《公元房地产文摘》（第3期）

 

   

【法规动态】   ——新增建设用地有偿使用费明年起涨一倍

              ——山东：拆迁补偿不得低于国家最低套型面积标准

【行业要闻】   ——建设部国土资源部否认将对大盘进行调控

              ——楼市虚火烧遍全球

              ——房地产开发商委托贷款遭渠道调控

              ——工业圈地背后隐藏增值红利 工业用地难改规划

              ——成都：最大烂尾楼拍卖4亿

【市场走势】   ——10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%

              ——重庆：10月房地产市场运行情况

              ——四川：房产开发投资继续增长 商品房销售情况良好

              ——深圳：近期房价将持续走高

              ——杭州：二手房成交量上升 中小户型房源成抢手货

              ——大连：房价收入比并肩北京 购房压力高于广州

【特色房产】   ——城市外扩 特色古镇开发掀热潮

【土地市场】   ——北京：广外流标地块花落华润

              ——福建：下半年对房产开发用地实行年度计划管理

              ——上海：再推124万平米土地

              ——广州：双限双竞地块首拍 每平方米最高限价6500元

【房产金融】   ——以金融开放求楼市多赢

【房产营销】   ——营销视角下的居住建筑设计

【法规动态】

新增建设用地有偿使用费明年起涨一倍

（于祥明/《上海证券报》/20061121）

昨天，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》出台。从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将在原基础上提高1倍。国土资源部相关负责人称，由于新增建设用地调整的是各级政府之间的土地收益分配关系，原则上只会减少地方政府的土地收益，不会增加用地成本。

山东：拆迁补偿不得低于国家最低套型面积标准

（吕福明/新华网／20061120）

山东省在最新修订的城市房屋拆迁条例中，对最低住房保障制度作出明确规定：被拆迁人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的，拆迁人应当按照国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积标准，对被拆迁人进行货币补偿，或者提供用于产权调换的安置房屋。如果增加面积，所需的费用由拆迁人承担。

【行业要闻】

建设部国土资源部否认将对大盘进行调控

（王伟民/《中国房地产报》/20061121）

建设部关于控制大盘的消息在业界引起关注。 11月17日，记者就此问题求证建设部政策研究中心相关负责人时被告知：“没有这个报告，7月份部里一直在忙着房地产调控调研报告。”国土资源部一位内部人士对本报记者表示，他们并不清楚这件事情，可以找相关部门核实情况。　　　　　　　　　　　　　

楼市虚火烧遍全球

（新华网/20061121）

近年来，全球楼市涨声一片。8月份美国旧房销售中间价11年来首次同比下跌。国际货币基金组织日前发表预测称，未来30年内，全球房地产市场可能会逐步消退。法国、西班牙、加拿大和英国房地产几乎都在今年开始出现下跌，而此前相当长时间里，房地产是支撑这些国家经济繁荣的主要因素之一。泡沫如果破裂只是在一瞬间，楼市荣景面临严峻挑战。

房地产开发商委托贷款遭渠道调控

（于兵兵/上海证券报/20061114）

委托贷款这一融资方式日渐成为一些国有资金和社保基金等变相流向房地产市场的工具之一。昨天记者获悉，在上海社保案与国资委相关资金进入房地产的消息曝光之际，一项银监会针对各类房地产类委托贷款的调查以及后续调控政策已经悄然展开——开发商必须达到自有资本金比例不低于35％的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。

工业圈地背后隐藏增值红利 工业用地难改规划

（陈华/《第一财经日报》/20061117）

广州有知名开发商的分公司开发部负责人透露，早在“8·31”大限前，由于土地出让市场尚未如目前严格，不少工业用地通过协议转让后，再申请改变规划。在通过后补交一些地价便可以建设住宅，因而获利甚丰。但是不少开发商的开发部表示，现在要把工业用地改为住宅用地，困难程度很高。

成都：最大烂尾楼拍卖4亿

（李伟铭/《天府早报》/20061120）

矗立锦江河畔多年的"巨无霸"烂尾楼---35层高的汇通大厦昨日成功拍卖，香港瑞安建业以4亿多元的价格一举夺标，并创下成都房产拍卖的新纪录。汇通大厦主楼地上35层，地下4层，建筑高度121.7米，堪称地标性建筑。建筑总面积6.67万平方米。1998年大厦主体完工，但因资金原因停工，被列为成都特大烂尾楼。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  

