《公元房地产文摘》（第4期）

 

【法规动态】   ——中央单位须严控新增建设用地

              ——建设部下最后通牒 楼市调控将再发力

【行业要闻】   ——上海：温州炒家忍痛抛盘  投资方向标或转向商铺

              ——深圳：要求12个地块90平米以下住房占95%以上

              ——江苏：新楼盘交付将实行“一房一验”

              ——广州：欠税现象普遍  地产企业陷入“欠税门”

              ——北京：传楼市2000万供应量明年集中入市

【市场走势】   ——人口断层来临 3年后楼市将遇冷

              ——上海：房市僵局终现松动新商品房出现量价齐跌态势

              ——杭州：成交趋向平稳 预定略有起色

              ——黑龙江：今年10月商品住宅上涨9.6％

              ——南昌：二手房市场交易回暖

              ——南京：二手房交易淡季不淡　11月中旬与上月同比增加10%

【特色房产】   ——北京规划60个商业中心 商业地产格局将改变

【土地市场】   ——上海：真如“标王”锁定世界500强 或将花落和黄

              ——重庆：收回1579亩国有闲置土地

              ——海南：将构建“土地超市”

              ——深圳：坪山土地将成房企争抢的“肥肉”

【房产金融】   ——信托公司欲解开发商资金之困

【房产营销】   ——浅谈地产营销策划推广

 【法规动态】

中央单位须严控新增建设用地

（周明/《中国证券报》/20061201）

国务院办公厅日前转发国管局和中直管理局《关于进一步加强和改进中央单位用地管理工作的意见》指出，中央单位建设用地要合理利用存量土地，严格控制新增建设用地。中央单位改变土地用途、转移土地使用权等，如符合招标、拍卖、挂牌要求的，一律实行招拍挂。通知指出，土地使用权出让、转让、出租、占地补偿等所获得的收入要上缴中央国库。

建设部下最后通牒 楼市调控将再发力

（于兵兵/《上海证券报》／20061201）

昨天，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、直属机构发布《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》，通报要求：尚未公布住房建设规划的城市，务必在12月20日前全面完成编制、公布和备案工作。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在今年年底前建立并实施。

 【行业要闻】

上海：温州炒家忍痛抛盘 投资方向标或转向商铺

（刘笑一/《中国房地产报》/20061127）

时隔近两年，300万元买入再以同样的价格卖出，这套“耀江国际”180平方米的房子竟让一位李姓温州客亏了40多万元。高额房贷需付的利息加上新政后规定的转让交易税，这些很高的支出虽然令这个温州炒房客感到心底刺痛。然而，值得注意的是，上海房地产市场的投机风潮目前或有转向升值空间大、回报率高的商用物业的迹象。

深圳：要求12个地块90平米以下住房占95%以上

（深圳商报/20061125）

昨日获悉，深圳市将于12月27日再次公开招标出让两块含公共租赁住房的房地产用地，同时要求单套建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。出让公告要求，两宗地竞得人须在项目建成后，将其住宅建筑总面积中15%的住房无偿提供给政府作公共租赁住房，产权归政府所有。

江苏：新楼盘交付将实行“一房一验”

（《扬子晚报》/20061125）

《江苏省住宅工程质量分户验收规则》近日已由省建设厅公开发布，将于明年1月1日起正式实施。规则要求，我省所有的住宅工程项目在竣工之前，均要按照统一的规定和检查方式进行逐套验收。验收内容包括了室内地面、墙面、顶棚抹灰工程，空间尺寸，门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程，防水工程，安装工程，公共部位及其他等7大类47个项目。

广州：欠税现象普遍  地产企业陷入“欠税门”

（曾冬梅/《中国房地产报》/20061127）

今年4月以来，市地税局对房地产、建筑安装等6个行业进行了专项税收检查。截至6月底，查补入库的地方税费、滞纳金及罚款金额1.4亿元，其中房地产业查补入库税费金额高达6400多万元。而10月底发布的市地税3号公告显示，在37个欠税企业中以房地产为主业的企业便占了23席，欠税金额从200至3000多万元不等，远高于其他行业的欠税额。

