工具，就很难进行及时处理。例如柴油发电机的随机工具在市场上很难买到。因此，在我们对设备进行全面验收时，一定不能忽略对设备附件的检查验收，以免给今后设备的维护工作带来困难。 　　保修期内的设备维护和管理 　　住宅区的公共设备经过验收合格之后，就进入了设备的保修期。保修期一般从几个月到几年不等，但是对大多数设备而言，虽然设备在验收时各种性能指标都符合要求。但是，这时候的设备的运行状态却是不稳 定的，因为从安装到调试再到竣工验收，设备往往在这期间的运行时间比较短，设备各部分还没有经过充分的磨合，有些隐含的问题还没有完全暴露出来，而这些隐含的问题大部分在保修期内就会暴露出来。因此，几乎所有的设备在保修期内都会出现这样或那样的问题，如果不能及时发现和处理这些问题，就会给以后的设备运行和维护带来很大的隐患。因此，保修期在整个设备的使用生命周期中是一个特殊时期，如何做好这一阶段的设备维护和管理工作，对以后设备的运行和维护至关重要。 　　那么，怎样才能做好这一阶段的工作呢？笔者认为应该弄清楚以下几个问题： 　　第一、设备保修期的概念。保修期，顾名思义，就是产品保修的期限。即在这段时间内，产品生产厂家对产品在正常使用过程中出现的问题将免费进行维修。有些设备的保修期当地政府有法规明文规定，那就按法规规定执行；如果对某类设备的保修期没有法规明确规定，那就按订货合同中规定的保修期执行。保修期的起始日期有以下三种情况：一是自设备竣工验收之日算起，二是自政府签发的验收合格证之日算起，三是自合同规定的日期算起。比如有的合同中保修期是自设备出厂之日算起。因此，作为设备的购买方一定要对这个问题引起重视。 　　第二、设备保修范围的界定。对于设备保修问题，一般人可能只是关注设备保修期的长短，而对保修范围却没有做深入的了解。大部分合同的保修条款都对保修范围做了明确的规定，哪些问题属于保修范围，哪些问题不属于保修范围。另外，还要引起注意的是，即使在保修范围内，有些问题是全部免费维修，而有些问题是要收取一部分零件费(材料费)，尤其对于那些特种设备，有时零件费的价格往往是比较贵的。因此我们在设备验收后，在与设备生产厂家签订保修协议时一定要注意这一点。 　　第三、保修协议的签订。从前面的论述中，我们知道，各种设备在保修内都会出现这样或那样的问题。如果设备在实际运行过程中出现故障，该怎么办呢？联系设备生产厂家，让厂家派人来现场进行处理，这一点一般人都能想到，这也是一般的做法。但是有些时候，这种办法就不能及时奏效。因为，现在一些厂家的售后服务工作往往做不到位，尤其是一些品牌知名度低的企业，有时一个问题要拖上一个月，可对于设备的使用方来说，我们可拖不起，尤其是住宅小区的公共设备，一旦发生故障，如不能及时处理，就会给广大住户的正常生活带来很大影响。怎样才能避免出现这种情况呢？可以采取以下这种办法：设备使用管理单位，在设备验收移交时，要与设备生产厂家、建设单位三方共同签订一个具体的可操作性保修协议或保修承诺，即在协议规定的保修期内，一旦设备在运行过程中发生故障，若是紧急故障，厂家必须在接到电话后24小时(可以视具体情况而定)内赶到现场进行处理：若是非紧急故障，厂家应该在接到电话后在协议规定的时间(如一周)内解决；若厂家在规定的时间内没有派人来进行处理或者虽有人来但没有解决问题，设备使用方有权自行处理(自己处理或委托第三方进行处理)，所发生的费用从设备保修款中扣除。有了这样的规定，就为设备的正常运行提供了有力的保障。 　　总之，公共设备的验收工作是整个住宅区验收工作的重要组成部分，也是做好公共设备后续维护管理工作的基础和前提。因此，我们一定要做好设备的验收及前后相关工作，确保小区各种设备的安全正常运行，为广大居民营造一个安全、舒适、祥和、文明的生活环境。

【案例选编】

物业公司没有收费许可证房主该不该交物业费

案例描述： 　　2007年4月，王慧（化名）从某房地产公司购买了一套商品房并签订《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》。《商品房买卖合同》约定：房屋所处地块规划用途为住宅，商品房暂定名为某某公寓。《前期物业管理服务协议》约定：本物业名称为某某公寓，物业类型为商住公寓。后王慧办理了《大连市房地产权证》，证书记载：地类用途为城镇单一住宅用地，设计用途为住宅，使用权限为70年。 　　入住后，王慧发现自己所购房屋存在质量问题，卫生间经常漏水，窗体及墙面多处存在严重渗水等质量问题，多次维修后仍然无法解决。并且，物业服务公司无收费许可证，公共区域私设小超市，物业服务依照公寓类收费标准收费及财务计划未公示，无安全临控、无值班巡视等。自2007年7月，王慧认为物业公司无收费许可证而且收费标准过高，拒绝向物业公司交纳物业管理费。物业服务公司以其向王慧提供了物业服务为由要求其支付物业服务费用。
律师说法： 　　本案争议的焦点为：1、物业服务公司在无收费许可证的情况下能否收取物业服务费；2、物业服务费应当依照何种标准收取。 　　根据《大连市物业服务收费管理实施细则》规定：“物业服务企业实施收费前，应到价格主管部门办理《收费许可证》。”可见，物业服务公司办理《收费许可证》是作为收取物业服务费的前置程序，依照《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》规定：“经物价部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费。”因此，物业服务公司在未办理收费许可证的情况下，不得向业主收取物业服务费。 　　对于物业服务费收取标准《大连市物业服务收费管理实施细则》进行了明确规定。本案中，房屋的《大连市房地产权证》记载用途为住宅，此登记与工程建设档案中记载的土地及房屋用途一致。虽然《前期物业管理服务协议》中约定为公寓，并且双方都在协议中签字，但是签字不能否定物业本身应属的用途。因此本案中物业费收取的标准应当依照住宅类物业服务收费实施核定价格，而不应当依照公寓类物业服务收费实施市场调节价。

       

阅读： 10545 次     2012-12-7 17:50:00