【市场走势】

10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%

（国家发展改革委/20061114）

国家发展改革委、国家统计局调查显示，2006年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.4%，涨幅与上月持平。 新建商品住房同比上涨6.6%，涨幅比上月高0.3个百分点；环比上涨0.5%，涨幅与上月持平。二手住房同比上涨5.2%，涨幅比上月高0.3个百分点。

重庆：10月房地产市场运行情况

（重庆市国土资源和房地产信息中心／20061121）

10月重庆市房地产开发完成投资42.08亿元，同比增长27.79%，商品房新开工面积161.81万平方米，同比增长12.67%，竣工面积106.43万平方米，同比下降1.37%。主城区商品住房实际成交面积135.3万平方米，同比增长32.15%，环比增长46.38%，成交均价2793元/平方米，同比增长3.64%。但二手房受国家宏观调控政策影响，成交量大幅下降。

四川：房产开发投资继续增长商品房销售情况良好

（吕庆福/新华网／20061121）

记者从四川省统计局了解到，今年1-10月，四川房地产开发完成投资709.1亿元，同比增长32%，其中，商品住宅投资491.2亿元，增长37.7%；全省商品房销售面积达到2835.9万平方米，增长33.9%，其中住宅销售面积2606.7万平方米，增长37.3%；全省商品房销售额达到626.6亿元，增长44%，其中住宅销售额531.6亿元，增长58.4%。

深圳：近期房价将持续走高

（柯鹏/《上海证券报》/20061117）

今年以来，深圳和北京的房价一直"全国领涨"，成为调控的矛头所指。昨天记者获悉，深圳规划部门进一步的严格审批使众多深圳楼盘项目规划无法通过而押后开工。三个多月时间里，已有50％的报批项目未获通过。深圳知名地产人士半求表示，"由于短期供应量受限及未来预期供应不足，深圳房价连续三个月成为全国房价涨幅前列的格局可能延续。"

杭州：二手房成交量上升 中小户型房源成抢手货

（周包军/《浙江日报》/20061121）

据统计，杭州二手房市场的供需比已经从8月的1：1.17上升到1：1.38。对此，一些业内人士认为：由于今年政策连续出台，导致很大部分市场需求在前期被压抑，随着政策压力的逐渐减少，这部分购房者已经在市场上逐渐开始释放出来，“中小户型”表现得最为突出。中小户型的供需比从8月份的1：1.93缩小至1：2.13，客户需求上升30%以上

大连：房价收入比并肩北京 购房压力高于广州

（《半岛晨报》/20061119）

记者采集了大连与北京、广州两地同样类型的数字，经计算发现，大连房价收入比与这两个城市不相上下，甚至略高。根据北京、广州、大连三地的计算结果，在大连购买一套90平方米的房子，对一般经济条件的家庭(其收入水平与本地城市人均可支配收入相当)而言，其面临的压力比较大，甚至高于广州。

【特色房产】

城市外扩 特色古镇开发掀热潮

（柯鹏/上海证券报/20061117）

随着上海城市外围的不断扩展，一些具备显著区域特色的古镇成为新的开发热点。上海市政府着力开发的“一城九镇”目前进展顺利，南汇新场、青浦朱家角等千年古镇也均有“两手抓”的大动作，保护古镇和开发新镇的规划和落实都在加速，成为新的投资和自住热点。

南汇欲造浦东朱家角

为保护上海浦东的最后一块文化遗产——具有千年历史的南汇新场古镇，58万平方米的东方冠郡新镇将携手古镇同时登场，计划共同打造浦东“朱家角”。“我们致力于使人回归江南古镇的传统生活，将打造集旅游、度假、购物、休闲于一体的新市镇。”开发者表示。据悉，由台州开发商投资逾10亿的新场新镇位于从市区通往洋山深水港的路线中轴，均价在每平方米4000多元。

专家表示，当下人们对于假日休闲生活需求大大升温，大部分上海市民在节假日都愿到近郊古镇做短途游。古镇新场是浦东地区唯一保存得比较完整的历史古镇，明清和民国时期的建筑保存率为55%以上，可谓上海水乡风貌最后的处女地，东方冠郡新镇因此有近50％的商业规划均是围绕“假日”两字开展。

记者还从新场镇政府了解到，东方冠郡新镇的投建将全面启动新场古镇保护和新场发展规划，带动整个新场镇的经济发展、人文建设和产业结构的升级调整。

“一城九镇”开发加速

与此同时，在上海城市中心东移的大背景下，上海“三城九镇”的部分城镇开发也在加速。“三城九镇”之一的周康中心镇就受到各界的关注。比如，上海最大开发商之一的绿地集团就强势进入周康板块，在康桥镇中心打造绿地东上海这一区域地标项目。