北京：传楼市2000万供应量明年集中入市

（钟园/《21世纪经济报道》/20061201）

有传闻称：目前已获得开工许可等待上市的项目存量巨大，如果政府出台奥运之前开工建筑的相关限制，很可能促使众多项目在明年春季开工。这个传闻始于对北京规委和建委已公开数据的计算。一位业内资深人士告诉记者，大约两个月前，有人对已经取得规证、开工证的项目进行了统计，得出了一个数字：目前已经取得合法开工手续，有待于上市的项目总计608个，大约将近2000多万平方米的总量。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

【市场走势】

人口断层来临 3年后楼市将遇冷

（邢飞/北京晨报／20061121）

著名投行百富勤的经济师秦红雨预测：中国的房地产市场3年之后可能掉头向下。“房地产改革至今已有8年，对上世纪60年代人口高峰期出生的那代人而言，其购房需求已基本得到满足。”秦认为，“由于70年代计划生育政策的实施，结婚人口数开始相对减少，这样延续下来，在3年后中国将出现巨大的住房需求断层，房地产市场必然面临重大调整。”

上海：房市僵局终现松动 新商品房出现量价齐跌态势

（江敏/《青年报》/20061128）

11月份的新房市场一直在僵持中度过，但在上周则出现了量价齐跌的态势。易居研究院的数据显示，上海市商品房上周(11·20-11·26)共成交53.23万平方米，相比前一周回落了18.7%，而商品房成交均价为8396元/平方米，较前一周下跌了7.7%；商品住宅成交均价为9430元/平方米，较前一周相比回落11.2%%。

杭州：成交趋向平稳 预定略有起色

（王燕维/《今日早报》／20061121）

昨天，杭州楼市行情下降趋势暂时告停。主城区共成交53套，虽比上个交易日减少了7套，但预定量却大幅增加，达到了62套，比上个交易日增加40套。余杭区成交稳定，共成交23套；预定量也回到了正常水平，达到了21套。不过，令人奇怪的是，预定放量的多数是开盘已久的老楼盘。依这个势头，老楼盘走俏楼市，还会持续一些日子。

黑龙江：今年10月商品住宅上涨9.6％

（《中华工商时报》/20061128）

据省统计局数据显示，10月份，黑龙江省商品住宅平均售价达到2010元／平方米，比上年同期上涨9.6％，比全国平均涨幅高5.1个百分点。其中现房平均售价1903元／平方米，同比上涨5.1％，期房平均售价2077元／平方米，同比上涨11.7％。在五个主要城市中，商品住宅平均售价涨幅从高到低依次为佳木斯、大庆、哈尔滨、牡丹江和齐齐哈尔。

南昌：二手房市场交易回暖

（冯丽/《经济参考报》/20061128）

南昌二手房市场观望期结束，购房需求开始释放，目前二手房成交均价已经涨至每平方米3800元以上，比年初上涨了近一成；二手房日成交量达50套以上，比低谷时每天20余套的数量翻了一番。在一些交通便利、居住环境良好的地段，报价还超过了每平方米4000元。业内人士表示，目前同一地段二手房的报价每平方米要比年初高300元左右。

南京：二手房交易淡季不淡　11月中旬与上月同比增加10%

（李宗长/《新华日报》/20061127）

往年这一时节，南京二手房市场开始步入淡季。今年却与以往大相径庭，11月中旬，二手房买卖市场与10月中旬同期相比房源减少了11.34%，客源减少了4.23%，但成交量反而增长了10%。与2005年10月中旬同期相比，房源减少了31.16%，客源增长了129.73%，成交量则增长了266.67%。房源、客源供求比为1.01：1。

 

【特色房产】

北京规划60个商业中心 商业地产格局将改变

（高彤/《北京青年报》/20061201）

选址难寻零售企业无处落身

上周，百安居（中国）置业发展公司几乎把北京西南三环到西南四环之间的地方转了个遍，这家国际大型建材连锁经销商希望在此处再开一家店。然而此次选址却以无功而返。

“并不是没有好的地方，”参与了此次选址的北京东方国泰商业顾问总经理李沐天向记者介绍，其实有几个地段很符合百安居方面的要求，但由于商用物业载体不适合店家的要求、整体管理模式跟不上时代需要等原因，不得不让百安居忍痛割爱。

据了解，因为受困于难以找到合适的商业物业作为自己的落足之处而迟迟无法进入北京的零售企业其实并不在少数。李沐天告诉记者，北京一著名中外合资百货企业有意在石景山选址而始终未能如愿；一日本零售排名前三的世界著名百货企业在两年间也数次前往北京寻找物业，但一直未能“修成正果”。

在11月25日闭幕的中国购物中心年会上记者了解到，最近几年大部分世界零售百强都有意在中国开出他们的第一家店。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在接受采访时指出，中国的商业氛围良好，居民消费潜力巨大使这些零售巨头纷纷来华成为可能，在这种情况下，有一个理想的落身之处，很大程度上就成了这种“可能”最终变成“现实”的关键。

多而不精商业开发身陷尴尬

大型零售企业在北京难以寻找理想的选址，这种现象似乎与北京目前的商业地产开发情况有着不小的出入。据一份资料统计，从2004年起，北京商业物业放量更是以每年超过100万平方米的速度递增，今明两年更是达到高峰。在这种情况下，供需之间的不对称显然成了北京商业地产开发当前最大的困局也是最大的尴尬。

“一方面是大量的商业物业空置，一方面是大量零售企业选址需求不能满足，零售企业与房地产开发商信息不对称是形成北京商业物业市场开发现状的主要因素。”东方家园集团副总裁汪传虎分析认为，目前北京的商业开发往往并没有特别突出地考虑到这块地适合什么类型的商业业态、适合什么规模的商业门店、主力经营的拓展方向又是什么。换句话说，开发商总是还没想好自己的物业给谁用就进入了开发，而有意进入的零售商又无法即时把自己的需求与开发商方面实现对接，于是造出来的物业便显得有些“骑墙”——看上去谁都能用，但实际上谁又都用不舒服。

造成这种情况更深层次的原因在于“目前从事商业开发的顾问机构在专业性上还有很大欠缺”。北京王府井洋华堂商业有限公司副总经理边双全指出，现在从事商业开发的多是一直从事住宅开发的发展商和顾问机构，他们虽然能把住宅做得非常好，但在商业地产方面却不了解这中间的运作规律，也并不具备充分的商家资源，不了解他们的拓展需求，于是很容易片面地追求“规模大”和“档次高”。对此，李沐天解释到，大多数商业网点必须老老实实立足于自己实际所在的区域，立足于自己实际面临的客户群体，否则难免事倍功半。

政府出手60个商区规划京城商业地图

商业开发多而不精，难以满足零售商家实际需要的情况显然与政府大力发展商业地产的思路发生了偏离，因此，在这一领域的开发还非常不成熟之际，政府的规划和引导便显得不可或缺。据来自北京市商务局的消息，北京市政府即将规划60个重点区域型商业中心。同时商务部将于2007年6月前颁布实施的商业网点规划条例将对商业物业开发采取规划前置、设计审批、重大项目论证等一系列措施进行规范，以此来引导商业物业发展真正有的放矢。参加中国购物中心年会的众多业内人士在谈到这一政策时普遍认为，对于商业不成熟的区域而言，政策层面的疏导尤为显得不可或缺。

东方国泰最新的研究报告表明，在北京的门头沟、石景山古城区域、鲁谷区域、丰台丰北路区域、海淀五棵松区域、西郊机场区域、上地区域、朝阳亦庄开发区区域、东北三环与四环区域、孙河区域等地存在大型商业物业需求机会。这些区域虽然并不适合全市甚至全国性定位的商业进驻，但如果发展符合当地居民实际消费情况的商用物业，潜力还是非常巨大的。这些区域很可能都将成为规划后的北京商业地图里新的亮点。

慎做前期商业开发不能操之过急

“进行商业物业的开发，必须要有‘高瞻远瞩’的态度。”边双全指出，一个比较完整和成熟的商业物业开发过程一般要分为下面几个阶段。首先要了解在某个区域有尚未被满足的商业需求，了解哪里的商业竞争还不是很充足，以此确定自己开发的地块；然后要选择一家专业水平较高、又懂市场又懂商品的顾问公司，对这一区域进行详细的市场调查，从而确定自己开发物业所要承载的主要业态和规模；第三阶段是与大型商家联系，充分了解他们对选址的实际需求，确定主力商家；在这之后，才可以开始进入物业的规划建设阶段，与此同时选择合适的配合商业；接下来的一个重要环节是选择或组建专业的运营团队，为物业提供优质的管理和服务；等到项目开张运行两三年，一切都成熟和稳定了，再考虑转手，这样才能获得最大的经济收益。而其实对于好的商业物业而言，一开始就急于售出往往并不划算。