据悉，绿地东上海占地40万平方米，总建筑面积高达61万平方米，位于沪南路和康沈路之间的周康中心镇正中心，作为当地旗舰型项目将担当起改造和提升周康商业中心的任务。与整个周康中心镇规划相匹配，在小区东侧沿线500米长的康沈路将集中建造10万平方米的现代化商业金融娱乐带。

业内人士认为，随着大市政、轨道交通的迅速发展，市郊接合部的住宅板块正在不断崛起。仅仅周康板块，目前就有绿地东上海、绿洲康城等数个几十万平方米的大盘，正在酝酿成为又一个大型社区。 

【土地市场】

北京：广外流标地块花落华润

（贺文 齐琳/《北京商报》/20061121）

昨天下午，经过24轮竞价，华润置地以高出挂牌底价1.36亿元的价格拿下宣武区广安门外305号地块。近一个月前，该地块曾因为参与投标企业不足3家、未达到法定开标数，而成为“8·31”后北京首宗流标土地。该地块土地出让面积5.8万平方米，规划建筑面积21.7万平方米，今年10月30日，北京市土地整理储备中心公告，该地块改以挂牌方式出让，挂牌起始价达8.99亿元。

福建：下半年对房产开发用地实行年度计划管理

（祁正华/福州日报/20061111）

记者近日从省国土资源厅获悉，从下半年开始，我省对房地产开发用地实行年度计划管理，改善了供地结构，调整了供地节奏，增加了中低价位、中小户型普通商品房和政府保障性住房的土地供应量，有效保障经济适用房和廉租房建设用地。另据了解，我省土地部门已编制并公布了《福建省国有土地使用权出让工作规范（试行）》，以进一步统一政策尺度、办事标准。各级土地部门完善了土地出让的配套制度，推进土地使用权网上挂牌交易。

上海：再推124万平米土地

（李和裕/《上海证券报》/20061120）

在公布了"十一五"住房建设规划后，上海明显加快了推地的步伐。据报道，16日，上海市房屋土地资源管理局发布上海市国有土地使用权出让2006年第3号公告，以挂牌形式出让位于普陀、浦东等7个区的17幅国有土地的使用权，总土地面积近124万平方米。

公告显示，上海这次推出的17幅土地中，具有住宅性质的土地占到10幅，其中纯住宅用途的2幅，带有商业性质的8幅。

广州：双限双竞地块首拍 每平方米最高限价6500元

（张艳红/《第一财经日报》/20061120）

全国首开先例的”双限双竞”地块终于在广州瓜熟蒂落。17日，广州市房地产交易中心一共拍出5宗"双限双竞"地块，其中4宗位于广州市区金沙洲的住宅用地引起巨头争夺，最终被中海、保利、富力三巨头瓜分。上述四宗地块的最高房价，其中最高一块为6500元/平方米，最低一块为6050元/平方米。另外，广州公开出让土地以来面积最大的一块商品住宅用地，广州水泥厂地块也以17亿元的高价当日被广州城建集团收入囊中。

【房产金融】　(

以金融开放求楼市多赢

（张巍柏/《中国经营报》/20061120）

“房价太高”已经成为当今中国楼市所存在问题的代名词。政府显然不愿看到房价太高而带来的社会不稳定的后果，于是一轮又一轮的宏观调控，不仅限制房企的银根、地根，还颁发强制性命令，要求它们提供面积在90平方米以下的住房等等。结果基本上是个多输的局面：开发商不高兴，地方政府不高兴，消费者因为房价继续上涨仍旧不高兴，迟迟不得其门而入的投资者也不高兴。

但在开放的潮流下，限制永远不是解决市场问题的最好办法。政府限制银根，却有很多的社会资金争相涌入，限制地根，但地价不降反涨，成为推动房价上涨的重要动力。更有甚者，“限制”可能保护了相当一部分既得利益者，让它们得以维持不合理的过高利润水平，房价则因为供不应求而继续上升。

众所周知，目前国内楼市实际上是一个以地产商为核心的市场，利润高度向其集中，普通购房者的议价能力与开发商有天壤之别。而种种调控手段，对改变购房者的弱势地位，看不出有何根本性的作用。

要解决这一矛盾，政府固然可以通过行政管制降低地产商的议价能力，但也可以通过开放市场增加普通购房者的议价能力。此前政府似乎忽视了这样一个事实，即普通购房者既是楼市的消费者，也能成为其投资者。在合理的制度安排下，这两个群体重合度很高，比如通过资本市场，就应该能做到这一点。

地产商借助资本市场获取资金来源，利润自然也为资本市场上的投资者所分享，普通购房者这边出钱买房向开发商提供了利润，那边又以购买企业股票等方式，分享地产商的利润。这难道不是一种相对降低房价的切实做法吗？

若这两者之间议价能力的巨大差异，由资本市场通道得以明显缩小，则因房价太高而引发的社会不稳定问题，也有望相应减弱。至于没有足够经济能力、无法成为投资者的中低收入人士，则需要政府以房屋贷款担保及廉租房等多种手段，来满足其居住需求。

从另一角度看，目前越来越多的海内外机构投资者积极投资国内楼市，房地产开发正逐步向以金融为中心、以投资商为中心的新市场环境过渡。我们相信，政府审时度势、因势利导，开放国内地产商的融资渠道限制，引入更多海内外机构投资者，借助资本市场的作用，让普通购房者（也是资本市场投资者）分享房地产开发的利润，可能是突破当前高房价困局的多赢手段。

具体来说，放宽机构投资者投资房地产开发，既能提高普通购房者的议价能力，也将降低政府的楼市监管成本。因为一旦地产商拥有更顺畅、更丰富的融资渠道（包括资本市场及机构投资者向具备投资能力和意愿的购房者吸纳开发资金），长期以来因承担地产商变相融资功能而为人诟病的期房预售制度，也就没有太多存在的必要了。

从更宏观的意义上看，中国正从传统工业社会向金融社会迈进，尽可能多地让市场力量来促进现代金融体系的发展，让市场中各个主体分享金融监管进步带来的效益并分担其成本支出，形成持续的良性互动，理应成为政府发展市场经济的不二选择。 

【房产营销】

营销视角下的居住建筑设计

(罗少卿/《城市开发》/20061114)

随着“房地产市场营销”和“物业管理”的深入发展，住宅的建筑设计已越来越强调从市场营销的角度进行评价，住宅建筑设计评价的内容无论从外延还是内涵上都在悄然发生着变化。

◆建筑设计及其评价的趋势

从房地产市场营销的角度看，住宅建筑设计是一项涉及到小区规划、建筑功能效果、工程结构与施工、工程造价、设备安装、市场营销及物业管理等多专业的复杂的系统工程。好的住宅建筑设计，既能在创造良好的室外空间环境和确保完善的功能配套的基础上尽可能地节约用地，又能在确保住宅合理的使用功能及较好的建筑立面艺术效果的前提下降低工程造价和房屋的经常使用费用，从而为社会创造出真正价廉物美——即价值最大的住宅产品。

趋势之一：适用、美观与经济相统一

适用在评价工程设计的诸因素中居首位，占主导地位。评价一项工程是否经济，首先要看它是否适用。适用性与经济性的统一，必须以适用性为前提。一项不适用的工程项目，要么因为影响使用而降低效益，要么因为不坚固、不可靠而危及使用，要么因为存在缺陷使维修费用增加、使用寿命缩短，或者使建筑在使用过程中的运行费用增加等，凡此种种均难以达到经济的目的。

一个好的建筑产品，应当既是适用的、经济的，又是建筑艺术效果好的。那种盲目追求建筑艺术效果、忽视建筑产品在建造和使用过程的经济性与适用性的做法是不可取的，认为只有多花钱才能使建筑物的适用性与美观相统一的观点也是片面的。

趋势之二：以市场为导向，满足舒适性为原则

从表面上看，建筑设计即建筑的室内平面及空间布置和建筑外立面的艺术表现，其需要考虑建筑的整体造型、建筑结构、建筑承重、建筑材料及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。其实不然。建筑室内的平面与空间设计是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的建筑设计才能确保项目销售畅旺。因此，从房地产市场营销的角度看，建筑设计首先是市场问题，其次才是技术问题。住宅建筑设计应摈弃传统的单一技术路线，强化市场意识，突出顾客需要，以最大限度地满足顾客需要、保证顾客利益为住宅建筑设计的出发点和着眼点，使住宅能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求。

趋势之三：多角度、多环节、全过程的系统经济评价

住宅建筑设计既要从开发(建设)单位的角度考虑土地的节约、建安成本及开发管理费用的降低等整个开发建设环节的经济性，严格控制开发建设成本，同时也要从市场营销的角度、从顾客的角度考虑住宅建筑在使用过程中各种资源耗用的合理性，力求降低房屋维修、物业管理及能源消耗等方面的费用支出，在保证较好的住宅建筑功能效果的基础上使住宅建筑在建造及使用的全过程中的寿命周期成本最低，使顾客能以最少的代价获得必需的住宅的使用价值。