 【土地市场】

上海：真如“标王”锁定世界500强 或将花落和黄

（刘笑一 杨鹏/《中国房地产报》/20061127）

占地面积17.6272万平方米的普陀真如地块挂牌起始价高达22亿元，是目前上海挂牌起始价最高的地块。在该地块标书中，明确提出“要求独立竞买人或联合竞买人中，至少一家必须是世界500强企业或其控股子公司，且挂牌报名截止日前10天内的银行存款在人民币15亿元及以上。” 有知情人士向记者透露，“李嘉诚旗下的和记黄埔地产对真如地块有相当浓厚的兴趣”。他称，“和黄早已就这一地块和普陀区有关部门商谈过很久”。 

重庆：收回1579亩国有闲置土地

（徐旭忠/新华网/20061128）

近日，市国土资源和房屋管理局发布收回闲置国有土地使用权公告，决定收回全市37家单位共计1579亩闲置土地，这是国家加强土地调控政策后这个市公布的第一批收回闲置项目用地。本次公布的闲置土地涉及北部新区、长寿区、石柱县、开县等地。根据相关规定，这些被收回使用权的闲置国有土地将纳入政府储备，按城市规划通过“招拍挂”重新供应。 　

海南：将构建“土地超市”

（《海南日报》/20061201）

记者从昨天下午在海口召开的全省土地调控工作会议上获悉：为有效遏制低价出让土地行为，海南省将按“既统一市场价格，防止低价出让土地，又符合海南省实际，便于项目招商”的原则，尽快组织编制全省各市县不同区域和等级的土地出让最低价标准（含工业用地出让最低价标准），报省政府批准后执行，防止市县之间低价恶性竞争。同时，按照公开信息发布、统一价格、同一交易场所的原则，建立统一的土地出让交易平台，构建"土地超市"。

深圳：坪山土地将成房企争抢的“肥肉”

（李孟姣/《南方都市报》/20061122）

近日，深圳市土地房产交易中心发布公告，将于12月27日在交易中心招标出让3宗坪山地块，地块总建筑面积达到39.4万平方米，其中两块地含有政府公共租赁房。此3宗地块一挂出，大品牌房企的眼光马上开始关注坪山，业内人士表示，政府此次意图明显，要让流拍过招标地的坪山成为市场关注的中心。中原地产张伟认为，未来关内和关外就没有区分，没有选择的置业者只能去关外，所以只要有好的地块，品牌房企肯定会追踪而去。

 【房产金融】

信托公司欲解开发商资金之困

（张晓赫/ 中国房地产信息网/20061123）

2006年的宏观调控轮轮紧缩，银根、地根两道闸门越收越紧，开发商寻找新的融资渠道已是火烧眉毛。在刚刚闭幕的第八届住交会上，信托公司除了延续去年高调的作风，更展露出欲做开发商“金主”的雄心。

基金信托给开发商“传福音”

“作为试点，联华信托会把重点放在我们比较关注的房地产信托投资基金方面，我们现在正在设计规模在30亿到50亿元之间的混合型的房地产基金”，联华国际信托投资有限公司总裁李晓东向来不吝啬谈自己的观点，一直主张基金信托的他此次说出此计划，也在人们的意料之中。

作为混合型基金信托，区别于基金概念，信托计划中70%的投资将流向租售物业，而剩下30%的投资将流向开发物业。这正合了开发商的心意。

李晓东向本报透露，公司已经开始与一些客户洽谈相关项目，产品设计也将在2006年底完成，并上报有关部门。一旦获得批准可能就会首先在银行间市场发行，未来可能有机会到交易所市场公开上市。

此外，李晓东强调联华信托关注的将是一些优质的中低收入阶层的、市场需求比较大的住宅。这无疑给了中小开发商一个希望，而联华信托同时提出的廉租房基金信托，也照顾了大众情绪。

单位信托开启证券化信托之路

同样，参加第八届住交会的上海国际信投有限公司副总经理沈富荣在细数开发商目前的融资困难之后，也开出了一个酝酿中的处方——开展资产支持单位信托，这实际上是证券化投资基金信托。