趋势之四：针对目标市场，突出主要指标

从房地产市场营销的角度看，世界上没有最好的建筑设计，只有最适合某一特定项目或某一特定类别消费者的建筑设计。从艺术或者技术角度最好的建筑产品，不一定是市场和顾客最需要的建筑产品，不同区域、不同经济状况的消费者对于住房特性的要求也是不同的。如针对于低收入家庭的“经济适用住房”强调“经济”与“适用”，而针对高收入家庭的“豪宅”则强调“舒适”与“气派”。而要让建筑能恰到好处地满足目标消费者现实与潜在的需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造及后期物业管理等一系列因素，要让建筑设计切合房地产项目的整体定位。消费者这种因时、因地、因人而异的住房需求的多样性决定了住宅评价标准的不确定性。因此，从房地产市场营销的角度看，住宅建筑设计在进行综合评价时应针对不同的目标市场，突出各个目标市场(目标客户)对住宅所要求的主要特性指标，以发展的眼光对住宅的建筑设计进行动态评价。

◆新趋势下的营销卖点

卖点之一：回归中小户型的理性

目前，国家建设部把建筑面积120平方米以上的住宅定为豪宅(此标准根据各地经济发展水平的不同允许有 20％左右的调整)。按照这一标准，根据我国当前总体经济发展水平不高的实际情况，二房二厅一卫80～95平方米、三房二厅二卫100～120平方米、四房二厅两卫120～140平方米最为适宜。面积太大，一方面住房的购买总价较高，另一方面也会导致房屋在使用过程中的装修、维护、能源消耗及物业管理的费用大幅增加。户型面积成为影响住房消费成本最敏感的因素。

卖点之二：实用的户型分配比例

根据调查，消费者认为评价户型最重要的因素依次是：布局、朝向、楼层、使用率。可见布局的重要性。在具体的户型布局上，首先，应遵循“动静分离、干湿分离、公私(公用区和私密区)分离”的基本原则，即：活动区与睡眠休息区分开；用水区和不用水区分开；公共活动区和私人活动区分开。其次，要优先考虑和保证功能重要的区域。目前，居住者普遍认为各主要功能区的重要程度依次为：起居室、主卧、次卧。故在设计中，也应在朝向、景观、尺寸、面积等方面相应依序优先考虑。在设计中通常安排餐厅和起居厅结合，但高标准的住宅内，可以考虑分开设置。但如果分开后，餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善，或餐厅分离后反而更象扩大的通道，则不如不分开。特别是中小型住宅，一个大起居室的空间感、尺度感和生活氛围，便优于两个厅的分离设计。

卖点之三：建筑外立面的细部设计

建筑的外立面设计，应在传统的强调房屋建造过程(或新建建筑)良好的建筑立面艺术效果的同时，更多的关注房屋使用过程中的建筑形象的动态维护，更多的从物业功能及物业管理的角度优化建筑外立面的细部设计。如在外墙装饰材料的选择上，要考虑如何便于后期的外墙清洗；在窗户的设置上，要考虑如何有效地保证住户的私密性及如何更好地从建筑结构上做好防盗工作；在建筑材料、建筑设备的选用上，要考虑如何便于后期做好相关的维修养护工作。要坚持建筑设备和建筑本身的一体化设计，在房屋的设计过程中，就应考虑到诸如太阳能热水器、空调等建筑设备的安装与使用，预留相关设备的安装位置，并在充分考虑到设备安装和投入使用后对建筑外立面的影响的基础上，统筹考虑建筑外立面的艺术设计。

卖点之四：科技、节能住宅

在居住建筑的设计与建造当中，应正确认识和高度重视新技术、新材料、新结构、新设备在提高房屋质量、改善房屋各项技术经济性能中所发挥的积极作用，始终坚持“最大限度地满足顾客需要、保证顾客利益”的基本原则，与时俱进，积极推动和促进新技术、新材料、新结构、新设备在居住建筑中的应用。如，随着我国居住建筑节能标准的提高，许多新型的保温隔热材料被广泛应用于建筑外墙及屋顶的保温隔热；预应力技术的运用，有效地降低了材料消耗，提高了建筑物有效使用面积系数；真空双层玻璃，太阳能光电板、太阳能热水器的建筑一体化，也为我们合理利用绿色能源，有效降低建筑使用过程中的能源消耗进行了有益的探索。 

【经营管理】

中国房产业亟待八大创新

（孟晓苏/《蓝筹地产评论》/20061117）

如何保持房地产业健康、持续、快速的发展，推动经济建设、拉动消费、创造更好的人居环境，是所有房地产业相关人员面临的非常紧迫的问题。本文从房地产发展和创新的角度出发，通过对八个问题的阐述，希望能给予关注这一问题的人士一些启示。

一、把握经济规律  健康发展产业

我认为经济周期理论对房地产业的发展具有很强指导意义，根据经济周期规律，做出合理的规划，对于健康的发展房地产业会有帮助。从世界范围来看，房地产业都存在经济周期，美国房地产一般以18到20年为一个周期，日本和英国的房地产周期在10年左右，香港为7到8年。从销售面积、销售额、投资增长幅度来看，中国房地产业也有明显的周期性特点，从目前获得的统计数据来看，中国的房地产业周期一般包括：一个发展期会有五年的持续增长，一个回落期会有两年低落。从有记载的1984年以来，中国的房地产业已经经历了三个完整的周期，而今年中国的房地产业应当进入第四个周期的发展期。

参照未来的市场发展，我认为推动房地产市场进入发展期的因素有如下一些：第一、现有城市居民对于购房有需求，无论是投资性购买还是居住性购买，需求量都很大；第二、农民进城推动着城市发展，城市发展一方面需要更多的房地产产品，另一方面随着在城市中有了积累，进城务工的农民，也有一部分会有住房需求；三是旧城改造，现存将近150亿平方米的房屋总量需要更新改造，这必然创造一个巨大的房地产供需市场；四，中国人口还在增长，有人说我们中国每年生一个澳大利亚、每年死掉一个保加利亚，新生人口产生新的需求。巨大的需求，是推动房地产市场进入上升期的根本动力。

二、建设低价住房  缓解社会压力

房地产业是社会主义新的发展阶段的重要产业，关于房地产业的争论受到了政府极高的重视，为了稳定房地产市场，缓和社会压力，国务院出台了国六条，九部委随后出台了十五条，地方政府开始小心制订实施细则。我认为这些宏观政策本身有着明确的指导性，国六条是一个理性的调控政策，但所有政策都具有过渡性，需要在和市场的磨合中不断改进。十五条强调的是小户型，老百姓迫切需要的是低价房屋。低价房屋体现了当年俞正声同志反复讲的我国在毛泽东时代大量建设的保障性住房的作用，房地产市场化的这些年，似乎忽略了住房的居住保障性，在国外、境外有很多保障性住房，香港有50%的居民住在由政府提供的廉租屋里。由政府补贴的房屋是低价位的，因为政府补贴的资源有限所以是小户型，所以说低价位是因，小户型是果。这样就出现了两个问题：第一个问题，用小户型来代替低价房行吗？社会需要的是低价房，低价房的提供不仅可以满足中低家庭的需要，还能够抑制平均房价的上涨。芜湖推出大量中低价房就使芜湖的房价上涨比较慢而且比较平稳。第二个问题，低价房屋该谁管？政府还是企业？在这两个问题面前，我认为，第一要增加低价房屋供应量，包括经济适用房、廉租屋，第二健全低价房屋的供应体系，要由政府来主导。

这些年我国经济适用房的投资量平均只占了住房总量的5%，今年甚至降到了3.5%，十五条之所以限制小户型，是因为低价房供应不足，小户型并不能和低价房等同起来，我认为我国目前可能存在市场经济下的政府职能缺失，这是宏观调控不太好考虑的问题。

三、健全租赁制度  培育业主主体

政府一直重视对房地产市场租赁制度的建设，发展租赁市场也被写入了“十一五”规划。要发展租赁市场，不仅要有租户还要有业主群体，去年以来，我们看到不断有人指责老百姓投资购房，如果没有老百姓投资性购房，购房只是为自己住，那怎么会有业主主体呢？没有业主群体提供可供租赁的房屋，怎么发展租赁市场呢？

另外，光是老百姓千家万户购房当租赁房出租行吗？从供应量上来看，明显不能满足租赁市场的巨大需求。国外是由基金、社会资金来收购这些房屋和出租，由此形成了REITS，什么叫REITS？REITS就是大家集中钱买房，然后出租收租金。美国60年代开始发展REITS，政府对基金免收企业税，防止个人再缴纳所得税组成的重复纳税，政策的鼓励使得REITS在股票市场收益率非常好，这种投资本身的风险度也是最低的。由此，REITS成了美国房地产直接投资的重要手段，占到了15%。REITS进入中国在股市上已经有了不错的表现，在中国发行REITS推进房地产租赁市场的健全也必然会有不错的预期。