11月11日，沈富荣公布了上国投酝酿的新产品规划，上国投将设计一些资产支持的单位信托，以进入一、二级资本市场。沈富荣表示，随着以后资产证券化限制的减少，上国投的信托产品将能进入银行间市场。届时也将推出一系列的资产支持型单位信托，总额估计在10亿到20亿元之间。
　　资产支持的单位信托从整个资产支持标底而言，投资成熟的商业物业，现金流经营稳定，风险也较小，主要投资中小企业。从单位信托的特点不难看出，上国投的计划既符合了监管部门要求信托公司稳健发展的要求，又满足了客户求稳的心理需求。
　　上国投房地产信托总部经理王信举向本报透露，公司目前正在市场上物色一些合适的标地，并准备以资产或股权的方式灵活投资。“今年12月前后，我们就将推出一个资金池支持的单位信托，现已报银监会备案，规模为2.5个亿。”

谁来为创新产品作市？

无论是目前的创新产品，还是以后的终极目标REITs，都要寻求上市。一旦产品上市，所属的流通市场发生转变，到底谁来监管，银监会还是证监会？产品上市如何建立公开市场交易平台？投资者如何全身退出？这都需要监管部门的决定与建设。

在采访中，联华信托与上国投都对此表示需要继续等待。一些业内人士认为在真正意义上的REITs缺乏推出环境之时，创新产品或许只是一个悄悄置换的概念。

用益信托工作室的李旸认为，对信托公司的积极创新不该怀疑而应鼓励，但具体创新产品是不是符合中国国情，还需要时间和市场的检验。

 【房产营销】

浅谈地产营销策划推广

(波特商业地产网/20061130)

说到地产营销策划推广，的确是一个很大的课题，现今的地产营销策略，已经不单单是“我要卖楼”的要求上，而是要配合整个发展商的营销策略，代理商的销售策略去做不同的推广。做了地产广告有三年的时间了，个人总结了一点经验，觉得作为房地产的策划推广，应该有五种方法，就是“加”、“减”、“乘”、“除”、“比”。

何谓“加法”

其实“加法”在我看来就是“1＋1>2 ”的想法，我会将两件完全没有关系的两件事，加在一齐，就会有很多有趣的变化。

将加法运用到房地产上看：

体育＋地产＝体育地产，成就了“运动就在家门口”的奥林匹克花园

教育＋地产＝教育地产，成就了“成就万千梦想”新中国地产和“给你一个五星级的家”的碧桂园

定义＋地产＝豪宅定义，成就了“一个心情盛开的地方”及“重新定义豪宅”的星河湾

中国文化＋地产＝文化地产，成就了掀起仿古别墅风潮的“广州清华坊”

旅游＋商业＋地产＝体验地产，成就了轰动一时的上海新天地

策划大师王志纲说过，跳出地产做地产，其实是加法的说法，以另一个产业的做法，确实能起到借势引爆拔出萝卜带出泥的效果。

何谓“减法”

减法就是化复杂为简单，化多为少，化粗为精，将力量集中在一点上爆发。在最少的资源达到最好的效果。

将减法用在房地产上看：

案例一：金悦东山国际公寓，我们将改项目的多项优势如，交通、区位、教育、文化、投资升值等等多项优势，浓缩成“东山”因为该项目位于广州的老城区东山，提起东山，消费者会联想到上述的优势。成就用最少的资源达到最大的传播效果。

案例二：北京星河湾，2005年面世的北京星河湾，是秉承“舍得、用心、创新”的企业理念，在京倾心打造的第一个房地产项目。用地面积520亩，总建面约60万平米。“星河湾”三个字，涵盖了宏宇集团品质地产凝聚了六年的品质地产概念。仅用“星河湾”这个项目名称，就代表了整个项目的质素，北京星河湾突破了北京地产的“半成品时代”，开创了中国地产的全成品时代。

这，就是减法的妙用。

何谓“乘法”

乘法就是牵线头，搭平台，隔山打牛。这其实是一种资源的整合。牵线头，就是把几个不同的资源拿过来，然后为其搭建一个共用的平台，以最低的成本，几个产业或项目同时互动，发生化学效应，产生质变形成新的利润，实现多方共赢。