通过引入REITS，还可以用基金收购工业厂房，然后由原有的使用者每年给一定的租金：“资产支持收益凭证”。这种方案已经得到了全国金融改革实验区的领导人戴相龙的支持，方案列入了滨海新区金融试点示范区的报告。如果这一方案得到实施的话，就可以把重资产变为轻资产，降低企业金融资本，使企业有了新的融资渠道。发行REITS会使大量资金涌进资本市场，还可以帮助解决我国资本市场大股东侵犯投资者利益的问题。

四、房价稳中有升  购房居民受益

现在有很多城市居民都有了自己的房产，根据国家统计局的统计，房产已经占了家庭财产48%。过去，中国的城市老百姓普遍没有房子的时候盼望房价降下来是合理的，现在很多老百姓有了房子了，还盼望房价降下来实际上就是盼望老百姓的资产贬值就不太容易让人接受。我认为“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，就不应该试图动用法律、行政、舆论手段造成房屋的缩水和贬值。

从房地产行业的统计数据来看，如果把中国的房价增长幅度拉出一条线，可以看出从80年代到90年代增幅都是二位数。这些年，由于各方面的努力，房价增幅实际上是在下降，而今年全国主要城市平均房价增幅都不高，芜湖的平均房价水平更是在一个低位升幅，是非常健康的。国家对于房地产市场的要求是：“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。”国务院的角度是降升幅，而不是降房价。

这些年有不少预测认为房价会跌，从目前来看，这种预测没有经受住市场检验。未来房价会不会跌？从全国的房价走势和规律来看，我认为房价会升。为什么房价会上升呢？当一个国家经济增长快、通货膨胀和低利息率同时存在或者存在两个的时候房价上涨就是必然的，而我国经济持续向好而且低利息率。像日本、欧洲、美国房价都持续上涨，包括房地产业已经发展三百多年的英国最近房价涨的不得了。即便是在房价有涨有跌的城市和地区，跌下来的房价也不过是多少年前的高位，经济一旦好转房价又将进入新一轮地上涨。

去年媒体发了这么一篇文章叫“谁动了我们的存款”，说1984年把一万块钱存到银行，到了2004年他仅相当于2100元。80年代初期，北京某著名作家意外地拿到了一笔稿费六千元，就在北京买了一个四合院，现在六千元能在北京买一平米房子吗？钱越存越不值钱是一个世界性的现象，但是土地不但不折旧反而升值。加强对土地资源的保护是一个国策，这从主客观两个方面推升着城市土地的持续增值。

五、反向抵押贷款实现以房养老

我在03年向总理提出了引进反向抵押贷款的建议，引起总理高度重视，当天就给了批示。什么是反向抵押贷款？现在由于房改、商品房的大量拥有，使得很多人特别是退休老人有了大笔的固定资产，出现了很多没有现金的百万富翁，尽管有大量资产，但他们不认为他们是百万富翁，相反他们的生活非常拮据，所谓的反向抵押贷款是在老人达到一定的年龄后可以把房屋抵押给人寿保险公司，然后计算上房屋可能的增值、去掉房屋每月要支付的利息等给老人支付利息。一旦产品清算出来以后，不论老人活多长，都可以领钱，老人一旦去世，即使是签一年以后，银行也可以收回到任的房子，这是老人把身后的房子拿过来用。

在大陆这种做法叫反向抵押贷款，香港叫反按揭。中国的老人是弱势群体，多年没有储蓄，过去没有保险，除了从单位领点养老费，老人没有别的钱可领。在目前这种状况下，我认为“反向抵押贷款”形式有如下好处：第一、启动“房产金库”，补偿老年生活；第二、解除经济顾虑，愉快延长生命；三、增强生活自信，保持社会尊重；四、保护弱势群体，有利社会稳定；五、实行“遗产税”后，可以依法避税。

这种模式扩大消费有利于经济发展，对于防止“59岁现象”防腐败也能起到一定作用。反向抵押贷款对保险公司也是很有好处的，当然保险公司可以选择作为反向抵押贷款的物业。如果能够推进这种以房养老的方式，我认为对于建设社会主义和谐社会会非常有利。