案例一：一个本来经营不善的度假村，通过几个产业的整合，实现多方共赢。这个度假村坐落在一个同样经营不善的公园里，有韩国烧烤屋，有日式套房，风景不错，环境优美，可是由于地处偏僻之处，养在深闺无人识，老板也由于前期的投入导致现在运作资金不足，宣传工作也难以为继，所以客房每天都空在那里，烧烤生意自然也每况愈下。于是，有人为其设计了一套营销方案，营造了一个资源互换的平台，寻找一家房地产开发商和一个媒体合作，把三大资源整合起来。三头线：

1、旅游线，度假村为房地产开发商客户提供5＋2生活模式，即购房者5天全家免费畅游公园，2天享受标准间客房；

2、地产线，开发商打公园牌，生态牌，倡导旅游地产生活，广告资源双方共享

3、媒体线，利用媒体优势，为双方搭建品牌桥梁。

于是，度假村利用空置的客房资源转换与房地产商合作，免费打了广告，购房者入住客房后，也不会只是睡觉，自然会去烧烤屋消费，由此又可以将客房的损失费用拿回来，媒体有了广告业务可做，自然热心为两者牵头搭线，并在新闻炒作为其提供一切方便之利。

如此一来，旅游商为开发商提供5＋2生活模式，双方达成战略伙伴关系，开发商在媒体上发布广告，配合活动促销，三方互动，资源整合，一举三得！

案例二：惠阳棕榈岛，该项目是新中国地产在惠阳的首个项目，是以别墅销售为主，但该项目在开始时并不是直接销售别墅，而是先建起一个27洞的高尔夫球场，先卖高尔夫球会籍，而且买会籍的大部分是香港消费者，消费者卖了会籍后，必定来打球，那么必定会在项目内居住，所以就诞生了惠阳棕榈岛别墅，而随着高尔夫球会的不断壮大，项目的别墅入住率也越来越高。现在，就开始推售别墅，带着租约卖的别墅自然非常受欢迎，在短时间内就销售完毕。达到了发展商成功营销的目的。

何谓“除法”

除法，就是从有限中达到无限，从除法中得到商，商，也就是商业、商机，说白了，也就是一种背景的转换法，即：背景决定前台，用更强大的背景去为自己服务，我们要把有限的视线投放到无限的背景中去！

星星因为有了蓝色的天幕所以闪闪动人，照相因为有了白色的背景所以才能突出自我。一个人，一件商品，一户企业，无论它（他）多么强大，它（他）的价值、力量是十分有限的，而其所处的背景有时是可以选择的，有时背景的价值和力量是无限的。

案例一：广州的知名购物中心――丽铂广场，引入国际品牌Louis Vuitton，令整个项目档次提高，令项目成为个大一线品牌追捧的购物中心。

案例二：广州北京路口的“潮楼”项目，该项目原来做“丽都百货”跟“女人世界”都因为经营不善而倒闭，而现在该项目被海印集团收购后，重新划分铺位面积之余，先引入快餐品牌“麦当劳”、“大家乐”，令整个项目马上热火朝天，出租的效果很好。

这就是背景的力量。

何谓“比法”

比法，也是对比，比例法，事物之间在哲学的层面经常会有些惊人的相识之处，这是造物主的神奇之所在。

案例：湛江御景蓝湾项目，就用了“比法”，该项目位于湛江的海边，我们发现，项目与世界的八大湾有雷同之处，所以就拿了香港的浅水湾、东京的“东京湾”、澳大利亚的“双水湾”作对比，点明该项目也是跟这几个“湾”一样都是富人居住地，是湛江豪宅的新标准。结果，项目营销成功。

这就是“比法”。

策划的思维就是这样被总结出来，我认为，任何项目所处的条件和背景下，存在着无数个解，但最有效的只有一个，我们对策划的要求就是尽可能找到第一有效的方法！

 

【经营管理】

商业地产热的冷思考

（《权衡》/20061201）

如国家统计局数据显示全国空置率已达26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。

自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，继而快速蔓延到全国。据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33％，超出住宅投资增长率6个百分点。2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份，全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。

很显然，中国的商业地产已经步入了高速发展期，但是，也同时面临着发展的困境，泡沫始终存在，也可能随时破裂。

盲目开发过热投资

近日，中国商业联合会发布了《2006年－2007年中国商业十大热点展望》，报告认为2008年前后我国商业地产开发将达到高峰，超速发展、过度开发所导致的负面效应将成为商业领域的热点问题。

商铺投资已成为继住宅投资后的另一投资热点，此份报告向投资者发出了一个危险的信号：2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27.1％，空置面积同比增长23.2％，增速比商品住宅的还要高出7.5个百分点。

近年来，很多中小城市大力发展商业地产，不少二三线城市甚至提出购物中心的招商标准是世界500强企业，这是盲目的攀比心态。由于此前出台的宏观调控措施目标多指向住宅市场，对商业地产的相关调控措施暂未出台，尚无过多的开发限制，所以一些寻求出路的住宅项目开发商将投资重点转向了商业地产领域，在某种程度上导致我国商业地产建设出现过热，商用地产开发过量，空置率居高不下。

项目开发盲目无序是商业地产空置率急升的另一个原因。一些商业地产开发商盲目追求新的投资盈利模式，引发大型商业网点建设热潮。很多商业地产项目采取了"先开发后招商"的方式，最终造成项目损失巨大，经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点，甚至导致就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。

商铺结构的过剩、不足与不均衡

在商品房空置率较高的同时，商业地产的"相对过剩"现象确实存在，其性质表现为"结构性过剩"。长期以来，我国人均商业面积不足0.7平方米。这种现象随着20世纪末外资的进入开始改观，大量外资进入中国"抢滩"，引起内资商业企业也纷纷"圈地"，从而带动了商业地产的迅速发展。在发展过程中，某些城市出现"商铺过剩"现象，如大连人均3平方米商铺，北京人均2平方米商铺。在一些一二线城市，尤其是东部沿海地区存在局部、短期的过剩现象。但从总体上看，我国商铺面积仍然"不足"。

与发达国家相比，我国目前人均商业面积仍然不足1平方米；中西部地区人均商业面积相对东部沿海地区较少；城市人均商业面积相对农村而言较少；就城市而言，城市中央商业区商铺过剩，而区域性商业中心，特别是新兴城市社区商业网点相对不足；从供给而言，粗放型店铺较多，许多店铺可以用来卖什么都可以，而精细化的专业型店铺不足，许多商铺不适应商品的特性，需要重新装修。商铺表面上"供过于求"，而实际情况是"过剩"与"不足"同时存在。一方面表现为"产权式"商铺的过剩，城市中央商业区商铺的过剩；另一方面仍存在"不足"。虽然我国现有近1800万个商家，但相对而言，渠道并非较宽，"多渠道"并没有完全满足，具体表现为农村商铺结构的不合理与不足并存，城市社区商业网点不足和一些业态空白的存在。

总量过剩的商业地产在结构上并不平衡，很多地方商铺明显多于写字楼。以上海为例，近年来大力提倡发展先进服务业和"总部经济"，300多家在中国设立了总部或区域总部的世界五百强公司中，有45％选择"落户"上海。加之上海2010年要承办世博会，甲级写字楼的需求在近几年里十分旺盛。但目前上海的甲级写字楼面积在300万平米左右，其他商业地产如零售商业中心的面积约是甲级写字楼的十倍，结构并不合理。

商铺开发运营模式的缺陷

有关住宅地产开发，目前已有业界人士总结出两种发展模式：美国模式和香港模式。前者以制造为主，后者是整合资金和土地为主的资源。但数年来粗放经营后形成的中国商业地产，既没有形成住宅传统的香港模式，也没形成美国模式。现在的大型商业地产，基本上只剩下一种模式，也就是投资与市场两头在外的三来一补模式。

开发模式的转变是影响商业地产发展的决定性因素。伴随中国城市化和住宅商品化的进程，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SHOPPINGMALL、社区底商以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业。这种地产开发与商业经营完全脱节的模式是造成上述问题的根本原因。由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势。

近两年推向市场的商业地产项目，多数采用"产权式商铺全零售"模式或"主力店租赁+商铺全零售"模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，却忽视了公共空间的重要性；项目整体推广后劲不足；业态调整与品类调整引发纠纷等等，很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用，但我国内地商业地产市场发展还很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损失，也对开发商造成重大伤害，引发许多法律纠纷。

此外，模块式开发也影响了商业地产的整体运作。现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，应该是多功能相协调的。但目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓"模块化"的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了项目的总体竞争优势。