六、改革土地制度  缩小城乡差距

目前的土地供应机制存在两个突出问题，一方面是城里土地拍卖的高地价，另一方面是农村大量的失地农民。在政府垄断土地征用和出让的制度下，城市土地的购买方虽然是多元的，但是出售方只有一家，单一的供应垄断着土地供应市场，必然造成土地拍卖高地价。农民拥有可以转让使用权的土地，但是转让使用权的所得却因为没有土地经营权最终绝大多数为地方政府所得，这就导致了大量失地农民的问题。

失地农民的问题引发了农村的矛盾，引起了中央政府的忧虑。温家宝总理在今年年初面对着各国记者说出了毛泽东主席当年一句话：中国农民的核心问题是土地问题。当年毛泽东同志正是看准了这个问题，推翻了国民党反动派的统治。现在共产党执政50多年了，又面临了土地问题。目前有关土地改革的建议已向中央提出，这些建议在社会上也已经被慢慢认识：建设用地的公用性和经营性是不一样的。六中全会已经提出了要扩大政府土地出让金用于农村的比重，温总理说主要要给农民，还要怎么办？要探索确保农民现实利益和长期稳定收益的有效办法。

我们面临的另外一个问题，在目前的土地制度下，城里人不能到农村居住。一方面城市建设缺地，另一方面农村存在大量无效建设用地，农村75%以上的建设用地是宅基地，有1.9亿亩，部分农民进城，住宅被闲置起来。如果能够有效利用农村土地资源特别是建设用地，很多方面都会从中受益：第一，农民通过土地使用权转让，就有了建设社会主义新农村的建设资金；第二，可以从根本上解决失地农民问题；第三个还可以控制土地成本，控制片面地拍卖的高低价，可以采取租赁、可以采取出资入股、可以通过转让土地股权的方式，把股权转让给城里人的方式使城里人成为土地的股东，开发企业可购买农民股权，购买者拥有土地永久产权，同国际上的土地制度接轨。在这种情况下政府的财政收入也有保证，我们知道国外、境外都不是通过土地差价，而都是通过征收地税和物业税获得源源不断的财政收入。

七、发展分时度假  造福香港内地

目前的分时度假概念是指业主购买了房屋的使用权以后每年都有7天可以到房屋居住。但是现在中国能达到这种要求的城市太少，几乎没有那个城市可以让一个家庭在这里住7天不烦而且还可以明年再来。但是中国实现分时度假还是找到了一个切入点——香港。我去香港谈收购业务的时候香港房地产业正处在低谷，香港房价持续下跌了6年，房地产缩水70%，能不能够在这里买点香港房同时减轻点压力？能不能把空置楼“运走”呢？我想到了分时度假，在香港购买了一批房屋，我的购房行为，在短短的一个月之内被香港的媒体报了100多篇，而且越报篇幅越大，到了年底报了300多篇。这种购房行为害造成了巨大的心理效应，三天以后香港的楼市购买力就开始上升。去年的时候上涨了56%。

棘手的问题被轻易地解决了，我受到中央政府、香港政府的一只赞扬。我后来买了四星级的饭店，公寓型的，刚刚竣工，内部装饰、外部环境都非常好，13万一套，卖1个礼拜30年，还可以帮忙办手续，这一项目已经签了收购协议，只要拿到大陆来卖三分之一就够了，我希望，在构建香港内地的和谐社会方面，能够尽自己的努力做出多一些的贡献。

八、率先投资台湾  推进祖国统一

中国经济发展需要良好的外部环境，国内和谐、国际和平、两岸和解才能实现中国的和平崛起。而在推进两岸三通房地产业很可能发挥重要作用。

台湾当局一向禁止各种大陆投资进入海岛的，他们怕大陆的企业资金控制台湾经济。但是03年却在各方面压力之下通过了一项法律，允许大陆资金进入台湾投资房地产，这个立法通过以后，中央台办的主任找到我，让去台湾看看，在台办的帮助支持下我带队访问了台湾，最后在台湾受到了比香港还热烈的欢迎，不光是业界和媒体，连台湾的政界人物都纷纷出来欢迎。为什么这些人士都这么盼望我们去台湾投资呢？因为台湾的房地产持续走低。台湾采取封闭政策，使得台湾的投资持续走低，台湾方面盼望房价上扬。

对台湾房地产市场投资，存在强烈的实际诉求，通过对台投资，加强海峡两岸的交流与合作，有利于推进祖国实现统一大业的实现，希望能得到更多人的认同与支持。

(注：本文为孟晓苏博士在芜湖房博会高峰论坛上的的发言，由本刊实习记者杨声坤王钰杰整理) (孟晓苏：中国企业联合会副会长、中国房地产集团总裁)